פורום תמא 38

האם נהוג, אפשרי ורצוי לקחת עו"ד פרטי לליווי וייעוץ אישי בפרויקט התחדשות עירונית?

ולא לסמוך רק על עוה"ד המייצג את כלל הדיירים?

שאלת המשך  למכירת דירת תמורה . פטור אישי ירושה. 

מתלבט אם להתנגד לפרויקט אם היזם לא יסכים להחריג בחוזה שימוש בפטור ירושה שלי.

ייתכן והפטור היעודי שלו ממס שבח לא יספיק כי התמורה 26 מטר ו20 מטר מרפסת

דירה כיום שווה 3 מליון שח.

שווי מס שבח להבנתי 25 אחוז= 750000 שח

שווי דירת תמורה בערך 6 מליון שח

האם בכל מקרה במכירה אצטרך לשלם 25 אחוז על ההפרש/ ההשבחה של 3 מליון ?

ואם היזם ישתמש בפטור אישי אז אצטרך לשלם מס שבח מליון וחצי שח במכירת דירת תמורה ???

לקראת חוזה תמא 38/2.לדרתנו פטור ממס שבח חוקי עפי כל התנאים - ירושה.

נקבל תוספת 27 מטר ו20 מטר מרפסות.

במידה ופטור יעודי של היזם לא יספיק 

 הוא עלול להשתמש בפטןר אישי שלנו. 

אחרת אין לו כדאיות כלכלית.

1. אם אסכים - איך יאזן זאת מול שאר הדיירים שאין להם פטור ? הרי אני"משלם " יותר באיבוד הפטור הזה

2. אם אסרב- האם זו עילה מוצדקת לסירוב תמא אצל המפקחת מקרקעין ? סירוב לשימוש יזם בפטור אישי שלי ?

3. היה ולא ישתמש בפטור - האם אוכל להכיל את כולו על דירת התמורה או רק על הדירה הישנה של אימי ז"ל ? 

איך מחשבים את ההפרש ? האם לוקחים 25% מסכום ההשבחה בין הישנה לדירת התמורה ?

כלומר כל סכום שארוויח מהפרויקט אני מאבד 25% כי זאת לא זכות אימי אלא דירה חדשה ?

מתלבט אם בכלל הפרויקט כדאי לי ??

הבניין נמצא כרגע בעבודות תמ״א 38. אותו הקבלן עוסק גם בעבודות פינוי בשטח הסמוך.

במסגרת העבודות עקב קידוח רשלני נפגע צנר תשתית תקשורת של בזק. כפועל יוצא לדיירים לא היה אינטרנט וטלפון למעלה משבוע. בזק עצמה השאירה אותנו הדיירים בעלטה וסירבה לספק כל הסבר למהות התקלה. בקשות הדיירים להביט טנאי תקשורת מוסמך לאתר את התקלה נתקלו בסירוב של בזק. רק בהתערבות שר התקשורת עצמו נוגע לתקלה והצפי לתיקונה.

מעבר לציפייה בטלויזיה לחלקנו האינטרנט. הי לכלי עבודה שנפגעה בעקבות. תקלה. השאלה האם ניתן לתבוע את הקבלן ו/או בזק בגין התרשלות ועל פי איזה חוק?

בתודה מראש 

האם עוד הבעלים אמון גם על סיוע באיזון תמורות בין הדיירים ?בשל מחלוקות אפילו על זהות שמאי הפרויקט תקוע

העוד טוען שתפקידו בהיבטים משפטיים בלבד ועל היזם והנציגות להתוות מנגנון לאיזון תמורות

היזם טוען שזה רק בין הדיירים לבין עצמם

הדיירים מסוכסכים ולא יצליחו להגיע לבד להסכמות לכן בקשתי וסורבתי מהעוד להתוות מנגנון בעזרת שמאי

דעתך המלומדת ?

