פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
אנחנו מספר בנינים שרוצים להליכה של תמ"א38/2-פינוי בינוי, בדקנו עם קבוצת 4 יועצים הכוללת עו"ד, אדריכל, שמאי, ומנהל פרוייקט, אשר יערוך את הבדיקות ויגיש לנו מפרט מוכן למכרז בין קבלנים. בהסכם איתנו הם רוצים לכלול עמלה אשר ישלם הקבלן בגובה של 1% מהמחיר הסופי של הדירות, לפי חישוב כללי שעשינו זה מסתכם בכ-1.5מיליון שקל. ואם נפסיק בשלב מסויים את הקשר איתם ונלך באופן עצמאי, ההסכם הזה יהיה עדיין תקף לגבי בחירה עתידית. השאלה מהו השכר המקובל לקבוצה שכזו, החשש שלנו, שאולי הדרישה שלהם גבוהה מדי ותגרום לנו להשאר ללא קבלן שיסכים לתנאי זה (ועדיין כבולים אל הקבוצה), או לחילופין הקבלן ישלם על חשבון המגיע לנו. אודה לתשובה
אסתי שלום!
אני לא כל כך מבין למה צריך קבוצת יועצים מלכתחילה. נכון- טוב שאדריכל ילווה את הדיירים בקביעת המפרט ומעבר על התוכניות המוצעות. להערכתי שכר של אדריכל כזה לא צריך לעלות על 20,000 ש"ח לגבי שלב זה. אם אינכם מוכנים לשלם לו ישירות אז אפשר לסכם עימו שהתשלום יבוא מהיזם ולהתנות זאת מול כל יזם שיבחר.
לגבי שמאי - אתם בעצם רוצים לוודא שחלוקת העוגה בינכם ובין היזם היא מאוזנת. עבודה שמאית כזו גם לא צריכה לעלות יותר מ- 20,000 ש"ח.
עו"ד- מקובל ששכר העו"ד משולם על ידי היזם. אתם תבחרו את עורך הדין שמתאים לכם והוא יסכם תנאיו מול היזם.
לגבי מנהל פרויקט- מאוד תלוי בכם. אני מאמין גדול ממישהוא שגורם לתהליך לנוע קדימה. אבל זה יכול להיות 2-3 נציגים מקרב הבעלים שביחד עם עו"ד שלכם תקבלו הצעות מיזמים ותנהלו את תהליך בחירת היזם. אני לא רואה הרבה תפקיד למנהל פרויקט מרגע שנבחר יזם ונחתם הסכם.
אני חושב שתהליך הבחירה צריך להשמר אצלכם ולא לאפשר זאת לקבוצת יועצים חיצוניים שהאינטרסים שלהם לא תמיד חופפים.
בכל מקרה- אם כך תחליטו - נראה לי גבוה שכר של 1% ובודאי שלא הייתי מסכים להתקשרות ללא יכולת יציאה סבירה ממנה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שלום-
הגענו לאישורי העירייה ואפשרות להתנגדות. אני בעלת דירה והגשתי התנגדות לנושא שהיזם מתחייב לגינה ומסתבר שהוא מתכוננ לבנות בנוסף על 8 דירות גגג- שזה מה שהוא ביקש- גם דירת גן ולא תישאר פיסת גינה לרפואה. הגשתי התנגדות לזה והמנכל הזמין אותי לשיחה להבהרה , ואף ''איים'' שאם לא אמשוך ידי מההתנגדות בעלי הדירות יתבעו אותי על נזיקין. בשבוע הבא השיחה וההבהרה.האם נכון הדבר? יש סעיף בחוזה המורה שאם יתבעו את בעלי הדירות היזם יממן מכיסו..
מה נכון ומה לא?
אני רוצה גינה.... פרחים.. דשא... בשום מקום לא נרשם לגבי דירת גן... מה עושים?
בברכה
אור
בתוכנית התמא הכוללת הוספת דירות חדשות יוכל המפקח לאשר התוכנית גם ברוב של שני שלישים כאשר מדובר בבניה ,בחיזוק ובהוצאת חלקים מהרכוש המשותף לצורך חנייה.
המילה "לרבות" קודמת למשפט "לרבות הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לצורך חנייה."
עולה מכך בבירור כי הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לצורך גינות גן פרטיות מחסנים וכו' דורשת הסכמה של כל הדיירים., ואין בסמכות המפקח לחייבבעלי דירות המתנגדים לכך מאחר והדבר נוגד את החוק.
