פורום תמ"א 38

שלום יניב,

משאלתך לא ברור האם הפרויקט התחיל או שנמצא עדיין בחתימות של הדיירים. ככל שבעל הדירה שנפטר חתם על ההסכם, בד"כ ייפויי הכוח הם בלתי חוזרים ומחייבים גם את היורשים כך שמנהל העיזבון, היורשים וכל גורם יחויב בהם.

ככל שבעל הדירה שנפטר עדיין לא חתם על ההסכם הרי שחתימת הבעלים נדרשת ובהקשר זה על היורשים כולם לחתום על ההסכם והנספחים. משאלתך עולה כי מונה מנהל עיזבון לניהול העיזבון עבור היורשים ולפיכך הגורם השיפוטי שמינה את מנהל העיזבון יידרש לתת הסכמה לחתום על ההסכם.

בהצלחה בפרויקט,

ליאור.

שלום, קרול

כפי שרשמתי, הממ"ד "נטוע" בקרקע בלפחות 70% מהיקפו.

הוא לא "עומד באויר".

משרדי ליווה מספר רב של פרוייקטים כאלו, גם של מספר דו ספרתי של ממ"דים אלו מעל אלו.

בהצלחה

שלום, קרול

יש הבדל בין תוספת בניה של ממ"דים לבין תמ"א. תוספת של ממ"ד יכול כל שכן לבצע בעצמו, אם כי מטעמי יעילות וחיסכון, נכון יותר לעשות זאת מספר דירות יחדיו.

רוב הסיכויים, שבקשה לתוספת ממ"ד תתקבל ע"י הרשות (ועדה פתח תקוה) ויתכן שתהיינה השגות מצד יתר השכנים לגבי המיקום, על בסיס קנייני. כך או אחרת, צריך למסור לך העתק התכנית לאישור, אחרת תקום לך זכות להתנגד.

תוספת כזו היא כמובן על חשבון הבעלים.

בתמ"א העניין שונה, ונדרש רוב של שני שלישים מבעלי הזכויות (הדירות) להם שני שלישים זכויות ברכוש המשותף, והדבר צריך להיות גלוי לכולם, אחרת קיים פה טעם מוצדק על פניו לכאורה בתביעה של סרבנות.

מאחר שהממ"ד עומד לפחות 70% בתוך הקרקע, ומדובר בבניה שיש בה ניסיון רב בארץ, החששות שלך שהבניה לא תהיה טובה אינם מבוססים. כמובן שיש להיעזר בקבלן מנוסה ועל בסיס המלצות.

בהצלחה

ברמת העקרון כאשר הבעלים לא מרוצים מהייצוג, אמורה להיות להם אפשרות להחליף את הייצוג

צריך לבחון פרטנית את לשון ההסכם אבל לכאורה אמורה להיות אפשרות לסיים את ההתקשרות עם עורך הדין המייצג בהסכמת כולם/רוב מסויים

שלום, שלומי

על פניו מדובר במצב שאינו ראוי ואינו רצוי, על גבול לא-אתי, ואני מתנסחת בזהירות.

לא ברור מדוע הסכמתם מלכתחילה להתנהל עם עו"ד שהגיע אליכם דרך היזם, זהו מצב לא מומלץ ולא רצוי מיסודו, גם בהיעדר קשרים פרומליים,

קל וחומר כאשר מדובר בקרבה משפחתית.

אותי לימדו, לפני 30 שנה, רגע לפני שהוסמכתי כעורכת דין, שהצדק צריך לא רק להיראות אלא גם להיעשות. בנסיבות, ברור שזה בוודאות לא נראה טוב, גם אם הכל "כשר", ורק מטעם זה יש מקום לפנות לייצוג הולם.

בהצלחה רבה

שלום אגסי,

שאלתך בעניין היטלי השבחה מתייחסת לשני מועדים עיקריים:

ביחס לשאלתך, המשמעות היא שהמכירה עצמה היא אירוע מימוש שמשכלל את חבות התשלום. אין צורך להמתין להיתר בנייה כדי להיות חייב ומספיק שתימכר הדירה לאחר אישור התכנית (התב"ע) כדי להיות חשוף לחיוב.

כך, יכול להיות מצב שבו אתה תחליט למכור את הדירה, אחרי שהבניין אושר לפינוי בינוי אך עוד לא קיבל היתר בניה, ויהיה עליך לשאת בעצמך בחיוב היטל ההשבחה.

יש לשים לב להסכמות עם היזם במסגרת פרויקט ההתחדשות העירונית והחבות בתשלום היטל השבחה בגינו, למשל על מי חלה החבות.

