פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
רישום בית משותף
ישי
20/12/15
בס"ד
בוקר טוב,
בשכונה מסויימת, ישנה שיטת רישום בתים משותפים כאשר כל 4 בתים (מדובר בבתים פרטיים ולא בבנייה רוויה) רשומים כבית משותף.
ישנם 4 שכנים שרישום הבתים שלהם אינו תקין, ולכן נתבקשנו בטאבו למחוק את הרישום הקיים ולרשום בית משותף מהתחלה.
שאלתנו: אילו הוצאות כרוכות ברישום הבית המשותף מלבד שכ"ט עו"ד, כגון האם צריך להכין תשריטים חדשים על ידי בעל מקצוע וכיו"ב.
אודה על עדכון בדבר ההוצאות הכרוכות לרושמים את הבית המשותף, גם אם לא ידוע בדיוק מה יהיו ההוצאות אשמח לקבל דעה מה יכולות להיות העלויות המירביות.
בתודה מראש.
בוקר טוב,
בשכונה מסויימת, ישנה שיטת רישום בתים משותפים כאשר כל 4 בתים (מדובר בבתים פרטיים ולא בבנייה רוויה) רשומים כבית משותף.
ישנם 4 שכנים שרישום הבתים שלהם אינו תקין, ולכן נתבקשנו בטאבו למחוק את הרישום הקיים ולרשום בית משותף מהתחלה.
שאלתנו: אילו הוצאות כרוכות ברישום הבית המשותף מלבד שכ"ט עו"ד, כגון האם צריך להכין תשריטים חדשים על ידי בעל מקצוע וכיו"ב.
אודה על עדכון בדבר ההוצאות הכרוכות לרושמים את הבית המשותף, גם אם לא ידוע בדיוק מה יהיו ההוצאות אשמח לקבל דעה מה יכולות להיות העלויות המירביות.
בתודה מראש.
עלויות הכרוכות ברישום בית משותף
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
20/12/15
שלום,
יש צורך בתשלום שכ"ט עו"ד, בתשלום הכנת תשריטים ותשלום אגרות לטאבו.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
יש צורך בתשלום שכ"ט עו"ד, בתשלום הכנת תשריטים ותשלום אגרות לטאבו.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת מגרש מאדם פרטי (בבעלות מנהל מקרקעי ישראל)
נאדי
20/12/15
ברצוני לרכוש מגרש מאדם פרטי אשר בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, שהפרטי קיבל בשנית 1997.
טרם נרשמו הזכויות על שם המוכר.
האם הדבר אפשרי?
תודה
טרם נרשמו הזכויות על שם המוכר.
האם הדבר אפשרי?
תודה
ביצוע עסקת מכר- רישום זכויות במנהל
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
20/12/15
שלום,
מדבריך נראה כי הרישום קיים במנהל וטרם הוסדרת בלשכת רישום המקרקעין.
יש לקבל אישור זכויות מהמנהל שהמוכר אכן בעל הזכויות.
אין בעיה לבצע עסקת מכר במצב דברים זה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
מדבריך נראה כי הרישום קיים במנהל וטרם הוסדרת בלשכת רישום המקרקעין.
יש לקבל אישור זכויות מהמנהל שהמוכר אכן בעל הזכויות.
אין בעיה לבצע עסקת מכר במצב דברים זה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נתינת רשות לבן לגור בדירה ללא הסכם
משה
19/12/15
שלום רב לעורכי הדין,
הנני רוצה לתת לבני לגור בדירה שניה שהיא בבעלותי מבלי להעביר אותה על שמו בטאבו ומבלי לקבל ממנו תמורה עבור השכירות, האם אפשרי הדבר או שיש צורך לעשות בכל זאת הסכם שכירות עם מחיר למשל של 1 ש"ח בחודש.
תודה והכבוד רב,
משה
הנני רוצה לתת לבני לגור בדירה שניה שהיא בבעלותי מבלי להעביר אותה על שמו בטאבו ומבלי לקבל ממנו תמורה עבור השכירות, האם אפשרי הדבר או שיש צורך לעשות בכל זאת הסכם שכירות עם מחיר למשל של 1 ש"ח בחודש.
תודה והכבוד רב,
משה
העברת חזקה בדירה ללא הסכם שכירות
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
20/12/15
שלום,
דרישת הכתב בהסכמי שכירות אינה הכרחית, אלא קיימת גם מכוח נוהג, כלומר באפשרותך להעביר את זכות החזקה בדירה לידי בנך ללא הסכם.
יחד עם זאת, ועל מנת להסדיר את היחסים ביניכם בצורה מסודרת, לרבות למנוע טענות בעתיד של הבן שהתכוונת לתת לו זכות להחזיק בנכס לתקופה בלתי מוגבלת ו/או להעביר לו את הדירה במתנה, מומלץ להכין הסכם שכירות ובו יקבע מחיר של דמי שכירות בסך 1 ש"ח.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
דרישת הכתב בהסכמי שכירות אינה הכרחית, אלא קיימת גם מכוח נוהג, כלומר באפשרותך להעביר את זכות החזקה בדירה לידי בנך ללא הסכם.
יחד עם זאת, ועל מנת להסדיר את היחסים ביניכם בצורה מסודרת, לרבות למנוע טענות בעתיד של הבן שהתכוונת לתת לו זכות להחזיק בנכס לתקופה בלתי מוגבלת ו/או להעביר לו את הדירה במתנה, מומלץ להכין הסכם שכירות ובו יקבע מחיר של דמי שכירות בסך 1 ש"ח.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גרמושקה והיתר בנייה
אסי
18/12/15
הבית של סבא שלי בעבר הייה שתי בתים עם שתי שעונים שונים ...חיברו את הבתים לבית אחד שעון מים 1 ארנונה חשמל ל1... אנחנו רוצים למכור ב1 ולעשות הפרדה של הכול ... העניין שמכרנו בית אחד ובחברת המים ביקשו מאיתנו גרמושקה והיתר בנייה.. העניין שאין לנו... לאחר בירור הבנו שלא ישן לא צריך גרמושקה !! דברנו עם כול מיני פקדים חלק אומרים שצריך חלק אומרים שלא צריך .... העניין שמכרנו את הבית והבעלים אמורים להיכנס אוטוטו ... אנחנו מפחדים שתהיה בעיה עם התהליך זה יוכל לעלות בכנס לא? מה לגביי הגרמושקה וההיתר בנייה?
פיצול נכס לשתי יחידות נפרדות
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
20/12/15
שלום,
שאלתך אינה ברורה לי.
האם אתם מעוניינים למכור את הנכס כשני בתים נפרדים?
