פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
קומה ראשונה
רונה
11/04/16
שלום רב,
אחותי עומדת בפני רכישת דירה בבניין ותיק. הדירה ממוקמת בקומה הראשונה בבניין בן 7 קומות וגודל 100 מר לערך וניתן לראות ממנה חלק מהים. בטאבו גודלה של הדירה הוא 85 מר.
האיזור בו ממוקמת הדירה נחשב לאיזור טוב מאוד בעיר המגורים.
ברצוני לדעת האם זה נורא לרכוש דירה בקומה ראשונה (אין שום חנויות או מרכז מסחרי) השוכרים שנמצאים בדירה אמרו שהייתה להם פריצה לבית וגם לרכב (יש חניה בטאבו)
מה החסרונות בקומה ראשונה ומהן היתרונות?? האם עשויה להיות לה בעיה במחירתה?
אודה לתשובתכם
רונה
אחותי עומדת בפני רכישת דירה בבניין ותיק. הדירה ממוקמת בקומה הראשונה בבניין בן 7 קומות וגודל 100 מר לערך וניתן לראות ממנה חלק מהים. בטאבו גודלה של הדירה הוא 85 מר.
האיזור בו ממוקמת הדירה נחשב לאיזור טוב מאוד בעיר המגורים.
ברצוני לדעת האם זה נורא לרכוש דירה בקומה ראשונה (אין שום חנויות או מרכז מסחרי) השוכרים שנמצאים בדירה אמרו שהייתה להם פריצה לבית וגם לרכב (יש חניה בטאבו)
מה החסרונות בקומה ראשונה ומהן היתרונות?? האם עשויה להיות לה בעיה במחירתה?
אודה לתשובתכם
רונה
קומה ראשונה
רקפת שפיים, עו"ד
12/04/16
שלום רונה,
בחירת קומה היא העדפה אישית. יתרון לאחד יכול להיות חסרון עבור האחר. אני מציעה להגיע לאזור מס' פעמים בשעות שונות, לשוחח עם השכנים, לוודא האם הדירה מעל שטחי חניה, חדרי אשפה וכו'.
בהצלחה,
רקפת
בחירת קומה היא העדפה אישית. יתרון לאחד יכול להיות חסרון עבור האחר. אני מציעה להגיע לאזור מס' פעמים בשעות שונות, לשוחח עם השכנים, לוודא האם הדירה מעל שטחי חניה, חדרי אשפה וכו'.
בהצלחה,
רקפת
עצה לשכן בבית משותף
ברנרד שוורץ
11/04/16
תאור מצב:
חצר של בית משותף.
מי שהיה ועד הבית פרש בגיל מעל תשעים ולא התקיימה אספה מסודרת לבחירת ממלא מקומו.
לפיכך 1) הופסק טיפול של גנן מדי חודש בחודשו וצמחו צמחי בר בקדמת הבית ומאחוריו.
לפיכך 2) שכן צעיר וחדש (אחרון המצטרפים) עשה דין לעצמו ומינה את עצמו לוועד בית.
לפיכך 3) אותו שכן רוצה להזמין גנן לבצע ניכוש וניקוי, בלא שנעשתה אספת דיירים ובלא שנבחנו הצעות מחיר חלופיות.
שאלה:
האם ניתן לעכב את התשלום של חלק יחסי של אחד השכנים כמנוף לשכנוע/כפיה על השכן האוסף לבצע תיקון מצב שנוצר עקב התנכלותו לשכן מבוגר ("אזרח ותיק") שגר בדירה שמעליו?
מעשה שהיה כך היה: השכן הצעיר, שמנהל גרילה נגד המבוגר החליט על דעת עצמו להשאיר את פתח העלייה לגג ללא המכסה הקבוע, אותו הסיט לצד. המכסה כבד והקשיש אינו מסוגל להחזירו. יתרה מזאת, בכל הפעמים שהמכסה הוחזר למקומו על דיד צד ג' שב הצעיר ופתח אותו. כעת המכסה פתוח בגשם ובשרב כבר חמישה חודשים ברציפות.
האם יש רשות חוקית לבוא לשכן ולומר לו "אינני משלם עד שתחזיר למקומו את המכסה ותשאיר את הפתח סגור" ?
חצר של בית משותף.
מי שהיה ועד הבית פרש בגיל מעל תשעים ולא התקיימה אספה מסודרת לבחירת ממלא מקומו.
לפיכך 1) הופסק טיפול של גנן מדי חודש בחודשו וצמחו צמחי בר בקדמת הבית ומאחוריו.
לפיכך 2) שכן צעיר וחדש (אחרון המצטרפים) עשה דין לעצמו ומינה את עצמו לוועד בית.
לפיכך 3) אותו שכן רוצה להזמין גנן לבצע ניכוש וניקוי, בלא שנעשתה אספת דיירים ובלא שנבחנו הצעות מחיר חלופיות.
שאלה:
האם ניתן לעכב את התשלום של חלק יחסי של אחד השכנים כמנוף לשכנוע/כפיה על השכן האוסף לבצע תיקון מצב שנוצר עקב התנכלותו לשכן מבוגר ("אזרח ותיק") שגר בדירה שמעליו?
מעשה שהיה כך היה: השכן הצעיר, שמנהל גרילה נגד המבוגר החליט על דעת עצמו להשאיר את פתח העלייה לגג ללא המכסה הקבוע, אותו הסיט לצד. המכסה כבד והקשיש אינו מסוגל להחזירו. יתרה מזאת, בכל הפעמים שהמכסה הוחזר למקומו על דיד צד ג' שב הצעיר ופתח אותו. כעת המכסה פתוח בגשם ובשרב כבר חמישה חודשים ברציפות.
האם יש רשות חוקית לבוא לשכן ולומר לו "אינני משלם עד שתחזיר למקומו את המכסה ותשאיר את הפתח סגור" ?
סכסוך שכנים
רקפת שפיים, עו"ד
12/04/16
שלום ברנרד,
נראה שיש כאן מס' סוגיות שנוייות במחלוקת. האחת נוגעת לנושא אחזקת הבית המשןותף והשניה סכסוך שנים אולי על רקע אישי?
אני מציעה שהצד הרואה עצמו נפגע יפנה לגורמים מקצועיים שיסייעו לו. למשל, האגודה לתרבות הדיור, לשכות שי"ל המסייעות בהתנדבות. גורמים אלו יוכלו לתת לו כלים פרטניים להתמודדות בסיטואציה שנוצרה בבניין.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
נראה שיש כאן מס' סוגיות שנוייות במחלוקת. האחת נוגעת לנושא אחזקת הבית המשןותף והשניה סכסוך שנים אולי על רקע אישי?
