מענה משפטי מקצועי בפורום נדל"ן ודיני מקרקעין המקיץ בישראל. עו"ד יהודה וישניצקי
בעיית רטיבות צנרת משותפת ואין ועד , מדובר באכלוסיה במצב סוציאוקנומי חלש ביותר
האם ניתן לתבוע אצל המפקחת ?
שלום אלי,
אפשר לתבוע את הדיירים אצל המפקחת גם אם אין לבניין נציגות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב.
ישנה תביעה של 80 אחוזים מהדיירים בפרויקט כנגד הקבלן בגין איחור במסירת הדירה.
1. האם הדיירים הנוספים בפרויקט שלא הצטרפו לתביעה תחת אותו עורך דין, היו זכאים לאותם התנאים במידה ואותם הדיירים יגיעו להסדר טיעון או גז''ד?
2. במידה וכן האם הדיירים ( במיעוט ) צריכים לקחת עו''ד? ואיך בכלל ההליך
שלום נדב,
נא פנה לפורום בתי משפט באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום,
בבניין יש 8 דירות
שלוש דירות בבעלות שלושה שותפים זהים
בכל אחת משלושת בדירות .
שותף אחד מתוך השלושה מסרב לתמא בכל
שלושת הדירות וגורם למצב בו יש רק רוב
של 5/8 .
האם משקלו / כוחו של אותו דייר סרבן הינו 3 שלישים
שהם משוקללים לדירה אחת במניין או שלוש דירות ?
תודה
שלום אילן,
נא מפנה לפורום תמ"א 38 באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב אם הורים מורשים לילדים מספר דירות האם חל עליהם מס .
שלום נחום,
הורשה איננה מחייבת במס.
במכירת הדירות ע"י היורשים עשוי לחול חיוב במס בהתאם לנתונים הספציפיים של כל יורש. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנחנו רחוב קטן בתל אביב עם 10 בתים דו משפחתיים.
במרכז הרחוב יש שביל/כביש עם אבנים משתלבות (רחוב הולנדי).
כל התשתיות של הרחוב (תקשורת ביוב מים), עוברות ברחוב ההולנדי.
לטובת הוספת תשתית תקשורת של סיב אופטי, בזק צרכים להרים את האבנים המשתלבות ואז להחזירן. יש פה לפחות דייר אחד שמתנגד ולכן בזק לא מתקדמים. איך ניתן לפתור את הבעיה אם הדייר ממשיך להתנגד?
שלום אורי,
כעקרון חוק התקשורת (בזק ושידורים) מקנה לבזק סמכות להכנס למקרקעין ולבצע שם עבודות התקנת רשת, בתנאים המפורטים בחוק.
לעניין בתים משותפים נקבעו הוראות המאפשרות לבזק לפעול על פי בקשת דייר אחד בלבד, כפוף לזכות התנגדות של בעלי זכויות אחרים או לתנאים שיקבעו, ככל שיקבעו ע"י הנציגות. על ההתנגדות להיות אקטיבית - פניה למפקח על רישום המקרקעין תוך 30 יום מקבלת ההודעה על כוונה לבצע את העבודות.
אם הרחוב המתואר בשאלה הוא שטח פרטי - נדרשת הסכמת בעלי המקרקעין.
אם מדובר בשטח ציבורי - יש לפעול מול הרשות המקומית.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב
ברשותי דירה יחידה למכירה האם חל מס כל שהוא ואם אין הגבלה בסכום המכירה ,
ושאלה נוספת אם העורך דין של הקונה עורך חוזה,האם אני יכול למכור ולעשות את התהליך לבד ללא עורך דין.תודה
מכירת דירה יחידה ששוויה עד 4,846,000 ש"ח. כל סכום מעבר לתקרה יחויב במס שבח.
בנוסף יש לבחון חבות בהיטל השבחה.
אין חובה להעזר בשרותי עו"ד לצורך מכירת דירה, אך מדובר בהליך מורכב, הכולל את ניסוח החוזה באופן שיגן על זכויותיך, דיווח לרשות המסים (גם במקרה של פטור) וכיוב' ולכן מומלץ מאוד להיות מיוצגע"י עו"ד מטעמך בעת המכירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני רוצה לקנות דירה להשקעה , כרגע לא נשוי .
במידה ואנשא ואמשיך לשלם משכנתה מכספי , הדירה בשמי בלבד האם בת הזוג שלי תקבל חלק מהדירה בשל העובדה כי דילמתי משכנתה לאחר הנישואין???
והאם אפשר לעשות על כך הסכם ממון?
שלום רב,
עצם הנישואין איננו מקנה זכויות ברכוש שהיה ברשותך לפני הנישואין.
