פורום נדל"ן

חיים שלום רב,

ככלל, אם המוכר הצהיר בהסכם כי אין בנכס נזילות, למעט נזילה מסוימת שתוקנה, ולאחר מכן מתברר כי התיקון לא הועיל, כי היו ניסיונות תיקון קודמים שלא גולו, או כי קיימות נזילות נוספות - עשויות לעמוד לרוכש טענות משפטיות משמעותיות, בין היתר בגין אי התאמה, הפרת הסכם, ובמקרים המתאימים גם הטעיה או אי גילוי של מידע מהותי.

במקרים כאלה יש חשיבות רבה לשאלה מה ידע המוכר בפועל, מה גילה לרוכש, ומה נכתב במפורש בהסכם. בפרט, חשוב לבדוק מה קובע ההסכם בסעיפי ההצהרות, האחריות והפרת ההסכם, והאם ניתנה בו הצהרה מפורשת לגבי היעדר נזילות או תקינות הנכס. ככל שיוכח שהמוכר ידע על בעיות רטיבות או נזילות מהותיות והסתיר אותן, או הציג מצג חלקי שלפיו מדובר בתקלה נקודתית שתוקנה, עשויה לקום לרוכש עילת תביעה, לרבות דרישה לפיצוי בגין עלויות תיקון, ירידת ערך ונזקים נלווים, לפי העניין.

כמו כן, יש לבחון האם לפי נוסח ההסכם מדובר בהפרה יסודית, והאם קיים סעיף של פיצוי מוסכם שעשוי לחול בנסיבות העניין. התשובה לכך תלויה בלשון ההסכם, בהיקף אי הגילוי ובקשר בין ההצהרות שניתנו לבין עצם ההתקשרות בעסקה.

לכך ששולם מחיר הגבוה ממחיר השוק אין בהכרח משמעות כעילה עצמאית, אך עשויה להיות לכך חשיבות בהוכחת היקף הנזק, אם יתברר שהמחיר הושפע מהמצגים שניתנו לגבי מצב הנכס, וכי אילו מלוא העובדות היו ידועות מראש, העסקה הייתה נעשית בתנאים אחרים או לא נעשית כלל.

מאחר שמדובר בנושא התלוי מאוד בראיות ובלשון ההסכם, מומלץ לשמור את ההסכם, ההתכתבויות, כל תיעוד של הנזילות והניסיונות לתקנן, ובמידת הצורך לפנות לקבלת חוות דעת מקצועית ולייעוץ משפטי פרטני.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

מרדכי שלום רב,

על פניו, הניתוח המשפטי המקובל בנושא זה נוטה לומר שהתשובה היא חיובית, אך הדבר תלוי בנסיבות ודורש בדיקה פרטנית.

ככלל, תקנה 12א החדשה מותנית בכך שהנכס הנרכש ייחשב כ"דירה יחידה". מכיוון שהתקנה מפנה להגדרות חוק מיסוי מקרקעין, החזקה של עד שליש בדירה לרוב מוחרגת ממניין הנכסים, וזה עשוי לחול גם אם השליש נרכש בתקופה שלאחר העלייה.

כדי שזכאות העולה לא "תתבזבז" ותישמר לדירה המלאה בעתיד, הפרקטיקה המקובלת היא לשלם מס רכישה רגיל על עסקאות השליש (מבלי לבקש להחיל עליהן את תקנה 12א), ובכך לשמור את הזכות החד פעמית לדירה השלמה.

בכל מקרה, מומלץ מאוד לבדוק את הנושא וכן את המקרה הפרטני מראש מול עורך דין או יועץ מס הבקיאים במיסוי מקרקעין.

נשמח לעמוד לרשותך בכל שאלה נוספת.

שלום שלומי,

הערת צו הריסה אינה מוסרת בדרך כלל באופן טכני או אוטומטי, אלא רק לאחר בירור מהו מקור הצו, האם הוא עדיין בתוקף, ומה עלה בגורל ההליך שבמסגרתו ניתן.

