פורום נדל"ן

קניית דירה

א.פ 01/09/13

שלום רב,

ברשותינו דירה 4 חדרים עם משכנתא לעוד 25 שנה.

התשלום החודשי למשכנתא הוא בסביבות 3000 ש"ח שזה סכום שאנו יכולים לעמוד בו.

אם אנו רוצים להשתדרג לדירה חדשה באותו אזור אנו צריכים למכור את הדירה הזו ולקחת משכנא חדשה בגובה 4500 ש"ח לחודש- סכום שאנו לא יכולים לעמוד בו.

לכן אופציה זו אינה רלוונטית.

האם יש אופציה אולי שלא למכור את הדירה הקיימת, למשכן את הבית הקיים, להשכיר אותו (שכירות בסביבות 4600), לקחת עוד משכנתא לדירה החדשה ועם השכירות שנקבל מהדירה הקיימת לשלם את המשכנתא החדשה?

האם זה אפשרי?

אשמח לקבל פרטים אם כן.

תודה מראש

לעמוד

המלא

מס רכישה לדירה שניה

עו"ד תומר שזר מנהל 01/09/13

אני לא חושב שהשאלה משפטית...

זה אפשרי - יש לך עלויות מבחינת מס - שרוכשים דירה שניה ולא מוכרים את הראשונה בתוך 18 חודשים משלמים מס רכישה גדול (5 אחוז על מיליון, ו6 אחוז מעל מיליון).

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

09-748-0840

Tomer@shazarlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

האם מותר לקבלן למכור משהו שלא ברור מתי יהיה אישור בניה עבורו?

לנה 01/09/13

שלום!

אנחנו קנינו מקבלן דירה עם 2 חניות תת קרקעיות.

לא קראנו את החוזה בעצמינו אלא נתנו אותו לעורך דין. כאשר נכנסנו לדירה התברר שחניה שלנו תהיה מתחת לבנין שעוד לא נבנה ונותנים לנו בתור חניות חלופיות חניות עליונות. התברר גם שבחוזה יש סעיף

שאומר שאנחנו יודעים שיכול להיות שחניה שלנו תהיה מוכנה רק עם סיום של כל הפרוייקט ואנחנו מוכנים לקבל בתור חניה חלופית חניה עליונה. עורך דין שלנו לא אמר לנו מילה על זה וגם במשרד מכירות לא אמרו כלום. כבר עברו יותר משנה וחצי מאז שקנינו את הדירה

אבל לבנין שתחתיו אמורות להיות החניות שלנו אפילו אין היתר בניה עדיין. השאלה שלי זה האם זה חוקי בכלל שקבלן מוכר חניה שלא ברור מתי יהיה אישור בניה עבורה? האם יש הגבל זמן מבחינת החוק שתוך זמן הזה קבלן חייב למסור את מה שהוא מכר? האם יש לנו מה לעשות במצב הזה? צריך גם להגיד שלכל אותם אנשים שנמצאים במצב שלנו אבל הודיעו להם על זה מראש הקבלן הבטיח שהכול יהיה מוכן תוך שניה וחצי ואחרי שנה וחצי אין לו אפילו היתר בניה.

תודה

לעמוד

המלא

רכישת דירה מקבלן

עו"ד תומר שזר מנהל 01/09/13

יש לכם עו"ד - אז לדעתי אתם בבעיה כי עו"ד שלכם היה צריך להסביר לכם את מהות העיסקה.

אפשר למכור דירה ללא היתר בניה, ואז החוזה יכול להשתנות.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

09-748-0840

Tomer@shazarlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שימוש העירייה בשטח פרטי לצורך השכרת דוכנים

דורון 31/08/13

שלום,

ברשותי חנות הנמצאת במרכז מסחרי שבו כ-30 חנויות ומשרדים. מבנה המרכז הוא בצורת האות "ח" כשבמרכזו ריצוף. שטח הרחבה הינו שטח פרטי השייך לבעלי החנויות.

מידי שנה בחג העירייה לוקחת את השטח ומשכירה בו דוכנים למכירת מוצרים לחג וכמובן גובה תשלום יומי מבעלי הדוכנים שהם כלל לא קשורים לבעלי החנויות.

