פורום נדל"ן

שלום יעקב,

מניסיוני בייצוג רוכשים בדירות קבלן, מופיע סעיף האוסר על התקנת מזגנים על קירות חיצוניים בקירות הבניין ובכלל איסור על עריכת שינויים חיצוניים ללא קבלת היתר בניה.

סביר להניח שגם אתה חתמת על סעיף כזה במסגרת ההסכם ולכן, אם תלית מזגן על קיר חיצוני, הפרת את הסכם המכר.

על מנת להבין אם מדובר בהפרה או בהפרה יסודית, עליך לקרוא את הסכם הרכישה כדי להבין כיצד ההסכם מתייחס לכך.

בנוסף, רישום בית משותף בטאבו הוא הליך מורכב וקיים סיכוי סביר שתליית המזגן על הקיר החיצוני פוגעת בתהליך הרישום.

מקווה שסייעתי לך להבין את הסיטואציה.

שלום חיים,

אתה יכול לפנות אל הקבלן כדי לבקש העתק ההסכם.

בנוסף, סביר להניח שגם לחברה המשכנת יש העתק של ההסכם - נסה לבקש גם מהם.

שלום ליאור,

אם מקור המפגע ברכוש המשותף, האחריות למניעתו היא על ועד הבית (כלומר המימון הוא של כל בעלי הדירות).

שלום אלי,

מי שמוכר/קונה דירה, חייב לדווח על ביצוע העסקה למיסוי מקרקעין תוך 30 ימים מחתימת העסקה.

האחריות לאי דיווח במועד, או אי תשלום מיסים, הינה של אמא שלך ביחס למכירה שהיא ביצעה, גם אם קבעתם שהקונה ידווח עבור שני הצדדים.

אני ממליצה לכם לטפל בזה, גם אם תצטרכו לשכור שירותים של עו"ד אחר שידווח בשמה, ככל שעוה"ד שלכם מסרב לעשות זאת, כיוון שאי תשלום מס שבח ואי דיווח במועד עלול לגרור אחריו קנסות, ריביות והצמדות.

חוב כזה יכול להגיע לכדי עיקול מחשבון הבנק של אמא שלך.

חי שלום,

ככלל, מצב שבו עורך דין מייצג מצד אחד את חברי קבוצת הרכישה בנושאים מהותיים בפרויקט, ומצד שני את היזם במכירת יחידותיו באותו פרויקט, מעורר קושי ממשי של ניגוד עניינים.

הטעם לכך הוא שלא אחת האינטרסים של הבעלים ושל היזם אינם זהים, ולעיתים אף מנוגדים. לכן, ייצוג כזה אינו עניין מובן מאליו, והוא מחייב בחינה זהירה מאוד מבחינה אתית ומקצועית.

במקרים כאלה יש חשיבות לבדוק מהו היקף הייצוג של כל צד, האם ניתנה הסכמה מדעת, והאם מדובר בניגוד עניינים שניתן בכלל ליישב. לא בכל מקרה די בהסכמה כדי להכשיר את המצב.

לכן, על פני הדברים, מדובר במצב שעשוי להיות בעייתי, ובהחלט ראוי לבחון אותו בזהירות.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום אברהם,

ככלל, גם כאשר אין רישום פעיל או מלא בטאבו, אין פירוש הדבר בהכרח שאין זכויות שניתן להעבירן. אם קיימות זכויות מוסדרות ורשומות ברשות מקרקעי ישראל, ייתכן בהחלט שניתן לבצע עסקה, אך הדבר תלוי באופי הזכות, במסמכים הקיימים ובאפשרות להשלים את ההעברה מול הגורמים הרלוונטיים.

עם זאת, כאשר בטאבו אין כיום רישום בעלות זמין או שנוצר קושי רישומי בעקבות הסדרה, פרצלציה או הליך משפטי קודם, יש לבחון בזהירות מה בדיוק מצב הזכויות, מה ניתן להעביר בפועל, ואילו אישורים יידרשו לצורך השלמת העסקה.

