פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
כשל תיווכי
כוכבה
13/04/15
היי
איפה אפשר להתלונן בעד מתווך דירה שלא אמר לי כל מיני פרטים בקשר לדירה ואכר כך הכשיל את העסקה
תודה רבה
איפה אפשר להתלונן בעד מתווך דירה שלא אמר לי כל מיני פרטים בקשר לדירה ואכר כך הכשיל את העסקה
תודה רבה
תלונה על מתווך
עו"ד ענת קציר
מנהלת
14/04/15
כוכבה שלום,
שאלתך לא מפרטת מספיק את העילה בגינה את מעוניינת להתלונן על המתווך, וכן האם המתוך עבר על "חוק המתווכים".
אם מתקיימת עילת תביעה כנגד המתווך המקום הוא הגשת תביעה בבית המשפט.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
שאלתך לא מפרטת מספיק את העילה בגינה את מעוניינת להתלונן על המתווך, וכן האם המתוך עבר על "חוק המתווכים".
אם מתקיימת עילת תביעה כנגד המתווך המקום הוא הגשת תביעה בבית המשפט.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות
רינת
13/04/15
סבא שלי גר בשכירות מעל 10 שנים וכיום חודשיים לפני סיום החוזה הנוכחי בעל הדירה שלו הודיע לו כי שכר הדירה עולה בכ-55% וכי עליו לחתום על החוזה ל-5 שנים.
בחוזה הנוכחי שלו לא מצוין דבר על חידוש חוזה.
אם זה חוקי לעלות את המחיר ב-55% חודשיים לפני סיום החוזה?
תודה רבה לעונים!!!
בחוזה הנוכחי שלו לא מצוין דבר על חידוש חוזה.
אם זה חוקי לעלות את המחיר ב-55% חודשיים לפני סיום החוזה?
תודה רבה לעונים!!!
האם בעל הבית רשאי להעלות את שכר הדירה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
13/04/15
רינת שלום,
על פניו, אם אין מניעה בחוזה, והעלאה בשכר הדירה מתייחס לתקופה החדשה (לאחר תום 10 שנות שכירות), בעל הדירה יכול להעלות את שכר הדירה כרצונו, גם אם אין הדבר הוגן.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
על פניו, אם אין מניעה בחוזה, והעלאה בשכר הדירה מתייחס לתקופה החדשה (לאחר תום 10 שנות שכירות), בעל הדירה יכול להעלות את שכר הדירה כרצונו, גם אם אין הדבר הוגן.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה ניתן לעשות בשפ"פ
דוד
13/04/15
מה ניתן לעשות בחצר בקדמת הבית שלי (בבעלות פרתית) שמוגדר כשפ"פ? כיום יש חומת בטון נמוכה שתוכם את החצר מהרחבה הציבורית וקו החומה עובר בין שטח החצר בקדמת הבית (המוגדר כשפ"פ) לרחבה הכללית שהוא שצ"פ. רמ"י טוען שפלשנו לשטח לא שלנו ודורש את פינוי השטח שמוגדר כשפ"פ. האם אסור לתחום בחומה נמוכה? בזה מדובר? האם מותר להעמיד גדר חי (צמחיה) או קו עציצים בקו שבין השפ"פ לשצ"פ שמהווה סוג של גדר? אפשר לשים דק מעץ או דשה סינטטי ועציצים בחצר וזה יהיה בסדר מבחינת שפ"פ? אני יודע שאסור לבנות בשטח ולהרחיב על חשבונו את הבית, אבל מה כן אפשר לעשות בשטח הזה?
מה ניתן לעשות בשפ"פ?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
13/04/15
דוד שלום,
שאלתך דורשת בדיקה מעמיקה הן של הקרקע עליה מדובר מבחינה משפטית ותכנונית ולכן היא מתאימה יותר לייעוץ פרטני מאשר למענה דרך הפורום.
אני ממליצה לך לפנות לייעוץ משפטי אישי עם עו"ד העוסק בתחום.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
שאלתך דורשת בדיקה מעמיקה הן של הקרקע עליה מדובר מבחינה משפטית ותכנונית ולכן היא מתאימה יותר לייעוץ פרטני מאשר למענה דרך הפורום.
אני ממליצה לך לפנות לייעוץ משפטי אישי עם עו"ד העוסק בתחום.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות
אלמוני
13/04/15
המשכיר דורש ממני לחתום על חוזה חדש ובו יש וויתור על חוק הגנת הדייר באופן מפורש לחתום שאיני יכול לטעון בגינו.
האם חתימה על וויתור שכזה יכול לגרום לי נזק?
האם חתימה על וויתור שכזה יכול לגרום לי נזק?
חוק הגנת הדייר
עו"ד ענת קציר
מנהלת
13/04/15
שלום רב,
חוק הגנת הדייר מתייחס לשכירות בדמי מפתח.
אם מדובר בשכירות דירה בדמי שכירות "רגילים", ויתור על חוק הגנת הדייר לא יפגע בך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
חוק הגנת הדייר מתייחס לשכירות בדמי מפתח.
אם מדובר בשכירות דירה בדמי שכירות "רגילים", ויתור על חוק הגנת הדייר לא יפגע בך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח דירה יחידה
מור
13/04/15
אשמח לדעת מהו המועד ממנו סופרים את ה-18 חודשים וזאת כדי לקבל פטור ממס שבח, דירה יחידה, האם מהמועד בו הדירה ראויה למגורים (תשלומי ארנונה) או טופס 4 -טופס אכלוס?
מהו המועד ממנו יש למנות 18 חודשים לקבלת פטור?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
13/04/15
מור שלום,
המועד ממנו סופרים 18 חודשים הוא ממועד השלמת בניית הדירה (לדוגמא מיום קבלת טופס 4) ולא מיום רכישתה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
המועד ממנו סופרים 18 חודשים הוא ממועד השלמת בניית הדירה (לדוגמא מיום קבלת טופס 4) ולא מיום רכישתה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי יעוד קרקע
דנה
13/04/15
שלום רב,
יש לי דונם באזור השרון, לפי התב"ע ניתן לבנות בתים צמודי קרקע, כפי שהיה עד היום ובתים הצמודים הינם צמודי קרקע.
עם זאת, אני תוהה האם יהא זה ראלי לבקש שינוי יעוד לבניה רבויה..?? אם כן לאן עליי להגיש בקשה והאם מקבלים תשובה לאחר זמן סביר.
תודה מראש
יש לי דונם באזור השרון, לפי התב"ע ניתן לבנות בתים צמודי קרקע, כפי שהיה עד היום ובתים הצמודים הינם צמודי קרקע.
עם זאת, אני תוהה האם יהא זה ראלי לבקש שינוי יעוד לבניה רבויה..?? אם כן לאן עליי להגיש בקשה והאם מקבלים תשובה לאחר זמן סביר.