האם הדבר חוקי?? במידה ולא מה ניתן לעשות ע"פ חוק?

תודה.

לעמוד

המלא

חוזה שכירות

עו"ד תומר שזר מנהל 31/08/13

צריך לבדוק מה רשום בחוזה השכירות שלך+בחוזה של בעל החנות למול העירייה.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

09-748-0840

Tomer@shazarlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דירה עם גג חוקי שנבנה על המרפסת, אך סגירת השטח לא חוקית

חן 30/08/13

אני שוקלת לקנות דירה . התברר לי שחלק מהדירה שנהפך לחדר חוקי למחצה, זאת אומרת שהגג חוקי (פרגולה) אך הסגירה של החדר אינה חוקית.

מה המשמעות של כך?

מה אני צריכה לבוק וכיצד עלי לעשות זאת?

האם אני עלולה להיות חשופה לתביעות של העיריה ואילו? (ידוע לי שיש צו התיישנות אחרי חמש שנים על בניה לא חוקית, אך האם יש חוק לעיריה שאוכף זאת?)

תודה על התשובה

לעמוד

המלא

קניית דירה

עו"ד תומר שזר מנהל 31/08/13

את צריכה לגשת לעירייה למחלקת הנדסה ולבדוק האם יש תלונה כנגד הדייר+לדרוש לקבל אישור עירייה לטאבו.

יש אולי סיכון עתידי, אך צריך לבדוק קצת יותר לעומק על מנת לדעת את גודל הסיכון.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

09-748-0840

Tomer@shazarlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס שבח

דוד א 30/08/13

יש לי דירת מגורים מ 1950 אני לא רוצה למכור היום אבל רק אחרי תקופת המעבר ב 2019 .

במידה ואין יותר פטור של 4 שנים לפי מה אני יחויב במס שבח

נכס היסטורי מס מלא?

לעמוד

המלא

מס שבח

עו"ד תומר שזר מנהל 31/08/13

באם לא נמכרה על ידך דירה - אז תוכל למכור בפטור

אם לא תמכור בפטור - ויהיה מס שבח - צריך יהיה לקחת שמאי שיחשב את השבח...

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

09-748-0840

Tomer@shazarlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קניית דירה ותשלומי ריבית

זששנ 30/08/13

שלום,רכשתי דירה מכונס ושלמתי את מלא הסכום,הכסף נימצא בנאמנות עד לקבלת הדירה,אני מקבל את הדירה באיחור של שנה,ומקבל פיצוי שנה שכירות ,השאלה -לאן הולך הריבית על הסכום שנימצא בנאמנות אם אין התייחסות לכך בחוזה ?

לעמוד

המלא

קניית דירה מכונס

עו"ד תומר שזר מנהל 31/08/13

אמור ללכת אליך...

תפנה לכונס, ותבקש לראות פירוט של הסכום שנצבר - לטעמי הוא מגיע לך... גם בחוזי מכר יד שניה זה נהוג.

אם היה לך עו"ד אני מניח שהוא היה רושם את זה וחוסך את הויכוח...

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

09-748-0840

Tomer@shazarlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

סיכום בע"פ לגבי השארת מזגן בדירה

יעל 29/08/13

אנחנו בתהליך של מכירות הדירה, לאחר החתימה וקבלת חלק מהתשלום.

פתאום הקונה נזכר שהבטחנו לו שנשאיר את המזגן בדירה. לו ולבעלי היו כמה שיחות בנושא, בעלי זוכר שהסיכום היה שלא משאירים את המזגן. הקונה מתעקש שסגרו שבעלי הסכים עקרונית וייתן לו על כך תשובה סופית. החתימה על החוזה הייתה לאחר מכן ולא הוזכר בו נושא המזגן. עכשיו טוען שעל בסיס ההבטחה של בעלי הסכים לרכוש את הדירה.