בהצלחה,

ליאור

שלום אביב,

שאלתך היא בתחום מיסוי מקרקעין ולא ברור האם כוונתך שהדירה העוברת הליך של התחדשות עירונית היא דירה שירשו אותה או דירה שמוריש ירש.

בעת מכירה של דירה אשר עברה פרויקט התחדשות עירונית, הדבר לא אמור לפגוע בפטור מס שבח בגין דירת ירושה, אולם אסב את תשומת הלב שיש תנאים לעמוד בהם לזכות בפטור. עם זאת, יש לקחת בחשבון שיורש הבעלים בדירה נוספת (על זאת שהתקבלה בירושה), עשויה להשפיע על חיובי מס במהלך הדרך ולכן נדרש להיוועץ עם יועץ מיסוי בתחום.

בהצלחה,

ליאור

שלום, מנחם

קשה להשיב לשאלה בלי לבחון את ההסכם. נקודת המוצא היא כי יש מקום לפיצוי בגין עיכובים. יחד עם זאת, סביר להניח, כי ישנה תקופה בגינה לא אמור להיות משולם פיצוי, ככל שהעיכובים לא נגרמו בשל מעשה או מחדל של היזם, לרבות "כוח עליון".

למשל, יש לבחון האם המצב המלחמתי השפיע על קצב הבניה, והאם באמת מדובר במצב שלא היתה ליזם שליטה עליו, כך שבפועל אכן יש להאריך את המועדים למסירה, או לא.

כאמור, הדברים מצריכים בדיקה פרטנית

בהצלחה

שלום, אביגיל

במסגרת החוק, די ברוב דרוש כדי לאלץ את המיעוט המתנגד לצאת לפרוייקט.

ככל שהיזם מוכן לצאת לדרך ללא כל ההסכמות, אפשר להתקדם מולו. עניין המתנגדים יטופל בהמשך. לרוב, מתנגדים חוזרים בהם מהתנגדותם ככל שהתהליך מתקדם, כדי להימנע מהליכים משפטיים מיותרים. ככל שלא כך יהיה הדבר, הרי שינתהל ההליך המתאים והם יחוייבו, ככל הנראה, להצטרף לפרוייקט בפועל.

בהצלחה

שלום אמיתי,

אופן הרישום שתיארת לא יפגע בזכויות הבעלים, שיטת רישום כזו הייתה מאד נפוצה בעבר (היום פחות). לאחר פרויקט התחדשות עירונית היזם יסדיר את רישום הבניין החדש שיבנה בטאבו כאשר במסגרתו יוסדר גם רישום דירות התמורה לבעלים הנוכחיים.

בהצלחה בפרויקט,

ליאור

שלום מאיה,

כל נושא דמי השכירות, אופן תשלומם ושיעורם צריך לבוא לידי ביטוי במסגרת ההסכם עם היזם. לרוב, נהוג ומקובל די אלו נקבעים על ידי שמאי ויש גם מנגנון השגה שמוגדר בהסכם אם הבעלים רוצים לערער על שיעור שקיבעתם.

לעניין השימוש בדירות וכדומה, זה גם נדרש להיות מעוגן בהסכם. משאלתך לא ברור מה מטרת "השימוש" בדירה על ידי היזם... האם לצורך השיפוץ שלה? האם בתקופה הזו ישולמו דמי השכירות? כך או כך הדברים צריכים לבוא לידי ביטוי בהסכם.

ביחס לשאלתך אם הדברים יכולים להתפרש כשתי עסקאות, האם השאלה היא מבחינה מיסוית? ככל שכן, בד"כ עניין המיסוי חל על היזם אך זה תלוי בהסכם עם היזם.

בהצלחה,

ליאור

שלום אייל,

אז לפני שאענה על השאלה לגופה נראה שאתם מתקדמים בפרויקט ואברך על כך.

לשאלתך, הנושא של שמאי מטעם הבעלים והקביעה שלו צריכים לבוא לידי ביטוי במסגרת ההסכם. כמו כן, גם נושא ההשגות על קביעת השמאי ועניינים מקצועיים בד"כ מוסדרים בהסכם.

תחילה, הייתי מציע לבקש את השמאות מהשמאי על מנת להבין איך וכיצד נקבעה השומה. במקביל, אציע להיוועץ עם עורך הדין מטעם הדיירים בעניין.

שיהיה חג פסח שמח,

ליאור

שלום, אמיתי

הדבר אינו פוגע בזכויותיכם במסגרת הליכי הפינוי בינוי. כמובן שבסוף הפרוייקט, כחלק מהתחייבות היזם לבצע את רישום הזכויות (הן של דירות התמורה של בעלי הזכויות המקוריים והן של רוכשי דירות היזם) ייעשה רישום מסודר במסגרת בית משותף.