תודה מראש
שינוי יעדו קרקע
עו"ד ענת קציר
מנהלת
13/04/15
דנה שלום,
יש לקבל לכך היתר.
פני לעירייה אליה שייכים המקרקעין וכן לרשות מקרקעי ישראל לבדיקה האופציה לבנייה רוויה.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לקבל לכך היתר.
פני לעירייה אליה שייכים המקרקעין וכן לרשות מקרקעי ישראל לבדיקה האופציה לבנייה רוויה.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי-הסכמת בעל הנכס להעביר זכויות מדייר מוגן
איטה ישראלי
13/04/15
היה ובעל הנכס דוחה את הדייר המוצע להיכנס בנעלי הדייר המוגן הקיים. בזכות האחרון לפנות לבימ"ש.
כמה זמן אורך משפט כזה (הדייר הפוטנציאלי עלול לסגת אם הדבר יארך מאוד)?ו
האם השינוי בתקנות סדר הדין האזרחי שנועדו לצמצם למינימום את הטיפול חל גם במקרה זה?
כמה זמן אורך משפט כזה (הדייר הפוטנציאלי עלול לסגת אם הדבר יארך מאוד)?ו
האם השינוי בתקנות סדר הדין האזרחי שנועדו לצמצם למינימום את הטיפול חל גם במקרה זה?
כמה זמן ימשך הליך משפטי בעניין דיור מוגן?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
15/04/15
איטה שלום,
למרות הניסיון לצמצום הזמנים הליך כזה יכול להימשך גם חודשים.
בברכה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
למרות הניסיון לצמצום הזמנים הליך כזה יכול להימשך גם חודשים.
בברכה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה
גלי
13/04/15
שלום רב!
אני גרה בבניין וחניתי בחניה ששייכת בטאבו לשכנה מבוגרת מאוד וסנילית אשר בניה הבוגרים אף הם באים לבקרה אולי פעם בחודש. לאישה שנה בנים ולאחר שיחה עם אחד מהם קיבלתי את רשותו והסכמתו לחנות שם ואף שאלתי אם זה כרוך בתשלום כלשהו ואמר לי שלא. לא חתמנו על שום מסמך והשיחה נעשתה בטלפון.
יש לי את הרכב כשנתיים ועכשיו לאחר שנתיים האח השני (לא זה שנתן הסכמתו) החליט להשאיר לי פתק (פעם ראשונה שעשה זאת) ובו הוא טוען שאני חונה שם 3 שנים ( יש לי רכב רק שנתיים) ודורש דמי שכירות/שימוש של 7 שנים 250 שח לחודש (לדבריו עלות חניה חודשית באזור) ואיים בפנייה לערכאות משפטיות. נסערת התקשרתי לאח שאישר את החניה והוא אמר שאכן נתן הסכמתו והוא ידבר כם אחיו. ההקלטה בשל תקלה לא הצלחתי להקליט את השיחה.
אינני מכירה כלל את אותו אך שדורש תשלום מעולם לא ראיתי אותו והוא מעולם לא פנה אליי בבקשה להזיז את הרכב או לשלם שכירות.
ברצוני לברר עמכם האם יש לו איזושהי עילת תביעה? האם הסכמתו של האח השני עומדת לטובתי? ואיך הוא בכלל יכול להוכיח שחניתי (הוא לא מתגורר באזור ובקושי מגיע לאימו). בנוסף, יכול להיה להתריע בפניי הרבה לפני ולא לחכות שנתיים..אני ישרה מאוד ולא הייתי חונה אלמלא הסכמתו של האח השני. כרגע לא יצרתי קשר עם האח שדורש כסף. מה עליי לעשות? (סליחה על ההודעה הארוכה)..
אני גרה בבניין וחניתי בחניה ששייכת בטאבו לשכנה מבוגרת מאוד וסנילית אשר בניה הבוגרים אף הם באים לבקרה אולי פעם בחודש. לאישה שנה בנים ולאחר שיחה עם אחד מהם קיבלתי את רשותו והסכמתו לחנות שם ואף שאלתי אם זה כרוך בתשלום כלשהו ואמר לי שלא. לא חתמנו על שום מסמך והשיחה נעשתה בטלפון.
יש לי את הרכב כשנתיים ועכשיו לאחר שנתיים האח השני (לא זה שנתן הסכמתו) החליט להשאיר לי פתק (פעם ראשונה שעשה זאת) ובו הוא טוען שאני חונה שם 3 שנים ( יש לי רכב רק שנתיים) ודורש דמי שכירות/שימוש של 7 שנים 250 שח לחודש (לדבריו עלות חניה חודשית באזור) ואיים בפנייה לערכאות משפטיות. נסערת התקשרתי לאח שאישר את החניה והוא אמר שאכן נתן הסכמתו והוא ידבר כם אחיו. ההקלטה בשל תקלה לא הצלחתי להקליט את השיחה.
אינני מכירה כלל את אותו אך שדורש תשלום מעולם לא ראיתי אותו והוא מעולם לא פנה אליי בבקשה להזיז את הרכב או לשלם שכירות.
ברצוני לברר עמכם האם יש לו איזושהי עילת תביעה? האם הסכמתו של האח השני עומדת לטובתי? ואיך הוא בכלל יכול להוכיח שחניתי (הוא לא מתגורר באזור ובקושי מגיע לאימו). בנוסף, יכול להיה להתריע בפניי הרבה לפני ולא לחכות שנתיים..אני ישרה מאוד ולא הייתי חונה אלמלא הסכמתו של האח השני. כרגע לא יצרתי קשר עם האח שדורש כסף. מה עליי לעשות? (סליחה על ההודעה הארוכה)..
האם בעל חניה יכול לדרוש תשלום שכירות בדיעבד?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
15/04/15
גלי שלום,
על פניו היה עליך לקבל את הרשות לחנות בחניה מבעלת החניה ולא מבניה, אלא אם בניה משמשים כאפוטורופסים שלה לענייני רכוש בשל חוסר יכולתה לתפקד.
לטעמי, אישורו של אחד מבניה יכול לעמוד לטובתך במקרה של פניה לערכאות משפטיות על ידי האח הנוסף, אולם, קחי בחשבון שייתכן ובית המשפט אכן יטיל עליך לשלם תשלום כלשהו בעד השימוש בחניה אם ימצא כי בנסיבות העניין היה עליך לבקש רשות משני האחים או מבעלת החניה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
על פניו היה עליך לקבל את הרשות לחנות בחניה מבעלת החניה ולא מבניה, אלא אם בניה משמשים כאפוטורופסים שלה לענייני רכוש בשל חוסר יכולתה לתפקד.
