פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
לפני שנה נתקבל היתר בניה תמא 38/1 בנין 4 קומות 16 דיירים ת"א יש סחבת מצד היזם בקסלת היתר בניה . לאחרונה היזם דורש שינויים בהסכם כגון במקום 18 חודש בניה ל 32 חודש ,חתמנו בהסכם הראשוני גוף מממן בנק מסחרי גדול וחברת ביטוח היזם משנה עכשו במקום בנק לחברת מכלול ושינויים נוספים . מספר בעלי דירות לא מעונינים להמשיך עם היזם בפרט שיש הפרת הסכם שהיזם היה צריך להתחיל בבניה תוך 60 יום מקבלת ההיתר . האם חלק מבעלי הדירות רשאים להתנגד להמשך התמא עם היזם ?
שלום, מיה
המצב שאת מתארת מבטא, על פניו, הפרה בוטה של הסכם התמ"א על ידי היזם. בנסיבות רואי מאוד להיעזר בשירותי עו"ד לנמקיטת ההליכים המתאימים לעניין ביטול ההסכם.
בהצלחה בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
שלום,
אנחנו שוקלים תמא הריסה. בבניין הישן 10 דירות. ל-4 מהן חניה צמודה בטאבו על פני הקרקע. לכל הדירות מתוכננות חניות תת קרקעיות בבניין החדש. כיצד ממירים, אם בכלל, את שווי החניה הצמודה בבניין הישן לתמורה עודפת בבניין החדש ?
שווי מטר חניה בתל אביב די דומה לשווי מטר דירה.
האם היזם חייב לפצות את בעלי הדירות המוצמדות במטראז דירתי עודף או שהוא יכול לומר שדי שדאג להן לחניה בבניין החדש ?
עמיקם
שלום, עמיקם
השאלה ששאלת מתייחסת לתנאים מסחריים, ולכן אין לה תשובה מפורשת.
ניתן להגיע להסכמות לקבלת חניה נוספת (לועמת יתר הדירות בבניין), לקבללת שטחי בניה נוספים או לכל תמורה אחרת המותרת במסגרת התמא ושלא תקים חיוב נוסף במיסוי, לפי המו"מ שינהלו הצדדים. אין כללים ספציפיים לעניין הזה.
אנחנו גוש חלקה נפרד מהבניין לידנו. יש לנו 11 יחידות דיור בבניין בלבד. הנציגות של הבניין ליד מעוניינת בפינוי בינוי ומנסה לעניין את הנציגות שלנו בפרויקט משותף של פינוי בינוי. אם אנחנו לא אותו מתחם הם יכולים להתאחד איתם בלי הסכמת כל בעלי הדירות? השאלה רק לגבי השיתוף איתם.
תודה רבה
שלום, יובל
גבולות המתחמים יכולים להשתנות, ולכן אם יש לכם אינטרס לקדם פרוייקט שבו תצטרפו לבניין הסמוך - ניתן לעשות זאת.
יתכן שעדיף לכם להנתהל בדרך אחרת, לפי תמ"א, או להצטרף למתחם סמוך אחר.
קשה להשיב מבלי להכיר את התכניות הספציפיות.
בכל מקרה נדרשת הסכמת בעלי הזכויות, לפחות 60% בבניין ושני שלישים במתחם כולו. בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
שלום
1)בהסכם של פינוי בינוי מופיע שהדיירים של הבנין שלנו חותמים עם היזם אך לא מופיע שמו של היזם כלל!!!!!!!!!!! אלא שמו מופיע בכריכה של החוזה האם זה מקובל ותקני????
2)וכן אשמח לדעת אם מקובל לבקש ערבות כספית לניהול ענינים משפטיים נגד היזם שאם יהיה בעיות בזמן הביצוע לא נצטרך אנחנו הדיירים להוציא כסף מכיסנו?
שלום, סמי
שמו של היזם צריך להופיע בצורה מפורשת בחוזה. רישום במקום אחר עלול להעיד על כווה להחלפת זהות היזם, וכמובן שזה מצב מאוד לא בריא מבחינת בעלי הדירות.
לעניין הערבות - זוהי דרישה בלתי לגיטימית על פניה, שהיזם מראש יסכים לממן הליכים משפטיים נגדו, אך שמעתי אותה עולה לא פעם.
לדידי זוהי דרישה בלתי סבירה.
בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
האם תוכנית התמא 38-1 (חיזוק מבנה+הוספת 2.5 קומות) תיגמר סופית באוקטובר 2023?
