פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שלום,
האם איסור עיריית תל אביב להצמיד את חניית הנכה , חלה גם על חניה בחניון רובוטי ? האם היזם רשאי להעניק זכות שימוש בחניה זו לאחד הדיירים ?
תודה, ענת
שלום ענת
במתקן רובוטי אין הצמדה לחניה ספציפית. יש מתקנים שיודעים להגדיר מקום אחד כחנית נכה ואז רכב הנכה תמיד יופנה לחניה שם.
לא בטוח שהמתקן אצלך בכלל מבחין בין החניות. בכל מקרה השימוש במתקן מוסדר בתקנון הבית המשותף ולא בדרך של הצמדה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אני שוכר דירה בבניין שעתיד לעבור תמ"א 38, האם בעלי הדירה יחוייבו לפצות אותי במקרה שאצטרך לעזוב את הדירה?
אלעד
קוגלר
שלום אלעד
בקצרה לא! ובהרחבה- תלוי מה שתסכמו בהסכם השכירות. אם לא תסכמו על פיצוי אז אין פיצוי. בלי קשר מציע שתברר מול הבעלים באיזה שלב הפרויקט נמצא ומתי צפוי הביצוע להתחיל. אם מדובר על תמ"א חיזוק ואין לך בעיה להשאר בכפוף להפחתה בדמי השכירות- אז תסכם באופן ברור מול הבעלים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום רב, שאלה:
אנחנו גרים בבנין רכבת בן 4 קומות. במסגרת התחדשות עירונית, היזם מציע חוזה שבו נקבל דירה בין הקומות 3-12.
בהתחלה אמרו שכל דייר יקבל דירת תמורה לפחות 2 קומות מעל מיקום הדירה הנוכחית אבל זה הורד מהחוזה.
שאלתי: האם זה תקין ? הרי זה יוצר מצב שבו בעל דירה בקומה ראשונה יכול לקבל דירה בקומה 10 ואילו דייר בקומה 3 יכול להישאר בקומה 3. האם לא חלה חובה להכניס תנאי שבו כל דייר יעלה לפחות איקס קומות לצורך שיווין התמורה בין בעלי הדירות ?
יואב שלום
לרוב מסדירים בהסכם קביעה של דירת התמורה בהתאם לדרוג שמאי. השמאי אמור לקחת בחשבון גם את הקומה ההתחלתית בה מצויה הדירה הנוכחית. כן נשמע לי לא הגיוני שדירה בקומה נמוכה תקבל דירת תמורה גבוהה יותר. אני מציע לוודא בניסוח ההסכם שזה אכן המצב ולדבר על כך עם עורך הדין המייצג אותכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום,
במסגרת תמ"א 38 הותקנה דלת כניסה לבית.
ממש דקה לאחר ההתקנה ראיתי שציפוי הניילון פגום וכן שיש שריטה עמוקה בדלת עצמה (הכל בחלק הדלת הפנימי). קראתי למנהל העבודה מייד והוא מאשר את דברי.
מאז עברו מספר שבועות והם מוכנים לתקן הדלת, לרבות ציפוי הניילון, כך שלטענתם לא יראו כלום.
האם הם חייבים להחליף לי דלת או רק לבצע תיקון?
אם יש ליקוי בדלת הכניסה אז על היזם לתקן את זה וחובה שלכם לאפשר לו את התיקון. אם לא ניתן לתקן אז היזם יחליף את הדלת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום רב,
סיימו עכשיו אצלנו בבניין תמא 38/1
היזם מכר את החניות לכל המרבה במחיר.
האם יש ליזם סמכות למכור את כל החניות? על פניו זה חנייה משותפת
שלמה שלום
מתנצל על האיחור בתשובה.
לשאלתך- נראה לי שהגיע הזמן לקרוא את ההסכם עליו חתמת. כנראה שזה מה שכתוב שם. אם לא כתוב- אין לו זכות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתמתי יחד עם יתר הבעלים בבניין בו נמצאת דירתי על הסכם תמ"א 38/2 עם חברה יזמית.
בהתאם לחוזה יש לי אפשרות לשדרג את דירת התמורה לדירה משופרת אחרת בבניין בתוספת תשלום.
