האם רכישת וילה עם יחידת דיור שנבנתה ללא היתר מסכנת אותנו?

ספיר שלום רב,

לבנייה של יחידת דיור ללא היתר עשויה להיות משמעות מהותית עבור רוכשי הנכס, גם אם הבנייה בוצעה על ידי המוכר ולא על ידכם.

ככלל, עם רכישת הנכס אתם עלולים להיכנס לנעלי הבעלים ביחס למצב התכנוני הקיים. לכן, ייתכנו השלכות מול הוועדה המקומית או העירייה, לרבות דרישה להפסקת שימוש, צו להסדרת המצב או להריסה, קנסות והליכים נוספים, בהתאם לנסיבות ולמצב התכנוני. העובדה שלא אתם ביצעתם את הבנייה אינה מבטלת בהכרח את החשיפה כבעלי הנכס.

גם אם לא תעשו שימוש ביחידה ולא תשכירו אותה, אין בכך בהכרח כדי להכשיר את הבנייה הבלתי חוקית. השכרה של יחידה שנבנתה ללא היתר או שימוש בה כיחידת דיור עלולים להוסיף קושי, במיוחד אם השימוש אינו תואם את ההיתר או התכנון החל על הנכס.

בנוסף, יש לבחון את השפעת החריגה על אפשרות לקבלת משכנתה, על שווי הנכס, על ביטוח הנכס ובמקרה של נזק, וכן על האפשרות למכור את הנכס בעתיד.

לפני חתימה, חשוב לבצע בדיקה תכנונית ורישומית מלאה, לרבות עיון בהיתר הבנייה, בתיק הבניין, בתכניות החלות ובאפשרות להסדיר את היחידה בדיעבד. בהסכם המכר יש לשקול הסדרה מפורשת של החריגה, לרבות הצהרות המוכר, חלוקת האחריות והעלויות, התחייבות לשיתוף פעולה בהסדרה, ולעיתים גם תנאי מתלה או מנגנון עיכוב כספים. במקרים מתאימים ניתן לבחון גם הסכם צד נפרד המסדיר את הטיפול בחריגה לאחר הרכישה.

מאחר שמדובר בנתון שעשוי להשפיע באופן מהותי על העסקה, מומלץ שלא להתקדם ללא בדיקה וליווי של עורך דין מטעמכם.