שלום רב,
במידה והצעת החוק להשוואת זכויות הקשיש בפרוייקט פינוי בינוי לפרוייקט תמ"א 38 הריסה בינוי תתקבל ותרשם בספר החוקים, האם החוק יהיה תקף רק לפרויקטים מתאריך פרסומו או אף רטרואקטיבית (לגבי קשיש בפרוייקט תמ"א 38 הריסה בינוי שטרם חתם על ההסכם)?
תודה.
קראתי באתר כלשהו ש:
"רוב הקונים ואפילו אנשי מקצוע בטוחים שמה שהכי חשוב ורשמי הוא רישום שטח הדירה בטאבו.
בפועל זה ממש לא מחייב ! שטח הדירה הרשמי מבחינה משפטית או מבחינת שמאות, הוא שטח אשר נמצא בהיתר הבנייה של הנכס מיום הבנייה, או נכס שקיבל תוספת בניה עם השנים ."
האם זה נכון? ואם כן, אזי האם אתם יכולים לבפנות אותי לפסקי דין בנושא?
בתודה מראש,
דני
שלום, דני
שטח הדירה בפועל נחשב כשטח החוקי של הדירה, כלומר: כזה שנבנה לפי היתר קיים, וככזה גם מחושב לצרכי התמורות בעסקת התחדשות עירונית.
היזם מדרבן לחתימות הסכם משולש עם המממן , אך טרם נתקבל אישור עליה לקרקע מעיריית ת"א (היתר בניה נתקבל לפני שנה ) מה קודם למה עבור חשיבות בעלי הדירות .
שלום, אילן
אם הבנתי נכון את שאלתך, הרי שאין מניעה לחתום על מסמכי הליווי גם טרם היתר עליה לקרקע, שכן ממילא הגורם הפיננסי שמעמיד את הליווי לא ינפיק את הבטוחות לפני שהפרוייקט "יוצא לדרך".
נכון וחשוב להתנהל מראש, ולהיות מוכנים לרגע שהיזם יוכל להתחיל בבניה.
שיהיה בשעה טובה ובהצלחה
האם נכון שבתל אביב , לתהליך הריסה ובניה של בניין בודד ,סמוך לרכבת הקלה יש תוספת זכויות בניה , תוספת קומות ?
מי "הבעלים" של תוספת הזכויות בניה אשר יתכן ויאושרו בשלב שלאחר קבלת היתר הבניה ? האם של היזם או עדיין של בעלי הקרקע ( בעלי הדירות בבניין הישן )
תודה
שלום, אלי
קניינית, הזכויות ניתנות תמיד לבעלי המקרקעין. עם זאת, יכולה להיות הסכמה חוזית, לפיה כל תוספת זכויות לאחר הגשת הבקשה להיתר תהיה שייכת ליזם, בין אם כנגד תמורה מסויימת לבעלי הקרקע, ובין אם כנגד העמדת תמורה נגדית לבעלי הדירות.
התשובה אמורה להיות בהסכם שחתמתם.
אחת הדירות בבניין שלנו, רשומה על שם שני אחים בחלקים שווים. אחד מהם מתנגד נחרצות לתמא ולשני אין התנגדות.
איך סופרים את הדירה ?
אסתר
שלום, אסתר
ניתן לראות בנסיבות הסכמה של מחצית מהזכויות, כי כל אחד מהאחים מבטא את חלקו היחסי ברכוש המשותף.
בהצלחה
פרסמו להתנגדויות תכנית מתאר מפורטת
כך רשום בכותרת
על בניין לידינו
האם זה הכוונה להיתר לתמא 38 לבניין או שזה שלב קודם כמו תבע חדשה?
אודה להבהרה מה זה עשוי להיות
שלום, רוני
אין אפשרות להשיב מבלי לבדוק את התכנית עצמה, ולכן אין בידי אפשרות להשיבך.
במסגרת הסכם תמ"א 38/2 (הריסה בינוי) שנחתם עם בעלי דירות ניתנים להם דמי שכירות מעת פינוי הדירות ועד לחזרתם לדירות החדשות.
האם בעל דירה קשיש סיעודי רשאי לדרוש לקבל דמי שהות חודשיים בבית אבות כחלופה לדמי השכירות החודשיים גם אם אינו מתגורר בפועל בבית אבות?
שלום, רן
נושא זכויות הקשישים עולה פה בפורום תדיר, מוזמן להסתכל על תשובות קודמות, המפרטות את הזכויות.