על מנת להמנע מאפשרות של רכישת זכויות במהלך חיי הנישואין כדאי לערוך הסכם ממון וכן להקפיד על ההפרדה, כך שהמשכנתה תשולם מחשבון פרטי שלך ולא מחשבון משותף. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
קניתי דירה לא מזמן שמגיעה עם חניה ויש לי שכן שלא מפסיק לחנות לי בחניה.
הזמנתי משטרה פעמיים אבל הם רק מבקשים ממנו לזוז ואומרים שלא יכולים לעשות כלום כי הדירה לא בטאבו (זאת גם התשובה שקיבלתי מהשוטר הקהילתי שמטפל בבעיות מסוג זה)
יש לי את התרשימים שמשייכים את החניה לדירה ובקרוב יהיה לי אישור זכויות (יש של רמ"י ובקרוב יהיה של החברה המשכנת) אבל לא יהיה לי אישור טאבו כי זה כבר מעל עשור בתהליך שכנראה לא יגמר מחר (אם בכלל).
השוטר הקהילתי אמר שללא טאבו (גם אם יש את כל האישורים האחרים) הוא לא יכול לעשות כלום,
יש לכם המלצה בשבילי ?
מעוניין להחליף חנייה פרטית שלי בחנייה אחרת בבניין שלא שייכת לאף אחד (הקבלן לא הצליח למכור את החנייה והיא עברה לאחריות וועד הבניין ולשימוש כלל הדיירים). מה הפרוצדורה?
שלום זיו,
החניה "שלא שייכת לאף אחד" שייכת למעשה לכלל הדיירים.
להחלפת החניות נדרשת הסכמה של כל דיירי הבניין.
החלפת החניות מהווה למעשה 2 עסקאות - מכירת החניה שלך לכלל הדיירים ורכישת החניה המהווה רכוש משותף מכלל הדיירים. עסקאות אלה יהיה חייבות במס רכישה ובמס שבח.
השלמת ההחלפה באופן שתרשם בטאבו תהיה באמצעות תיקון צו הבית המשותף. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
קניתי דירה והתחייבתי למכור את שלי בתוך שנתיים כדי לקבל פטור ממס רכישה, במצב שנוצר עם הריבית ועכשיו מלחמה.. אני לא מצליחה למכור ואני חושבת שאת הדירה החדשה יהיה לי סיכוי טוב יותר למכור.. מס שבח כנראה שלא יהיה כי רווח כבר לא יהיה שם.. אבל האם אפשר "להחליף" את מס הרכישה לעניין הפטור.. כי אני מוכרת דירה אחרת.. ?
שלום אביטל,
לא ניתן "להחליף" את הפטור.
ככל שלא תמכרי את הדירה הראשונה תדרשי לשלם מס רכישה גבוה על הדירה החדשה בין אם תמכרי אותה ובין אם לא. מס הרכישה יחשב כהוצאה בחישוב השבח (ככל שיהיה).
כדאי לדעת שבימים אלה פורסם תזכיר חוק שממנו נלמדת כוונה להאריך את המועד למכירת הדירה הראשונה. רצוי להתעדכן כדי למצות את זכויותיך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוזה זכירות , אם בעל הדירה שולח לי מה החשמל והמים שאני אמורה לשלם , אבל הוא שולח בלי מונה ובלי תאריך מתי נבדק המונה , האם חוקית אני יכולה לבקש הוכחה שאכן זה הסכום שיצא לי, ומה קורה אם הוא לא מוכן לתת לי את המונה שיצא ומתי נבדק) שלפי זה עשה את החישוב ) משלמת חשמל ומים ישירות לבעל הבית אמורה לשלם אחת לחודשיים ,אבל הוא מתעכב בלי הסברים
השאלה אם אני אדרוש לראות מונה וזמן הבדיקה ברגע שיישלח את החיוב האם חובתו להוכיח לי או שהוא יכול לסרב ? ואז באם אני צריכה לשלם את המים וחשמל אם לא ניתן לי את צילום המונה ותאריך הבדיקה?
מאחר שעל פי הוראות חוק השכירות את אמורה לשלם על פי הצריכה שלך בפועל, את זכאית לראות את נתוני החיוב - כולל קריאת המונה.
ככל שאין שיתוף פעולה מצד המשכיר ולא תשלמי תהיי חשופה לתביעה מצידו, שהרי אין מחלוקת שאת משתמשת במים ובחשמל. עם זאת - גם אם יתבע יהיה על המשכיר להוכיח את שיעורי התשלום בהם עלייך לשאת. ככל שאת יכולה לבדוק את קריאות המונה בעצמך עלייך לשלם לפי הצריכה בפועל. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום. אני גר בשדרות ועקב המלחמה פינו אותנו מהבית כך שאני לא גר בבית כבר מעל חודש האם אני חייב לשלם על הזמן הזה לשוכר כסף?
