פורום נדל"ן

שמחה שלום רב,

מהנתונים שאתה מתאר, נראה כי מדובר ברישום שנוצר בעקבות הליך של פרצלציה, כלומר חלוקה או הסדרה מחדש של המקרקעין, ולא בהכרח בפעולה הקשורה כשלעצמה לפרויקט הפינוי-בינוי.

"פרצלציה לא רצונית" היא בדרך כלל חלוקה שנעשית מכוח הליך תכנוני או רישומי, גם ללא יוזמה פרטנית של כל אחד מבעלי הזכויות. לכן, עצם הרישום הזה אינו מלמד בהכרח על פגיעה בזכויות, אלא על כך שהחלקה הישנה הוסדרה מחדש ונוצרה חלקה חדשה או חלוקה חדשה במרשם.

העובדה שמופיעים בעלי זכויות רבים ועמודים רבים של בעלים, ובמהות הפעולה מצוין "חלוקה", מתאימה בדרך כלל למצב של רישום מחדש של הזכויות לאחר פרצלציה. במקרים כאלה הזכויות שהיו רשומות קודם בחלקה הישנה "מועברות" או מותאמות לחלקה או לחלקות החדשות בהתאם להסדר החדש.

עם זאת, כדי להבין מהי המשמעות המדויקת לגבי הנכס הספציפי שלך, ובפרט על רקע פרויקט פינוי-בינוי, חשוב לבדוק מה היו מספרי הגוש והחלקה הקודמים, מהו הרישום החדש, האם נרשמו הערות נוספות, והאם קיימת השפעה על היקף הזכויות או על זיהוי היחידה.

לכן, בשלב זה לא נראה שעצם המונח "פרצלציה לא רצונית" מעיד כשלעצמו על בעיה מיוחדת, אך בהחלט מומלץ שעורך דין מטעמך יעבור על נסח הטאבו המלא ועל מסמכי הפרצלציה כדי לוודא את המצב הרישומי המדויק של הזכויות בנכס.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

רבקה שלום רב,

ככלל, אם כבר ניתן פסק דין שקבע כי מקור הנזק הוא ברכוש המשותף וכי האחריות לטיפול אינה מוטלת עלייך, יש לכך משקל משמעותי.

עם זאת, אם השכן טוען כיום לנזילה חדשה, ייתכן עקרונית שניתן יהיה לדון בכך שוב - אך זאת רק אם קיימת תשתית עובדתית או ראייתית חדשה. אם מדובר באותן טענות ישנות, ללא ראיות חדשות ובניגוד לחוות דעת מקצועיות קודמות, עשויה לעמוד לך טענה כי אין מקום לשוב ולנהל את אותה מחלוקת.

מומלץ לשמור את פסק הדין, חוות הדעת והמסמכים על ביצוע התיקון, ובמידת הצורך לפנות לייעוץ משפטי פרטני לצורך התמודדות עם ההליך החדש.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

אלחנן שלום רב,

ככלל, התשובה תלויה גם באופי השימוש שנעשה בחניה וגם בסוג ההפרעה שנגרמת בפועל.

אם מדובר בשימוש בחניה באופן שעשוי להוות שימוש אסור מבחינה תכנונית או בניגוד לייעוד ההיתר, ייתכן שיש מקום לפנייה לעירייה או לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

מנגד, אם מדובר בעיקר בסכסוך הנוגע לשימוש ברכוש בבית משותף, הפרעה לשכנים, שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף או פעולה בניגוד להסדרים החלים בבית המשותף, ייתכן שהגורם המתאים לבירור הוא דווקא המפקח על רישום מקרקעין.

לעיתים אף ייתכן ששני המישורים רלוונטיים במקביל, כלומר גם היבט תכנוני מול הרשות המקומית וגם היבט קנייני או ניהולי מול המפקח.

לכן, לפני נקיטת צעד, מומלץ לברר האם החניה היא רכוש פרטי או חלק מהרכוש המשותף, מהו בדיוק השימוש שנעשה בה, והאם קיימת גם חריגה תכנונית או מפגע ממשי. בהתאם לכך ניתן יהיה לכוון את הפנייה לגורם המתאים.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום יעלה,

ככלל, עצם העובדה שבעל החנות אינו משלם מיסי ועד אינה פוטרת כשלעצמה מבירור נפרד של שאלת האחריות לתיקון הרטיבות.

