פורום תמא 38

יעל שלום רב,

6 דיירים הם פחות ממחצית בעלי הנכסים בבניין.

בשיעור מסכימים כזה לא ניתן היה מלכתחילה לקבל בשם הדיירים איזו שהיא התחייבות כלפי הקבלן/יזם להתקשר אתו בעסקה.

אם יש מישהו שקיבל על עצמו התחייבות הקושרת את הבניין לקבלן- הוא עשה זאת על אחריותו האישית והוא צפוי לתביעה.

הבניין משוחרר להתקשר בעסקה עם כל קבלן שיחפוץ- ובלבד שיש רוב חוקי לעניין.

מקווה שצלחתי להבהיר את הסיטואציה.

בברכה,

יוחנן דוניץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

התדהר 16, רעננה
טלפון:09-7995599  ; מייל: Yohanan@ddlaw.net

מיכל שלום רב,

אכן סוגיית מכפילי החנייה עלולה להיות בעייתית בפרויקטים של התחדשות עירונית.

לכן, חשוב מאד כי עוד בהסכם עצמו תהא התייחסות לגבי הנושא. 

ניתן בחוזה לדרוש סטנדרט מסוים, אחריות לאורך זמן, בדיקות תקופתיות בעת תקפת האחריות ואף לדרוש פיקוח של יועץ חיצוני (לא תמיד מגיעים להסכמות בנושא, אך יש לפחות לנסות) המומחה בתחום.

בנוסף, ניתן עוד בעת בחירת המפקח מטעם הדיירים לבדוק האם המפקח מבין בתחום מכפילי החנייה ולדרוש מהיזם שכירת מפקח בעל ידע מוכח בתחום.

לסיכום, ישנם פתרונות שונים ומגוונים אשר באמצעותם ניתן לצמצם את מידת החשיפה של בעלי הדירות בפרויקט. לשם כך דרוש כי אנשי מקצוע מנוסים ילוו את הפרויקט הן בפן המשפטי והן בשטח.

מקווה שהצלחתי לעזור.

המשך שבוע נעים.

בברכה,

יוחנן דוניץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

התדהר 16, רעננה
טלפון:09-7995599  ; מייל: Yohanan@ddlaw.net

יצחק אחר צהריים טובים,

השאלה מעניינת, שכן יש "חור" בדין בעניין חניות נכים בבניינים (לאו דווקא בעניין תמ"א 38):

בברכה,

יוחנן דוניץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

התדהר 16, רעננה
טלפון:09-7995599  ; מייל: Yohanan@ddlaw.net

שלום, אודיה

ראשית, צר לי לשמוע על המצב שתיארת, לא סימפטי בכלל!

עניינית, פרוטוקול מוקדם נועד בדיוק למצב הזה, בו טרם הושלמה בניית הדירה לחלוטין, וניתן להצביע על ליקויים/חוסרים/פגמים הנראים לעין. 

עליך לוודא שכל הבעיות הללו נרשמו באופן מדויק ומפורש.

איני רואה כל מניעה לחתום על הפרוטוקול עם הליקויים הללו, סירובך אינו ברור לי. אני נוטה גם להניח שיש חובה כזו בחוזה, לחתום על טופס הפרוטוקול המקדים, כמובן עם כל ההסתייגויות שהבחנת בהן וציינת אותן.

מעלית וטופס 4 אמורים להיות במועד המסירה ולא במעמד הפרוטוקול המקדים.

בכל מקרה שנת הבדק עומדת לקבלן לתיקון הליקויים, אך ברור שלא יכולה להיות מסירה של דירה בלי חלון/אסלה וכיו"ב. אני מבינה שיש לו עוד זמן לביצוע הדברים הללו, וזה בסדר גמור.

תני לו להשלים ולתקן מה שצריך.  

בשורה התחתונה, נראה לי שקצת התבאסת מהמצב שהדירה טרם הושלמה והיית עייפה מהטיפוס במדרגות, אבל בסופו של דבר תגיעי לדירה שתהיי מרוצה ממנה - לפחות אני מאוד מקווה כך, בשבילך. 

בברכה,

הדר פינק טבת, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
מורד הזמיר 7, חיפה

טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com

שלום מוריה,

ראשית, צר לי לשמוע שחלף זמן רב כל כך מבלי שקיימת התקדמות ניכרת לעין בקידום הפרוייקט, וחבל.