שכן תבע אותי אצל המפקחת בקשר לרטיבות בדירה , המפקחת מינתה מומחה מטעם בית המשפט שיבדוק את הנושא , לפני כחודשיים , המומחה דורש תשלום לפני הבדיקה , התובע טרם העביר תשלום , צריך.אישור של סיוע משפטי לפי מה שהבנתי כדי שיממנו את החלק שלו .
1. האם אפשר לבקש מהמפקחת למחוק את התביעה מחוסר מעש מטעם התובע ?
2 .האם יש פרק זמן לתוקף של מומיה מטעם בית משפט ?
3 .האם יש פרק זמן שנדרש כדי לתת חוות דעת ?
שלום אבי,
היי,
האם ניתן להעביר בעלות על דירה ממני לאבא שלי ללא עלות? ואם לא, באילו עלויות מדובר?
למקרה שזה משנה, לאבא שלי כבר יש דירות אחרות על שמו.
שווי הדירה המדוברת הוא 2.3~
על פי החוק כיום ההעברה תהיה פטורה ממס שבח,
אך אביך יהיה מחוייב בתשלום 1/3 מס רכישה על פי מדרגה של 8% מס משווי הדירה (על פי שווי שוק) בהינתן העובדה שהוא בעלים של דירות אחרות.
כמו כן יש לקחת בחשבון שרשויות המס עלולות לכפות קנס גירעון במידה ויעלה החשש שהעסקה הינה עסקה מלאכותית.
בברכה, גואל פילוריאן, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין הרצל 32, נתניה טלפון: 054-8073949 ; מייל: goel.gfadv@gmail.com
אני שוכרת בית בשדרות קרוב לשנתיים,
עם פרוץ המלחמה התבקשנו להתפנות משדרות עי הערייה, מדובר בבניין מגורים רב קומות הצמות לבית ספר, בעקבות כך שבית הספר הפך לשטח כינוס צבאי לא נותרה לנו כל ברירה ואכן כל תושבי הבניין התפנו.
המים והגז בבניין נותקו בהחלטת הוועד והעריה, ובנוסף לכך חלון חדר השינה נופץ .
אני מפרטת את כל הנל באשר לשאלה האם המבנה כלל רוי למגורים? והתשובה ברורה.
בעל הנכנס נהנה מביטול משכנתא כי הבית נמצא בשדרות .
יחד על כל אפה עדיין אני נדרשת לשלם את דמי השכירות במלואן.
האם אני צריכה לשלם? במקרה הנל לא ״בחרנו״ להתפנות אלא חוייבנו לפנות את המבנה ואף התנאים הבסיסים אלמנטריים כמו מים בברזים וגז למטבח נותקו כך שהנכנס מבחנתי כלל לא ראוי למגורים.
אודה לעזרתכם
שלום מורן,
אם נמנע ממך להשתמש בדירה למגורים מחמת מצבה יחולו הוראות סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה:
"15. (א) היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות."
כלומר - אם לא ביטלת את החוזה את רשאית להפסיק לשלם את דמי השכירות לתקופה בה נמנע ממך השימוש בדירה, אך למשכיר יש זכות, כעבור זמן סביר, לבטל את ההסכם עימך ככל שלא תסכימי להמשיך ולשלם את דמי השכירות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנו בנין 1 מתוך מתחם של 7 בניינים עם חניון משותף. שאר הבניינים מאוד ישנים בני 25 שנה פלוס מינוס ושלנו בין 14 שנים. כמעט כלל הכסף שהולך לתשלומי ועד הולך לתיקון ושיפוץ הבניינים האחרים ולא נשאר כלום בקופה. כך שיוצא שאנו משלמים על תיקוני המבנים האחרים ותו לא. האם יש אפשרות לפיצול או פיצול חלקי משאר המתחם?
כדאי לבחון את אופן הרישום של הבניינים ואת הוראות התקנון המוסכם, אולי ימצא שם הפתרון.
בכל מקרה, ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין בבקשה להורות כי רק דיירי בניין ספציפי ישאו בעלויות תחזוקת הרכוש המשותף הצמוד (פיזית) לאותו בניין. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני רוצה לקנות נכס ומנסה להוציא נסח טאבו. ראיתי שיש כל מיני סוגי נכסים. מה אני צריכה להוציא בשביל לראות את מצב הנכס לפני קנייה?
ככל שהנכס רשום כבית משותף (יחידה בבית משותף) יש להוציא נסח לפי תת חלקה או נסח מרוכז ( כדי לבדוק את כל תתי החלקות). אחרת יש אופציה נוספת לפי גוש/ חלקה (מושע)
מעבר לכך, מוצע לבצע בדיקה מקצועית על ידי בעלי מקצוע מוסמכים. בברכה, יערה לוי, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין טלפון: 054-4415549 ; מייל:yaara@yl-law.net
גרים בדירה שכורה מעל לשנה (חוזה חודש לפני כחודש).
