LawForums - פורום תמ"א 38

מימון הפרויקט על ידי היזם

יעל ב'

|

22/11/2013 18:20

אנחנו 5 בעלים שמתכוונים להתקשר עם יזם לתמ"א 38/2. הוא יוסיף 7 דירות ל-5 הקיימות. היזם הצהיר שבכוונתו לממן את הפרויקט במימון עצמי ללא ליווי בנקאי. הוא יפקיד בנאמנות סך 6,000,000 ש"ח, אשר ישוחררו לפי התקדמות הבנייה, כאחוזים לפי חוק המכר.
א. האם יש לכתוב הערת אזהרה לטובת היזם על כל המגרש - כמו בליווי בנקאי? או הערת אזהרה רק על חלקו במגרש כמו בעסקת קומבינציה?
ב. האם יש לתת לקבלן חזקה על דירותינו שייהרסו?
ג. האם זה נכון שגם עוה"ד של היזם יהיה נאמן בחשבון הפיקדון, או רק עוה"ד שלנו, בעלי הדירות הקיימות.
ד. האם כדאי להסכים שגובה הפיקדון יהיה כעלות הבנייה וההוצאות? או שחייבים שיהיה כשווי הדירות העתידיות? היזם לא יסכים לכ"כ הרבה.
ה. האם להסכים שמתוך חשבון הפיקדון ישולמו גם אגרות הבנייה?
אלף תודות!

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - מימון פרויקט על ידי יזם

עו"ד אילן הלוי

|

24/11/2013 10:03

שלום יעל!

בעצם ההסדר אמור לדמות מצב של ליווי בנקאי. פותחים חשבון בנק ולשם מפקיד היזם סכום כסף ראשוני, במקרה שלכם 6 מליון ש"ח. כל ההכנסות ממכירת דירות נכנסות לחשבון זה וכל ההוצאות לבנית הפרויקט יוצאות מהחשבון. צריך כמובן לוודא שבכל רגע נתון יש מספיק כסף בחשבון + מתקבולי דירות היזם + עודף לבטחון כדי שיספיק לסיום הפרויקט.

אין מניעה לרשום הערת אזהרה לטובת היזם. הערת האזהרה היא בגין ההסכם והיא מונעת מדיירים להתקשר עם יזם אחר. אין ליזם כל חלק במגרש ולכן לא ניתן לרשום הערת אזהרה על חלק. ניתן לרשום הערת אזהרה על תת חלקת הרכוש המשותף אם קיימת.

הקבלן מקבל חזקה בכל הדירות לאחר הוצאת היתר הבניה ומתן הבטחונות הכתובים בהסכם. אם לא יקבל חזקה איך הוא יוכל לבנות את הדירות?

גובה הפקדון מספיק שיהיה כעלות הבניה וההוצאות ולא חייבים וגם לא צריך שיהיה כשווי הדירות החדשות. כשיש בנק מלווה הקרקע משועבדת לטובת הבנק ולכן נותנים ערבות על כל השווי. כאן אני מבין שהקרקע לא משועבדת ולכן מספיק שווי העלויות.

זה נכון ששני עוה"ד יהיו נאמנים בחשבון. ממילא לא ניתן להוציא כספים ללא אישור החשבון על ידי המפקח.

השאלה האחרונה נוגעת למעשה לסכום הפקדון. בדרך כלל הפקדון נפתח לאחר הוצאת היתר הבניה. היתר הבניה יוצא רק לאחר תשלום אגרות הבניה. לכן לכאורה ברור שתשלומי האגרות הם בנוסף לסכום הפקדון. אבל כמובן צריך לבדוק מהו התזמון לפתיחת החשבון ולפקדון ולסכומים הנדרשים.

אילן הלוי, עו"ד
מנה פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

התקנת מעלית

ירדן

|

22/11/2013 08:58

שלום רב,

נאמר לי בעיריה כי אין חובה מבחינת החוק להתקין מעלית והפנו אותי לכיבוי אש. בכיבוי אש קיבלתי את אותה התשובה. האם אכן אין התיחסות בחוק להתקין מעלית בבנין העובר תמא? האם אין ניגוד בין התמא לבין חוקי התכנון והבניה המחייב לעניות דעתי מעלית בבנין בן מספר דירות מסויים? למרות שברור שאף דירה הרי לא תימכר בבנין שאין בו מעלית, אך אם חוק התמא גובר, מי אמור לבדוק איזו מעלית מחייב בנין שהופך להיות בן 24 דיירים?

תודה מראש

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - התקנת מעלית

עו"ד אילן הלוי

|

24/11/2013 10:12

תמ"א 38 ליווי פיננסי

יוסי

|

21/11/2013 22:24

הבניין נמצא בתמ"א כחצי שנה הייזם רוצה שנחתום על טפסי לווי פיננסי בפועל מישכון של תת חלקה של כול דייר בשני בניינים צמודים (32 דירות קיימות בניה של 12 דירות בשני בניינים סה"כ ) .החתימה היא על טפסי משכנתא על שם כול דייר בנפרד ע"ס 40,000,000 ש"ח (ארבעים מיליון שקלים) ללא תאריך סיום .הסכום הרבה מעבר לסכום הפרויקט .מה הסיכון בחתימה על מסמכי משכנתא של הבנק במידה והייזם לא יעמוד בהתחיבויותיו ?כמו כן האם הבנק יכול לממש את דירתנו לתשלום החוב.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - ליווי פיננסי