אני מציעה שהצד הרואה עצמו נפגע יפנה לגורמים מקצועיים שיסייעו לו. למשל, האגודה לתרבות הדיור, לשכות שי"ל המסייעות בהתנדבות. גורמים אלו יוכלו לתת לו כלים פרטניים להתמודדות בסיטואציה שנוצרה בבניין.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
בעל דירה לא מחזיר ערבויות לאחר יציאתי מהדירה
לירון
10/04/16
שלום רב,
לאחר יציאתי מהדירה, ביקשתי מבעל הנכס לבצע העברה של שם המחזיק בחשבון החשמל לשם הבעלים או השוכר החדש.
הוא לא עזה זאת ונצבר חוב בחשבון.
בנוסף, לא החזיר לי את הערבויות.
כבר עברו 4 חודשים. פניתי אליו מספר פעמים אך הוא מתעלם
מה ניתן לעשות ?
לאחר יציאתי מהדירה, ביקשתי מבעל הנכס לבצע העברה של שם המחזיק בחשבון החשמל לשם הבעלים או השוכר החדש.
הוא לא עזה זאת ונצבר חוב בחשבון.
בנוסף, לא החזיר לי את הערבויות.
כבר עברו 4 חודשים. פניתי אליו מספר פעמים אך הוא מתעלם
מה ניתן לעשות ?
החזרת ערבויות בחוזה שכירות
רקפת שפיים, עו"ד
12/04/16
שלום רב,
תחילה יש לוודא מה כתוב בחוזה לענין המועד להשבת הערבויות (היה וצוין).
היה ולא צוין יש לפעול באופן סביר. אני מציעה לשלוח לבעל הדירה מכתב רשמי, לצרף אליו אסמכתאות על תשלום החובות ולהודיע כי היה ולא תתקבל כל דרישה תוך שבועיים (למשל), תבטל את הערבויות באופן חד צדדי. יחד עם זאת, בטרם תפעל אני ממליצה לפנות לגורם מקצועי לקבלת ייעוץ משפטי מפורט. יש לבחון את כל נסיבות המקרה בטרם תקבל החלטה לגבי דרך הפעולה הנכון.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
תחילה יש לוודא מה כתוב בחוזה לענין המועד להשבת הערבויות (היה וצוין).
היה ולא צוין יש לפעול באופן סביר. אני מציעה לשלוח לבעל הדירה מכתב רשמי, לצרף אליו אסמכתאות על תשלום החובות ולהודיע כי היה ולא תתקבל כל דרישה תוך שבועיים (למשל), תבטל את הערבויות באופן חד צדדי. יחד עם זאת, בטרם תפעל אני ממליצה לפנות לגורם מקצועי לקבלת ייעוץ משפטי מפורט. יש לבחון את כל נסיבות המקרה בטרם תקבל החלטה לגבי דרך הפעולה הנכון.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
קניית דירה כאשר המוכר קנה מקבלן וטרם נכנס לדירה
אייל
09/04/16
שלום
אני מעוניין לרכוש דירה בפרוייקט שעתיד להסתיים ביולי 2017
את הדירה הציע למכירה קונה אשר רכש את הדירה מול הקבלן. אני מבין שהוא מעביר לי זכויות בלבד ולא אוכל להיות במקומו אל מול הקבלן עד אשר ייכנס לדירה.
השאלה שלי איך מבחינה משפטית עושים את זה והאם זה אפשרי בכלל
אני מעוניין לרכוש דירה בפרוייקט שעתיד להסתיים ביולי 2017
את הדירה הציע למכירה קונה אשר רכש את הדירה מול הקבלן. אני מבין שהוא מעביר לי זכויות בלבד ולא אוכל להיות במקומו אל מול הקבלן עד אשר ייכנס לדירה.
השאלה שלי איך מבחינה משפטית עושים את זה והאם זה אפשרי בכלל
רכישת דירה מרוכש דירה מקבלן
רקפת שפיים, עו"ד
14/04/16
אייל שלום,
יש לבחון היטב את ההסכם עם הקבלן ולהבין האם הוא מאפשר העברת זכויות טרם מסירת החזקה. בד"כ הדבר אינו אפשרי, בין היתר, מפאת סוגיית הסבת ערבויות של הבנק המלווה (ככל שמדובר בערבות בנקאית). היה והקבלן לא מאפשר זאת, לא ברור לי מה הזכויות שאתה רוכש (זכות עתידית?). אני מציעה להיוועץ עם עו"ד הבקיא בתחום בטרם נקיטת כל פעולה.
בהצלחה,
רקפת שפיים, עו"ד
יש לבחון היטב את ההסכם עם הקבלן ולהבין האם הוא מאפשר העברת זכויות טרם מסירת החזקה. בד"כ הדבר אינו אפשרי, בין היתר, מפאת סוגיית הסבת ערבויות של הבנק המלווה (ככל שמדובר בערבות בנקאית). היה והקבלן לא מאפשר זאת, לא ברור לי מה הזכויות שאתה רוכש (זכות עתידית?). אני מציעה להיוועץ עם עו"ד הבקיא בתחום בטרם נקיטת כל פעולה.
בהצלחה,
רקפת שפיים, עו"ד
מרפסת ופרגולה בבית וילה
מ.
09/04/16
הקמנו פרגולה לפני כ-6 שנים וכעת העיריה טוענת שמגיע לנו רק עד 1.2 מ' מגבול הבניה והפרגולה חורגת כיוון שהיא 3.5 מ' על 4.5 מ'. אני טוענת חוק התיישנות. כעת ישנה עוד מרפסת שסגרנו שהיתה כחוק רק רחבה. אך מכיוון שהמים של הגשמים ניקוו סמוך לקיר של הסלון נוצרה פיטריה. החלטנו לבנות קירות בגובה של 80 ס"מ והוספנו קירות של זכוכית ואלומיניום. כעת העיריה טוענת שזו חריגה ועלינו להרוס את המרפסת. היא הוקמה לפני כ- 14 שנה. אנחנו משלמים עליה ארנונות כבר כ- 10 שנים. גם על זה אני טוענת חוק ההתיישנות. מה אפשר לעשות כדי למנוע את הריסת שני המבנים? אנו גרים בוילה.
חריגת בנייה
רקפת שפיים, עו"ד
14/04/16
שלום רב,
תחילה אני מציעה להיוועץ עם שמאי/אדריכל על מנת לוודא את טענות העירייה בדבר החריגה.
