פורום נדל"ן

שלום בניה,

מבחינה משפטית ניתן להצמיד גג, או חלקים ממנו, לדירה אחת או יותר. הדרך לעשות זאת היא באמצעות תיקון צו הבית המשותף.

יש צורך בהכנת תשריט לתיקון הבית המשותף ע"י אדריכל או מודד, הטיפול בתיקון מול לשכת המפקח על רישום המקרקעין מתבצע ע"י עו"ד.

להצמדת הגג נדרשת הסכמת 100% מבעלי הדירות בבניין. אם הצמדת הגג נעשית לצורך הרחבת הדירה ניתן להסתפק בהסכמות של 75% מבעלי הדירות.

בעלי הדירות האחרים רשאים לבקש תמורה עבור הסכמתם להצמדת הגג או להתנות אותה בתנאים.

שלום איציק,

מי שמחזיק ביותר מדירה אחת, חייב בתשלום מס שבח.

בדירה בפינוי בינוי, השבח יחושב לפי הרווח שבין מחיר הדירה החדשה שהתקבלה לבין מחיר הרכישה של הדירה שנרכשה לפני 20 שנה.

כמובן שאם היא הושכרה במהלך השנים, יהיה צורך להוסיף פחת, כך שהשבח יגדל.

מכיוון שמדובר בדירה נוספת ובדירה בפינוי בינוי, אני יכולה להמליץ לפנות לייעוץ פרטני בנושא. יכול להיות שיש נתונים נוספים שיעזרו בהפחתת השבח שיחול עליך.

בהצלחה רבה!

שלום סרגיי,

כל עוד אין הסכמה מפורשת בחוזה השכירות לתליית שלט על מרפסת הדירה לא תוכל לחייב את השוכר לתלות שלט כזה.

עניין אחר העולה מן השאלה הוא השימוש בדירה כחדר כושר - ככל שאכן מדובר בדירה כדאי לבדוק אם השימוש שנעשה תואם את מטרת ההשכרה. ככל שלא כדאי להבין את ההשלכות ואולי להשתמש בכך כדי לשכנע את השוכר להסכים לתליית השלט.

שלום לימור,

הכלל הוא שתשלומי וועד בית לצורך ניהול ואחזקה שוטפת של הבניין יחולו על השוכר.

תשלומים להשבחת המושכר יחולו על בעל הדירה, המשכיר.

לדעתי, תיקון מרזב אמור לחול על המשכיר, כיוון שמדובר בהשבחה על הנכס, תיקון שהוא בלאי של מערכות הבניין.

לגבי תיקון דלת לובי ושער חשמלי, יש להבין יותר לעומק מה היקף התיקון. על פניו, אם מדובר בתיקונים משמעותיים, לדעתי האישית, גם הם אמורים לחול על בעל הדירה.

שלום רב,

מהנתונים שאתה מתאר עולה כי ייתכן שמדובר במצב שבו הזכויות בבית נרכשו בעבר בנאמנות לטובתך, אך ההעברה והרישום לא הושלמו בפועל. אם אכן כך, יש לכך משמעות משפטית חשובה, משום שייתכן שקיימות לך זכויות מהותיות בנכס גם אם הרישום הפורמלי טרם הוסדר. יחד עם זאת, כל עוד המצב הרישומי אינו ברור ומלא, חשוב להיזהר מאוד בניסוח ההצהרות בהסכם השכירות.

לכן, בהסכם השכירות רצוי להימנע מהצהרה חד משמעית שלפיה הזכויות רשומות על שמך, אם זה אינו המצב בפועל, ובמקום זאת לנסח בזהירות כי אתה מחזיק בנכס ומשכיר אותו מכוח זכויותיך הנטענות והחזקתך רבת השנים בו. כמו כן, מאחר שאתה מתאר אפשרות שהשוכר יעביר לך מראש סכום משמעותי לצורך השקעה או עבודות בבית, חשוב במיוחד להסדיר בכתב ובאופן ברור האם מדובר בדמי שכירות מראש, בהשתתפות בעבודות התאמה, בהשבה עתידית, או בכל מנגנון אחר, כדי למנוע מחלוקות בהמשך.