בסיס התשובה הוא בבדיקה האם באמת "לא נעשה כלום", כדבריך. העובדה שהפרוייקט טרם התחיל להיבנות אינה בהכרח מעידה על כך שלא נעשה דבר לקידומו.

ככל שבאמת לא ננקטה כל פעולה לקידום הפרוייקט, ואין סיבה לגיטימית להארכת המועדים למילוי חיובי היזם בהתאם להסכמות שגובשו בהסכם התמ"א, הרי שהחוזה בטל מאליו.

במקרה כזה יש לוודא מחיקת הערת האזהרה שנרשמה ליזם, ככל שנרשמה כזו.

ככל שהעיכוב במילוי תנאי העסקה נובע ממניעות שאינן תלויות ביזם ו/או במסגרת המועדים המותרים להארכת העסקה, עניין שיש לבדוק לפי ההסכם גופו והתנאים הנוגעים לכך, הרי שהעסקה יכול שתישאר בעינה גם לאור חלוף הזמן (שעל פניו אכן נשמע בלתי סביר מהמקובל).

 מקווה שסייעתי לך. 

בברכה,
הדר פינק טבת, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
ביאליק 3, חיפה
טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com

אלכס שלום,

לשאלתך, לגבי שטח יחידה מינימלית: זוהי שאלה מתחום התכנון והבניה אותו יש לבחון במקרה הקונקרטי שבענייניך.

לשאלתך לגבי סטיה מותרת: אפריד בין סטיה מותרת בשלב התכנון ובין סטיה מותרת בשלב הבניה. לגבי הסטיה מסוג הראשון, מדובר בשאלה חוזית לגביה יכול ויתקיים מו"מ בין הצדדים, בשעת עריכת ההסכם, וישנם שיקולים לכאן ולכאן, תלוי הנסיבות, שבהן ניתן לאפשר סטיה כזו בשלב התכנון משטח הדירה המוסכם, כאשר התשובה לשאלה זו מצויה מעצם טיבם וטבעם של דברים בהוראות ההסכם. לגבי הסטיה מהסוג השני, מדובר בשאלה חוקית כאשר חוק המכר (מפרט) מאפשר סטיה בשטח הדירה בשיעור של עד 2%.

לשאלתך, הנוגעת למונחים שונים של שטח הדירה, מה שטח זה כולל ומה אינו כולל, אומר כי שטח הדירה אינו אמור לכלול את שטח מסתורי הכביסה. יחד עם זאת, יש לבחון הדבר בהסכם שערכתם ועליו חתמתם מה הגדרתם ואיך קבעתם. ככלל, השטח צריך להימדד על פי הוראות חוק המכר כ- "שטח פלדלת".

מקווה שהייתי לך לעזר,

בברכה,

אריה בדנר, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

מגדל ב.ס.ר. 3, מצדה 9, בני ברק
טלפון: 03-6120890 ; מייל: Arie@Badner.co.il

שלום, משה

הליכי הרישום אורכים לעיתים זמן רב ממה שנדמה לצופה מהצד. לא כל העיכובים באשמת היזם או מי מטעמו.

בעיקרון, לפי החוק, חלה על היזם החובה כמו כל קבלן כהגדרתו בחוק המכר, היינו רישום הבית המשותף תוך 18 חודשים, והשלמת רישום הזכויות בדירה הספציפית תוך 6 חודשים נוספים. 

בפועל, לעיתים ישנם עיכובים אשר תלויים ברשויות עצמן, כמו גם ביתר בעלי הזכויות בבניין.

לדוגמה, כאשר בעלי דירה ביצעו בניה בלתי חוקית, כמו סגירת מרפסת, לא תתקבל חתימת הוועדה על מסמכי הרישום, ועיכוב שכזה יכול לארוך תקופה ארוכה, עד להסרת הבניה הבלתי חוקית, וקבלת אישורי הוועדה מחדש.

מגבלה שקיימת על זכויות היזם או צד אחר שאינה מאפשרת השלמת העברת הזכויות,

יתכן שקיים סכסוך בין בעלי זכויות בנוגע להצמדות או אי התאמה אחרת, אשר מעכבים את השלמת הרישום עד הסדרת העניין, 

ועוד. 

ובל נשכח את השנה האחרונה בה הרשויות תפקדו באופן לקוי ביותר...

