פורום תמ"א 38

שלום, איתמר

עליך לפנות בדרישות לקבלת מידע הן מנצגיות הבעלים והן מבא כוח הבעלים.

אלו הם שני גורמים אשר תפקידם לעדכן בכל התקדמות הכרוכה בפרוייקט.

ככל שאין מענה כלל מצד מי מהם, מומלץ לשקול התערבות של ייצוג משפטי חיצוני.

בהצלחה

שלום, איתמר

עליך לפנות בדרישות לקבלת מידע הן מנצגיות הבעלים והן מבא כוח הבעלים.

אלו הם שני גורמים אשר תפקידם לעדכן בכל התקדמות הכרוכה בפרוייקט.

ככל שאין מענה כלל מצד מי מהם, מומלץ לשקול התערבות של ייצוג משפטי חיצוני.

בהצלחה

אם הוא עדיין לא חתם הנושא של מי יהיה השמאי שקובע זה עניין מסחרי, הייתי מנסה לנהל מו"מ מול היזם בנוגע לזהות השמאי.

יתכן שהיזם מעדיף את שמאי הבנק מטעמי עלות ויתכן גם שיש שיקולים נוספים, למשל: שמאי שיהיה מקובל על הבנק המלווה וכו'

שלום בנימין,

התמורה שהיזם מציע בפרויקט פינוי בינוי משקף את הפיצוי בגין הרכוש המשותף השייך לכלל הדיירים כמו גינה, גג, זכויות בניה, חדרי מדרגות, לובאים וכדומה...

כמובן שיש לבחון אם התמורה המוצעת על ידי היזם הולמת ומתאימה בנסיבות העניין של הבניין שלכם, ההצמדות, הזכויות וכל הנלווה מכך.

לכן, כדאי להסתייע באנשי מקצוע שיוכלו לבחון את הדברים באופן מקצועי.

בהצלחה,

ליאור

קשה לתת תשובה מלאה מבלי לראות על מה חתמת

בנוגע לטאבו, בשלב הזה עוד אין רישום מסודר בטאבו ונדרש לבצע הליך של רישום בית משותף, כרגע הבית שלך רשום ב"חברה משכנת" שבדרך כלל אלו עורכי הדין של הקבלן, הרישומים השונים לרבות משכנתאות נרשמים בספרים של החברה המשכנת עד להשלמת הרישום בטאבו

שלום אשר,

בשאלתך אתה מפנה לתכנית תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) במסגרתה הבניין הקיים מפונה.

במסלול של הריסה ובנייה כל המבנה נהרס ונבנה מחדש, והדיירים מפונים מראש לדיור חלוף. במצב כזה המקלט הישן נהרס יחד עם כל המבנה וזה לא "ביטול מקלט" של היזם באופן עצמאי, אלא ביצוע של הריסה מאושרת מכוח היתר הבנייה. כיוון שאיש אינו מתגורר במבנה בתקופת הבנייה, אין דרישה לקיים "מרחב מוגן" בבניין ריק שנמצא בהריסה/בנייה.

ככל ששאלתך היא ביחס לתכנית תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי) בה בניין מאוכלס, כאן התמונה הפוכה.

אם הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין בזמן העבודות, היזם לא יכול להותיר אותם לפרק זמן ללא שום מרחב מוגן. המקלט הוא רכוש משותף של כל בעלי הדירות, וייעודו לשמש כאמצעי מיגון בשעת חירום, ולכן עליו להישאר פנוי ומוכן להתמגנות הדיירים בעת חירום. חוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א-1951, מטיל חובות אחזקה והבטחת זמינות המקלט כמחסה מפני התקפה. הריסה או ביטול ייעוד של מקלט קיים בבניין מאוכלס מצריכים את עמדת/אישור פיקוד העורף, ולא ניתן ליצור "חלון" שבו אנשים גרים בבניין בלי גישה למיגון.