כיצד הבית רשום בטאבו? כבית אחד או שניים?
האם כשפיצלתם את הבתים התקבל לכך היתר בניה?
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
שאלתך אינה ברורה לי.
האם אתם מעוניינים למכור את הנכס כשני בתים נפרדים?
כיצד הבית רשום בטאבו? כבית אחד או שניים?
האם כשפיצלתם את הבתים התקבל לכך היתר בניה?
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניה, שיפוץ ומכירת דירה
shaimba
18/12/15
שלום-אני מעוניין לקנות דירה, לשפץ אותה ואז למכור, בתוך כשנה/שנה וחצי. האם אהיה פטור ממס רכישה (יש לי כבר דירה אחת משלי)? מה יהיה גובה המס אם ישנו?איך מחשבים את השבח לצורך העניין? מורידים ממנו את עלות השיפוץ? אם אני לוקח הלוואות לצורך זה (לא משכנתא) האם הריביות עליהן יורדות מהשבח?אני מדבר על קנייה של דירה ב500-600 אש"ח ושיפוץ ב50-75 אש"ח בערךתודה מראש
חישוב מס רכישה ומס שבח
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
20/12/15
שלום,
לגבי הרכישה- לאור העובדה שמדובר בדירה שאינה דירה יחידה, מס הרכישה הינו 8% ממחיר הדירה.
לגבי המכירה- מס השבח חל על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה בגובה של 20-25%. ניתן לנכות ממס השבח הוצאות של שיפוץ (בצירוף קבלות) וכן את ריביות המשכנתא.
אני מציעה לך לפנות לעורך דין על מנת שיערוך עבורך את החישוב.
אשמח לעמוד לשרותך.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
לגבי הרכישה- לאור העובדה שמדובר בדירה שאינה דירה יחידה, מס הרכישה הינו 8% ממחיר הדירה.
לגבי המכירה- מס השבח חל על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה בגובה של 20-25%. ניתן לנכות ממס השבח הוצאות של שיפוץ (בצירוף קבלות) וכן את ריביות המשכנתא.
אני מציעה לך לפנות לעורך דין על מנת שיערוך עבורך את החישוב.
אשמח לעמוד לשרותך.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
שיר
16/12/15
אני ובעלי רוצים לרכוש דירה למגורים.
ראינו דירה שאהבנו והבנו מהמוכר שעל הדירה יש משכנתא
של הבנק שלו ועוד שעבוד על הלוואה עסקית (של אותו בנק )שהמוכר לקח על עוד וילה שהוא בונה (לצורך העסק שלו).
לצורך ההלוואה העסקית הוא שעבד גם את הוילה שהוא בונה וגם את הדירה שאנחנו רוצים לרכוש.
כדי לדעת אם אני ובעלי יכולים לעמוד בתשלומים פנינו לבנק למשכנתאות והפקידה שם אמרה לנו שכדי שהיא תבין כמה משכנתא אנחנו צריכים כדי לחסות למוכר את ההלוואות עדיף שנבקש מהמוכר מכתב כוונות מהבנק שלו.
פניתי למוכר בבקשה שלפני שאנחנו מחליטים אם לחתום איתו הסכם אנחנו צריכים מכתב כוונות מהבנק שלו כדי לדעת על כל ההלוואות שבגינן הבית משועבד.
המוכר אמר לנו שאין צורך בזה ושנשאיר את זה לעורכי דין אחרי שנחתום עיסקה.
אמרתי לו שאני רוצה את המכתב דווקא לפני כדי לדעת אם בכלל אעמוד בעיסקה ואם בכלל אצטרך עורך דין.
והוא אומר שגם ככה הכוונה שלו היא לכסות את ההלוואה העסקית ואת המשכנתא שקיימת על הדירה לגרור על המבנה של הוילה בעסק.
מה שהוא שלח לי בינתיים זה רק לוח סילוקין של המשכנתא.
מה עושים במקרה כזה?
האם באמת זה לא הזמן לבקש מכתב כוונות?
ראינו דירה שאהבנו והבנו מהמוכר שעל הדירה יש משכנתא
של הבנק שלו ועוד שעבוד על הלוואה עסקית (של אותו בנק )שהמוכר לקח על עוד וילה שהוא בונה (לצורך העסק שלו).
לצורך ההלוואה העסקית הוא שעבד גם את הוילה שהוא בונה וגם את הדירה שאנחנו רוצים לרכוש.
כדי לדעת אם אני ובעלי יכולים לעמוד בתשלומים פנינו לבנק למשכנתאות והפקידה שם אמרה לנו שכדי שהיא תבין כמה משכנתא אנחנו צריכים כדי לחסות למוכר את ההלוואות עדיף שנבקש מהמוכר מכתב כוונות מהבנק שלו.
פניתי למוכר בבקשה שלפני שאנחנו מחליטים אם לחתום איתו הסכם אנחנו צריכים מכתב כוונות מהבנק שלו כדי לדעת על כל ההלוואות שבגינן הבית משועבד.
המוכר אמר לנו שאין צורך בזה ושנשאיר את זה לעורכי דין אחרי שנחתום עיסקה.
אמרתי לו שאני רוצה את המכתב דווקא לפני כדי לדעת אם בכלל אעמוד בעיסקה ואם בכלל אצטרך עורך דין.
והוא אומר שגם ככה הכוונה שלו היא לכסות את ההלוואה העסקית ואת המשכנתא שקיימת על הדירה לגרור על המבנה של הוילה בעסק.
מה שהוא שלח לי בינתיים זה רק לוח סילוקין של המשכנתא.
מה עושים במקרה כזה?
האם באמת זה לא הזמן לבקש מכתב כוונות?
רכישת דירה ממושכנת
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
16/12/15
שלום, שיר,
כאשר רוכשים דירה לא מומלץ לחתום על מסמך כלשהו, גם לא על זכרון דברים, לפני התיעצות עם עו"ד שעיסוקו בתחום המקרקעין.
סכום המשכנתא שתצטרכו לקחת איננו נובע מגובה המשכנתא המוטלת על הנכס כיום, אלא מההפרש בין עלות הדירה לבין ההון העצמי המצוי בידיכם.
יחד עם זאת -
קיימת חשיבות רבה לקבלת מידע מדוייק לגבי היתרה לסילוק של המשכנתאות הקיימות, וזאת על מנת להבטיח את סילוקן במסגרת תנאי החוזה.
תוקפו של מכתב כוונות מוגבל בזמן, ובדר"כ מבקשים אותו מהבנק בסמוך להעברת כספים לסילוק המשכנתא וכתנאי לכך.