מזה כארבעה חודשים ישנה רטיבות ועובש בקיר שבין חדר השינה והשירותים והעניין הולך ומחמיר. (העובש נמצא גם על קיר חדר השינה וגם על קיר השירותים). הודענו לבעל הדירה מיד כשראינו את כתמי העובש הראשונים.
כחודש אחרי תלונותינו הגיע איש מקצוע וכחודש לאחר מכן החלו לאסוף כספים מוועד הבניין שכן מדובר בתקלה שמקורה בצנרת הבניין. בעל הדירה ציין כי מקווה שיוכלו להתחיל את תהליך התיקון בהקדם ושהעניין תלוי בכמה מהר יאספו את הכספים מהוועד.
בחוזה השכירות קיים סעיף המוגדר כתנאי יסוד לפיו בעל הדירה מחויב לתקן כל תקלה תוך לא יאוחר משלושים ימים.
האם לאור הנאמר באפשרותנו לטעון להפרת החוזה ולכן לבטלו? או שמאחר שמדובר בתקלה שמקורה בצנרת הבניין ולא הדירה אין למעשה הפרה? במידה ולא ניתן לטעון שהתקיימה הפרה של החוזה, האם ניתן לבטל את ההסכם בטענה לסעיף 6 בתוספת הראשונה לחוק השכירות שכן עובש הוא גורם העלול לגרום לבעיות בריאותיות לטווח הארוך?
יש לציין שכרגע טוען בעל הדירה כי עקב המצב הבטחוני אין אנשי מקצוע זמינים לביצוע הפעולה והגיע לבצע מעין איטום זמני עד שימצא איש מקצוע זמין (שוב- כארבעה חודשים לאחר שהתלוננו לראשונה).
שלום מירב
נראה כי מדובר בבעיה לא נעימה בכלל שפוגעת בשימוש הסביר בנכס.
על פניו אכן מדובר בהפרת הסכם בשים לב כי הבעיה משפיעה על פנים הנכס והשימוש הסביר בו.
מוצע לקבל ייעוץ משפטי פרטני לברר היטב את נסיבות המקרה ואת ההוראות בהסכם לרבות כל ההשתלשלות כדי לוודא שאכן זה מקרה של הפרה שחלילה לא תנקטו בפעולה שתגרום לכם נזק.
בברכה לימים שקטים ובטוחים לכל עם ישראל.
בברכה, יערה לוי, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין טלפון: 054-4415549 ; מייל:yaara@yl-law.net
שלום. אני גרה בישוב בצפון שפונה על ידי הצבא לפני כשבוע.אין לי אפשרות להגיע לדירה שלי ולא היינו שם מתחילת המלחמה.
האם אני צריכה לשלם שכר דירה על התקופה הזו?
תודה על העזרה
רחל שלום,
מקווה ששלומך בסדר.
לעניין שאלתך. חוק דחיית מועדים (הוראת שעה חרבות ברזל) מגדיר בתוספת אוכלוסיות מיוחדות (בין היתר כאלה שפונו מבתיהם) שלגביהם חלות הקלות לעניין דחיית מועדים (30 יום) בחוזה ביחס לתקופה מ7.10 ועד מחר ( נכון לעכשיו). הוראה זו תקפה גם לשאלתך. מוצע לבדוק כי אכן את עומדת בהוראות החוק.
בתפילה לימים שקטים ובטוחים.
כשהמלחמה החלה הייתי בין שתי עבודות והייתי אמורה להתחיל עבודה חדשה החודש. עקב המלחמה לא יכולתי להתחיל בעבודה החדשה. כעת חיה על קצבת אבטלה שאיננה מספיקה לכיסוי שכר הדירה והוצאות שוטפות. אני שוקלת לעזוב את הדירה, בחוזה כתוב שצריכה לתת חודשיים התראה מראש ללא צורך במציאת מחליף. האם עקב המלחמה והמצב שנקלעתי אליו אוכל לבקש מבעל הדירה לוותר על ההתראה של החודשיים מראש ולאשר יציאה מידית?
אקדים ואומר כי ייתכן ובשיח מול המשכיר ניתן להגיע להסכמות, בשים לב לנסיבות.
ביטול של הסכם כתוצאה ממצב מלחמתי ( כוח עליון וכו') לא בהכרח עלול לחול במקרה הזה. ככל שאת מנויה באחת האוכלוסיות בחוק דחיית מועדים אז ייתכן ותהיי זכאית לדחיית התשלום.
בתפילה לימים שקטים ובטוחים. בברכה, יערה לוי, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין טלפון: 054-4415549 ; מייל:yaara@yl-law.net