כדי לפעול להסרת ההערה, נכון תחילה להוציא נסח טאבו עדכני ולהזמין את מסמכי השטר או מסמכי היסוד שעל פיהם נרשמה ההערה, כדי להבין במה בדיוק מדובר. לאחר מכן יש לבדוק האם הצו בוצע, בוטל, או שיש צורך בפנייה יזומה לבית המשפט או לרשות המקומית לצורך ביטולו או עדכון הרישום.

במקרים מסוימים, אם מדובר בהערה ישנה מאוד, ייתכן שההליך המתאים יהיה פנייה לעירייה או לוועדה המקומית, ובמקרים אחרים יהיה צורך בפנייה לערכאה שנתנה את הצו או בבקשה מתאימה להסרת ההערה מהמרשם. לכן, אין דרך אחידה להסרה "מהירה" בלי לבדוק קודם את מקור ההערה והסטטוס המשפטי שלה.

מאחר שמדובר בנושא בעל השלכות קנייניות ותכנוניות משמעותיות, מומלץ לפעול בהקדם לבירור מלוא המסמכים והנתונים, ולהיעזר בעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין לצורך בחינת דרך הפעולה המתאימה להסרת ההערה.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום רב,

ככלל, אם נגרם נזק לרכוש המשותף של הבניין עקב פגיעה של רכב, ייתכן שמי שגרם לנזק יישא באחריות לתיקונו או לפיצוי בגינו.

עם זאת, עצם העובדה שאירעה פגיעה בעציץ או במתקן המצוי בשטח הבניין אינה מספיקה כשלעצמה כדי לקבוע באופן אוטומטי את היקף החיוב, ויש לבחון בין היתר את נסיבות המקרה, את היקף הנזק בפועל, ואת עלות התיקון או ההחלפה.

לכן, אם אכן נגרם נזק, נכון בדרך כלל לנסות לברר את עלות התיקון או ההשבה לקדמות עם נציגות הבית, ובמידת הצורך גם לתעד את הנזק. ככל שיש מחלוקת לגבי האחריות או גובה הדרישה, ניתן לבחון את העניין לפי נסיבותיו הקונקרטיות.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום רב,

ככלל, עצם העובדה שלהורים יש ילד עם מוגבלות אינה מקנה להם באופן אוטומטי הטבות ברכישת דירה או במימון הרחבתה.

עם זאת, במקרים מסוימים אדם עם מוגבלות העומד בתנאי הזכאות הקבועים בדין עשוי להיות זכאי להטבות שונות, ובכלל זה להקלה במס רכישה. למשל, קיימת הקלה המאפשרת, בתנאים מסוימים, תשלום מס רכישה בשיעור מופחת של 0.5% משווי הנכס. ככלל, מדובר בהטבה הניתנת לנכה עצמו, כאשר הוא הרוכש ועומד בתנאי הזכאות, ולא להוריו רק משום שהרכישה נעשית עבורו.

בנוסף, ייתכנו במקרים המתאימים מסלולי סיוע נוספים בתחום הדיור, כגון סיוע בהתאמת דירה, בהנגשתה או בביצוע התאמות הנדרשות עקב המוגבלות, והדבר תלוי בנסיבות המקרה ובתנאי הזכאות הספציפיים.

לפיכך, מומלץ לבדוק מראש את פרטי הזכאות הקונקרטיים מול עורך דין או יועץ מס הבקיאים במיסוי מקרקעין, וכן מול רשות המסים. ככל שמדובר גם בבחינת זכאות לסיוע בהתאמת דיור, הנגשה או הרחבה, ייתכן שיהיה מקום לפנות גם למשרד הבינוי והשיכון, למוסד לביטוח לאומי, ובמקרים המתאימים גם למשרד הבריאות או לרשות המקומית, לפי העניין.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

לינה שלום רב,

ככלל, הוצאות החזקת הבית המשותף מתחלקות בין בעלי הדירות לפי חלקה היחסי של כל דירה, הנגזר בדרך כלל משטח רצפתה, אלא אם נקבע הסדר אחר בתקנון או בהסכמה מחייבת בין בעלי הדירות. לכן, העובדה שבמשך שנים נגבו דמי ועד בסכום אחיד מכל הדיירים אינה בהכרח מלמדת שזהו ההסדר המחייב מבחינה משפטית, אך גם אין משמעות הדבר שכל בעל דירה יכול לשנות את שיטת החיוב באופן חד צדדי.