לכן, עצם קיומו של רישום מסודר ברמ"י הוא נתון חשוב, אך לא תמיד די בו לבדו. לפני מכירה של הנכס או של חלק ממנו, יש לבדוק את מלוא התשתית הרישומית והמשפטית, לרבות אישור זכויות עדכני, ההסכמים הרלוונטיים, מצב הרישום בטאבו, ופסק הדין או הליך ההסדרה שאליהם התייחסת.

מאחר שמדובר בסוגיה בעלת משמעות קניינית ורישומית, מומלץ לבצע את הבדיקה מראש ובליווי מתאים, כדי לוודא שהעסקה אכן ניתנת לביצוע ושניתן יהיה לרשום את הזכויות כראוי.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

אליהו שלום,

ככלל, מחסן אינו נחשב "דירה" רק משום שהוא נרכש בנפרד, והשאלה כיצד תסווג הרכישה לצורכי מס רכישה תלויה בעיקר באופן הרישום, ההצמדה לדירה ומהות העסקה.

בהקשר זה קיימות גם הוראות ביצוע של רשות המסים שלפיהן כאשר מחסן או חניה נרכשים מאותו קבלן, מוצמדים לדירת המגורים ומשמשים עמה כחטיבה אחת, ניתן לראות בהם חלק נוסף מדירת המגורים ולא בהכרח נכס נפרד. עם זאת, יש משמעות גם לפער הזמנים ממועד רכישת הדירה ולאופן המדויק שבו הזכויות נרשמות.

לכן, אם מדובר בשני מחסנים, לא די בכך שהקבלן יגדיר אותם "כיחידה אחת", אלא יש לבדוק כיצד הם יירשמו בפועל והאם אכן ייחשבו כתוספת לדירה ולא כיחידות נפרדות.

לגבי שאלת השווי, עצם העובדה שהשווי הכולל של הנכסים נמוך ממיליון ש"ח אינה פוטרת בהכרח ממס רכישה, שכן שיעורי המס והסיווג אינם נקבעים רק לפי השווי הכולל אלא גם לפי סוג הזכות הנרכשת.

מומלץ מאוד לבדוק את אופן הרישום והסיווג מול עורך דין או יועץ מס הבקיאים במיסוי מקרקעין לפני ביצוע העסקה.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום דוד,

ככלל, עצם העובדה שרשויות התכנון התנו את קידום התב"ע או ההליך התכנוני בהשגת שיעור מסוים של חתימות אינה מייתרת את הצורך לבחון גם את ההיבט הקנייני בבית המשותף. לכן, ייתכן שמבחינה תכנונית קיים תנאי מסוים של הסכמה, אך במקביל תתברר אצל המפקח מחלוקת נפרדת לגבי הזכויות בגג או לגבי השימוש ברכוש המשותף.

אם הוגש צו מניעה או נפתח הליך אצל המפקח על רישום מקרקעין, יש לכך משמעות, ויש לבחון את תוכן ההליך וההחלטות שניתנו בו. עצם התנגדות השכנים אינה בהכרח מכריעה, אך גם לא ניתן להתעלם ממנה.

לעניין הטענה כי אותם שכנים בנו בעבר ללא היתר על שטחים משותפים ייתכן שלנתון זה יש רלוונטיות מסוימת, אך אין משמעות הדבר שהם מנועים אוטומטית מלהתנגד כעת. יש לבחון כל מקרה לפי מהות הזכויות, מצב הרישום והנסיבות הקונקרטיות.

מאחר שמדובר בסוגיה המשלבת דיני תכנון ובנייה עם דיני בתים משותפים, מומלץ לבחון את המסמכים, את החלטות רשויות התכנון ואת ההליך בפני המפקח, ובמידת הצורך לפנות לייעוץ משפטי פרטני.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום רב,

הערת אזהרה היתן לרשום רק בטאבו.

כאשר מדובר בנכס הרשום בחברה משכנת ניתן להודיע לחברה המשכנת על קיומה של העיסקה, ולבקש אישור זכויות הכולל מידע על חתימת הסכם המכר.

חשוב לדעת שאין לכך משמעות משפטית של הערת אזהרה.

למרבית החברות המשכנות יש נוהל המפרט את המסמכים הנדרשים לרישום הערה כאמור וכדאי לפנות ולבקש את הנוהל לפני עריכת העסקה, על מנת להכין את המסמכים הנדרשים.