עו"ד אילן הלוי

|

24/11/2013 10:13

1980

ברוך

|

21/11/2013 15:41

תמ"א 38 - 1980

עו"ד אילן הלוי

|

21/11/2013 18:35

זכויות

ברוך

|

21/11/2013 19:34

תמ"א 38 - זכויות

עו"ד אילן הלוי

|

24/11/2013 10:15

שי

תמ"א 38/2 הריסה ובנייה

|

21/11/2013 13:46

מעל 80% מהדייריםחתמו עם היזם

כעת העו"ד של הדייריםמאיימת על הבודדים שלא חתמו כדלקמן:

אם לא תחתמו , אני חייבת לפי החוק לפנות למפקחת, שתחתום במקומכם ו/או תיתן לי את הסמכות לחתום במקומכם.

חשוב לציין כי היזם דורש בהסכם חתימות של 100% של המוכרים
כמו כן יש סיכוי שיטלו עליכם קנסות ו/או פיצויים בשיעור של מאות אלפי שקלים

כמו כן היא ציינה שדין תמ"א 38/2 הוא כמו דין פינוי בינוי?

האם היא צודקת והאם התנהגותה עם איום לא נכון ,סבירה?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - איומים

עו"ד אילן הלוי

|

21/11/2013 14:37

אם היא מאיימת אז היא בודאי לא צודקת. נכון שאם יש רוב של דיירים שחתמו אז ניתן בשלב מאוחר יותר לפנות למפקחת שתבחן את הטענות. המפקחת עשויה לחייב אותכם בהסכם למרות שלא חתמתם. א יהיו עליכם קנסות של מאות אלפים. אין מה לחשוש מכך. כן יכולים להטיל עליכם הוצאות בסכומים נמוכים במקרה ותפסידו אצל המפקחת.

אבל השאלה הנכונה היא למה בעצם אתם לא מסיכימים לחתום. אני מודה שאני חסיד של פרויקטים כאלו וחושב שלכל בעיה יש פתרון. בסך הכל הסכם הוגן הוא טוב לשני הצדדים ואתם אמוריםלהרוויח בפרויקט כזה. לכן מציע כי תבדקו שוב מה מפריע לכם ותנסו למצוא פתרון לכך מול היזם.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פוורם תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שי

תמ"א 38/2

|

22/11/2013 13:51

היא טוענת כי החוק מחייב אותה לפנות למפקחת

כי זה מיקרה של פינוי בינוי

כאשר נאמר לה כי תמ"א 38/2 זה לא פינוי בינוי, היא טענה שיש לה פסקי דין האומרים אחרת

אני מבין כי פינוי בינוי צריך להיות מאושר ע"י מישרד ממשלתי ולא ע"י עיריה או וועדה מקומית / מחוזית כלשהיא

אחת הסיבות לאי הסכמה היא :
מתחילים לדבר עם חברה א'
אחרי שנה החברה (_ עם אותם אנשים) היא חברה ב'

החשש שאחרי החתימה ורישום הערת האזהרה, תצוץ עוד חברה , שאולי לה היזם מכר את הפרויקט
עם אותם מנהלים או עם מנהלים אחרים)

ואולי אז הפרויקט "ייתקע" בגגל כל מיני סיבות, לזמן ממושך
ואחרי כמה שנים הדיירים יתיאשו ויצרכו לנסות לבטל את חוזה

כל זה ללא קבלת ערבות בנקאית ביד עם חתימת החוזה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 - סירוב

עו"ד אילן הלוי

|

24/11/2013 10:21

שי שלום!

הפרויקט הוא תמ"א 38 ולא פינוי בינוי לגביו ייש הוראות חוק אחרות. יש דמיון בין הפרויקטים כי בשניהם הורסים ובונים מחדש. מאחר וחתמו כבר מעל 80% אז יש רוב נדרש ואני מעריך כי בהעדר טיעונים רציניים וכבדי משקל המפקחת תאשר את ההסכם.

לגבי הסיבות לאי הסכמה- כמובן שצריך לדעת מול מי עושים את ההסכם ולא לאפשר סחר בהסכם בין היזמים. השאלה שלי אם זה באמת כך. בהרבה מקרים היזם מתחיל את המו"מ בעצמו ועם ההתקדמות הוא מקים חברה חדשה לפרויקט הספיציפי. זה שכיח בהסכמים כאלו. אני כן הייתי מוטרד אם היו מעבירים לאנשים אחרים אבל זה לא המצב כאן.
אני מניח כי יש הוראות מתאימות בהסכם לענין זה ואם אין אפשר לדרוש לקבל התחייבות כזאת מהיזם.

מעבר לכך אני מבין את החשש אבל אני מעריך כי נקבעו בטחונות נאותים בהסכם.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שי

תמ"א 38/2

|

24/11/2013 15:40

היזם כבר שינה פעם אחת את שם שתי החברות הראשונות, איתן היה מו"מ. לשם של חברה אחת, ללא ידיעת המוכרים

כעת הוא מתכוון למכור את המיזמים לחברת ניהול חדשה

ללא ידיעת המוכרים.

