מענה משפטי מקצועי בפורום נדל"ן ודיני מקרקעין המקיץ בישראל. עו"ד יהודה וישניצקי
שלום,
אני גרה בבית משותף, השכנים הציבו מצלמה מחוץ למרפסת
והיא מביטה על האנשים והשבילים, וזה בכלל לא קשור לרכוש פרטי או כל עניין של הרכוש הפרטי, המצלמה פוגעת בפרטיות, מדי פעם הם מתמקדים עם המצלמה על הדיירים, זו עבירה על החוק
במיוחד שאותה מצלמה מאזינה לדיבורים, הועד לא מסייע בעניין
לבטח שאין הסכמה על המצלמות למרחב הציבורי של הסביבה מאף דייר
שלום דנה,
נא פני לפורום לשון הרע או לפורום נזיקין באתר זה.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום אני גר בבניין משותף וחלק מהשנים רוצים לרכוש עגלת סופר האם מותר להם להשתמש בכספי הוועד לקניית העגלה כשחלק מהדיירים לא מעוניינים בזה ?
שלום יוסי,
אלא אם כן ניתן להראות שהשימוש בעגלת סופר נדרש כחלק מהתחזוקה השוטפת של הבניין לא ניתן לרכוש אותה מכספי הוועד כשאין הסכמה של כל בעלי הדירות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
להלן תיאור המקרה:
אלמנה שגרה בדירתה .ש50% מהדירה בבעלותה ן50% בבעלותה בבעלות בנה .
כעת נגרם נזק בצנרת המשותפת לבנין ויש להחליף את כל תשתית הצנרת.
האם ניתן עפ"י חוק לחייב את הבן ב50% מההוצאות? ואכן לפי איזה חוק.
תודה
שלום רב,
כעקרון, בעלים משותפים במקרקעין אמורים לשאת בהוצאות במשותף,
ואולם,
כדי להשיב לשאלה יש לדעת מכח מה מתגוררת האלמנה בדירה (הוראות צוואה? הסכמה של בנה?) והאם היא משלמת לבן דמי שכירות. עוד יש להבין אם קיימות הוראות או הסכמות ביניהם בקשר לנשיאה בהוצאות במהלך התקופה בה היא מתגוררת בדירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום, אני מתגורר בבניין קומות. דירה עם מרפסות של פעם(ללא מרפסת שמש). על מעקה הבטון וסורגי מעקה הבטיחות(מברזל), אני תולה עציצי צמחים, שאני מגדל להנאתי. לאחרונה התלונן בפניי הדייר הגר 2 קומות מתחתיי כי עלים יבשים העפים מעציציי, נושרים על עדן חלונו. הבהרתי כי אין באפשרותי לעשות הרבה, וכי אני משתדל שלא ישארו עלים יבשים (אך לא תמיד ניתן לשלוט על הטבע לחלוטין). הדייר לא הסתפק בהסברי והחל ב"מסע" זיהום רכושי: השלכת חול, עלים, מים וכו' על רכבי. כל ניסיונותיי להסדיר שלום ושקט עלו בתוהו. וכך בכל פעם שמופיע עלה על עדן חלונו הוא חוזר לסורו ולהתנהגותו הפוגענית.
מה ניתן לעשות כדי להימנע מעימות?האם החוק לצידי? (מה אומר החוק?) אשמח לעצתכם בנדון.
שלום אפי,
מחלוקות מהסוג שתארת ראוי אכן שיפתרו בדרכי שלום ובשיתוף פעולה. לצורך כך יש לזכור דברים אלה:
השכן איננו רשאי למנוע ממך לגדל צמחים במרפסת דירתך אלא אם כן נגרמים לו עקב כך נזק או הפרעה בלתי סבירה. במקרה שכן נגרמים נזק או הפרעה בלתי סבירה ולשיטתו אינך משתף פעולה עליו לפנות בתביעה מתאימה למפקח על רישום המקרקעין.
