פורום נדל"ן

שלום יחזקאל,

לרוב, נאמן יכול להעביר כספים למוכר רק בהתמלא תנאים מסויימים.

אני משערת שהנאמן הוא עוה"ד של המוכר.

תשלום לנאמן לרוב, הוא כמו תשלום למוכר ולכן כדאי לברר מול הנאמן מדוע הכספים לא עברו לידי המוכר.

שלום אהרון,

אם הכבל ישמש לחשמל של דיירה הבניין, עלות התקנתו צריכה להיות משולמת ע"י בעלי הדירות.

שלום ריטה,

תקנה 29 נרשמת כאשר יש אי התאמה בין הבנוי בפועל לבין היתר הבנייה.

לרוב, בהסכמי קבלן, ישנם סעיפים מפורשים שבהם הקונה מתחייב לא לבנות תוספת המצריכה היתר.

לאור מה שרשמת בפנייתך, נראה כי התוספת שבנית מצריכה היתר בניה ומשכך העיריה מסכימה לתת אישור לרישום בכפוף לכך שתרשם הערה בגין סעיף 29.

הסדרה של האמור יכולה לקחת זמן רב, לעיתים שנים, ואילו הקבלן מחויב לסיים את רישום הבית המשותף בהקדם.

התוספות שבנית, למעשה, יצרו מצב שבו עוה"ד נדרש לטיפול מורכב יותר מאשר הטיפול המשפטי שאמור היה לעשות ובגין זה את נדרשת לשלם.

תשומת ליבך, שככל שאכן היה רשום בהסכם מולו שאת מחויבת לא לבנות תוספות, בעצם הפרת את ההסכם מולו והוא יכול להפעיל נגדך את הסנקציות בהסכם.

פניה להסדרה כעת תמשיך ותעכב את הרישום ולכן, אני חושבת, שכדאי לך לשלם כדי שיושלם הרישום ולטפל בהסדרה בהמשך בזמנך החופשי.

שיהיה בהצלחה!!!

שלום רום,

נכון, דודי שמש/חשמל נחשבים חלק בלתי נפרד מהדירה.

שלום דורי,

כדי לפנות בתביעה לסילוק יד (שאפשר להגיש לבית המשפט או למפקח על רישום המקרקעין) עליכם לאתר את פרטי הבעלים של אותם רכבים. אולי המשטרה תסייע לכם, ואם לא - יתכן שתאלצו לפנות לחוקר פרטי.

שלום אילנה,

ככל שתמכרי את דירת הנופש יהיה עליך לשלם מס שבח. תתכן גם חבות בהיטל השבחה - יש לבדוק זאת עם הוועדה המקומית לתכנון ובניה.

אם ניתן להתגורר מגורי קבע בדירה (היא לא מיועדת תכנונית להיות דירת נופש בלבד) ואם הדירה היתה דירה יחידה של המוריש, ומתקיימים תנאי סעיף 49ב5 לחוק מיסוי מקרקעין ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח.

אם תרכשי דירת נופש אחרת, יהיה עלייך לשלם מס רכישה של 6% משווי הדירה.

שלום משה,

האחריות לגיזום הצמחים חלה על השכן שבשטחו הם גדלים.

אתם זכאים לדרוש מהשכן לגזום את הענפים המפריעים במידה בלתי סבירה להנאתכם מהנכס שלכם, ואם אינו עושה כן - לגזום את הצמחים על חשבונו.

שלום מלכה,

אם המרזב מנקז רק את שתי הדירות וצמוד אליהן, חובת התשלום תהיה עליהן. אם המרזב מנקז גג שהוא רכוש משותף חובת התשלום היא על כל בעלי הדירות.

שלום דידי,

עליכם לפנות לבזק ולהתריע על המפגע.

שלום אלון,

אם הרישום הוא משותף (מושע) כדאי לערוך הסכם שיתוף, אשר יסדיר את החזקה היחודית של כל צד בחנות השייכת לו.

שלום פז,

הנציגות רשאית לתבוע תיקונים ונזקים ביחס לרכוש המשותף. לגבי נזקים בתוך הדירות זכות התביעה היא של בעלי הדירה. כדאי לבחון את העובדות ואת היקף הנזקים כדי להחליט אם לצרף את התביעות להליך משפטי אחד.