זכויות הקשיש נגזרות מהדירה אותה הוא מפנה. אין הצדקה למימון של בית אבות, אלא אם הקשיש מוכר את דירתו, לפי תנאי החוק, ועובר לבית אבות. אגב, זכות זו (מכירה ומעבר לבית אבות) הוכרה עד היום רק לפינוי-בינוי ולא לתמ"א. במסגרת הצעת החוק המונחת כעת על שולחן הכנסת, יש כוונה להשוות את התנאים גם ביחס לתמ"א 38. בכלמקרה, לא ימומן שכר מדור בבית אבות במקום דמי שכירות רגילים.
הצעת החוק המונחת לדברייך על שולחן הכנסת עתידה להשוות את כל זכויות הקשיש בפרוייקטי פינוי בינוי לזכויותיו בפרוייקטי תמא 38/2 או רק לעניין מכירת דירתו ומעבר לבית אבות?
בכלל, השוואה מלאה בין תמ"א 38 לבין פינוי-בינוי.
עם זאת, תשובתי לך לעניין מימון בית אבות לא תשתנה גם לאור החוק החדש. בברכה, הדר פינק טבת, עו"ד מנהלת פורום תמ"א 38 מורד הזמיר 7, חיפה טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com
לכך, או האם ישנה סבירות גבוהה לקבלת הצעת החוק להשוואת זכויות הקשיש בשני הפרוייקטים?
מה מצב הצעת החוק? באיזו קריאה היא נמצאת? מהם לוחות הזמנים?
אני מכיר פרוייקט של 30 דיירים סה"כ שש שם 3 קבותות של דיירים.
כלומר לא כולם סומכים על כולם ויש להם 3 משרדי עורכי דין של דיירים. כל קבוצה בחרה משרד אחר. והייזם משלם (התשלום הוא לפי כל דייר כפול מספר הדיירים ובסוף עורכי הדין כן משתפים פעולה ביניהם ועובדים יחד בחלוקת תפקידים.
ואני תוהה אם גם בפרוייקט שלנו של פינוי בינוי שהוא כולל גם רק 30 דיירים
האם הייזם ייאלץלהסכים גם ל2 או 3 עורכי דין.
כי יש מחנות וכו ולא כולם סומכגים על כולם
שלום, רונן
המצב שתיארת אינו אידיאלי, אבל בלית ברירה ישנם מקרים בהם זוהי המציאות.
ככל שבסופו של דבר יוכלו עורכי הדין לשתף פעולה ביניהם, כל הצדדים ירוויחו.
האם נכון שבמסגרת תמר 38/1 תוספות ניתן לתת מקסימום שטח 25 מטר + מרפסת לכל דירה?
האם זה נכון שלא ניתן לחרוג?
שלום רן,
תוספת השטח של 25 מ"ר קבועה בחוק, כתוספת מקסימלית מותרת שאינה חייבת בתשלום מס. מכאן גם התקבע הנוהג לתוספת של עד 25 מ"ר.
עם זאת, אין כל מניעה כי תוספת התמורה לבעלי הדירות תהיה פחותה מכך, או גבוהה מכך. הכל עניין של מו"מ מסחרי וכדאיות העסקה. ככל שהבעלים יקבלו שטחים נוספים, התוספת תחוב במס משני הכיוונים - גם מצד היזם וגם מצד הבעלים.
האם אתה יכול להעריך מחיר של עליה בקומה אחת בצפון הישן של תל אביב ?
2 דירות קטנות " תאומות ". אחת עולה קומה והשניה 2 קומות.
הצעתי לערוך איזון והדירה שתעלה 2 קומות תשלם לדירה השניה את הסכום.
מהי חוות דעתך ?
שלום, ענת
שווי של דירות הינו בתחום המומחיות של שמאי מקרקעין. פני אל מישהו שעסק בתחום מהאזור.
שלום ותודה על מקצועיות הפורום.
שאלות :
1. דירתי בטאבו 55 מ"ר. מודד מקצועי - 70 מ"ר .
היזם נותן עוד 25 מ"ר כפוף לאישור עירייה / תכנון/הקלות מיסוי תמא .
האם למעשה דירת התמורה הינה - 95 מ"ר שיירשמו בטאבו ?
אם מבטיח 25 מ"ר ובסוף לא יוכל עקב תכנון או אחר האם עליו לפצות אותי כספית עבור המטרים שלא יבנה ?
2. אני בעורף צפון ודירת התמורה תכנונית תהיה בחזית דרום. מעדיף להשאר בצפון ( פחות חם ) ואם אין אפשרות תכנונית אוכל לבקש פיצוי ?
3. שאלה אחרונה :) מה עלי לשאול או לבקש בפגישה אישית ראשונה עם היזם ?
