פורום תמא 38

שלום, שנית

בעיקרון, גובה דמי השכירות המשולמים לבעלי דירה בפינויה בגין פרוייקט התחדשות עירונית נקבע במסגרת מו"מ עם היזם.

מקובל שדמי השכירות יהיו בשווי ריאלי של דמי השכירות בגין הדירה הספציפית, בלא חשיבות לדמי השכירות המשולמים בפועל.

ככל שאין הסכמה בין הצדדים על גובה דמי השכירות הנדרשים, מקובל כי הקביעה תיעשה לפי חוות דעת שמאית.

ככל שמדובר בפרוייקט קטן, יחסית, וישנם חוזי שכירות לדירות בניין, בהחלט סביר כי היזם יקבל את השווי הנקוב בחוזי השכירות, ולא יידרש להוצאת שכר טרחה של שמאי.

ככל שמדובר בתנאים מיוחדים, כמו המקרה שאותו את מציינת, ראוי כי היזם יתחשב בכך ויקבעו את דמי השכירות לפי שווי ריאלי, אולי כנגזרת של דירה דומה בבניין, או בהתאמה לדירות אחרות.

אין בידי די נתונים כדי לתת לך תשובה מדוייקת, אך מנסיוני היו פעמים שויתרנו על עריכת שומה, והגענו להסכמות עם הצד השני לגבי דמי השכירות הראויים לתקופת הפינוי.

בכל מקרה, זהו עניין למו"מ עם היזם, ועליך לדאוג לייצוג הולם לעניין זה, שלא תצאי בהפסד ביחס לשכנייך בבניין.

בהצלחה 

בברכה,

הדר פינק טבת, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
מורד הזמיר 7, חיפה

טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com

שלום, טל

שטחי תוספות המרפסות נקבעים על ידי הועדה לתכנון ולבניה.

ככלל, התוספת המקובלת היא של 12 מ"ר לדירה, כאשר אם מדובר בחלוקה לשתי מרפסות (או יותר) זהו השטח הכולל של שתי המרפסות יחדיו.

בכל מקרה, המדובר בקביעת הועדה ולפי תנאי ההיתר ביחס לפרוייקט הספציפי.

תהנו :)

בברכה,

הדר פינק טבת, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
ביאליק 3, חיפה

טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com

שלום, רונית

רישום הזכויות במתקן חניה משותף נעשה במסגרת צו הבית המשותף, כאשר הבעלות במתקן משוייכת לכלל הבעלים המשתמשים בן במשותף, (לעיתים גם מצויין למי הזכות לחנות בחלק העליון ולמי בתחתון, אך לא תמיד).

הבעלות בקרקע, כמו בכל חניה, שייכת, כאמור, לאותם בעלים המשתמשים במתקן. 

ככל שמדובר במתקן גדול, אשר החניה בו אקראית, המשמש לכלל הבעלים, יירשם הרישום במשותף כמו בכל חניה אחרת או כל רכוש משותף אחר. 

ככל שמדובר במתקן המשוייך לדירות ספציפיות, תירשמנה הזכויות על שמות הבעלים באותן הדירות.

מקווה שסייעתי לך

בברכה,

הדר פינק טבת, עו"ד
מנהלת פורום תמ"א 38
מורד הזמיר 7, חיפה

טלפון: 077-4049484 , מייל: Hadar@tevetlaw.com

ארי שלום,

ערבות חוק המכר, בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה), צריכה להיות בשווי הדירה החדשה כולל מרכיב המע"מ.

מקווה שהייתי לך לעזר,

בברכה,

אריה בדנר, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

מגדל ב.ס.ר. 3, מצדה 9, בני ברק
טלפון: 03-6120890 ; מייל: Arie@Badner.co.il

יובל שלום,

משאלתך ניתן להבין שהנך שוכר דירה בבניין בו צפויות להתבצע עבודות חיזוק ועיבוי (תמ"א 38/1).
לפיכך, מעצם טיבם וטבעם של דברים, תיגרם הפרעה ואי נוחות מעצם ביצוע העבודות שעה שהנך, כמו יתרת הדיירים, ממשיכים להתגורר בבניין. 

לא ציינת מתי צפויות העבודות להתבצע, מתי נודע לך על כך לראשונה, האם דבר ביצוע העבודות נכתב במפורש בהסכם השכירות, מה סוכם ונכתב בהסכם השכירות בהקשר לכך, מה קובעות יתר הוראות הסכם השכירות וכו' וכו'.

לכן, מעצם טיבם וטבעם של דברים לא ניתן לומר האם הנך זכאי לעזוב את הנכס בטרם סיום החוזה, בנסיבות שציינת, אם לאו.
הצעתי הינה שתפנה לעורך דין, עם כל המסמכים, לקבלת היעוץ הנדרש.