סיכומו של דבר - כל עוד היזם ו/או באי כוחו מצויים בתמונה ומבצעים רישום כ"חברה משכנת", מצבכם שפיר.

כמובן שהדבר אינו מונע את חובת השלמת הרישום, אך בהחלט ישנן נסיבות בגינן הרישום יכול להתעכב, שלא דווקא באשמת היזם.

בהצלחה

בברכה,

הדר פינק טבת, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
ביאליק 3, חיפה

טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com

שלום, עינב

במהלך השנים התקבל תיקון לחקיקה, אשר עיגן הסכמות שהיו בזמנו נתונות למו"מ.

במסגרת התיקון לחוק נקבע מפורשות, כי קשישים כהגדרתם בחוק פינוי-בינוי ונכים המרותקים לבתיהם זכאים לדיור חלופי לתקופת הבניה.

מועד הזכאות לקשיש נקבע למי שהינו בן 80 ביום חתימת ההסכם הראשון לבניין עם היזם (לאו דווקא המועד בו חתם הקשיש עצמו על החוזה).

מי שמרותק לביתו זכאי לדיור חליפי המותאם לצרכיו, כלומר: לדירה מונגשת, בהתאם לצורך האישי. 

מקווה שסייעתי לך

בברכה,

הדר פינק טבת, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
מורד הזמיר 7, חיפה

טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com

שלום רב,

לאחר חתימת הסכם להתחדשות עירונית, ובהתאם להסכמה החוזית עם היזם, יש מקום לרשום הערת אזהרה על התחייבות לעשות עסקה לפי תמ"א 38. ההערה נרשמת לפי טופס מיוחד, על החלק ברכוש המשותף בלבד, ואינה מונעת דיפוזיציה בדירת המגורים עצמה.

במסגרת ליווי בנקאי ישנו שעבוד של הזכויות (על כלל הזכויות או של חלקת הרכוש המשותף בלבד, בהתאם לסוג הפרוייקט - הריסה ובניה מחדש או עיבוי, בהתאמה) לטובת הבנק המלווה, שמעמיד את הערבויות לבעלי הזכויות.

ככל שמדובר בתמ"א הריסה ובניה מחדש ניתנת, בשלב הראשון, ערבות מכר בשווי דירת התמורה. ועל כן אין החרגה של דירת המגורים מהשעבוד. רק לאחר השלמת הבניה ישנה החרגה של הדירה מהשעבוד, כאשר נמסרת הדירה לבעליה.

בהצלחה  

בברכה,

הדר פינק טבת, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
מורד הזמיר 7, חיפה

טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com

תומר שלום,

ראשית, צר לי על הקשיים הרפואיים המכבידים על אמך והחשש שהנך מעלה הנו ברור ומובן.

לגופם של דברים, הצעתי הינה שתתייעץ עם עורך הדין מטעם הדיירים, שערך את ההסכם, או עורך דין אחר מטעמך, תבחן את הוראות ההסכם וכלל הנסיבות, ותראה האם ניתן להגיע לפתרון רצוי בין בשיתוף פעולה מצד היזם ובין ללא שיתוף הפעולה מצידו. אפשרות אחרת הינה, מטבעם של דברים, שבתקופת העבודות תשכירו את דירת האם ובשכר הדירה תשכרו בעבורה דיור חלופי.

כולי תקווה שהעניין יוסדר במהרה ולשביעות רצונך.

 

בברכה,

אריה בדנר, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

מגדל ב.ס.ר. 3, מצדה 9, בני ברק
טלפון: 03-6120890 ; מייל: Arie@Badner.co.il

בועז שלום,

זה זמן רב שישנם דיונים בעד ונגד הורדת דרישת הרוב הדרוש בפרויקטים של התחדשות עירונית. בשלב זה אין חקיקה, ישנה ממשלה חדשה, ובוודאי נביא או בן נביא היודע האם הדבר יעלה בחוק ההסדרים הבא, כפי שהנך מפנה ושואל. 

בברכה,

אריה בדנר, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

מגדל ב.ס.ר. 3, מצדה 9, בני ברק
טלפון: 03-6120890 ; מייל: Arie@Badner.co.il

יקיר שלום,

נתייחס לשני סוגי התמ"א: תמ"א 38/1 ו- לתמ"א 38/2, הגם שנעשו בהם תיקונים.