שלום נעה,

כדי להפעיל מעלית שבת בבניין בו קיימת מעלית אחת נדרשת הסכמת רוב בעלי הדירות (יותר מ 50%).

אם היתה התחייבות של הקבלן שתופעל מעלית שבת ושתכלל הוראה מתאימה בתקנון הבניין, ואם הדבר מופיע בכל ההסכמים, ניתן לטעון שהדבר מחייב את כל בעלי הדירות, אבל יש לבדוק את הנוסח המדוייק של החוזה ואת התקנון המוסכם, אם קיים כזה.

אכן, קשה להוכיח הסכמה כזו - אולי ניתן לפנות לקבלן ולבקש את אישורו כי כל בעלי הדירות חתמו על הסעיף המתאים.

ככל שלא ניתן להוכיח את החתימות וככל שאין תקנון מוסכם המסדיר את הפעלת מעלית השבת, ואם רצונכם לקבל החלטה בעניין, כדאי לכנס אסיפת דיירים ולהעמיד את השאלה להצבעה. קחו בחשבון שעל פי חוק המקרקעין, עלויות הפעלת המנגנון חלות רק על מי שבקשו להפעילו.

שלום בניה,

מבחינה משפטית ניתן להצמיד גג, או חלקים ממנו, לדירה אחת או יותר. הדרך לעשות זאת היא באמצעות תיקון צו הבית המשותף.

יש צורך בהכנת תשריט לתיקון הבית המשותף ע"י אדריכל או מודד, הטיפול בתיקון מול לשכת המפקח על רישום המקרקעין מתבצע ע"י עו"ד.

להצמדת הגג נדרשת הסכמת 100% מבעלי הדירות בבניין. אם הצמדת הגג נעשית לצורך הרחבת הדירה ניתן להסתפק בהסכמות של 75% מבעלי הדירות.

בעלי הדירות האחרים רשאים לבקש תמורה עבור הסכמתם להצמדת הגג או להתנות אותה בתנאים.

שלום איציק,

מי שמחזיק ביותר מדירה אחת, חייב בתשלום מס שבח.

בדירה בפינוי בינוי, השבח יחושב לפי הרווח שבין מחיר הדירה החדשה שהתקבלה לבין מחיר הרכישה של הדירה שנרכשה לפני 20 שנה.

כמובן שאם היא הושכרה במהלך השנים, יהיה צורך להוסיף פחת, כך שהשבח יגדל.

מכיוון שמדובר בדירה נוספת ובדירה בפינוי בינוי, אני יכולה להמליץ לפנות לייעוץ פרטני בנושא. יכול להיות שיש נתונים נוספים שיעזרו בהפחתת השבח שיחול עליך.

בהצלחה רבה!

שלום סרגיי,

כל עוד אין הסכמה מפורשת בחוזה השכירות לתליית שלט על מרפסת הדירה לא תוכל לחייב את השוכר לתלות שלט כזה.

עניין אחר העולה מן השאלה הוא השימוש בדירה כחדר כושר - ככל שאכן מדובר בדירה כדאי לבדוק אם השימוש שנעשה תואם את מטרת ההשכרה. ככל שלא כדאי להבין את ההשלכות ואולי להשתמש בכך כדי לשכנע את השוכר להסכים לתליית השלט.

שלום לימור,

הכלל הוא שתשלומי וועד בית לצורך ניהול ואחזקה שוטפת של הבניין יחולו על השוכר.

תשלומים להשבחת המושכר יחולו על בעל הדירה, המשכיר.

לדעתי, תיקון מרזב אמור לחול על המשכיר, כיוון שמדובר בהשבחה על הנכס, תיקון שהוא בלאי של מערכות הבניין.

לגבי תיקון דלת לובי ושער חשמלי, יש להבין יותר לעומק מה היקף התיקון. על פניו, אם מדובר בתיקונים משמעותיים, לדעתי האישית, גם הם אמורים לחול על בעל הדירה.