שבה וממליצה לכם להתיעץ בעו"ד מתחום המקרקעין בטרם חתימה על מסמך כלשהו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
כאשר רוכשים דירה לא מומלץ לחתום על מסמך כלשהו, גם לא על זכרון דברים, לפני התיעצות עם עו"ד שעיסוקו בתחום המקרקעין.
סכום המשכנתא שתצטרכו לקחת איננו נובע מגובה המשכנתא המוטלת על הנכס כיום, אלא מההפרש בין עלות הדירה לבין ההון העצמי המצוי בידיכם.
יחד עם זאת -
קיימת חשיבות רבה לקבלת מידע מדוייק לגבי היתרה לסילוק של המשכנתאות הקיימות, וזאת על מנת להבטיח את סילוקן במסגרת תנאי החוזה.
תוקפו של מכתב כוונות מוגבל בזמן, ובדר"כ מבקשים אותו מהבנק בסמוך להעברת כספים לסילוק המשכנתא וכתנאי לכך.
שבה וממליצה לכם להתיעץ בעו"ד מתחום המקרקעין בטרם חתימה על מסמך כלשהו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
מכירת דירה שהועברה בירושה
א'
16/12/15
שלום רב,
מנוחה נפטרה והותירה בצוואה דירה ל 2 ילדיה.
ניתן צו קיום צוואה.
היורשים מעוניינים למכור את הבית.
האם בטרם ביצוע הסכם המכר, חייב קודם לבצע רישום של הבית על שם היורשים בטאבו מכוח הצוואה, או שמא אפשר לבצע את הסכם המכר ולהעביר את הדירה על שם הקונים ישירות מכוח צו קיום הצוואה, מבלי שבוצע הרישום על שם היורשים?
מנוחה נפטרה והותירה בצוואה דירה ל 2 ילדיה.
ניתן צו קיום צוואה.
היורשים מעוניינים למכור את הבית.
האם בטרם ביצוע הסכם המכר, חייב קודם לבצע רישום של הבית על שם היורשים בטאבו מכוח הצוואה, או שמא אפשר לבצע את הסכם המכר ולהעביר את הדירה על שם הקונים ישירות מכוח צו קיום הצוואה, מבלי שבוצע הרישום על שם היורשים?
מכירת דירה שהועברה בירושה
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
16/12/15
שלום רב,
עקרונית ניתן לרשום את צו קיום הצוואה ואת העסקה באותו מעמד.
אבל - מעשית יש לבצע קודם כל את העברת הזכויות על שם היורשים.
זו תהיה דרישה של עוה"ד שייצג את הקונה כתנאי להעברת הכספים למוכרים ודרישה של בנק למשכנאות שיתן לקונה משכנתא.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
עקרונית ניתן לרשום את צו קיום הצוואה ואת העסקה באותו מעמד.
אבל - מעשית יש לבצע קודם כל את העברת הזכויות על שם היורשים.
זו תהיה דרישה של עוה"ד שייצג את הקונה כתנאי להעברת הכספים למוכרים ודרישה של בנק למשכנאות שיתן לקונה משכנתא.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
הריון ונכסים
יובל
15/12/15
האם הסכם הורות עם פרטנרית (לא בת זוג) צריך לכלול סעיף שקשור בנכסים שיש בבעלותי?
כלומר שלא תהיה סיטואציה בה היא תובעת ממני נכס או תביעהעל רווחים שיש לי.
זה נשמע קר אני יודע אבל חשוב לי להבין בפני מה אני עומד.
תודה רבה
כלומר שלא תהיה סיטואציה בה היא תובעת ממני נכס או תביעהעל רווחים שיש לי.
זה נשמע קר אני יודע אבל חשוב לי להבין בפני מה אני עומד.
תודה רבה
הריון ונכסים
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
16/12/15
שלום יובל,
עריכת הסכם הורות לא מהווה כשלעצמה הסכמה לשיתוף במקרקעין, אבל חשוב לבדק ולראות את כל הנסיבות האישיות, כגון מגורים משותפים וכו' ואת תנאי ההסכם.
נא הפנה שאלתך לפורום דיני משפחה, שם יוכלו לעזור לך יותר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
עריכת הסכם הורות לא מהווה כשלעצמה הסכמה לשיתוף במקרקעין, אבל חשוב לבדק ולראות את כל הנסיבות האישיות, כגון מגורים משותפים וכו' ואת תנאי ההסכם.
נא הפנה שאלתך לפורום דיני משפחה, שם יוכלו לעזור לך יותר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
העברת מגרש מאב לבן
אור
14/12/15
מה כוללים מסמכי העברת מגרש מאב לבן. יש פטור ממס שבח שולם שליש מס רכישה. מה עוד צריך והיכן מעבירים בטאבו או במנהל. תודה
העברת מגרש מאב לבן
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
16/12/15
שלום אור,
כדי לדעת היכן לבצע את ההעברה יש לדעת היכן הדירה רשומה - בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ? במינהל? גם וגם? בחברה משכנת?
בנוסף חשוב לדעת מה הזכות המועברת - חכירה? האם יש הגבלה בירושה ובהעברה? בעלות?
אני מבינה שהעסקה דווחה לרשויות המס - את אישורי מס שבח ומס רכישה צריך יהיה לצרף בכל מקרה, וכן אישור הרשות המקומית והועדה המקומית לתכנון ובניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
כדי לדעת היכן לבצע את ההעברה יש לדעת היכן הדירה רשומה - בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ? במינהל? גם וגם? בחברה משכנת?
בנוסף חשוב לדעת מה הזכות המועברת - חכירה? האם יש הגבלה בירושה ובהעברה? בעלות?
אני מבינה שהעסקה דווחה לרשויות המס - את אישורי מס שבח ומס רכישה צריך יהיה לצרף בכל מקרה, וכן אישור הרשות המקומית והועדה המקומית לתכנון ובניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
פירוק הצמדה משותפת
רובין
14/12/15
אני גר בבית משותף של 4 דירות. הגינה של הבניין מוצמדת גם לדירה שלי וגם לדירה של השכן שלי, כלומר לשנינו, איך עושים פירוק להצמדה הזו? (השכן לא מעוניין בפירוק ההצמדה)
תביעה לפירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין
אסף
14/12/15
שמוגשת לבית המשפט השלום.
האם משלמים על זיקת הנאה בהיתר ?