לטעמי, אישורו של אחד מבניה יכול לעמוד לטובתך במקרה של פניה לערכאות משפטיות על ידי האח הנוסף, אולם, קחי בחשבון שייתכן ובית המשפט אכן יטיל עליך לשלם תשלום כלשהו בעד השימוש בחניה אם ימצא כי בנסיבות העניין היה עליך לבקש רשות משני האחים או מבעלת החניה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מירושה
אסף
13/04/15
שלום
אני בשלבים אחרונים של מו"מ לרכישת דירה. הדירה רשומה בטאבו על שם ההורים של האדם מולו אני מנהל את המו"מ. ההורים נפטרו.
הוא טוען שהדירה הועברה בירושה לילדים שלו (הנכדים של הבעלים) אך בטאבו זה עדיין לא כך.
לפני שאכנס לדירה אצטרך לבצע בה שיפוץ בסכום מאוד גבוה.
אנחנו רוצים להיכנס לדירה כמה שיותר מהר.
אני חושש כי יהיה עיכוב במימוש צו הירושה ואז אצטרך לחכות עם השיפוץ והכניסה לדירה מצד אחד, או שמצד שני אני אתחיל לשפץ מייד תוך לקיחת סיכון שבסוף יהיה בעיה בהעברת הדירה על שמי.
כמובן שאני אקח עו"ד מומחה לעניין, אך לפני שאני נכנס להרפתקאה רציתי לשמוע את דעת הפורום בנושא.
מה הייתם מייעצים לי לעשות?
על מה כדאי להקפיד בחוזה הרכישה?
תודה
אני בשלבים אחרונים של מו"מ לרכישת דירה. הדירה רשומה בטאבו על שם ההורים של האדם מולו אני מנהל את המו"מ. ההורים נפטרו.
הוא טוען שהדירה הועברה בירושה לילדים שלו (הנכדים של הבעלים) אך בטאבו זה עדיין לא כך.
לפני שאכנס לדירה אצטרך לבצע בה שיפוץ בסכום מאוד גבוה.
אנחנו רוצים להיכנס לדירה כמה שיותר מהר.
אני חושש כי יהיה עיכוב במימוש צו הירושה ואז אצטרך לחכות עם השיפוץ והכניסה לדירה מצד אחד, או שמצד שני אני אתחיל לשפץ מייד תוך לקיחת סיכון שבסוף יהיה בעיה בהעברת הדירה על שמי.
כמובן שאני אקח עו"ד מומחה לעניין, אך לפני שאני נכנס להרפתקאה רציתי לשמוע את דעת הפורום בנושא.
מה הייתם מייעצים לי לעשות?
על מה כדאי להקפיד בחוזה הרכישה?
תודה
האם כדאי לרכוש דירה שבעליה מכוח ירושה טרם נרשמו?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
13/04/15
אסף שלום,
מניסיוני, רצוי שלא לחתום על חוזה לרכישת הדירה בטרם יוסדר הרישום על שם היורשים.
לעיתים, כאשר מגישים בקשה לקבלת צו ירושה או לרישום צוואה עלולות לעלות התנגדויות שונות לרישום וכן לעיתים יש צורך בקבלת אישור בית משפט לרישום על שם יורש, והדבר עלול לעכב מאוד ואולי אף למנוע בכלל את הרישום על שם היורשים.
לטעמי, עדיף שלא לסמוך על אמירות כגון אלה של בנו של בעל הדירה המנוח ולבצע בדיקות מעמיקות לגבי הבעלים של הנכס בטרם חתימה על הסכם.
קח בחשבון, שרבים יעדיפו לרכוש את הדירה כשהרישום שלה מוסדר, כך שככל הנראה לא "תפספס" את המכר.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
מניסיוני, רצוי שלא לחתום על חוזה לרכישת הדירה בטרם יוסדר הרישום על שם היורשים.
לעיתים, כאשר מגישים בקשה לקבלת צו ירושה או לרישום צוואה עלולות לעלות התנגדויות שונות לרישום וכן לעיתים יש צורך בקבלת אישור בית משפט לרישום על שם יורש, והדבר עלול לעכב מאוד ואולי אף למנוע בכלל את הרישום על שם היורשים.
לטעמי, עדיף שלא לסמוך על אמירות כגון אלה של בנו של בעל הדירה המנוח ולבצע בדיקות מעמיקות לגבי הבעלים של הנכס בטרם חתימה על הסכם.
קח בחשבון, שרבים יעדיפו לרכוש את הדירה כשהרישום שלה מוסדר, כך שככל הנראה לא "תפספס" את המכר.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו
ערן
12/04/15
ברצוני לתבוע את החברה הקבלנית שממנה רכשתי דירה בשנת 2003 על כך שעדיין לא ביצעה עבורה רישום בטאבו (רישום ביית משותף). אני שילמתי כבר לפני שנתיים לעו"ד הקבלן את מלוא הוצאות הרישום.אני מעוניין לתבוע את הסכום המרבי שניתן בתביעות קטנות , ללא הוכחת נזק , שיהווה עונש לחברה . בחוזה הרכישה הקבלן דאג לכתוב במפורש שהוא אינו מתחייב לבצע את הרישום בטווח זמן מוגדר . האם יש סיכוי לתביעה ? מדובר ב 12 שנה של עיכוב ברישום. האם אני יכול להגיש את התביעה בעיר מגורי ת"א , על אף שהדירה והקבלן נמצאים בב"ש ?
תוך כמה זמן קבלן צריך לרשום בית משותף?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
15/04/15
ערן שלום,
ראה תשובה לשאלתך לעיל מיום 15.4.15
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ראה תשובה לשאלתך לעיל מיום 15.4.15
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ברור מידע
דותן
12/04/15
האם אפשר לדעת על נכס/דירות/מגרשים שבבעלות אדם שנפטר?
אין לי כתובת מדויקת ואין לי גוש וחלקה
יש לי רק מספר תעודת זהות
אין לי כתובת מדויקת ואין לי גוש וחלקה
יש לי רק מספר תעודת זהות
האם ניתן לאתר נכסים של נפטר לפני מספר זיהוי?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
15/04/15
דותן שלום,
לצערי לא ניתן לאתר כסים של אדם רק על פי מספר תעודת הזהות שלו.
נסה לבדוק האם הוגשה בקשה לקיום צוואה, או בקשה לקבלת צו ירושה. ככל הנראה בצווים אלו ניתן יהיה לראות פירוט נכסיו של הנפטר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לצערי לא ניתן לאתר כסים של אדם רק על פי מספר תעודת הזהות שלו.