אבקש לברר כיצד יחושב מס הרכישה בהתאם להחלטת מיסוי 8293/17 על הפרש השווי בין דירת התמורה בהתאם לחוזה התמ"א לבין הדירה המשודרגת?
דירת התמורה שבהתאם לחוזה מוערכת ב-1.9מ' שח ואילו הדירה המשודרגת מוערכת ב3מ' שח.
בהנחה שזו דירתי היחידה – האם ההפרש בגובה 1.1מ' שח ימוסה בהתאם למדרגות דירה יחידה, כלומר מאחר ש1.1מ' הוא פחות מתקרת הפטור של דירה יחידה (כ- 1.9מ') אז הסכום יהיה פטור ממס, או שמסתכלים על שווי כל הדירה המשודרגת וממסים את ההפרש בהתאם למדרגות של סכום שעולה על תקרת הפטור של 1.9?
ואם דירת התמורה אינה דירתי היחידה – האם אשלם 8%*1.1מ או 8%*3מ?
תודה רבה!
שלום,
(השאלה אמורה להישאל בפורום מיסים.)
המס יחול על ההפרש בין התמורה החוזית שיש לכל הבעלים לעומת התמורה העודפת במסגרת השדרוג.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלוםל רב, הבניין בתל אביב עומד בפני תמ״א 2, ממתמין להחלטת ועדה.
אני מעוניין למכור אותו.
מתי חלים עלי היתלי ההשבחה?
אם הועדה מוציאה היתר בתנאים, נניח בגלל מתנגדים או כל דבר אחר?
האם היתילי ההשבחה חלים רק מרגע שהבניין נהרס?
בקיצור, עד איזה נקודה אני יכול למכור את הדירה לפני קבל תיהלת השבכה מכוח תמ״א 2 שיבנה בקרוב.
תודה, מאור
שלום, מאור
חובת תשלום היטל השבחה קמה מיום מתן תוקף לתכנית משביחה או מיום הוצאת היתר בניה. לעניין זה - היתר בתנאים יקים חבות לתשלום היטל השבחה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום, לפני שנה וחצי בערך היה שמאי ועשה הערכה לדמי שכירות האם הסכום של הערכה לפני שנה וחצי תקף להיום, תודה מראש.
שלום, גבריאל
נהוג שדמי השכירות מוצמדים למדד המחירים לצרכן.
ככל שאין מנגנון הצמדה, יש מקום בחלוף שנה לעורך עדכון לשומות, השאלה מדוע מדובר בשומה ישנה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כולנו מכירים את הסעיף הסטנדרטי של השתתפות היזם בדמי ניהול לדיירים חוזרים בלבד.
השאלה היא כמובן כיצד ניתן לאכוף את הסעיף הזה ולוודא שהדייר החוזר באמת מתגורר בדירה?
ברור שמעת לעת אפשר להוציא נסח טאבו ולוודא שהדירה עדיין בבעלותו, אבל איך אפשר לדעת שהוא לא משכיר אותה?
האם היזמים מתכוונים להשקיע כספים במעקב ותביעות של דיירים שמשכירים את הדירה שלהם, או שמא מדובר בסעיף שהוא אותה מתה ואם כך אולי כדאי לטפל בזה כבר בשלב הניסוח של החוזה?
יוסי שלום
קודם כל חובת התשלום של הפרשי דמי אחזקה היא בפרויקטים של פינוי בינוי ולא שכיחה בפרויקטים של תמ"א.
נסח הטאבו אינו רלבנטי מאחר והוא משקף בעלויות ולא אחזקות בדירות.
אני לא חושב שהיזמים ישקיעו כספים במעקבים וכו'. הם פשוט רואים את זה כחלק מהוצאות הפרויקט וזהו. אם הם באמת רוצים גם אין בעיה לבדוק את נושא המגורים בדירות בכמה שיחות טלפון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום
יש לנו בבנין מתקן חניה רובוטי עם 17 מקומות חניה כמספר הדירות בבנין. החניות לא מסומנות לפי דירה ספציפית והרכב חונה רנדומלית לפי מקום פנוי.
