פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
שלום-
הגענו לאישורי העירייה ואפשרות להתנגדות. אני בעלת דירה והגשתי התנגדות לנושא שהיזם מתחייב לגינה ומסתבר שהוא מתכוננ לבנות בנוסף על 8 דירות גגג- שזה מה שהוא ביקש- גם דירת גן ולא תישאר פיסת גינה לרפואה. הגשתי התנגדות לזה והמנכל הזמין אותי לשיחה להבהרה , ואף ''איים'' שאם לא אמשוך ידי מההתנגדות בעלי הדירות יתבעו אותי על נזיקין. בשבוע הבא השיחה וההבהרה.האם נכון הדבר? יש סעיף בחוזה המורה שאם יתבעו את בעלי הדירות היזם יממן מכיסו..
מה נכון ומה לא?
אני רוצה גינה.... פרחים.. דשא... בשום מקום לא נרשם לגבי דירת גן... מה עושים?
בברכה
אור
בתוכנית התמא הכוללת הוספת דירות חדשות יוכל המפקח לאשר התוכנית גם ברוב של שני שלישים כאשר מדובר בבניה ,בחיזוק ובהוצאת חלקים מהרכוש המשותף לצורך חנייה.
המילה "לרבות" קודמת למשפט "לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לצורך חנייה."
עולה מכך בבירור כי הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לצורך גינות גן פרטיות מחסנים וכו' דורשת הסכמה של כל הדיירים., ואין בסמכות המפקח לחייבבעלי דירות המתנגדים לכך מאחר והדבר נוגד את החוק.
הקטע מהחוק שאתם מצטטים הוא המשך לקטע הקודם האומר כך-כאשר נבנות דירות חדשות וכאשר מופקע שטח ציבורי לצורך חניות כי אז יכול המפקח וכו' וכו'.
אלמלא הייתה זו הכוונה ,כפי שאני טוען ,כי אז מדוע מוגדר השטח הציבורי שמותר להפקיעו (חניות)ולא נאמר "שטח ציבורי לצרכי הפרוייקט"
ברור מאליו ,על פי לשון החוק)כי כאשר מבקשים להפקיע שטח ציבורי נוסף שלא לצרכי חניות (מעבר לשטח הבניה ולחיזוק ) -כי אז יש צורך בהסכמת כל בעלי הדירות.
אני מבין שלשון החוק בעייתית מבחינת היזמים אבל זהו החוק ומן הראוי שכולם יכירו אותו.
שלום גיל!
תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) מסדירות בין היתר את הרוחב הנדרש של המדרגות בבית המשותף. התרקנות קובעות רוחב של 1.0 מ' לגבי בנין שאינו גבוה. אולם במקרה של הוספת מעלית לבנין קיים ניתן להצר את רוחב המדרגות עד 0.9 מ' ואם יש אישור מהנדס שלא ניתן להתקין מעלית בתנאים אלו ובאישור מכבי אש ניתן לרדת עד 0.8 מ' (סעיף 3.8.29.7 לתקנות אלו).
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שלום גלעד!
קודם כל אני מציע שתבדוק אם תמריצי התמא בכלל חלות על החלקה שלכם. בנוסף - תבדוק אם אתם על אותה חלקה או אולי בשתי חלקות נפרדות. אם נפרדות והתמ"א חלה- אתה על הסוס. אם בחלקה אחת - אתה בבעיה.
מה שקובע זה מה שכתוב בהסכם בינכם. אם אין לכך היחסות אז אין ברירה ואת צריכה לסכם עם השוכר על חשבונך את ההפחתה. תזכרי שמדובר בתקופת ביניים ובסופו של פרויקט את תקבלי דירה שניתן להשכירה ביותר כסף. כך שצריך סבלנות ולראות את סוף הדרך ולא את התלאות עד לשם.
עד שליש בזכויות בדירה נוספת עדין לא פוגע בהגדרת דירה יחידה. כך שכאשר תרכוש דירה תשלם מס רכישה לפי שעורי מס של דירה יחידה לתושב ישראל. אני מניח שלזה התכוונת.