בהסכם בין החברה החדשה לבין חברת הניהול החדשה-

כל אחת הוקמה במועדים אחרים-

עם שני מנהלים זהים, אבל גם עם בעלויות באחוזים שונים, מאשר קודם

ההסכם בין החברה החדשה לביןחברת הניהול הוא כזה, שמאפשר לחברה הניהול החדשה (השלישית), לסגת מן הפרויקט , אם תוך שלוש שנים לא תהיינה ערבויות וליווי בנקאי,
ו/או לא יהיה היתר בנייה?

במיקרה כזה חברת הניהול גם תקבל מהחברה החדשה הוצאות שונות בשיעורים של עד 7% מהפרויקט?

בינתיים הדיירים עלולים לחכות שלוש שנים לשווא, כאשר עם חתימת החוזה , הם אישרו לחברה החדשה-לא חברת הניהול, לרשום הערת אזהרה לטובתה.

ברור כי כל החוזה, כולל הערות האזהרה, נמכרות לחברת הניהול.( השלישית)

לא ברור למיעוט , למה עליו לחתום בתנאים מאד לא ברורים ומפחידים?!

בינתיים העו"ד של הדיירים לוחץ על המיעוט לחתום , תוך השמעת רמזים עבים-על משפטים ופיצויים וקנסות ענקיים על מי שלא יחתום!?

זה הרי בניגוד לחוק 2008+ 2012?

האם אין לעו"ד של הדיירים חובת נאמנות וחובת זהירות

כלפי הדיירים, שבחרו אותה/ו?!

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38/2

שי

|

25/11/2013 06:32

הבהרה:

החברה ששני היזמים רכשו ולא היתה פעילה והיתה בשנתיים האחרונות בהפסדים היא חברה / שלד בורסאי.
הי בשליטת שני האישים איתם ניהלנו מו"מ מההתחלה.
חברה זו רשית לרכוש משתי החברות הקודמות איתן ניהלנו מו"מ את המיזם במספר תנאים ובהם:

הראשון-- שהרווח הצפוי של המיזם יהיה כ 14%מהיקף מעלות הפרויקט( איך היום אפשר לדעת מה יהיה הרווח בעוד מספר שנים?)

השני הוא:

אפשר למכור את המיזם חזרה לשתי החברות המקוריות, אם תוך שלוש שנים ממועד הרכישה של המיזם ע"י החברה החדשה, , החברה החדשה לא תזכה לליווי בנקאיו ו/או לא יהיו בידיה האמצעים הכספיים לבצע את הפרויקט עם ליווי בנקאי, תהיה הזכות לחברות המקוריות הפרטיות לרכוש , לרכוש את המיזם בחזרה

השאלה המרכזית היא:
האם סביר שהמוכרים יחכו לפחות שלוש שנים לליווי הבנקאי, בעוד הם נתנו לחברה החדשה או/ו לשתי החברות המקוריות אישור לרשום הערת אזהרה לטובתן?

גם את הרוב חתם על ההסכם, האם סביר שהמיעוט לא יחתום ויחכה להחלטת המפקחת?
ואז אחרי שלוש שנים המיזם יוחזר לחברה החדשה שהקימו שתי החברות המקוריות היום, תוך ניכוי ההוצאות ותוך תשלום של 7%

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 -

עו"ד אילן הלוי

|

25/11/2013 10:36

מה שאני מבין הוא שאותם יזמים שהתקשרו עמכם מנסים להעביר את הפעילות לחברה בורסאית בשליטתם כנראה. הרווח הצפוי נבדק על סמך דוח שמאי שבודק את הרווחיות הצפויה בפרויקט (נקרא גם דוח אפס). זה דוח שנעשה לפני תחילת ביצוע כדי לבדוק מראש את הרווחיות. כמובן שבפועל דברים יכולים להיות טובים או גרועים יותר אבל זה כבר לא רלבנטי.

מה שצריך להטריד אותכם בעיקר הוא הסחבת האפשרית בביצוע הפרויקט. לחכות 3 שנים כדי להגיע לנקודת התחלה נראה לא נכון. כמובן שצריך לקרוא מה כתוב אצלכם בהסכם. אבל באופן כללי- זה מה שהיה מטריד אותי.

אל תבהל מאיומים אבל מצד שני אולי כדאי שתקבל יעוץ מקצועי לאחר שיעברו על כל המסמכים הרלבנטיים.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שי

תמ"א 38/2

|

25/11/2013 17:25

החשש העיקרי הוא באמת החלטת הדיקרטוריון של החברה החדשה:

החברה החדשה רשאית לרכוש את המיזם/ המיזמים משתי החברות המקוריות, אם הרווחיות תהיה מעל 14%?

כמה זמן מהחתימה של המוכרים מכינים דו"ח אפס?

כמו כן מצויין בהחלטה , שאם תוך שלוש שנים! לא יהיה ליווי בנקאי לחברה החדשה והיא לא תוכל "להרים" את הפרויקט".

הרי שהיא תמכור את המיזם חזרה לשתי החברות המקוריות!
וזאת אחרי ניכוי הוצאות ותשלום עבור חלק מהרווח?

איזה רווח?

עוד אין אישור בנקאי?!

עוד לפני הבדיקה המעמיקה גם משפטית ואולי של רו"ח בלתי תלוי,נראה לי , כמו לך לו"ז ארוך ומפחיד?

אגב , מה מקובל בגדול לשלם על בדיקת חוזה?

כמו שציינת- שלוש שנים לחכות רק לליווי בנקאי. נראה כמו נצח??