בנסיבות כאלה, ובפרט כאשר קיימים גם נושאים של נאמנות, גם אי בהירות רישומית וגם הסכם שכירות הכולל עבודות התאמה או השקעה של השוכר בנכס, מומלץ מאוד שלא לחתום על הסכם ללא ייעוץ פרטני של עורך דין, כדי שלא תיווצר פגיעה לא מכוונת בזכויותיך בנכס או מחלוקת עתידית מול השוכר.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום רב,

ככלל, אם חשבון החשמל נשאר רשום על שם המוכר הראשון גם לאחר שמכר את הדירה, חברת החשמל עשויה לטעון כי מבחינתה החיוב נותר על שמו, כל עוד לא בוצע שינוי מחזיק או שינוי שם בפועל.

עם זאת, בנסיבות שאתה מתאר בהחלט עשויות לעמוד טענות שיש לבחון, ובהן שהדירה נמכרה לפני שנים רבות, שהמוכר הראשון לא החזיק בנכס ולא צרך את החשמל, וכן טענות ביחס להתנהלות חברת החשמל אם אפשרה לחוב להצטבר לאורך זמן.

לצד זאת, עצם העובדה שחברת החשמל לא ניתקה את החשמל בשלב מוקדם אינה אומרת בהכרח שהחוב מתבטל אוטומטית. לכן, מאחר שמדובר כבר בהליכי הוצאה לפועל, חשוב לפעול ללא דיחוי, לאסוף את מסמכי המכר והזכויות, ולפנות בדחיפות לייעוץ משפטי פרטני כדי לבחון את אפשרויות ההתגוננות.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום דור,

ככלל, אם מדובר בחניות פרטיות או מוצמדות, לא ניתן לבנות עליהן ממ"דים ללא הסכמת בעלי הזכויות בהן.

אם מבקשים להסדיר חניות חלופיות במקום החניות שייפגעו, ייתכן שיהיה צורך גם בהסדרה תכנונית במסגרת הבקשה להיתר וגם בהסכמות קנייניות מתאימות. ככל שהפתרון החלופי כרוך בשימוש בשטח משותף, בשינוי הצמדות או בפגיעה בזכויות של דיירים אחרים, ייתכן שתידרש הסכמה רחבה יותר, בהתאם לאופי השינוי.

לכן, התשובה תלויה באופן רישום החניות, בתכנון המוצע ובשאלה כיצד מבקשים להסדיר את החניות החלופיות. מאחר שלא מדובר בתמ"א אלא בבנייה עצמית, חשוב לבחון מראש גם את ההיבט התכנוני וגם את ההיבט הקנייני.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום בניה,

אם בעת רכישת הדירה החדשה יש ברשותך רק דירת מגורים אחת ותתחייב למכור את דירתך הקיימת במועדים הקבועים בחוק תוכל לשלם מס רכישה במדרגות מוטבות של דירה יחידה.

אתי שלום רב,

ככלל, אם השכן מבקש להסתמך על היסודות או על הבנייה הקיימת לצורך תוספת הבנייה שלו, עשויה לקום חובת השתתפות מצדו בעלויות הרלוונטיות, ולא די בטענה כללית ל"ירידת ערך" כדי לעכב את התשלום או לקזזו.

אם טענת השכן מתייחסת להפרש גבהים או למדרגה שהיו קיימים עוד קודם, ובוודאי אם מדובר במצב שהיה קיים בעת שרכש את הדירה, אין זה אומר בהכרח שהוא רשאי לדרוש מכם לשאת בכך או להפחית בשל כך מהתשלום שעליו לשלם עבור היסודות.

אם כבר הוסכם על מינוי שמאי מוסכם, נכון לאפשר את בדיקתו ולקבל את עמדתו המקצועית. העובדה שהשכן ממשיך בבנייה מבלי להסדיר תחילה את נושא התשלום בהחלט עשויה לעורר קושי.