כמובן שכל האמור הוא בכפוף להתייחסות בהסכם ההתקשרות עם היזם.

אציע לבדוק את הוראות היתר הבניה אם הוא מכסה את ההריסה ואת המרחבים המוגנים החדשים באישור פיקוד העורף; מהי השלביות שנקבעה בהיתר ובהסכם; ואם יש הסדר מוסכם לדיור חלוף/מיגון לאורך כל התקופה.

בהצלחה,

ליאור

שלום תמר,

ישנה חשיבות לאופן ניסוח והתחייבות היזם לעניין התמורה בהסכם שנחתם מולו. בד"כ נהוג ומקובל לציין את התוספת לדירה בשטח ולא בחדרים.

יחד עם זאת, יש לבחון אם התמורה בהסכם מתייחסת לאופן חלוקת תוספת השטח בין השטח העיקרי לדירה לבין הממ"ד.

לעניין גודל הממ"ד אציין שתיקון 163 לחוק התכנון והבניה מאפשר הרחבת שטחי ממ"דים לצורך שהייה ממושכת, כולל הקמת חדר שירותים או רחצה, בכל רחבי הארץ, מעבר למגבלות הקודמות. התיקון הוא הוראה מאפשרת אך אינו מחייב לעשות כן. החובה החוקית מתמצה בממ"ד תקני בסיסי בלבד. כל עוד פיקוד העורף לא קבע שההגדלה היא חובה, יתכן שאתם לא מחויבים לתכנן לפיה.

הסוגיה שאת מתארת לא מוכרעת לפי התיקון לחוק אלא לפי ההסכם שלכם מול היזם. אם בהסכם הובטחה תמורה של חדר נוסף שלם או שטח דירה מסוים, היזם אינו רשאי לשנות באופן חד צדדי את התכנון באופן שגורע מאותה תמורה, בטח כשלא ביקש את הסכמת הדיירים מראש ובכתב. לכן, יהיה נכון לבדוק בהסכם מה בדיוק הובטח מבחינת שטח/חדרים ומה הסעיף שמסדיר אישור תכניות ושינויי תכנון. ברוב הסכמי ההתחדשות ישנה התייחסות לעניין אישור התכניות, מי הגורם שמאשר ואיסור על גריעה מהתמורה.

כדאי לפנות לעוה"ד שמייצג את הדיירים בעניין.

בהצלחה,

ליאור

שלום, אבנר

בהתאם לכללי האתיקה, לא ב"כ היזם ולא ב"כ הבעלים מנהלים את התביעה נגד הדייר הסרבן, אלא עו"ד שלישי, זר לפרוייקט.

התובעים הם השותפים במקרקעין, שהם יתר בעלי הזכויות, התובעים את המיעוט הסרבן.

המינוח אמנם לקוח מחוקפינוי-בינוי, אבל המהות זהה בכל פרוייקט של התחדשות עירונית, גם לפי חוק החיזוק.

בהצלחה

נראה שהתשובה בגוף השאלה, תמ"א 38 באופן כללי הסתיים, היו רשויות שהתוקף של התמ"א הוארך. ממה שאתה כותב נראה שהעירייה בוחנת את האפשרות להאריך עוד את התוקף של התוכנית

בהתאם לחוק יש אפשרות לסיים את ההתקשרות עם יזם שנחתם מולו הסכם אבל הוא לא פועל במסגרת הזמנים שנקבעו בחוק לקידום הפרויקט, מוזמן להציץ בחוק פינוי בינוי סעיף 1ד. (א) על תתי סעיפיו בנוגע לתוקף של החתימה.

בנוסף, צריך לבחון את ההסכמות שנחתמו מול אותו יזם.

בכל מקרה, מומלץ להעזר בעורך דין שייצג אתכם מול היזם הקיים והחדש ככל שיהיה כזה

שלום, ערן

השאלה מתאימה לפורום תכנון ובניה.

עניינית, חסימת חלון היא טעם של ממש שיכול להתקבל במסגרת הליך של התנגדות לתכנון המוצע.

