פורום תמא 38

שלום, אנחנו בפרויקט תמ"א 38 כבר שנה וחצי. בינואר 2023 פנה אלי הקבלן ואמר שהוא רוצה להיכנס לתוך הדירה בשביל לשבור את הקיר בשביל מרפסת וממ"ד. כל העבודה הייתה צריכה להסתיים מקסימום תוך 4 שבועות. לצערי זה לא קרה. המרפסת עדיין לא מוכנה, לכן שברו את הקיר וסגרו אותו עם עץ. הממ"ד כן היה סוג של מוכן אבל אין חלון ושוב סגרו עם משהו מבחוץ. בקיצור הדירה פרוצה. על כל בקשה לעשות משהו בעניין לא קיבלנו שום מענה. בשבת הקרובה ב-4 בבוקר היה ניסיון פריצה לדירה. אמא שלי התעוררה כי שמעה שמישהו מנסה להיכנס לדירה. אבל בגלל שקשרתי את העץ עם חוט מבפנים, הפורץ לא הצליח להיכנס, פתח רק 10 ס"מ ואימא שלי שנכנסה לחדר כנראה הבריחה אותו. בכל מקרה זה היה פחד מוות. ניסיתי לצור קשר עם הקבלן, ללא הצלחה. ופניתי לעורך דין שצריך לייצג את הדיירים. הוא סוג של עשה את עצמו רוצה לעזור אבל שום דבר לא נעשה. מה אני יכולה לעשות? מה הזכויות שלי? התשובות שאני מקבלת זה שאני צריכה להבין את האילוצים של העבודה, סבבה אני מבינה אותם כבר מעל חצי שנה (מינואר) אבל אחרי ניסיון פריצה אני ממש כבר פוחדת ולא יודעת מה לעשות. אשמח לעזרה.

כיצד החוק מתיחס לנכס במושע, הרי לאף אחד מבעלי הזכויות אין בעלות מלאה על דירה משלו? הכל בשיתוף. וגם החלקים הם לא שווה בשווה?

היי

בבניין שלי חתמו עם יזם על ביצוע תמ"א 38 הריסה ובינוי. יש ליזם חתימות של 85% מבעלי הדירות.

במסגרת ההסכם, היזם סיכם עם החותמים על תמורות גדולות מאוד לשכנים (הרבה מעבר ל25 מ"ר), כי הבניין הוא קטן והמגרש הוא גדול.

לפי מה שהבנתי, היזם אמור לקבל את הזכויות שמגיעות לו מהחוק של התמ"א, ולקבל עוד הרבה זכויות שאינן מגיעות לו מהחוק של התמ"א אלא במסגרת תב"ע רגילה. מקווה שהבנתי נכון.

השאלה היא האם אני כדייר יכול להתנגד לתכנית? כי למרות שיש ליזם 85% חתימות, אבל בהגשת תב"ע של תוספת דירות צריך רוב של 100% מבעלי הדירות. וא"כ אולי אני יכול להתנגד לבקשה של התב"ע, וכך לתקוע את התכנית שאיני חפץ בה?

בתודה מראש

קשיש 75+ רוצה  2 דירות בשווי דירת התמורה 

האם לפי חוק

יהיה חייב במס למיסוי מקרקעין?

שלום,  אני בעלת דופלקס הכל רשום בטאבו ..האם אפשר לחייב אותנו לעסקת פינוי בינוי? קומה אחת עם 4 חדרים קומה שניה בנויה במקור בטאבו עם חדר, שרותים, חדר ארונות ומרפסת פתוחה .

הכל פרטי רשום בטאבו. האם אני יכולה לסרב לעסקת פינוי בינוי ?

בנוסף אנחנו קשישים.

שלום רב

בנין 3 קומות עבר תמא 38/1 נוספו 2 קומות עם 3 דירות.עברה שנה מהמסירה והקבלן לא ביצע תיקונים רבים  בליקויים שהתגלו בסקר של מומחה.

