פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שלום שרה!
צריך להבהיר קודם. אין תוכנית 38/1 או 38/3. זה סך הכל כינוי עממי למה שצריך לקרוא תיקון מספר 1 לתמ"א 38 או תיקון מס' 3 לתמ"א 38. בסופו של דבר זה הכל חלק מהוראות התמ"א. אני מבין שמדובר על כמה מבנים על אותה חלקה. כנראה כולם רשומים כבית משותף אחד. אין מניעה על פי חוק המקרקעין חיזוק להגיש תוכניות רק לגבי אחד מהמבנים, בתנאים הקבועים בחוק. הבעיה היא הבתים הנוספים שיבדקו שאינם נפגעים וכמובן עירית תל אבי. הליך של פרצלציה אם מתסיים, מייתר את התנגדות הבנינים האחרים אבל הם יכולים להתנגד להיך הפרצלציה כך שאיני רואה הבדל. בנוסף - צריך לבדוק מה המשמעות של פרצליה מבחינת דרכי גישה משותפים ,חניות וכו'.
בקיצור- את כל אלו יזם יכול וצריך לברר קודם בעיריה.
אילן הלוי ען"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שלום ליאורה!
אין חובה לדאוג לדירה חלופית בתקופת הבניה אלא זה ענין עיסקי. תתחילו מלדרוש מהיזם שישלם דמי שכירות בתקופת הביצוע. אם יש מספיק בשר בפרויקט הוא יסכים לזה. גם אם הוא יסרב בהעדר הצדקה כלכלית לכך אז צריך אלף שח, את מקבלת דירה חדשה גדולה יותר וטובה יותר. אני מבין שיתכן ובאופן אישי פשוט אין. במקרה כזה יתכן להגיע להסדר מול היזם נקודתי כלפיך.
אלן הלוי, עו"ד
מאוד תלוי בגודל הפרויקט, ברווחיות שלו ובכמה הסכמה אתה מביא.
בדר"כ מתווכים מדברים על 2% מהיקף העסקה. תתחיל מזה.
אילן הלוי, עו"ד
תלוי בנוסח המכתב ולצורך זה מייל זה בסדר. אם נוסח המכתב מציין שאלו ואלו רשאים לחתום על ההסכם מבלי לחתום על יפוי הכוח אז זה בסדר. אחרת ברגע שאתה חותם על ההסכם אתה מחויב בהוראותיחו. אם החריגו מישהוא מהחובה לחתום על יפוי כוח אז צריך לקרוא ולהבין שההחרגה מנוסחת טוב.
שלום,
ידוע לי שישנו תיקון לחוק המקרקעין המאפשר הסכמה של 2/3 בלבד מהדיירים לבניית דירות נוספות ואף להפקעה של חלק מהרכוש המשותף לטובת חניות.
מה הדין לגבי הגג המשותף? בהנחה והקבלן בונה דירות חדשות על הגג המשותף, והזכויות לדירות מועברות אליו, ובונה לדיירים גג חדש קטן יותר , האם גם אז נדרשת הסכמה של 2/3 בלבד?
האם למפקח יש סמכות במצב זה לאשר תוכנית למרות שישנם דיירים מתנגדים? בעצם המפקח לוקח שטח ששייך לדייר מסויים (חלק יחסי משטח משותף) ומעביר את הזכויות לקבלן וזאת ללא הסכמתו. הדירות במקרה הנ"ל יהיו שייכות לקבלן ולא לדיירים.
במידה והחוק מאפשר זאת למפקח, אשמח להבין תחת איזה סעיף זה מתאפשר.
תודה.
קודם כל תודה על תשובתך המלומדת.
אני מבין את תכלית החוק אך מצד שני הקבלן יכול לבנות מחדש גג כמו הגג הקודם. במקום זאת הוא מפקיע חלק מהגג המשותף לטובת דירות גג השייכות לו.
מהבנתי את סעיפי התיקון לחוק, ניתן להפקיע רק את החנייה והשאלה שלי היא: היכן ישנו סעיף בחוק הנותן סמכות למפקח לחייב דייר סרבן להקטנת הגג.
תודה מראש,
אייל