בנוסף, בתשריט הבנין כתוב על כל מקום חניה רכוש משותף. וגם על רחבת החניון ו3 קומות התת קרקעיות. הכל מסומן כרכוש משותף.
למרות כל זה, ישנם דיירים שמתעקשים שהחניון אינו רכוש משותף לטענתם, מאחר ולכל דירה יש זכות חניה אחת ומסרבים להכניס את עלויות החניון למאזן ההוצאות של דמי הוועד כמו כל מערכות הבנין המשותפות. כלומר, דורשים שכל הוצאות הבנין יחולקו לפי גודל הדירה אך עלויות החניון היקרות מכל המערכות יחולקו שווה בשווה. הדורשים הם בעלי הדירות הגדולות בבנין.
אשמח לעזרה
תודה
שלום ירדן
אני מבין שמדובר על בנין בו 17 דירות. בבנין יש חניון רובוטי ובו כולם מחנים.
בהתאם למסמכי רישום הבית המשותף החניון מהווה רכוש משותף (יש מקרים בהם החניון מהווה רק חלק מהחניות בבנין ואז מצמידים אותו לאותן דירות שעושות בו שימוש).
מאחר והוא מוגדר אצלכם כרכוש משותף אז כולם חייבים בהוצאות האחזקה של מתקן החניה.
לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין הוצאות אלו נקבעות לפי שטח הדירה לעומת כלל שטחי הדירות בבנין והכל אם אין הוראה אחרת בתקנון הבית המשותף.
אני מבין מהשאלה שאין הוראה אחרת בתקנון הבית המשותף ועל כן הוצאות האחזקה מתחלקות לפי יחס שטחי הדירות. טענת הדירות הגדולות בענין זה אינה נכונה משפטית אם היא אינה מוסדרת בתקנון הבית. באותה מידה ניתן לטעון שדירות בקומה נמוכה ישלמו פחות מדירות גבוהות עבור אחזקת מעליות וכמובן שגם זה אינו נכון.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניין בגבעתיים, מתוכנן תמ״א 2. לקראת ועדה. ישנו דייר סרבן בקומת הקרקע שמישקולי תכנון לא ניתן לתת לו דירת תמורה בקומת הקרקע – ומוצע לו אלטרנטיבות שונות כולל פיצויים נוספים (חניה נוספת או פיצויים שווי ערך). הדירה מושכרת ובעל הדירה מעולם לא גר בה.
כל ניסיון של היזם להפגש, לדון, להכנס למשא ומתן עבור פיצוי ואיזון תמורה עלו בסירוב, הדייר אינו מוכן אפילו לאפשר את מדידת הדירה. הדייר בנוסף פלש לחלק מהרחוש המשותף.
מצד אחד אכן מגיע לו פיצוי ואיזון תמורות ראוי, מצד שני הוא אינו מאפשר אפילו להגיע למשא ומתן ולא מוכן אפילו לאפשר מדידה של הדירה. האם כל אלו יקשו על טיעוניו אצל המפקחת?
אתה מדגיש שהוא מסרב למו"מ ולמדידה, אבל האם זה אומר שהוא פשוט שותק או שהוא מציג עמדה עמדה ברורה ומנומקת בכתב שמסבירה למה הוא מסרב לחתום, למו"מ ולמדידה?
שלום רועי
אני מבין שמדובר על דירה בקומת קרקע כיום בבנין שמיועד להריסה במסגרת פרויקט תמ"א וכי דירת התמורה המיועדת לו היא לא בקומת הקרקע. אני עוד מבין שהוא מבקש לקבל את דירת התמורה בקרקע.
לאותו דייר אין כל זכות לקבל דירה דוקא בקרקע ובמיוחד כאשר דירות אלו נהפכות, לרוב, לדירות עם שטח גינה צמודה היקרות יותר מדירות רגילות ללא גינה צמודה.
לרוב- כל עוד התמורה שהוא מקבל אינה מקפחת ושוויונית לעומת התמורות לדירות אחרות, לא יכולה להיות לו טענה בענין זה. יתכנו מקרים בהם יש לו צורך מיוחד אותו ידרש להוכיח דוקא לקבל דירה בקומת הקרקע וגם אז ידרשו איזונים בתמורות.
