|
| רפאל שלום, ראשית, אני מבין שאתם מצויים בתוך תהליך תמ"א 38 במובן שקיים הסכם חתום מול היזם. יחד עם זאת, מדבריך, הדבר אינו אומר שהפרויקט מתקדם, הדבר אינו אומר שתנאי ההסכם מקויימים. הדברים, כך ניתן להבין, לא נבחנו על ידכם.
מעצם טיבם וטבעם של דברים, לאחר שהושלם הליך חתימת "הרוב המינימלי הדרוש" על הסכם התמ"א חותם היזם אף הוא על הסכם התמ"א (ובמקרים מסויימים בהם יש צורך אף קיימת דרישה לחתימת ערב מטעם היזם שאף הוא חותם על ההסכם באותו המועד) ומאותו שלב ישנו הסכם מחייב, המותנה בתנאים, הוראות ומועדים.
משקיים הסכם מחייב, ישנה כמובן חובת דיווח לרשויות המס (מבוצע על ידי היזם ביידוע עורך הדין מטעם הדיירים), על היזם להכין תוכניות, להעבירן להערות הדיירים ואישורם במידת הצורך, יש לעבור את שלב חתימת התוכניות והגשתן לוועדה המקומית לתכנון ובניה לשם קבלת היתר בניה ועוד. לאורך כל הדרך עורך הדין של הדיירים חייב להיות מעודכן בהתפתחויות, בשלבים השונים, בין על ידי קבלת המידע והעברתו ובין על ידי פניה יזומה לקבלת המידע והעברתו, ומעצם טיבם וטבעם של דברים, וכך מצופה, וכך אני פועל, חייבת נציגות הדיירים לקבל עדכונים שוטפים מעורך הדין של הדיירים בדבר כל התפתחות כאמור. כל האמור יפה ונכון גם לשלבים הבאים בפרויקט, השלבים לאישור התוכניות בוועדה המקומית לתכנון ובניה עד לקבלת היתר הבניה בתנאים, שלאחריו יוצאים לדרך בהשלמת התנאים, התקשרות עם בנק מלווה, העמדת הערבויות, פינוי הדירות ו... ביצוע הפרויקט. משאלתך אני מבין שמשהו אינו תקין במערכת היחסים בין עורך הדין המייצג את הדיירים ובין הדיירים ככלל ונציגות הדיירים בפרט. ודומה כי כך היו הם פני הדברים מבראשית. שהרי, ניתן להבין שאינכם יודעים היכן דברים עומדים ומשמעו שלא קיבלתם עדכונים שוטפים. בהקשר זה אומר כך: אם הוגשה או לא הוגשה בקשה להיתר בניה ניתן לברר בוועדה המקומית לתכנון ובניה. כך גם יפים הדברים לגבי ההליכים, ככל שהתקיימו ו/או מתקיימים, בוועדה, למתן היתר בניה. אין סיבה שלא תדעו זאת. אין סיבה שיסתירו זאת מכם. ואם כלל לא הוגשה בקשה להיתר - אנא, עיינו בהסכם, שכן אין לי שום ספק שמסגרת הזמנים הקבועה בהסכם אינה צריכה לאפשר פרק זמן של 4 שנים מבלי שהוגשה בקשה להיתר. או, ואולי גם, שקיימים תנאים נוספים בהסכם שלא התקיימו. כך או כך - רצוי לקבל ייעוץ מעו"ד הבקיא בתחום כדי שראשית יעמידכם על המצב העובדתי והמשפטי הנכון בעניינכם. שאחרת, אם לא תקחו הדברים לידים - דבר כנראה לא יעשה ולא יתקדם (וכל זאת בזהירות ובהסתייגות הנדרשת, שכן אינני מכיר את פרטי המקרה עצמו). וכעת לשאלתך בדבר הייצוג והסכם שכר הטרחה. אקדים ואומר, שלצורך ביצוע האמור לעיל אין צורך לקבל עותק של הסכם שכר הטרחה של עורך הדין הנוכחי "המייצג" אתכם בפרויקט. עצם הדרישה לקבל הסכם זה מעלה שאלות בדבר מטרת ההתייעצות ומטרתו של עורך הדין איתו אתם מתייעצים. בשלב זה יש צורך בבחינת הדברים, כאמור לעיל, הן בהיבט התכנוני הקיים או שאינו קיים והן בהיבט התנאים הקבועים בהסכם החתום, ולשם כך אין שום צורך לבקש ולקבל את הסכם שכר הטרחה של עורך הדין "המייצג" אתכם בפרויקט. הדברים, כך דומה, בזהירות הנדרשת, מחייבים שאלת השאלות הנכונות כדי שתקבלו את הייעוץ וההכוונה הנכונים. נכוותם פעם אחת. חשבו פעמיים. בדקו. ולבסוף, סוגיית הייצוג של עורך הדין מטעם הדיירים והסכם שכר הטרחה. עורך הדין של הדיירים, ככינויו, הינו עורך דין המייצג את הדיירים ואותם בלבד, אינו מייצג את היזם, ומערכת יחסי עורך הדין - לקוח מתקיימים בין עורך הדין ובין הדיירים. לכן, וכך גם נקבע בוועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין, הסכם שכר הטרחה של אותו עורך דין יחתם מול הדיירים ישירות ו/או באמצעות נציגות הדיירים שהוסמכה לכך במפורש. ההסכם ידוע וצריך להיות ידוע וגלוי לנציגות ולדיירים מבראשית ולאורך כל הדרך. אתם הלקוח. לא היזם. לכן, הגם כי בפרקטיקה היזם מתחייב כלפי הדיירים לשלם בעבורם את שכר הטרחה על פי ההסכם שלהם עם עורך הדין מטעמם, ההסכם אינו נערך ונחתם מול היזם ואינו סוד לדיירים. יתרה מכך, וכך אני מקפיד, הסכם שכר הטרחה של עורך הדין מטעם הדיירים אף מהווה נספח להסכם התמ"א או הסכם הפינוי בינוי. כך צריך להיות. לכן, התשובה לשאלתך האם עורך הדין מטעם הדיירים רשאי לסרב לדרישת הדיירים לראות את הסכם שכר הטרחה - אשר נחתם מולם או מול נציגות מוסמכת מטעמם - התשובה ברורה וניתנה בגוף הדברים. הוא אינו יכול לעשות כן. הוא אינו רשאי לעשות כן. ודבר חמור מאוד ומלמד מעל לכל על מכלול הדברים, אופן ניהול הפרויקט, ולמעשה ... כי בפועל לא הייתם ואינכם מיוצגים (כמובן, עם כל ההסתייגויות והזהירויות, מאחר ואינני מכיר את פרטי המקרה). אין ספק כי שלב בחירת עורך הדין מטעם הדיירים הינו חשוב ומהותי. לכן, להבא, אנא השקיעו בכך מחשבה, בדיקה, בחרו את עורך הדין שיפעל בעבורכם, ללא מורא, תוך גילוי יוזמה, תכנון, יצירתיות ומקצועיות לאורך כל הדרך ... הסכם שכר הטרחה של עורך הדין "המייצג" אתכם בפרויקט הנוכחי אינו העניין, לפחות בשלב זה. המלצתי הינה שתקבלו ייעוץ נכון, שתבחנו את התמונה הכוללת, תגבשו דרך פעולה ותצאו לדרך. בהצלחה,
בברכה,
אריה בדנר, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מגדל ב.ס.ר. 3, מצדה 9, בני ברק
טלפון: 03-6120890 ; מייל: Arie@Badner.co.il
|