אין קשר בין גביית הארנונה בגין השימוש שאתם עושים בחריגת הבנייה לבין הדרישה של העירייה לתיקון/הסרת אותה חריגה. היינו, העירייה רשאית לגבות ארנונה על רכיב זה גם אם במהלך השנים לא דרשה הסרתה, ואין בתשלומי הארנונה כדי להכשירה.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
תחילה אני מציעה להיוועץ עם שמאי/אדריכל על מנת לוודא את טענות העירייה בדבר החריגה.
אין קשר בין גביית הארנונה בגין השימוש שאתם עושים בחריגת הבנייה לבין הדרישה של העירייה לתיקון/הסרת אותה חריגה. היינו, העירייה רשאית לגבות ארנונה על רכיב זה גם אם במהלך השנים לא דרשה הסרתה, ואין בתשלומי הארנונה כדי להכשירה.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
קבלת משכנתא על נכס במושע
בחל
08/04/16
שלום.
אני עומד לפני קנייה של נכס אשר רשום ברשות מקרקעי ישראל כנכס במושע (יש שותפות בין 3 דיירים על כל הקרקע). לכן אין רישום פרטני של הנכס ברשות מקרקעי ישראל.
יש בין כל הדיירים הסכם שיתוף אשר הופקד במנהל מקרקעי ישראל ורק מחכים להליך של פרצלציה כדי לבצע רישום פרטני.
רציתי לדעת האם בנקים יסכימו לתת משכנתא עבור נכס שכזה?
אני עומד לפני קנייה של נכס אשר רשום ברשות מקרקעי ישראל כנכס במושע (יש שותפות בין 3 דיירים על כל הקרקע). לכן אין רישום פרטני של הנכס ברשות מקרקעי ישראל.
יש בין כל הדיירים הסכם שיתוף אשר הופקד במנהל מקרקעי ישראל ורק מחכים להליך של פרצלציה כדי לבצע רישום פרטני.
רציתי לדעת האם בנקים יסכימו לתת משכנתא עבור נכס שכזה?
משכנתה במושע
רקפת שפיים, עו"ד
14/04/16
שלום רב,
ככל שאני מכירה, מרבית הבנקים מעניקים משכנתא גם כשיש הסכם שיתוף. יחד עם זאת, יש להעביר לבנק מראש את הנתונים לגבי המקרקעין והזכויות בו ולקבל תשובה האם ובאלו תנאים יעניק משכנתא. אני מציעה לפנות למס' בנקים (ולא רק לאחד). לצערי יתכן שחלק מן הבנקים יסרבו להתייחס בטרם תציג הסכם רכישה חתום, אולם אני מכירה לפחות בנק אחד שיסכים ולעיתים עם קצת לחץ ניתן לקבל התייחסות גם מבנקים נוספים. ככל שלא תצליח לקבל מענה מהבנקים טרם הרכישה, אני מציעה לציין בהסכם תנאי מתלה בדבר המשכנתא.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
ככל שאני מכירה, מרבית הבנקים מעניקים משכנתא גם כשיש הסכם שיתוף. יחד עם זאת, יש להעביר לבנק מראש את הנתונים לגבי המקרקעין והזכויות בו ולקבל תשובה האם ובאלו תנאים יעניק משכנתא. אני מציעה לפנות למס' בנקים (ולא רק לאחד). לצערי יתכן שחלק מן הבנקים יסרבו להתייחס בטרם תציג הסכם רכישה חתום, אולם אני מכירה לפחות בנק אחד שיסכים ולעיתים עם קצת לחץ ניתן לקבל התייחסות גם מבנקים נוספים. ככל שלא תצליח לקבל מענה מהבנקים טרם הרכישה, אני מציעה לציין בהסכם תנאי מתלה בדבר המשכנתא.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
פטור ממס שבח במכירת דירה יחד עם שותף
מיכאל
08/04/16
שלום. אני יחד עם השותף שלי קנינו חצי-חצי לפני שנה וחצי דירה. כרגע אנחנו מעוניינים למכור אותה. אצלי זאת הדירה היחידה ולכן אני זכאי לפטור ממס שבח, אצלו - לא. איך ייחשב המס? פשוט על 50% מהשבח הריאל? ומי אמור לשלם אותו? השותף טוען ששנינו - הרי בהסכם שותפות מדובר על חלוקה שווה של רווחים והפסדים.אני טוען שרק הוא, כי המס הוא אישי וגם אמור להיות משולם כבר אחרי חישוב סך הרווחים והפסדים שעליהם מדובר בהסכם שותפות.
תודה רבה מראש על התשובה
תודה רבה מראש על התשובה
מס שבח עבור מחצית הזכויות
רקפת שפיים, עו"ד
14/04/16
שלום רב,
מבחינת חישוב המס, סכום הרכישה והמכירה יחולקו למחצית ומהתוצאה יגזרו את המס. לענין חלוקת הנטל במיסים, על פניו נראה שהפרשנות שציינת היא הסבירה, אולם עדיין לבחון את ההסכם ביניכם. אני מציעה לכם לקבל ייעוץ פרטני בסוגיית המס טרם המכירה כדי למנוע מחלוקות נוספות לאחר מכן.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
מבחינת חישוב המס, סכום הרכישה והמכירה יחולקו למחצית ומהתוצאה יגזרו את המס. לענין חלוקת הנטל במיסים, על פניו נראה שהפרשנות שציינת היא הסבירה, אולם עדיין לבחון את ההסכם ביניכם. אני מציעה לכם לקבל ייעוץ פרטני בסוגיית המס טרם המכירה כדי למנוע מחלוקות נוספות לאחר מכן.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
רכישת דירה שנייה , האם ניתן להפחית את מס הרכישה ?
בני
07/04/16
כמובן בצורה חוקית?
רכישת דירה שנייה לבני הזוג, האם אחד מבני הזוג יכול להעביר את הדירה הראשונה ( כמובן ללא מס רכישה ושבח) ולרכוש את הדירה השנייה על שמו , כך שפועל מס הרכישה ישולם על מחצית המופחתים ומחצית בשיעורים על הדירה הנוספת?
למה אני שואל, כי זה המידע שקיבלתי , וכך קראתי גם באינטרנט.
תודה מראש לעונים
רכישת דירה שנייה לבני הזוג, האם אחד מבני הזוג יכול להעביר את הדירה הראשונה ( כמובן ללא מס רכישה ושבח) ולרכוש את הדירה השנייה על שמו , כך שפועל מס הרכישה ישולם על מחצית המופחתים ומחצית בשיעורים על הדירה הנוספת?
למה אני שואל, כי זה המידע שקיבלתי , וכך קראתי גם באינטרנט.