לגבי הדו שיח כיום- אני דוקא מבין שאותו אדם מביע את דעתו בצורה ברורה לפיה הוא רוצה דירה חדשה בקרקע. אם יש לכם רוב נדרש אז והתמורות הוגנות המפקחת תאכוף עליו את ההסכם. לנושא חליפת המיילים או הדיאלוג עכשיו אין משמעות רבה להחלטה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דני שלום
משלמים דמי שכירות לכל בעל דירה גם אם הוא לא גר בדירה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם נכה זכאי לקבל חניית נכים צמודה לדירתו, או שהקבלן יכול לתת לו חנייה רגילה, ולבנות חניות נכים שישמשו את כל הדיירים ???
שלום שרה
המצב כיום פחות ברור.
עד לאחרונה במידה והיה נכה בבנין הזכאי לחנית נכה אז היו מצמידים לדירתו את חנית הנכה.
בזמן אחרון יש עיריות (תל אביב, רמת גן ועוד) ששינו עמדה וכיום הם מחייבים שחנית הנכה לא תוצמד.
אני לא יודע ממתי הפרויקט שלכם והיכן הוא? אני ממליץ שבהסכם תנתן זכות לנכה מבין בעלי הדירות לקבלת חנית הנכה בכפוף להסכמת העיריה להצמדה כזו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום
בניין בתל אביב עם 10 דירות המעוניינות בהריסה ובניה.
ל 3 מהדירות יש חניות מוצמדות בטאבו. לשאר אין חניה. בבניין החדש העיריה תאשר רק מקום חניה אחד לכל דירה.
איך מחלקים את דירות התמורה? שווי מטר מרובע של חניה שווה בערך למטר מרובע של שטח דירה. בנסח הטאבו שטח החניה מתווסף לשטח הדירה המוצמדת, כך שלדעתי משני הנימוקים הנ"ל, ראוי להעניק לבעלי הדירות המוצמדות כיום, שטח דירה גדול יותר משטח הדירה בלבד , בערך בגודל של שטח החניה כיום, כ 12 מטר.
זה נראה לי סביר גם מבחינת שווי הרכוש כיום וגם מכיוון שהחלק ברכוש המשותף שבטאבו, כולל את ההצמדה.
רוב בעלי הדירות , שאין להם חניה כיום, מתנגדים. הם מוכנים אולי לתת לבעלי ההצמדות קדימות בבחירת מיקום החניה החדשה. לדעתי זה לא מתקרב בכלל לשווי הרכוש של החניה הקיימת.
מה דעתך?
תודה
ענת
ענת שלום רב
אני מבין שלחלק מבעלי הדירות יש היום חניה צמודה ולחלק אין.
העיריה אכן מאשרת חניה אחת בלבד לדירה (יש עיריות עם תקן שונה ויש תקן שונה לפי גודל דירה) כך שאין אפשרות להצמיד שתי חניות לאותן דירות.
האפשרות לתרגם את החניה הקיימת לשטחי בניה בדירה היא אפשרית.
אני לא מסכים איתך ששווי מ"ר חניה הוא כמו מ"ר דירה. להבנתי מקדם שמאי הוא בערך שליש. כלומר תוספת של 4 מ"ר. בכל מקרה אני מציע כי תסכימו על פניה לשמאי שיקבע את מקדם ההמרה.
יש אפשרויות נוספות לאיזון- למשל לתת מחסן למי שיש חניה צמודה כיום, שדרוגים במפרט הטכני ועוד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום,
בבניין שלנו קודמה עסקת תמ"א 38/2 שהגיעה כעת לשלב בניית הבניין החדש. במסגרת הסכם התמ"א 38 נקבע מנגנון בחירה של חניות בין הבעלים ליזם (בעלים בוחרים ראשונים 2 חניות ואז יזם בוחר 1 וחוזר חלילה).
מה שלא נקבע בהסכם – מה סדר הבחירה בין הבעלים לבין עצמם. כעת יש מחלוקת בין הדיירים – חלק מבקשים הגרלה וחלק מבקשים שסדר הבחירה ייקבע לפי שווי הדירות העתידיות (יש שמאות מסודרת).