האחריות תלויה בעיקר בשאלה מהו המעמד המשפטי של גג החנות ובכלל זאת: האם מדובר בחלק מהרכוש המשותף, בגג הצמוד לחנות, או בשטח שמשרת בפועל כמה בעלי יחידות. כמו כן, יש משמעות גם לשאלה מהו מקור הרטיבות בפועל, והאם היא נובעת מליקוי בגג עצמו, מהתקנה או תחזוקה של מזגנים, או מגורם אחר.

אם הגג הוא חלק מהרכוש המשותף והרטיבות נובעת מליקוי בו, ייתכן שהאחריות לתיקון תחול על כלל בעלי הזכויות באמצעות הנציגות. אם לעומת זאת מדובר בגג הצמוד לחנות או במתקן פרטי של בעל החנות, או אם מקור הנזק הוא בציוד פרטי המותקן עליו, ייתכן שהאחריות תחול עליו או על מי שהתקין או עושה שימוש במתקנים הרלוונטיים.

לכן, לפני קביעה מי אחראי, יש לבדוק את מסמכי הבית, את אופי ההצמדות, ואת מקור הרטיבות בפועל, ובמידת הצורך להיעזר באיש מקצוע מתאים. ככל שקיימת מחלוקת, ניתן יהיה לבחון את הסוגיה לפי הנתונים הקונקרטיים.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום מעוז,

המסמך שקיבלת מהחברה המשכנת, שלפיו הדירה זהה לדירות אחרות שלגביהן קיימים תשריטים, עשוי בהחלט לסייע, אך לא ניתן לקבוע באופן גורף שהוא תמיד יספיק לכל צורך, ובפרט לא לצורכי שמאות ומשכנתא.

כאשר מדובר בנכס ביהודה ושומרון ובזכויות הרשומות באמצעות חברה משכנת, הבנק והשמאי בודקים בדרך כלל את שרשרת הזכויות, אישורי הזכויות, ההתאמה בין המסמכים הקיימים לבין הנכס בפועל, ולעיתים גם את קיומם של תשריטים או מסמכים חלופיים המספקים זיהוי מספק של הדירה.

לכן, אם אין תשריט ספציפי של הדירה שלך, אך יש מסמך רשמי מהחברה המשכנת המעיד שהדירה זהה לדירות אחרות באותו מבנה, ייתכן שזה יספיק - אך הדבר תלוי גם בדרישות הבנק, בגישת השמאי ובטיב המסמך שנמסר. מנגד, אי קיומו של תשריט ספציפי עלול לעורר קושי או להביא לבקשת השלמות.

מאחר שכבר הועבר חלק מהתשלום, מומלץ לפעול בהקדם מול הבנק והשמאי, להציג להם מראש את מלוא המסמכים, ולברר האם לשיטתם המסמך מהחברה המשכנת אכן מספק לצורך אישור המשכנתא. בנוסף, חשוב לבדוק היטב את ההסכם ולוודא מה נקבע בו למקרה שיתעורר קושי בקבלת מימון.

ככל שקיים ספק ממשי, רצוי לפנות לייעוץ משפטי פרטני כדי לבחון את המסמכים, את מצב הזכויות ואת הסיכון הכרוך בהמשך העסקה.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

אמיר שלום רב,

ככלל, כאשר בעל דירה בונה ממ"ד או תוספת אחרת, ובעל דירה מעליו מבקש בהמשך להסתמך על אותה בנייה לצורך הקמת ממ"ד על הגג שנוצר, עשויה להתעורר שאלה של השתתפות בעלויות, ובפרט בכל הנוגע ליסודות, לקונסטרוקציה ולמרכיבים שתוכננו או בוצעו באופן שמאפשר גם את הבנייה שמעל.

עם זאת, אין כלל אוטומטי שלפיו כל שכן הבונה מעל חייב תמיד לשלם את מלוא העלויות או חלק קבוע מהן. התשובה תלויה בין היתר בשאלה האם הבנייה שלך תוכננה מלכתחילה כך שתישא גם תוספת עתידית, האם השכן אכן נהנה בפועל מהיסודות, מהקירות או מהתכנון שבוצעו על ידך, מה נקבע בהיתר או בתכניות, והאם קיימת הסכמה, הוראה תכנונית או בסיס משפטי להשתתפות כזו.

במקרים כאלה נהוג לבחון בעיקר האם נוצר לשכן חיסכון ממשי בעלויות עקב השימוש בתשתית הקיימת, ואם כן מהו היקף ההשתתפות הראוי. לעומת זאת, הוצאות שאינן משרתות בפועל את הבנייה של השכן, או הוצאות פרטניות הנוגעות רק לדירתך, לא בהכרח מקימות זכות לדרוש השתתפות.