השכן בוודאי איננו רשאי לנקוט כנגדך ב"פעולות תגמול" אלימות, גם אם נגרם לו נזק, ואתה רשאי להגיש כנגדו תלונות למשטרה או תביעה ללשכת המפקח על רישום המקרקעין כדי למנוע המשך ההתנהגות האלימה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כפי שנתת לשכנה רשות להניח את בלוני הגז שלה בחניה שלך כך את זכאית לבטל את הרשות ולדרוש ממנה להעביר את הבלונים לשטח המיועד לכך או לשטח הפרטי שלה.
ככל שהשכנה לא תשתף פעולה עם דרישתך יהיה עליך להגיש כנגדה תביעה לסילוק יד. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ע"פ תקנון מחיר למשתכן נאפשר למכור את הנכס אחרי 7 שנים מתאריך ההגרלה או 5 שנים מטופס 4 המוקדם מבניהם.
כעת עברו 7 שנים ממועד ההגרלה אך שהגעתי לסעיף זה בחוזה שחתמתי לא מוזכר כלל אפשרות למכור את הדירה לאחר 7 שנים ממועד ההגרלה אלא רק 5 שנים ממועד טופס 4.
האם אני יכול למכור את הדירה לאחר שעברו 7 שנים או שעליי לחכות שיעבור 5 שנים מטופס 4 כפי שכתוב בחוזה מה קובע?החוזה או תקנון מחיר למשתכן
ואם מותר לי למכור לאחר 7 שנים ישנו תהליך או אישור ממשרד השיכון שעליי להפיק או למחוק הערת אזהרה בטאבו כדי למכור את הנכס?
שלום יואב,
הוראות החוזה אינן יכולות לגרוע מהוראות תקנון מחיר למשתכן. סביר להניח שבין נספחי החוזה קיים מסמך נפרד ובו התחייבת שלא למכור את הדירה בהתאם לקביעת תקנון התכנית.
בלי קשר לאמור לעיל, נא שים לב שאם בניית הדירה לא הסתיימה או אם אינך מחזיק בה 18 חודשים לפחות לאחר קבלת טופס 4 לא תהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מר וגברת ישראלי הם בעלי דירה.
לפני חודשיים הם קנו דירה נוספת, והצהירו שהם ימכרו את הדירה הנוכחית בתוך 18 חודשים כדי להימנע מתשלום מס רכישה.
לאחר כחצי שנה הם התגרשו. מר ישראלי קיבל דירה אחת וגברת ישראלי את הדירה השניה.כעת לכל אחד מהם יש דירת מגורים יחידה.האם כעת הם יכולים להישאר עם הדירה ועדין לא לשלם את מס הרכישה?
שלום משה,
נא פנה לפורום דיני מסים באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום, אני מתגורר בבניין רכבת שהגג בנוי לכל אורכו. בקצוות יש שלוש דירות, אחת מהן שלי, שלכל אחת מהן יש גג נמוך יותר מהגג של הבניין ולמעשה זה סוג של גג פרטי השייך לאותם דירות כי הוא מכסה את הדירות הללו בלבד. בתאוריה אני כבעל דירה יכול לעלות לגג הזה ולעשות בו מה שאני רוצה בלי להפריע לאף דירה אחרת. הפקתי נוסח טאבו אבל לא רואים שם זכויות רישום בעלות בכל אחת מהדירות האלה על הגג שלהם. איך מתחילים את התהליך של הרישום? זה בכלל משהו שאפשרי לרשום? תודה מראש, גלעד
שלום גלעד,
ככל שהגגות אינם רשומים כהצמדות לדירות הם מהווים רכוש משותף, שעל מנת להצמידו לדירות נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות בבית המשותף (75% אם ההצמדה היא לצורך בניה על הגג).