על פניו יש חשש להתנהלות בלתי תקינה. כדאי להיוועץ באופן פרטני.

בהצלחה

שלום, מיכל

התביעה נגד הדיירים הסרבן היא מטעם בעלי הדירות, שהם בעלי הזכויות במקרקעין. לשם הגשת התביעה נדרש, כמובן, יפוי כוח למייצג, ולכן יש חובה לחתום עליו, כחלק ממסמכי העסקה.

ככל שיימצא שיש נימוקים מוצדקים לסירוב לחתום על מסמכי העסקה, יש להניח שהמפקח יקבע כך גם בפסיקתו.

מעשית, מומלץ כמובן להסתייע בעוה"ד המייצגת בעסקה את הבעלים, בנסיון להגיע להבנות, בוודאי ככל שנראה שיש ממש ב"סרבנות".

בהצלחה

שלום, אלכס

ככל שמוסכם כי תינתן ערבות חברת האם לחברת הפרוייקט, הרי שיש לקבלה במעמד חתימת ההסכם. חברת האם חותמת על הערבות כבר בשלב הראשון.

ככל שמדובר על העמדת ערבות כספית בנוסף, הרי שיש מקום לקבלה במסגרת המסמכים המומצאים לב"כ הבעלים טרם הפינוי של הדירות הקיימות.

צריך לבחון מה ההסכם אומר בנוגע לכך, כנ"ל בנוגע לאיחורים וקיצוץ התמורות ולבחון עם ב"כ הדיירים מה הכי נכון לעשות.

יתכן ושווה לשקול ייעוץ נפרד

שלום אבי,

שאלתך היא מאד במקום. נהוג ומקובל להקים חברת פרויקט עבור כל פרויקט התחדשות עירונית שחברה יזמית עושה. זה נובע מכמה טעמים, חלקם משפטיים וחלקם חשבונאים אך לצורך שאלתך זה נהוג ומקובל.

במקרה זה, יש לבחון או לפחות לעגן בהסכם כי חברת הפרויקט תהיה בבעלות מלא וייחודית של החברה היזמית כדי שחברת הפרויקט לא "תגלגל" למקומות אחרים ותתנתק מחברת האם.

כמו כן, על מנת "להנות" מכל הניסיון והעושר של החברה היזמית, חברת האם, מבקשים כי חברת האם תיתן ערבות מלאה לכל ההתחייבויות של חברת הפרויקט (בין אם זו התחייבות לפעולות מכוח ההסכם ובין אם זה התחייבויות כספיות מכוח ההסכם).

כך או כך, הערבויות המקובלות מכוח הסכם התחדשות עירונית ניתן על ידי הגורם המממן (בנק או חברת ביטוח) ויש נוסחים מקובלים כיום ולעניין ערבות חוק המכר נוסחה אפילו מעוגן בדין.

עורך הדין של הדיירים צריך לוודא כי אכן הנ"ל מתבצע ולדיירים יש את כל הערבויות הנדרשות ובמיוחד את הערבות של חברת האם ונוסחה.

בהצלחה,

ליאור.

ברמת העקרון כדי לקדם פרויקט של תמ"א, נדרש רוב של שני שליש מכל בניין שהם בעלים של שני שליש מהרכוש המשותף.

ממה שאתם כותבים קשה לתת תשובה רצינית ומלאה, כמו כן, בנוגע לשעות העבודה, אם אכן מצויינות שעות עבודה והיזם חורג מהם, דהיינו מפר את ההסכם צריך לבחון מה הדרך הנכונה להתמודד עם זה...

בנוגע לבנק המלווה, זה בדרך כלל איום שעובד על יזמים והם "מפחדים" מהבנקים אבל אין לדעת איך היזם יגיב. בנוגע לבטיחות, צריך לבחון את ההסכם וגם אילו עברות בטיחות נעשות

נראה כי נדרש ייעוץ פרטני להשלים את התמונה

חובת היזם בהתאם להתחייבויותיו בהסכם שנחתם מולו

ברמת העקרון חתימה על הסכם היא מחייבת ולא ניתן לחזור בך מהחתימה, שווה להתעמק מדוע אתה מעוניין כעת לבטל את ההסכם ואולי יצליחו להרגיע אותך מהבחינה הזו.

תאר לעצמך שאחרי שחתמתם וגם היזם חתם, עברה תקופה ופתאום הוא יבקש לבטל את החתימה שלו, איך היית מגיב?