ואם הרוב חתם צבלי לדעת על מה הוא חותם, אזי עדיין אפשר שהמיעוט ייתבע אצל המפקחת?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

|

25/11/2013 21:15

שלום שי!

דוח אפס הוא דוח שנערך על ידי שמאי סמוך לפני תחילת הפרויקט בדרך כלל כחלק מהבדיקות של הבנק המלווה לגבי כדאיות העיסקה.

לחכות 3 שנים לפרויקט נראה לי לא נכון ומוגזם, זאת בהנחה שאין שם בעיות שאני לא ער להן.

מבחינתכם הדיירים מה שחשוב הוא שהפרויקט יתקדם בקצב סביר אם לא מהיר ככל שניתן. כל מה שתארת נראה כמו הפרעות לביצוע הפרויקט ללא כל סיבה. אני לא רואה בעיה למשל שהחברה הקיימת עימה חתמתם תקדם את הפרויקט ללא קשר לחברה הבורסאית ובמצידה ויש פרויקט שיעבירו את הביצוע לחברה בורסאית. גם לכם זה אולי טוב יותר מבחינת חוסן היזם.

בכל מקרה וכמו שכתבתי - צריך לקרוא ביסודיות את כל החומר ולהבין את הפרויקט על מנת להבין מה גודל הפגיעה בכם.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שי

תמ"א 38/2

|

26/11/2013 08:17

החלטת הדירקטוריון של החברה הבורסאית , היא שהחברה קונה את המיזם משתי החברות המקוריות עכשו ולא בשלב ביצוע הפרויקט
ולכן החותמץ של החברה החדשה כבר מופיעה ועובדת עכשו
מצד שני רשום לא בהסכם, שם אין שום איזכור לכל התהליך החדש, כי אם תוך שלוש שנים לא יהיה לחברה הבורסאית:ליווי בנקאי וכמובן גם לא ערבויות בנקאיות, ואם היא לא תוכל לבצע את הפרויקט באמצעים שלה, אזי היא רשאית למכור חזרה את המיזם לשתי החברות המקוריות בניכוי הוצאות ובניכוי חלק מהרווחיות הצפויה?
אם אין פרויקט ואין ליווי בנקאי-איזו רוחיות?

החשש העיקרי הוא כמו שציינת:

למה לחכות שלוש שנים ע"מ לחזור לנקודת ההתחלה?

כמו כן אם כמעט כולם חתמו ,ובהסכם רשום שהרוב מסמיך את היזם לתבוע את המיעוט , שלא חתם , האם למיעוט עדיף כרגע להמתין לפנייה למפקחת?

האם המםקחת בכל זאת תחייב את המיעוט לחתום על הסכם מפוקפק כזה?

האם היא לא תפסול את ההסכם?

האם במיקרה כזה הרוב בכל זאת יתבע את המיעוט בתביעת נזיקין בבית המשפט?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דייר שעומד למכור את דירתו

חיה

|

20/11/2013 17:22

תמ"א 38 - מכירת דירה

עו"ד אילן הלוי

|

21/11/2013 09:06

חיה שלום!

דייר זכאי לחתום את דירתו גם לפני החתימה. מרגע שמכר אז צריך לפנות למי שקנה ממנו כדי שיחתום על ההסכם. אני מניח כי לא יהיו בעיות כי בדרך כלל מי שקונה דירה בבנין שעומד לעבור פרויקט צמא יודע את זה ואפילו סביר כי בגלל זה קנה את הדירה.

יש ערבויות מקובלות בהסכם כזה על מנת להבטיח שהיזם עומד בהתחייבויותיו. עורך הדין שלכם ידע לבקש מה שצריך.

כמקובל בהסכמי תמ"א שכרו הסביר של עורך הדין של הדיירים משולם על ידי היזם.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 - רישום הערת אזהרה

סיון

|

20/11/2013 14:45

עו"ד תומר שלום רב,

בבניין בו אני מתגוררת חתמנו על חוזה עם קבלן שיבנה לנו מרפסות וישפץ את הבניין בתמורה לזכויות הבניה. מדובר בבית משותף שמתחת לבניין יש חנויות. הקבלן קיבל היתר וסיים את הבניה זה מכבר אבל עד היום לא רשם הערת אזהרה על הדירות ו/או על הרכוש המשותף.
השאלה שלי היא כזאת: אני יודעת שלא הוגשו התנגדויות ושיש הסכמה של למעלה מ 75% מהדיירים. הטאבו לא רשם הערות אזהרה כי לטענתו צריך שכולם יחתמו על מסמכים, אבל בינתיים כבר התחלפו דיירים וכו'. מה עושים במצב כזה?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

שתים וחצי קומות במקום קומה וחצ

דורית

|

19/11/2013 11:25

בבנין בו אני גרה החלו עבודות תמא 38 לאחר היתר.
החלו חיזוקים נגד רעידות אדמה כאשר אושרה
קומה וחצי . היזם כיום בא בהצעה לבנות שתים וחצי קומות
במקום קומה וחצי ושאנו הדיירים נקבל גם ממד בנוסף
כתמורה וכך יהיה לו יותר כדאי . טוען שלא מרוויח מספיק . במידה והדיירים יאשרו יפנה היזם לעיריה בבקשה תוך כדי המשך העבודות . כמובן שמפתה לקבל גם ממד .
לגבי קומה וחצי סוכם שנקבל מעלית ומרפסת שמש . האם הדבר כדאי ואפשרי ? מה לגבי הכתבות שמכון התקנים
מזהיר מבניית שתים וחצי קומות ומבקש להסתפק
בקומה וחצי ? האם יש אמת בכך ?
אודה על תשובתכם המהירה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - שתיים וחצי קומות