בתמ"א 38/1 אנו מדברים על פרויקט בו מבצעים חיזוק של הבניין הקיים וככל הניתן מוסיפים לדירות הקיימות תוספות (ממ"ד מרפסת וכיוצ"ב) וכן מוסיפים יחידות דיור נוספות (וחניות) שיהיו שייכות ליזם וימכרו על ידו לצדדים שלישיים.

בתמ"א 38/2 (לרבות תיקוניו) אנו מדברים על פרויקט של הריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש תחתיו, בו ימסרו לבעלים הקיימים דירות חדשות בתנאים שיקבעו (תוספת מטרז, קומה, חניה וכו') ושאר הדירות שיבנו ימסרו ליזם וימכרו על ידו לצדדים שלישיים.

מובן, כי אין באמור לעיל כדי למצות את אפשרויות התמורות לבעלים הקיימים או את המו"מ.

הבחירה הטבעית הינה לביצוע פרויקט של הריסה ובניה מחדש (בין אם מדובר בתמ"א 38/2 ובין אם מדובר במתחם בו ניתן לבצע פרויקט פינוי בינוי שאף הוא פרויקט של הריסה ובניה מחדש, במתחם). אלא מאי, השאלה הינה כמובן היתכנות כלכלית של הפרויקט התלויה בזכויות התכנוניות. ככל שהזכויות התכנוניות, בין על פי התב"ע ובין על פי התמ"א, מאפשרות הקמת פרויקט הריסה ובניה, בהיבט ההיתכנות הכלכלית, נבחר במסלול זה (או, במקרים המתאימים, במסלול פינוי בינוי). ככל שהזכויות אינם מקיימות היתכנות כלכלית, אזי נבדוק האם ניתן לקדם פרויקט תמ"א 38/1.

מקווה שכעת אינך מבולבל ...

בברכה,

אריה בדנר, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

מגדל ב.ס.ר. 3, מצדה 9, בני ברק
טלפון: 03-6120890 ; מייל: Arie@Badner.co.il

מוטי שלום

על פי חוק צריך רוב של 80% במקרה של תמא הריסה ובניה ורוב של 2/3 במקרה של תמא חיזוק ותוספת. בכל מקרה אם יש לכם 70% הסכמה זו התחלה יפה גם לתמא הריסה ובניה. לא ציינת היכן הנכס ולאיזה סוג תמ"א אתם מכוונים. בכל מקרה אני ממליץ שדבר ראשון תמנו עו"ד הבקיא בתחום שיפנה ליזמים על מנת לקבל הצעות. בהתאם להצעות תתקדמו הלאה. אם תגיעו להסכם ויהיה רוב כנדרש אז מתחיל ההליך התכנוני ורק אז בעצם מגישים את הבקשה להיתר לוועדה המקומית.

לגבי מפקח - יש לשלב בשלב מקדמי על מנת שיעזור בבחירת היזם, בהכנת המפרט ובהמשך בבדיקת התוכניות. 

בברכה, 

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

שלום, דויד

בהתאם להסכם התמ"א, אשר אני רוצה לקוות כי נערך כאשר בעלי הדירות היו מיוצגים כהלכה, קישנן מספר חובות של היזם בגין הבניה. חלקן מוסדר בחוק במסגרת יחסי קבלן-רוכש. גם אם מדובר בעסקה של תמ"א עיבוי ולא הריסה ובניה מחדש,  יש להחיל את התנאים לגבי הבניה החדשה שמבצע היזם בבניין על היחסים עם בעלי הדירות הקיימות ולא רק ביחס לדירות החדשות.

חוק המכר קובע מהי האחריות הנדרשת בגין כל סוג של עבודה בניה, והאחריות לתיקון ליקוי, מקום שיש כזה. 

מומלץ להיעזר בבודק חיצוני ובליווי משפטי נכון כדי לבחון את איכות הביצוע ואת אחריות היזם לבניה הספציפית.

בהצלחה 

בברכה,

הדר פינק טבת, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
מורד הזמיר 7, חיפה

טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com

שלום, פולי

קשה לי לקבל את התנהלות עורך הדין שאת מתארת, שאינו מעוניין לשתף אותך בתהליך ובמידע לגבי התקדמותו. עם זאת, אני מבינה שבשל סירובך לשתף פעולה בתחילת הדרך הוא פחות שש לשתף איתך פעולה כעת.