על מנת להשיב באופן מדויק יש לבחון האם קיים תקנון, הסכם או הסדר מחייב אחר המסדיר את אופן חלוקת ההוצאות, וכן את מצבו הרישומי של הבית. ככל שלא קיים הסדר מחייב הקובע חלוקה שווה, ייתכן שיש בסיס לדרישה לחשב את ההשתתפות בהוצאות לפי שטח הדירות.

מאחר שהבית אינו רשום כבית משותף, מומלץ גם לבדוק את המסמכים המסדירים את הזכויות בבית, שכן ייתכן שיש בהם השלכה על אופן חלוקת ההוצאות בין הדיירים. בכל מקרה, ראוי שהנושא יידון באופן מסודר במסגרת אסיפת דיירים, ובמידת הצורך תפנו לקבל ייעוץ משפטי פרטני.

נשמח לעמוד לרשותך בכל שאלה נוספת.

בהצלחה רבה!

שלום רב,

השאלה שהעלית נוגעת בעיקר להיבטי מס ולתנאי הזכאות למענק עבודה (מס הכנסה שלילי), ופחות לדיני המקרקעין במובנם הרגיל.

ככלל, הזכאות למענק עבודה עשויה להיות מושפעת, בין היתר, מהיקף הזכויות במקרקעין שבבעלות המבקש ובני משפחתו. עם זאת, על סמך הנתונים שנמסרו לא ניתן לקבוע האם רכישת דירה יחד עם שלושה מחסנים אכן תפגע בזכאות למענק.

לצורך בחינת הסוגיה יש לבדוק, בין היתר, כיצד רשומים המחסנים - האם כמחסנים הצמודים לדירה או כיחידות נפרדות, מה היקף הזכויות הנרכש, וכן מהן הוראות הזכאות העדכניות למענק עבודה.

לפיכך, לא ניתן להשיב על השאלה באופן חד משמעי במסגרת הנתונים שנמסרו, ומומלץ לבחון את הנושא מול רואה חשבון, יועץ מס או עורך דין הבקיאים בתחום, ואף מול רשות המסים, טרם ביצוע העסקה.

בהצלחה, ונשמח לסייע גם בהמשך ככל שיידרש.

דור שלום רב,

ככלל, אם לפי ההסכם התשלום צמוד למדד, על הרוכש לשלם גם את הפרשי ההצמדה, ולעיתים ניתן לבצע חישוב עצמאי ראשוני לפי הוראות ההסכם, מדד הבסיס והמדד הידוע במועד התשלום.

עם זאת, כאשר דרישת התשלום נשלחת ללא סכום מפורט וללא פירוט של אופן חישוב ההצמדה, עשויה להתעורר שאלה האם מדובר בדרישה ברורה ומספקת, והדבר עשוי להיות רלוונטי גם לעניין טענה לפיגור בתשלום.

לכן, לא ניתן לקבוע באופן גורף שעליך לחשב את מלוא ההצמדה בעצמך, ומנגד גם לא נכון להניח שהיעדר פירוט פוטר מתשלום או שולל טענת פיגור. הדבר תלוי בלשון ההסכם, באופן ניסוח דרישת התשלום ובנסיבות המקרה.

מומלץ לעיין בהסכם ולפנות לחברה בכתב בהקדם, בבקשה לקבל דרישת תשלום מפורטת הכוללת את סכום הקרן, ההצמדה, אופן החישוב והסכום הכולל לתשלום. ככל שקיימת מחלוקת או חשש לחיוב בריבית פיגורים, רצוי לפנות לייעוץ משפטי פרטני.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

בהצלחה!

מרגלית שלום רב ונעים מאוד,

ככלל, אם המרזב נבנה במסגרת תוספת בנייה של הדירה בקומה העליונה ומשרת אותה, ייתכן שהאחריות לתיקונו ולנזקים הנגרמים ממנו תחול על בעל הדירה ולא על כלל הדיירים.