שלום רב,

מהנתונים שאתה מתאר עולה כי ייתכן שמדובר במצב שבו הזכויות בבית נרכשו בעבר בנאמנות לטובתך, אך ההעברה והרישום לא הושלמו בפועל. אם אכן כך, יש לכך משמעות משפטית חשובה, משום שייתכן שקיימות לך זכויות מהותיות בנכס גם אם הרישום הפורמלי טרם הוסדר. יחד עם זאת, כל עוד המצב הרישומי אינו ברור ומלא, חשוב להיזהר מאוד בניסוח ההצהרות בהסכם השכירות.

לכן, בהסכם השכירות רצוי להימנע מהצהרה חד משמעית שלפיה הזכויות רשומות על שמך, אם זה אינו המצב בפועל, ובמקום זאת לנסח בזהירות כי אתה מחזיק בנכס ומשכיר אותו מכוח זכויותיך הנטענות והחזקתך רבת השנים בו. כמו כן, מאחר שאתה מתאר אפשרות שהשוכר יעביר לך מראש סכום משמעותי לצורך השקעה או עבודות בבית, חשוב במיוחד להסדיר בכתב ובאופן ברור האם מדובר בדמי שכירות מראש, בהשתתפות בעבודות התאמה, בהשבה עתידית, או בכל מנגנון אחר, כדי למנוע מחלוקות בהמשך.

בנסיבות כאלה, ובפרט כאשר קיימים גם נושאים של נאמנות, גם אי בהירות רישומית וגם הסכם שכירות הכולל עבודות התאמה או השקעה של השוכר בנכס, מומלץ מאוד שלא לחתום על הסכם ללא ייעוץ פרטני של עורך דין, כדי שלא תיווצר פגיעה לא מכוונת בזכויותיך בנכס או מחלוקת עתידית מול השוכר.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום רב,

ככלל, אם חשבון החשמל נשאר רשום על שם המוכר הראשון גם לאחר שמכר את הדירה, חברת החשמל עשויה לטעון כי מבחינתה החיוב נותר על שמו, כל עוד לא בוצע שינוי מחזיק או שינוי שם בפועל.

עם זאת, בנסיבות שאתה מתאר בהחלט עשויות לעמוד טענות שיש לבחון, ובהן שהדירה נמכרה לפני שנים רבות, שהמוכר הראשון לא החזיק בנכס ולא צרך את החשמל, וכן טענות ביחס להתנהלות חברת החשמל אם אפשרה לחוב להצטבר לאורך זמן.

לצד זאת, עצם העובדה שחברת החשמל לא ניתקה את החשמל בשלב מוקדם אינה אומרת בהכרח שהחוב מתבטל אוטומטית. לכן, מאחר שמדובר כבר בהליכי הוצאה לפועל, חשוב לפעול ללא דיחוי, לאסוף את מסמכי המכר והזכויות, ולפנות בדחיפות לייעוץ משפטי פרטני כדי לבחון את אפשרויות ההתגוננות.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום דור,

ככלל, אם מדובר בחניות פרטיות או מוצמדות, לא ניתן לבנות עליהן ממ"דים ללא הסכמת בעלי הזכויות בהן.

אם מבקשים להסדיר חניות חלופיות במקום החניות שייפגעו, ייתכן שיהיה צורך גם בהסדרה תכנונית במסגרת הבקשה להיתר וגם בהסכמות קנייניות מתאימות. ככל שהפתרון החלופי כרוך בשימוש בשטח משותף, בשינוי הצמדות או בפגיעה בזכויות של דיירים אחרים, ייתכן שתידרש הסכמה רחבה יותר, בהתאם לאופי השינוי.

לכן, התשובה תלויה באופן רישום החניות, בתכנון המוצע ובשאלה כיצד מבקשים להסדיר את החניות החלופיות. מאחר שלא מדובר בתמ"א אלא בבנייה עצמית, חשוב לבחון מראש גם את ההיבט התכנוני וגם את ההיבט הקנייני.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום בניה,

אם בעת רכישת הדירה החדשה יש ברשותך רק דירת מגורים אחת ותתחייב למכור את דירתך הקיימת במועדים הקבועים בחוק תוכל לשלם מס רכישה במדרגות מוטבות של דירה יחידה.