האם יכולה להיות לו איזה טענה משפטית כלפינו

לעמוד

המלא

מזגן במכירת דירה

עו"ד תומר שזר מנהל 31/08/13

אם זה לא רשום בחוזה, מבחינה משפטית לא אין לו סיכוי, אלא אם יש הקלטה....או מייל.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

09-748-0840

Tomer@shazarlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תשלומי ועד בית ע"י שוכרים

מורן 29/08/13

שלום

בחוזה השכירות כתוב שנשלם ועד בית (הוצאות

שוטפות, ללא הוצאות חריגות והוצאות הקשורות לשיפוץ הבניין שישולמו על ידי המשכיר)

גילינו שדמי הועד כוללים תשלום עבור זיפות וסיוד גג, בדיקת מעלית, שונות ותיקונים - האם עלינו לשלם עבור סעיפים אלה?

תודה!

לעמוד

המלא

תשלומי ועד בית

עו"ד תומר שזר מנהל 31/08/13

לדעתי - לא.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

09-748-0840

Tomer@shazarlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אגרת כבאות

שרון 29/08/13

שלום רב,

אני מתגוררת בגבעתיים בדירה שכורה, האם בעל הבית יכול לחייב אותי לשלם אגרת כבאות? ואגרת ביובים?

לעמוד

המלא

אגרת כבאות

עו"ד תומר שזר מנהל 31/08/13

לא יודע מה זה אגרת כבאות...

לכאורה אלו אגרות שחלות על בעל הדירה, אבל צריך לבדוק את זה יותר לעומק.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

09-748-0840

Tomer@shazarlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הערה לפי 123 לחוק

גבאי 29/08/13

הכנו שטרות משכנתא בין גופים פרטיים

לשכת רישום המקרקעין ביקשו להוסיף לשטרות הערה לפי סעיף 123 לחוק.

מה הפירוש ועל איזו הערה מדובר

תודה

לעמוד

המלא

סעיף 123 לחוק

עו"ד תומר שזר מנהל 31/08/13

צריך לבדוק בטאבו מה בדיוק התכוונו:

סעיף 123 לחוק המקרקעין קובע כי נרשמות בטאבו עסקות אשר הרשם אישר לרישום, וכן פסק

דין, החלטות וצווים שניתנו על-ידי בית משפט או על-ידי רשות אחרת המוסמכת לכך על-פי

דין, והוגשו לרשם, וכן כל דבר אחר הטעון רישום, או ניתן לרישום לפי חיקוק, כגון

הערות על הפקדת תוכניות, עיקולים מכוח חוק ההוצאה לפועל, הפקעות, הערה על נאמנות,

וכמובן: הערות אזהרה על עסקות במקרקעין.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

מנהל הפורום.

שזר משרד עורכי דין

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

09-748-0840

Tomer@shazarlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס שבח

ארז 29/08/13

שלום רב,

ברשותי דירת יחיד.

רכשתי דירה נוספת כאשר הייתי אמור למכור את זאת שברשותי ולגור בדירה הראשונה.

1. היה ואני נשארתי בדירה שלי ומוכרת את הדירה השנייה,האם אני צריכה לשלם מס שבח?

2.במידה ואני מוכרת את הדירה שלי, מוכרת את הדירה השנייה וקונה דירה אחרת,האם אני צריך לשלם מס שבח?

תודה

לעמוד

המלא

פטור ממס שבח

עו"ד תומר שזר מנהל 31/08/13

מס שבח הוא מס על מכירת יותר מדירה אחד בפרק זמן מסויים.

לכאורה - אפשר לרכוש מספר רב של דירות (ולשלם מס רכישה)

וזה לא ישפיע על מס השבח - אשר לגביו - השאלה כמה דירות מכרת בשנים האחרונות?

תומר שזר, עו"ד ומגשר

מנהל הפורום.

שזר משרד עורכי דין

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

09-748-0840

Tomer@shazarlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

החלפת דירה לאחר רכישת דירה שוות ערך לבעלות על השטח

מלי 29/08/13

שאלה מסובכת לי אליכם.