אין הרבה חומר בנושא באינטרנט, אבל ממה שאני מבין יש עורכי דין שטוענים שערבות המכר הרגילה שמתאימה לדירות חדשות אינה מותאמת במלואה לדירות במסגרת פינוי בינוי או הריסה ובינוי.
ראיתי כמה עצות בנושא:
1. לדרוש שהערבות תוגדל ב-5% בהשוואה לדו"ח השמאי כי השמאים של הבנקים והיזמים נותנים הערכות חסר.
2. לדרוש להוסיף תנאים לערבות ביחס למקרים של הפסקת הבנייה ואיחור במסירה ללא הארכות.
3. להתעקש שבהסכם הקבלן יתחייב חד משמעית על נוסח הערבות בלי ניסוחים כמו "כפוף לאישור הבנק" שיאפשרו לו להתחמק אחר כך, גם אם זה יעלה לקבלן יותר כסף.

האם זה ממצה את הדרישות המומלצות לערבות מכר משופרת או משודרגת או שישנן המלצות נוספות?
מה הסיכוי לקבל בפועל את התנאים האלה?

צהריים טובים ,

כמה בעלי זכויות מבקשים שהנציגות הפעילה בכל תהליכים ופרויקט הבניה והריסה של הבניין, המפקח ,היזם ( ואולי אפילו עו"ד האמור לייצג את הדיירים )יחתמו על תצהירים בהם הם מתחייבים לפעול בשקיפות ביושרה וללא משוא פנים בכל התהליך .

האם זה לא מחוייב הגיון ,האם מקובל , לגיטימי ? 

שלום רב לכם,אשמח לתשובה בנושא ב"כ אנחנו בתהליך תמ"א 38/2 מזה כ9 חודשים,בחרנו 2 עורכות דין שייצגו אותנו בפרויקט ולאחר 9 חודשים אחת מעורכות הדין התפטרה מרצונה אנחנו רצינו שגם השניה תתפטר דרכנו כי לא היינו מרוצים מעבודתם,אחד מהנציגים פנה ליזם וביקש להחליף אותה והוא טוען שאם יחליפו הוא לא ישלם את הוצאות הטרחה שלה עד השלב הזה .והוא פנה גם לאיזה עו''ד שנתן לו תשובה דומה בנושא.שאם נפטר אותה הדיירים ישאו בהוצאות הטרחה שלה עד השלב הזה,ועד כמה שידוע לי כל ההוצאות חלות על היזם.אשמח לתשובה ברורה בנושא

שלום 

איך אפשר לראות את כל זכויות הקשישים בתמא 38 חיזוק לא פינוי בינוי

והיכן ניתן לאתר את החוק המקורי

תודה  

קבעו לנו כנס לבחירת יזמים אני הגעתי ראשון ובכניסה חיכו לנו היזם שרשם אותנו, על השולחן היה כיבוד מטעמו כולל שי שהוא נתן לכל דייר עם הקדשה מהחברה שלו,ברצוני לציין עוד שבסוף הערב הוא היה נוכח צמוד לקלפי ודיבר עם הדיירים האם זה מקובל?

שלום רב,, שאלה נוספת, פרטיקולרית: 1. בבניין שלנו 11 חתמו מתוך 21, והיזם מפעיל לחץ עצום על אנשים לחתום. הוא כופה עלי דירה נוראית--בלי לשאול אותי בכלל, וממשיך לכפות אותה למרות התנגדויות חוזרות שלי, כולל דרך עורכי דין. הדירה הנוכחית שלי מלבנית, עם נוף פתוח, שלושה כיווני אוויר, שני חדרי אמבטיה וחדרי שינה רחוקים זה מזה. הדירה שהיזם מנסה לכפות עלי היא משולשת (!) עם שני כיווני אוויר בלבד, בלי נוף פתוח, מול בית ספר. חדרי שינה צמודים בחלק המשולש, וחלק מהמרפסת על דירה אחרת.
אני מבינה מפה שהוא פשוט יכול להשיג את החתימות הדרושות ולכפות עלי להפסיד את דירתי היפהפיה ולקבל את הדירה שהוא קבע לי בעצמו. האומנם הבנתי נכונה? עורכי הדין שהוא שכר לנו לא משיבים להתנגדויות. פשוט מתעלמים.
לבסוף, הפרויקט יהרוס שני בניינים צמודים על חלקה שנחשבת אחת. אך הנציגות כפתה שתהיינה שתי נציגויות שונות. האומנם זה חוקי?
בתודה ובברכה!!