תודה מראש לעונים
מס רכישה על דירה יחידה לאחד מבני הזוג
14/04/16
בני שלום,
בשאלתך חסרים מס' נתונים על מנת להשיבך. כך למשל, לא ברור למי מבוצעת אותה העברה? האם הכוונה להעברה ללא תמורה לקרוב כהגדרתו בחוק? גם במקרה כזה ישולם שליש מס רכישה (היה וחל על אותו קרוב בהתאם למדרגות מס הרכישה שלו, דירה יחידה או לא). כמו כן, כל העברה חייבת להיות אותנטית.
בנוסף, המיסוי חל על תא משפחתי, כך שגם אם רק לאחד מבני הזוג יש דירה, ייחשב הדבר כדירה של כל התא המשפחתי כך שגם בן הזוג השני ישלם מס רכישה לפי דירה שנייה, אלא אם בן הזוג רכש את הדירה הראשונה שלו טרם הנישואים ומאז בני הזוג מקיימים הפרדה רכושית (דוגמה למקרה שניתן לבקש פיצול השומות). אני ממליצה להיוועץ עם עו"ד הבקיא בתחום על מנת לתכנן נכון את צעדיך.
בהצלחה,
רקפת שפיים, עו"ד
שוכר סרבן
כרמית
07/04/16
יש לי שוכר- שמסרב לפנות דירה. השכרתי את הדירה לאחר, האם מותר לשוכר החדש להכנס לדירה למרות שהשוכר הסרבן לא יצא? (בהסכמת השוכר החדש כמובן ובלי הסכמת השוכר הסרבן) אני מקווה שכאשר יכנס השוכר החדש, השוכר הסרבן יצא. לכן חשוב לי לברר אם זה כדין
שוכר סרבן
רקפת שפיים, עו"ד
12/04/16
כרמית שלום,
לפי מה שאני מבינה כניסתו של השוכר עלולה להיעשות בכוח. זהו סוג של סעד זמני האסור על פי דין. דרך המלך היא הגשת תביעה לפינוי השוכר. בד"כ זהו הליך מהיר.
בהצלחה,
רקפת שפיים, עו"ד
לפי מה שאני מבינה כניסתו של השוכר עלולה להיעשות בכוח. זהו סוג של סעד זמני האסור על פי דין. דרך המלך היא הגשת תביעה לפינוי השוכר. בד"כ זהו הליך מהיר.
בהצלחה,
רקפת שפיים, עו"ד
האם ניתן לפנות השוכר בדירה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
19/04/16
שלום רב
השוכר החדש אמנם זכאי להחזיק בדירה אולם הוא או אף אתה אינכם רשאים לנקוט בסעד עצמי של פינוי בכח של השוכר, גם אם חוזה השכירות הסתיים/בוטל כדין אחא יש לפנות בתביעה לפינוי מושכר
שהינו הליך מהיר ומזורז
בהצלחה !
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
השוכר החדש אמנם זכאי להחזיק בדירה אולם הוא או אף אתה אינכם רשאים לנקוט בסעד עצמי של פינוי בכח של השוכר, גם אם חוזה השכירות הסתיים/בוטל כדין אחא יש לפנות בתביעה לפינוי מושכר
שהינו הליך מהיר ומזורז
בהצלחה !
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לפנות השוכר בדירה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
19/04/16
שלום רב
השוכר החדש אמנם זכאי להחזיק בדירה אולם הוא או אף אתה אינכם רשאים לנקוט בסעד עצמי של פינוי בכח של השוכר, גם אם חוזה השכירות הסתיים/בוטל כדין אחא יש לפנות בתביעה לפינוי מושכר
שהינו הליך מהיר ומזורז
בהצלחה !
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
השוכר החדש אמנם זכאי להחזיק בדירה אולם הוא או אף אתה אינכם רשאים לנקוט בסעד עצמי של פינוי בכח של השוכר, גם אם חוזה השכירות הסתיים/בוטל כדין אחא יש לפנות בתביעה לפינוי מושכר
שהינו הליך מהיר ומזורז
בהצלחה !
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לפנות השוכר בדירה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
19/04/16
שלום רב
השוכר החדש אמנם זכאי להחזיק בדירה אולם הוא או אף אתה אינכם רשאים לנקוט בסעד עצמי של פינוי בכח של השוכר, גם אם חוזה השכירות הסתיים/בוטל כדין אחא יש לפנות בתביעה לפינוי מושכר
שהינו הליך מהיר ומזורז
בהצלחה !
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
השוכר החדש אמנם זכאי להחזיק בדירה אולם הוא או אף אתה אינכם רשאים לנקוט בסעד עצמי של פינוי בכח של השוכר, גם אם חוזה השכירות הסתיים/בוטל כדין אחא יש לפנות בתביעה לפינוי מושכר
שהינו הליך מהיר ומזורז
בהצלחה !
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה שניה- ע"ש הבן היחידי שלי, לשם השקעה.
דויד
07/04/16
שלום.
ברצוני לרכוש דירה שניה להשקעה.היות ויש לי בן אחד והוא יהיה היורש, וגם אין ברצוני לשלם מס רכישה גבוה על דירה שניה, הוא ירכוש את הדירה על שמו ואני אשלם זאת.בני כרגע רווק ואני נשוי.מה ההשלכות?מה הסיכונים היכולים להיות במהלך זה?כיצד עלי לנהוג ומה עלי לעשות בכדי שלא יהיו בעיות בעתיד לי או לבני?תודה.
ברצוני לרכוש דירה שניה להשקעה.היות ויש לי בן אחד והוא יהיה היורש, וגם אין ברצוני לשלם מס רכישה גבוה על דירה שניה, הוא ירכוש את הדירה על שמו ואני אשלם זאת.בני כרגע רווק ואני נשוי.מה ההשלכות?מה הסיכונים היכולים להיות במהלך זה?כיצד עלי לנהוג ומה עלי לעשות בכדי שלא יהיו בעיות בעתיד לי או לבני?תודה.
דירה במתנה לבן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/04/16
שלום דויד,
המצב אותו אתה מתאר הוא מצב בו הבן רוכש דירה על שמו ואתה נותן לו במתנה את הכספים לרכישת הדירה.
מצב זה מעורר מספר קשיים/מגבלות. למשל:
1 - בנך יהיה בעל הדירה לכל דבר ועניין, הוא יהיה רשאי למכור אותה, להעביר אותה וכו' ללא הסכמתך.
2 - הדירה לא תרשם על שמך ואתה לא תוכל למכור אותה כרצונך אם תזדקק לכספים.
3 - על מנת למנוע רכישת זכויות ע"י בת זוג עתידית, מומלץ שהבן וזוגתו לעתיד יערכו הסכם ממון. לעיתים הדבר גורם חוסר נוחות לבן הזוג שמעלה את העניין ושליטתך על כך מוגבלת.