מקווה שהייתי לך לעזר, 

בברכה,
אריה בדנר, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מגדל ב.ס.ר. 3, מצדה 9, בני ברק
טלפון: 03-6120890 ; מייל: Arie@Badner.co.il

שלום רב

קשה לי לענות על השאלה בלי לדעת את כל העובדות לרבות אלו שגורמות לך למסקנה כזו. אם זו דעתם של חברי הנציגות או של רוב בעל הדירות אז פשוט תמנו עורך דין אחר במקומו. יתכן ויהיה צורך ל/שלם לו שכר עבור עבודתו עד כה. ניתן לסגור גם את זה מול היזם.

מעבר לכך אוסיף - לעורך הדין שמייצג אותכם יש או אמור להיות נסיון בתחום. נוכח פערי מידע ונסיון בינכם ובין היזם אזי להבנתי חלק מתפקידו של עורך הדין לשתף אותכם מנסיונו במקרים ולהרגיע את החששות וכן להסביר נושאים שלעוסקים באופן תדיר בתחום הם ברורים 

בברכה, 

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

שלום דוד!

אני מבין שחתמם על הסכם לביצוע פרויקט תמא 38/1 וכי התקבל אישור וועדה לבקשה אך עדין אין היתר בניה.

במידה וקיימת חבות בהיטל השבחה - אז בשל המכירה תחויב בתשלום ההיטל. לא ציינת היכן הנכס נמצא. אם הזכויות הן רק מכוח תמ"א 38 אז כנראה שאין חבות בהיטל השבחה. אם קיימות כבר תוכניות שמעניקות זכווית בניה (כמו ברובע 3 או 4 בתל אביב) אז תחול עליך חבות בעת המכירה. ממליץ לבדוק זאת היטב.

לגבי מס שבח - חל מס שבח, אבל כמובן יש לבדוק אם לא ניתן לעשות שימוש בפטור דירה יחידה או דירת ירושה (ושים לב כי ישנם תנאים בחוק לשימוש בתנאים אלו).

אם אין פטור אז תדרשו לשם מס שבח בהתאם לנתוני הרכישה והמכירה אך לרוב ניתן לעשות שימוש בפטור ליניארי מוטב כך שהחיוב במס שבח אינו גדול. גם זאת כדאי שתבדוק לפני המכירה.

בברכה, 
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

גניה שלום,

התכנון שהצעת מאוד יצירתי, אך לא מעשי ולמיטב הבנתי אינו על דעת היזם או האדריכל בפרויקט. זאת ועוד, זכרי שעל פי הוראות תמ"א 38/1 ניתן להוסיף לכל דירה קיימת, ללא חיוב במס, עד 25 מ"ר כשבכלל כך נכלל ממ"ד. לא ניתן, כמובן, להוסיף לדירה אחת 50 מ"ר, למשל, על חשבון התוספת של הדירה הצמודה שלא תקבל תוספת אלא על דרך של חלוקה מחדש של השטחים בקומה (חלוקה מחדש שאינה אפשרית) מה גם שבדרך זו הדירה הפנימית גם לא מקבלת ממ"ד. כמו שציינתי -  רעיון יצירתי אך לא מעשי. 

בברכה,

אריה בדנר, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

מגדל ב.ס.ר. 3, מצדה 9, בני ברק
טלפון: 03-6120890 ; מייל: Arie@Badner.co.il

איתי שלום,

הוראות תמ"א 38/1 אינן עוסקות בפיצול דירות אלא בחיזוק הבניין, תוספת בניה לדירות הקיימות והוספת יחידות חדשות. 

 

בברכה,

אריה בדנר, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

מגדל ב.ס.ר. 3, מצדה 9, בני ברק
טלפון: 03-6120890 ; מייל: Arie@Badner.co.il

יואב שלום,

אמנם, שאלת הממ"ד הפכה למרכזית בימנו, עת סיימנו סבב לחימה עם טילים על העורף. זוהי סיבה נוספת לרוץ ולקדם פרויקט התחדשות עירונית, בין אם מדובר בפרויקט נרחב של פינוי בינוי, בין אם מדובר בפרויקט תמ"א 38/2 הריסה ובניה ובין אם מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 חיזוק ועיבוי.

כאשר מדברים על ביצוע פרויקט הכולל הריסה ובניה (בין אם מדובר בפרויקט פינוי בינוי ובין אם מדובר בפרויקט תמ"א 38/2), אזי ברור שהדירות החדשות יכללו בניית ממ"דים בהתאם לתקנים הקיימים.

כאשר מדברים על ביצוע פרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי), אזי ככלל ישנה חובה בבניית ממ"דים בדירות הקיימות, כדי לקבל את ההרחבה, אלא אם ההרחבה קטנה מהשטח הנדרש להוספת ממ"דים שאז תותר ההרחבה במידה והרשות המוסמכת תאשר פתרון מיגון חלופי או פטור. 