ככל שתנתן הסכמה ניתן לרשות את ההצמדה באמצעות תיקון צו הבית המשותף. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
דירה על שטח של 400 מטר (בעלות ק"קל) ,שולמו דמי היוון ל 98 שנה
מה קורה אחרי 98 שנה?
שלום מנשה,
במרבית המקרים קיימת אפשרות להאריך את החכירה לתקופה נוספת בת 49 שנה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנו גרים במגדל רב קומות ובו 3 מעליות.
מגורנו בבניין הוא בשכירות ואנו משלמים את שכ"ד + כל המיסים לרבות מס ועד הבית כדין.החודש מצא טכנאי במעליות כי מחובת הבניין להחליף את כבלי שלושת המעליות.אסיפת הדיירים קבעה הוצאה זו כחריגה והוציא בקשה מבעלי הדירות לשלם עבור הוצאה זו מעבר לתשלומי ועד הבית.המשכיר שלנו דורש מאיתנו לשלם את ההוצאה החריגה ואני מסרב מתוך מידע שאספתי וקריאה של חוק השכירות והשאילה וחוק המקרקעין להבנתי זוהי עלות שעל המשכיר לשאת מהטעם שמהות הפעולה היא השבחה / תיקון.האם יש עוד חוק / תקנה שאוכל להתלות בה לביסוס טענותי?האם יש פסיקה או הנחייה שדנה בנושא זה ומבססת טענותי?
שלום אודי,
ההוראה הקובעת היא הוראת סעיף 25ט לחוק השכירות והשאילה המטיל על השוכר רק את הוצאות אחזקה שוטפת. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני רוצה למכור דירה ,האים שטח הדירה שרשום בארנונה (גודל 98) מספק בחוזה המכירה או אצטרך מודד מוסמך (אים יש טעות ושטח הדירה יותר קטן שלא אתבע על ידם לאחר החתימה) זה על אחריות הקונים שיבדקו על ידי מודד מוסמך או המוכר (לפי חוק מכר)
שלום ארי,
אין קביעה בחוק שיש צורך במדידת דירה ע"י מודד מוסמך לפני עריכת הסכם למכירת דירה. הצדדים רשאים להסכים לכך, ובמסגרת ההסכמה לקבוע מי ישא בתשלומים.
ניתן בהסכם המכר להצהיר על שטח דירה לפי חשבון הארנונה, יש לכתוב זאת במפורש.
?
שלום רב , אשמח לעזרתכם . אבי נפטר לפני כשנה וחצי . לאבי היתה חברה שמוכרת במוסד לביטוח לאומי כידועה בציבור . אבי רכש דירה כעשרים שנה לפני שהחלה מערכת היחסים שלו עם חברתו . הם לא גרו מעולם יחד בדירה המדוברת . הדירה עמדה סגורה ומוזנחת במשך למעלה מעשרים שנה . אבי נפטר לפני שנה וחצי וכעת הידועה בציבור מבקשת את חלקה בדירה . היא לא השתתפה מעולם בתשלומי השונים ( ארנונה , מים ) שמוטלים על הדירה . האם היא זכאית לתבוע אותי כיורשת הדירה . תודה רבה ושנה טובה
שלום ריקי,
נא פני לפורום ירושות וצוואות באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם אפשר לרכוש דירה מתנה לילד ועל שמו מבלי שיהיה נוכח ומבלי שיתבקש לחתום על הסכמה/תצהיר?
שלום קסניה,
אם הילד קטין לא נדרשות חתימתו או הסכמתו, אך ידרש אישור בית משפט לרכישה.
אם הילד בגיר יתכן שניתן יהיה לרכוש דירה עבורו בנאמנות. יש לדעת שרשות המסים תבדוק את הנסיבות והיא עלולה לא לאשר את קיום הנאמנות. ככל שכך יקרה יהיו מיסוי כפול על העברת הדירה לבן (ישולם מס רכישה על ידי ההורה בעת הרכישה וע"י הבן בעת העברת הזכויות בעתיד אליו, ואם ההעברה לבן לא תהיה במתנה יחול חיוב גם במס שבח).