שלום רב, מהתשובות פה עולה כי בעלי הדירות מופקרים וחסרי זכויות ברגע שיזם הצליח להחתים 66%. זאת גם אם הוא כפה עליהם דירה שסירבו לה והיא גרועה בעיניהם. האם נכון? נשמע שעורכי הדין או תומכים במידה רבה ביזמים או שבעצם חסרי אונים בהגנה על בעלי דירות.

האם חייבים לליווי בנקאי חתימה של כל הדירים ? 

חסרה חתימה של דייר אחד 

( יש לציין שיש היתר כבר שנה וחצי) 

כמדומני אי אפשר לתבוע נציגי דיירים בתהליך הריסה ובניה בגין רשלנות או הטעיית יתר דיירים על מנת להעדיף יזם מסויים או להעיף יזם אחר מהמכרז.

אם כך כיצד ניתן להבטיח שאותם נציגים מתנהלים באוביקטיביות ולא מעלימים או מתעלמים  ממידע שלילי על יזם העומד לבחירה. האם מקובל להחתים נציגי דיירים על מסמך נאמנות ? תודה לעונים .

אני שותף עם אח נוסף בדירה ישנה תחת פרויקט פינוי בינוי.  דירת התמורה שמגיעה לנו הינה בשווי של 2.5 מיליון שח. אני ואחי (בני 60) רוצים לקבל בפרויקט במקום דירת התמורה שתי דירות קטנות יותר שכל אחת בשווי 1.5 מיליון שח, (כך שדירה אחת תרשם על שמי בלבד, והדירה השניה על שם אחי בלבד - על כן להבנתנו אנו כמובן נאלץ לשלם את ההפרש הכספי - כלומר 500 אלף שח.

אלא שהיזם פתאום טוען לחישוב אחר - לטענתו לקחנו דירה קטנה בשווי 1.5 מיליון שח ועל כן מגיע לנו החזר כספי שם 1 מיליון שח - על החזר כספי זה הוא טוען שהוא מקזז את שווי המע"מ ולכן אנו נקבל החזר כספי של רק כ 850 אלף שח ועל כן לצורך רכישת הדירה השניה הוא דורש שנוסיף את ההפרש למכירה כלומר 650 אלף שח - ככה יוצא שאנחנו נדפקים ב 150 אלף שח

האם טענת היזם חוקית, ומה עלינו לעשות בכדי לא להיפגע ב 150 אלף שח שתכלס הולכים סתם ישירות לכיס  היזם באשר הוא פתור ממע"מ  על דירת התמורה המקורית בשווי 2.5 מיליון שח.

אנא תשובתכם, (באשר מן הסתם הנ"ל מקרה די פופולרי עבור רבים אחרים)

תודה

שאלה- היזם מתכנן לבנות מחיצה בנויה על קיר הממ"ד שלנו, צמוד לחלון, כדי לחצוץ ולהתקין מצידה השני המחיצה  את מסתור הכביסה של הדירה הצמודה. האם יש חוק האוסר שחבלי כביסה ו/או דוד ייגעו פיזית בקיר של דירה שהם לא שייכים לה ולא משרתים אותה? צריכים תשובה בדחיפות. תודה מראש

בסמיכות למקום מגורי, מאושר פרויקט בינוי פינוי, על חשבון גינה ציבורית פעילה.

במהלך תקופת הבניה, היזם לא מעמיד כל חלופה לרשות הציבור.

האם יש התייחסות בחוק מתי רשות מקומית רשאית לאשר ביצוע תכנית שכזו, ובאלו תנאים?

אודה מאוד