אם המרזב בנוי באופן שגורם לזליגת מים על קירות הבניין ולרטיבות, הדבר עשוי להעיד על ליקוי בביצוע או בתחזוקה. עם זאת, כדי לקבוע זאת באופן ברור יש לבדוק את מקור הנזילה, את אופן בניית המרזב ואת השאלה האם מדובר בחלק מתוספת פרטית או ממערכת הניקוז של הרכוש המשותף.

לכן, מומלץ לתעד את הנזקים, לפנות בכתב לבעל הדירה ולדרוש טיפול, ובמידת הצורך להיעזר באיש מקצוע מתאים. ככל שיתברר שהמרזב אכן גורם לנזק או נבנה בצורה לא תקינה, ניתן יהיה לדרוש את תיקונו ולבחון המשך צעדים בהתאם.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

בהצלחה!

מאירה ורמול שלום רב,

מהנתונים שתיארת עולה לכאורה מחלוקת ממשית לא רק לגבי גובה החיוב, אלא גם לגבי עצם חוקיותו. ככלל, היטל שצ"פ אמור להיגבות בהתאם להוראות חוק העזר הרלוונטי, ולא באופן גורף או שרירותי. לכן, אם אכן מדובר בשדרוג של שצ"פים קיימים, אם פורסמה רשימה מוגדרת של שצ"פים, ואם בפועל המועצה מבקשת לחייב נכסים מעבר למסגרת שפורסמה או באופן שהופך למעשה את כלל היישוב לאזור חיוב - עשויה בהחלט להתעורר טענה משפטית הראויה לבדיקה.

במקרה כזה, עורך דין הבקיא במיסוי מוניציפלי ובמשפט מנהלי הוא הגורם המרכזי לבחינת עצם הסמכות, חוקיות הדרישה ודרך התקיפה שלה. עם זאת, גם שמאי מקרקעין עשוי להיות רלוונטי, במיוחד אם קיימת מחלוקת לגבי תחום ההשפעה של השצ"פ, הזיקה בין הנכסים לשטח הציבורי, המרחקים או הבסיס המקצועי לחיוב.

לעניין המועדים, חשוב להביא בחשבון כי בהליכי תקיפה של דרישות תשלום מסוג זה עשויים לחול מועדים קצרים יחסית, והדבר טעון בדיקה פרטנית לפי נוסח דרישת התשלום, הוראות חוק העזר והמסלול הדיוני הרלוונטי. כאשר הדרישה ניתנת אגב בקשה להעברת זכויות, יש לכך גם משמעות מעשית, שכן עיכוב בטיפול עלול להשפיע על השלמת ההליך. לכן, מומלץ לפנות בהקדם לייעוץ משפטי מתאים, ובמקרה הצורך לבחון גם הסתייעות בשמאי מקרקעין.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום רב,

ככל שאכן אינך מחזיק ולא החזקת חפצים בחדר המעלית, אינך נדרש לקבל את האמור במכתב ההתראה כמובן מאליו.

מכתב התראה משקף את עמדת השולח, אך אין בו כשלעצמו כדי להוכיח את נכונות העובדות הנטענות בו. לכן, מומלץ להשיב בכתב ובהקדם, להבהיר כי למיטב ידיעתך לא החזקת כל חפץ בחדר המעלית, כי לא קיבלת פניות קודמות בעניין, וכי אתה דוחה את הטענות המיוחסות לך.

בנוסף, ניתן לבקש פירוט באשר לבסיס העובדתי לטענות, לרבות איזה חפץ נטען שהונח במקום, מתי אותר, ועל סמך מה יוחסה ההחזקה דווקא לך.

באשר לשאלתך, לנציגות הבית המשותף אין סמכות לקבוע באופן סופי ומחייב כי בעל דירה אחראי למעשה מסוים רק על יסוד טענה נטענת, מבלי שניתנה לו אפשרות להציג את עמדתו. ככל שמתעוררת מחלוקת עובדתית אמיתית, ייתכן שיהיה צורך לבררה במסגרת המתאימה.

