פורום נדל"ן

שלום יעל,

בניית ממ״ד היא עבודה הטעונה היתר, אך יש לה מעמד קצת שונה כיוון שמדובר בבנייה כנגד הגנה מפני ירי ו/או חיזוק לרעידות אדמה, דבר שיכול להציל חיים.

התנגדויות עלולות להידחות, אלא אם יש סיבה ממש חזקה לשכן המתנגד שעלולה לפגוע ברכוש שלו בצורה קיצונית, לדוגמא הקמת הממד קרוב מאוד לחלון חדר השינה, כפי שתארת.

כמובן שתתקבל החלטת דיירים לבניית ממד, תוכלי להגיש התנגדות לוועדה. מומלץ להביא חוו"ד שמאית ו/או הנדסית שתבסס את הטעמים להתנגדות שלך.

שלום שרון,

גם אם אתה זכאי לפיצוי בגין הפרת ההסכם, דרך המלך היא קבלת פיצוי כספי.

אין הוראת חוק המאפשרת לך לקבל דווקא את הפיצוי אותו אתה דורש. הדבר יתאפשר רק בהסכמתו של המוכר לכך.

כדאי לבדוק את תנאי המכרז כדי להבין אם המוכר בכלל רשאי לתת לך זכות כזו.

שלום זאב,

מרבית הסכמי המכר עם קבלנים כוללים הוראות לעניין מועד תחילת החובה להשתתף בהוצאות הבית המשותף, ובחלקם אף קיימת התיחסות למינוי חברת ניהול.

מאחר שבשלב זה הדירות בהחזקת הקבלן, נקבע בחוזים רבים שהקבלן ממנה את הנציגות לצורך מסירת הרכוש המשותף.

עליך לבדוק את ההוראות המתאימות בחוזה הרכישה שלך.

לאחר מסירת החזקה בדירות יוכלו בעלי הדירות לכנס אסיפה כללית ולבחור נציגות. בינתיים ניתן להתריע בפני הנציגות שמונתה על הכשלים בהתנהלותה.

שלום רפי,

משכיר רשאי לדרוש ממך צילום של תעודת הזהות שלך כתנאי להסכמתו להתקשר עמך בהסכם השכירות.

אתה רשאי לסרב, ולחפש דירה אחרת שהמשכיר שלה איננו דורש זאת.

שלום יוסי,

בהתאם לסעיף 51 לחוק המקרקעין, אם העץ מהווה סכנה או גורם למטרד בלתי סביר אתה רשאי לדרוש מהשכנה לגזום את חלקי העץ החודרים לתחומך ולהסיר את המטרד או הסכנה. ככל שמדובר בגיזום חלקים המצויים בתחומך והשכנה אינה גוזמת אותם, אתה רשאי לגזום אותם בעצמך על חשבונה.

לגבי סכנה הנובעת מהעץ עצמו, ולא מהחלקים החודרים לתחומך, אינך רשאי לפעול בעצמך, וככל שהשכנה לא תשתף פעולה יתכן שתאלץ לפנות לבית המשפט.

שלום רפאל,

ככל שהרכבים הנטושים שייכים למי מדיירי הבניין ניתן לתבוע סילוק יד הן אצל המפקח על רישום המקרקעין והן בבית המשפט. אם בעלי הרכבים אינם דיירי הבניין ניתן להגיש את התביעה רק לבית המשפט.

שלום יוסי,

כל פגיעה ברכוש המשותף דורשת הסכמה של בעלי הדירות הנוספים.

שלום בני,

השבח הוא תמיד סכום המכירה פחות סכום הרכישה (במקרה זה של הראשון בשרשרת ההורשות) בניכוי הוצאות.

ככל שמדובר בדירת מגורים ניתן לחשב את מס השבח בחישוב לינארי מוטב.

קח בחשבון שעלות הרכישה הראשונה, נמוכה ככל שתהיה, מוצמדת למדד ולא כדאי להתעלם ממנה, וכמובן כדאי לנסות ולהוכיח הוצאות ככל שהיו.

שלום רב,

אין מניעה להחתים את הערבים, ככל שהאמור אכן משקף את המציאות.

שלום ניב,

אכן, ככל שהזכויות מכח צוואת אביך לא נרשמו עדיין יהיה צורך לבצע הליך נפרד לרישומן ולאחר מכן לרישום זכויות אלה על שם היורשים. לכן אין, לטעמי, יתרון לרישום העזבון במסגרת הבקשה לקבלת צו קיום צוואה בנסיבות השאלה.

עם זאת - אין מניעה שתרשמו את צו ירושת אביכם סמוך לפני הגשת הבקשה לרשם הירושה, ואז ניתן לעשות שימוש בשירות זה לרישום הזכויות על פי צוואת אמכם.

שלום ילנה,

למרות תקופת השכירות הארוכה אין לך זכויות מיוחדות ביחס לדירה מעבר לזכויות המוקנות לך בהסכם השכירות ואין לך זכויות קנייניות הנובעות מעצם חלוף הזמן.

שלום ישראל,

חיוב בהיטל השבחה חל על המוכר והיום הקובע הוא יום חתימת החוזה, ולא מועד רישום הזכויות על שם הקונה בטאבו.

לגבי תוכנית שאושרה אחרי יום חתימת החוזה יחול היטל השבחה רק כאשר תממש את הזכויות לפי אותה תכנית - במכר או בקבלת היתר בניה. במועד המימוש תבחן גם הזכאות לפטור מהיטל השבחה.

