פורום נדל"ן

שלום ברוך,

אין דרישה בחוק לקבל דווקא 3 הצעות מחיר, או לקבל הצעות מחיר בכלל.

עם זאת - קבלת מספר הצעות מחיר היא התנהלות צרכנית נבונה בכל מקרה - הן בחיים הפרטיים והן בהתנהלות הנציגות.

הנציגות מנהלת כספים ורכוש של אחרים וצריכה לפעול בתום לב לטובת בעלי הדירות בבניין. כאשר נדרשת התקשרות עם בעל מקצוע ראוי לבחון מספר הצעות מחיר ולקבל המלצות כדי לוודא שאינכם משלמים מחיר מופרז יחסית לשוק ושתקבלו עבודה טובה. שיקול הדעת עם מי מבעלי המקצוע להתקשר הוא של הנציגות.

הדרך לצמצם את טענות בעלי הדירות היא להביא לאישורם כל התקשרות, כולל כל הפרטים הרלוונטיים, ולקבל את הרוב המתאים, כמובן ככל שלא מדובר בתיקון דחוף.

שלום שיר,

ראשית, צרפתם רק פסקה מהתצהיר, יש לקרוא את כל התצהיר כדי הבין את ההקשרים.

שנית, צריך להבין מעוה"ד של הקבלן איזה נזקים הוא חושב שעלולים להיגרם לו לדעתו.

שלישית, הקבלן לא עושה לכם "טובה", כבר שנים רבות, הקונים משלמים לעוה"ד של הקבלן, שכ"ט כדי לבצע את הרישומים על שם הקונים. זה שרות שאני משערת שגם אתם שילמתם עליו במעמד חתימת ההסכם, ולכן חבל לפנות לעו"ד אחר ולשלם שוב.

מה שקובע זה הסכם השכירות ביניכם.

אם הוסכם שהנכס יימסר ללא צואת יונים, יש חובה לנקות בטרם המסירה לשוכר.

אם נרשם בהסכם שהנכס יוחזר נקי, כולל מצואת יונים, השוכר צריך לדאוג לניקיון.

לגבי רשת - מדובר בהחלטה של בעל הנכס.

שלום אבי,

ככל שאין קביעה אחרת בתקנון הבית המשותף:

על פי לשון החוק חבר ועד איננו חייב לגור בבניין.

על פי נוסח התקנון המצוי, הגזבר הוא אחד מחברי הועד.

שלום גולן,

אם יש לך תביעה כספית נגד הוועד, אתה יכול לתבוע בתביעות קטנות.

שים לב לגובה התקרה שאותה ניתן לתבוע בתביעות קטנות, זה מתעדכן כל שנה.

תוכל למצוא את המידע באתר של הרשות השופטת.

בנוסף-נציגות הוועד הוא ישות משפטית, ולכן עליך לתבוע את הוועד.

שלום יונה,

פטור לפי סעיף 50 הוא פטור ממס שבח הניתן לנכס שמכירתו מחוייבת במס הכנסה (כמו מכירת דירה מקבלן). במקרה כזה תשלום מקדמה על פי חוק מס שבח (תשלום שמשלם הקונה מתוך כספי התמורה, ולא בנוסף עליהם) ישולם רק אם לא ימסר לקונה אישור לפי סעיף 50.

אם תמכור את דירתך הקיימת בתוך שנה מקבלת מפתחות הדירה החדשה (אם נרכשה מקבלן במהלך הבניה) או 24 חודשים מיום הרכישה (ככל שמדובר בדירה קיימת) תוכל להנות ממדרגות מס רכישה מוטבות של דירה יחידה ולמכור את הדירה בפטור ממס שבח.

בכל מקרה - גם כאשר ניתן לקבל פטור ממס - יש לדווח לרשות המסים על העיסקאות.

כמובן, אין קשר בין פטור לפי סעיף 50 (שחל על הקבלן) לבין הפטורים או ההקלות שיחולו עליך כרוכש ומוכר של דירה.

שלום יוני,

התשובה תהיה זהה.

אין שום חובה למכור אחד לשני (לא שותפים עסקיים ולא שותפים בנכס מכח ירושה), אם אין הסכם שמחייב אותם לעשות את זה.

שלום אברהם,

פיצול דירה דורש היתר בניה. ככל שבעל הדירה המפוצלת לא קבל היתר ניתן לפנות לעיריה ולדרוש השבת המצב לקדמותו.

אפשרות אחרת היא לפנות לדיירים, להציג להם את הבעיה ולבקש שלא יפעילו את המכשירים הללו בשעות הלילה.

בנוסף ניתן להתיעץ בעו"ד מתחום הנזיקין לבחינת פתרונות נוספים.

שלום לירון,

ככל שאין קביעה אחרת בתקנון אין אפשרות לחייב בעלי דירה לשלם יותר מכפי חלקם היחסי בהוצאות הבית המשותף, בדיוק כפי שלא היה ניתן לחייב משפחה גדולה לשלם יותר מדייר בודד, ככל שגודל דירתם זהה.

לגבי הפעלת עסק בדירת מגורים יש לבחון את דרישות הרשות המקומית.

לבעלי הדירות בבית משותף מומלץ לרכוש ביטוח צד ג', וכך גם למי שמפעיל עסק, אך אין חובה כזו בחוק.

ענייני נגישות יש לבדוק מול יועץ מתאים.