בנסיבות אלה, מומלץ לשמור את מכתב ההתראה, את המעטפה שבה התקבל ואת כל ההתכתבויות הרלוונטיות, ולהקפיד שכל תגובתך תינתן בכתב. ככל שקיים חשש להמשך הליכים או לניסיון לחייבך בהוצאות, רצוי לשקול פנייה לייעוץ משפטי פרטני.

נשמח לעמוד לרשותך בכל שאלה או הבהרה נוספת.

בהצלחה רבה!

שלום טלי,

צריך להבין למי שייך הגג ומה קובע תקנון הבית המשותף ביחס לתיקונים על הגג.

אם הגג שייך לכולם, אפילו שהוא מעך השכן או מעליך, אז כל השכנים צריכים להשתתף בהוצאות הזיפות והתיקון.

בהצלחה!!!

שלום יח,

בתקנון המצוי שנמצא בחוק המקרקעין (ובהנחה שאין בבנין שלכם תקנון אחר), נקבע בסעיף 16(ג) כי בעל דירה רשאי לעיין, בכל עת סבירה, בפנקס הכנסות והוצאות, חשבונות, קבלות ומסמכים שנוגעים לניהול הבית המשותף.

ככל שהחברה המנהלת את הכספים לא מאפשרת לך לקבל מידע, עליך לפנות אל המפקחת אל המקרקעין בבקשה לקבלת צו שיורה לוועד להציג בפניך את המידע הכספי שאתה מבקש לראות.

בהצלחה!!!

שלום דוד,

ניתן לקבל את המידע הנדרש ממחלקת ההנדסה בעיריה.

בנוסף כדאי לשאול את הקבלן מדוע לא נרשם הבית המשותף, מה הבעיות, מה הוא עושה כדי לפתור אותן ומה הצפי לרישום.

קח בחשבון, שאחרי שחלפו 15 שנה מסיום הבניה סביר להניח שהעיריה לא תנקוט בהליכים כלשהם נגד היזם, מה גם שלגבי הגשת כתב אישום בגין עצם הבניה בניגוד להיתר חלה כבר התישנות ומרבית ההליכים המנהליים התישנו.

אם אתם רוצים לקדם את הליכי הרישום יהיה עליכם, רוכשי הדירות, להפעיל לחץ על היזם, לגלות מעורבות ואף להתארגן ולשקול הגשת תביעה כנגדו בגין הפרת ההתחייבות לרשום את הדירות על שמכם. בנוסף יהיה עליכם לפעול מול העיריה בנסיון לשכנע אותה שתסיר את התנגדותה בהעדר כל פעולה אחרת מצידה לאורך השנים.

שלום אדי,

ארנונה משולמת על שימוש בנכס ולא מקנה בעלות ולכן אין קשר בין העבדה שהינך משלם ארנונה על שימוש בנכס, לבין העבדה שאתה מחזיק בנכס שלא כדין.

לאור זאת, עליך לפנות את הנכס בהתאם לצו.

המדינה לא תספק לך דיור חלופי וודאי לא פיצויים, שכן אתה פולש.

שלום רב,

הועדה המקומית אינה נוהגת להשית הוצאות במקרה של הגשת התנגדות לתכנית.

שלום רב,

נציגות הבית המשותף חייבת להתנהל בשקיפות ובכתב בכל הקשור לניהול כספי הועד וביצוע התשלומים השונים. על הנציגות לערוך דו"ח כספי אחת לחצי שנה ולהציג לבעלי הדירות את מסמכי ניהול החשבונות לפי דרישה. אם תקבלי סרוב בשל העובדה שאת שוכרת, ולא בעלת הדירה, את רשאית לבקש את התערבות המשכיר.

הנציגות רשאית במסגרת סמכויותיה לקבוע מי יתחזק את המבנה, אך גם קביעה כזו צריכה להיות ברורה, מפורשת ומראש. מאחר שמדובר באחת מבעלות הדירה לטעמי נדרש לכל הפחות אישור האסיפה הכללית (של בעלי הדירות, לא של השוכרים) להעסקתה.

שלום חנה,

חובות אינם מעכבים את מכירת הדירה.