אלמוני
שלום לאלמוני,
שטח הדירה לפני תוספת התמורה אמור להיות לפי המדידה, בהנחה שהבניה הינה לפי היתר כדין, ובמקרה שלך 70 מ"ר.
לעניין תמורה פחותה יותר, כיווני אויר וכיו"ב - אלו הן נקודות רלוונטיות למו"מ המסחרי, וככזה החוזה צריך לתת להן מענה. ככל שעדיין אין טיוטת חוזה, התשובות צריכות להינתן מעוה"ד המייצג.ת את בעלי הזכויות. ככל שאין כזו - מהרו לבחור ייצוג.
תודה רבה על כל התוכן המונגש.
האם מי שקנה את הדירה החדשה מהקבלן זכאי לקבל גם שכ"ד בזמן הבנייה כמו שאר הדיירים ?
תודה רבה מראש
שלום סיגל
תשלום שכר דירה במהלך הבניה הוא ענין הסכמי. ברוב ההסכמים בין בעלי הדירות הקיימים ליזם יש התחייבות שלו לשלם להם דמי שכירות במהלך הבניה. אין כמעט אף פעם התחייבות דומה בהסכם בין היזם למי שרוכש ממנו דירה חדשה.
כן במקרה של איחור בסיום הבניה יש חובה על פי חוק על היזם לשלם לרוכש הדירה ממנו דמי שכירו. אבל זה רק לגבי תקופת האיחור. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
היי!
אני שוכרת דירה בבניין שעבר תמ"א ובעקבות זה עשו מכפילי חניה הועד בית דורש ממני לשלם עבור מכפיל החניה שבשימושי בחוזה לא נאמר לי שאני זאת שצריכה לשלם עבור החניה.
השאלה שלי על מי חל התשלום עבור החניה עלי או על בעל הדירה כי אני שכרתי דירה עם חניה.
אציין שבדירה קודמת ששכרתי יש גם מכפיל חניה וקיבלתי שתי חניות ולא נדרש ממני לשלם עבורם.
אודה לכם על התשובה
שלום מירב
הוצאות אחזקה של מכפילי החניה מושתות לרוב על מי שיש לו חניה במתקן. לכן הוא צריך לשלם בנפרד ובנוסף את ההוצאות הללו (הסכם שרות למתקן, חשמל, תיקונים וכו').
אני מניח כי בדירה קודמת פשוט גילמו את זה בתשלום השוטף ששילמת לוועד הבית.
בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
נבחרה בהצבעה נציגות באסיפת דיירים לפינוי בינוי של בניין אחד
אבל לא חתמו על הסמכה לנציגות.
האם נדרש חתימה על כתב הסמכה?
שלום רון
אם היתה אסיפת דיירים ובחרו נציגות בהחלטת המשתתפים אז בחרו. רצוי שיהיה פרוטוקול מהאסיפה שמתעד את מה עמד להצבעה ואת ההחלטה. אין צורך בכתב הסכמה אבל רצוי שיהיה. בברכה, אילן הלוי, עו"ד מנהל פורום תמ"א 38 שד' שאול המלך 8, ת"א נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com
שלום, חתמנו על הסכם חמא 38/2, כחלק מהמו"מ היזם מאפשר לנו רכישת תוספת עד 12 מטרים לפי מחיר שקבע -35,000 ש"ח למטר )ברמת גן) או לפי הערכת שמאי בקבלת היתר (הגבוה בינהם).
בעת קבלת היתר תינתן גם אפשרות שדרוג דירה במסגרת פריסייל. דירות היזם יהיו לפחות תוספת של 20-25 מטר מעבר למטראז' של דירתי אבל להבנתי המחיר שייקבע לא יהיה חישוב נטו של מטראז' כך שאולי עדיף לי לא לרכוש מטרים אלא לשלם מעט יותר ולשדרג לדייר יזם. אין לי מושג מה יהיה ההפרש במחיר, לכן ההתלבטות.
שלום לימור
אני מבין שלגבי רכישת 12 מ"ר נוספים את צריכה להחליט עכשיו ולגבי השדרוג האפשרות היא בשלב מאוחר יותר. השאלה היא האם הוספת השטח כיום מבטלת את האפשרות לשדרוג?
יש גם הבדל גדול בתוספת השטח (12 מ"ר כיום לעומת תוספת של 20-25 מ"ר בשדרוג). כך שאת צריכה לבדוק אם בכלל מתים לך להוסיף סכום גדול יותר.
אני חושב ששווה לך לבדוק כעת איך הדירה תראה בתוספת שטח ולסגור את זה. יתכן וכשתגיעי לשדרוג יהיו עוד מעוניינים.