בהסכם התמא כאמור אין התייחסות ואין מנגנון בחירה בין הבעלים לבין עצמם. הגרלה נשמעת כמו הימור והרציונאל בבחירה לפי שמאות נראית סבירה (יותר הגיוני שבעל דירת 6 חדרים יבחר לפני בעל דירת 2 חדרים) אך אין לכך לכאורה אחיזה משפטית.
אודה לעזרתך – מה עושים במצב בו אין התייחסות בהסכם ואין הסכמה? האם יש תקדים לכך? נתקלת במקרה דומה?
אליהו שלום רב
מה שלרוב כתוב בהסכם הוא דוקא בחירה בדרך של הגרלה ולא לפי שווי דירות.
אם לא כתוב כלום בהסכם זו לגבי דרך החלוקה ויש מחלוקת בענין זה- זו בעיה.
תבדקו בכל זאת בהסכם אם אין התיחסות אפילו לדרכי הכרעה במקרה של מחלוקת. יכול להיות שיש הסמכה לנציגות או לב"כ הבעלים להכריע בנקודה זו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רציתי לדעת מה יכולת הועדה המחוזית לדון בהתנגדויות של דיירים באותו הבניין שמתנגדים לתמ״א, איפה עובר הקו בין התנגדויות המוגשות לועדה לבין להתנגדויות הדנון אצל המפקחת?
אנו בהליכים מתקדמים להוצאת היתר בניה לתמא 2, בשלב הגשת התנגדויות להיתר לועדה המקומית.
דייר (לא שכן מבניין אחר) המתנגד לפרויקט הגיש התנגדויות לועדה המקומית עם שלל טענות.
טענה אחת שהדירה שלו תתקרב כמה מטרים יותר לכביש, שיגרום לו מתדר רעש.
טענה אחת היית שבניינים אחרים בסביבה לא יוכלו לממש את פוטנציאל הבניה שלהם בגלל שאין להם כניסה לחניה, לאותו דיין אין דירה בבניינים אלה, ולא היית פניה מבניינים אלה.
אשמח להתיחסות, האם הועדה אכן דנה בתלונות כאלה? האם טיעון שבניין מסוימים רוצה לממש את זכותו לתמא תפגע ביכולת עתידית של בניינים בסביבה היא טיעון שיש בו משהו?
תודה
שלום רב
הוועדה המקומית דנה בהתנגדויות תכנוניות. המפקחת דנה בתביעות קנייניות כנגד דיירים סרבנים.
לגבי ההתנגדות שתארת- כאמור הוא יכול להתנגד רק מסיבות תכנוניות. לא מאמין שיקבלו את טענת הרעש. לגבי כניסה לחניה- אם הפרויקט ימנע ביצוע כניסה לחניה להם יתכן הוועדה תיתן על זה את הדעת. אבל מאוד תלוי בעובדות בשטח שאינן בידיעתי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוב שלום.
היזם בפרויקט תמא כנראה יסכים לתת לי דירת תמורה מחוץ לפרויקט משום גילי ( כמעט 80 בעת החתימה על ההסכם), על מנת להקל עלי בנושא מעברי דירות שכירות.
שאלות לגבי דירת התמורה מחוץ לפרויקט:
1. האם אצטרך לשלם מס בתמורה לכך שאקבל דירה חדשה בעת הפינוי?
2. באם אבקש לקבל דירה קטנה יותר- והשאר בכסף,האם אשלם על הכסף מס?
3. כיצד יעשה תחשיב על התמורה שאקבל לעומת מחיר דירת התמורה בבנין החדש שיהיה מוכן כעבור שנתיים ויותר?