לעניין עצירת הבנייה, הדבר תלוי בנסיבות ובזכויות המדויקות של הצדדים, ולכן מומלץ לפנות בהקדם לייעוץ משפטי פרטני כדי לבחון את האפשרות לנקוט צעדים מתאימים.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום יהודה,

הנחה בארנונה הוא זכות אישית שאינה ניתנת להעברה.

מרבית הרשויות מעניקות את הפטור רק לדירת המגורים של הזכאי.

ארנונה חלה על המחזיק בנכס, ולא בהכרח על בעליו. כעקרון, ואלא אם כן נקבע אחרת בהסכם השכירות, על השוכר להעביר על שמו את חשבון הארנונה.

שלום בניה,

ככל שדירה 1 עומדת בתנאי הפטור הקבועים בחוק (לרבות תקופת החזקה של 18 חודשים לפחות ואי ניצול פטור מכח ב - 18 החודשים שקדמו למכירה) אין צורך להמתין בין 2 המכירות.

שמחה שלום,

מהנתונים שציינת, נראה כי מדובר ברישום שנוצר בעקבות פרצלציה, כלומר הליך של חלוקה או הסדרה מחדש של המקרקעין במרשם. כאשר מופיע בנסח כי הנכס "נוצר על ידי שטר" מסוג פרצלציה לא רצונית, המשמעות היא בדרך כלל שהחלקה הישנה עברה חלוקה או הסדרה מחדש מכוח הליך תכנוני או רישומי, ולאו דווקא בעקבות עסקה רגילה של מכר וכיו"ב. לכן, עצם הרישום הזה אינו מלמד כשלעצמו על בעיה מיוחדת בנכס, אלא על שינוי רישומי במבנה החלקות.

העובדה שמופיעים "המספרים הישנים של החלקה" וכן בעלי זכויות רבים, מתיישבת בדרך כלל עם מצב שבו בוצעה חלוקה מחדש והזכויות שהיו רשומות קודם הועברו או הותאמו לחלקה החדשה.

עצם קיומה של פרצלציה לא רצונית אינו אומר בהכרח דבר שלילי לגבי הליך הפינוי-בינוי, אך כן חשוב להבין מהו המצב הרישומי המדויק כיום, האם הזכויות הוסדרו במלואן, והאם קיימות הערות נוספות בנסח.

לכן, אם מדובר בבניין המיועד לפינוי-בינוי, מומלץ שעורך דין מטעמך יעבור על נסח הטאבו המלא ועל מסמכי הפרצלציה, כדי לוודא מהי משמעות השינוי הרישומי לגבי הזכויות בנכס הספציפי שלך.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

נאוה שלום רב,

ככלל, עצם פינוי מושכר לאחר שנים רבות של שכירות אינו מקנה אוטומטית זכות לפיצוי בגין מוניטין, אובדן לקוחות או הוצאות מעבר. השאלה תלויה בעיקר בתנאי הסכם השכירות, בעילת הפינוי, בשאלה האם מדובר בסיום חוזה כדין או בהפרה, והאם קיימת בהסכם הוראה כלשהי לגבי פיצוי, תקופת הודעה מוקדמת או זכויות מיוחדות של השוכרים.

עם זאת, כאשר מדובר בעסק שפועל במקום במשך עשרות שנים, כגון מספרה, בהחלט ייתכן שלמיקום העסק ולבסיס הלקוחות שנצבר יש משמעות כלכלית ממשית. לכן, אם הפינוי נעשה בנסיבות חריגות, בחוסר תום לב, בניגוד להסכם, או תוך הפרה של התחייבויות כלפיכם, ייתכן שיהיה מקום לבחון טענות לפיצוי גם בגין הנזקים שנגרמים עקב אובדן פעילות, מעבר והוצאות נלוות.

לגילכם כשלעצמו אין בהכרח משמעות משפטית אוטומטית לעניין עצם הזכאות, אך הוא עשוי להיות נתון רלוונטי מבחינה עובדתית בנסיבות הכוללות, במיוחד אם נגרם קושי ממשי בהעתקת העסק או בפגיעה בפרנסה.