אתי שלום רב,

ככלל, אם השכן מבקש להסתמך על היסודות או על הבנייה הקיימת לצורך תוספת הבנייה שלו, עשויה לקום חובת השתתפות מצדו בעלויות הרלוונטיות, ולא די בטענה כללית ל"ירידת ערך" כדי לעכב את התשלום או לקזזו.

אם טענת השכן מתייחסת להפרש גבהים או למדרגה שהיו קיימים עוד קודם, ובוודאי אם מדובר במצב שהיה קיים בעת שרכש את הדירה, אין זה אומר בהכרח שהוא רשאי לדרוש מכם לשאת בכך או להפחית בשל כך מהתשלום שעליו לשלם עבור היסודות.

אם כבר הוסכם על מינוי שמאי מוסכם, נכון לאפשר את בדיקתו ולקבל את עמדתו המקצועית. העובדה שהשכן ממשיך בבנייה מבלי להסדיר תחילה את נושא התשלום בהחלט עשויה לעורר קושי.

לעניין עצירת הבנייה, הדבר תלוי בנסיבות ובזכויות המדויקות של הצדדים, ולכן מומלץ לפנות בהקדם לייעוץ משפטי פרטני כדי לבחון את האפשרות לנקוט צעדים מתאימים.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום יהודה,

הנחה בארנונה הוא זכות אישית שאינה ניתנת להעברה.

מרבית הרשויות מעניקות את הפטור רק לדירת המגורים של הזכאי.

ארנונה חלה על המחזיק בנכס, ולא בהכרח על בעליו. כעקרון, ואלא אם כן נקבע אחרת בהסכם השכירות, על השוכר להעביר על שמו את חשבון הארנונה.

שלום בניה,

ככל שדירה 1 עומדת בתנאי הפטור הקבועים בחוק (לרבות תקופת החזקה של 18 חודשים לפחות ואי ניצול פטור מכח ב - 18 החודשים שקדמו למכירה) אין צורך להמתין בין 2 המכירות.

שמחה שלום,

מהנתונים שציינת, נראה כי מדובר ברישום שנוצר בעקבות פרצלציה, כלומר הליך של חלוקה או הסדרה מחדש של המקרקעין במרשם. כאשר מופיע בנסח כי הנכס "נוצר על ידי שטר" מסוג פרצלציה לא רצונית, המשמעות היא בדרך כלל שהחלקה הישנה עברה חלוקה או הסדרה מחדש מכוח הליך תכנוני או רישומי, ולאו דווקא בעקבות עסקה רגילה של מכר וכיו"ב. לכן, עצם הרישום הזה אינו מלמד כשלעצמו על בעיה מיוחדת בנכס, אלא על שינוי רישומי במבנה החלקות.

העובדה שמופיעים "המספרים הישנים של החלקה" וכן בעלי זכויות רבים, מתיישבת בדרך כלל עם מצב שבו בוצעה חלוקה מחדש והזכויות שהיו רשומות קודם הועברו או הותאמו לחלקה החדשה.

עצם קיומה של פרצלציה לא רצונית אינו אומר בהכרח דבר שלילי לגבי הליך הפינוי-בינוי, אך כן חשוב להבין מהו המצב הרישומי המדויק כיום, האם הזכויות הוסדרו במלואן, והאם קיימות הערות נוספות בנסח.

לכן, אם מדובר בבניין המיועד לפינוי-בינוי, מומלץ שעורך דין מטעמך יעבור על נסח הטאבו המלא ועל מסמכי הפרצלציה, כדי לוודא מהי משמעות השינוי הרישומי לגבי הזכויות בנכס הספציפי שלך.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

נאוה שלום רב,

ככלל, עצם פינוי מושכר לאחר שנים רבות של שכירות אינו מקנה אוטומטית זכות לפיצוי בגין מוניטין, אובדן לקוחות או הוצאות מעבר. השאלה תלויה בעיקר בתנאי הסכם השכירות, בעילת הפינוי, בשאלה האם מדובר בסיום חוזה כדין או בהפרה, והאם קיימת בהסכם הוראה כלשהי לגבי פיצוי, תקופת הודעה מוקדמת או זכויות מיוחדות של השוכרים.