אנו רכשנו כאנשים פרטיים מגרש עם חברה קבלנית של המשפחה.חלקנו בנכס1/16 שתמורתו אנו אמורים לקבל דירה מסוימת. התחרטנו והחלטנו שאנו רוצים דירה שהיא יקרה אותה בבניין-1/15 מעלות המגרש.

מה ניתן לעשות ואיך ניתן לבצע את התהליך? כמובן מעבר למובן של למכור את הדירה המקורית לקבלנים ולשלם מס רכישה, לקנות מהם את הדירה הגדולה ולשלם מס רכישה ולשלם מס שבח על הרווחים שלכאורה עשינו ממכירת הדירה הזולה(המחיר ששילמנו במקור נמוך יותר משמעותית ממחיר השוק היום).

צריכים עזרה ממש.

תודה רבה!

לעמוד

המלא

מס שבח

עו"ד תומר שזר מנהל 31/08/13

לטעמי את צריכה עו"ד שמתמחה במיסוי מקרקעין ולקבוע איתו פגישה אישית.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

מנהל הפורום.

שזר משרד עורכי דין

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

09-748-0840

Tomer@shazarlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תשלום מיסים על עסקאות אקזיט

יוסי 29/08/13

היי,

אני עוסק מורשה מ 1.1.2012 ומתווך מורשה מה 1.1.2012 בעיר חיפה.

ב1.1.2013 רכשתי דירה ב 450,000 (סיום התשלומים והעברת הבעלות על שמי ב25.3.2013).

ב12.6.2013 מכרתי את הדירה ב690,000 (סיום התשלומים והעברת בעלות ב1.8.2013). לא שולם מס שבח.

ב31.3.2013 רכשתי דירה נוספת ב 470,000 (סיום התשלומים והעברת בעלות על שמי לפני חודש).

וכעת אני על סף מכירה של הדירה ב 720,000 (חתימת חוזה). ישולם מס שבח

האם במידה ואמכור עכשיו את הדירה השנייה אני אמור לחשוש מפנייה של מס הכנסה/ מעמ אליי בבקשה לשלם להם מיסים כאילו אני סוחר בדירות? מה הסיכוי שזה יקרה? אם כן, איך מתמודדים?

חשוב לציין שאלו 2 הדירות היחידות שרכשתי אי פעם.

תודה רבה לעונים,

יוסי

לעמוד

המלא

מס הכנסה

עו"ד תומר שזר מנהל 31/08/13

אני לא יודע מה השיקולים של מס הכנסה.

אני מניח שמי שקונה ומוכר למעלה משלוש -ארבע דירות בזמן של ארבע שנים - הוא כבר עולה במסוף שלהם...

תומר שזר, עו"ד ומגשר

מנהל הפורום.

שזר משרד עורכי דין

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

09-748-0840

Tomer@shazarlaw.co.il

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אי תשלום דמי שכירות

jery 29/08/13

יש לי דייר שלא שילם את שלושת חודשי השכירות האחרונים.

בחוזה רשום שאני רשאי לנתק את החשמל והמים לפרוץ לדירה להוציא את המטלטלים מהדירה ולנעול את הדירה (זאת אומרת לזרוק אותו החוצה) האם יש תוקף חוקי להסכם מסוג זה או שאני מסתכן בתביעה כל שהיא.

לעמוד

המלא

סעד עצמי

עו"ד גיא ראשין 29/08/13

שלום רב,

בהחלט תיתכן אפשרות וחשיפה לתביעה, ככל שייגרמו לדייר נזקים. מוצע לפעול דרך ערכאות משפטיות ולקבל צו מבימ"ש לפני ביצוע פעולה חד צדדית שכזו.

בברכה,

עו"ד גיא ראשין

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

תוקף חוקי להסכם הארכת חוזה שכירות

ריקי 29/08/13

בוקר אור,

לאחר שכירות של שנתיים וחצי וחתימה על שנה נוספת לאחרונה (הארכת חוזה שכירות עד סוף יוני 14), נאלצנו לפנות את הבית לפני כחודש עקב סיבות אישיות ואילוצים לא צפויים. על החוזה המקורי חתומים המשכירים (בעל ואשה בעלי הנכס) והשוכר.