לכן, אם השכן מבקש לבנות על מלוא שטח גג הממ"ד שלך, בהחלט יש מקום לבחון דרישה להשתתפות בהוצאות הרלוונטיות, אך לצורך כך רצוי לבדוק את המסמכים התכנוניים, את אופי הבנייה שבוצעה ואת הרכיבים שמהם הוא נהנה בפועל.

במידת הצורך, מומלץ להיעזר במהנדס או באיש מקצוע מתאים, וכן לקבל ייעוץ משפטי פרטני לפני מתן הסכמה או חתימה על מסמכים.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום פאני,

מאחר שההעברה נעשית כנגד תשלום המשכנתא, לפחות חלק מהעיסקה היא בתשלום.

לגבי חלק זה יחול עליכם מס שבח ועל בתכם מס רכישה (במדרגות דירה יחידה ובהתאם לשווי הדירה).

מאחר שמדובר בעיסקה בתמורה יש לבדוק גם אם יחול היטל השבחה בגינה.

עליכם לערוך הסכם כתוב כבכל עיסקה אחרת במקרקעין, תוך התיחסות לנסיבות המיוחדות שלכם,

כדאי לפנות לעו"ד מנוסה מתחום המקרקעין לצורך בדיקת הפרטים וקבלת יעוץ מיטבי, לרבות לבחינת האפשרות שחלק מהעיסקה יחשב כעיסקת מתנה.

שלום יוסי,

ככל שחל על הבית התקנון המצוי, קיימת חובה על הועד לנהל פנקסי חשבונות מסודרים, להציגם בפני בעלי הדירות באסיפה הכללית, לאפשר לבעלי הדירות לעיין במסמכים באופן סביר ולערוך דו"ח חצי שנתי מפורט, והכל כקבוע בסעיף 16 לתקנון המצוי.

סעיף זה חל רק אם לא נקבעו בתקנון הבניין הוראות אחרות לעניין זה.

מאחר שלדבריך הבית מנוהל ע"י עמותה יש לבחון גם את תקנון העמותה, ככל שאתם חלק ממנה.

הסעיף מטיל על הנציגות חובה לעדכן ולשתף את בעלי הדירות במידע ואינו קובע חובת תשלום בגין זכות זו.

ככל שהנציגות מונעת מבעלי הדירות את המידע ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין בתביעה לצו עשה כנגד הנציגות.

שלום רחל,

לא ברור משאלתך אם לא קיים כלל תשריט בתיק, או קיים תשריט שאיננו תואם את הבניה בפועל.

המצב השני הוא מצב של חריגת בניה שעלול להציב קושי הן בקבלת משכנתא והן ברישום הזכויות על שם הקונה, ועלול להתעורר אף בעתיד, כאשר הקונה יבקש למכור את הדירה. יש לקחת בחשבון גם ששימוש בחריגה מהיתר הוא עבירה פלילית שאיננה מתישנת, ועלולה לחשוף את הקונה להליכים פליליים. במקרה כזה יש להגיע עם המוכר להסכמות לגבי הסדרת החריגה - מי מסדיר, באיזה אופן, ומי נושא בעלויות.

ככל שמדובר בהעדר תשריט בתיק - כדאי לבדוק אם העיריה מוכנה להוציא אישור שאין בנכס חריגות בניה.

שלום דב,

כעקרון מחסן אמור להיות מאוורר לכל הפחות באמצעות חלון רפפה הפונה לחלל משותף ומאוורר. קיימת בפסיקה גם דעה לפיה ניתן לאוורר באמצעות פתח לחלל אחר שאף הוא מאוור.

כדי לוודא אם יש עילת תביעה במקרה שלך כדאי לקבל חוות דעת ממהנדס, שיקבע האם מדובר בליקוי בניה ואם כן האם וכיצד ניתן לתקנו.

שלום אלירן,

ככלל, אם נרכשה דירה נוספת כאשר כבר קיימת בבעלותך דירה אחרת, שאלת החיוב במס רכישה נבחנת לפי הוראות הדין החלות על "דירה חלופית" ועל המועדים שנקבעו למכירת הדירה הקודמת.

אם אינך מצליח למכור את הדירה הראשונה בתוך המועד הקבוע בדין, ייתכן שתאבד את הזכאות ליהנות ממדרגות המס של דירה יחידה, ואז תחול חבות מס לפי הכללים הרגילים החלים על דירה נוספת. עם זאת, הדבר תלוי בנסיבות המדויקות, במועד הרכישה, בסוג הדירה ובסטטוס העסקאות.

לגבי "מכירה פיקטיבית" - מדובר במהלך פסול העלול להיחשב עסקה מלאכותית או דיווח שאינו כדין, על כל המשתמע מכך מבחינת חיובי מס, קנסות וסיכונים משפטיים. לכן, אין לפעול בדרך כזו.

