פורום נדל"ן

שלום אבי,

התכניות והמפרט הטכני אמורים לקבל אישור של ועדת הבקרה. ככל שקיבלו אישור כזה, הקבלן פועל באופן חוקי.

שלום מיכל,

ראשית כדאי לבדוק אם יש בתקנון הבית המשותף התייחסות לנשיאה בתשלומים בענייני אינסטלציה.

אם אין התיחסות בתקנון:

כעקרון המורה עלות התיקון בצנרת המשותפת להתחלק בין כל בעלי הדירות, וכל דירה תשלם את עלות המונה שלה.

לאור הנוהג (או אולי הוראת התקנון) אצלכם - אם מדובר בהחלפת הקו המשמש את כל הדירות - יחול התשלום על כל בעלי הדירות, ואילו תשלומים הנוגעים לצנרת בבניין מסויים - יחולו על בעלי הדירות הרלוונטיות.

שלום מירב,

שטח הדירה הרשום בטאבו איננו זהה בהכרח לשטח הדירה בפועל. הדבר נפוץ במיוחד בבניינים ישנים.

גם שטח הדירה לצורכי ארנונה איננו זהה בהכרח לשטח הרשום בטאבו.

לגבי העיריה יש לבדוק את השטח בגינו נגבתה ארנונה ביחס לשטח הדירה בפועל, ללא קשר לשטחה הרשום.

אם בוצע ברישום הדירה ושטחה שינוי במהלך השנים - ניתן להזמין את מסמכי התיקון מלשכת רישום המקרקעין או לפנות לגורם שבצע את התיקון כדי להבין מה תוקן ומדוע.

כדאי לפנות להתיעצות אצל עו"ד מתחום המקרקעין כדי להבין אם בכלל נעשו שינויים ברישום והאם מדובר בשינויים הפוגעים באופן כלשהו בזכויותיכם.

שלום אסתר,

חריגת בניה איננה נחשבת זוטי דברים.

העיריה עשויה לאפשר לשכן להסדיר את החריגה באמצעות הגשת בקשה להיתר ואז תדרש הסכמת בעלי הדירות האחרים ויתאפשר לשכנים להגיש התנגדות לבניה.

שימו לב שלא כל התנגדות תעצור את הבניה. התנגדות שאיננה מטעמים תכנוניים עלולה להדחות על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה.

במקביל ניתן לבדוק את אפשרויות הפעולה נגד השכן במישור הקנייני ולהגיש תביעה להריסת התוספת ככל שהיא מהווה גם פלישה או שימוש ברכוש המשותף.

שלום סלמאן,

ניתן להזמין באופן מקוון מלשכת רישום המקרקעין נסח טאבו היסטורי, ממנו ניתן ללמוד את רצף העיסקאות.

שלום אהרון,

העיריה אינה מתערבת בסכסוכי שכנים ביחס להחזקת הרכוש המשותף.

עליכם להגיש כנגד השכנה המשתלטת תביעה לסילוק יד מהשטחים המשותפים.

ניתן להגיש את התביעה בלשכת המפקח על רישום המקרקעין או בבית משפט השלום, אשר להם הסמכות להורות על פינוי השטח וסילוק מה שנבנה עליו או מוחזק בו בלי הסכמת בעלי הדירות האחרים.

שלום שמואל,

על פי המתואר בשאלה, אין ברשותך הסכמה של 60% מבעלי הדירות.

אתה רשאי להגיש כנגד השכנים המתנגדים לבניית הממ"ד תביעה למפקח על רישום המקרקעין, ולדרוש לחייבם לחתום או לאשר את הבניה גם ללא הסכמתם.

ככל שההתנגדות היא סתמית ולא נשענת על טענות לפגיעה מהותית בקניינם של המתנגדים עשוי המפקח להתיר את הבניה למרות ההתנגדות.

שלום חנית,

אכן, קיים קושי לבנות חלון הפונה לחצרו של השכן.

כקונה, אם האפשרות להוסיף חלון הוותה תנאי עקרוני מבחינתך, היה עליך לבדוק את ההתכנות לכך לפני רכישת הדירה עם אנשי מקצוע מתאימים (אדריכל או מהנדס, למשל).

אם אין בחוזה הצהרה או התחייבות של המוכר לכך שניתן להוסיף חלון במיקום המבוקש, תתקשי מאוד לבטל את החוזה עקב העובדה שגילית כעת כי הדבר לא אפשרי וכי השכן מתנגד לבניה.

סביר גם להניח שבחוזה הצהרת שבדקת את המצב המשפטי והתכנוני של הנכס, ואולי קיימות הוראות אחרות, שעלולות להגביל אותך או לסייע לך.