כדאי לפנות ליעוץ משפטי אצל עו"ד המתמחה במקרקעין בטרם ביצוע עסקה כלשהי, ולבחון את האפשרויות העומדות בפניכם בהתאם לצרכים ולרצונות המלאים שלכם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
תודה מראש על העזרה.
אני גר ברחוב של בתים פרטיים כאשר אין יותר מדי צמחייה ברחוב (שורה ארוכה של בתים פרטיים צמודים אחד לשני משתי צידי הכביש).
חשוב לציין שאני מאוד מקפיד לאסוף את הצואה של הכלב שלי על פי חוק.
עם זאת, בגלל הצפיפות ברחוב יוצא מדי פעם שהכלב נותן שתן על הגדרות החיצוניים אל אותם הבניינים.
היום בעודי משוחח בטלפון ברחוב קיבלתי איום מאחד השכנים שאם הכלב לא יפסיק לתת שתן על הגדר שלו, הוא יתבע אותי וטען שהוא כבר תקופה מצלם אותי ומקליט אותי (בנוסף אמר שהוא מקליט אותי בעודו מאיים עליי).
אמרתי לו שאעשה מאמץ כי לא רציתי להיכנס לסכסוך מיותר, אבל חשוב לי להבין את החוק בעניין הזה, האם קיים איסור על הכלב לבצע את צרכיו ברחוב? האם הצד החיצוני של בניין נחשב שטח פרטי? האם הקלטה כזו ללא ידיעתי נחשבת האזנת סתר?שוב פעם תודה מראש לעוזרים.
נא פנה לפורום נזיקין באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני גר בבניין משותף על מרפסת שלי התקנתי פרגולת אלומיניום שתופסת 80% מהמרפסת. פרגולה יש גגון פוליגל חצי שקוף - חלבי, בא מפקח של העיריית ירושלים ודורש להחליף אותו לסנטף שקוף גלי , לפי בקשה של שכנה שגרה מעליי
בבנין שלנו יש עשרות פרגולות עם מגוון של גגונים וצבעים, אפילו פנלים אלומיניום
האם לעירייה מותר לבצע אכיפה בררנית לדרוש לכפות עליי לבחור רמת שקיפות של פוליגל.
מה עליי לעשות?
לשאלה למה לאחרים מותר לסגור מרפסות בצורה הרמטית ולשים פנלים מאלומיניום,
התשובה - לא התלוננו עליהם
הרשות המקומית מוסמכת לאכוף את חוקי התכנון והבניה, אך עליה לנהוג בשוויון ובאחידות כלפי התושבים.
אכיפה בררנית היא טענת הגנה לגיטימית גם בנושאי תכנון ובניה, ככל שהעובדות מלמדות כי אחרים לא נדרשו לבצע את השינויים שאתה נדרש לבצע למרות שגם הפרגולות שלהם חורגות מהאמור בהוראות התב"ע ובהנחה שלא קבלו היתן לבנייתן כפי שנבנו.
שלום רב
בסעיף 4 לחוק כתוב לא יינתן היתר אלא אם כן נרשמה הערה .
לאחר טופס 4 האם צריך לרשום את הערה בטאבו על פיצול דירה להשכרה או למגורי קרוב בלבד???
לפי הוראת החוק רישום הערת האזהרה היה אמור להיות תנאי למתן ההיתר לפיצול הדירה. אם ההערה טרם נרשמה כנראה תתבקשו לרשום אותה כעת. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לפני כחדשיים רכשתי דירה במסגרת תוכנית מחיר למשתכן והעברתי לקבלן את כל הסכום .
ביקשתי ממנו להוציא מכתב שאין לי כל חוב נוסף על הדירה וכי הסכום שהעברתי הינו כולל את תשומות הבניה וכן שלקבלן לא תהיה כל דרישה כספית נוספת מעבר למה ששולם .