השאלה-יש גם ליקויים  בלוביאים בקומות החדשות(4,5) ברכוש המשותף (לא בדירות)אני לא מוכן כדייר בבניין המקורי להשתתף בעלות התיקונים  האלו לדעתי זה באחריות 3 הדירות שנוספו מול היזם שממנו רכשו או בעצמם ולא עניין הדיירים הישנים. הדיירים הישנים אחראיים לתיקונים  בלוביאים בקומות שלהם.

מה הדין?

תודה

בדמות רכישת דירה חלופית ע"י היזם בשווי דירת התמורה,

האם מדובר במצב בו הוא מוכר ליזם את דירתו הישנה (למעשה הוא כבר מכר את זכויותיו בדירה בעת החתימה על ההסכם, האם מדובר רק בביטול הערת אזהרה שקיימת לטובתו בטאבו?) והדירה החלופית תרשם על שמו בטאבו?  

1)במתחם פינוי אצלנו המתחם מחולק ל-3 מתחמים 1.2.3.אני גר במתחם 1 האים הקבלן המבציע יכול לכפות עלי לעבור למתחם אחר אני רוצה רק במתחם 1 (מהמון סיבות)

2)יש לי דירה של 90 מטר והקבלן הבטיח תוספת של 45 מטר אני רוצה דירה של95 מטר(קימים דירת כאלו אני אמור לקבל פיצוי כספי של 40 מטר במזומן (זה כתוב בהסכם תמורה כספית)איך מחשבים את התמורה של ה-40 מטר (לפי מטר בניה או אם יש נוסחה אחרת בפינוי בינוי) האים אני אמור לקבל לפני העזיבה של הדירה או בתשלומים עים ביטחונות ערבות בנקאית)

תודה

כיצד מתבצעת הגרלה של חלוקה לקומות דירות תמורה ?

האם עוד דיירים מבצע ? בפיקוח מי ?

האם אני לדרוש להיות נוכח בהגרלה ?

לזכויותיהם בפרוייקטי פינוי בינוי. 

אני ידוע שקיימת הצעת חוק כזו של ח"כ עטיה, האם חלה התקדמות בנושא?

האם קשיש יכול לדרוש היום זכויות תואמות פינוי בינוי בפרוייקט תמ"א הריסה בינוי?  

האם ניתן לתבוע דייר סרבן בפרוייקט תמ"א 38 הריסה בינוי תביעת פיצוי בגין נזקים לבעלי דירות עקב סרבנותו או שהתביעה היחידה שיכולה להיות מוגשת במקרה זה היא למפקח על המקרקעין לצורך אכיפת חתימתו על ההסכם?    

שלום. בגלל אילוצים תכנוניים היזם צריך להעלות חלק מהדיירים ב 2 קומות וחלק ב 3 קומות. לטענתו הוא חייב להקטין את גודל הדירות שעולות ב 3 קומות ב 1-2 מ' על מנת לאזן את הפיצוי בין כל הדיירים. האם טענתו נכונה? הרי עליית הקומות נובעת מאילוץ תכנוני בלבד ולא בגלל שמי מהדיירים ביקש להשתדרג. בנוסף - עלות עליית קומה באיזור היא 20 אלף שח בעוד מחיר למטר נע בין 25 ל 29 אלף שח. במצב זה ה'קנס' שהיזם מבקש (במטרים) גבוה יותר מהתמורה (עלית קומה). לציין כי הקטנת דירות התמורה בקומה מסויימת תביא להגדלת דירות היזם באותה קומה - משמע - הרווח היזמי שיתקבל כפול.

שלום רב

אודה לתשובתך בעניין התנהלות העיריה בהליך של פינוי בינוי כמפורט להלן:

1. אימי בת 96 שנים, כיום גרה בבניין בן ארבע קומות.

2. העיריה והיזם הגיעו להסדר כי במקום ייבנה בניין בן 31 קומות וכן שלושה בנייני עסקים ללא פינת ריאה ירוקה לטובת הדיירים.

