פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
איילון שלום!
כדי לדעת אם זה תקין או לא צריך לקרוא מה כתוב בהסכם מול הדיירים שחתמו. גם אם הוא מוכר אז בודאי מדובר על הסכם מותנה שתלוי בקבלת היתר הבניה. אם זה בהתאם להסכם אז לא רואה בעיה מבחינתכם.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי
שלום, אנו בבניין 18 דיירים, כבר 16 חתמו לתמ"א ויש 2 שמתעקשים לא לחתום בגלל סיבות כאילו ואחרות. האם ישנה אפשרות להתחיל את הפרויקט בילעדהם או שחייב לחכות עד שגם הם יחתמו? במידה ולא ירצו לחתום ויתעקשו על כך מה ניתן לעשות?
תודה.
שלום רב,
כנציג של דיירים בפרויקט תמ"א 38/2 אודה לך על הבהרת הנושאים הבאים:
1. האם ניתן להכניס להסכם מול היזם סעיף הנוגע לליווי הפיננסי של הבנק שאומר שלבנק תהיה חובת זהירות מול הדיירים.
2. האם מקובל לדרוש שהערבות הבנקאית בגובה ערך הדירה העתידית לפי חוק המכר תהיה בתוקף עד לקבלת אישור לאיכלוס ורישום בלשכת המקרקעין או שהחוק מדבר על הפחתת הערבות בהתאם להתקדמות הבנייה? ואם כך מה קורה בזמן ביטול הסכם בשלב מתקדם שהרי הזכויות משועבדות לבנק?
3. האם ניתן להכניס שינויים בנוסח כתב הערבות שהבנק נותן. והאם זה מתפקידיו של עו"ד הדיירים?
ראשית גילי תודה על התשובות,
הכוונה, בחובת הבנק המלווה לפקח על הוצאות הכספים לפרויקט, ובמקרה שהתרשל וכתוצאה מכך נגרם לדיירים נזק כספי מעבר לגובה הערבות, מחובתו של הבנק להכיר בחובתו כלפי הדיירים ולפצותם כספית. בנוסף לנהל שקיפות מול הדיירים באשר למצבו הפיננסי של היזם .
גילי , רוב תודות על העזרה והבאת המבואה.
מנחם שלום!
סעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין קובע עדין כי בעל דירה שהורחבה יראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין. ס"ק א באותו סעיף קובע כי מי שבבעלותם 3/4 מהדירות ו- 2/3 מהרכוש המשותף רשאים להחליט בדבר הוצאה של חלקים מהרכוש המשותף והצמדה לשם הרחבת דירה קיימת (או 60% אם מדובר על בנית מ"ד). בהתאם לס"ק ג' מי שכבר הרחיב כאמור נספר במסגרת אלו שהסכימו.
החלק השני של השאלה שלך לא מתחבר לראשון- אנ ימבין שהכוונה לפרויקט תמא 38 של תוספת בניה מעל הקיים. במקרה כזה צריך הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות המחזיקים ב2/3 מהרכוש המשותף.
שלום גיל!
חדר על הגג זו תמיד בעיה משום שגם אם ניתן להגיש כנגדו תביעת פינוי ואולי גם כסף הרי שבפועל עדין לא עשיתם זאת והתביעה לוקחת זמן. מצד שני- אין כמו תביעה טובה כדי לגרום למישהוא להקשיב לך. קשה להבין מהתאור מה בדיוק הלך שם ואיזה הסכמות היו לו, האם העסקה דווחה למס שבח וכו'. לצורך כך כדאי ורצוי להתיעץ עם עו"ד באופן פרטני. אני כן חושב שבמסגרת תביעה כזו ניתן יהיה להגיע עימו להבנות לגבי ביצוע פרויקט תמא. בנוסף - כן הייתי עושה ניסיון קצר בדיבור עם אותו דייר להבין מה הוא בכלל רוצה.
עדי שלום!
אני מבין שמדובר על מכירת דירה לאחר חתימת הסכם תמ"א. הפרוצדורה אמורה להיות מוסדרת בהסכם שנחתם. בכל מקרה בדרך כלל אין מניעה למכור כרגיל אבל צריך לקבל את הסכמת היזם לרישום הערות אזהרה לטובת הקונה והיזם יתן את הסכמתו לאחר שהקונה יחתום על יפויי כוח ועל ההסכם עצמו ונספחיו (או על כתב המחאה קצר יותר). זה בא לוודא שמי שנכנס בנעלי המוכר לא יתכחש לעיסקה שנחתמה.
לצערי אין הוראה בחוק המאפשרת לקחת במקרה כזה מרכוש פרטי של אדם (להבדיל מחלקו ברכוש המשותף) לצורך הוספת מעלית.
מציע להתיעץ עם יועץ מעליות האם באמת לא ניתן להכניס מעלית בדרך אחרת ( לא עם היזם שאינו מומחה בתחום זה).
שלום דנה!
תמ"א 38 מאפשרת תוספת 25 מ"ר לדירה ולא לשטח המסחרי. גם התוספת של 25 מ"ר מותנית בהוספת ממ"ד וכן בכך שניתן להכניס את התוספת בקווי הבנין המותרים.
צריך לבדוק אולי ניתן להרחיב שטח מסחרי מכוח תוכניות אחרות שחלות על הבנין.
חיים שלום!
אני מבין שמדובר על תוספת קומות מעל מבנה קיים. כל התוכניות של היזם נערכות על ידי מהנדס וכפופות לאישור של מהנדס מטעם העיריה. מעבר לכך תעמדו על זה שיהיה מפקח מטעמכם שיבדוק שהכל נעשה כמו שצריך.
מעבר למה שכתבתי אני לא חושב שאתה צריך כרגע מהנדס נוסף.
אנו בתהליך של תמ"א 38 בבניין שלנו בתל אביב
לאחרונה הופסק התהליך מול היזם מכיוון שלטענתו עיריית תל אביב לא מאשרת יותר בנייה של 2 וחצי קומות, אלא רק קומה וחצי
האם הדבר נכון?
אם כן, איפה ניתן למצוא הוראה כזאת של העירייה
תודה
אבי שלום!
כל דבר שאתם מקבלים במסגרת ההסכם הוא חלק מהתמורה. בכל מקרה שטח מחסן אינו חלק מהזכויות הנוספות ועד 25 מ"ר שניתנות כתמריץ במסגרת התמ"א.