על הסכם הארכת החוזה חתמה ביתם. לטענתה היא מיופת כוחם, נתון שלא בא לידיעת השוכר בעת חתימת החוזה המקורי ולא אף פעם.

מעולם לא הוצג בפניו יפוי הכוח ואף לא צויין על החוזה המקורי ו/או על הסכם הארכת החוזה שהיא אכן מיופת כוחם.

האם הסכם הארכת החוזה חוקי?

מה אמור להיות רשום עליו והאם מיופת הכוח אמורה להציג בפני השוכר יפוי כוח מעו"ד או לציין על הסכם ההארכה שהיא מיופת כוחם של הוריה?

תודה מראשריקי

לעמוד

המלא

יפוי כוח

עו"ד גיא ראשין 29/08/13

שלום רב,

רצוי וכדאי לראות יפוי כוח. מה שכתוב שם הוא בדיוק מה שאת שואלת, שמיופה הכוח רשאי לחתום על חוזה שכירות/הארכה מול השוכר. כמובן שפרטי הדירה צריכים אף הם להופיע.

בברכה,

עו"ד גיא ראשין

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

חוזה שכירות

אולגה 28/08/13

שלום,

לפני חודש השכרתי את הדירה שלי לזוג בסביבות הגיל חמישים פלוס , מהתחלה הכל הלך טוב , הם ראו את הדירה , חתמנו על חוזה והיינו אמורים לצלם את החוזה כדי שיהיה גם להם וגם לי אחד . הדיירים שילמו בכניסה לדירה עבור חודשיים . והיו אמורים להעביר אלי עוד 10 צ'יקים עבור שאר החודשים

הדיירים הנחמדים הציעו לצלם את החוזה בעצמם (להקל עליי את הפרוצדורה )וכמעט חודש בילבלו לי את המוח היום מחר , הינו עסוקים , קרה משהו ...וכל מיני תירוצים עלובים בסגנון הזה . לפניי יומיים הם הודיעו לי שאיבדו את החוזה ושבעצם הם בכלל רוצים לעזוב , משהו שהייתי בהלם לגלות .עבור חודש ספטמבר הם שילמו ולפי מה שהבנתי מהם הם מתכננים לסיים אותו ואז לעבור . הדיירים במהלך החודש אוגוסט הציפו אותי בהמון בקשות הקשורות לתיקונים ועוד כל מיני אקסטרות בדירה וקיבלו את מבוקשם . אפילו את המזגן הקיים בדירה הם ביקשו להחליף בטענה שהוא מקפיא אותם , בסופו של דבר סירבתי והם על דעת עצמם קנו 2 מזגנים והרכיבו בדירה ואני כמובן נאלצתי להוריד את המזגן שלי לא רציתי לעשות בעיות !!! פשוט כל דבר קטן הלכתי לקראתם ...

השאלה שלי היא האם יש בכל זאת דרך כלשהי לדרוש מהם לפצות אותי על זילזול והתנהגות לא ראויה למרות שהם העלימו את ההסכם שלנו ??

תודה מראש !

לעמוד

המלא

הסכם שכירות

עו"ד גיא ראשין 29/08/13

שלום רב,

אם יש לך העתק חתום של ההסכם, פני לעו"ד.

בברכה,

עו"ד גיא ראשין

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

קניית דירה מכונס נכסים

פליקס 28/08/13

שלום רב !