הקטע מהחוק שאתם מצטטים הוא המשך לקטע הקודם האומר כך-כאשר נבנות דירות חדשות וכאשר מופקע שטח ציבורי לצורך חניות כי אז יכול המפקח וכו' וכו'.
אלמלא הייתה זו הכוונה ,כפי שאני טוען ,כי אז מדוע מוגדר השטח הציבורי שמותר להפקיעו (חניות)ולא נאמר "שטח ציבורי לצרכי הפרוייקט"
ברור מאליו ,על פי לשון החוק)כי כאשר מבקשים להפקיע שטח ציבורי נוסף שלא לצרכי חניות (מעבר לשטח הבניה ולחיזוק ) -כי אז יש צורך בהסכמת כל בעלי הדירות.
אני מבין שלשון החוק בעייתית מבחינת היזמים אבל זהו החוק ומן הראוי שכולם יכירו אותו.
שלום גיל!
תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) מסדירות בין היתר את הרוחב הנדרש של המדרגות בבית המשותף. התרקנות קובעות רוחב של 1.0 מ' לגבי בנין שאינו גבוה. אולם במקרה של הוספת מעלית לבנין קיים ניתן להצר את רוחב המדרגות עד 0.9 מ' ואם יש אישור מהנדס שלא ניתן להתקין מעלית בתנאים אלו ובאישור מכבי אש ניתן לרדת עד 0.8 מ' (סעיף 3.8.29.7 לתקנות אלו).
שלום גלעד!
קודם כל אני מציע שתבדוק אם תמריצי התמא בכלל חלות על החלקה שלכם. בנוסף - תבדוק אם אתם על אותה חלקה או אולי בשתי חלקות נפרדות. אם נפרדות והתמ"א חלה- אתה על הסוס. אם בחלקה אחת - אתה בבעיה.
מה שקובע זה מה שכתוב בהסכם בינכם. אם אין לכך היחסות אז אין ברירה ואת צריכה לסכם עם השוכר על חשבונך את ההפחתה. תזכרי שמדובר בתקופת ביניים ובסופו של פרויקט את תקבלי דירה שניתן להשכירה ביותר כסף. כך שצריך סבלנות ולראות את סוף הדרך ולא את התלאות עד לשם.
עד שליש בזכויות בדירה נוספת עדין לא פוגע בהגדרת דירה יחידה. כך שכאשר תרכוש דירה תשלם מס רכישה לפי שעורי מס של דירה יחידה לתושב ישראל. אני מניח שלזה התכוונת.
שלום אדם!
עיסקת תמ"א 38 היא עיסקה בה היזם קונה מהדיירים את זכויות הבניה לטובת הקמת דירות היזם כנגד ביצוע עבודות חיזוק, הרחבה וכו ' בדירות הבבעלים. לכן שווי העיסקה נגזר משווי הזכויות שהיזם מקבל. אין בעיה להעריך שווי של מ"ר מבונה באותו אזור ולהעריך את כמות המ"ר שהוא רוכש (זה גם יופיע בטבגלת השטחים בבקשה להיתר). על הסכום המתקבל משלמים מס רכישה.
שלום פלוני!
אני מבין שחלק מהחניות הן רכוש משותף ולא צמודות לדירות. בהסכם תמ"א ניתן לקחת את השטחים האלו לטובת הפרויקט לרבות לשם הסדרת חניות לדירות החדשות. ענין זה כמו הפיצוי שאתם מקבלים הוא ענין של הסכמה בין הצדדים ובמקרה שלכם גם על אילוצי הבנין.
מעבר לכך אוסיף כי תשים לב שעל הפיצוי הכספי חל מס שבח ואין פטור. על כן חשוב לציין שהיזם נושא בחבות המס גם על החלק הכספי.
כמובן שתמורות לדיירים אמורות להיות מאוזנות ואם זה לא כך אז ההחלטה בידיכם.
גיל שלום!
לא ניתן לחייב דייר להשתמש בפטור. זה ענין של הסכמה בין הצדדים. כמובן שצריך להבין שתשלומי מס שבח על ידי היזם גורעים מכדאיות כלכלית לפרויקט.
מנהל פורום תמ" א 38
אתה לא חייב לנהל מו"מ אבל אני אף פעם לא רואה עיה בלדבר. אתה לא חייב הסברים לאף אחד ואני לא רואה מצב בו יפסקו שאתה חייב לנצל פטור אישי ממס שבח (להבדיל מניצול פטור ספיציפי לגבי זכויות מכוח התמ"א).