כיצד ניתן להתמודד עם גביית יתר של ועד הבית כששוכרים דירה?
מיסוי יתר בועד הבית.
שלום רב. אני מבקש הדרכה:
אני דייר בשכירות פרטית כ-10 שנים באותה דירה. הועד גובה 200 ש"ח לחודש ולפי דוח הוצאות מדובר בסכום הגבוה 30% מן ההוצאות השוטפות של חשמל גינון וניקיון השאר נצבר בקופה. בחשבון מצטבר כל שנה שילמתי 700 ש"ח ובעשור 7000 ש"ח. פניתי לתרבות הדיור בבקשה לשלם להבא רק הוצאות שוטפות כפי המקובל אצל שוכרים ונעניתי בשלילה.
שאלותי:
1- יש הגיון לגבות עודף למקרי חירום אולם האם אין גבול לגביה זו גם כאשר יש סכום נכבד בקופה בפרט לגבי שוכרים שהם לא אמורים להנות מסכום זה ישירות אלא הוא אמור להגבות בחזרה מן בעלי הנכס במקרה של צורך של תחזוק המבנה כגון זיפות וכד'.
2-איך אוכל למנוע גבית יתר זו שלא על ידי התניה בחוזה השכירות. התניה זו עלולה להרע לשוכר היות ןהיצע הדירות נמוך אני מעוניין ליצור מצב שבו הועד פונה לבעלים וגובה ממנו ישירות את הנדרש לתחזוק המבנה המעלית המערכת הסולרית וכ'. קישור אלי יוכל לגרור העלאה בדמי השכירות בחידוש החוזה הבא או התניה מראש של תשלום מלא של מיסי הועד מצב שקשה להתגונן מולו בשל עדיפות המשכיר.
3-במקרה של עזיבה איך אני יכול לגבות את יתרת הגביה מן הועד ולחילופין מן המשכיר בפרט במצב שאין אפשרות ליצור קיזוז מדמי השכירות בשל מסירת שיקים מראש ושיק בטחון.
4-אם אמסור לועד תשלום מופחת תואם הוצאות שוטפות האם אני פועל בניגוד להוראה כלשהיא ואיזה סנקציה יכולה להיות מופעלת נגדי.
5-כאשר הועד משתמש בכסף שבקופה לתיקון מעלית תיקון נזילה וכ' איך אני יכול לקבל זיכוי על הכסף שלי שנעשה בו שימוש לתחזוקת המבנה של בעל הבית. לוועד אין מוטיבציה לרדוף אחרי בעל הנכס כדי להשלים את החסר בקופה.
6-אשמח לקבל כל עצה שיכולה לעזור לי לתקן את העיוות. (כולל הסבר שהמצב לא מעוות כפי שאני סבור)
כיצד ניתן להתמודד עם גביית יתר של ועד הבית כששוכרים דירה?
אסף שלום רב,
ככלל, החובה לשאת בתשלומי ועד הבית חלה בראש ובראשונה על בעל הדירה, אך במערכת היחסים שבין המשכיר לשוכר ניתן לקבוע בחוזה כי השוכר יישא בתשלומים השוטפים הנוגעים לשימוש השוטף והרגיל בדירה ובבניין.
בדרך כלל נהוג להבחין בין הוצאות שוטפות של אחזקה וניהול, כגון ניקיון, חשמל, גינון וכיוצא באלה, לבין הוצאות חריגות או הוצאות הנוגעות להשבחת הבניין, תיקונים מהותיים או תחזוקה שאינה שוטפת, שלרוב אינן אמורות לחול על השוכר אלא אם הוסכם אחרת במפורש. עם זאת, לא תמיד קו הגבול פשוט, ולעיתים מתעוררת מחלוקת בשאלה אם גבייה לצורך "קרן" או צבירה בקופה היא בגדר הוצאה שוטפת או חיוב שאמור לחול על הבעלים.
לכן, התשובה תלויה בראש ובראשונה בלשון חוזה השכירות, וכן באופי הגבייה בפועל ובמטרות שלשמן הכספים נגבים. אם אכן חלק משמעותי מהתשלום החודשי אינו מיועד להוצאות השוטפות אלא נצבר לאורך זמן לצורך תיקונים עתידיים, ייתכן שקיימת טענה שלפחות לגבי אותו רכיב אין מדובר בהוצאה שוטפת המוטלת על השוכר.
מנגד, כל עוד השוכר מחויב לפי החוזה לשאת בתשלום ועד הבית, לא מומלץ להפחית את התשלום על דעת עצמו, שכן הדבר עלול להביא לדרישת חוב ואף לנקיטת הליכים מצד נציגות הבית. כמו כן, לוועד הבית בדרך כלל אין חובה להיכנס למחלוקת החוזית שבין השוכר לבין בעל הדירה, והוא רשאי לעמוד על תשלום מלוא הסכום כפי שנקבע לבית המשותף.
אם השוכר סבור ששילם רכיבים שלא היו אמורים לחול עליו, הטענה היא בדרך כלל כלפי בעל הדירה במישור החוזי שביניהם, ולא בהכרח כלפי הוועד. גם שאלת ההחזר בעת עזיבה תלויה בהסכמות החוזיות, בראיות לגבי מה שולם ובגין מה, ובשאלה אם אכן מדובר היה בתשלומים שהיו אמורים לחול על המשכיר.
לכן, לפני נקיטת צעד חד צדדי, מומלץ לעיין היטב בחוזה השכירות, לבדוק כיצד מוגדר בו חיוב ועד הבית, ובמידת הצורך לפנות לייעוץ משפטי פרטני כדי לבחון אם קיימת עילת השבה או דרך פעולה מול המשכיר.
לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