שלום ישראל,

אם הדירה הושכרה לכם עם מזגן, על בעלת הדירה לתקן אותו/להחליף.

ככל שבעלת הדירה תסרב לתקן/להחליף, תוכלו להגיש נגדה תביעה בגין הפרת הסכם.

שלום אסף,

כדי לדעת אם בעל הנכס יידרש לשלם דמי היוון, יש לבדוק קודם כל את הסכם החכירה שלו ולראות מה תנאי החכירה, האם יש אופציה להארכה ובאילו תנאים.

גובה ההיוון יקבע עפ"י שומה שתערוך רמ"י, כך שקשה לאמוד מראש את הסכום.

לשאלתך מי אמור לשלם - זה עניין של מו"מ מסחרי בין קונה למוכר.

לעניין ההשפעה ע למחיר הדירה - מדובר בהערכה שמאית ולכן מומלץ להתייעץ עם שמאי.

שלום אבי,

דרך המלך להסדרת החניה בחניון המשותף צריכה להיות באמצעות קבלת החלטה באסיפת דיירים ותיקון התקנון בהתאם.

הסרת הרשאת כניסה לחניון עלולה להיות בעייתית, כי תמנע כניסה של דייר גם לחניה בה הוא זכאי לחנות.

הטלת סנקציות אחרות צריכה להיות מוסכמת לכל הפחות על רוב בעלי הדירות, ואם היא פוגעת בזכויות בעלי הדירות נדרשת הסכמה של כולם.

שלום אלכס,

כל עוד אתה מחזיק בשתי הדירות - הדירה הראשונה שתמכר תחוייב במס שבח.

לגבי הדירה שתשאר אצלך אחרי מכירת הדירה הראשונה - וכל עוד מדובר בדירתך היחידה - תהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירה אם תעמוד בתנאי החוק (החזקה של 18 חודשים לפחות בדירה ואי ניצול פטור דומה ב 18 החודשים שקדמו למכירה).

אבל, אם הדירה היחידה שתשאר בידיך היא דירת המתנה ניתן יהיה למכור אותה בפטור ממס שבח רק לאחר חלוף תקופת הצינון (3 שנים אם הדירה תשמש למגוריך או 4 שנים אם לא תגור בה).

שלום דיאנה,

מי שחייב בתשלום מים הוא מי שמשתמש בהם.

כעקרון - קיימת על פי חוק לספק מים במדידה.

לא ברור משאלתך מדוע תאגיד המים מחייב את כלל הדיירים, יתכן שמתיחסים לכך כאל צריכה משותפת, אך לא ברור הבסיס החוקי לכך.

לרשות המים יש סמכות להתקין מד מים אם מי שחייב לעשות כן לא עשה זאת, ועל חשבון הצרכן.

נסו לפנות למי אביבים ולבקש שתתקין מונה לדירה או שתנתק את זרם המים לדירה הספציפית ככל שלא קיים מונה.

אתם מצדכם צריכים לפנות לבעל הנכס ולדרוש שיפעל להתקנת מונה מים ויתקן את הנזילה. תוכלו למצוא את שמו אם תוציאו נסח מרוכז של כל הדירות בבניין.

שימו לב, כי יתכן שיהיה עליכם לנהל הליכים משפטיים נגד בעל הדירה, לרבות הליכים לגביית התשלומים ששילמתם ביתר בגינו.

שלום ברוך,

אין דרישה בחוק לקבל דווקא 3 הצעות מחיר, או לקבל הצעות מחיר בכלל.

עם זאת - קבלת מספר הצעות מחיר היא התנהלות צרכנית נבונה בכל מקרה - הן בחיים הפרטיים והן בהתנהלות הנציגות.

הנציגות מנהלת כספים ורכוש של אחרים וצריכה לפעול בתום לב לטובת בעלי הדירות בבניין. כאשר נדרשת התקשרות עם בעל מקצוע ראוי לבחון מספר הצעות מחיר ולקבל המלצות כדי לוודא שאינכם משלמים מחיר מופרז יחסית לשוק ושתקבלו עבודה טובה. שיקול הדעת עם מי מבעלי המקצוע להתקשר הוא של הנציגות.

הדרך לצמצם את טענות בעלי הדירות היא להביא לאישורם כל התקשרות, כולל כל הפרטים הרלוונטיים, ולקבל את הרוב המתאים, כמובן ככל שלא מדובר בתיקון דחוף.

