שלום,

האם איסור עיריית תל אביב להצמיד את חניית הנכה , חלה גם על חניה בחניון רובוטי ? האם היזם רשאי להעניק זכות שימוש בחניה זו לאחד הדיירים ?

תודה, ענת

אני שוכר דירה בבניין שעתיד לעבור תמ"א 38, האם בעלי הדירה יחוייבו לפצות אותי במקרה שאצטרך לעזוב את הדירה?

אלעד

קוגלר

שלום רב, שאלה:

אנחנו גרים בבנין רכבת בן 4 קומות. במסגרת התחדשות עירונית, היזם מציע חוזה שבו נקבל דירה בין הקומות 3-12.

בהתחלה אמרו שכל דייר יקבל דירת תמורה לפחות 2 קומות מעל מיקום הדירה הנוכחית אבל זה הורד מהחוזה.

שאלתי: האם זה תקין ? הרי זה יוצר מצב שבו בעל דירה בקומה ראשונה יכול לקבל דירה בקומה 10 ואילו דייר בקומה 3 יכול להישאר בקומה 3. האם לא חלה חובה להכניס תנאי שבו כל דייר יעלה לפחות איקס קומות לצורך שיווין התמורה בין בעלי הדירות ? 

שלום,
במסגרת תמ"א 38 הותקנה דלת כניסה לבית.
ממש דקה לאחר ההתקנה ראיתי שציפוי הניילון פגום וכן שיש שריטה עמוקה בדלת עצמה (הכל בחלק הדלת הפנימי). קראתי למנהל העבודה מייד והוא מאשר את דברי.
מאז עברו מספר שבועות והם מוכנים לתקן הדלת, לרבות ציפוי הניילון, כך שלטענתם לא יראו כלום.
האם הם חייבים להחליף לי דלת או רק לבצע תיקון?

שלום רב,

סיימו עכשיו אצלנו בבניין תמא 38/1 

היזם מכר את החניות לכל המרבה במחיר.

האם יש ליזם סמכות למכור את כל החניות? על פניו זה חנייה משותפת 

חתמתי יחד עם יתר הבעלים בבניין בו נמצאת דירתי על הסכם תמ"א 38/2 עם חברה יזמית.

בהתאם לחוזה יש לי אפשרות לשדרג את דירת התמורה לדירה משופרת אחרת בבניין בתוספת תשלום.

אבקש לברר כיצד יחושב מס הרכישה בהתאם להחלטת מיסוי 8293/17 על הפרש השווי בין דירת התמורה בהתאם לחוזה התמ"א לבין הדירה המשודרגת? 

דירת התמורה שבהתאם לחוזה מוערכת ב-1.9מ' שח ואילו הדירה המשודרגת מוערכת ב3מ' שח. 

בהנחה שזו דירתי היחידה – האם ההפרש בגובה 1.1מ' שח ימוסה בהתאם למדרגות דירה יחידה, כלומר מאחר ש1.1מ' הוא פחות מתקרת הפטור של דירה יחידה  (כ- 1.9מ') אז הסכום יהיה פטור ממס, או שמסתכלים על שווי כל הדירה המשודרגת וממסים את ההפרש בהתאם למדרגות של סכום שעולה על תקרת הפטור של 1.9?

ואם דירת התמורה אינה דירתי היחידה – האם אשלם 8%*1.1מ או 8%*3מ?

תודה רבה!

שלוםל רב, הבניין בתל אביב עומד בפני תמ״א 2, ממתמין להחלטת ועדה.

אני מעוניין למכור אותו.

מתי חלים עלי היתלי ההשבחה?
אם הועדה מוציאה היתר בתנאים, נניח בגלל מתנגדים או כל דבר אחר?

האם היתילי ההשבחה חלים רק מרגע שהבניין נהרס?
בקיצור, עד איזה נקודה אני יכול למכור את הדירה לפני קבל תיהלת השבכה מכוח תמ״א 2 שיבנה בקרוב.
תודה, מאור

שלום, לפני שנה וחצי בערך היה שמאי ועשה הערכה לדמי שכירות האם הסכום של הערכה לפני שנה וחצי תקף להיום, תודה מראש.

