פורום נדל"ן

שלום גל,

המצב בו שטח הדירה הרשום בטאבו קטן מהשטח המופיע בחשבון הארנונה הוא מצב נפוץ.

שטח דירה לצורכי ארנונה כולל גם חלק יחסי מהרכוש המשותף, כלומר רכוש שאינו תחום בין קירות הדירה, כגון חדרי מדרגות, חדרי עגלות ואופניים, לובי וכו').

אם מדובר בדירה ישנה - בעבר נרשם שטח הדירה בטאבו באופן שאיננו כולל את שטחי המרפסות, כלומר השטח הרשום בטאבו קטן אף משטח הדירה בפועל.

מצב אפשרי נוסף - אם בוצעה תוספת בניה בנכס, אך צו הבית המשותף לא תוקן.

אם אכן שטח הדירה גדול יותר ניתן לפנות למפקח על רישום המקרקעין בבקשה לתיקון צו הבית המשותף.

לגבי האפשרות של הגשת תביעה יצוגית, נא פנה לפורום בתי משפט באתר זה.

שלום ריקי,

מבחינת דיני הקניין - הבעלות נקבעת על פי הרישום ושייכת, במקרה זה, רק לבעל שרכש את הזכויות.

ככל שמדובר בבני זוג, כעקרון נכסי ירושה אינם נכללים ברכוש המשותף, אבל במקרה זה האיש לא ירש את הדירה אלא רכש אותה. נכסים הרשומים על שם בן זוג אחד עשויים במקרים מסויימים להחשב כרכוש משותף של בני הזוג. לשם כך יש להוכיח כוונת שיתוף המשתקפת, בין היתר, במקור הכספים ששימשו לרכישה, מקור הכספים המשמשים לתחזוקתה או לשיפוצה, היכן מופקדים כספי שכר הדירה אם הדירה מושכרת או האם בני הזוג מתגוררים בה.

אם יש כוונה שהדירה תהיה משותפת לשני בני הזוג כדאי לבצע העברת זכויות במתנה. הדבר יבהיר את מערך הזכויות וימנע מחלוקת עתידית.

שלום עינת,

פריסת תשלומים ופינוי הם עניינים מסחריים ולא משפטיים.

יחד עם זאת, בענייני תשלומים מומלץ להיעזר בעו"ד, כדי לקבוע פריסת תשלומים שתתאים לרכישה/מכירה הנוספת שאת עושה, קבלת כספים לסגירת משכנתא וכו'.

אין שום מניעה שעו"ד שהוא גם קונה או מוכר דירה ייצג את עצמו.

שלום שלומי מרי,

כדאי להזמין את כל הדיירים לאסיפה ולהציג את הבעיה. כדאי להגיע כבר עם הצעת מחיר לתיקון.

אם עדיין תהיה התנגדות, תוכל לפנות למפקח על המקרקעין ולהגיש בקשה לצו עשה, כלומר צו שיחייב את כלל הדיירים להשתתף בתיקון.

כולם חייבים להשתתף בהוצאות תיקון הרכוש משותף.

שלום רחלי,

סגירת חניה לפי התיאור שלך, הפכה את החניה לחדר/מחסן - דבר שככל הנראה חורג מהיתר הבניה של הבנין (השערה שלי).

כדי לפתור את הבעיה, את צריכה לפרק ולפעול בהתאם להוראות העיריה והחוק, אחרת את עלולה לקבל קנס בגין עבירה לפי דיני התכנון והבניה.

שלום מיכל,

הפורום אינו מיועד למתן ייעוץ משפטי פרטני, כמו שאת מציגה ולצערי, לא נוכל לייעץ לך האם להפקיד את השיק או לא.

אם הדייר שלך יעזוב לפני חודש דצמבר ולא ישלם, תוכלי להשתמש בכספי הביטחונות שיש לך.

אם הכספים לא יספיקו לכיסוי נזקייך, תצטרכי לפנות לבית משפט.

שלום שיר,

לא מומלץ להתקשר עם קבלן עם רקורד בעייתי!

הבטוחה המומלצת, בוודאי במקרה כזה, היא ערבות ביצוע בנקאית אוטונומית ובמקביל התניית ביצוע התשלום בסיום ביצוע העבודה במועד (או תשלומים בסיום ביצוע שלבים שיקבעו על ידי המפקח מטעם הדיירים) ובאישור מפקח בניה.