שלום שיר,

ראשית, צרפתם רק פסקה מהתצהיר, יש לקרוא את כל התצהיר כדי הבין את ההקשרים.

שנית, צריך להבין מעוה"ד של הקבלן איזה נזקים הוא חושב שעלולים להיגרם לו לדעתו.

שלישית, הקבלן לא עושה לכם "טובה", כבר שנים רבות, הקונים משלמים לעוה"ד של הקבלן, שכ"ט כדי לבצע את הרישומים על שם הקונים. זה שרות שאני משערת שגם אתם שילמתם עליו במעמד חתימת ההסכם, ולכן חבל לפנות לעו"ד אחר ולשלם שוב.

מה שקובע זה הסכם השכירות ביניכם.

אם הוסכם שהנכס יימסר ללא צואת יונים, יש חובה לנקות בטרם המסירה לשוכר.

אם נרשם בהסכם שהנכס יוחזר נקי, כולל מצואת יונים, השוכר צריך לדאוג לניקיון.

לגבי רשת - מדובר בהחלטה של בעל הנכס.

שלום אבי,

ככל שאין קביעה אחרת בתקנון הבית המשותף:

על פי לשון החוק חבר ועד איננו חייב לגור בבניין.

על פי נוסח התקנון המצוי, הגזבר הוא אחד מחברי הועד.

שלום גולן,

אם יש לך תביעה כספית נגד הוועד, אתה יכול לתבוע בתביעות קטנות.

שים לב לגובה התקרה שאותה ניתן לתבוע בתביעות קטנות, זה מתעדכן כל שנה.

תוכל למצוא את המידע באתר של הרשות השופטת.

בנוסף-נציגות הוועד הוא ישות משפטית, ולכן עליך לתבוע את הוועד.

שלום יונה,

פטור לפי סעיף 50 הוא פטור ממס שבח הניתן לנכס שמכירתו מחוייבת במס הכנסה (כמו מכירת דירה מקבלן). במקרה כזה תשלום מקדמה על פי חוק מס שבח (תשלום שמשלם הקונה מתוך כספי התמורה, ולא בנוסף עליהם) ישולם רק אם לא ימסר לקונה אישור לפי סעיף 50.

אם תמכור את דירתך הקיימת בתוך שנה מקבלת מפתחות הדירה החדשה (אם נרכשה מקבלן במהלך הבניה) או 24 חודשים מיום הרכישה (ככל שמדובר בדירה קיימת) תוכל להנות ממדרגות מס רכישה מוטבות של דירה יחידה ולמכור את הדירה בפטור ממס שבח.

בכל מקרה - גם כאשר ניתן לקבל פטור ממס - יש לדווח לרשות המסים על העיסקאות.

כמובן, אין קשר בין פטור לפי סעיף 50 (שחל על הקבלן) לבין הפטורים או ההקלות שיחולו עליך כרוכש ומוכר של דירה.

שלום יוני,

התשובה תהיה זהה.

אין שום חובה למכור אחד לשני (לא שותפים עסקיים ולא שותפים בנכס מכח ירושה), אם אין הסכם שמחייב אותם לעשות את זה.

שלום אברהם,

פיצול דירה דורש היתר בניה. ככל שבעל הדירה המפוצלת לא קבל היתר ניתן לפנות לעיריה ולדרוש השבת המצב לקדמותו.

אפשרות אחרת היא לפנות לדיירים, להציג להם את הבעיה ולבקש שלא יפעילו את המכשירים הללו בשעות הלילה.

בנוסף ניתן להתיעץ בעו"ד מתחום הנזיקין לבחינת פתרונות נוספים.

שלום לירון,

ככל שאין קביעה אחרת בתקנון אין אפשרות לחייב בעלי דירה לשלם יותר מכפי חלקם היחסי בהוצאות הבית המשותף, בדיוק כפי שלא היה ניתן לחייב משפחה גדולה לשלם יותר מדייר בודד, ככל שגודל דירתם זהה.

לגבי הפעלת עסק בדירת מגורים יש לבחון את דרישות הרשות המקומית.

לבעלי הדירות בבית משותף מומלץ לרכוש ביטוח צד ג', וכך גם למי שמפעיל עסק, אך אין חובה כזו בחוק.

ענייני נגישות יש לבדוק מול יועץ מתאים.