4 - כיוון שמדובר בדירת מתנה בנך לא יוכל למכור אותה בפטור ממס אלא לאחר תקופת צינון בת 3-4 שנים.
ניתן לפתור חלק מקשיים אלה או לצמצמם באמצעות עריכת הסכם מתאים בינך לבין בנך, אשר יקבע את תנאי המתנה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
המצב אותו אתה מתאר הוא מצב בו הבן רוכש דירה על שמו ואתה נותן לו במתנה את הכספים לרכישת הדירה.
מצב זה מעורר מספר קשיים/מגבלות. למשל:
1 - בנך יהיה בעל הדירה לכל דבר ועניין, הוא יהיה רשאי למכור אותה, להעביר אותה וכו' ללא הסכמתך.
2 - הדירה לא תרשם על שמך ואתה לא תוכל למכור אותה כרצונך אם תזדקק לכספים.
3 - על מנת למנוע רכישת זכויות ע"י בת זוג עתידית, מומלץ שהבן וזוגתו לעתיד יערכו הסכם ממון. לעיתים הדבר גורם חוסר נוחות לבן הזוג שמעלה את העניין ושליטתך על כך מוגבלת.
4 - כיוון שמדובר בדירת מתנה בנך לא יוכל למכור אותה בפטור ממס אלא לאחר תקופת צינון בת 3-4 שנים.
ניתן לפתור חלק מקשיים אלה או לצמצמם באמצעות עריכת הסכם מתאים בינך לבין בנך, אשר יקבע את תנאי המתנה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירה על שם הבן מכספי מתנה שנתן האב
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
19/04/16
שלום רב
אנא החנה שאלתך לפורום דיני מיסים
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
אנא החנה שאלתך לפורום דיני מיסים
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירה על שם הבן מכספי מתנה שנתן האב
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
19/04/16
שלום רב
אנא החנה שאלתך לפורום דיני מיסים
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
אנא החנה שאלתך לפורום דיני מיסים
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק בין דייר לדייר
ילנה
07/04/16
שכנים מלמעלה רוצים לבנות גם אבל אף אחד לא שאלת להסכמתי... האם זה נכון שקיים חוק שעם בונים מעליי חייבים לבחיר לי 25% מסכום היסוד ועם שכנים מסרבים לשלם וקבלן לא רוצה לטפל בכך מה עליי לעשות
החזר עבור בניית יסודות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/04/16
שלום ילנה,
אם השכן שבונה מעלייך עושה שימוש ביסודות אשר את בנית ומיימנת מכספך יהא עליו להשתף בעלות הבניה.
אם אינכם מגיעים להסכמה בעניין תוכלי לתבוע את השכן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם השכן שבונה מעלייך עושה שימוש ביסודות אשר את בנית ומיימנת מכספך יהא עליו להשתף בעלות הבניה.
אם אינכם מגיעים להסכמה בעניין תוכלי לתבוע את השכן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בית משותף- הרחבת חלק מהדירות
משה
07/04/16
ניתן להרחיב את כול הדירות. אנחנו לא נרחיב.
כיצד ירשמו הבית המשותף?החדר הריק (ללא כניסה) ירשם כרכוש משותף? או שירשם כשלנו?. (מובן שאם נחברו לדירה בעתיד נצטרך לשלם חלק יחסי בבניה)
כיצד ירשמו הבית המשותף?החדר הריק (ללא כניסה) ירשם כרכוש משותף? או שירשם כשלנו?. (מובן שאם נחברו לדירה בעתיד נצטרך לשלם חלק יחסי בבניה)
תיקון צו בית משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/04/16
שלום משה,
צו הבית המשותף יתוקן בהתאם לשינויים בפועל. דירה שלא הורחבה לא יערך שינוי ברישומה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
צו הבית המשותף יתוקן בהתאם לשינויים בפועל. דירה שלא הורחבה לא יערך שינוי ברישומה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה בר רשות
יהודה אפרת
07/04/16
שלום, האם היטלי מס כגון מס רכישה על נכס שני זהים במקרה והנכס הראשון הינו נכס ביהודה ושומרון והזכות על הנכס הזה היא בר רשות? הנכס השני נמצא בתחומי הקו הירוק וקיים רישום בטאבו.
תודה.
תודה.
מס רכישה בשטחים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/04/16
שלום יהודה,
מס הרכישה יוטל באופן זהה על נכס בשטחים ונכס בתחומי המדינה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מס הרכישה יוטל באופן זהה על נכס בשטחים ונכס בתחומי המדינה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
שר קון
07/04/16
שלום
אנחנו זוג צעיר שקנה דירה ראשונה על הנייר בינואר 2014. אנו עומדים לקבל את הדירה מהקבלן בקיץ אך החלטנו שאנחנו רוצים למכור ולרכוש קרוב יותר להורים.
האם נאלץ לשלם מס שבח על אף שמטרתנו לרכוש דירה אחרת ואנחנו לא עושים זאת לשם השקעה?
כיצד ניתן לקבל פטור מתשלום של מס שבח?
תודה
אנחנו זוג צעיר שקנה דירה ראשונה על הנייר בינואר 2014. אנו עומדים לקבל את הדירה מהקבלן בקיץ אך החלטנו שאנחנו רוצים למכור ולרכוש קרוב יותר להורים.
האם נאלץ לשלם מס שבח על אף שמטרתנו לרכוש דירה אחרת ואנחנו לא עושים זאת לשם השקעה?
כיצד ניתן לקבל פטור מתשלום של מס שבח?
תודה
מס שבח במכירת דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/04/16
שלום רב,
על מנת לקבל פטור ממס שבח לדירה יחידה עליכם להחזיק בדירה לכל הפחות 18 חודשים מעת שנסתיימה בנייתה.
מכירת הדירה מיד לאחר קבל המפתח תוביל לחיוב במס שבח בשיעור של 25% מההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה בניכוי הוצאות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת לקבל פטור ממס שבח לדירה יחידה עליכם להחזיק בדירה לכל הפחות 18 חודשים מעת שנסתיימה בנייתה.
מכירת הדירה מיד לאחר קבל המפתח תוביל לחיוב במס שבח בשיעור של 25% מההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה בניכוי הוצאות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקת מכר חכירה הרשומה בטאבו
עו"ד צעיר
07/04/16
שלום רב אודה לעזרתכם
ברצוני לבצע עסקת מכר שבה בנסח הטאבו הבעלים היא מדינת ישראל ורשומה חכירה על שם המוכר. אילו שטרות עלי להחתים /לצרף מאתר הטאבו את הקונים והמוכרים (מכר? העברת שכירות?) ? אודה רבות להפניה ספציפית
ושהית האם עלי לקבל את הסכמת המנהל לביצוע העברה שכזאת?