הפתרון הנכון הוא לבדוק באופן מיידי אם קיימת אפשרות חוקית מתאימה לפי נסיבות המקרה, לרבות בחינת המועדים החלים על מכירת הדירה הראשונה, אפשרות לעמידה בתנאי דירה חלופית, או כל חלופה חוקית אחרת הרלוונטית לעסקה שביצעת.

מאחר שציינת שמועד תשלום המס קרוב, מומלץ לפנות ללא דיחוי לעורך דין או יועץ מס הבקיאים במיסוי מקרקעין, כדי לבחון את מצבך הקונקרטי ולמנוע טעויות שעשויות להיות בעלות השלכה כספית משמעותית.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום כפיר,

בשלב זה, בו העזבון כבר חולק, אין באפשרותכם לבצע את העברת הזכויות בפטור ממס במסגרת הסכם חלוקת עזבון.

במתווה המתואר בשאלתך רשות המסים עלולה לראות בהעברות הזכויות ביניכם עסקאות בתמורה (ולא עסקאות מתנה) ולחייבן במס שבח ובמס רכישה בהתאם לשווי הדירות.

ככל שיהיו לך 50% בדירה נוספת, אשר חלקם נרכשו מאחיך, הדירה תחשב כדירה נוספת ותמנע ניצול פטור דירה יחידה במכירת דירתך. ניתן לשמור על הפטור רק אם יש לך 1/3 בדירה נוספת (או 50% אם התקבלו בירושה). רכישת הזכויות מאחיך תפגע בפטור.

אבי שלום רב,

ככלל, נסח טאבו משקף את מצב הרישום בלשכת רישום המקרקעין, אך לא תמיד את כל ההיסטוריה של הזכויות מאז מועד הרכישה בפועל. במקרים רבים, במיוחד כאשר מדובר בדירות שנרכשו מהמדינה, מחברה משכנת או מגוף ציבורי, קיים פער בין מועד הרכישה בפועל לבין מועד הרישום בטאבו.

לכן, ייתכן שהוריך רכשו את הזכויות בדירה כבר בשנת 1998, אך במשך שנים הזכויות לא נרשמו בטאבו על שמם אלא הוחזקו במסלול חוזי או אצל חברה משכנת, ורק בשנת 2018 בוצע רישום בטאבו. במצב כזה ייתכן שבנסח ההיסטורי יופיע כי עד 2018 הבעלות הרשומה הייתה על שם המדינה.

אשר לרישום "מכר ללא תמורה" על שם אביך בלבד בשנת 2018, ייתכן שהדבר משקף העברת זכויות ללא תמורה או הסדרה רישומית שבוצעה באותו שלב, אך כדי לדעת זאת בוודאות יש לעיין במסמכי הרישום עצמם. ככלל, ניתן לנסות להזמין מלשכת רישום המקרקעין את מסמכי השטר או מסמכי היסוד שעל פיהם בוצע הרישום, ולעיתים ניתן ללמוד מהם מה הייתה הפעולה שנרשמה ועל אילו מסמכים או העברות היא התבססה.

בנוסף, לעיתים גם מסמכי מיסוי רלוונטיים, כגון אישורי מיסים שניתנו לצורך העברת הזכויות, עשויים לשפוך אור על טיב ההעברה ועל זהות הצדדים לה, אם כי הדבר תלוי במסמכים הקיימים ובאפשרות לאתרם.

לכן, אם מבקשים להבין את מלוא התמונה, מומלץ לבדוק גם את הסכם הרכישה המקורי, אישורי זכויות ישנים ככל שישנם, את מסמכי הרישום משנת 2018, ובמידת האפשר גם את מסמכי השטר ואישורי המיסים הקשורים להעברה. במידת הצורך, פנייה לעורך דין העוסק במקרקעין עשויה לסייע בפענוח המצב הרישומי והקנייני ובהבנת השתלשלות ההעברות לאורך השנים.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

אסף שלום רב,

ככלל, החובה לשאת בתשלומי ועד הבית חלה בראש ובראשונה על בעל הדירה, אך במערכת היחסים שבין המשכיר לשוכר ניתן לקבוע בחוזה כי השוכר יישא בתשלומים השוטפים הנוגעים לשימוש השוטף והרגיל בדירה ובבניין.