נסה לבדוק האם הוגשה בקשה לקיום צוואה, או בקשה לקבלת צו ירושה. ככל הנראה בצווים אלו ניתן יהיה לראות פירוט נכסיו של הנפטר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביקורים בדירה לפני מסירת מפתח(מקבלן)
מרדכי
12/04/15
רכשתי דירה מקבלן ועכשיו , לפני מעמד מסירת מפתח דרשתי שאביא מהנדס בדיקות למציאת ליקויים וסיכמנו על מועד. ( לא יצא לי מעולם לבקר בה לפני-כן)למרות בקשותיי להגיע לפני המהנדס ע"מ לוודא שהדירה שטופה ונקיה מספיק ע"מ שהוא יוכל למצוא את מירב הליקויים בקלות , נתקלתי בסירוב. ( בטענה הדירה שטופה כבר ונקייה).כשהגענו לדירה מצאנו שהיא בכלל לא נקייה לרבות שיירי מלט על הרצפה ועוד... + ליקויים רביםביניהם "סימני רטיבות בבסיס הקירות בפרוזדור כתוצאה מנזילות אינסטלציה ו/או מחדירת מים מחדר רחיצה"ברצוני לבקר שוב בדירה השבוע ע"מ :1. לבדוק עוד מספר דברים שלא נבדקו בפעם הראשונה. ( לדוגמא , שקעי החשמל ) 2. בזמן שהגשם הסוער יורד בגג , זו ההזדמנות מצויינת בה אוכל לראות בקלות אם ישנה נזילה בגג קירות ( שמתי לב שהמהנדס לא בדק אילו ויזואלית את הגג שהיה נראה לי עם סימנים מוזרים...)האם הוא מחויב לאפשר לי להיכנס ?מה החיוב של הקבלן בנוגע לביקורים כאלו בדירה (בתאום) , לפני מסירת המפתח ?בתודה מראש מרדכי
ביקור בדירה לפני מסירת מפתח
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
12/04/15
שלום,
יש לבדוק את הסעיפים הרלוונטיים בהסכם המכר הנוגעים לביקורים בדירה לפני מסירת מפתח.
בעיקרון, אין מניעה לבקר בדירה, בתיאום מראש עם המוכר, יחד עם איש מקצוע מטעמך, על מנת לבדוק ליקויים בדירה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
יש לבדוק את הסעיפים הרלוונטיים בהסכם המכר הנוגעים לביקורים בדירה לפני מסירת מפתח.
בעיקרון, אין מניעה לבקר בדירה, בתיאום מראש עם המוכר, יחד עם איש מקצוע מטעמך, על מנת לבדוק ליקויים בדירה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיוב הצגת הדירה לקונים בתקופת השכחרות
מרדכי
12/04/15
שלום לכם,
לפני מספר חודשים חתמתי חוזה שכירות לתקופה של שנה וחצי.פתאום בעל הבית החליט שהוא מעוניין למכור את הדירה ומסר להם את הטלפון שלי כדי שאראה להם את הדירה.המון אנשים החלו להטריד אותי וזה נהיה כאב ראש.
להלן הסעיפים שבחוזה שממתייחסים לנושא :
8. המשכיר או בא כוחו יהא זכאי לבקר במושכר בכל עת שירצה, בתאום מראש עם השוכר, כדי שהמשכיר ו/או ב"כ יוכלו לבדוק ולוודא כי השוכר ממלא אחר כל התחייבויותיו על פי הסכם זה, ולרבות הצגת המושכר לשוכר אחר ו/או חלופי, לפי העניין.
9. מוסכם בין הצדדים, כי המשכיר יהא רשאי למכור את הדירה ו/או להמחות את זכויותיו בה, בכל עת שימצא לנכון, ולכל אדם שימצא לנכון, וגם לצורך זה יחול האמור בסעיף 8 לעיל.
למען הסר ספק מובהר בזאת, שאין באמור לעיל כדי לפגוע בזכות כלשהי של השוכר. ואף אם יימכר המושכר, בתוך תקופת השכירות ו/או כל תקופה מוארכת לאחר מכן, אם תהיה, זכותו של הקונה תהיה כפופה לזכות השוכר בנכס, אלא אם סוכם בין הצדדים להסכם זה אחרת, בכתב.
האם לפי הסעיפים האלו יש לי חובה להראות את הדירה לכל אדם שמעוניין אולי לקנותה ?מה חובותי בנידון ? מה זכויותי ?
אני יכול לדרוש מהמשכיר שאראה את הדירה רק לשעתיים ביום ה בשבוע אחת ל-3 שבועות ?
בתודה מראש.
מרדכי
לפני מספר חודשים חתמתי חוזה שכירות לתקופה של שנה וחצי.פתאום בעל הבית החליט שהוא מעוניין למכור את הדירה ומסר להם את הטלפון שלי כדי שאראה להם את הדירה.המון אנשים החלו להטריד אותי וזה נהיה כאב ראש.
להלן הסעיפים שבחוזה שממתייחסים לנושא :
8. המשכיר או בא כוחו יהא זכאי לבקר במושכר בכל עת שירצה, בתאום מראש עם השוכר, כדי שהמשכיר ו/או ב"כ יוכלו לבדוק ולוודא כי השוכר ממלא אחר כל התחייבויותיו על פי הסכם זה, ולרבות הצגת המושכר לשוכר אחר ו/או חלופי, לפי העניין.
9. מוסכם בין הצדדים, כי המשכיר יהא רשאי למכור את הדירה ו/או להמחות את זכויותיו בה, בכל עת שימצא לנכון, ולכל אדם שימצא לנכון, וגם לצורך זה יחול האמור בסעיף 8 לעיל.
למען הסר ספק מובהר בזאת, שאין באמור לעיל כדי לפגוע בזכות כלשהי של השוכר. ואף אם יימכר המושכר, בתוך תקופת השכירות ו/או כל תקופה מוארכת לאחר מכן, אם תהיה, זכותו של הקונה תהיה כפופה לזכות השוכר בנכס, אלא אם סוכם בין הצדדים להסכם זה אחרת, בכתב.
האם לפי הסעיפים האלו יש לי חובה להראות את הדירה לכל אדם שמעוניין אולי לקנותה ?מה חובותי בנידון ? מה זכויותי ?
אני יכול לדרוש מהמשכיר שאראה את הדירה רק לשעתיים ביום ה בשבוע אחת ל-3 שבועות ?
בתודה מראש.
מרדכי
הצגת דירה בשכירות לקונים פוטנציאליים
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
12/04/15
שלום,
כמובן שסעיפים אלו אינם מקנים למשכיר את הזכות למנוע ממך מגורים סבירים בנכס.
אני מציעה שתדבר עם המשכיר ותמצאו יום בשבוע, בשעה מסוימת, שבו תוכל להראות את הדירה.
הייתי מבקשת כמובן שגם לא יפנה אליך טלפונים, אלא יתאם איתם בעצמו באותו היום והשעה הקבועה שתקבעו.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
כמובן שסעיפים אלו אינם מקנים למשכיר את הזכות למנוע ממך מגורים סבירים בנכס.
אני מציעה שתדבר עם המשכיר ותמצאו יום בשבוע, בשעה מסוימת, שבו תוכל להראות את הדירה.