משה
13/12/15
מעשה שהיה : קניתי מגרש דו משפחתי טורי עם שותף , שנינו רצינו להיות בחזית ,בסוף סוכם שהוא יהיה בחזית ובתמורה השביל גישה והחניות שלי יהיו במגרש שלו,לצערי לא החתמתי אותו על חוזה והוא מתכחש ,אבל חתם על הסכמה להיתר שמראה שהשביל והחניות במגרש שלו,לאחר בניה התחרט ודורש כסף, מישהו מכיר פסק דין במצב כזה ?
תודה רבה .
תודה רבה .
האם בהיתר הבניה נקבע שיש לך זיקת הנאה לחניה?
אסף
14/12/15
דירה במתנה
חסוי
13/12/15
ברשותי דירה יחידה שהתקבלה במתנה. מה ההשלכות מבחינת מס שבח אם ברצוני להעביר לאותו אדם את הדירה במתנה?
חבות מס שבח בהענקת דירה במתנה
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
14/12/15
שלום רב,
לפני שמבצעים עסקה כלשהי בדירה שנתקבלה במתנה, יש לוודא שחלפה תקופת הצינון הקבועה בחוק - 4 שנים או 3 שנים אם שמשה למגורי המקבל. בצוע עסקה במהלך תקופת הצינון ימנע שימוש בפטור.
לאחר חלוף תקופת הצינון - עסקת מתנה היא ככל עסקה אחרת (למעט מתנה לקרוב משפחה, אז מתקיימת דחיית מס). אם מדובר בדירה יחידה ניתן לקבל פטור ממס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
לפני שמבצעים עסקה כלשהי בדירה שנתקבלה במתנה, יש לוודא שחלפה תקופת הצינון הקבועה בחוק - 4 שנים או 3 שנים אם שמשה למגורי המקבל. בצוע עסקה במהלך תקופת הצינון ימנע שימוש בפטור.
לאחר חלוף תקופת הצינון - עסקת מתנה היא ככל עסקה אחרת (למעט מתנה לקרוב משפחה, אז מתקיימת דחיית מס). אם מדובר בדירה יחידה ניתן לקבל פטור ממס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
הגבלת התנגדות
ברנרד שוורץ
13/12/15
ידיד סיפר לי מחוויותיו בבית משפט השלום והתעוררה אצלי תהייה: שינויים ברכוש משותף על ידי שכן אחד מתוך השותפים מחייבים, כידוע, אחוזי הסכמה המשתנים על פי אופי השינוי (נדמה לי שממ"ד דורש 66.67% ואילו שינויי מעטפת מחייבים 100% - תקנו אותי אם טעיתי). בא כוח מבקש השינוי העלה טענה, שלידידי נשמעה הזוייה : "מי שכבר ביצע הרחבה לדירתו ע"ח השטח המשותף, מנוע מלהתנגד לשינוי כזה על ידי שכן אחר". האם בא כוח השכן המבקש לבנות צודק ?
התנגדות לבניה של מי שהרחיב דירתו ע"ח הרכוש המשותף
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
13/12/15
שלום ברנרד,
הטענה מעוגנת בסעיף 71ב (ג) לחוק המקרקעין הקובע, כי "בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין."
בברכה,
לילך עתני, עורכת דין ונוטריון
הטענה מעוגנת בסעיף 71ב (ג) לחוק המקרקעין הקובע, כי "בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין."
בברכה,
לילך עתני, עורכת דין ונוטריון
רישום בטאבו דירה בירושה
סרברו רפי
13/12/15
אבי נפטר לפני 18 שנה ואימי לפני 11 שנה הייתה להם צוואה שנרשם בה שבמקרה מוות אחד מבני הזוג בן הזוג הנותר הינו היורש ואם שנהם נפטרים הילדים הם היורשים. קיבלתי צו קיום צוואה. כאשר פנינו לטאבו לרשום את הדירה על שם הילדים הפקיד טען שצו קיום צוואה לא מספיק היות והוא מנוסח כצו קיום צוואה של אימי ולא של אבי . מה עושים?יש לכם רעיון אייך יוצאים מזה?
רישום דירת ירושה
לילך עתני, עו"ד ונוטריון
13/12/15
שלום רפי,
עליך לבקש צו קיום צוואה גם של אביך, או, אם הבקשה הוגשה מראש לגבי שני ההורים לבקש את תיקונו של הצו שניתן.
בברכה,
לילך עתני עו"ד ונוטריון
עליך לבקש צו קיום צוואה גם של אביך, או, אם הבקשה הוגשה מראש לגבי שני ההורים לבקש את תיקונו של הצו שניתן.
בברכה,
לילך עתני עו"ד ונוטריון
אפליקציה המקצוענים ?
חסוי
13/12/15
שלום , ברצוני להסביר: נזקקתי לבעל מקצוע, שיפוצניק.
ונתקלתי באפליקציה בשם ***** והורדתי אותה ,
שם נימצא בעל מקצוע מסויים אשר הוזמן לבצע עבודה שיפוץ והחלפת ריצוף פורצילן ס״כ 6 - 60/60 .
הוא החליף וגבה כסף 3000 ש״ח במזומן, והבטיח לאחר גמר העבודה לתת קבלה, ולעמוד באחראיות השיפוץ.
למחרת התברר כעבודה שבוצע גרוע הכל עקום, אפילו פגע בפורצילן סמוך ,
ונזק נגרם מסביב ס״כ 10 בלטות 60/60 הזמנתי בעלי מקצוע אחרים שסידרו והחליפו את הכל מחדש.
באתר של **** אין ולא לוקחים את באחריות על אותו בעל מקצוע שקיבל כסף ולא נתן קבלה וחשבונית.
קיימות הקלטות מבעל מקצוע ,
מה עלי לעשות ? אני מוכן לשלם לעו״ד לאחר קבלת כסף .
ונתקלתי באפליקציה בשם ***** והורדתי אותה ,
שם נימצא בעל מקצוע מסויים אשר הוזמן לבצע עבודה שיפוץ והחלפת ריצוף פורצילן ס״כ 6 - 60/60 .
הוא החליף וגבה כסף 3000 ש״ח במזומן, והבטיח לאחר גמר העבודה לתת קבלה, ולעמוד באחראיות השיפוץ.
למחרת התברר כעבודה שבוצע גרוע הכל עקום, אפילו פגע בפורצילן סמוך ,
ונזק נגרם מסביב ס״כ 10 בלטות 60/60 הזמנתי בעלי מקצוע אחרים שסידרו והחליפו את הכל מחדש.
באתר של **** אין ולא לוקחים את באחריות על אותו בעל מקצוע שקיבל כסף ולא נתן קבלה וחשבונית.
קיימות הקלטות מבעל מקצוע ,
מה עלי לעשות ? אני מוכן לשלם לעו״ד לאחר קבלת כסף .