בדרך כלל נהוג להבחין בין הוצאות שוטפות של אחזקה וניהול, כגון ניקיון, חשמל, גינון וכיוצא באלה, לבין הוצאות חריגות או הוצאות הנוגעות להשבחת הבניין, תיקונים מהותיים או תחזוקה שאינה שוטפת, שלרוב אינן אמורות לחול על השוכר אלא אם הוסכם אחרת במפורש. עם זאת, לא תמיד קו הגבול פשוט, ולעיתים מתעוררת מחלוקת בשאלה אם גבייה לצורך "קרן" או צבירה בקופה היא בגדר הוצאה שוטפת או חיוב שאמור לחול על הבעלים.

לכן, התשובה תלויה בראש ובראשונה בלשון חוזה השכירות, וכן באופי הגבייה בפועל ובמטרות שלשמן הכספים נגבים. אם אכן חלק משמעותי מהתשלום החודשי אינו מיועד להוצאות השוטפות אלא נצבר לאורך זמן לצורך תיקונים עתידיים, ייתכן שקיימת טענה שלפחות לגבי אותו רכיב אין מדובר בהוצאה שוטפת המוטלת על השוכר.

מנגד, כל עוד השוכר מחויב לפי החוזה לשאת בתשלום ועד הבית, לא מומלץ להפחית את התשלום על דעת עצמו, שכן הדבר עלול להביא לדרישת חוב ואף לנקיטת הליכים מצד נציגות הבית. כמו כן, לוועד הבית בדרך כלל אין חובה להיכנס למחלוקת החוזית שבין השוכר לבין בעל הדירה, והוא רשאי לעמוד על תשלום מלוא הסכום כפי שנקבע לבית המשותף.

אם השוכר סבור ששילם רכיבים שלא היו אמורים לחול עליו, הטענה היא בדרך כלל כלפי בעל הדירה במישור החוזי שביניהם, ולא בהכרח כלפי הוועד. גם שאלת ההחזר בעת עזיבה תלויה בהסכמות החוזיות, בראיות לגבי מה שולם ובגין מה, ובשאלה אם אכן מדובר היה בתשלומים שהיו אמורים לחול על המשכיר.

לכן, לפני נקיטת צעד חד צדדי, מומלץ לעיין היטב בחוזה השכירות, לבדוק כיצד מוגדר בו חיוב ועד הבית, ובמידת הצורך לפנות לייעוץ משפטי פרטני כדי לבחון אם קיימת עילת השבה או דרך פעולה מול המשכיר.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום אסתר,

ככלל, פטור מארנונה הניתן בשל זכאות אישית אינו "צמוד לדירה", אלא ניתן לאדם הזכאי ובהתאם לתנאי הזכאות הקבועים בדין.

אם תעזבי את הדירה ותעברי להתגורר דרך קבע בדירת בנך, בעוד שנכדתך תתגורר בדירתך, גם אם ללא תשלום, ייתכן שהדבר ישפיע על המשך זכאותך לפטור מארנונה בגין אותה דירה.

התשובה תלויה, בין היתר, בסוג הפטור שממנו את נהנית, בתנאי הזכאות הספציפיים ובאופן שבו תסווג ההחזקה בדירה לאחר המעבר.

לכן, לפני ביצוע המעבר, מומלץ לפנות למחלקת הארנונה ברשות המקומית או לקבל ייעוץ פרטני, על מנת לוודא כיצד המעבר ישפיע על זכאותך לפטור.

לשאלות נוספות נשמח לעמוד לרשותך.

חיים שלום רב,

ככלל, אם המוכר הצהיר בהסכם כי אין בנכס נזילות, למעט נזילה מסוימת שתוקנה, ולאחר מכן מתברר כי התיקון לא הועיל, כי היו ניסיונות תיקון קודמים שלא גולו, או כי קיימות נזילות נוספות - עשויות לעמוד לרוכש טענות משפטיות משמעותיות, בין היתר בגין אי התאמה, הפרת הסכם, ובמקרים המתאימים גם הטעיה או אי גילוי של מידע מהותי.

במקרים כאלה יש חשיבות רבה לשאלה מה ידע המוכר בפועל, מה גילה לרוכש, ומה נכתב במפורש בהסכם. בפרט, חשוב לבדוק מה קובע ההסכם בסעיפי ההצהרות, האחריות והפרת ההסכם, והאם ניתנה בו הצהרה מפורשת לגבי היעדר נזילות או תקינות הנכס. ככל שיוכח שהמוכר ידע על בעיות רטיבות או נזילות מהותיות והסתיר אותן, או הציג מצג חלקי שלפיו מדובר בתקלה נקודתית שתוקנה, עשויה לקום לרוכש עילת תביעה, לרבות דרישה לפיצוי בגין עלויות תיקון, ירידת ערך ונזקים נלווים, לפי העניין.