מאחר שמדובר בסוגיה התלויה מאוד במסמכים ובנסיבות, חשוב לבדוק את חוזה השכירות, את עילת הפינוי, את משך ההחזקה, את ההתכתבויות ואת אופן מתן ההודעה מראש. מומלץ לפנות בהקדם לייעוץ משפטי פרטני כדי לבחון את מצב הדברים.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שמחה שלום רב,

מהנתונים שאתה מתאר, נראה כי מדובר ברישום שנוצר בעקבות הליך של פרצלציה, כלומר חלוקה או הסדרה מחדש של המקרקעין, ולא בהכרח בפעולה הקשורה כשלעצמה לפרויקט הפינוי-בינוי.

"פרצלציה לא רצונית" היא בדרך כלל חלוקה שנעשית מכוח הליך תכנוני או רישומי, גם ללא יוזמה פרטנית של כל אחד מבעלי הזכויות. לכן, עצם הרישום הזה אינו מלמד בהכרח על פגיעה בזכויות, אלא על כך שהחלקה הישנה הוסדרה מחדש ונוצרה חלקה חדשה או חלוקה חדשה במרשם.

העובדה שמופיעים בעלי זכויות רבים ועמודים רבים של בעלים, ובמהות הפעולה מצוין "חלוקה", מתאימה בדרך כלל למצב של רישום מחדש של הזכויות לאחר פרצלציה. במקרים כאלה הזכויות שהיו רשומות קודם בחלקה הישנה "מועברות" או מותאמות לחלקה או לחלקות החדשות בהתאם להסדר החדש.

עם זאת, כדי להבין מהי המשמעות המדויקת לגבי הנכס הספציפי שלך, ובפרט על רקע פרויקט פינוי-בינוי, חשוב לבדוק מה היו מספרי הגוש והחלקה הקודמים, מהו הרישום החדש, האם נרשמו הערות נוספות, והאם קיימת השפעה על היקף הזכויות או על זיהוי היחידה.

לכן, בשלב זה לא נראה שעצם המונח "פרצלציה לא רצונית" מעיד כשלעצמו על בעיה מיוחדת, אך בהחלט מומלץ שעורך דין מטעמך יעבור על נסח הטאבו המלא ועל מסמכי הפרצלציה כדי לוודא את המצב הרישומי המדויק של הזכויות בנכס.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

רבקה שלום רב,

ככלל, אם כבר ניתן פסק דין שקבע כי מקור הנזק הוא ברכוש המשותף וכי האחריות לטיפול אינה מוטלת עלייך, יש לכך משקל משמעותי.

עם זאת, אם השכן טוען כיום לנזילה חדשה, ייתכן עקרונית שניתן יהיה לדון בכך שוב - אך זאת רק אם קיימת תשתית עובדתית או ראייתית חדשה. אם מדובר באותן טענות ישנות, ללא ראיות חדשות ובניגוד לחוות דעת מקצועיות קודמות, עשויה לעמוד לך טענה כי אין מקום לשוב ולנהל את אותה מחלוקת.

מומלץ לשמור את פסק הדין, חוות הדעת והמסמכים על ביצוע התיקון, ובמידת הצורך לפנות לייעוץ משפטי פרטני לצורך התמודדות עם ההליך החדש.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

אלחנן שלום רב,

ככלל, התשובה תלויה גם באופי השימוש שנעשה בחניה וגם בסוג ההפרעה שנגרמת בפועל.

אם מדובר בשימוש בחניה באופן שעשוי להוות שימוש אסור מבחינה תכנונית או בניגוד לייעוד ההיתר, ייתכן שיש מקום לפנייה לעירייה או לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

מנגד, אם מדובר בעיקר בסכסוך הנוגע לשימוש ברכוש בבית משותף, הפרעה לשכנים, שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף או פעולה בניגוד להסדרים החלים בבית המשותף, ייתכן שהגורם המתאים לבירור הוא דווקא המפקח על רישום מקרקעין.