עו"ד אילן הלוי

|

19/11/2013 13:45

נפגע תמא 38

שלמה

|

19/11/2013 08:21

שלום
מהנדס שגר אצלנו בבניין מקדם תמ"א 38, יש לו כבר תוכניות על הנייר והוא מבקש את חתימתינו, הוא נותן לנו ממד מעלית וחיזוק מבנה, אנו גרים בקומה ראשונה ומרגישים שאולי אנו מרוויחים ממד וחיזוק מבנה אבל בכללי אנו נפגעים:
1. אנו משפחה אם ילדים ובחתימה אנו מוותרים כמעט על כל שטחי החוץ של בניין. מה שאומר שלילדים לא יהיה היכן לשחק
2. אנו כעת בדירה נוחה עם איכות חיים מסביבנו ירוק ושקט, בתמא אמורות להיות חניות מתחת לחלון שלנו וגם שביל גישה לבניין
3. המעלית לא תשמש אותנו אנו בקומה ראשונה שהמעלית לא תגיע אליה (5 מדרגות) ואנו הולכים לשלם על זה במשך עשרות שנים, סכום מצתבר של החזקה חשמל ביטוח וכ"ו
4. קולטים וממים החמים הולכים לעלות לקומה 7 כיום הם נמצאים בקומה 4 והמים מגיעים אלינו לאחר 20 שניות.
5. תוספת של עוד 6 דיירים לבניין.

כאשר הסברתי לשכן המהנדס שיחסית לכולם אני לא מרוויח הרבה ומצד שני אני ממש נפגע הוא טען שהוא לא יכול לתת לי מה שהוא לא נותן לכל השאר למרות שהוא מבין שאני נפגע קצת יותר מכולם לעומת הרווח.

לדוגמא בקשתי מרפסת בתור פיצוי והוא אמר שלכולם זה לא כדאי לו כלכלית ולי לבד הוא לא יכול לעשות

מה אתם ממליצים לי לעשות?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - נפגע?

עו"ד אילן הלוי

|

19/11/2013 14:06

שלמה שלום!

כמו שאתה אומר היזם נותן לכם ממ"ד וכן מחזק את הבנין מפני רעידות אדמה. לא כתבת אבל אני מוסיף - היזם משדרג גם את חזות הבנין לרבות לובי כניסה ואת המערכות בבנין.

את כל זה אתה מקבל ללא תשלום כספי. למה זה לא כדאי?

אין לי תשובה לגבי הילדים - אני מניח שהם יגדלו וימצאו לעצמם מקומות משחק אחרים, אם באמת אין יכולת להמשיך ולשחק בחצר הבנין.

לגבי המעלית - ככזה זה. גם אני גר בקומה שניה ומשלם עבור אחזקת המעלית כמו מי שגר בקומות גבוהות יותר. הוא מצד שני משלם על נקיון חדר המדרגות שאינו משתמש בהם בכלל. בסופו של דבר זה לא צריך להיות הרבה כסף. יחד עם זאת - אני מבין שאתם גרים בקומת ביניים - אתה יכול לבקש שחלקך בהוצאות המעלית יהיה קטן יותר.

לא חושב שיש בעיה עם הקולטים והדוד. עובדה היא שיש הרבה בנינים גבוהים וגם אנשים בקומות נמוכות מתקלחים וחיים בסדר.

אכן יהיו עוד דיירים בבנין. זה המחיר למה שאתם מקבלים.

לא ניתן לבנות לך מרפסת אם אין לכולם. העיריה לא תאשר את זה.

אני מציע שתשב עימו עוד פעם ותנסו להגיע להסכמות בהתאם למה שכתבתי לך.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חוזה תמ"א

מיליה

|

19/11/2013 07:26

שלום רב,
אחדד את שאלתי ברשותכם.
בבניין 6 דירות 2 מתוכן שלנו.
הדיירים מסתפקים בעו"ד מבעלי הדירות (משכיר דירה בבניין שלנו שאינו מומחה לחוזי תמ"א 38.) לדעתינו עו"ד המתמחה בענייני תמ"א 38 חייב לראות ולהיות אחראי על חוזה מסוג זה.
שאר הדיירים אומרים: החוזה הקיים טוב , אם אתם רוצים עשו זאת באופן פרטי.
האם יכולים לחייב אותנן לחתום על חוזה כזה?
האם אנו יכולים לדרוש מהדיירים לקחת עו"ד המומחה לענייני תמ"א?
בבקשה תשובתכם.
תודה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - עו"ד

עו"ד אילן הלוי

|

19/11/2013 13:54

בודאי רצוי שעו"ד המיצג אותכם יהיה כזה שיש לו ידע ונסיון בתחום. אני מבין ש- 4 בעלי הדירות האחרים בחרו עו"ד שלא לטעמכם. את אותו עו"ד מממן היזם. אני מציע כי תפנו ליזם ותבקשו ממנו מימון גם לעורך דין מטעמכם רק לצורך בדיקת ההסכם. רוב הסיכויים שיסרב אבל לא עולה כסף לנסות. אתם כמובן גם יכולים למממן עו"ד שיעבור על סעיפי ההסכם ויעיר את הערותיו. מעבר לכך - אם אתם לא שלמים עם ההסכם תמיד אפשר לא לחתום עליו.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

השכרת דירה המועמדת לתמ"א 38

אסף

|

18/11/2013 21:19

תמ"א 38 - השכרת דירה במהלך פרויקט

עו"ד אילן הלוי

|

19/11/2013 13:57

א-מ

תמ"א 38/2 הריסה ובינוי

|

18/11/2013 16:36

vהזדמן לידי דו"ח כספי של רשות ניירות הערך של היזם.