כדאי לבחון היטב את הוראות החוזה הכתוב ולהתיעץ בעורך הדין שייצג אותך ברכישה ומכיר את נסיבותיה (או בעו"ד אחר) כדי להבין מה האפשרויות המשפטיות העומדות לרשותך, האם היה ברור לכל הצדדים המעורבים שבניית החלון מהווה גורם משמעותי לרכישה והאם קיימת אפשרות שהיתה הטעיה או תרמית מצד המוכר.

שלום דוד,

כדי לקבל תשובה מדוייקת יותר יש לבחון את מסמכי התב"ע ומה בדיוק היא קובעת לעניין המחסנים. לרוב הקביעה של התב"ע היא תכנונית (מה יהיה גודל המחסנים שיבנו) ולא קניינית (מי יקבל איזה מחסן, אך, כאמור, יש לבדוק זאת.

מבחינה קניינית, זכויות הבניה בבית משותף שייכות לכל בעלי הדירות על פי חלקם היחסי ברכוש המשותף. כאשר חלק מבעלי הדירות זוכים בתוספת זכויות בניה מעבר לחלקם היחסי בזכויות הבניה עליהם לפצות את בעלי הדירות האחרים.

כל בעלי הדירות רשאים להסכים ביניהם על אופן החלוקה של המחסנים, לרבות כאמצעי של איזון ביניהם ביחס לחלק מזכויות הבניה המשותפות שקבלו.

ככל שיש הסכמה כזו יש לעגן אותה בהסכם וכמובן גם בתקנון הבית המשותף. כדאי לבדוק מראש גם את השלכות המס במקרה זה.

שלום שי,

חוק המקרקעין מגדיר רכוש משותף בצורה שיורית - "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."

בנוסף - יש לבדוק את צו רישום הבית המשותף ואת התשריט, כדי לקבוע אם יש חלקים ברכוש המשותף שהוצמדו לדירה מסויימת והוצאו מכלל הרכוש המשותף.

שלום קובי,

לצורכי קבלת פטור מס שבח בגין דירה יחידה אין חשיבות לשאלת מגורי המוכר בדירה, אלא רק להיותה דירת מגורים יחידה של המוכר.

כלומר - אם יש לך 2 דירות או יותר, מכירה של אחת מהן תחוייב במס שבח גם אם היא משמשת למגוריך.

אם רצונך לרכוש דירה אחרת למגוריך בקרוב כדאי להתיעץ עם עו"ד כדי לבדוק אפשרויות לחיסכון במס.

שלום שי,

כעקרון קירות חיצוניים מהווים רכוש משותף, אבל קיר שנמצא בתוך המרפסת שלך איננו קיר משותף.

עדיין, יש לבדוק את מקור הרטיבות גם בקיר הפנימי, שכן בדירת הגג המקור עלול להיות הגג המשותף.

כדי לקבוע אם מקור הרטיבות הוא ברכוש פרטי או ברכוש משותף, כדאי לקבל חוות דעת מקצועית של מהנדס.

שלום דב,

יש לדווח לרשויות המס על כל עסקה במקרקעין ולכן יש לדווח גם על המחסן. \

סביר להניח שתידרש לשלם מס רכישה.

שלום דוד,

כשתרכוש דירה (כל עוד לא סיימת לבנות את הבית על המגרש), תשלם מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה.

שים לב, שאם תחזיק 2 דירות, תצטרך לשלם מס שבח עבור הראשונה שתמכור.

לגבי שאלתך על משכנתא - ממליצה לך לפנות ליועץ משכנתא לייעוץ שידע לתת לך תשובה מקצועית.

שלום אלעד,

עליך לראות בהסכם המכר שעליו חתמת מה קובע הסדר התשלומים בינך לבין הקבלן.

בהצלחה!

שלום יוסף,

ע.מ. הוא אדם פרטי ולכן זה יראה כאילו אדם פרטי רכש את הדירה.

לגבי חברה - חברה היא ישות נפרדת (בניגוד לאדם הפרטי).

ממליצה לך לעיין בתנאי המכרז ולבדוק האם בעל מניות בחברה זכאי לדירה במחיר למשתכן.

שלום משה,

לרוב, בהסכמי קבלן, כאשר ניתן פטור על ריביות והצמדות הוא ניתן על התשלומים המשולמים בזמן.

ככל שאתה מאחר, אני משערת שהוראות החוזה קובעות שעל התשלום באיחור יחולו ריביות והצמדות. יש לבחון מה הסיבה לעיכוב בכספי המשכנתא. אם הסיבה היא בגלל עיכובים מצידו של הקבלן, יחול להיות שיש לך עילה.

יחד עם זאת, ככל שהייתה הסכמה בנושא בין הצדדים, קשה לי להאמין שבית המשפט יפחית את הריבית.

תשומת ליבך, כי ניהול הליך יחול להגיע לאלפי ואף עשרות אלפי שקלים.