את ערבות הביצוע יש להחליף בערבות לביצוע תיקונים (בדק) או לדחות חלק מהתשלום לסוף תקופת האחריות.

כדאי לקבל ייצוג משפטי בעריכת הסכם שיגן על זכויות הדיירים, ובכל מקרה לא לקבל את ההסכם שיעביר הקבלן בלי לבדוק אם הוא מגן על האינטרסים שלכם.

שלום יניב,

לא ברור משאלתך מצבו הרישומי של הנכס - ובעיקר האם נרשם כבר בית משותף (רק אחרי שנרשם ניתן להוציא נסח מרוכז).

הודעה כזו מתקבלת כאשר מתבצעת פעולת רישום בנכס. זוהי הקפאה זמנית, שככל הנראה תוסר עם סיום הרישום. כדאי לברר עם המוכר מה ידוע לו על כך.

מומלץ להמתין לקבלת נסח מעודכן לפני חתימת הסכם הרכישה, כדי לוודא את מצב הזכויות אחרי רישום הפעולה.

לצורך קבלת כספי המשכנתא, הבנק יבקש רישום של הערות אזהרה לטובתך ולטובת הבנק, שגם אותן לא ניתן לבצע בעת הקפאה, וכמובן נסח מעודכן.

אם העיסקה היא לגבי דירה ספציפית וכבר נרשם בית משותף אפשר לנסות להוציא נסח של הדירה בלבד.

שלום מיכל,

התשובה מתבססת על נתוני השאלה ויתכן שתשתנה בהתאם לנוסחו המדוייק של החוזה.

השוכר רשאי לבטל את החוזה באופן חד צדדי רק אם הוא פועל בהתאם להוראות החוזה.

את רשאית להפקיד את השיק, וככל שימציא שוכר חלופי יהיה עליך להשיב את דמי השכירות ששילם ביתר.

אם לא ימציא שוכר חלופי יהיה עליו להמשיך ולשלם את דמי השכירות למרות שחלפו 60 יום.

שלום צדק,

כדי להמציא תביעה למי שאינו תושב ישראל יש להגיש בקשה לבית המשפט ולפרט בתצהיר את הנסיבות ואת מקום המצאו של הנתבע.

יש לקבל 2/3 של הרוב (כפי שהסברתי בשאלה הקודמת).

2/3 יכולים להתנגד או להסכים ולכן ההחלטה שתתקבל היא הקובעת, בין אם אתה מסכים לה ובין אם לאו.

מתווך יהיה זכאי לדמי תיווך במידה והוא יהיה הגורם היעיל בעסקה שהביא למכירת הנכס.

אם אין בכוונתך לעבוד עם המתווך המסוים הזה, הרי שאין סיבה להעביר לו מידע.

שלום,

דירת מגורים יחידה - הכוונה היא שאין לך דירה נוספת או חלק בדירה נוספת.

דירת מגורים מזכה - הכוונה שהיא מזכה בפטור ממס שבח.

לגבי שאלתך - כל בעל דירה, חייב במס רכישה בקנייה ובמס שבח במכירה (אלא אם הוא עומד בתנאי הפטור). אין קשר לזכייה במחיר למשתכן.

שלום יואל,

מה שקובע במקרה שתארת הוא מה שנקבע בתקנון הבית המשותף.

ישנה אפשרות לשנות את התקנון ברוב של 2/3 מדייריי הבניין ובהסכמתם.

שלום שפרה,

אח אחד יכול לקנות את חלקו של האח האחר. יש לערוך הסכם מכר מסודר הכולל מצבים של הפרות הסכם וסנקציות בגין הפרות אלה.

ישנה אפשרות נוספת - האח שעוזב, יכול להשכיר את חלקו בדירה לאח שנשאר - כמובן שגם במקרה זה, יש לערוך הסכם שכירות מסודר.

בכל מקרה, האחים צריכים להגיע ביניהם להסכמות.

במידה ואין הסכמות בין האחים ואין פתרון מוסכם, יש אפשרות לפנות לבית המשפט ולהגיש תביעה לפירוק שיתוף.

שלום דוד,

רצונו של המשכיר למכור את הדירה אינו מהווה עילה לביטול חוזה השכירות.