הייתי מבקשת כמובן שגם לא יפנה אליך טלפונים, אלא יתאם איתם בעצמו באותו היום והשעה הקבועה שתקבעו.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם שיתוף
שירלי
12/04/15
לחמי יש מגרש בשטח של 750 מ"ר מתוך זה יש מבנה מגורים חלק מהמגרש שיך לבעלי,. בעלי ואני רוצים לבנות על המגרש של חמי מהון של מכירת דירה שלי שנרכשה לפני הנשואים מגרש הוא חלקה אחת ולא ניתן לרשום אותה על שמי ועל שם בעלי כיוון שזה דורש הליך של חלוקה והוצאות רבות איך אוכל מגן את עצמי שאת כל הוני אני משקיע במגרש שהוא לא על שמי ולא על שם בעלי.
תודה על תשובתך
תודה על תשובתך
הסכם שיתוף
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
12/04/15
שלום,
שאלתך לא כל כך ברורה לי.
למה הכוונה שחלק מהמגרש שייך לבעלך? האם חלק מהמגרש רשום על שם בעלך?
ככל שכן ושחמך ובעלך הם בעלים במושע בחלקה, ביחסים ביניהם ניתן לערוך הסכם שיתוף שיגדיר את החלוקה במגרש בין שניהם.
בנוגע ליחסים בינך לבין בעלך, באפשרותכם לחתום על הסכם ממון שיסדיר את החלקים בניכם בנכס שיבנה על המגרש.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
שאלתך לא כל כך ברורה לי.
למה הכוונה שחלק מהמגרש שייך לבעלך? האם חלק מהמגרש רשום על שם בעלך?
ככל שכן ושחמך ובעלך הם בעלים במושע בחלקה, ביחסים ביניהם ניתן לערוך הסכם שיתוף שיגדיר את החלוקה במגרש בין שניהם.
בנוגע ליחסים בינך לבין בעלך, באפשרותכם לחתום על הסכם ממון שיסדיר את החלקים בניכם בנכס שיבנה על המגרש.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת אשור מס רכישה
ארז
12/04/15
במידה והיתה ברשותי דירה ורכשתי דירה נוספת. על מנת שבדירה החדשה אוכל להנות ממדרגות מס של "דירה יחידה" התחייבתי למכור את הדירה הישנה תוך 24 חודש... מכרתי את הדירה הישנה ואף דיווחתי לגביה למס שבח,
כעת אני מעונין לקבל את אשור מס הרכישה בקשר לדירה החדשה, שהרי עד עכשיו השומה היתה "מוקפאת".
כיצד יש לעדכן את מיסוי מקרקעין כי מכרתי את הדירה הישנה?? האם מספיק שהגשתי משח על הדירה הישנה ואז ממילא מיסוי מקרקעין ישחררו לי אוטומטית את מס הרכישה של הדירה החדשה? יש טופס ספציפי למקרה שכזה?
כעת אני מעונין לקבל את אשור מס הרכישה בקשר לדירה החדשה, שהרי עד עכשיו השומה היתה "מוקפאת".
כיצד יש לעדכן את מיסוי מקרקעין כי מכרתי את הדירה הישנה?? האם מספיק שהגשתי משח על הדירה הישנה ואז ממילא מיסוי מקרקעין ישחררו לי אוטומטית את מס הרכישה של הדירה החדשה? יש טופס ספציפי למקרה שכזה?
שחרור שומת מס רכישה "מוקפאת"
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
12/04/15
שלום,
השומה המוקפאת לא משוחררת אוטומטית.
יש להודיע למפקח בתיק השומה על מכירת הדירה ולבקש להנפיק אישור מיסים.
אנא פנה לעורך הדין שלך שביצע את העסקה על מנת להגיש מסמך מתאים למיסוי מקרקעין.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
השומה המוקפאת לא משוחררת אוטומטית.
יש להודיע למפקח בתיק השומה על מכירת הדירה ולבקש להנפיק אישור מיסים.
אנא פנה לעורך הדין שלך שביצע את העסקה על מנת להגיש מסמך מתאים למיסוי מקרקעין.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
מריה
12/04/15
שלום רב,
אם ברשותי מגרש שמיועד לבניה ואני מעוניינת לרכוש דירת מגורים, האם אני אצטרך לשלם מס רכישה?
אם ברשותי מגרש שמיועד לבניה ואני מעוניינת לרכוש דירת מגורים, האם אני אצטרך לשלם מס רכישה?
מס רכישה כבעלים של מגרש נוסף
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
12/04/15
שלום,
מדרגות מס רכישה מופחתות ניתנות עבור רכישת דירה ראשונה, כלומר עבור מי שאין עבורו דירת מגורים מזכה.
סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), מגדיר מהי "דירת מגורים" לצורכי מס רכישה:"דירת מגורים"- דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה.
מגרש, ללא הסכם בנייה שבו קיימת התחייבות לסיים את הבנייה, אינו נחשב לדירת מגורים.
מדרגות מס רכישה מופחתות ניתנות עבור רכישת דירה ראשונה, כלומר עבור מי שאין עבורו דירת מגורים מזכה.
סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), מגדיר מהי "דירת מגורים" לצורכי מס רכישה:"דירת מגורים"- דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה.
מגרש, ללא הסכם בנייה שבו קיימת התחייבות לסיים את הבנייה, אינו נחשב לדירת מגורים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה ללא היתר
נטלי
12/04/15
אנחנו רוצים לקנות בית פרטי. המוכרים ישר אמרו שכל קומה שנייה + תוספות בנייה רבות בקומה הראשונה, בנויות ללא יתר.למעשה כל התוספות, כולל הקומה השנייה נבנו לפני יותר מ 20 שנה וכך זה הייה עד היום.כאשר התחילו המגעים למכירת הבית, התברר שבעיריה קיים היתר ישן לבית קטן בגודל של 60 מ"ר כאשר הבית היום בנוי כ200 מ"ר.
דבר נוסף שחשוב להדגיש, הוא שכל הקומה השנייה בנויה בשיטת בנייה קלה. מעבר לזה אין חריגות של מטרים עודפים או חריגה מקווי בניין המותרים.רציתי לדעת מה יכולות להיות ההשלכות של לקנות כזה בית. המוכרים אומנם הסכימו לרדת במחיר אבל עדיין לא ברור לי עד כמה זה יכול להיות מסובך להוציא היתר על משהו שנבנה ללא היתר ובשיטת הבנייה הקלה?
מה הסיכון בקניית בית כזה עם חריגות?
האם לאחר השלמת העסקה, יכול להגיע אלינו פקח ולהוציא צו הריסה לכל מה שבנוי ללא היתר?
האם יש התיישנות שיכולה למנוע הריסה?
האם אני צפויה לקנסות במידה והדבר יתגלה ולאיזה גובה הם עלולים להגיע?
אודה אם משהו שמבין יוכל להסביר את כל האופציות ומה עלינו לעשות.