התשובה שקיבלתי ממנו במייל:החשבון מאופס וקובץ PDF עם מצב חשבון שבו אין עוד יתרות לתשלום , כמו כן הקבלן סיפק את כל הקבלות עבור כל התשלומים שהוא קיבל ממני .
האם זה מספיק לכך שבעתיד הקבלן לא יבוא אלי בדרישת תשלום כלשהיא ? האם הוא נדרש לספק מכתב גמר התחשבנות ?
שלום פיני,
אין בחוק הוראה המחייבת את הקבלן במסמך גמר התחשבנות, אך אכן כדאי לקבל ממנו מכתב כזה.
המסמכים שקבלת יהיו אף הם ראיה ותוכל להוכיח באמצעותם את ביצוע התשלומים על ידך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום
אני גר כמעט 27 שנים בבניין משותף בן 6 דיירים בדירת פנטאוז
בהקמת הבניין דרש הדייר המקביל לי בקומה שגם לו פנטאוז ,מהקבלן שיוסיף קו ביוב העובר דרך קיר משותף
שלו ושלי ויורד דרך כל הבניין עד לרחבה בה נבנה בור ביוב.לצרכיו שלו בלבד.
לאחרונה אני מבקש לבצע שיפוצים בבתי ובן היתר להתחבר לצינור הביוב הנ"ל
אבקש את עזרתכם
האם זה מותר על פי חוק בתים משותפים
מנתוני השאלה לא ברור אם קו הביוב הוא קו פרטי של השכן - שאז יהיה עליך לבקש את הסכמתו להתחבר אליו, או רכוש משותף שאתה רשאי להשתמש בו שימוש סביר. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום וברכה
קיבלתי הצעה לרכישת גג של דירה, על מנת לבנות בה דירה נוספת.
השאלה שלי האם יש מושג כזה לרכוש גג לבד. כלומר רק הגג יהיה שלי?
תודה רבה
כעקרון ניתן לרכוש גג וזכויות בניה עליו. האפשרות המעשית תלויה בנכס עצמו, באופן בו הוא רשום, בזהות הבעלים של הגג ושל זכויות הבניה (לא תמיד הם שייכים לאותם בעלים) ועוד.
בטרם עריכת עסקה כמתואר, כדאי לפנות עם כל המסמכים הרלוונטיים לעו"ד על מנת לוודא שהזכויות שאתה רוכש שייכות למי שמוכר לך אותן ושתוכל לממש את מטרת הרכישה, ובאילו אמצעים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
היי,
סיימנו חוזה מול בעל הדירה, ביקשנו את הצ'קים שהעברנו בחתימת החוזה לפני כ 3 שנים כולל שטרות ערבות.
בעל הדירה טוען שאיבד את הצ'קים, הצ'קים הם צ' ק שממוען אליו על חודש שכירות, ועוד צ'קים שממוענים לרשויות ללא סכום וללא תאריך כולם.
בעל הדירה מוכן להוציא מסמך שיחתום עליו שאומר שאין חובות ולא יעשה שימוש בצ'קים, מה מכתב כזה צריך להכיל ואיך אוכל להיות בטוח שלא יעשה בצ''קים שימוש או שאקבל תביעה בהמשך הדרך?
תודה!
שלום רב אביב,
במקרה כזה נכון להחתים את בעל הדירה על תצהיר כי איבד את השיקים ולפרט את פרטי השיקים (מס' שיקים, ושאר הפרטים ככל וניתן) כמו גם הצהרה לעניין תשלום כל החובות השוטפים אשר חויבתם בהם (ככל ואכן ביצעתם גמר חשבון ולא נותרו חובות לחובתכם).
בברכה.
בברכה, גואל פילוריאן, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין הרצל 32, נתניה טלפון: 054-8073949 ; מייל: goel.gfadv@gmail.com