תשובה ****
אפרת גילה
14/12/15
אתר ה**** מפרסם את בעלי המקצוע וככול שלא היה חלק מהעסקה ו/או לא גבה ממך תשלום הרי שאינו צד לסכסוך יחד עם זאת האתר מקפיד כי בעלי המקצוע אשר מפרסמים באתר יעמדו בטסנדרטים שירותים ומקצועיים ועל כן מפעיל מוקד בקרה ומוקד גישור באם מתעוררת מחלוקת המוקד מנסה לסייע לצרכנים מול בעלי המקצוע אם ישנה הסכמה של 2 הצדדים בדרך כלל מצליחים .
אם לא ינסו לסייע לך בדרכים אחרות .
אם לא ינסו לסייע לך בדרכים אחרות .
הארקה בדירה שכורה וישנה
אופיר ג.
12/12/15
שלום רב,
לאחרונה התחלתי לגור בדירה שכורה בת כ-50 שנים. לאחר כניסתי הזמנתי חשמלאי והתחוור לי שבדירה אין הארקה!
החשמלאי למיטב הבנתי מצא תשתית הארקה מחוץ לבניין, מה שמצביע על כך שהדירות האחרות מאורקות.
מקריאה בחומרים באינטרנט, נראה שהחוק מחייב התקנת הארקה בכל דירה (ע"י בעל הדירה, כלומר המשכיר), אך עם זאת מצאתי הרבה הסתייגויות לגבי תוקף החוק על דירות ישנות.
האם המשכיר חייב להתקין הארקה בדירתי, על אף שמדובר בדירה ישנה? אודה גם לסימוכין בעניין כי בעלת הדירה עקשנית מאוד.
בברכה,
אופיר
לאחרונה התחלתי לגור בדירה שכורה בת כ-50 שנים. לאחר כניסתי הזמנתי חשמלאי והתחוור לי שבדירה אין הארקה!
החשמלאי למיטב הבנתי מצא תשתית הארקה מחוץ לבניין, מה שמצביע על כך שהדירות האחרות מאורקות.
מקריאה בחומרים באינטרנט, נראה שהחוק מחייב התקנת הארקה בכל דירה (ע"י בעל הדירה, כלומר המשכיר), אך עם זאת מצאתי הרבה הסתייגויות לגבי תוקף החוק על דירות ישנות.
האם המשכיר חייב להתקין הארקה בדירתי, על אף שמדובר בדירה ישנה? אודה גם לסימוכין בעניין כי בעלת הדירה עקשנית מאוד.
בברכה,
אופיר
הארקה בדירה ישנה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
13/12/15
שלום,
סעיף 12 לתקנות החשמל (מעגלים סופיים הניזונים במתח עד 1000 וולט) קובע את חובת התקנת הארקה: "נקודות מאוד ובתי תקע יצויידו במוליך הארקה, אלא אם כן ניתן פטור לכך לפי תקנות החשמל (הארקות ושיטות הגנה בפני חשמול במתח עד 1000 וולט).
תחולת החוק חלה משנת 1984 ואילך.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
סעיף 12 לתקנות החשמל (מעגלים סופיים הניזונים במתח עד 1000 וולט) קובע את חובת התקנת הארקה: "נקודות מאוד ובתי תקע יצויידו במוליך הארקה, אלא אם כן ניתן פטור לכך לפי תקנות החשמל (הארקות ושיטות הגנה בפני חשמול במתח עד 1000 וולט).
תחולת החוק חלה משנת 1984 ואילך.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוקיותה של אסיפת דיירים
יהודית
12/12/15
אתמול נערכה אסיפת דיירים בבניין שלנו, בלי חברת הניהול החיצונית שלנו, במטרה להדיחה. מיקום האסיפה, לפי ההזמנה,היה צריך להיות בחצר הבית. ברגע האחרון, מבלי להודיע לבעלי הדירות , התקיימה האסיפה בתוך אחת הדירות.
בעל דירה, שהגיע מחוץ לעיר, ובידיו שני ייפויי כוח מבעלי דירות שלא השתתפו,אך היו מעוניינים בהמשך פעילות חברת הניהול - לא מצא בחצר איש, וחזר לביתו. (אולי באו גם אחרים ולא מצאו איש). הוחלט באסיפה על הפסקת הקשר עם חברת הניהול.
1) האם האסיפה חוקית והאם החלטתה חוקית?
2) חברת הניהול עצמה קבעה בעוד מועד אסיפת דיירים אצלה לשבוע הקרב. האם האסיפה תקפה?
אודה לכם על תשובתכם המהירה.
רחל
בעל דירה, שהגיע מחוץ לעיר, ובידיו שני ייפויי כוח מבעלי דירות שלא השתתפו,אך היו מעוניינים בהמשך פעילות חברת הניהול - לא מצא בחצר איש, וחזר לביתו. (אולי באו גם אחרים ולא מצאו איש). הוחלט באסיפה על הפסקת הקשר עם חברת הניהול.
1) האם האסיפה חוקית והאם החלטתה חוקית?
2) חברת הניהול עצמה קבעה בעוד מועד אסיפת דיירים אצלה לשבוע הקרב. האם האסיפה תקפה?
אודה לכם על תשובתכם המהירה.
רחל
כינוס אסיפת דיירים
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
13/12/15
שלום,
יש לבדוק מה קובעות הוראות תקנון הבית המשותף בנוגע לכינוס אסיפה.
במידה ואין תקנון מוסכם, יחולו הוראות התקנון המצוי שמופיע בתוספת לחוק המקרקעין.
סעיף 7 לתקנון המצוי קובע כי הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד.
הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה.המנין באסיפה
סעיף 8 לתקנון המצוי קובע כי רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיף 7 והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי-כוח.
ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכול שתקבע שאם לא יהיה נוכח מנין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום, ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים.
ככל שהאסיפה הכללית לא כונסה באופן זה, היא אינה חוקית.
מי שרשאי לקבוע אסיפה כללית היא הנציגות או בעלי הדירות. חברת הניהול יכולה לבקש להיפגש עם בעלי הדירות, אך לא מדובר באסיפה על פי החוק.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום דיני מקרקעין ונדל"ן
יש לבדוק מה קובעות הוראות תקנון הבית המשותף בנוגע לכינוס אסיפה.
במידה ואין תקנון מוסכם, יחולו הוראות התקנון המצוי שמופיע בתוספת לחוק המקרקעין.
סעיף 7 לתקנון המצוי קובע כי הודעה על מועד קיומה של אסיפה כללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד.
הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה.המנין באסיפה
סעיף 8 לתקנון המצוי קובע כי רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיף 7 והשתתפו בה בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי-כוח.
ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכול שתקבע שאם לא יהיה נוכח מנין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום, ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים.
ככל שהאסיפה הכללית לא כונסה באופן זה, היא אינה חוקית.
מי שרשאי לקבוע אסיפה כללית היא הנציגות או בעלי הדירות. חברת הניהול יכולה לבקש להיפגש עם בעלי הדירות, אך לא מדובר באסיפה על פי החוק.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום דיני מקרקעין ונדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כח
אורן
09/12/15
קבלתי יפוי כח בלתי חוזר למכור נכס. האם חובה לדווח על יפוי כח זה לרשויות
יפוי כח בלתי חוזר
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
10/12/15
אורן שלום
פוי כוח לבצע מכירה - ראה סעיף 53 לחוק מקרקעין: מתן יפוי כוח לאחר למכור לאדם שלישי זכות במקרקעין מטעם המרשה יהיה פטור ממס באחת מאלה -(1) המרשה יכול לבטל את יפוי הכוח בכל עת;(2) יפוי הכוח תקף לתקופה שאינה עולה על ששה חדשים;(3) יפוי הכוח ניתן על ידי בעלי הזכות לאדם החייב לפעול לטובתם ולא להבטחת הזכות של מי שרכש זכות במקרקעין או מי שעומד לרכוש זכות כזו ואין המורשה רשאי ליהנות מתמורת המכירה - למעט שכר סביר והחזרת הוצאות שהוציא וחייב הוא למסרה בשלמותה למרשה, ויפוי הכוח אינו ניתן להעברה על ידיו;(4) יפוי הכוח ניתן לבורר לשם הבטחת ביצוע פסק דינו.
פוי כוח לבצע מכירה - ראה סעיף 53 לחוק מקרקעין: מתן יפוי כוח לאחר למכור לאדם שלישי זכות במקרקעין מטעם המרשה יהיה פטור ממס באחת מאלה -(1) המרשה יכול לבטל את יפוי הכוח בכל עת;(2) יפוי הכוח תקף לתקופה שאינה עולה על ששה חדשים;(3) יפוי הכוח ניתן על ידי בעלי הזכות לאדם החייב לפעול לטובתם ולא להבטחת הזכות של מי שרכש זכות במקרקעין או מי שעומד לרכוש זכות כזו ואין המורשה רשאי ליהנות מתמורת המכירה - למעט שכר סביר והחזרת הוצאות שהוציא וחייב הוא למסרה בשלמותה למרשה, ויפוי הכוח אינו ניתן להעברה על ידיו;(4) יפוי הכוח ניתן לבורר לשם הבטחת ביצוע פסק דינו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מדד בקניית דירה
נטלי
08/12/15
אודה מאוד לעזרתכם,
קנינו דירה מקבלן לפני שלוש שנים (מועד חתימת החוזה הוא 1.1.13), בגלל שלא אני ולא בעלי לא מבינים בחוזים, נעזרנו בעו"ד (באמת נעשו כמה תיקונים בחוזה לטובתנו)
במועד החתימה על החוזה החלטנו (עם עידוד העו"ד) שנשלם את כל הסכום עבור הדירה כדי להמנע מתשלומי הפרשי מדד.
כל הסכום שולם עד 4/13 תוך 4 חודשים מהחתימה.
עכשיו כשהדירה כמעט מוכנה, קיבלנו הודעה מהיזם שיש לנו עוד 30,000 ש"ח לשלם עבור הפרשי מדד. כשהתקשרתי לברר איך זה, נמסר לי שהמדד שמופיע בחוזה הוא מדד של 1/1/12 - שנה לפני חתימה על החוזה!!. כלומר כבר בתשלום הראשון ששילמתי היו הפרשי מדד שהיה עלינו לשלם. בדקתי בדיווח של מס הכנסה - והסכום שדווח הוא ללא תוספת המדד.
שלחתי מייל לעו"ד אך הוא לא עונה לי ומסנן אותי
אני באמת אמורה לשלם את הסכום?
קנינו דירה מקבלן לפני שלוש שנים (מועד חתימת החוזה הוא 1.1.13), בגלל שלא אני ולא בעלי לא מבינים בחוזים, נעזרנו בעו"ד (באמת נעשו כמה תיקונים בחוזה לטובתנו)
במועד החתימה על החוזה החלטנו (עם עידוד העו"ד) שנשלם את כל הסכום עבור הדירה כדי להמנע מתשלומי הפרשי מדד.
כל הסכום שולם עד 4/13 תוך 4 חודשים מהחתימה.
עכשיו כשהדירה כמעט מוכנה, קיבלנו הודעה מהיזם שיש לנו עוד 30,000 ש"ח לשלם עבור הפרשי מדד. כשהתקשרתי לברר איך זה, נמסר לי שהמדד שמופיע בחוזה הוא מדד של 1/1/12 - שנה לפני חתימה על החוזה!!. כלומר כבר בתשלום הראשון ששילמתי היו הפרשי מדד שהיה עלינו לשלם. בדקתי בדיווח של מס הכנסה - והסכום שדווח הוא ללא תוספת המדד.
שלחתי מייל לעו"ד אך הוא לא עונה לי ומסנן אותי
אני באמת אמורה לשלם את הסכום?
מדד בקניית דירה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
10/12/15
נטלי שלום
יש לבדוק בהוראות ההסכם בסעיף או בנספח הנוגע לתמורה.
בהצלחה
יש לבדוק בהוראות ההסכם בסעיף או בנספח הנוגע לתמורה.
בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מהי הפניה למנהל מחברה משכנת
הדר
08/12/15
מהי הפניה למנהל שחברה משכנת מעבירה. מתי מעבירים את ההפניה באיזה שלב?
הפניה לחברה משכנת
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
10/12/15
הדר שלום
לצורך העברת הזכויות בספריה, מנפיקה החברה המשכנת הפניה לרשות מקרקעי ישראל (המינהל לשעבר) שבו היא מבקשת ממנו להעביר את הזכויות בספריו.
לצורך העברת הזכויות בספריה, מנפיקה החברה המשכנת הפניה לרשות מקרקעי ישראל (המינהל לשעבר) שבו היא מבקשת ממנו להעביר את הזכויות בספריו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פתיחת עסק בבית שכור
דליה
07/12/15
השכרנו בית עם יחידת דיור למשפחה גדולה, וכעת התברר לנו שהם מנהלים גן ילדים ביחידה. מעבר להיבט האמון שנשבר (הם לא יידעו אותנו על כך) ולכך שזה מנוגד לחוזה (רשום למטרות מגורים בלבד), מה המשמעות של זה מבחינת העירייה/מסים/רשיון? במידה ונגיע איתם להסדר, מה הנקודות בחוזה שאנחנו צריכים להיות מודעים להן?