רב תודות מראש אודה מאוד לעזרה
ברצוני לבצע עסקת מכר שבה בנסח הטאבו הבעלים היא מדינת ישראל ורשומה חכירה על שם המוכר. אילו שטרות עלי להחתים /לצרף מאתר הטאבו את הקונים והמוכרים (מכר? העברת שכירות?) ? אודה רבות להפניה ספציפית
ושהית האם עלי לקבל את הסכמת המנהל לביצוע העברה שכזאת?
רב תודות מראש אודה מאוד לעזרה
מכר חכירה רשומה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/04/16
שלום רב,
עליך לצרף שטר העברת זכות שכירות, אא"כ רמ"י תאפשר רכישת זכות הבעלות.
אם בנסח מצויין כי אין הגבלה בהעברה אין צורך לקבל הסכמת רמ"י. בכל מקרה אחר - יש לקבל הסכמה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליך לצרף שטר העברת זכות שכירות, אא"כ רמ"י תאפשר רכישת זכות הבעלות.
אם בנסח מצויין כי אין הגבלה בהעברה אין צורך לקבל הסכמת רמ"י. בכל מקרה אחר - יש לקבל הסכמה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו כשכירות
ירון
07/04/16
שלום, הייתי רוצה לדעת מה בדיוק המעמד של דירה שכזו מבחינת הרישום בטאבו. המוכרים הם אלו שרשומים בתחתית הדף.
1. האם הבעלות עליה מובטחת?
2. מדוע כתוב "שכירות"?
3. מה הם הסיכונים?
4. בכמה אמורים להעריך שווי של דירה ביחס לדירה דומה שרשומה בטאבו בצורה רגילה ומלאה?
1. האם הבעלות עליה מובטחת?
2. מדוע כתוב "שכירות"?
3. מה הם הסיכונים?
4. בכמה אמורים להעריך שווי של דירה ביחס לדירה דומה שרשומה בטאבו בצורה רגילה ומלאה?
רישום בטאבו כשכירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/04/16
שלום ירון,
המוכרים במקרה זה הם שוכרי משנה.
החוכרת הראשית היא חברה ובעלת הקרקע היא הקרן הקיימת לישראל.
יש לבדוק את שטרי החכירה ואת תנאיה כדי להעריך את הסיכונים.
בשלב זה מי שרוכש את הדירה מחוכרי המשנה יקבל לכל היותר חכירת משנה ולא בעלות.
שמאי ידע להשיב לך לענין הערכת השווי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
המוכרים במקרה זה הם שוכרי משנה.
החוכרת הראשית היא חברה ובעלת הקרקע היא הקרן הקיימת לישראל.
יש לבדוק את שטרי החכירה ואת תנאיה כדי להעריך את הסיכונים.
בשלב זה מי שרוכש את הדירה מחוכרי המשנה יקבל לכל היותר חכירת משנה ולא בעלות.
שמאי ידע להשיב לך לענין הערכת השווי.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול שומת מס רכישה בגין דירת ירושה
איציק
07/04/16
לתא משפחתי שלנו אין דירות למעט מחצית דירה שנתקבלה בירושה (התקבל צו ירושה אך טרם נרשמה ע"ש ). התקשרנו בעסקה לרכישת דירה.
מהם התנאים לפיצול שומת מס רכישה וליחוס הרכישה לבן הזוג השני ? האם זה מחייב משהו מעבר לדיווח ?
מהם התנאים לפיצול שומת מס רכישה וליחוס הרכישה לבן הזוג השני ? האם זה מחייב משהו מעבר לדיווח ?
פיצול שומת מס רכישה כשקיימת מחצית דירת ירושה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/04/16
שלום איציק,
יש חשיבות למועד רכישת הדירה החדשה.
לפי תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר התקבל בכנסת ביום 29/3/2016, מוכר שיש לו 1/2 דירה שנתקבלה בירושה עדיין יחשב כמי שהוא בעל דירה יחידה.
לגבי רכישה במועד שקדם לתיקון:אם רשות המסים תשתכנע שאין כוונת שיתוף בדירת הירושה, ישלם כל אחד מבני הזוג מס רכישה בשיעור שונה - מי שבבעלותו דירת הירושה ישלם מס כשל רוכש דירה נוספת ומי שאין לו דירת ירושה יוכל לשלם מדרגות מופחתות של דירה יחידה.יש להגיש הצהרה מפורטת ולבקש את הפיצול.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש חשיבות למועד רכישת הדירה החדשה.
לפי תיקון 85 לחוק מיסוי מקרקעין, אשר התקבל בכנסת ביום 29/3/2016, מוכר שיש לו 1/2 דירה שנתקבלה בירושה עדיין יחשב כמי שהוא בעל דירה יחידה.
לגבי רכישה במועד שקדם לתיקון:אם רשות המסים תשתכנע שאין כוונת שיתוף בדירת הירושה, ישלם כל אחד מבני הזוג מס רכישה בשיעור שונה - מי שבבעלותו דירת הירושה ישלם מס כשל רוכש דירה נוספת ומי שאין לו דירת ירושה יוכל לשלם מדרגות מופחתות של דירה יחידה.יש להגיש הצהרה מפורטת ולבקש את הפיצול.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה בתום בלעדיות
אלכס בוגה
07/04/16
שלום,
מצאנו דירה לקניה באופן עצמאי והמוכר אמר לנו הוא חתום בבלעדיות עם משרד תיווך עד סוף מרץ. מאחר ואהבנו את הדירה חתמנו על זכרון דברים, אשר בו רשום שהסכם הרכישה יחתם שבועיים לאחר סיום הבלעדיות.
האם אנו חייבים בתשלום דמי תיווך למרות שהסכם הרכישה נחתם שבועייים לאחר סיום הבלעדיות?
תודה מראש!
מצאנו דירה לקניה באופן עצמאי והמוכר אמר לנו הוא חתום בבלעדיות עם משרד תיווך עד סוף מרץ. מאחר ואהבנו את הדירה חתמנו על זכרון דברים, אשר בו רשום שהסכם הרכישה יחתם שבועיים לאחר סיום הבלעדיות.
האם אנו חייבים בתשלום דמי תיווך למרות שהסכם הרכישה נחתם שבועייים לאחר סיום הבלעדיות?
תודה מראש!
מי מחוייב לשלם דמי תיווך בתקופת בלעדיות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/04/16
שלום אלכס,
עקרונית, זכרון דברים עשוי להחשב כחוזה לכל דבר ועניין.