ככל שההתנגדות נדחית, יש מקום לשקול פיצוי לפי סעיף 197 לחוק.

בהצלחה

שלומי, שלום

החלטה בדבר זהות היזם עמו מתקשרים בפרוייקט היא קריטית להצלחת הפרוייקט.

ככל שמדובר בחששות מבוססים שלך, יש מקום לשתף בדבר את השכנים, ובעיקר את חברי הנציגות.

מאחר שאתה מציין שאתה דואג לכולם, ואין מדובר במשהו אישי שלך מול היזם, טוב תעשה אם תקדים ותפנה אליהם, ותשתף אותם בחששות, ובעיקר על סמך מה גובשו.

בסופו של דבר, מדובר בזכויות בבית המשותף וברכוש המשותף, ולכן יש חשיבות לכך שההחלטה תתאים לכמה שיותר מבעלי הזכויות. החלטה שכזו לא יכולה להתקבל על ידך בנפרד, שכן התהליך צריך להיות מול כל חברי הנציגות והשכנים.

עצתי לך - מהר ופנה אל כולם, לפני שיהיה מאוחר מדי.

בהצלחה רבה

שלום אורנה,

ייפוי כוח במסגרת פרויקט תמ"א 38 (או כל פרויקט התחדשות עירונית) ניתן לדיריים וליזם באמצעות באי הכוח.

הפתיח של ייפוי הכוח מגדיר את מטרת ייפוי הכוח ויש לשים לב כי הוא מוגדר רק לצורך ביצוע וקיום הוראות הסכם התמ"א 38. לאחר הפתיח יש תיאור של כל הפעולות שמיופיי הכוח יהיו רשאים לעשות וזה כולל הרבה מאד פעולות מול הרשויות.

יש לקרוא את ייפוי הכוח יחד עם ההסכם ולראות שאין פעולות שחורגות מהורות ההסכם. ברמה הטכנית, העברת הזכויות ליזם לצורך מימושן ואח"כ החזרה חזרה לדיירים היא פעולה מעין "מכירה/רכישה" ולכן ההגדרות בייפוי הכוח נראות רחבות מאד.

בנוסף, מאוזכר כי ייפוי הכוח הוא נוטריוני אולם לא ברור מדוע. ככל שהבעלים ממנים את עורכי הדין בלבד אפשר להסתפק בייפוי כוח לפי סעיף 91 לכללי לשכת עורכי הדין (אומר שמספיק שהמיופה כוח מאשר את החתימה). לעומת מצב בו ממנים גורם אחר (למשל אדם או תאגיד) שאז צריך שייפוי הכוח יהיה נוטריוני.

עוד התייחסות, ההגדרה שיפוי הכוח הוא "בלתי חוזר" הוא במקרה בו ייפוי הכוח ניתן לטובת צד ג' (שאינו מיפה הכוח) ואין זה משנה אם רשום את זה בכותרת או לא.

מומלץ להיוועץ עם בא כוח הדיירים שיסביר לדיירים את הפעולות המפורטות בייפוי הכוח וככל שאין צורך בהן (או בחלק מהן) לבקש למחוק מייפוי הכוח - זה לגיטימי.

בהצלחה,

עו"ד ליאור רובין

כן, זה נהוג ומקובל ובזמן הלא רחוק כולם יעבדו בשיטה הזו

עותק מההסכם החתום אתם אמורים לקבל מיד אחרי חתימתו של היזם.

כעיקרון גם לאחר החתימה שלכם ועוד לפני חתימת היזם הייתם צריכים לקבל עותק.

תנסו לבקש מהיזם/עורכי הדין שלו/עורכי הדין שמייצגים אתכם שאמור להיות להם עותק

כל הדיירים הקשישים שייצגתי במהלך הדרך (יש עשרות), גם כחלק מייצוג כל הבעלים בפרויקט וגם בייצוג פרטני, אשר היזם פגע בזכויותיהם, עמדנו על הזכויות שלהם ולשמחת כולם הם קבלו את המגיע להם.