כמו כן, יש לבחון האם לפי נוסח ההסכם מדובר בהפרה יסודית, והאם קיים סעיף של פיצוי מוסכם שעשוי לחול בנסיבות העניין. התשובה לכך תלויה בלשון ההסכם, בהיקף אי הגילוי ובקשר בין ההצהרות שניתנו לבין עצם ההתקשרות בעסקה.

לכך ששולם מחיר הגבוה ממחיר השוק אין בהכרח משמעות כעילה עצמאית, אך עשויה להיות לכך חשיבות בהוכחת היקף הנזק, אם יתברר שהמחיר הושפע מהמצגים שניתנו לגבי מצב הנכס, וכי אילו מלוא העובדות היו ידועות מראש, העסקה הייתה נעשית בתנאים אחרים או לא נעשית כלל.

מאחר שמדובר בנושא התלוי מאוד בראיות ובלשון ההסכם, מומלץ לשמור את ההסכם, ההתכתבויות, כל תיעוד של הנזילות והניסיונות לתקנן, ובמידת הצורך לפנות לקבלת חוות דעת מקצועית ולייעוץ משפטי פרטני.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

מרדכי שלום רב,

על פניו, הניתוח המשפטי המקובל בנושא זה נוטה לומר שהתשובה היא חיובית, אך הדבר תלוי בנסיבות ודורש בדיקה פרטנית.

ככלל, תקנה 12א החדשה מותנית בכך שהנכס הנרכש ייחשב כ"דירה יחידה". מכיוון שהתקנה מפנה להגדרות חוק מיסוי מקרקעין, החזקה של עד שליש בדירה לרוב מוחרגת ממניין הנכסים, וזה עשוי לחול גם אם השליש נרכש בתקופה שלאחר העלייה.

כדי שזכאות העולה לא "תתבזבז" ותישמר לדירה המלאה בעתיד, הפרקטיקה המקובלת היא לשלם מס רכישה רגיל על עסקאות השליש (מבלי לבקש להחיל עליהן את תקנה 12א), ובכך לשמור את הזכות החד פעמית לדירה השלמה.

בכל מקרה, מומלץ מאוד לבדוק את הנושא וכן את המקרה הפרטני מראש מול עורך דין או יועץ מס הבקיאים במיסוי מקרקעין.

נשמח לעמוד לרשותך בכל שאלה נוספת.

שלום שלומי,

הערת צו הריסה אינה מוסרת בדרך כלל באופן טכני או אוטומטי, אלא רק לאחר בירור מהו מקור הצו, האם הוא עדיין בתוקף, ומה עלה בגורל ההליך שבמסגרתו ניתן.

כדי לפעול להסרת ההערה, נכון תחילה להוציא נסח טאבו עדכני ולהזמין את מסמכי השטר או מסמכי היסוד שעל פיהם נרשמה ההערה, כדי להבין במה בדיוק מדובר. לאחר מכן יש לבדוק האם הצו בוצע, בוטל, או שיש צורך בפנייה יזומה לבית המשפט או לרשות המקומית לצורך ביטולו או עדכון הרישום.

במקרים מסוימים, אם מדובר בהערה ישנה מאוד, ייתכן שההליך המתאים יהיה פנייה לעירייה או לוועדה המקומית, ובמקרים אחרים יהיה צורך בפנייה לערכאה שנתנה את הצו או בבקשה מתאימה להסרת ההערה מהמרשם. לכן, אין דרך אחידה להסרה "מהירה" בלי לבדוק קודם את מקור ההערה והסטטוס המשפטי שלה.

מאחר שמדובר בנושא בעל השלכות קנייניות ותכנוניות משמעותיות, מומלץ לפעול בהקדם לבירור מלוא המסמכים והנתונים, ולהיעזר בעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין לצורך בחינת דרך הפעולה המתאימה להסרת ההערה.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום רב,

ככלל, אם נגרם נזק לרכוש המשותף של הבניין עקב פגיעה של רכב, ייתכן שמי שגרם לנזק יישא באחריות לתיקונו או לפיצוי בגינו.

עם זאת, עצם העובדה שאירעה פגיעה בעציץ או במתקן המצוי בשטח הבניין אינה מספיקה כשלעצמה כדי לקבוע באופן אוטומטי את היקף החיוב, ויש לבחון בין היתר את נסיבות המקרה, את היקף הנזק בפועל, ואת עלות התיקון או ההחלפה.