תודה,
דסי
דסי שלום
בעיקרון אין מניעה לקבל דירה חלופית מחוץ לפרויקט אבל בעניינים כאלו רצוי שמומחה לענייני מיסוי ילווה אותך ויסביר לך מה החשיפות שלך במס אם בכלל. בעיקרון יש פטורים ממס לגבי קשישים אבל את חייבת לבדוק לגוף המקרה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה הרשומה על שמי בטאבו הוחכרה לדורות לשכן על ידי הבעלים הקודם של דירתי. איני מכיר את פרטי ההסכם. הבנין עומד לעבור הריסה בנמה במסגרת תמא 38/2. האם הסכם החכירה ממשיך להתקיים לגבי החניה בבניין החדש? מהם זכויותי לגבי החניה החדשה והאם לשכן לו הושכרה החניה בבניין הישן יש זכות כלשהי לגבי החניה החדשה?
שאול שלום רב
אם החכירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין אז אתה יכול להוציא מהם עותק מהסכם החכירה ושם + מנסח הטאבו ניתן ללמוד לאיזה תקופה החכירה.
אם החכירה לא נרשמה בטאבו- יתכן ויש פתח אבל צריך לדעת מה ידעת כשקנית ומה הוצג לך על ידי המוכר שלך. אם לא ידעת כלום יש לך טענות כלפי החוכר ששווה לבדוק.
לגבי החניה בבנין החדש- קודם כל צריך להבין מה יש לאותו שכן בהתאם למה שכתבתי קודם. החניה החדשה תרשם על שימך בוודאות השאלה היא אם תרשם גם החכירה. אם החכירה רשומה בטאבו (ואין התייחסות לכך בהסכם החכירה) אז כנראה שכן.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יוכלו לקבל כל אחד דירה נפרדת (גם אם קטנה יותר) בפטור ממס שבח?
רמי שלום
לא.... היתה פרצה כזו בחוק אבל אינה עוד. הם ירשמו במשותף כבעלים של הדירה החדשה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה החוק אומר כיום – האם ניתן לקבל פטור ירושה במכירת דירת תמא 38/2 ? דירת התמורה ?
או שבכל מקרה הדירה לאחר תמא 38/2 זאת לא הדירה של המוריש ומאבדים את הפטור ?
אלמוני שלום רב
לא מאבדים את הפטור... כשתרצה למכור את הדירה החדשה ילכו אחורה ליום ושווי הרכישה של המוריש ויתנו לך את הפטור בתנאי, כמובן, שאתה עומד בתנאי הפטור (ובתנאי שלא יהיה שינוי בחקיקה ).
אני מזכיר שפטור דירת ירושה מותנה בכך שמדובר במוריש מקרבה ראשונה וכן כי היתה זו דירתו היחידה והוא עצמו לא עשה שימוש בפטור דירה יחידה סמוך לפני פטירתו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום רב,
אנחנו דיירים ב 2 בנינים משותפים נמצאים בתהליך של פרויקט תמא 38/2( מדגישה : לא חיזוק- תמא 38 ולא פינוי בינוי).
אני בת 78 כיום.
דיירת קשישה בפרויקט.
אני מחפשת הפניה מדוייקת בחוק – לגבי זכותי כקשישה בפרויקט תמא 38/2.
1.
בפרויקטים של חיזוק 38 ישנה התייחסות לתמורות בהן חייב היזם לקשיש (משום ההבנה שמעבר לדירה זמנית לתקופת הפרויקט מסובכת לקשיש).
זאת לפי: סעיף 5/א לחוק המקרקעין( חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) תשס"ח- 2008.
על היזם להציע לקשיש חלופות לדירת התמורה.
2. בפרויקטים של פינוי בינוי- ישנה גם התייחסות לנושא תמורות בהן חייב היזם להציע לקשיש המתקשה לעבור לדירה חלופית בתקופת הפרויקט וחזרה לדירה החדשה.
זאת לפי : סעיפים 2 ב.(6) (7) לחוק פינוי בינוי( עידוד מיזמי פינוי בינוי) תשס"ו 2006..
אבל בשום חוק לא מצאתי התייחסות לנושא בפרויקט תמא 38/2.
כל זאת- למרות מאמרים רבים (שחוברו על ידי עורכי דין מומחים בתחום הפרויקטים הנ"ל) בהם כולם מציינים שגם בפריוקט תמא 38/2, היזם מחויב להציע לבעל הדירה הקשיש- אלטרנטיבה לדירת התמורה משום אותו קושי של מעבר לפיתרון דיור זמני לכל תקופת הפרויקט וחזרה לדירת התמורה כעבור 3 שנים .