שלום נעם,

שאלתך מעניינת מאד נוכח הלכת אפרופים שהייתה נהוגה במשך 30 השנים האחרונות ושינוי החקיקה לאחרונה, כל אלה עוסקים בפרשנותו של חוזה.

רקע מקדים

הלכת אפרופים (ע"א 4628/93) בפס"ד שניתן על ידי כב' השופט אהרון ברק דנה בשאלת פרשנותו של חוזה לפי סעיף 25 לחוק החוזים שאפשרה לבתי המשפט לפרש חוזים תוך בירור אומד הצדדים להסכם, חריגה מלשון ברורה של ההסכם ובחינת נסיבותיו החיצוניות בכריתת ההסכם. מאז הלכת אפרופים, היו עוד התפתחויות בפסיקה (אף שבחלק מפסקי הדין הייתה ביקורת על הלכת אפרופים) ובמספר תיקוני חקיקה.

תיקון מס' 3 לחוק החוזים

בינואר 2026 התקבל תיקון מס' 3 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 שתיקן את סעיף 25 (פרשנותו של חוזה) קובע בברירת המחדל כי אופן הפרשנות של חוזה יהיה ככל אשר הסכימו הצדדים. בנוסף, התיקון הפך את הכלל, כאשר שני הצדדים מיוצגים, חוזה ברור יפורש לפי לשונו, והנסיבות החיצוניות יבחנו רק אם הלשון דו-משמעית.

השלכת התיקון על הסכמי פינוי בינוי

בהסכמי פינוי בינוי מבוססים על הוראות שהתפרשו בעבר לטובת הדיירים בסיועה של הלכת אפרופים. כעת, אם הניסוח החוזי לא מדויק, בית המשפט יתקשה לחרוג ממנו לטובת בעל דירה. התיקון מאפשר לצדדים לקבוע כללי פרשנות מחייבים ועל בית המשפט לפרש את ההסכם בהתאם לכללי הפרשנות שנקבעו בהסכם. זו מלאכתם של עורכי הדין המייצגים את הצדדים, ניהול המשא המתן המשפטי לקראת כריתתו של הסכם ואף בקיומו של ההסכם.

בהקשר זה, אציין שאני באופן אישי מעגן במפורש בהסכם כי בכל מקרה של ספק פרשני, תועדף הפרשנות המיטיבה עם בעלי הדירות ושכל הוראה שניתנת לפרשנות דו-כיוונית, תפורש תחילה לטובת זכויות בעלי הדירות ולא לטובת היזם (הרי זו תכליתו של פרויקט התחדשות עירונית).

ניסוח הוראות ההסכם

אסב את תשומת הלב כי יש להיזהר מניסוח הוראות שיש להם משמעות כפולה במיוחד בסוגיות עקרוניות כמו מנגנון התמורה, בטחונות, איחורים ודחיות וכדומה, שאז יכול להיווצר מצב שבו הוראות אלה יפורשו לטובת היזם ובפגיעה בזכויות בעלי הדירות. יש לזכור כי כלל ברירת המחדל הפרשני שנקבע בהסכם עצמו יהיה קו ההגנה הראשון לאחר ביטול אפרופים.

לסיכום, הכלי המרכזי שהתיקון מעניק הוא היכולת לכתוב את "חוקי המשחק" הפרשניים מראש ועל עורך הדין של בעלי הדירות לנצל זאת כדי לטוות רשת ביטחון מפורשת בתוך ההסכם עצמו לטובת בעלי הדירות.

בהצלחה,

ליאור

בקצרה- לא מעניין... בהרחבה- כמעט כל הפרויקטים המלווים עם בנק/ביטוח/גוף פיננסי אחר- דורשים כי תהא התקשרות אחת עם קבלן מבצע בהסכם פאושלי, קרי- הקבלן המבצע לוקח על עצמו את כל הביצוע עד מסירת מפתח. הוא כמובן מחויב לבנותצ לפי ההיתר, המפרט הטכני ותוכניות העבודה. לצורך כךהוא מעסיק גם קבלני משנה. לא צריך לעניין את מי לוקחים.

שלום נורן,

אתחיל מהסוף - אין תשובה אחת ברורה ונכונה. בכל מקרה, צריך לעבוד עם עוה"ד שמייצג את הדיירים בשיתוף פעולה.

לפעמים יש חילופי טיוטות על כל מיני תיקונים קטנים או פרטים טכניים ולא מהותיים. כן כדאי שבשינויים או פרטים מהותיים יהיה שיתוף עם הנציגות ובמקרה הצורך גם עם כל הדיירים.

אני מניח שתמצאו את הדרך לעבוד יחד עם עוה"ד בשיתוף פעולה - לשניכם יש את אותה המטרה.

בהצלחה,

ליאור