לכן, אם אכן נגרם נזק, נכון בדרך כלל לנסות לברר את עלות התיקון או ההשבה לקדמות עם נציגות הבית, ובמידת הצורך גם לתעד את הנזק. ככל שיש מחלוקת לגבי האחריות או גובה הדרישה, ניתן לבחון את העניין לפי נסיבותיו הקונקרטיות.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום רב,

ככלל, עצם העובדה שלהורים יש ילד עם מוגבלות אינה מקנה להם באופן אוטומטי הטבות ברכישת דירה או במימון הרחבתה.

עם זאת, במקרים מסוימים אדם עם מוגבלות העומד בתנאי הזכאות הקבועים בדין עשוי להיות זכאי להטבות שונות, ובכלל זה להקלה במס רכישה. למשל, קיימת הקלה המאפשרת, בתנאים מסוימים, תשלום מס רכישה בשיעור מופחת של 0.5% משווי הנכס. ככלל, מדובר בהטבה הניתנת לנכה עצמו, כאשר הוא הרוכש ועומד בתנאי הזכאות, ולא להוריו רק משום שהרכישה נעשית עבורו.

בנוסף, ייתכנו במקרים המתאימים מסלולי סיוע נוספים בתחום הדיור, כגון סיוע בהתאמת דירה, בהנגשתה או בביצוע התאמות הנדרשות עקב המוגבלות, והדבר תלוי בנסיבות המקרה ובתנאי הזכאות הספציפיים.

לפיכך, מומלץ לבדוק מראש את פרטי הזכאות הקונקרטיים מול עורך דין או יועץ מס הבקיאים במיסוי מקרקעין, וכן מול רשות המסים. ככל שמדובר גם בבחינת זכאות לסיוע בהתאמת דיור, הנגשה או הרחבה, ייתכן שיהיה מקום לפנות גם למשרד הבינוי והשיכון, למוסד לביטוח לאומי, ובמקרים המתאימים גם למשרד הבריאות או לרשות המקומית, לפי העניין.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

לינה שלום רב,

ככלל, הוצאות החזקת הבית המשותף מתחלקות בין בעלי הדירות לפי חלקה היחסי של כל דירה, הנגזר בדרך כלל משטח רצפתה, אלא אם נקבע הסדר אחר בתקנון או בהסכמה מחייבת בין בעלי הדירות. לכן, העובדה שבמשך שנים נגבו דמי ועד בסכום אחיד מכל הדיירים אינה בהכרח מלמדת שזהו ההסדר המחייב מבחינה משפטית, אך גם אין משמעות הדבר שכל בעל דירה יכול לשנות את שיטת החיוב באופן חד צדדי.

על מנת להשיב באופן מדויק יש לבחון האם קיים תקנון, הסכם או הסדר מחייב אחר המסדיר את אופן חלוקת ההוצאות, וכן את מצבו הרישומי של הבית. ככל שלא קיים הסדר מחייב הקובע חלוקה שווה, ייתכן שיש בסיס לדרישה לחשב את ההשתתפות בהוצאות לפי שטח הדירות.

מאחר שהבית אינו רשום כבית משותף, מומלץ גם לבדוק את המסמכים המסדירים את הזכויות בבית, שכן ייתכן שיש בהם השלכה על אופן חלוקת ההוצאות בין הדיירים. בכל מקרה, ראוי שהנושא יידון באופן מסודר במסגרת אסיפת דיירים, ובמידת הצורך תפנו לקבל ייעוץ משפטי פרטני.

נשמח לעמוד לרשותך בכל שאלה נוספת.

בהצלחה רבה!

שלום רב,

השאלה שהעלית נוגעת בעיקר להיבטי מס ולתנאי הזכאות למענק עבודה (מס הכנסה שלילי), ופחות לדיני המקרקעין במובנם הרגיל.

ככלל, הזכאות למענק עבודה עשויה להיות מושפעת, בין היתר, מהיקף הזכויות במקרקעין שבבעלות המבקש ובני משפחתו. עם זאת, על סמך הנתונים שנמסרו לא ניתן לקבוע האם רכישת דירה יחד עם שלושה מחסנים אכן תפגע בזכאות למענק.

לצורך בחינת הסוגיה יש לבדוק, בין היתר, כיצד רשומים המחסנים - האם כמחסנים הצמודים לדירה או כיחידות נפרדות, מה היקף הזכויות הנרכש, וכן מהן הוראות הזכאות העדכניות למענק עבודה.

לפיכך, לא ניתן להשיב על השאלה באופן חד משמעי במסגרת הנתונים שנמסרו, ומומלץ לבחון את הנושא מול רואה חשבון, יועץ מס או עורך דין הבקיאים בתחום, ואף מול רשות המסים, טרם ביצוע העסקה.