מקווה שהייתי לך לעזר,

בברכה,

אריה בדנר, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

מגדל ב.ס.ר. 3, מצדה 9, בני ברק
טלפון: 03-6120890 ; מייל: Arie@Badner.co.il

שלום רב

בעיקרון אמור להיות קבוע בתוכניות החלות גודל מינימאלי של דירת מגורים. 25 מ"ר זה שטח מתחת לגודל המינימאלי שאני מכיר. לכן אני מניח כי ידרשו להגדיל את שטח הדירה לפחות לשטח המינמאלי התקף באותה חלקה ושניתן לבנות מבחינה תכנונית. אם התמורה היא לא פרופורציונית אז ניתן אולי לדרוש תשלום כספי על השטח העודף (אבל מנסיון זה קשה לישום).

בברכה, 

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

שלום רב

נותנים טופס 4 לפרויקט כפי שמוגדר בהיתר הבניה. גם התוספות לדירות הקיימות נכללות שם. יש מצבים בעיקר במגדלי מגורים שם ניתן לבקש טופס 4 בשלבים מאחר ושכיח שם שמוכרים דירה במצב מעטפת והרוכש משלים את הדירה. אבל זה לא המצב אצלכם להבנתי.

בברכה, 

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

ריקו שלום

אני מבין שהיזם מגדיל לכם את הדירות באופן שמקבלים דירה גדולה מאוד אותה אתם רוצים לפצל לשתיים. בעיקרון לא ניתן ככה סתם לפצל. צריך לבדוק את זה בכלל אפשרי תכנונית (מאחר ויש מגבלה של מספר דירות שניתן לבנות), משפטית (האם יש הסכמה של כל בעלי הדירות) והשלכות של מיסוי (אין פטור ממס על כך). אם עדין אפשרי ורוצים יש לבדוק עם כל הפרטים מול עורך דין ולא בדרך של שאילתה כאן, זה פשוט לא יהיה אחראי מצידי.

בברכה, 

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

אביגייל שלום

להבנתי איחוד חלקות מחייב הסכמה של כל בעלי הזכויות בשתי החלקות, אבל אני לא חושב שנושא זה נבחן עד כה בבתי משפט.

אני לא מכיר את התכנון המוצע אצלכם אבל די משוכנע כי בהעדר יכולת לאחד התכנון המוצע יפגע.

בעיקרון האיחוד אמור לשפר את התכנון המוצע ובהתאם את התמורות לבעלים. כך שיש להבין את מקור ההתנגדות לתכנון המוצע כי יתכן והצלחה בהתנגדות תגרום להפסד לכולם.

אם אתם עדין רוצים להתנגד יד לעשות זאת מול העיריה ואם הם דוחים את ההתנגדות תמשיכו לוועדת ערר.

בברכה, 

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

שד' שאול המלך 8, ת"א
נייד: 050-5752517; מייל: ilan.halevi@gmail.com

אופיר שלום רב,

צר לי לשמוע על הסיטואציה המורכבת לה נקלעת, אשר לצערי שכיחה מאד בפרויקטים שאינם מנוהלים כהלכה על ידי היזם.

חוזה הרכישה עליו חתמת אמור להכיל הוראות בדבר איחורים במסירה, ליקויי בטיחות חמורים ואי-השלמות ביצוע הכרחיות לקבלת טופס 4.

לצערי, במצב בו קיימים לכאורה ליקויי בטיחות כה חמורים, לא ניתן לקבל טופס 4 ובטח שלא לאכלס דיירים בבניין.

לאור המצב המורכב והעיכוב הרב במסירה (על השלכותיו הכלכליות הרבות עבורך), הייתי שוקל פניה לייעוץ משפטי מעמיק ואף פניה לערכאות בנושא.

הנך יותר ממוזמן ליצור קשר עם משרדי לתיאום פגישה בנושא, על מנת למצוא פתרון משפטי לנושא.

כולי תקווה כי נוכל לסייע לך בפתרון הסוגייה המורכבת לה נקלעת ולמצות את הדין עם היזם.

בברכה,

יוחנן דוניץ, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

הנופר 2 (בית מנצור 1), רעננה
טלפון:09-7995599  ; מייל: Yohanan@ddlaw.net

אור שלום,

שאלתך אינה ברורה כלל ועיקר. זאת ועוד, כל ה"רמזים" שהצגת אין בהם ולא כלום אלא מצגים, בין אם מצגים אמיתיים ובין אם מצגי שווא, כאשר הדבר היחיד שקובע הוא מערכת ההסכמים החתומים ותנאיהם. הצעתי לך הינה לפנות לעורך הדין המייצג את הדיירים כדי לקבל מענה למצב הדברים בעניינכם.

מקווה שהייתי לך לעזר,

בברכה,

אריה בדנר, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

מגדל ב.ס.ר. 3, מצדה 9, בני ברק
טלפון: 03-6120890 ; מייל: Arie@Badner.co.il