דבר נוסף שחשוב להדגיש, הוא שכל הקומה השנייה בנויה בשיטת בנייה קלה. מעבר לזה אין חריגות של מטרים עודפים או חריגה מקווי בניין המותרים.רציתי לדעת מה יכולות להיות ההשלכות של לקנות כזה בית. המוכרים אומנם הסכימו לרדת במחיר אבל עדיין לא ברור לי עד כמה זה יכול להיות מסובך להוציא היתר על משהו שנבנה ללא היתר ובשיטת הבנייה הקלה?
מה הסיכון בקניית בית כזה עם חריגות?
האם לאחר השלמת העסקה, יכול להגיע אלינו פקח ולהוציא צו הריסה לכל מה שבנוי ללא היתר?
האם יש התיישנות שיכולה למנוע הריסה?
האם אני צפויה לקנסות במידה והדבר יתגלה ולאיזה גובה הם עלולים להגיע?
אודה אם משהו שמבין יוכל להסביר את כל האופציות ומה עלינו לעשות.
רכישת נכס ללא היתר בנייה כדין
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
12/04/15
שלום,
מעבר לעניין הבטיחותי הבעייתי שברכישת נכס שנבנה ללא היתר, מדובר בעבירה פלילית.
הרוכשים נכנסים בנעלי המוכרים לעניין זה וחשופים להגשת כתב אישום נגדם על שימוש בנכס ללא היתר כדין, אשר טומן בחובו קנס ועל פי החוק קיים אף עונש מאסר (אם כי בפרקטיקה השימוש בו מינורי). בנוסף, וודאי שהעירייה יכולה ליתן סעד של צו הריסה למבנה, וייתכן שאף מסיבות ביטחוניות ולא רק עונשיות.
אינני יודעת מה הסיכוי להכשיר את הבנייה, שכן עניין זה תלוי בפרמטרים רבים ואני ממליצה לכם להתייעץ עם שמאי ומהנדס לצורך קבלת חוות דעת.
אין התיישנות על עבירות תכנון ובנייה, שכן מדובר ב"עבירה נמשכת". כל יום העבירה מתקיימת מחדש.
בנוסף, ייתכן שלא תקבלו מימון בנקאי, או שהמימון הבנקאי יהיה נמוך בהרבה, בשל החשיפה של הבנק.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
מעבר לעניין הבטיחותי הבעייתי שברכישת נכס שנבנה ללא היתר, מדובר בעבירה פלילית.
הרוכשים נכנסים בנעלי המוכרים לעניין זה וחשופים להגשת כתב אישום נגדם על שימוש בנכס ללא היתר כדין, אשר טומן בחובו קנס ועל פי החוק קיים אף עונש מאסר (אם כי בפרקטיקה השימוש בו מינורי). בנוסף, וודאי שהעירייה יכולה ליתן סעד של צו הריסה למבנה, וייתכן שאף מסיבות ביטחוניות ולא רק עונשיות.
אינני יודעת מה הסיכוי להכשיר את הבנייה, שכן עניין זה תלוי בפרמטרים רבים ואני ממליצה לכם להתייעץ עם שמאי ומהנדס לצורך קבלת חוות דעת.
אין התיישנות על עבירות תכנון ובנייה, שכן מדובר ב"עבירה נמשכת". כל יום העבירה מתקיימת מחדש.
בנוסף, ייתכן שלא תקבלו מימון בנקאי, או שהמימון הבנקאי יהיה נמוך בהרבה, בשל החשיפה של הבנק.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוז מימון מהבנק ומיסוי
אלה
12/04/15
לאיזה אחוז מימון מהבנק אני זכאית כאשר אני קונה דירה רק על שמי ואם לבעלי כבר יש דירה על שמו ולי הייתה דירה שנמכרה לפני שנה? יש לנו הסכם ממון שבטיח שכל רכוש שרשום על אחד מאיתנו נשאר רק שלו.
האם המיסוי על קניית הדירה יהיה עבורי כמו בקניית דירה ראשונה?
האם המיסוי על קניית הדירה יהיה עבורי כמו בקניית דירה ראשונה?
מיסוי דירה שנייה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
12/04/15
שלום,
לגבי המימון- מדובר בשאלה שעלייך להפנות לבנקים למשכנתאות.
לעניין המיסוי- אין רלוונטיות האם הדירה רשומה רק על שמך או על שם שניכם, שכן שניכם תא משפחתי אחד.
ככל שבעלך רכש דירה לפני הנישואין, הדירה תמוסה מחצית לפי דירה יחידה ומחצית לפי דירה שאינה יחידה.
ככל שבעלך רכש דירה בתקופת הנישואין, הדירה תמוסה לפי דירה שאינה דירה יחידה, במלואה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
לגבי המימון- מדובר בשאלה שעלייך להפנות לבנקים למשכנתאות.
לעניין המיסוי- אין רלוונטיות האם הדירה רשומה רק על שמך או על שם שניכם, שכן שניכם תא משפחתי אחד.
ככל שבעלך רכש דירה לפני הנישואין, הדירה תמוסה מחצית לפי דירה יחידה ומחצית לפי דירה שאינה יחידה.
ככל שבעלך רכש דירה בתקופת הנישואין, הדירה תמוסה לפי דירה שאינה דירה יחידה, במלואה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סעיף תמוה בחוזה לדירה, אופציה לתוספת קומות בבניין
ערן
11/04/15
שלום רב,
בחוזה שקיבלנו לפני קניית דירה מופיע באחד הסעיפים במסמך:
"הקונה מצהיר ומאשר בזה כי הודע לו שהחברה עשויה להגיש לועדות לתכנון ולבניה בקשות לתיקון או לשינוי תכנית המתאר והתכניות, *** לרבות לצורך תוספת קומות או תוספת דירות *** או הגדלת אחוזי בניה, מבלי לשנות את מיקום הדירה בבנין ואת שטחה. כי הוא מסכים לכך מראש, וכי יהיה מנוע ומושתק מלהתערב או מלהתנגד לכל שינוי או תיקון תכנית מתאר כאמור, וזאת, כתנאי מוקדם להסכמת החברה להתקשר עמו בהסכם זה, וכי אין לו, ולא תהיה לו, כל טענה או דרישה או תביעה כנגד החברה בקשר לכל האמור לעיל"
האם זה הגיוני ? האם הסעיף מקובל בהסכמים מסוג כזה ? הרי זה בעצם אומר כי משפחה שרצתה לגור בדירה עליונה ללא שכנים מעליה, יכולה למצוא את עצמה יום אחד במצב בו נבנות עוד 2-3 קומות מעל הדירה שלהם.
האם שווה לוותר על חתימת הסכם לקניית דירה בגלל סעיף כזה ? האם יש סיכוי שהקבלן שבונה את הבניין יהיו מוכן למחוק את הסעיף מהחוזה ? האם יש טעם ללחוץ בעניין ?
תודה מראש.