בתי המשפט/המפקחת על המקרקעין שומרים על הזכויות ויש לזכור כי זה חוק ולא המלצה

צריך לבחון מה ההסכם עליו את חתומה אומר.

בדרך כלל יש סעיפים בהסכמים המסדירים את המכירה ואמורה להיות אפשרות כזו ויחד עם זאת צריך לראות את ההסכם הספציפי עליו את חתומה.

שווה לנסות לבדוק עם עורך הדין שמייצג את בעלי הזכויות ואותך

שלום אביאל,

הסכם מחייב בכתב גובר על "הבטחות בע"פ".... בנוסף, ברוב ההסכמים ישנו סעיף מכליל שההסכם מחליף כל התחייבות או מצג קודם.

בכלל, כל התחייבות של יזם או הבטחה כזו או אחרת כדאי שתהיה מעוגנת בהסכם מחייב בין הצדדים.

בהצלחה,

ליאור

שלום יניב,

משאלתך לא ברור האם הפרויקט התחיל או שנמצא עדיין בחתימות של הדיירים. ככל שבעל הדירה שנפטר חתם על ההסכם, בד"כ ייפויי הכוח הם בלתי חוזרים ומחייבים גם את היורשים כך שמנהל העיזבון, היורשים וכל גורם יחויב בהם.

ככל שבעל הדירה שנפטר עדיין לא חתם על ההסכם הרי שחתימת הבעלים נדרשת ובהקשר זה על היורשים כולם לחתום על ההסכם והנספחים. משאלתך עולה כי מונה מנהל עיזבון לניהול העיזבון עבור היורשים ולפיכך הגורם השיפוטי שמינה את מנהל העיזבון יידרש לתת הסכמה לחתום על ההסכם.

בהצלחה בפרויקט,

ליאור.

שלום, קרול

כפי שרשמתי, הממ"ד "נטוע" בקרקע בלפחות 70% מהיקפו.

הוא לא "עומד באויר".

משרדי ליווה מספר רב של פרוייקטים כאלו, גם של מספר דו ספרתי של ממ"דים אלו מעל אלו.

בהצלחה

שלום, קרול

יש הבדל בין תוספת בניה של ממ"דים לבין תמ"א. תוספת של ממ"ד יכול כל שכן לבצע בעצמו, אם כי מטעמי יעילות וחיסכון, נכון יותר לעשות זאת מספר דירות יחדיו.

רוב הסיכויים, שבקשה לתוספת ממ"ד תתקבל ע"י הרשות (ועדה פתח תקוה) ויתכן שתהיינה השגות מצד יתר השכנים לגבי המיקום, על בסיס קנייני. כך או אחרת, צריך למסור לך העתק התכנית לאישור, אחרת תקום לך זכות להתנגד.

תוספת כזו היא כמובן על חשבון הבעלים.

בתמ"א העניין שונה, ונדרש רוב של שני שלישים מבעלי הזכויות (הדירות) להם שני שלישים זכויות ברכוש המשותף, והדבר צריך להיות גלוי לכולם, אחרת קיים פה טעם מוצדק על פניו לכאורה בתביעה של סרבנות.

מאחר שהממ"ד עומד לפחות 70% בתוך הקרקע, ומדובר בבניה שיש בה ניסיון רב בארץ, החששות שלך שהבניה לא תהיה טובה אינם מבוססים. כמובן שיש להיעזר בקבלן מנוסה ועל בסיס המלצות.

בהצלחה

ברמת העקרון כאשר הבעלים לא מרוצים מהייצוג, אמורה להיות להם אפשרות להחליף את הייצוג

צריך לבחון פרטנית את לשון ההסכם אבל לכאורה אמורה להיות אפשרות לסיים את ההתקשרות עם עורך הדין המייצג בהסכמת כולם/רוב מסויים

שלום, שלומי

על פניו מדובר במצב שאינו ראוי ואינו רצוי, על גבול לא-אתי, ואני מתנסחת בזהירות.