כולנו מכירים את הסעיף הסטנדרטי של השתתפות היזם בדמי ניהול לדיירים חוזרים בלבד.
השאלה היא כמובן כיצד ניתן לאכוף את הסעיף הזה ולוודא שהדייר החוזר באמת מתגורר בדירה?

ברור שמעת לעת אפשר להוציא נסח טאבו ולוודא שהדירה עדיין בבעלותו, אבל איך אפשר לדעת שהוא לא משכיר אותה?
האם היזמים מתכוונים להשקיע כספים במעקב ותביעות של דיירים שמשכירים את הדירה שלהם, או שמא מדובר בסעיף שהוא אותה מתה ואם כך אולי כדאי לטפל בזה כבר בשלב הניסוח של החוזה?

שלום

יש לנו בבנין מתקן חניה רובוטי עם 17 מקומות חניה כמספר הדירות בבנין. החניות לא מסומנות לפי דירה ספציפית והרכב חונה רנדומלית לפי מקום פנוי.

בנוסף, בתשריט הבנין כתוב על כל מקום חניה רכוש משותף. וגם על רחבת החניון ו3 קומות התת קרקעיות. הכל מסומן כרכוש משותף.

למרות כל זה, ישנם דיירים שמתעקשים שהחניון אינו רכוש משותף לטענתם, מאחר ולכל דירה יש זכות חניה אחת ומסרבים להכניס את עלויות החניון למאזן ההוצאות של דמי הוועד כמו כל מערכות הבנין המשותפות. כלומר, דורשים שכל הוצאות הבנין יחולקו לפי גודל הדירה אך עלויות החניון היקרות מכל המערכות יחולקו שווה בשווה. הדורשים הם בעלי הדירות הגדולות בבנין. 

אשמח לעזרה 

תודה

בניין בגבעתיים, מתוכנן תמ״א 2. לקראת ועדה. ישנו דייר סרבן בקומת הקרקע שמישקולי תכנון לא ניתן לתת לו דירת תמורה בקומת הקרקע – ומוצע לו אלטרנטיבות שונות כולל פיצויים נוספים (חניה נוספת או פיצויים שווי ערך). הדירה מושכרת ובעל הדירה מעולם לא גר בה.
כל ניסיון של היזם להפגש, לדון, להכנס למשא ומתן עבור פיצוי ואיזון תמורה עלו בסירוב, הדייר אינו מוכן אפילו לאפשר את מדידת הדירה. הדייר בנוסף פלש לחלק מהרחוש המשותף.
מצד אחד אכן מגיע לו פיצוי ואיזון תמורות ראוי, מצד שני הוא אינו מאפשר אפילו להגיע למשא ומתן ולא מוכן אפילו לאפשר מדידה של הדירה. האם כל אלו יקשו על טיעוניו אצל המפקחת?

האם נכה זכאי לקבל חניית נכים צמודה לדירתו, או שהקבלן יכול לתת לו חנייה רגילה, ולבנות חניות נכים שישמשו את כל הדיירים ???

שלום

בניין בתל אביב עם 10 דירות המעוניינות בהריסה ובניה.

ל 3 מהדירות יש חניות מוצמדות בטאבו. לשאר אין חניה. בבניין החדש העיריה תאשר רק מקום חניה אחד לכל דירה. 

איך מחלקים את דירות התמורה? שווי מטר מרובע של חניה שווה בערך למטר מרובע של שטח דירה. בנסח הטאבו שטח החניה מתווסף לשטח הדירה המוצמדת, כך שלדעתי משני הנימוקים הנ"ל, ראוי להעניק לבעלי הדירות המוצמדות כיום, שטח דירה גדול יותר משטח הדירה בלבד , בערך בגודל של שטח החניה כיום, כ 12 מטר.

זה נראה לי סביר גם מבחינת שווי הרכוש כיום וגם מכיוון שהחלק ברכוש המשותף שבטאבו, כולל את ההצמדה.