מי שחייב בתשלום דמי תיווך למתווך הוא מי שחתום על הסכם שכר טרחה עם המתווך.
אם המוכרים חתמו למתווך על הסכם הכולל סעיף בלעדיות, הם יחוייבו לשלם למרות שאתה הגעת באופן עצמאי.
אם אתם לא בקשתם את שירותי המתווך ולא חתמתם על הסכם לתשלום שכר טרחתו, לא תחוייבו לשלם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עקרונית, זכרון דברים עשוי להחשב כחוזה לכל דבר ועניין.
מי שחייב בתשלום דמי תיווך למתווך הוא מי שחתום על הסכם שכר טרחה עם המתווך.
אם המוכרים חתמו למתווך על הסכם הכולל סעיף בלעדיות, הם יחוייבו לשלם למרות שאתה הגעת באופן עצמאי.
אם אתם לא בקשתם את שירותי המתווך ולא חתמתם על הסכם לתשלום שכר טרחתו, לא תחוייבו לשלם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה עם שותף
נועה
06/04/16
ברצוני לשאול אני רוצה לרכוש דירה במשותף עם אחי
חמישים אחוז מול חמישים אחוז, אחי מביא את החלק שלו מהון עצמי ואני לוקחת משכנתא על החלק של 50 אחוז שלי האם הבנק יכול לא לאשר לי לקיחת משכנתא ולחייב את אחי לעמוד בתנאי המשכנתה אפילו שאני היא הלוקחת והמתחייבת ולא אחי הדבר היחיד זה החוזה המשותף בנינו שמחולק חצי בחצי
חמישים אחוז מול חמישים אחוז, אחי מביא את החלק שלו מהון עצמי ואני לוקחת משכנתא על החלק של 50 אחוז שלי האם הבנק יכול לא לאשר לי לקיחת משכנתא ולחייב את אחי לעמוד בתנאי המשכנתה אפילו שאני היא הלוקחת והמתחייבת ולא אחי הדבר היחיד זה החוזה המשותף בנינו שמחולק חצי בחצי
קבלת משכנתא ברכישת דירה עם שותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/04/16
שלום נועה,
רצוי ביותר לבדוק עם הבנק מה יהיו דרישותיו להעמדת משכנתא לרכישה בנסיבות שאת מתארת. המועד לעשות זאת הוא לפני החתימה על הסכם הרכישה.
סביר להניח שהבנק ידרוש, לכל הפחות, את מישכון הדירה כולה, כולל חלקו של אחיך. יתכנו אף דרישות נוספות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
רצוי ביותר לבדוק עם הבנק מה יהיו דרישותיו להעמדת משכנתא לרכישה בנסיבות שאת מתארת. המועד לעשות זאת הוא לפני החתימה על הסכם הרכישה.
סביר להניח שהבנק ידרוש, לכל הפחות, את מישכון הדירה כולה, כולל חלקו של אחיך. יתכנו אף דרישות נוספות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עובש בדירה שכורה-בעל הדירה טיפל בה אך נשארה בעיה
גילי
06/04/16
שלום,לפני כחודש גילנו עובש חמור בדירה בפרט בארון הבגדים
התרענו בפני בעל הדירה ולאחר כשבועיים החליט שיטפל בזה
כרגע הדירה טופלה ונקייה מעובש אך הוא אסר עלינו להכניס את הבגדים לארון לא לפני שניקח את כולם לניקוי יבש.
עלות הניקוי יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים.
האם אפשרי להגיע למצב שבעל הדירה ישא בעלויות הניקוי?
התרענו בפני בעל הדירה ולאחר כשבועיים החליט שיטפל בזה
כרגע הדירה טופלה ונקייה מעובש אך הוא אסר עלינו להכניס את הבגדים לארון לא לפני שניקח את כולם לניקוי יבש.
עלות הניקוי יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים.
האם אפשרי להגיע למצב שבעל הדירה ישא בעלויות הניקוי?
דרישה לניקוי יבש
עו"ד לילך עתני
מנהלת
11/04/16
שלום גילי,
התשובה היא כללית שכן לא מצוי בפני הסכם השכירות.
יש להניח שדרישתו של בעל הבית באה למנוע חזרת הבעיה.יחד עם זאת, על הדרישה להיות הוגנת וסבירה.
גם אתם עשויים לטעון כי הנזק נגרם לבגדים בשל הבעיה שהיתה קימת, בהתאם למקור הבעיה.
יתכן שיש דרכים נוחות וזולות יותר מניקוי יבש (בדקו זאת).
בכל אופן, כדאי להגיע עם בעל הדירה להבנות בעניין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
התשובה היא כללית שכן לא מצוי בפני הסכם השכירות.
יש להניח שדרישתו של בעל הבית באה למנוע חזרת הבעיה.יחד עם זאת, על הדרישה להיות הוגנת וסבירה.
גם אתם עשויים לטעון כי הנזק נגרם לבגדים בשל הבעיה שהיתה קימת, בהתאם למקור הבעיה.
יתכן שיש דרכים נוחות וזולות יותר מניקוי יבש (בדקו זאת).
בכל אופן, כדאי להגיע עם בעל הדירה להבנות בעניין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע למיסוי על השכרת מחסן
אורן
06/04/16
שלום רב,
ברצוני לקנות מחסן ( שרשום בתב"ע כמחסן ) ולהשכירו ב-700
ש"ח לחודש.
אני שכיר ללא נכסי נדל"ן אחרים.
חשוב לי לציין שאין ברצוני לפתוח תיק במס הכנסה ומע"מ ושאני רוצה
לשמור על פשטות.
האם יש דרך להשכיר את הנכס מבלי לפתוח תיק אצל רשויות המס ?
חשוב לי לציין שאני שומר חוק ומוכן לשלם מס באם אדרש.
תודה,
אורן
ברצוני לקנות מחסן ( שרשום בתב"ע כמחסן ) ולהשכירו ב-700
ש"ח לחודש.
אני שכיר ללא נכסי נדל"ן אחרים.
חשוב לי לציין שאין ברצוני לפתוח תיק במס הכנסה ומע"מ ושאני רוצה
לשמור על פשטות.
האם יש דרך להשכיר את הנכס מבלי לפתוח תיק אצל רשויות המס ?
חשוב לי לציין שאני שומר חוק ומוכן לשלם מס באם אדרש.