בהצלחה!

שלום אורנה,

אני חושבת שהתשובה לשאלתך שלך היא לא חד משמעית.

בשלב הראשון הייתי בודקת את תקנון הבית המשותף כדי להבין אם יש התייחסות למעקות בחזית הבניין בצורה מסוימת.

אם יש שם התייחסות לכך וזהו רכוש משותף, יש לפנות לוועד הבית בדרישה להשתתפות בתיקון.

אם אין התייחסות - יכול להיות שלא מדובר ברכוש משותף ועליך לשאת בעלות התיקון.

בהצלחה!

שלום דב,|

ככלל, אדם עם מוגבלות העומד בתנאי הזכאות לפי תקנה 11 לתקנות מס רכישה עשוי להיות זכאי למס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% גם ברכישת דירה נוספת, ללא מכירת דירתו הקודמת. ככלל, ההקלה אינה מותנית בכך שמדובר בדירה יחידה.

עם זאת, לא כל הכרה בנכות מקנה זכאות להקלה, ויש לבדוק את סוג ההכרה ואת שיעור הנכות בהתאם להגדרות שבתקנות. בנוסף, נדרש שהדירה תירכש לשם מגוריו בפועל של הזכאי, ולא לצורך השקעה או השכרה בלבד. ההקלה מוגבלת ככלל לשתי פעמים בחייו.

לכן, לפני ביצוע העסקה, מומלץ לבדוק את הזכאות הפרטנית מול עורך דין הבקיא במיסוי מקרקעין.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום תמי,

ככלל, חתימה על הסכם תיווך אינה מחייבת כשלעצמה למכור את הדירה. אם החלטת שלא למכור מטעמים אישיים ובריאותיים, ולא נכרת הסכם מכר מחייב, בדרך כלל לא קמה למתווך זכאות לדמי תיווך רק בשל פעולות השיווק שביצע.

עם זאת, כדי לקבוע אם קיימת חבות כלשהי, יש לעיין בהסכם התיווך ובמסמך הבלעדיות, ככל שנחתם, ולבדוק אם נכללו הוראות בדבר הפסקת ההתקשרות, החזר הוצאות או פיצוי. גם אם קיימת הוראה כזו, תוקפה ותחולתה מחייבים בדיקה ואינם מובנים מאליהם.

מומלץ להודיע למתווך על החלטתך שלא למכור ולבקש להפסיק את השיווק. אם תתקבל דרישת תשלום, רצוי לבקש את הבסיס לה בכתב ולפנות לייעוץ משפטי פרטני.

מאחלים לך בריאות שלמה.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום שרה,

אתייחס לשאלות באופן כללי בלבד, שכן מענה פרטני לגופו של עניין מחייב בחינה ועיון במסמכי הרישום, בתצ"ר, בצווי הירושה ובצו מינוי מנהל העיזבון וכיו"ב. כאשר מדובר בזכויות היסטוריות ובתיקון גבולות, לפרטים אלה עשויה להיות משמעות מכרעת.

לגבי מקרקעין סמוכים וגובלים: ככלל, מקרקעין גובלים חולקים גבול עם החלקה, ואילו "סמוכים" הוא מונח רחב יותר, שעשוי לכלול גם מקרקעין קרובים שאינם נוגעים בה. הדרישה לצירוף נסחים אינה מעידה כשלעצמה שכל בעלי המקרקעין הללו חייבים לחתום על התצ"ר. זהות החותמים והצורך בהסכמתם תלויים בסוג ההליך ובזכויות המושפעות מהתיקון, ויש לברר זאת עם המודד ולשכת הרישום.

לגבי ירושה וחזקה בקרקע מסוג מירי: לגבי מי שנפטר בשנת 1956, סעיף 157 לחוק הירושה מפנה לדין שעמד בתוקף ערב תחילת החוק. לכן, אין להחיל אוטומטית על ירושתו את סעיף 149, שביטל את דיני הירושה המיוחדים למקרקעין מסוג מירי. טענה לזכויות מכוח חזקה מלפני קום המדינה מחייבת בדיקה נפרדת של הדין ההיסטורי, מקור החזקה ומצב הסדר המקרקעין; החזקה ממושכת כשלעצמה אינה מבטיחה אפשרות לרישום בעלות.

לגבי רישום על שם מנהל העיזבון: מנהל עיזבון אינו הופך לבעל הקרקע מכוח מינויו. יש לברר את שרשרת הירושות ואת זכויות היורשים לפי הצווים המתאימים, כאשר מנהל העיזבון פועל במסגרת סמכויותיו לניהול העיזבון ולחלוקתו.