חוב ארנונה יכול לעכב מהמוכר לקבל אישור עירייה להעברת זכויות בטאבו (קבלת אישור עיריה לטאבו, היא התחייבות סטנדרטית בהסכם מכר)

ניתן להתגבר על הבעיה באופן שבו המוכר ישלם את חוב הארנונה ויתבע את הדייר

(כמובן שזה בהנחה שהדייר/השוכר מסרב לשלם).

לגבי חוב חשמל ומים, החובות חלים על המחזיק בנכס ואין חובה להציג אישורים לטאבו. יחד עם זאת, חובתך לעזור לקונה לוודא שהחשבונות עוברים על שמו והוא יחוייב החל ממועד קבלת החזקה בנכס בלבד.

שלום קלי,

ניתן לרשום את הבתים כבית משותף או לפצל את החלקה לשני מגרשים נפרדים (אם גודלה מתאים לכך מבחינה תכנונית) או לחתום על הסכם שיתוף ולרשום אותו בטאבו (רמ"י לא בהכרח תאשר רישום כזה אם קיימת אפשרות לרשום כבית משותף).

שימי לב, שגם ככל שנרשמת חכירה על פי תשריט ולא באופן יחסי (במושע) תתאפשר מכירת הבתים בנפרד.

שלום רב,

התשובה תלויה כמובן בנוסחו של סעיף הנאמנות בחוזה, אבל לרוב אישור המאפשר לרשום את הדירה בטאבו על שם הקונה די בו כדי לשחרר את כספי הנאמנות בלי תלות בשאלה לפי איזה סעיף ניתן.

שלום יגאל,

כאשר יש חכירה לטובת גוף מסוים ובנוסף קיימת הגבלה בהעברה או בירושה, תידרש הסכמה של בעל החכירה הראשית להעברת זכויות.

לפי מה שתארת בשאלה - העיריה תצטרך לתת הסכמה למכירה.

שלום יוסי,

מיסוי כן נותנים אישורים, עד 8 חודשים מהמועד שבו רכשת את הדירה החדשה.

השומה שלך תיכנס למצב הקפאה, עד שתדווח על מכירת הדירה לפי המועדים בחוק.

ככל שלא תעדכן את מיסוי על המכירה, אתה עלול להיות חייב במיסוי לפי דירה נוספת, בתוספת ריבית והצמדה.

שלום ריקי,

העברת הדירה אליך כרוכה בעריכת הסכם מתנה מתאים.

כדי למכור ללא מס, תצטרכי לחכות לפי תקופות הצינון הקבועות בחוק. 3 שנים אם את גרה בדירה, או 4 שנים אם אינך מתגוררת בדירה.

כמובן שאם יש לך דירה נוספת, זה לא יחול ותחויבי במס שבח, כך שלא תהיה משמעות לזמן.

תשומת ליבך לכך, שיכול להיות שרשויות המס יבקשו מכם להסביר מדוע דירה עברה לבן ואז חזרה לאמא ושאין המדובר בהתחמקות ממיסים.

שלום רב,

השאלה דורשת בירור עובדתי ולא ניתן להשיב עליה בצורה מיטבית במסגרת הפורום.

כעקרון, אין חובה להסכים להעברת צנרת של דירה אחת בתוך דירה אחרת.

עליכם לבחון אם מבחינה עובדתית הקיר שייך לדירת השכנה או שהוא מהווה רכוש משותף. ככל שהינו רכוש משותף יש לקבל את הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות.

אם במקרה הנוכחי אין אפשרות לפתור את הבעיה באופן אחר ואם הדבר נובע מאופן הבניה של החדר ושל קיר המעטפת, אשר פגעה באפשרות זו, כדאי לפנות לעו"ד לבחינת האפשרויות המשפטיות העומדות בפניך.

שלום אריאל,

מי שחייב בתשלום החכירה החל מעוד 5 שנים, הוא אתה, כיוון שאתה זה שרכש את הדירה ואמור להתגורר שם.

כמובן שניתן לנהל מו"מ על התשלום עם המוכר. מציעה לבדוק בהסכם המכר כיצד מתייחס החוזה רכישה לסיטואציה הזו.