שימוש ביחידת דיור להפעלת גן ילדים
עו"ד רקפת שפיים
10/12/15
דליה שלום,
יש לבחון האם התב"ע מאפשרת הפעלת הגן. תוכלי לבצע בדיקה זו בעירייה. כמו כן, ברגע שמדובר בעסק, יש לבדוק את התנאים לניהולו בעירייה (יש עיריות שלא ידרשו, למשל, רישיון לניהול עסק), תעריף הארנונה הוא תעריף לעסק ולא למגורים (גבוה יותר). יחד עם זאת, ישנן עיריות שמקלות כשמדובר בגני ילדים (לעיתים מפאת הצורך הממשי בגני ילדים באזורים מסוימים).
יתכן שגם השכנים יעלו טענות כנגד קיומו של הגן.
תשומת לב מיוחדת יש ליתן להיבט הביטוחי. אני מציעה להיוועץ עם יועץ ביטוח בנוגע לפוליסה המתאימה ולאישור הביטוחי שעל השוכרת להמציא לכם.
מציעה לקבל ייעוץ פרטני בטרם נקיטת כל פעולה.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
יש לבחון האם התב"ע מאפשרת הפעלת הגן. תוכלי לבצע בדיקה זו בעירייה. כמו כן, ברגע שמדובר בעסק, יש לבדוק את התנאים לניהולו בעירייה (יש עיריות שלא ידרשו, למשל, רישיון לניהול עסק), תעריף הארנונה הוא תעריף לעסק ולא למגורים (גבוה יותר). יחד עם זאת, ישנן עיריות שמקלות כשמדובר בגני ילדים (לעיתים מפאת הצורך הממשי בגני ילדים באזורים מסוימים).
יתכן שגם השכנים יעלו טענות כנגד קיומו של הגן.
תשומת לב מיוחדת יש ליתן להיבט הביטוחי. אני מציעה להיוועץ עם יועץ ביטוח בנוגע לפוליסה המתאימה ולאישור הביטוחי שעל השוכרת להמציא לכם.
מציעה לקבל ייעוץ פרטני בטרם נקיטת כל פעולה.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
דמי ניהול
אורטל
07/12/15
שלום רכשתי דירה מקבלן עם גינה פרטית במגדל.בחוזה החתימו אותי העו"ד של הקבלן על חוברת על חובת תשלום דמי ניהול לא צוין מה המחיר וכמה אך רשום שם שזה לפי שטח דירה ושטחים נוספים .יוצא שאני משלמת על הגינה גם כן במיסי הניהול על 30 אחוז מהגינה.לפי הקבלן זה מה שקבע בחוקים שלו .אך ביררתי לפי החוק בתרגות הדיור שאם דייר רוצה שזה יהיה לפי שטח דירה נטו רק לפי זה חייבים לחייב מספיק שדייר אחד רוצה כך.עוד שנה הקבלן מסיים את הבניין.אם אני יבקש שזה יהיה כך האם הקבלן חייב לשנות את התקנון שלו? האם הוא יכול לתבוע אותי כי חתמתי שאני מוכן לתקנון שלו ואחכ אני מבקש ללכת לפי החוק של המדינה?תודה הראש
חישוב דמי ניהול
עו"ד רקפת שפיים
10/12/15
אורטל שלום,
חוק המכר דירות מגביל הוראה חוזית של קבלן בדבר ניהול והחזקה של הרכוש המשותף ע"י חב' ניהול לשלוש שנים מיום תחילת הניהול וההחזקה - אנא ראי סעיף 6א(ג) לחוק המכר דירות -
(ג) תוקפה של תניה בחוזה ההתקשרות הראשון עם מתחזק לפי סעיף קטן (א), השוללת או המגבילה את הזכות של נציגות הבית המשותף או של בעלי הדירות להביא את החוזה לסיום, אין כוחו יפה לתקופה העולה על שלוש שנים מיום תחילת הניהול וההחזקה על ידי המתחזק, אלא אם כן החליטו בעלי הדירות בבית המשותף, ברוב הקבוע בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, להאריך את תוקף חוזה ההתקשרות, בתום שלוש השנים האמורות, לתקופה שתיקבע על ידם.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
חוק המכר דירות מגביל הוראה חוזית של קבלן בדבר ניהול והחזקה של הרכוש המשותף ע"י חב' ניהול לשלוש שנים מיום תחילת הניהול וההחזקה - אנא ראי סעיף 6א(ג) לחוק המכר דירות -
(ג) תוקפה של תניה בחוזה ההתקשרות הראשון עם מתחזק לפי סעיף קטן (א), השוללת או המגבילה את הזכות של נציגות הבית המשותף או של בעלי הדירות להביא את החוזה לסיום, אין כוחו יפה לתקופה העולה על שלוש שנים מיום תחילת הניהול וההחזקה על ידי המתחזק, אלא אם כן החליטו בעלי הדירות בבית המשותף, ברוב הקבוע בסעיף 71(ב)(1) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, להאריך את תוקף חוזה ההתקשרות, בתום שלוש השנים האמורות, לתקופה שתיקבע על ידם.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
זכויות בנכס
סיון
07/12/15
בשנת 2009 הגענו לפרויקט חדש שעתיד היה להיבנות בפתח תקווה. חתמנו על בקשה עקרונית לרכישה ונתנו המחאה על סך 50,000 ש"ח. במעמד החתימה העקרונית נמסר לנו כי תוך חודש יינתן היתר ואז ניתן יהיה לחתום על חוזה. מאז ועד לשנת 2013 עמדנו בקשר רציף עם איש המכירות אשר כל פעם טרח לומר לנו שזה עוד רגע מתקדם ושכבר יינתן היתר. בסוף שנת 2013 זנחנו את הנושא ורכשנו דירה במקום אחר. לאחרונה התברר לנו שהיזם איתו התקשרנו בעסקה קיבל היתר ואף מכר את הדירות בבניין בו רכשתי את הזכויות בשנת 2009. המכירה נעשית בשיתוף עם קבלן אחר. האם יש לנו זכויות בנכס? האם ייתכן שהקבלן יעשה כל העולה על רוחו? האם הזמן שעבר עומד לנו לרעוץ? האם יש מקום להגשת תביעה?