רוב בעלי הדירות , שאין להם חניה כיום, מתנגדים. הם מוכנים אולי לתת לבעלי ההצמדות קדימות בבחירת מיקום החניה החדשה. לדעתי זה לא מתקרב בכלל לשווי הרכוש של החניה הקיימת.

מה דעתך?

תודה

ענת

שלום,

בבניין שלנו קודמה עסקת תמ"א 38/2 שהגיעה כעת לשלב בניית הבניין החדש. במסגרת הסכם התמ"א 38 נקבע מנגנון בחירה של חניות בין הבעלים ליזם (בעלים בוחרים ראשונים 2 חניות ואז יזם בוחר 1 וחוזר חלילה).

מה שלא נקבע בהסכם – מה סדר הבחירה בין הבעלים לבין עצמם. כעת יש מחלוקת בין הדיירים – חלק מבקשים הגרלה וחלק מבקשים שסדר הבחירה ייקבע לפי שווי הדירות העתידיות (יש שמאות מסודרת).

בהסכם התמא כאמור אין התייחסות ואין מנגנון בחירה בין הבעלים לבין עצמם. הגרלה נשמעת כמו הימור והרציונאל בבחירה לפי שמאות נראית סבירה (יותר הגיוני שבעל דירת 6 חדרים יבחר לפני בעל דירת 2 חדרים) אך אין לכך לכאורה אחיזה משפטית.

אודה לעזרתך – מה עושים במצב בו אין התייחסות בהסכם ואין הסכמה? האם יש תקדים לכך? נתקלת במקרה דומה?

רציתי לדעת מה יכולת הועדה המחוזית לדון בהתנגדויות של דיירים באותו הבניין שמתנגדים לתמ״א, איפה עובר הקו בין התנגדויות המוגשות לועדה לבין להתנגדויות הדנון אצל המפקחת?
אנו בהליכים מתקדמים להוצאת היתר בניה לתמא 2, בשלב הגשת התנגדויות להיתר לועדה המקומית.
דייר (לא שכן מבניין אחר) המתנגד לפרויקט הגיש התנגדויות לועדה המקומית עם שלל טענות.
טענה אחת שהדירה שלו תתקרב כמה מטרים יותר לכביש, שיגרום לו מתדר רעש.
טענה אחת היית שבניינים אחרים בסביבה לא יוכלו לממש את פוטנציאל הבניה שלהם בגלל שאין להם כניסה לחניה, לאותו דיין אין דירה בבניינים אלה, ולא היית פניה מבניינים אלה.

אשמח להתיחסות, האם הועדה אכן דנה בתלונות כאלה? האם טיעון שבניין מסוימים רוצה לממש את זכותו לתמא תפגע ביכולת עתידית של בניינים בסביבה היא טיעון שיש בו משהו?

תודה

 שוב שלום.

 היזם  בפרויקט תמא כנראה יסכים לתת לי דירת תמורה מחוץ לפרויקט משום גילי ( כמעט 80 בעת החתימה על ההסכם), על מנת להקל עלי בנושא  מעברי דירות שכירות.

  שאלות לגבי דירת התמורה מחוץ לפרויקט:

1. האם אצטרך לשלם מס בתמורה לכך שאקבל דירה חדשה בעת הפינוי?

2. באם אבקש לקבל דירה קטנה יותר- והשאר בכסף,האם אשלם על הכסף  מס?

3. כיצד יעשה תחשיב על התמורה שאקבל לעומת מחיר  דירת התמורה בבנין החדש שיהיה מוכן כעבור שנתיים ויותר?

 תודה,

 דסי

חניה הרשומה על שמי בטאבו הוחכרה לדורות לשכן על ידי הבעלים הקודם של דירתי. איני מכיר את פרטי ההסכם. הבנין עומד לעבור הריסה בנמה במסגרת תמא 38/2. האם הסכם החכירה ממשיך להתקיים לגבי החניה בבניין החדש? מהם זכויותי לגבי החניה החדשה והאם לשכן לו הושכרה החניה בבניין הישן יש זכות כלשהי לגבי החניה החדשה?