תודה,
אורן
האם השכרת מחסן טעונה תשלום מס הכנסה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
09/04/16
שלום רב
אנא הפנה שאלתך הנוגעת לתשלום מס הכנסה - לפורום דיני מיסים
בהצלחה
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
אנא הפנה שאלתך הנוגעת לתשלום מס הכנסה - לפורום דיני מיסים
בהצלחה
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרפסת ופרגולה בבית וילה
שטיין
05/04/16
כשבנינו את הוילה היה היתר לבנית רחבת ריצוף בלבד. בעקבות הגשמים שניקוו החלטנו שמכיוון שנוצרת פיטריה בקיר הסלון הצמוד לרחבה, וטיפולים בפיטריה, שנבנה קירות בגובה 1 מ' וכן סגרנו את המרפסת בקירות זכוכית ואלומיניום. כן בנינו תקרה מעץ דקורטיבית ועליה רעפים. הפקח שהגיע ומדד וחוייבנו בארנונות זאת לפני כ- 14 שנים. לפני כל- 6 שנים הקמנו פרגולה שחורגת מגבולות הבניה כיוון שהיא מעל ל- 1.2 מ' המותרים. מידות הפרגולה כ- 4 מ' / 4.5 מ'. כן כיסינו אותה בקורות עץ ומעלהן פיברגלס שהעיריה לא מבדילה בינו לבין גג רעפים. האם חוק ההתיישנות תקף במקרים הנ"ל? תודה על התשובות.
מדוע לא מתייחסים לשאלותי?
שטיין
10/04/16
שטח של דונם וחצי בג'סר א-זרקא
דניאל
05/04/16
שלום,
יש ברשותי שטח של דונם וחצי בג'סר א-זרקא, בעבר נעשו ניסיונות ע"י נדל"נסטים למכור את השטח אבל הניסיונות עלו בתוהו(כנראה גם בגלל המיקום הבעייתי). לפי הבנתי השטח כרגע מוגדר כשמורת טבע - משמע הוא מוגן מלעשות בו שימוש(למעט מכירה אני מאמין). אתמול פנה אליי בנאדם שמעוניין לקנות את הנכס ב- 50,000 ש"ח אך למיטב הבנתי הכנס שווה לפחות 100,000 ש"ח. הגוש של החלקה הוא: 10398 | החלקה היא: 57 | סוג המקרקעין הוא: מירי.
מישהו פה אולי יודע לאן אני צריך לפנות כדי לברר באמת כמה הנכס שווה ואיך למכור אותו? תודה רבה מראש, דניאל.
יש ברשותי שטח של דונם וחצי בג'סר א-זרקא, בעבר נעשו ניסיונות ע"י נדל"נסטים למכור את השטח אבל הניסיונות עלו בתוהו(כנראה גם בגלל המיקום הבעייתי). לפי הבנתי השטח כרגע מוגדר כשמורת טבע - משמע הוא מוגן מלעשות בו שימוש(למעט מכירה אני מאמין). אתמול פנה אליי בנאדם שמעוניין לקנות את הנכס ב- 50,000 ש"ח אך למיטב הבנתי הכנס שווה לפחות 100,000 ש"ח. הגוש של החלקה הוא: 10398 | החלקה היא: 57 | סוג המקרקעין הוא: מירי.
מישהו פה אולי יודע לאן אני צריך לפנות כדי לברר באמת כמה הנכס שווה ואיך למכור אותו? תודה רבה מראש, דניאל.
כיצד לשום נכס מקרקעין
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
09/04/16
שלום רב
ממליץ לך בחום לקבל חוות דעת משמאי מקרקעין שיבחן הן את המצב התכנוני של החלקה שברשותך, והן את שווי השוק שלה תוך השוואה לעסקאות קודמות שנעשו באזור
כמו כן ניתן להתייעץ אף עם מהנדס או אדריכל לגבי ההיתכנות לשינוי יעוד בחלקה
בהצלחה
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
ממליץ לך בחום לקבל חוות דעת משמאי מקרקעין שיבחן הן את המצב התכנוני של החלקה שברשותך, והן את שווי השוק שלה תוך השוואה לעסקאות קודמות שנעשו באזור
כמו כן ניתן להתייעץ אף עם מהנדס או אדריכל לגבי ההיתכנות לשינוי יעוד בחלקה
בהצלחה
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה
נועה
05/04/16
רכשתי דירה. הגשנו חוזה לרשות המיסים ושלמנו מיסים. אך בינתים ערכנו חוזה מתוקן (אין שינוי בסכומים). לאן להגישו?
האם לדווח על חוזה מתוקן למיסוי מקרקעין
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
09/04/16
שלום רב
ניתן לשלוח את החוזה המתוקן לרשות המיסים לפקיד המטפל בעסקה המדווחת ולציין בפנייתך את מספר השומה שקיבלת בעת הדיווח על השומה העצמית
עם זאת אם התיקון לחוזה אינו נוגע לשווי המכירה, ואינו מטיל חיובים כספיים שונים מהחוזה המקורי על מי מהצדדים שיש בהם להשליך על קביעת רשות המיסים את שווי המכירה, לא תהיה לכך השלכה על שומת המס הסופית
בהצלחה
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי מושכר בתקופת פגרת קיץ
אש
05/04/16
האם רשם ההוצאה לפועל יכול לקבוע מועד לפינוי מושכר שנופל בתקופת פגרת קיץ?
במידה והבקשה לביצוע פסק דין לפינוי מושכר תיפתח בלשכת ההוצאה לפעול ב 10 ליולי, אז על רשם ההוצאה לפועל לקבוע מועד לפינוי המושכר אחרי 20 ימים מיום הבקשה.
במקרה כזה, המועד שייקבע יהיה במהלך תקופת פגרת הקיץ.
האם במקרה כזה אפשר לבצע פינוי מושכר במהלך תקופת הפגרה?
אני מעוניין לדעת מה היא הדרך המהירה ביותר לפינוי המושכר.
עזרתכם בבקשה.
במידה והבקשה לביצוע פסק דין לפינוי מושכר תיפתח בלשכת ההוצאה לפעול ב 10 ליולי, אז על רשם ההוצאה לפועל לקבוע מועד לפינוי המושכר אחרי 20 ימים מיום הבקשה.
במקרה כזה, המועד שייקבע יהיה במהלך תקופת פגרת הקיץ.
האם במקרה כזה אפשר לבצע פינוי מושכר במהלך תקופת הפגרה?
אני מעוניין לדעת מה היא הדרך המהירה ביותר לפינוי המושכר.
עזרתכם בבקשה.
הוצאה לפועל
רקפת שפיים, עו"ד
14/04/16
שלום רב,
אני מציעה שתפנה את שאלתך לפורום הוצאה לפועל.
בהצלחה,
רקפת שפיים, עו"ד
אני מציעה שתפנה את שאלתך לפורום הוצאה לפועל.
בהצלחה,
רקפת שפיים, עו"ד
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