שלום נתן,

בתיק הבניין בעיריה או באתר ההנדסי של העיריה, תוכל לראות את פרטי הבקשות שהוגשו, אם אכן הוגשו.

שלום שרה,

עלויות הטמנת הכבל מתחלקות בין בעלי הדירות (לא השוכרים). אם שילמת יותר מכפי חלקך היחסי את זכאית להגיש תביעה למפקח על רישום מקרקעין כנגד אותם בעלי דירות שלא שילמו.

שלום דוד,

כל מה שנבנה שלא במסגרת היתר בניה, הוא חריגה.

קשה לי לומר לך שיהרסו, כי ניתן להכשיר חריגות.

ממליצה לך לבדוק את היתר הבניה של הבית ליד ברשות המקומית או באתר העיריה שלכם.

שלום ליאור,

תשלום היטל השבחה חל על בעל הנכס.

אם אתה חושש מויכוח עתידי, תוכלו כבר עכשיו לפנות לברר בעיריה האם יש חבות בהיטל השבחה נכון למועד המכירה.

שלום ניר,

אתה בהחלט יכול לבקש מהמתווך, אך אני חושבת שהידע המצוי בידיו הוא מוגבל.

במידה שאתה אכן רציני לגבי הדירה, ממליצה לך להיעזר בבעלי מקצוע לבדיקת הנכס, לדוגמא שמאי, עו"ד וכו', אשר יוכלו לערוך את הבדיקות המתאימות, הקשורות לעסקה והמקובלות.

בארץ קוראים לזה דמי תיווך.

כדי להיות זכאי לדמי תיווך, אתה צריך להיות בעל רישיון תיווך.

שלום רונית,

התשובה לשאלתך תלויה בשאלה, כיצד נרשם הבניין.

האם 2 הכניסות רשומות כבית משותף אחד?

אם כן, יש להזמין את התקנון מהאתר של הטאבו ולראות מה הא קובע לגבי חובת השתתפות בהוצאות.

כמובן שניתן לשנות כל החלטה ברוב מתאים.

שלום אמיר,

רמ"י לא מוכרת קרקעות, אלא מחכירה אותם ולכן בנסח הטאבו אתה רואה שקק"ל הם הבעלים.

קק"ל מנהל ברמ"י.

בנסח הטאבו אמורה להיות הערה אם יש הגבלה בהעברה או בהורשה. זה תלוי בחוזה החכירה שלך עם רמ"י.

גם אם יש הגבלה, בד"כ אין בעיה, פשוט צריך לקבל הסכמה של רמ"י.

מדובר בהליך פורמלי.

שלום יוני,

אין חובה להציע זכות קדימה, אלא אם יש איזשהוא הסכם ביניכם שקובע שאתם צריכים לעשות זאת.

שלום יורי,

התישנות על תביעת דמי שכירות היא 7 שנים.

שלום שחר,

הרשם רושם את מה שרשום בשטר המשכנתא.

לכן, אם בנסח הטאבו נרשם "ללא הגבלת סכום", זה מכיוון שזה שנרשם בשטר המשכנתא שלך.

אני ממליצה לך לפנות אל פקיד המשכנתא שלך ולברר מדוע לא נרשם סכום.

שלום עמי,

אין רוב הדרוש לשינוי מנהג, אלא יש רוב הדרוש לשינוי החלטה לגבי אופן התשלום לוועד הבית לפי שטח הרצפה(או לא).

הדייר לא יכול לקבל החלטה חד צדדית. אם עשה כך, הוא פועל בניגוד לחוק.

התקנון הבית המשותף ששאתם פועלים על פיו, אמור לקבוע איזה רוב דרוש כדי לשנות החלטה כזו.

בהצלחה!

שלום עמי,

בעל דירה חייב להשתתף באחזקת הרכוש המשותף באופן יחסי לפי שטח דירתי.

אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף.

ממליצה להזמין את תיק הבית המשותף ולקרוא מה קובע התקנון.

שלום יואל,

בית מאזן אכן מיועד גם למגורים, אבל הוא גם פועל כעסק לכל דבר ועניין.

לא כל עסק ניתן להפעיל בתוך בנין דירות.

ממליצה לך לפנות למחלקת הנדסה או פיקוח בעירייה ולקבל מידע מתאים.

שלום קטי,

מתי קיבלתם את החזקה בדירה?

ממליצה להתחיל בפנייה לקבלן.

אם לא יעזור, פנו לעו"ד שינחה אתכם כיצד להתקדם ויסביר איזו חוו"ד דרושות להמשך ההליך.

שלום אמיתי,

לדעתי אתה מתכוון לסעיף 8 לחוק המקרקעין שקובע שהבעלות בקרקע היא גם בכל העומק שמתחת וגם מתפשטת בחלל הרום שמעליו. שים לב שלגבי רום הקרקע (כלומר מה שמעל דירת הגן שלך), אין בזה כדי למנוע מעבר בחלל הרום.

אם אני חוזרת לשאלתך הקודמת, אז יש לקחת בחשבון את סעיף 52 לחוק המקרקעין שמגדיר מה הוא רכוש משותף - בבית משותף, כל מה שלא מוצמד לדירה הוא רכוש משותף, כל מה שנועד לשמש את כל דיירי הבניין, אפילו אם הוא בתחום דירה מסוימת.

ולכן, לשיטתי, גם האויר שמעל הדרה שלך נועד לשמש את בעלי הדירות מעליך ולכן הוא רכוש משותף.

שמחתי לעזור,

הילה