האם יוכלו לקבל כל אחד דירה נפרדת (גם אם קטנה יותר) בפטור ממס שבח?

מה החוק אומר כיום – האם ניתן לקבל פטור ירושה במכירת דירת תמא 38/2 ? דירת התמורה ? 

או שבכל מקרה הדירה לאחר תמא 38/2 זאת לא הדירה של המוריש ומאבדים את הפטור ?

שלום,

 מהן זכיותי  כקשישה בת 78 בפרויקט  תמא 38/2 ?

 תודה

 דסי

 שלום רב,

  אנחנו דיירים ב 2 בנינים משותפים נמצאים בתהליך של פרויקט תמא 38/2(  מדגישה : לא חיזוק- תמא 38 ולא פינוי בינוי).

אני בת 78 כיום.

 דיירת קשישה בפרויקט.

  אני מחפשת הפניה מדוייקת  בחוק – לגבי  זכותי כקשישה בפרויקט תמא 38/2.

1.

בפרויקטים של חיזוק 38  ישנה התייחסות לתמורות בהן חייב היזם לקשיש (משום ההבנה שמעבר לדירה זמנית לתקופת הפרויקט מסובכת לקשיש).

זאת לפי:  סעיף 5/א לחוק המקרקעין( חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח- 2008.

 על היזם להציע לקשיש חלופות לדירת התמורה.

2.  בפרויקטים של  פינוי בינוי-  ישנה גם התייחסות לנושא תמורות בהן חייב היזם להציע לקשיש המתקשה לעבור לדירה חלופית בתקופת הפרויקט וחזרה לדירה החדשה.

זאת לפי : סעיפים 2 ב.(6) (7) לחוק פינוי בינוי( עידוד מיזמי פינוי בינוי) תשס"ו 2006..

אבל בשום חוק לא מצאתי התייחסות לנושא בפרויקט תמא 38/2.

 כל  זאת-  למרות מאמרים רבים (שחוברו על ידי עורכי דין מומחים בתחום הפרויקטים  הנ"ל)  בהם כולם מציינים שגם בפריוקט תמא 38/2, היזם מחויב  להציע לבעל הדירה הקשיש-  אלטרנטיבה לדירת התמורה משום אותו קושי של  מעבר לפיתרון דיור זמני לכל תקופת הפרויקט וחזרה  לדירת התמורה כעבור 3 שנים . 

 אשמח לקבל הפניה מדויקת- לטענת אותם עורכי הדין שכתבו את המאמרים- לגבי זכויותי כקשישה בת 78 ( עוד שנתיים בת 80 ??).

    או שלחלופין אקבל מכם מידע / חוות דעת- ממי ממנהלי הפורום  שאותם כותבי מאמרי המידע טועים: זכות זו לא קיימת בפרויקט תמא 38/2.

 תודה

 דסי

רמת גן

שלום רב,

אחת החלופות המוצעות בחוק לבעל דירה קשיש היא דירה קטנה יותר בפרוייקט בעלת שווי נמוך יותר מדירת התמורה המגיעה לו + תשלומי איזון עד לשווי דירת התמורה. 

כיצד הדבר מתבצע בפועל? האם הדירה החלופית (הקטנה) נרשמת על שמו בטאבו כנגד דירת התמורה והיזם מעביר אליו את תשלומי האיזון הנותרים? אם כן, מתי על היזם להעביר את תשלומי האיזון? 

תודה.  

הזכות לתוספת בניה היא רק על שטח הגג שעל חדר הדופלקס? רק החלק הזה הוא רכוש משותף…

שטח מרפסת  הגג הוצא מהרכוש המשותף והוצמד לדופלקסים. הכל רשום כנדרש.

האם אפשר לחייב אותנו לפרויקט הריסה ובניה?

תמא 38.2 בהתיכים מתקדמים לקבלת היתר, עדיין לא הגענו לועדה.

אני מעוניין למכור את דירתי בשלב זה.

האם מבחינת מיסוי חלים על ההשבחה של התמ״א אפילו אם אין עדיין היתר בינה?
תודה