לא ברור מדוע הסכמתם מלכתחילה להתנהל עם עו"ד שהגיע אליכם דרך היזם, זהו מצב לא מומלץ ולא רצוי מיסודו, גם בהיעדר קשרים פרומליים,

קל וחומר כאשר מדובר בקרבה משפחתית.

אותי לימדו, לפני 30 שנה, רגע לפני שהוסמכתי כעורכת דין, שהצדק צריך לא רק להיראות אלא גם להיעשות. בנסיבות, ברור שזה בוודאות לא נראה טוב, גם אם הכל "כשר", ורק מטעם זה יש מקום לפנות לייצוג הולם.

בהצלחה רבה

שלום אגסי,

שאלתך בעניין היטלי השבחה מתייחסת לשני מועדים עיקריים:

1) אירוע ההשבחה - הוא אירוע המתרחש במועד אישור התכנית (התב"ע) המשביחה המטילה חיוב בהיטל השבחה. זה המועד שבו "נולד" ההיטל וממנו מחושב הערך והשומה.

2) אירוע המימוש (החיוב בתשלום) - בהתאם לחוק התכנון והבניה הוא מתקיים באחד משלושת האירועים הבאים (המוקדם מבניהם): (א) מכירת הנכס; (ב) קבלת היתר בניה; (ג) תחילת שימוש בפועל בזכויות. היטל ההשבחה משולם בעת מימוש ההשבחה.

ביחס לשאלתך, המשמעות היא שהמכירה עצמה היא אירוע מימוש שמשכלל את חבות התשלום. אין צורך להמתין להיתר בנייה כדי להיות חייב ומספיק שתימכר הדירה לאחר אישור התכנית (התב"ע) כדי להיות חשוף לחיוב.

כך, יכול להיות מצב שבו אתה תחליט למכור את הדירה, אחרי שהבניין אושר לפינוי בינוי אך עוד לא קיבל היתר בניה, ויהיה עליך לשאת בעצמך בחיוב היטל ההשבחה.

יש לשים לב להסכמות עם היזם במסגרת פרויקט ההתחדשות העירונית והחבות בתשלום היטל השבחה בגינו, למשל על מי חלה החבות.

בהצלחה,

ליאור

שלום אביב,

שאלתך היא בתחום מיסוי מקרקעין ולא ברור האם כוונתך שהדירה העוברת הליך של התחדשות עירונית היא דירה שירשו אותה או דירה שמוריש ירש.

בעת מכירה של דירה אשר עברה פרויקט התחדשות עירונית, הדבר לא אמור לפגוע בפטור מס שבח בגין דירת ירושה, אולם אסב את תשומת הלב שיש תנאים לעמוד בהם לזכות בפטור. עם זאת, יש לקחת בחשבון שיורש הבעלים בדירה נוספת (על זאת שהתקבלה בירושה), עשויה להשפיע על חיובי מס במהלך הדרך ולכן נדרש להיוועץ עם יועץ מיסוי בתחום.

בהצלחה,

ליאור

שלום, מנחם

קשה להשיב לשאלה בלי לבחון את ההסכם. נקודת המוצא היא כי יש מקום לפיצוי בגין עיכובים. יחד עם זאת, סביר להניח, כי ישנה תקופה בגינה לא אמור להיות משולם פיצוי, ככל שהעיכובים לא נגרמו בשל מעשה או מחדל של היזם, לרבות "כוח עליון".

למשל, יש לבחון האם המצב המלחמתי השפיע על קצב הבניה, והאם באמת מדובר במצב שלא היתה ליזם שליטה עליו, כך שבפועל אכן יש להאריך את המועדים למסירה, או לא.

כאמור, הדברים מצריכים בדיקה פרטנית

בהצלחה