לעיתים אף ייתכן ששני המישורים רלוונטיים במקביל, כלומר גם היבט תכנוני מול הרשות המקומית וגם היבט קנייני או ניהולי מול המפקח.

לכן, לפני נקיטת צעד, מומלץ לברר האם החניה היא רכוש פרטי או חלק מהרכוש המשותף, מהו בדיוק השימוש שנעשה בה, והאם קיימת גם חריגה תכנונית או מפגע ממשי. בהתאם לכך ניתן יהיה לכוון את הפנייה לגורם המתאים.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום יעלה,

ככלל, עצם העובדה שבעל החנות אינו משלם מיסי ועד אינה פוטרת כשלעצמה מבירור נפרד של שאלת האחריות לתיקון הרטיבות.

האחריות תלויה בעיקר בשאלה מהו המעמד המשפטי של גג החנות ובכלל זאת: האם מדובר בחלק מהרכוש המשותף, בגג הצמוד לחנות, או בשטח שמשרת בפועל כמה בעלי יחידות. כמו כן, יש משמעות גם לשאלה מהו מקור הרטיבות בפועל, והאם היא נובעת מליקוי בגג עצמו, מהתקנה או תחזוקה של מזגנים, או מגורם אחר.

אם הגג הוא חלק מהרכוש המשותף והרטיבות נובעת מליקוי בו, ייתכן שהאחריות לתיקון תחול על כלל בעלי הזכויות באמצעות הנציגות. אם לעומת זאת מדובר בגג הצמוד לחנות או במתקן פרטי של בעל החנות, או אם מקור הנזק הוא בציוד פרטי המותקן עליו, ייתכן שהאחריות תחול עליו או על מי שהתקין או עושה שימוש במתקנים הרלוונטיים.

לכן, לפני קביעה מי אחראי, יש לבדוק את מסמכי הבית, את אופי ההצמדות, ואת מקור הרטיבות בפועל, ובמידת הצורך להיעזר באיש מקצוע מתאים. ככל שקיימת מחלוקת, ניתן יהיה לבחון את הסוגיה לפי הנתונים הקונקרטיים.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום מעוז,

המסמך שקיבלת מהחברה המשכנת, שלפיו הדירה זהה לדירות אחרות שלגביהן קיימים תשריטים, עשוי בהחלט לסייע, אך לא ניתן לקבוע באופן גורף שהוא תמיד יספיק לכל צורך, ובפרט לא לצורכי שמאות ומשכנתא.

כאשר מדובר בנכס ביהודה ושומרון ובזכויות הרשומות באמצעות חברה משכנת, הבנק והשמאי בודקים בדרך כלל את שרשרת הזכויות, אישורי הזכויות, ההתאמה בין המסמכים הקיימים לבין הנכס בפועל, ולעיתים גם את קיומם של תשריטים או מסמכים חלופיים המספקים זיהוי מספק של הדירה.

לכן, אם אין תשריט ספציפי של הדירה שלך, אך יש מסמך רשמי מהחברה המשכנת המעיד שהדירה זהה לדירות אחרות באותו מבנה, ייתכן שזה יספיק - אך הדבר תלוי גם בדרישות הבנק, בגישת השמאי ובטיב המסמך שנמסר. מנגד, אי קיומו של תשריט ספציפי עלול לעורר קושי או להביא לבקשת השלמות.

מאחר שכבר הועבר חלק מהתשלום, מומלץ לפעול בהקדם מול הבנק והשמאי, להציג להם מראש את מלוא המסמכים, ולברר האם לשיטתם המסמך מהחברה המשכנת אכן מספק לצורך אישור המשכנתא. בנוסף, חשוב לבדוק היטב את ההסכם ולוודא מה נקבע בו למקרה שיתעורר קושי בקבלת מימון.