החזר מקבלן
עו"ד רקפת שפיים
10/12/15
סיון שלום,
לא הבנתי משאלתך האם קיבלת את הסכום ששילמתם?
על מנת להשיב לך באופן מדויק יש לעיין בנוסח הבקשה. יחד עם זאת, ניכר על פניו כי אין לכם זכויות בדירה, וכי רק חוזה רכישה יכול היה להקנות לכם זכויות. יתכן ויש לכם זכויות אחרות לפיצוי וכדומה, אולם כאמור יש לעיין בנוסח הבקשה ולקבל פרטים נוספים אודות נסיבות המקרה.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
לא הבנתי משאלתך האם קיבלת את הסכום ששילמתם?
על מנת להשיב לך באופן מדויק יש לעיין בנוסח הבקשה. יחד עם זאת, ניכר על פניו כי אין לכם זכויות בדירה, וכי רק חוזה רכישה יכול היה להקנות לכם זכויות. יתכן ויש לכם זכויות אחרות לפיצוי וכדומה, אולם כאמור יש לעיין בנוסח הבקשה ולקבל פרטים נוספים אודות נסיבות המקרה.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
דרישת תשלום מוועד הבית
רון גאון
07/12/15
שלום רב,
השבוע הופתענו לגלות שוועד הבית תלה הודעה במעלית בה דרש 700 ש"ח מכל דייר עבור תיקון דחוף באחד מקירות הבית. הדרישה הפתיעה אותנו מפני שבישיבת הוועד האחרונה סיכמנו שנקבל הצעות מקבלנים ושנפנה לחברת בדק בית לצורך קבלת חוות דעת ולא התקבלה החלטה כזו. מהו הדין? הטענה היא שמדובר בתיקון דחוף ולא בשדרוג. תודה
השבוע הופתענו לגלות שוועד הבית תלה הודעה במעלית בה דרש 700 ש"ח מכל דייר עבור תיקון דחוף באחד מקירות הבית. הדרישה הפתיעה אותנו מפני שבישיבת הוועד האחרונה סיכמנו שנקבל הצעות מקבלנים ושנפנה לחברת בדק בית לצורך קבלת חוות דעת ולא התקבלה החלטה כזו. מהו הדין? הטענה היא שמדובר בתיקון דחוף ולא בשדרוג. תודה
דרישת תשלום מועד הבית
עו"ד רקפת שפיים
10/12/15
רון שלום,
יתכן שהועד החליט על התיקון הואיל והמתנה לבדק בית וקבלת הצעות, עלולה להסב נזק גדול יותר. אני מציעה שתפנה לועד הבית ותבקש את הנתונים עליהם התבססו בעת החלטתם לבצע תיקון שלא על פי ההחלטה באסיפת הדיירים. באופן עקרוני, על פי חוק המקרקעין, חלה על הדיירים בבית משותף לשאת בהוצאות הכרוכות באחזקת הבית המשותף.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
יתכן שהועד החליט על התיקון הואיל והמתנה לבדק בית וקבלת הצעות, עלולה להסב נזק גדול יותר. אני מציעה שתפנה לועד הבית ותבקש את הנתונים עליהם התבססו בעת החלטתם לבצע תיקון שלא על פי ההחלטה באסיפת הדיירים. באופן עקרוני, על פי חוק המקרקעין, חלה על הדיירים בבית משותף לשאת בהוצאות הכרוכות באחזקת הבית המשותף.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
שניהם יחד וכל אחד מהם לחוד — בחוזה שכירות
מרדכי
06/12/15
ברשותי דירה שאני מתכוון להשכיר שרשומה על שמי ושם אשתי האם חייב שגם היא תחתום על החוזה ? ( ובפרטי המשכיר יופיעו גם פרטיה ? )ראיתי במספר חוזים , שבפרטי השוכר מובא נוסח :"הוא ואשתו - שניהם יחד וכל אחד מהם לחוד בערבות הדדית ובלתי הדירה - ודי בחתימת אחד מהם".1. אני יכול גם להשתמש בנוסח הזה ולפטור את אשתי מלהגיע לחתימה ? (ואחתים אותה על ייפוי כח ? ) ומה המשמעות של נוסח זה ? 2. כחלק מחוזה השכירות , השוכר אמור למסור לי מראש 12 שיקים דחויים ,חתומים, עבור כל תקוופת השכירות ( שיופקדו חודש בחודשו בבנק) + 5 שיקים חתומים ללא תאריך פירעון ע"ש חברת חשמל עיריה גז מים וועד בית (למקרה שישאיר שם חוב) + שטרי חוב חתומים ללא תאריך פירעון ( עם חתימת 2 עדים )הבעיה היא שהוא רוצה לשלם דרך חשבון הבנק של אשתו .האם גם כאן בהגדרת ה"שוכר" שברישא החוזה מספיק להוסיף " הוא ואשתו - שניהם יחד וכל אחד מהם לחוד בערבות הדדית ובלתי הדירה - ודי בחתימת אחד מהם". ? ואז אפשר לוותר על הגעתה ?( כי קצת קשה לתאם זמןמקום שאני + השוכר + ערבים יהיו ביחד , והוספת אשתי + אשתו מקשה עוד יותר .. )במקרה וכן יספיק הנוסח הזה לפחות בשביל אשת השוכר , זה יכול להוות לי בעיה כלשהי ( בסיטוציה כלשהי) שהשיקים שאקבל יהיו על שמה , ועל החוזה + שטרי חוב רק הוא יהיה חתום ? בתודה מראשמרדכי
חתימה על חוזה שכירות
עו"ד רקפת שפיים
11/12/15
מרדכי שלום,
ההוראה בדבר "יחד ולחוד" אינה פוטרת מחתימה על החוזה עצמו. היא ניתנת ליישום רק לאחר חתימת בעלי הזכויות בדירה (במקרה זה, אתה ואשתך). תוכל לחתום בשם אשתך במידה ואתה מחזיק ביפוי כוח כדין.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
הערה: האמור איננו משמש כייעוץ משפטי ויש להסתייע באיש מקצוע בטרם נקיטת כל פעולה.
ההוראה בדבר "יחד ולחוד" אינה פוטרת מחתימה על החוזה עצמו. היא ניתנת ליישום רק לאחר חתימת בעלי הזכויות בדירה (במקרה זה, אתה ואשתך). תוכל לחתום בשם אשתך במידה ואתה מחזיק ביפוי כוח כדין.
בברכה,
רקפת שפיים, עו"ד
הערה: האמור איננו משמש כייעוץ משפטי ויש להסתייע באיש מקצוע בטרם נקיטת כל פעולה.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