בהצלחה, ונשמח לסייע גם בהמשך ככל שיידרש.

דור שלום רב,

ככלל, אם לפי ההסכם התשלום צמוד למדד, על הרוכש לשלם גם את הפרשי ההצמדה, ולעיתים ניתן לבצע חישוב עצמאי ראשוני לפי הוראות ההסכם, מדד הבסיס והמדד הידוע במועד התשלום.

עם זאת, כאשר דרישת התשלום נשלחת ללא סכום מפורט וללא פירוט של אופן חישוב ההצמדה, עשויה להתעורר שאלה האם מדובר בדרישה ברורה ומספקת, והדבר עשוי להיות רלוונטי גם לעניין טענה לפיגור בתשלום.

לכן, לא ניתן לקבוע באופן גורף שעליך לחשב את מלוא ההצמדה בעצמך, ומנגד גם לא נכון להניח שהיעדר פירוט פוטר מתשלום או שולל טענת פיגור. הדבר תלוי בלשון ההסכם, באופן ניסוח דרישת התשלום ובנסיבות המקרה.

מומלץ לעיין בהסכם ולפנות לחברה בכתב בהקדם, בבקשה לקבל דרישת תשלום מפורטת הכוללת את סכום הקרן, ההצמדה, אופן החישוב והסכום הכולל לתשלום. ככל שקיימת מחלוקת או חשש לחיוב בריבית פיגורים, רצוי לפנות לייעוץ משפטי פרטני.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

בהצלחה!

מרגלית שלום רב ונעים מאוד,

ככלל, אם המרזב נבנה במסגרת תוספת בנייה של הדירה בקומה העליונה ומשרת אותה, ייתכן שהאחריות לתיקונו ולנזקים הנגרמים ממנו תחול על בעל הדירה ולא על כלל הדיירים.

אם המרזב בנוי באופן שגורם לזליגת מים על קירות הבניין ולרטיבות, הדבר עשוי להעיד על ליקוי בביצוע או בתחזוקה. עם זאת, כדי לקבוע זאת באופן ברור יש לבדוק את מקור הנזילה, את אופן בניית המרזב ואת השאלה האם מדובר בחלק מתוספת פרטית או ממערכת הניקוז של הרכוש המשותף.

לכן, מומלץ לתעד את הנזקים, לפנות בכתב לבעל הדירה ולדרוש טיפול, ובמידת הצורך להיעזר באיש מקצוע מתאים. ככל שיתברר שהמרזב אכן גורם לנזק או נבנה בצורה לא תקינה, ניתן יהיה לדרוש את תיקונו ולבחון המשך צעדים בהתאם.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

בהצלחה!

מאירה ורמול שלום רב,

מהנתונים שתיארת עולה לכאורה מחלוקת ממשית לא רק לגבי גובה החיוב, אלא גם לגבי עצם חוקיותו. ככלל, היטל שצ"פ אמור להיגבות בהתאם להוראות חוק העזר הרלוונטי, ולא באופן גורף או שרירותי. לכן, אם אכן מדובר בשדרוג של שצ"פים קיימים, אם פורסמה רשימה מוגדרת של שצ"פים, ואם בפועל המועצה מבקשת לחייב נכסים מעבר למסגרת שפורסמה או באופן שהופך למעשה את כלל היישוב לאזור חיוב - עשויה בהחלט להתעורר טענה משפטית הראויה לבדיקה.

במקרה כזה, עורך דין הבקיא במיסוי מוניציפלי ובמשפט מנהלי הוא הגורם המרכזי לבחינת עצם הסמכות, חוקיות הדרישה ודרך התקיפה שלה. עם זאת, גם שמאי מקרקעין עשוי להיות רלוונטי, במיוחד אם קיימת מחלוקת לגבי תחום ההשפעה של השצ"פ, הזיקה בין הנכסים לשטח הציבורי, המרחקים או הבסיס המקצועי לחיוב.

לעניין המועדים, חשוב להביא בחשבון כי בהליכי תקיפה של דרישות תשלום מסוג זה עשויים לחול מועדים קצרים יחסית, והדבר טעון בדיקה פרטנית לפי נוסח דרישת התשלום, הוראות חוק העזר והמסלול הדיוני הרלוונטי. כאשר הדרישה ניתנת אגב בקשה להעברת זכויות, יש לכך גם משמעות מעשית, שכן עיכוב בטיפול עלול להשפיע על השלמת ההליך. לכן, מומלץ לפנות בהקדם לייעוץ משפטי מתאים, ובמקרה הצורך לבחון גם הסתייעות בשמאי מקרקעין.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.