ככל שקיים ספק ממשי, רצוי לפנות לייעוץ משפטי פרטני כדי לבחון את המסמכים, את מצב הזכויות ואת הסיכון הכרוך בהמשך העסקה.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

אמיר שלום רב,

ככלל, כאשר בעל דירה בונה ממ"ד או תוספת אחרת, ובעל דירה מעליו מבקש בהמשך להסתמך על אותה בנייה לצורך הקמת ממ"ד על הגג שנוצר, עשויה להתעורר שאלה של השתתפות בעלויות, ובפרט בכל הנוגע ליסודות, לקונסטרוקציה ולמרכיבים שתוכננו או בוצעו באופן שמאפשר גם את הבנייה שמעל.

עם זאת, אין כלל אוטומטי שלפיו כל שכן הבונה מעל חייב תמיד לשלם את מלוא העלויות או חלק קבוע מהן. התשובה תלויה בין היתר בשאלה האם הבנייה שלך תוכננה מלכתחילה כך שתישא גם תוספת עתידית, האם השכן אכן נהנה בפועל מהיסודות, מהקירות או מהתכנון שבוצעו על ידך, מה נקבע בהיתר או בתכניות, והאם קיימת הסכמה, הוראה תכנונית או בסיס משפטי להשתתפות כזו.

במקרים כאלה נהוג לבחון בעיקר האם נוצר לשכן חיסכון ממשי בעלויות עקב השימוש בתשתית הקיימת, ואם כן מהו היקף ההשתתפות הראוי. לעומת זאת, הוצאות שאינן משרתות בפועל את הבנייה של השכן, או הוצאות פרטניות הנוגעות רק לדירתך, לא בהכרח מקימות זכות לדרוש השתתפות.

לכן, אם השכן מבקש לבנות על מלוא שטח גג הממ"ד שלך, בהחלט יש מקום לבחון דרישה להשתתפות בהוצאות הרלוונטיות, אך לצורך כך רצוי לבדוק את המסמכים התכנוניים, את אופי הבנייה שבוצעה ואת הרכיבים שמהם הוא נהנה בפועל.

במידת הצורך, מומלץ להיעזר במהנדס או באיש מקצוע מתאים, וכן לקבל ייעוץ משפטי פרטני לפני מתן הסכמה או חתימה על מסמכים.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום פאני,

מאחר שההעברה נעשית כנגד תשלום המשכנתא, לפחות חלק מהעיסקה היא בתשלום.

לגבי חלק זה יחול עליכם מס שבח ועל בתכם מס רכישה (במדרגות דירה יחידה ובהתאם לשווי הדירה).

מאחר שמדובר בעיסקה בתמורה יש לבדוק גם אם יחול היטל השבחה בגינה.

עליכם לערוך הסכם כתוב כבכל עיסקה אחרת במקרקעין, תוך התיחסות לנסיבות המיוחדות שלכם,

כדאי לפנות לעו"ד מנוסה מתחום המקרקעין לצורך בדיקת הפרטים וקבלת יעוץ מיטבי, לרבות לבחינת האפשרות שחלק מהעיסקה יחשב כעיסקת מתנה.

שלום יוסי,

ככל שחל על הבית התקנון המצוי, קיימת חובה על הועד לנהל פנקסי חשבונות מסודרים, להציגם בפני בעלי הדירות באסיפה הכללית, לאפשר לבעלי הדירות לעיין במסמכים באופן סביר ולערוך דו"ח חצי שנתי מפורט, והכל כקבוע בסעיף 16 לתקנון המצוי.

סעיף זה חל רק אם לא נקבעו בתקנון הבניין הוראות אחרות לעניין זה.

מאחר שלדבריך הבית מנוהל ע"י עמותה יש לבחון גם את תקנון העמותה, ככל שאתם חלק ממנה.

הסעיף מטיל על הנציגות חובה לעדכן ולשתף את בעלי הדירות במידע ואינו קובע חובת תשלום בגין זכות זו.

ככל שהנציגות מונעת מבעלי הדירות את המידע ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין בתביעה לצו עשה כנגד הנציגות.

