פורום נדל"ן

שלום,

על פניו לא ניתן למכור את חלקך בדירה ללא ידיעתך והסכמתך. אילו בעלך מכר את חלקו בלבד לצד ג' אזי במקרה כאמור עומדת בפני הרוכש האפשרות לפרק את השותפות בדירה באמצעות הגשת תביעה לפירוק שיתוף.

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום צביקה,

ניתן להבטיח בהוראות החוזה שזכויות המשכיר לא יפגעו בשל נוכחות אדם נוסף בדירה, ושהשוכרים יוכלו לגור יחד עם בנם גם בלי לצרף אותו כשוכר נוסף.

שלום רמי,

לא ניתן להשיב לשאלה בלי לבדוק מה כולל חוזה המכר עליו חתמת, לרבות המפרט הטכני והתכניות שצורפו לו, ככל שצורפו.

במרבית החוזים נכללת הוראה לפיה מצגים קודמים שאינם נכללים בחוזה לא מהווים חלק ממנו. מכאן שאם החוזה איננו כולל התחייבות של הקבלן לחניות במספר שהובטח, ובוודאי אם הוא כולל התחייבות לחניות במספר נמוך יותר, הסיכוי לקבל פיצוי, קל וחומר לבטל את החוזה, איננו גבוה.

גם אם היה מדובר במצג מטעה מהותי, כדי לקבל פיצוי יהיה עליך להוכיח באמצעות חוות דעת שמאית כי נגרם לך נזק מכך שבמתחם פחות מקומות חניה, וזאת למרות שרכשת 3 חניות והללו לא נפגעו.

שלום רב,

מאלר שהחלטת השמאית איננה מנותקת מהקשר והשמאית פעלה בהתאם למינוי שקבלה מבית המשפט לא ניתן להשיב לשאלה מבלי לערוך בירור עובדתי.

שלום אורית,

זכויותייך בבית אינן בעלות אלא חכירה.

כאשר נרשמת הערה בדבר הגבלה בהעברה או בירושה נדרשת הסכמת הבעלים (כשמדובר בקרקעות השייכות למדינה, לקק"ל או לרשות הפיתוח - ההסכמה תנתן באמצעות רמ"י) להעברת זכויות או לרישום ירושה בנכס. ההסכמה תנתן בהתאם להוראות חוזה החכירה.

בדרך כלל ובכפוף להוראות הסכם החכירה לא נדרשת הסכמה לרישום משכנתא.

שלום רב,

חשוב לדעת שכעקרון לא נדרשה הסכמתכם להשכרת הדירה לעמותה וכי פעילות שיקום איננה בהכרח פעילות מטרידה ויש לבחון כל מקרה לגופו.

לא ברור סוג ההשלכות המטרידות אותן אתם חווים, אם מדובר בהשלכות פליליות יש לפנות למשטרה ואם מטרדים אחרים אפשר לפנות לעו"ד העוסק בתחום הנזיקין.

שלום ירון,

האסיפה הכללית אינה רשאית להטיל על בעלי דירות חובות שאינם מוטלים עליהם על פי דין אלא בהסכמתם. מכאן, שקבלת החלטה בעניין קנס תדרוש הסכמה של 100% מהדיירים. קשה להניח שבעלי הכלבים יסכימו לקבל החלטה כזו.

אולי יהיה קל יותר להעביר החלטה לפיה מי שילכלך את הרכוש הציבורי יחוייב לנקות את הלכלוך או לשלם את עלות הניקוי (אם אפשר לקבוע אותה). גם במקרה כזה תדרשו להוכיח את המעשים.

נסו גם לפנות לפורום נזיקין באתר זה.

שלום ישי,

אם הדירה שירש הבן היתה דירתו היחידה של המוריש והוא עומד בתנאי הפטור (אילו אביו היה מוכר את הדירה היה זכאי לפטור) - יוכל למכור את הדירה בפטור ממס שבח גם אם יש לו דירה נוספת.

שלום ישי,

הפטור נבחן ביחס למוכר - האם המוכר הנוכחי (הבן) זכאי לפטור בהתאם לתנאי החוק.

שלום רב,

ככל שאכן אין בשלט הפרעה לשוכר וככל שאין מניעה הנובעת מהוראות חוזה השכירות אין מניעה לתלות שלט למכירה על מרפסת הדירה.

יהיה עליך לתאם עם השוכר את כניסתך לדירה לצורך כך ותצטרך את שיתוף הפעולה שלו.

כדאי גם לבדוק עם הרשות המקומית את מדיניותה לעניין תליית שילוט על מרפסות.

שלום קרן,

לא ניתן להשיב לשאלה לגבי הבניין הספציפי בלי לבחון את מצב הרישום נכון להיום, לרבות קיומו של תקנון מוסכם והוראותיו. בנוסף יש לבדוק את החוזים הרלוונטיים, לרבות החוזה בין בעלי הדירות הקיימים, ככל שיש כזה.

כעקרון ניתן לתקן רישום בית משותף ולהוסיף דירות חדשות. לבעלי הדירות הקיימות יש זכות להתנגד לתיקון והמפקח יכריע בהתנגדויות.