שלום שמואל,

כדי לקבוע את חובתך להשתתף בתשלום יש לבחון את הקשר בין בניית הכלונסאות לבניית החומה, את הצורך ההנדסי בבנייתה ואת מיקום הכלונסאות (בשטחו של מי נבנו).

שלום רבקה,

דין בר מצרא איננו חלק מדיני המקרקעין במדינת ישראל.

שלום ישראל,

אני חושבת שיש בלבול בשאלתך בין היטל השבחה למס שבח.

מס שבח - מס אישי שמשלמים על השבח (רווח) בעקבות מכירת הדירה.

היטל השבחה - מס משולם לרשות המקומית עקב תכנית שמשביחה את הנכס.

לפי המצב שתארת, הקונה יצטרך לשלם היטל השבחה בגין תכנית שפורסמה לאחר חתימת החוזה.

פטור עבור דירה יחידה רלוונטי למס שבח ולא להיטל השבחה.

שלום גרשון,

לא ניתן לבצע פעולות בטאבו עם תז לא תקפה.

אפשר לחדש את התז, אפשר גם להזדהות באמצעות דרכון.

שלום אברהם,

על פי חוק הרשויות המקומיות (ביוב):

סמכויות מיוחדות בהתקנת ביוב

3.    בהתקנת ביוב רשאית הרשות המקומית בתחומה –

(1)   ...;

(2)   ...;

(3)   להניח צינורות המחברים נכס לביב ציבורי ולהעביר את הביוב דרך כל קרקע או מתחתה, לאחר מתן הודעה על כך לבעלי הנכסים.

אם שכנים פגעו בביוב, סביר להניח שידרשו לשאת בעלויות התיקון. לעניין טענות המקטינות את חבותם, כדאי לבדוק בפורום נזיקין באתר זה.

שלום משה,

כעקרון, גם מתווך שנחתם עמו הסכם בלעדיות צריך להיות הגורם היעיל שהביא להתקשרות בין מוכר לקונה בחוזה מחייב. במקרה של בלעדיות ישנה גם חזקה בחוק שאם המתווך ביצע פעולות שיווק הוא כנראה היה הגורם היעיל. אבל, אם למתווך לא היתה כל מעורבות, השיחה עם השכנים לא היתה קשורה אליו ולא נעשו על ידו כל פעולות שגרמו לשכנים להתעניין בנכס, המתווך לא יהיה זכאי לקבל שכר.

כמובן עליכם להודיע לו על פניית השכנים מוקדם ככל שניתן, וקחו בחשבון שייתכן שהמתווך ינסה להוכיח בבית המשפט את זכאותו לדמי תיווך.

כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני שיביא בחשבון גם את נוסח ההסכם עליו חתמתם ואת כל הנסיבות העובדתיות.

שלום שמואל,

אם החומה בנויה כולה בשטח המגרש שלך - אין לשכן רשות להשתמש בה.

אם החומה בנויה על הגבול בין 2 המגרשים היא נחשבת רכוש משותף וכל אחד מהשכנים רשאי להשתמש בה.

שלום יעקב,

מבחינת המיסוי - על מנת להיות זכאי לפטור ממס שבח במכירה, עליך להמתין 18 חודשים מקבלת ט.4 לדירה.

ממליצה לבדוק שוב מול הבנק האם הם יסתפקו בתצהיר על כוונתן למכור או שהם דורשים מכירה בפועל.

יש לבנק פתרונות למצבים כאלה.

בהצלחה!

שלום פרץ,

אם תחתום על ההסכם עם נוסח הסעיף כפי שרשמת, הוא אכן יחייב אותך.

זה נוסח מאוד רחב שמשאיר פתח לויכוח עם המשכיר האם הנזק שיגרם הוא בלאי סביר אחריות שלך.

מומלץ מאוד לבדוק טרם החתימה מה מצב התכולה במושכר ולנסות לצמצם את האחריות שמוטלת עליך.

בהצלחה!

שלום און,

אם שתיהן רכשו את הדירה ביחד, שתיהן בעלים של הדירה.

גם אם אחת מהן עוזבת את הדירה, היא עדיין הבעלים, בלי קשר למשכנתא.

אם האחות שעוזבת רוצה לסלק את המשכנתא, עליה לפנות לבנק ולברר באיזה תנאים היא תוכל לכסות את חלקה ו"להשאיר" את מחצית מההלוואה ע"ש אחותה.

לגבי סירוב של האחות למכור את הדירה - על האחות שרוצה למכור, להגיש תביעה לפירוק שיתוף בביהמ"ש.

בהצלחה!!!

שלום רב,

פטירתו של אדם איננה מבטלת את חובותיו. באחריות היורשים לסלק את חובות היורש באמצעות הנכסים שירשו ועד לשווי אותם נכסים.

ההנחה בארנונה היא אישית ולא עוברת בירושה. ניתן לבדוק בעיריה אם הבת זכאית להנחה בזכות עצמה.

שלום עמוס,

כעקרון - קיימות נסיבות המאפשרות ביטול חוזה שנחתם, כגון הטעיה (במקרים המתאימים) או טעות.

מומלץ לפנות להתיעצות עם עו"ד לבחינת עילות הביטול בהתאם למסמכים שנחתמו ולנסיבות החתימה.

שלום רן,

במסגרת הטפסים הנדרשים לקבלת אישור לתחילת העבודות על פי ההיתר יש טופס הכולל הצהרת הקבלן, אליו יש לצרף גם את רשיון הקבלן.

בכל מקרה - מומלץ לבדוק את קיומו ותוקפו של רשיון הקבלן ואת התאמתו להיקף העבודות לפני חתימת חוזה עמו.