בדו"ח רשום את שנת 2012 סיימה החברה עם תזרים מזומנים שלילי נטו בקופה בסך: -3.041 מליון ש"ח ועם תשואה להון של -11.6 %.

את יוני השנה סיימה החברה עם מזומנים של -0.448 מליון ש"ח כאשר ביוני אשתקד היו ברשותה מזומנים של 2.2 מליון ש"ח.
התשואה להון ביוני אשתקד היתה : מינוס 5.5 %
גם ההתחייבויות השוטפות של החברה ביוני השנה הן בסך : 252 0 מליון ש"ח עם הכנסות של אפס
גם אשתקד ההכנסות היו 68 אלף ש"ח

האם במצב ענינים זה לא מסוכן לחתום עם חברה כזו?

כנראה בגלל זה החברה מוכנה לתת ערבויות רק עם קבלת היתר בנייה וכו', אבל מצד שני דורשת מהמוכרים מתן אישור לרישום הערת האזהרה בטאבו היום!?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - בטחונות

עו"ד אילן הלוי

|

19/11/2013 14:12

אכן לא נראה שלחברה יש פעילות רבה. מצד שני זו עדין חברה נסחרת בבורסה והשקיפות כלפיה בודאי יותר גדולה מאשר של כל חברה אחרת שתבוא אליכם. אני מניח שיש בטחונות בהסכם.

בכל הסכמי התמא נותנים ערבות רק בתחילת הביצוע ולא עם חתימת הסכם. אין בכך שום דבר חריג.

במרבית ההסכמים רושמים הערת אזהרה לטובת היזם סמוך לאחר החתימה. ההערה נועדה להבטיח גם את היזם וגם את בעלי הדירות שלא יהיו בעלי דירות שימכרו את הדירה לצד ג' בלי שאלו יחתמו על ההסכם וכן שלא יחתמו במקביל עם יזם אחר. במקרה כזה שומרים אצל עורך הדין שלכם יפוי כוח לביטול הערת האזהרה במקרה של הפרה מצד היזם. גם בכך אני לא רואה חריג.

אני כמובן לא יודע על איזה חברה מדובר אבל מתוך מה שכתבת אני לא רואה סיבה מיוחדת לפסול את אותה חברה.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

א-מ

תמ"א 38/2

|

19/11/2013 18:27

א-מ

תמ"א 38/2

|

20/11/2013 05:46

חוזה , שנחתם הוא מול שני מנהלים של חברת בנין ושל חברת יזום והשקעות
בניספח לחוזה שמציין כי את הערבות הבנקאית יקבלו המוכרים מבנק בישראל, מופיעה חותמת של חברה חדשה , שכאמור לא היתה פעילה ומפסידה בשנתיים האחרונות
כמו כן נודע עכשו כי היזם והקבלן או/ו שניהם הקימו
חברת ניהול בורסאית שתרכוש /תקבל את מיזמי הבנייה
של היזם והקבלן ותנהל אותם למשך כשלוש שנים
המוכרים חתומים כאמור עם חברות אחרות וגם מסכימים למסור הערת אזהרה לטובת שתי החברות הראשונות בסמוך לחתימת החוזה ומבלי לקבל שום ערובות ותכניות בנייה ומיפרט טכני בסמוך לחתימת החוזה.

אם תוך שלוש שנים לא יתקבל ליווי בנקאי , חברת הניהול תחזיר את פרויקט הבנייה לחברה המקורית , שייתכן שאיתה חתומים הדיירים

בינתיים הערתהאזהרה לטובת היזם והקבלן או לטובת החברה שלא היתה פעילה , בתוקף והמוכרים יצטרכו להתפלל לטוב

האם במצב זה המיעוט חייב לחתום או עדיף לאור הסיבוך צלא לחתום ולחכות למפקח?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38

עו"ד אילן הלוי

|

21/11/2013 09:10

א-מ

תמ"א 38/2

|

21/11/2013 13:58

תודה על התשובות עד כה
אני מבין כי להמתין שלוש שנים לליווי בנקאי, שמשמעותו גם להמתין לקבלת הערבות הבנקאית, זה יותר מידי זמן.

כיוון שלא נקבע גובה הערבות בעת החתימה , יתכן שבזמן הפינוי של הדירה, ערכו יהיה נמוך מהריאלי.

האם במיקרה שהמיעוט לא חותם, עליו לנמק לפני העו"ד או/ו הדיירים או/ו הקבלן , מדוע הוא לא חותם?

או הנימוקים שלו יימסרו רק למפקח?

באיזה שלב ותוך כמה זמן משוער , המפקח פונה למיועט

שלא חתם?