בחוזה שקיבלנו לפני קניית דירה מופיע באחד הסעיפים במסמך:
"הקונה מצהיר ומאשר בזה כי הודע לו שהחברה עשויה להגיש לועדות לתכנון ולבניה בקשות לתיקון או לשינוי תכנית המתאר והתכניות, *** לרבות לצורך תוספת קומות או תוספת דירות *** או הגדלת אחוזי בניה, מבלי לשנות את מיקום הדירה בבנין ואת שטחה. כי הוא מסכים לכך מראש, וכי יהיה מנוע ומושתק מלהתערב או מלהתנגד לכל שינוי או תיקון תכנית מתאר כאמור, וזאת, כתנאי מוקדם להסכמת החברה להתקשר עמו בהסכם זה, וכי אין לו, ולא תהיה לו, כל טענה או דרישה או תביעה כנגד החברה בקשר לכל האמור לעיל"
האם זה הגיוני ? האם הסעיף מקובל בהסכמים מסוג כזה ? הרי זה בעצם אומר כי משפחה שרצתה לגור בדירה עליונה ללא שכנים מעליה, יכולה למצוא את עצמה יום אחד במצב בו נבנות עוד 2-3 קומות מעל הדירה שלהם.
האם שווה לוותר על חתימת הסכם לקניית דירה בגלל סעיף כזה ? האם יש סיכוי שהקבלן שבונה את הבניין יהיו מוכן למחוק את הסעיף מהחוזה ? האם יש טעם ללחוץ בעניין ?
תודה מראש.
הסכם רכישה מקבלן- שינוי תוכנית מתאר והוספת קומות
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
12/04/15
שלום,
ככלל, מדובר בסעיף סטנדרטי בהסכמי קבלן.
יחד עם זאת, ישנם הסכמים שמחריגים בנייה של קומות נוספות על הגג.
לפני ההחלטה האם לוותר על רכישת דירת גג, שקיימת חשיפה שלא תהיה דירת גג, אני מציעה לך לפנות לעירייה על מנת לבדוק האם בכלל קיימת היתכנות לשינוי תוכנית מתאר
ולקבלת זכויות בנייה על הגג.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
ככלל, מדובר בסעיף סטנדרטי בהסכמי קבלן.
יחד עם זאת, ישנם הסכמים שמחריגים בנייה של קומות נוספות על הגג.
לפני ההחלטה האם לוותר על רכישת דירת גג, שקיימת חשיפה שלא תהיה דירת גג, אני מציעה לך לפנות לעירייה על מנת לבדוק האם בכלל קיימת היתכנות לשינוי תוכנית מתאר
ולקבלת זכויות בנייה על הגג.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
אבי
11/04/15
קניתי דירה וביצעתי שינויים בדירה. חתמתי על הסכם עם חברת הבנייה כי השינויים יאחרו את מסירת דירתי ב 10 ימי עבודה.מהו יום עבודה על פי החוק?האם חול המועד פסח נחשב יום עבודה?האם יום שישי נחשב יום עבודה?
ימי עבודה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
12/04/15
שלום,
חגים, מועדים (יהודיים ולא יהודיים), וכן שישי- שבת אינם נחשבים ימי עבודה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
חגים, מועדים (יהודיים ולא יהודיים), וכן שישי- שבת אינם נחשבים ימי עבודה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממס שבח בדירת מגורים מזכה בשנת 2010
לוי
10/04/15
האם מי שמכר דירת מגורים מזכה בשנת 2010 וקיבל פטור ממס שבח, יכול היה לקבל את הפטור אם השאיר בידו חניה שהיתה צמודה לדירה.
נאמר לי פעם שפטור יינתן רק אם המוכר מכר את כל שכויותיו בדירה ולא שייר לעצמו חלק ממנה ......
האם זה תופס לשנת 2010 ?
נאמר לי פעם שפטור יינתן רק אם המוכר מכר את כל שכויותיו בדירה ולא שייר לעצמו חלק ממנה ......
האם זה תופס לשנת 2010 ?
פטור ממס שבח בשנת 2010
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
12/04/15
שלום,
אינני מבינה את שאלתך, וכן לא ברורה לי הרלוונטיות שלה.
בשנת 2010 היו מספר פטורים ממס שבח.
אני אשמח אם תוכל לדייק ולומר באיזה פטור נעשה שימוש (דירה יחידה, פטור אחת ל- 4 שנים, הוראת שעה).
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אינני מבינה את שאלתך, וכן לא ברורה לי הרלוונטיות שלה.
בשנת 2010 היו מספר פטורים ממס שבח.
אני אשמח אם תוכל לדייק ולומר באיזה פטור נעשה שימוש (דירה יחידה, פטור אחת ל- 4 שנים, הוראת שעה).
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת חניה צמודה
זאב
10/04/15
ברצוני לרכוש חניה הצמודה לדירה אחרת בבניין.
הדירה לה צמודה כיום החניה, יש לה משכנתא.
האם ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו על רכישת החניה לטובתי , במידה והבנק לא יהיה מוכן לשחרר את החניה מהמשכנתא ?
שווי הדירה הוא פי 3 מגובה המשכנתא.
הדירה לה צמודה כיום החניה, יש לה משכנתא.
האם ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו על רכישת החניה לטובתי , במידה והבנק לא יהיה מוכן לשחרר את החניה מהמשכנתא ?
שווי הדירה הוא פי 3 מגובה המשכנתא.
רכישת חנייה של שכן בבניין
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
12/04/15
שלום,
רכישת חנייה היא כרכישת נכס מקרקעין לכל דבר ועניין. יש להכין הסכם מכר ולדווח על העסקה לרשות המיסים (לרבות תשלומי מס שבח ומס רכישה).
לא ניתן לרשום הערת אזהרה על חלק מתת חלקה.
לפני ביצוע עסקת הרכישה אני מציעה לקבל הסכמה עקרונית מהבנק (מה שלא נראה לי בעייתי בנסיבות אלה), וכן לקבל הסכמת בעלי הדירות האחרות בבניין לתיקון צו הבית המשותף, כך שהחנייה תוצמד לדירתך.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
רכישת חנייה היא כרכישת נכס מקרקעין לכל דבר ועניין. יש להכין הסכם מכר ולדווח על העסקה לרשות המיסים (לרבות תשלומי מס שבח ומס רכישה).
לא ניתן לרשום הערת אזהרה על חלק מתת חלקה.
לפני ביצוע עסקת הרכישה אני מציעה לקבל הסכמה עקרונית מהבנק (מה שלא נראה לי בעייתי בנסיבות אלה), וכן לקבל הסכמת בעלי הדירות האחרות בבניין לתיקון צו הבית המשותף, כך שהחנייה תוצמד לדירתך.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ישנו חוק התיישנות על פלישה לשטח פרטי?
Adi
09/04/15
לאחרונה גילינו כי השכן פלש לשטח הפרטי שלנו לאחר מדידות ע״י מודד התברר כי השכן פלש לשטח של כ 300 מ״ר.