לטעמי, חובתו של עורך הדין כלפיך היא להציג לך לפחות את המידע הבסיסי, שכן מדובר בנכס שגם לך יש בו זכויות (הרוכש המשותף). סירובו אינו סביר, אך ככל שזהו המצב, עליך לדרוש לקבל את המידע באמצעות נציגות הבית המשותף. 

בכל מקרה חובתה של הנציגות לעדכן אותך בכל פגישה מתוכננת לגבי דיונים הקשורים ברכוש המשותף.

לעניין הפוטנציאל בחבות בנזיקין, הייתי רוצה לקוות שהדברים לא יגיעו לכדי כך. אני ממליצה לך בחום להגיע להבנות עם הנציגות ועם היזם, אך בכל מקרה לפני תביעת נזיקין יש הליך של "דייר סרבן" בדיון בפני המפקח על המקרקעין. אמנם המפקח אינו נכנס לדקויות של החוזה עצמו, אך ככל שישנם נימוקים משמעותיים ובעלי משקל להימנע מאישור ההסכם, לא יכפו עליך הסכמה. ככל שאין בטענותיך ממש, הרי שיכפו עליך את ההליך, ואז גם ישנה אופציה, לצערי, של תביעת נזיקין כלפיך.

אני מקווה עבורך שתצליחי להגיע להבנות עם הנציגות ולזכות לייצוג משפטי הולם בתהליך, לשביעות רצונך ולהצלחת הפרוייקט.

בברכה,

הדר פינק טבת, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
ביאליק 3, חיפה

טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com

שלום, נחמה

שאלתך מתייחסת למיסוי מקרקעין, ואינה בהכרח בפורום המתאים. עם זאת, אשיב לשאלתך באופן כללי, אך בהסתייגות מירבית, שכן מענה מדוייק בשאלות מיסוי יכול להינתן רק במסגרת ייעוץ פרטני ולא במסגרת הזו. לפיכך אין לראות באמור להלן משום ייעוץ משפטי מחייב.

דומני שהמקור לשאלתך הוא בהקבלה לרכישת דירה מקבלן. 

ככלל, מי שרוכש דירה, וככל שזו אכן דירתו היחידה, זכאי למכור אותה בפטור ממס שבח לאחר 18 חודשים בהם שימשה למגורים (או היתה ראויה לשימוש למגורים).

לכן, מי שרוכש דירה מקבלן "על הנייר" נדרש להמתין 18 חודשים מקבלת טופס 4, היינו, מהיום שהדירה היתה ראויה למגורים ועד למכירתה כדירה יחידה בפטור ממס שבח (בהתמלא כל תנאי הפטור).
מצב זה שונה כאשר מי מהבעלים של הדירה שנבנתה במסגרת התמ"א היה קודם לפרוייקט בעלים של הדירה בבניין המקורי, כלומר, לפני ההריסה. לבעלים כזה מועד ההחזקה בדירה לצרכי הפטור ממס שבח לדירה יחידה ימנה במצטבר, כלומר: גם ביחס לתקופת ההחזקה בדירה הישנה, וגם בדירה החדשה (מיום קבלת טופס 4 עבורה). 
כך שאם מדובר בדירתך היחידה, והיית בעלים שלה 18 חודשים לפני שהבניין נהרס במסגרת התמ"א, וכעת התקבל טופס 4, הרי שתוכלי למכור אותה כדירה יחידה, עם הפטור הרלוונטי, מיד לאחר קבלת טופס 4 ולא תזדקקי להמתנה נוספת של 18 חודשים.

מקווה שדבריי הובהרו דיים. אשוב ואדגיש, כי אין מדובר בייעוץ מיסוי ואין להסתמך על האמור כאילו מדובר בחוות דעת מיסוי. 

בהצלחה

בברכה,

הדר פינק טבת, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
מורד הזמיר 7, חיפה

טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com

היי אלמוג

מצטער אבל לא מכיר "עיבוי בינוי". יש פרויקטים של "פינוי בינוי" ואם לזאת הכוונה אז בקצרה מדובר על פרויקט של הריסה ובניה מחדש החל על שטח גדול ובדר"כ על כמות גדולה יחסית של דירות קיימות. זאת להבדיל מתמ"א המכונה 38/2 של הריסה ובניה שם מדובר לרוב על בנין אחד. מאד דומה אבל לא זהה.

בברכה, 

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com