עם זאת, כאשר מדובר בעסק שפועל במקום במשך עשרות שנים, כגון מספרה, בהחלט ייתכן שלמיקום העסק ולבסיס הלקוחות שנצבר יש משמעות כלכלית ממשית. לכן, אם הפינוי נעשה בנסיבות חריגות, בחוסר תום לב, בניגוד להסכם, או תוך הפרה של התחייבויות כלפיכם, ייתכן שיהיה מקום לבחון טענות לפיצוי גם בגין הנזקים שנגרמים עקב אובדן פעילות, מעבר והוצאות נלוות.

לגילכם כשלעצמו אין בהכרח משמעות משפטית אוטומטית לעניין עצם הזכאות, אך הוא עשוי להיות נתון רלוונטי מבחינה עובדתית בנסיבות הכוללות, במיוחד אם נגרם קושי ממשי בהעתקת העסק או בפגיעה בפרנסה.

מאחר שמדובר בסוגיה התלויה מאוד במסמכים ובנסיבות, חשוב לבדוק את חוזה השכירות, את עילת הפינוי, את משך ההחזקה, את ההתכתבויות ואת אופן מתן ההודעה מראש. מומלץ לפנות בהקדם לייעוץ משפטי פרטני כדי לבחון את מצב הדברים.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שמחה שלום רב,

מהנתונים שאתה מתאר, נראה כי מדובר ברישום שנוצר בעקבות הליך של פרצלציה, כלומר חלוקה או הסדרה מחדש של המקרקעין, ולא בהכרח בפעולה הקשורה כשלעצמה לפרויקט הפינוי-בינוי.

"פרצלציה לא רצונית" היא בדרך כלל חלוקה שנעשית מכוח הליך תכנוני או רישומי, גם ללא יוזמה פרטנית של כל אחד מבעלי הזכויות. לכן, עצם הרישום הזה אינו מלמד בהכרח על פגיעה בזכויות, אלא על כך שהחלקה הישנה הוסדרה מחדש ונוצרה חלקה חדשה או חלוקה חדשה במרשם.

העובדה שמופיעים בעלי זכויות רבים ועמודים רבים של בעלים, ובמהות הפעולה מצוין "חלוקה", מתאימה בדרך כלל למצב של רישום מחדש של הזכויות לאחר פרצלציה. במקרים כאלה הזכויות שהיו רשומות קודם בחלקה הישנה "מועברות" או מותאמות לחלקה או לחלקות החדשות בהתאם להסדר החדש.

עם זאת, כדי להבין מהי המשמעות המדויקת לגבי הנכס הספציפי שלך, ובפרט על רקע פרויקט פינוי-בינוי, חשוב לבדוק מה היו מספרי הגוש והחלקה הקודמים, מהו הרישום החדש, האם נרשמו הערות נוספות, והאם קיימת השפעה על היקף הזכויות או על זיהוי היחידה.

לכן, בשלב זה לא נראה שעצם המונח "פרצלציה לא רצונית" מעיד כשלעצמו על בעיה מיוחדת, אך בהחלט מומלץ שעורך דין מטעמך יעבור על נסח הטאבו המלא ועל מסמכי הפרצלציה כדי לוודא את המצב הרישומי המדויק של הזכויות בנכס.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

רבקה שלום רב,

ככלל, אם כבר ניתן פסק דין שקבע כי מקור הנזק הוא ברכוש המשותף וכי האחריות לטיפול אינה מוטלת עלייך, יש לכך משקל משמעותי.

עם זאת, אם השכן טוען כיום לנזילה חדשה, ייתכן עקרונית שניתן יהיה לדון בכך שוב - אך זאת רק אם קיימת תשתית עובדתית או ראייתית חדשה. אם מדובר באותן טענות ישנות, ללא ראיות חדשות ובניגוד לחוות דעת מקצועיות קודמות, עשויה לעמוד לך טענה כי אין מקום לשוב ולנהל את אותה מחלוקת.

מומלץ לשמור את פסק הדין, חוות הדעת והמסמכים על ביצוע התיקון, ובמידת הצורך לפנות לייעוץ משפטי פרטני לצורך התמודדות עם ההליך החדש.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.