גלינו זאת לאחר שבוצעו מדידות לצורך טאבו לאחרונה בישוב.
איפה אני עומד במצב שכזה?
גלינו זאת לאחר שבוצעו מדידות לצורך טאבו לאחרונה בישוב.
איפה אני עומד במצב שכזה?
כדי לשעת אם יש התיישנות - ציין את מועד הפלישה
איגור
10/04/15
היטל שבחה
דוד
09/04/15
אני עומד למכור דירה בבית משותך ישן נבנה בשנת 1975 . הקונה מבקש אישור של עיריית ראשל"צ שאין לי חוב לעירייה בגין היטל השבחה.
2 שאלות 1-האם העירייה נוהגת לתת אישור כזה ?
והאם דרישה להמצאת אישור שאין חוב להיטל השבחה לבית משותך ישן מקובל
אנא את עזרתכם
2 שאלות 1-האם העירייה נוהגת לתת אישור כזה ?
והאם דרישה להמצאת אישור שאין חוב להיטל השבחה לבית משותך ישן מקובל
אנא את עזרתכם
חיוב בהיטל השבחה
א.א
09/04/15
שלום,
ככל וישנה חבות בהיטל השבחה בגין מכירת הדירה היא תחול על המוכר.
עד למסירת החזקה בנכס המוכר מתחייב להמציא לקונה אישור כי אין כל חובות הרובצות על הנכס לרבות חבות בהיטל השבחה.
לאחר חתימה על ההסכם יש לפנות בצורה מסודרת לעירייה לצורך הנפקת אישור עירייה לטאבו.
המדובר בדרישה הכרחית שהיא חלק בלתי נפרד מהסכמי מכר.
חג שמח
אדם
ככל וישנה חבות בהיטל השבחה בגין מכירת הדירה היא תחול על המוכר.
עד למסירת החזקה בנכס המוכר מתחייב להמציא לקונה אישור כי אין כל חובות הרובצות על הנכס לרבות חבות בהיטל השבחה.
לאחר חתימה על ההסכם יש לפנות בצורה מסודרת לעירייה לצורך הנפקת אישור עירייה לטאבו.
המדובר בדרישה הכרחית שהיא חלק בלתי נפרד מהסכמי מכר.
חג שמח
אדם
אישור עירייה לטאבו
עו"ד יפית יוחפז
15/04/15
שלום,
אחד המסמכים לצורך העברת הבעלות מהמוכר לקונה הינה אישור עירייה שמעיד שאין חובות ארנונה והיטל השבחה.
אישור זה צריך להיות מועבר לידי הקונה ביום מסירת החזקה בנכס.
בדרך כלל מקובל בהסכמי מכר כי כל היטל השבחה שחל, אם חל, עד למועד חתימת ההסכם, חל על המוכר וממועד חתימת ההסכם ואילך- חל על הקונה.
לעיתים, ולפני חתימת ההסכם, הקונה מבקש לדעת אם יש חובות, וכן אני ממליצה גם לך לבדוק עניין זה בעירייה כדי שלא "תופתע" לאחר חתימת ההסכם אם חל חוב להיטל השבחה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אחד המסמכים לצורך העברת הבעלות מהמוכר לקונה הינה אישור עירייה שמעיד שאין חובות ארנונה והיטל השבחה.
אישור זה צריך להיות מועבר לידי הקונה ביום מסירת החזקה בנכס.
בדרך כלל מקובל בהסכמי מכר כי כל היטל השבחה שחל, אם חל, עד למועד חתימת ההסכם, חל על המוכר וממועד חתימת ההסכם ואילך- חל על הקונה.
לעיתים, ולפני חתימת ההסכם, הקונה מבקש לדעת אם יש חובות, וכן אני ממליצה גם לך לבדוק עניין זה בעירייה כדי שלא "תופתע" לאחר חתימת ההסכם אם חל חוב להיטל השבחה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
רישום בעלות בטאבו
אשר
08/04/15
לאימי יש דירה בשווי 600K ש"ח נקייה מחובות, כיוון שהיא כבר קרובה לגיל פנסיה וההכנסות שלה מאוד נמוכות לא נראה לי שהבנק יאשר לה לקחת משכנתא, מה הדרך המומלצת שאוכל אני לקחת ולשלם את המשכנתא על חשבון הנכס שלה? האם אני צריך "להרשם" גם בעלים של הדירה שלה ובכך להיות זה שלוקח את המשכנתא מהבנק? או אולי היא צריכה להעביר אותה על שמי "במתנה"? האם יחייבו אותי במס רכישה על הבית החדש בשווי 1130K ש"ח בגלל שיש ברשותי את הדירה של אימי?
הלוואה המובטחת במשכנתא
א.א.
09/04/15
שלום,
ניתן לנטול הלוואה המובטחת במשכנתא באמצעות שעבוד נכס של אחר.
אני ממליץ לך לפנות לבנק.
ניתן לנטול הלוואה המובטחת במשכנתא באמצעות שעבוד נכס של אחר.
אני ממליץ לך לפנות לבנק.
הצטרפות חייב נוסף שאינו הבעלים למשכנתא
עו"ד יפית יוחפז
15/04/15
שלום,
אכן, ניתן לפנות לבנק על מנת לבחון אפשרות של שיעבוד נכס אחר או מתן ערבות לאימך.
בנוגע להעברה ללא תמורה- מס רכישה בהעברה ללא תמורה מאם לבנה הינו 1/3 ממס רכישה בעסקת מכר "רגילה".
ככל שאין בבעלותך דירה נוספת, מס הרכישה יהיה 0.
ככל שיש בכוונתך לרכוש דירה נוספת, בשווי גבוה יותר, אני ממליצה לך קודם לרכוש את הדירה הנוספת (שהיא תהיה הדירה היחידה), ועליה לא יהיה לך מס רכישה, ורק לאחר מכן להעביר ללא תמורה את הדירה/ מחצית הדירה של אימך אליך, ולהנות ממס רכישה מופחת.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אכן, ניתן לפנות לבנק על מנת לבחון אפשרות של שיעבוד נכס אחר או מתן ערבות לאימך.
בנוגע להעברה ללא תמורה- מס רכישה בהעברה ללא תמורה מאם לבנה הינו 1/3 ממס רכישה בעסקת מכר "רגילה".
ככל שאין בבעלותך דירה נוספת, מס הרכישה יהיה 0.
ככל שיש בכוונתך לרכוש דירה נוספת, בשווי גבוה יותר, אני ממליצה לך קודם לרכוש את הדירה הנוספת (שהיא תהיה הדירה היחידה), ועליה לא יהיה לך מס רכישה, ורק לאחר מכן להעביר ללא תמורה את הדירה/ מחצית הדירה של אימך אליך, ולהנות ממס רכישה מופחת.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