האם היזם יכול להתקדם עם הגשת המיסמכים לעיריה וכו.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמא 38 - דירה בכינוס נכסים

יניב

|

18/11/2013 12:41

תמ"א 38 - דירה בכינוס

עו"ד אילן הלוי

|

18/11/2013 14:07

ינב שלום!

עדיף כמובן לקבל הסכמת שניהם. כונס הנכסים מתמנה בדר"כ מטעם נושה של בעל הדירה. הסמכויות המוקנות לו עם מינוי הן (באופן כללי) למכור את הדירה, לסלק את החוב עם תקבולי המכירה ואם יש עודף להעביר לבעלים החייב.

עם מינוי הבעלים החייב אינו יכול עוד לעשות כל עיסקה בדירה.לכן לדעתי הפרטנר שלכם לקבלת הסכמה הוא כונס הנכסים. עיסקת תמא בדר"כ משביחה את ערך הנכס ולכן קשה להאמין כי הכונס יסרב לכך. בכל מקרה גם אם הוא מסרב הוא בדיוק כמו כל דייר סרבן. במידה ויש רוב בלעדיו ניתן להמשיך ולהגיד כנגדו תביעה למפקח על בתים משותפים.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמא 38 - דירה בכינוס נכסים

יניב

|

18/11/2013 12:41

תמ"א 38 גשר

שמעון

|

17/11/2013 21:07

שלום רב,
אנחנו אנשים מבוגרים. בבניין שלנו רוצים לעשות תמ"א 38.
הרעש והליכלוך יהיה נורא אבל הסכמנו.
אנחנו רוצים להוסיף סעיף בחוזה שרוצים גשר לדירה (כל הדיירים מסכימים)ואם לא יאשרו בעיריה התמ"א עם גשר אז לא לעשות התמ"א.הקבלן לא מעוניין לחתום איתנו אם אנחנו מוסיפים תנאי זה לחוזה.
כל התמ"א הזה למרות הסבל שווה לנו רק בגלל הגשר.
אין לנו כוח לעלות המדרגות ולא עושים מעלית.
רוצים שהקבלן יגיש תוכנית גשר טובה ויאשרו.
מה לעשות?
תודה רבה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - גשר

עו"ד אילן הלוי

|

18/11/2013 14:11

תמ"א 38 חוזה עם עו"ד

מיליה

|

17/11/2013 16:00

שלום רב,
בבניין שלנו 6 דירות. 2 דירות מתוכן שלנו.
הסכמנו בלית ברירה לתמ"א 38. (אנו היינו מעוניינים בשיפוץ הבניין וחיזוקו על חשבון הדיירים ללא תמ"א 38)
אחד מבעלי הדירות ,שמשכיר את דירתו בבניין שלנו, הוא עו"ד (כפי שידוע לנו אינו מתמחה בחוזים מסוג תמ"א 38)עזר בהכנת ההסכם עם הקבלן.
עכשיו לפני חתימה עם הדיירים והקבלן אנו מבקשים שעו"ד מומחה לעניין יטפל בחוזה ויקח אחריות עליו.
שאר הדיירים טוענים שהם מרוצים מהחוזה ואם אנחנו מעוניינים שניקח עו"ד באופן פרטי.
האם זה צעד נכון של הדיירים?
אני מודאגת . חרדה לרכוש שלי ומצד שני ניראה לי לא הוגן לקחת בעצמי עו"ד פרטי.
(אגב אותו עו"ד בעל דירה בבניין שלנו סרב לעשות תמ"א 38 בבניין שהוא גר בו-הבניין נמצא בסמוך לבניין שלנו)
בבקשה תשובתכם.
תודה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

בבקשה תשובתך. לת

מיליה

|

18/11/2013 20:11

תשלום לועד בית

ענת סנואני

|

17/11/2013 14:23

תמ"א 38 - תשלום לוועד הבית

עו"ד אילן הלוי

|

17/11/2013 15:09

חדר על הגג והפרעה לתמא 38

פז

|

17/11/2013 11:58

יש לי דירה בקומה שניה בבית משותף. הבנין בן 40 שנה .לפני מספר שנים בנה שכן מקומה שלישית חדר על הגג כאשר המדרגות הן מתוך דירתו. לאחרונה מכר שכן זה את דירתו והקונה דורש שיהיה רישום בעירייה גם על החדר שעל הגג. הערה- כנראה ששולמה כל השנים ארנונה גם על החדר. השבוע קיבלנו מכתב מהעירייה עם תכנית של הבניין והודעה- הנדון: מתן הודעה לפי תקנות 2 ב' לתקנות התכנון והבנייה (מתן היתר, תנאיו ואגרות) תש"ל 1970. תוספת חדר על הגג בבניין מגרים בן 3 קומות, 12 יחידות דיור (מצב קיים).
נתבקשנו להעלות השגות כלשהן לבקשה תוך 14 יום מקבלת המכתב.
האמת היא שהחדר הזה לא מפריע לנו אבל מה קורה אם נרצה לבנות בו תמ"א 38, כי הבניין ישן ואין בו מעלית. תודה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - חדר על הגג