שלום רחל,

לא ברור משאלתך אם לא קיים כלל תשריט בתיק, או קיים תשריט שאיננו תואם את הבניה בפועל.

המצב השני הוא מצב של חריגת בניה שעלול להציב קושי הן בקבלת משכנתא והן ברישום הזכויות על שם הקונה, ועלול להתעורר אף בעתיד, כאשר הקונה יבקש למכור את הדירה. יש לקחת בחשבון גם ששימוש בחריגה מהיתר הוא עבירה פלילית שאיננה מתישנת, ועלולה לחשוף את הקונה להליכים פליליים. במקרה כזה יש להגיע עם המוכר להסכמות לגבי הסדרת החריגה - מי מסדיר, באיזה אופן, ומי נושא בעלויות.

ככל שמדובר בהעדר תשריט בתיק - כדאי לבדוק אם העיריה מוכנה להוציא אישור שאין בנכס חריגות בניה.

שלום דב,

כעקרון מחסן אמור להיות מאוורר לכל הפחות באמצעות חלון רפפה הפונה לחלל משותף ומאוורר. קיימת בפסיקה גם דעה לפיה ניתן לאוורר באמצעות פתח לחלל אחר שאף הוא מאוור.

כדי לוודא אם יש עילת תביעה במקרה שלך כדאי לקבל חוות דעת ממהנדס, שיקבע האם מדובר בליקוי בניה ואם כן האם וכיצד ניתן לתקנו.

שלום אלירן,

ככלל, אם נרכשה דירה נוספת כאשר כבר קיימת בבעלותך דירה אחרת, שאלת החיוב במס רכישה נבחנת לפי הוראות הדין החלות על "דירה חלופית" ועל המועדים שנקבעו למכירת הדירה הקודמת.

אם אינך מצליח למכור את הדירה הראשונה בתוך המועד הקבוע בדין, ייתכן שתאבד את הזכאות ליהנות ממדרגות המס של דירה יחידה, ואז תחול חבות מס לפי הכללים הרגילים החלים על דירה נוספת. עם זאת, הדבר תלוי בנסיבות המדויקות, במועד הרכישה, בסוג הדירה ובסטטוס העסקאות.

לגבי "מכירה פיקטיבית" - מדובר במהלך פסול העלול להיחשב עסקה מלאכותית או דיווח שאינו כדין, על כל המשתמע מכך מבחינת חיובי מס, קנסות וסיכונים משפטיים. לכן, אין לפעול בדרך כזו.

הפתרון הנכון הוא לבדוק באופן מיידי אם קיימת אפשרות חוקית מתאימה לפי נסיבות המקרה, לרבות בחינת המועדים החלים על מכירת הדירה הראשונה, אפשרות לעמידה בתנאי דירה חלופית, או כל חלופה חוקית אחרת הרלוונטית לעסקה שביצעת.

מאחר שציינת שמועד תשלום המס קרוב, מומלץ לפנות ללא דיחוי לעורך דין או יועץ מס הבקיאים במיסוי מקרקעין, כדי לבחון את מצבך הקונקרטי ולמנוע טעויות שעשויות להיות בעלות השלכה כספית משמעותית.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום כפיר,

בשלב זה, בו העזבון כבר חולק, אין באפשרותכם לבצע את העברת הזכויות בפטור ממס במסגרת הסכם חלוקת עזבון.

במתווה המתואר בשאלתך רשות המסים עלולה לראות בהעברות הזכויות ביניכם עסקאות בתמורה (ולא עסקאות מתנה) ולחייבן במס שבח ובמס רכישה בהתאם לשווי הדירות.

ככל שיהיו לך 50% בדירה נוספת, אשר חלקם נרכשו מאחיך, הדירה תחשב כדירה נוספת ותמנע ניצול פטור דירה יחידה במכירת דירתך. ניתן לשמור על הפטור רק אם יש לך 1/3 בדירה נוספת (או 50% אם התקבלו בירושה). רכישת הזכויות מאחיך תפגע בפטור.