יש לוודא עם הקבלן כיצד נערך לתיקון צו הבית המשותף ומה המסמכים המצויים בידיו שיאפשרו את התיקון.

שלום ניצה,

נא פני לפורום נזיקין באתר זה.

שלום ורדינה,

רוב רגיל של בעלי הדירות בבית משותף רשאי להחליט על החלפת ספק הגז.יש לקיים לשם כך אסיפת דיירים מיוחדת. הכללים מפורטים בחוק המקרקעין (החלפת ספק גז המספק גז באמצעות מערכת גז מרכזית) תשנ"א - 1991.

בעליה של כל דירה רשאי להחליט על ניתוק דירתו ממערכת הגז המרכזית.

ההתחברות במקביל למערכת אחרת, שאיננה המערכת המרכזית, תלויה בהסכמת כל השכנים להצבתה, בקיומו של מיקום מתאים ובטיחותי ובפועל, ככל הנראה, בלתי מעשית.

שלום ארז,

ארנונה מוטלת גם על מבנים שאינם משמשים למגורים.

שלום ליאת,

יש לבחון את הוראות הסכם השכירות שנחתם ביניכם ולבדוק אם הוא כולל הוראה המתירה למשכיר לקצר את תקופת השכירות המוסכמת.

אם קיימת הוראה כזו והמשכיר נוהג על פי התנאים שנקבעו בה - הוא יהיה רשאי לעשות כן.

אם לא קיימת הוראה כזו הודעת המשכיר עלולה להוות הפרת חוזה השכירות ואתם עשויים להיות זכאים לפיצויים.

שלום רוני,

יש לבדוק את הוראות החוזה שחתמת עם הקבלן ומה ההוראות המופיעות בו למקרה בו הקבלן לא מקבל היתר בניה בתוך תקופה מסויימת.

שלום אביב,

נא פנה לפורום תמ"א 38 באתר זה.

שלום אבי,

לצורך מתן מענה לשאלה נדרש בירור עובדתי.

כדאי לפנות לעו"ד לקבלת יעוץ משפטי פרטני המבוסס על העובדות המלאות.

שלום אלמוג,

כעקרון ניתן להכניס הוראה כזו בחוזה. 

אם הקונה נוטל משכנתא הבנק למשכנתאות עלול להערים קשיים ולכן כדאי בנוסף לחוזה להעביר הוראה בלתי חוזרת של האח, חתומה בפני הקונסול או נוטריון ציבורי (ואימות כנדרש) להעברת הכספים על ידי הקונים לחשבון המוכרת בלבד.

שלום יהל,

כל אחד מהאחים השותפים בדירה רשאי למכור את חלקו או לרכוש חלק נוסף בדירה בלי לקבל אישור מהיורשים האחרים.

שלום רמי,

ראשית יש לשים לב, כי במקרה המתואר בשאלה, כדי שהקונה יוכל לעמוד בתנאי לקבלת מדרגות דירה יחידה לגבי הדירה השניה וגם להנות מפטור ממס שבח יהיה עליו להחזיק בדירה הראשונה 18 חודשים מיום שהדירה הפכה לדירת מגורים (מועד המסירה או טופס 4). אם הדירה הראשונה תמכר קודם לכן או תוך כדי הבניה לא ינתן פטור ממס שבח במכירתה.

לעניין מס הרכישה - גם אם הדירה השניה תמכר לפני שנמכרת הראשונה - עדיין ניתן למכור את הדירה הראשונה במועד הקבוע בחוק ולקבל את ההקלה במס רכישה. אם הדירה הראשונה לא תמכר במועד הקבוע בחוק ישלם הרוכש את מס הרכישה במלואו ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית עד למועד התשלום.

מומלץ להתיעץ עם עו"ד לפני ביצוע העסקאות במתווה המתואר בשאלה על מנת להבין את חבויות המס ואת הכדאיות הכלכלית שבעריכתן. 

שלום טל,

בהתאם לאמור בגוף השאלה את מחוייבת לאפשר בדיקות ומדידות אך באופן סביר ומידתי, שאיננו מהווה הפרעה של ממש לשימוש שאת עושה בדירה.

שלום חיים,

לא ניתן לחייב אותך בעלות שיפורים (להבדיל מתחזוקה ושיפוץ הקיים) שלא הסכמת להבצעם.

ככל שמדובר בשיפורים שלא הסכמת לבצע - בעלי הדירות האחרות יוכל לבצעם על חשבונו הוא.

שלום תומר,

לצורך קבלת הפטור לדירת מגורים יחידה נבחנת רק הבעלות בנכסים שהם דירת מגורים.

שלום אבישי,

אם בחרת במסלול הפטור ממס או במסלול של 10% מס - לא תוכל לנכות הוצאות שכן הן נחשבות כאילו נדרשו במס הכנסה.
רק אם הדירה מושכרת במסלול מס מלא וההוצאות לא נדרשו ניתן יהיה להכיר בהן בחישוב מס השבח.