עו"ד אילן הלוי

|

17/11/2013 15:08

תמ"א 38

גילה

|

17/11/2013 11:02

שלום רב
בבניין בעל 4 דיירים ישנה הסכמה של 75% לביצוע תמ"א 38 עיבוי והרחבה של הבניין הקיים,בעליי דירות הקרקע מבקשים להצמיד אליהם את הגינה מאחור כפיצוי כתנאיי להתקדמות מול יזמים(אני גרה בקומה השנייה ומסכימה לנושא,השכנה הצמודה אליי בקומה השנייה מתנגדת הן לתמ"א והן להצמדת הגינה) היות והם רואים עצמם נפגעים מהחניות ומהמעלית שמיועדת יותר לשימוש קומות העליונות .
שאלתי האם במסגרת התמ"א ניתן להצמיד את הגינות ? על אף שיש ברשותינו הסכמה של 75% בלבד למהלך של התמ"א
תודה על תשובתכם

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - הצמדות גינות

עו"ד אילן הלוי

|

17/11/2013 15:05

הצמדת גינות?

שרון

|

21/11/2013 10:14

תמ"א 38 - הצמדת גינות

עו"ד אילן הלוי

|

21/11/2013 14:45

הצמדת גינה

שריי

|

25/11/2013 00:52

תמ"א 38 הצמדת גינה

עו"ד אילן הלוי

|

25/11/2013 22:02

לדעתי כן ובלבד שיש הגיון בהצמדה במסגרת הסכם התמא. למשל - דירות בקומת קרקע לא מקבלות מרםסת שמש וגם לא נהנות ממעלית שתותקן ואולי גם פתאום קרובות לחניות שלא היו קודם. אם הצמדת הגינה גם ביחס יותר גבוה מ1:1 מאזנת תמורות אלו אז לדעתי התשובה חיובית ואז די בקבלת רוב כנדרש בהסכמי תמ"א.

במידה ואין הצדקה בהצמדה כחלק מהאיזונים בהסכם אז יש אפשרות שיראו זאת כהוצאה של חלק מהרכוש המשותף והצמדה לדירה ספציפית. במקרה כזה יהיה ויכוח אם נדרש רוב של 75% או 100%.

בכל מקרה כענין של טקטיקה - הייתי מכניס זאת להסכם התמ"א. מי שחותם ממילא מסכים גם לכך. מי שלא מסכים להסכם ממילא יתבע בפני המפקחת ושם יתכן שגם נושא ההצמדה יעלה ויתכן שלא.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 הצמדת גינה

עו"ד אילן הלוי

|

25/11/2013 22:02

לדעתי כן ובלבד שיש הגיון בהצמדה במסגרת הסכם התמא. למשל - דירות בקומת קרקע לא מקבלות מרםסת שמש וגם לא נהנות ממעלית שתותקן ואולי גם פתאום קרובות לחניות שלא היו קודם. אם הצמדת הגינה גם ביחס יותר גבוה מ1:1 מאזנת תמורות אלו אז לדעתי התשובה חיובית ואז די בקבלת רוב כנדרש בהסכמי תמ"א.

במידה ואין הצדקה בהצמדה כחלק מהאיזונים בהסכם אז יש אפשרות שיראו זאת כהוצאה של חלק מהרכוש המשותף והצמדה לדירה ספציפית. במקרה כזה יהיה ויכוח אם נדרש רוב של 75% או 100%.

בכל מקרה כענין של טקטיקה - הייתי מכניס זאת להסכם התמ"א. מי שחותם ממילא מסכים גם לכך. מי שלא מסכים להסכם ממילא יתבע בפני המפקחת ושם יתכן שגם נושא ההצמדה יעלה ויתכן שלא.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38/2, האם ניתן להכריח דייר

גלעד

|

16/11/2013 22:50

שלום רב,
אני בעל דירה בבניין שאמור לעבור תמ"א 38/2.
90% מהבניין מוחזק ע"י בעל בית אחד ו 10% שלי (דירה אחת).
בעל הבניין מעוניין לבצע תמ"א 38/2 ומציאה לי אותה דירה בדיוק + מרפסת (ללא חנייה או חדר נוסף).
האם יש לו דרך להכריח אותי?
האם כאשר הבקשה תגיע למפקח על הבתים המשותפים הוא יכול להגיד שמגיע לי יותר? בעקבות התמ"א שטח הבניין יגדל מ 450 מ"ר ל 900 מ"ר (בניין במרכז ת"א)
אגב כל זכויות הבנייה בבניין הן שלו.

תודה מראש
גלעד

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - להכריח דייר

עו"ד אילן הלוי

|

17/11/2013 08:18

גלעד שלום!

לפי התאור שלך הבעלים השני מהווה מעל 80% מבעלי הדירות בבנין וכן הוא מחזיק מעל 80% מהרכוש המשותף. לכן ש רוב מספיק כדי לפנות בתביעה כנגדך שתתברר בפני המפקחת על בתים משותפים.
מכאן והלאה זו שאלה של משא ומתן מסחרי וכן בדיקה בפני המפקחת האם תנאי ההסכם הם הוגנים וסבירים. אני מניח שגם אם נכתב בתקנון שכל זכויות הבניה שייכות לבעלים השני עדין ומאחר וחלק מהזכויות הן אולי מכוח תמא 38, צריך לבדוק משפטית אם גם זכויות אלו הן של אותם בעלים.

אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ראשון	קודם		163	164	165	166	167	168	169	170	171	172	173	הבא	אחרון

פורום תמא 38

מנהלי פורום תמא 38

פורום תמא 38 - הודעות שוטפות