שלום אדם!
עיסקת תמ"א 38 היא עיסקה בה היזם קונה מהדיירים את זכויות הבניה לטובת הקמת דירות היזם כנגד ביצוע עבודות חיזוק, הרחבה וכו ' בדירות הבבעלים. לכן שווי העיסקה נגזר משווי הזכויות שהיזם מקבל. אין בעיה להעריך שווי של מ"ר מבונה באותו אזור ולהעריך את כמות המ"ר שהוא רוכש (זה גם יופיע בטבגלת השטחים בבקשה להיתר). על הסכום המתקבל משלמים מס רכישה.
שלום פלוני!
אני מבין שחלק מהחניות הן רכוש משותף ולא צמודות לדירות. בהסכם תמ"א ניתן לקחת את השטחים האלו לטובת הפרויקט לרבות לשם הסדרת חניות לדירות החדשות. ענין זה כמו הפיצוי שאתם מקבלים הוא ענין של הסכמה בין הצדדים ובמקרה שלכם גם על אילוצי הבנין.
מעבר לכך אוסיף כי תשים לב שעל הפיצוי הכספי חל מס שבח ואין פטור. על כן חשוב לציין שהיזם נושא בחבות המס גם על החלק הכספי.
כמובן שתמורות לדיירים אמורות להיות מאוזנות ואם זה לא כך אז ההחלטה בידיכם.
גיל שלום!
לא ניתן לחייב דייר להשתמש בפטור. זה ענין של הסכמה בין הצדדים. כמובן שצריך להבין שתשלומי מס שבח על ידי היזם גורעים מכדאיות כלכלית לפרויקט.
מנהל פורום תמ" א 38
אתה לא חייב לנהל מו"מ אבל אני אף פעם לא רואה עיה בלדבר. אתה לא חייב הסברים לאף אחד ואני לא רואה מצב בו יפסקו שאתה חייב לנצל פטור אישי ממס שבח (להבדיל מניצול פטור ספיציפי לגבי זכויות מכוח התמ"א).
שלום ישי!
אני לא יודע מה גובה הזק שנגרם לך ומה הפיצוי שהם נתנו. אני מבין שאתה שוכר בדירה. כך שאתה צריך לעדכן את בעל הבית במה שקרה והוא יסגור מולם לגבי פיצוי בגן הנזק לדירה.
לגבי נזק לרכוש - אם הרכוש שלכם - ברור שהם צריכים לפצות ובנדיבות וכן לפצות עבור עוגמת נפש, בזבוז זמן ועוד. אם הפיצוי שהם מציעים הוא הולם אני לא הייתי ממליץ להרחיב מעבר לכך.
מישור אחר הוא בינך ובין בעל הבית. קודם כל צריך להיות ברור שאתה לא אחראי לנזק שקרה ובנוסף - יתכן ותרצה לעזוב את הדירה והמקרה יכול להוות נימוק ומנוף לעשות כן מול הבעלים.
שלום רותה!
אם חתמתם על הסכם השכירות לפני שהפרויקט התחיל ומבלי שידעתם ו/או נאמר לכם ו/או נכתב בהסכם השכירות כי עומד להתחיל פרויקט תמ"א 38 בבנין - אז יש לכם עילה טובה להודיע למשכיר על הפסקת השכירות.
אם ידעתם על הפרויקט- אז קשה לראות כיצד תשתחררו מהסכם השכירות ללא הסכמתו של הבעלים.
אני מניח שאתם והיזם אומנם הסכמתם על ביטול ההסכם אבל לא הודעתם על כך למס שבח. לכן אתם צריכים להגיש תצהירי ביטול עיסקה, כל אחד מכם והיזם. במקביל וכדי למנוע ביצוע העיקולים ועד שתכינו את כל התצהירים האלו אני מציע שתגשו למס שבח ותעדכנו אותם שההסכם בוטל ותבקשו שיעכבו הליכי גביה כדי לאפשר הגשת תצהירי הביטול. בעיקרון מומלץ כי תעשו את זה עם עורך הדין שלכם.