לגבי אישור בית המשפט לחתימה על תצ"ר: סעיף 97 לחוק הירושה מחייב אישור מוקדם לפעולות מסוימות של מנהל עיזבון, ובהן פעולה שתוקפה תלוי ברישום בפנקס המתנהל לפי חוק. לא כל חתימה על מסמך מדידה מחייבת בהכרח אישור כזה, אך אם החתימה כוללת הסכמה לשינוי גבולות, גריעת שטח או שינוי בזכויות, יש לבחון את הצורך באישור. במקרה של ספק ניתן לבקש הוראות מבית המשפט.

לאור השילוב בין רישום מקרקעין, זכויות היסטוריות ושרשרת ירושות, מומלץ לקבל ייעוץ פרטני מעורך דין הבקיא בתחום, בשיתוף מודד מוסמך, לפני חתימה או הגשת בקשה לרישום.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום ישראל,

התשובה תלויה במעמד החניה. אם מדובר בחניה פרטית המוצמדת לדירת הדודה, היא עשויה להיות רשאית לאפשר לאחיין לחנות בה, אך יש לבדוק אם במסגרת השכירות נמסרה זכות השימוש בחניה לשוכרים.

אם מדובר בחניה ברכוש המשותף, הסכמת הדודה אינה מקנה לאחיין זכות חניה בלעדית או בלתי מוגבלת. יש לבחון את תקנון הבית, ההסדרים החלים בחניון ואופי השימוש, ובפרט האם הוא מונע מבעלי הדירות שימוש סביר בחניות.

מומלץ לפנות לנציגות הבית, לברר את מעמד החניה ולפנות בכתב לבעלת הדירה בדרישה להסדיר את הנושא. אם מדובר בשימוש שאינו כדין והוא נמשך, ניתן לבחון נקיטת הליך מתאים.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום ישראל,

ככלל, משכון רשום אינו מונע בהכרח חתימה על הסכם מכר, אך הוא עלול להקשות על השלמת העסקה ועל קבלת משכנתה מצד הרוכש. יש לבדוק מה בדיוק מושכן, לטובת מי ומהם התנאים להסרת המשכון.

לעיתים ניתן להסדיר את סילוק החוב ומחיקת המשכון באמצעות חלק מכספי התמורה, כנגד התחייבות מתאימה של הנושה. אם אין אפשרות להסירו, אין להניח שהמכירה תבטל אותו, והרוכש עלול להיחשף לזכויות הנושה ולמימוש המשכון.

לכן, לא בהכרח מדובר במצב שבו "אי אפשר למכור", אך אין להתחייב למסירת זכויות נקיות ממשכון בלי לבדוק מראש כיצד ניתן לקיים התחייבות זו. מומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין עם מסמכי המשכון ולבחון את האפשרויות לפני חתימה.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

אבי שלום,

כדי למכור את הדירה בהסכמה יש להסדיר את זכויותיהם וחתימותיהם של כלל היורשים. לגבי היורש שנפטר לאחר המוריש, נדרש צו ירושה או צו קיום צוואה שיקבע מי יורשיו, חלקו אינו עובר אוטומטית ליתר היורשים.

סירוב צאצאיו להוציא צו אינו בהכרח חוסם את המכירה. ניתן לבחון הגשת בקשה בידי מעוניין בדבר, ובמקרה הצורך מינוי מנהל עיזבון. הימנעות מהוצאת צו אינה מגינה על נכסי העיזבון מפני נושים, ומנגד אין פירושה שיורשיו חייבים אוטומטית בחובותיו מכיסם.

מגורי היורשים בחו"ל אינם מונעים מכירה, וניתן להסדיר חתימות וייפויי כוח באימות מתאים. אם אין הסכמה, אפשר לבחון הליך לחלוקת העיזבון או לפירוק שיתוף, בהתאם למצב המשפטי.

מומלץ לרכז את הטיפול אצל עורך דין הבקיא במקרקעין ובירושות, לרבות בירור החובות והמיסוי לפני חלוקת התמורה.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום חוסאם,

השאלה כללית וחסרים פרטים, כגון מיקום החלקה, ייעודה, מטרת הצבת הקונטיינר ומשך הצבתו וכיו"ב.

ככלל, הצבת קונטיינר אינה מותרת אוטומטית, גם בקרקע פרטית וגם אם הוא נייד או אינו מחובר ליסודות. בהתאם לנסיבות, ייתכן שיידרש היתר בנייה, ויש לבדוק גם שהשימוש המבוקש תואם את התכנון החל על הקרקע. אף אם חל פטור מהיתר, אין בכך כשלעצמו כדי להתיר שימוש בניגוד לתוכנית.

לכן, לפני ההצבה מומלץ לברר את הדרישות בוועדה המקומית, תוך הצגת פרטי החלקה והשימוש המתוכנן, ובמידת הצורך לקבל ייעוץ מקצועי פרטני.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.