ניתן למכור את הדירה כפוף לחוזה השכירות. במקרה כזה הקונה יקבל את זכויות והתחייבויות המשכיר על פי חוזה השכירות ממועד מסירת החזקה בדירה ויש להסדיר זאת בהסכם המכר.

שלום מלי,

תושבת חוץ רשאית להעביר את דירתה במתנה לבנה.

במקרה כזה היא תהיה פטורה ממס שבח והבן, שהינו תושב חוץ, ישלם 1/3 ממס הרכישה הרגיל (כלומר 1/3 מ- 8% או יותר תלוי בשווי הדירה).

שלום חני,

תושבת חוץ בעלת דירה בחו"ל לא תהיה זכאית לפטור ממס שבח במכירת דירתה בישראל, ולכן יהיה עליה לשלם מס זה.

בנוסף, ובלי קשר לתושבות, יתכן שיחול היטל השבחה.

שלום גילי,

הקבלן זכאי להצמיד את התמורה על פי האמור בחוברת המכרז בלבד.

שלום שרה,

את לא זכאית לזכויות בדירה, למרות הזמן הרב שאת גרה שם.

שלום דנה,

ככל שירשתם את הדירה וטרם רשמתם את הבעלות על שמכם, אתם זכאים להירשם כבעלים ובוודאי שתחשבו כבעלי זכויות בדירה.

שימי לב שעד שלא תרשמו כבעלים, לא תוכלו לבצע פעולות בנכס כדוגמת מכירה.

על מנת לבצע העברת זכויות ברמ"י עליכם לפנות אליהם ולקבל מהם את הדרישות להעברת הבעלות על שמכם. בהצלחה!

שלום מיה,

בהנחה שמדובר בבית משותף, אין לאיש מבעלי הדירות זכות להשתמש באופן יחודי ברכוש המשותף, אלא אם קבל לכך הסכמת כלל בעלי הדירות. ניתן למנוע זאת באמצעות הגשת תביעה לסילוק יד מהרכוש המשותף.

בבית משותף גם גג תוספת הבניה בו את משתמשת כיום מהווה רכוש משותף.

אם יש בבניין יותר מ 2 דירות, פתרון הסכסוך איננו רק בין שניכם, אלא דורש הסכמת כל בעלי הדירות. תשלום דמי שימוש אינו מרפא אי הסכמה של שכנים אחרים, אלא לכל היותר מתנה את הסכמתך לשימוש היחודי.

אם מדובר בנכס בן 2 דירות בלבד והשכן עושה שימוש בחצר השייכת גם לך תוכלי גם לתבוע דמי שימוש בחלק זה.

שימוש בגג תוספת הבניה כמרפסת טעון היתר בניה. שימוש ללא היתר מהווה עבירה פלילית המתחדשת מדי יום. ההריסה, אם תדרש, תהיה של המעקה והריצוף שהוספת, ולא של הגג כולו, וכן של הפתח שיצרת בדירתך כדי לצאת למרפסת.

כדאי לקיים שיח עם השכן ועם בעלי הדירות האחרים ולהגיע עמם להבנות והסכמות בנוגע לשימוש ברכוש המשותף.

שלום גיורא,

כדי להשיב על שאלתך יש לבחון את הוראות חוזה הרכישה המתיחסות להיעדר היתר הבניה ולאופן ההתנהלות לאחר קבלת ההיתר במקרה של שינוי בתכניות.

מאחר שנדרש טיפול מהיר - אני מציעה שתפנו לעוה"ד אשר כבר טיפל בעניין על מנת שיסדיר את העניין מול הקבלן באופן שזכויותיכם לא תפגענה.

שלום אייל,

חוק המכר (דירות) אינו קובע את מדד הבסיס.

הקבלן רשאי להצמיד את התמורה (למעשה את החלק המותר להצמדה על פי חוק המכר) למדד תשומות הבניה רק על פי הקבוע במכרז בו זכה ובוודאי אינו זכאי לשנות את הקבוע בחוזה המכר.

שלום כוכי,

בדרך כלל מעמד התשלום האחרון ומסירת החזקה בדירה מתבצע בין הצדדים וללא מעורבות של עורכי הדין.

במקרה המתואר - כדאי לבקש מעורכי הדין המעורבים לנסח מראש את הנספח עליו יחתמו השוכרים.