3. לא זו אף זו, האם יש לאימי זכויות בחירת חלופה ולא את מה שהיזם קובע  נוכח הגיל ?.

אודה לתשובתך בהקדם.

בברכה

סול

שלום רב, 

אנו בסיום תהליך של פרויקט תמא 38/1 

במרפסת שהוסיפו לנו לרוחב כל הבית יש 3 מזגנים שמותקנים (עוד לפני התוספת)

ויש בעיה עם הניקוז של המזגנים (עשו בור ניקוז אחד שנמצא רק בקרבת מזגן אחד)

ולא עשו ל2 המזגנים הנוספים (מרוחקים כ 4 מטר לפחות מהנקודה הקרובה) 

ויוצא מצב שכשאני מוציא את הצינור החוצה מהחלון זה חוסם לא את המעבר במפרסת. האם אפשר לדרוש מהקבלן מבחינה משפטית טיפול בצנרת??? 

מהן האפשרויות למנגנון חלוקת דירות לקומות בפרויקט תמא 38/2?

ומי קובע מהו המנגנון ? 

תודה להכוונתך 

האם מנהלת מתאימה לפינוי בינוי או גם לתמא 38/2 ? 

כמה המנהלת מקבלת מהיזם ? בערך ? 

האם סירוב לתת ליזם להשתמש בפטור ממס שבח ( ירושה ) הינו מוצדק משפטית - כלומר יעבור מפקחת מקרקעין כעילה להתנגדות לפרויקט ? 

ליזם פטור ייעודי חלקי ועל חלק מהתמורות דורש להשתמש בפטור אישי של הדירה. 

אחרת לדבריו אין לו כדאיות כלכלית .

אני מסרב ולא חותם. האם המפקחת תאלץ אותי או זאת התנדות מוצדקת ? 

מודל שכר הטרחה המוביל בהתחדשות עירונית הוא שהעו"ד מקבל את שכר הטרחה כסכום קבוע מראש, או אחוז קבוע מראש משווי הפרויקט, בסוף הפרויקט או במספר אבני דרך.

המודל הזה, להבנתי, יוצר בעיית ניגוד עניינים עמוקה, זה מודל שבעצם הופך את העו"ד לסוג של שותף בפרויקט ויוצר לו תמריץ חזק לעשות הכל כדי שהפרויקט יושלם כמה שיותר מהר, גם אם זה לא בהכרח עולה בקנה אחד עם טובת בעלי הדירות שהוא לכאורה מייצג, כפי שהם מבינים אותה.

זה מודל שמעודד את העו"ד לקצר תהליכים ולעגל פינות ולדחוק בבעלי הדירות להתפשר רק כדי להתקדם כמה שיותר מהר בפרויקט כדי שהעו"ד יוכל לקבל את שכר הטרחה שלו בסוף.

תמריץ בעייתי נוסף זה שהעו"ד בתחום מסתובבים עם "טבלת פרויקטים" שהיא בעצם כרטיס הביקור העיקרי שלהם שבאמצעותו הם מגייסים לקוחות חדשים, ולכן יש להם אינטרס להגדיל את הטבלה כמה שיותר מהר עם כמה שיותר פרויקטים בשלבים מתקדמים או שהושלמו, שוב, גם במחיר של התפשרות על האינטרסים של בעלי הדירות.
בנוסף, מכיוון ששכר הטרחה במודל הזה לא תלוי בשעות עבודה, אז הוא בעצם מתמרץ את העו"ד לעבוד כמה שפחות עבור בעלי הדירות כי ממילא הוא יקבל בסוף את אותו סכום של כסף.

השאלה היא איך אפשר להתמודד עם הבעיה הזו? האם ישנם מודלים חלופיים של שכר טרחה שיהלמו יותר את האינטרסים של בעלי הדירות גם אם המשמעות היא עיכוב בפרויקט?