אשמח לקבל הפניה מדויקת- לטענת אותם עורכי הדין שכתבו את המאמרים- לגבי זכויותי כקשישה בת 78 ( עוד שנתיים בת 80 ??).
או שלחלופין אקבל מכם מידע / חוות דעת- ממי ממנהלי הפורום שאותם כותבי מאמרי המידע טועים: זכות זו לא קיימת בפרויקט תמא 38/2.
תודה
דסי
רמת גן
דסי שלום
המקור הוא בסעיף 5א' (לא 5(א)) לחוק המקרקעין (חיזוק...) המפנה להוראות לענין קשיש בחוק פינוי בינוי ומכיל ואתן גם לפרויקטים של תמ"א הריסה ובניה.
זו לשון הסעיף-
בלי לגרוע מהוראות סעיף קטן (א), לא יאשר המפקח את ביצוע העבודה כאמור בסעיף קטן (א), אם בעל דירה התנגד בשל אחת הנסיבות המפורטות בפסקאות (1) עד (7) לסעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי, ויחולו הוראות אותו סעיף בשינויים המחויבים ובשינויים אלה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום רב,
אחת החלופות המוצעות בחוק לבעל דירה קשיש היא דירה קטנה יותר בפרוייקט בעלת שווי נמוך יותר מדירת התמורה המגיעה לו + תשלומי איזון עד לשווי דירת התמורה.
כיצד הדבר מתבצע בפועל? האם הדירה החלופית (הקטנה) נרשמת על שמו בטאבו כנגד דירת התמורה והיזם מעביר אליו את תשלומי האיזון הנותרים? אם כן, מתי על היזם להעביר את תשלומי האיזון?
תודה.
שלום, רענן
אכן דירת התמורה נמסרת כמו לשאר בעלי הדירות בפרוייקט, עם השלמת בנייתה ובדיקת המפקח. במועד המסירה אמורה להשתלם גם התמורה הכספית.
ככל שערבות המכר הינה בגובה דירת התמורה וללא השווי הכספי, ובהעדר ערבות אוטונומית אחרת, הרי שיש לשלם את התמורה הכספית במועד הנפקת ערבות המכר, היינו כנגד פינוי הדירה הנוכחית (המקורית).
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הזכות לתוספת בניה היא רק על שטח הגג שעל חדר הדופלקס? רק החלק הזה הוא רכוש משותף…
שטח מרפסת הגג הוצא מהרכוש המשותף והוצמד לדופלקסים. הכל רשום כנדרש.
האם אפשר לחייב אותנו לפרויקט הריסה ובניה?
שלום רב
חלק הגג שהוצמד לדירות הגג לא בהכרח אומר שזכויות הבניה צמודות אל דירות הגג ואת זה יש לבדוק בתקנון הבית המשותף.
ככל ויש רב לבניין בלעדיי הדירות המיוחדות המעוניין בהתחדשות עירונית כן ניתן לחייב אתכם לפרוייקט כזה ואולם עליכם לקבל פיצוי או שווה ערך לדירות המיוחדות שיש לכם.
תמא 38.2 בהתיכים מתקדמים לקבלת היתר, עדיין לא הגענו לועדה.
אני מעוניין למכור את דירתי בשלב זה.
האם מבחינת מיסוי חלים על ההשבחה של התמ״א אפילו אם אין עדיין היתר בינה?
תודה
שלום רב,
במכירת הדירה במצב שאתה מתאר לפני היתר לא אמורים להיות חיוב בהיטל השבחה.
אולם אם הקבלן יזם תבע כדי להגיש בקשה להיתר ייתכן וכן יהיו חיובים ואז על פי רוב בעל הדירה נדרש כן לשלם היטל השבחה.
לכן יש לבדוק היטב עם עורך דין מנוסה את הסכם התמא ואת המצב כדי לא להיות מופתעים
ייתכן שככל ויש זכויות אז יהיה גם היטל השבחה וגם מס שבח (ככל שיש זכויות נוספות).