היום הייתי במשרד עו"ד ב"מכרז" התמכרות על דירה מכונס נכסים , אני הצעתי סכום מסויים על נכס ועוד מישהו הציע סכום מסויים על אותו הנכס , עו"ד התחיל את ההתמכרות ועשה הקפצות של עשרת אלפים ש"ח לאחר שפרשתי אחרי 3 הקפצות נותר רק המציע השני ש"כביכול" זכה כי ההצעה שלו הייתה הכי גבוהה אבל לא כך היה פתאום העו"ד קם ואמר שהמחיר המינמלי הוא 80 אלף מההצעה שנתתי מלחתחילה , מה שכן גם במכרז שהוא אמור להיות "הוגן" לא היה הוגן . השאלה היא לפני שנתתי צ'ק בנקאי למה לא נאמר לי שהסכום ההתחלתי במכרז הוא 80 אלף יותר מההצעה ? ולמה רק בסוף שהפסקנו עם ההתמכרות רק אז נאמר על הסכום שהם מוכנים למכור את הנכס ובהתמכרות הסכום היה נמוך ב 40 אלף , למה כל זה הוסתר מאיתנו ? האם מותר להם בסוף ההתמכרות להגיד שהסכום המנימלי הוא הרבה יותר מההצעה וזה רק בסוף כשכבר המציע הגבוהה יודע בתוך ליבו שזכה בנכס !!!

אודה לכם על תשובתכם

בתודה מראש פליקס *****

לעמוד

המלא

התמחרות

עו"ד גיא ראשין 29/08/13

שלום רב,

קשה להשיב לשאלתך בלי לדעת מה היו תנאי ההתמחרות מלכתחילה.

בברכה,

עו"ד גיא ראשין

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

תהליך תמחור אצל כונס נכסים

אלי 28/08/13

אחי ניגש למכרז על דירה. הוא נרשם אצל עו"ד ובעת חתימתו על חוזה מול הכונס או מי מטעמו מסר לו צ'ק בנקאי בגובה של 10% מהסכום ההתחלתי למכרז. במהלך התמחור אחי נעצר על סכום מסוים והמתחרה שלו שקפצה לסכום גבוה יותר זכתה במכרז. מה שכן ברגע שהיא אמרה מה הלאה האיש שניהל את התמחור קבע כי מסיבות... הסכום ההתחלתי לא יכול לרדת מ... כמה עשרות אלפי ₪ יותר ממה שהיא רצתה. האם הליך התמחור באופן שכזה הוא חוקי? זה לא נראה הגיוני כי לא יגידו לפני מתן ההמחאה בגובה של 10% מההצעה או לכל הפחות לפני המכרז.

מה דעתכם?

לעמוד

המלא

התמחרות

עו"ד גיא ראשין 29/08/13

שלום רב,

צריך לדעת מה היו תנאי ההתמחרות מלכתחילה ולהבין את נסיבותיה.

בברכה,

עו"ד גיא ראשין

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

מה זכויות של דייר בבית שמיועד לירושה

שרון 28/08/13

שלום רב,

ברצוני לבדוק מה הזכויות של נכד שגר בבית הסבים עם אישתו וילדתו במשך 16 שנה. עוד טרם מעבר הנכד לבית היה ידוע לכל שכל רכוש ההורים ובכלל זה ביתם מיועד לאחד הבנים, והדבר מעוגן באופן רשמי ומשפטי. לאורך השנים הנכד סייע לסבים, וכן שיפץ את הבית מן היסוד. במשך תקופת המגורים הוא לא שילם שכר דירה ואין כל הסכם בינו לבין הסבים או היורש.

האם כיום לאחר מות שני ההורים, יש לו אי אילו זכויות על הבית, או זכות המשך מגורים בנכס עם משפחתו? או כל זכות אחרת? כיצד עליו לפעול כדי למצות את זכויותיו

בתודה מראש,

שרון

לעמוד

המלא

זכויות בנכס

עו"ד גיא ראשין 29/08/13

שלום רב,

ניתן לטעון טענות מטענות שונות, אולם על פניו אין לנכד כל זכויות. לא ברור משאלתך נושא העיגון ה"רשמי והמשפטי" ויש לבחון הנסיבות.

בברכה,

עו"ד גיא ראשין

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

חוזה שכירות

מיכל 28/08/13

שלום

אני בעלת דירה משכירה את דירתי ל-2 חברים שחתמו מולי על חוזה שכירות אחד.

הם רבו ביניהם (טרם הסתיימה תקופת השכירות) אחד רוצה לעזוב והשני להישאר בהתאם לחוזה הם מצאו דייר חלופי

האם עלי להחתים את הדיירים על חוזה שכירות חדש ואם כן מה לעשות עם החוזה הישן?

או שאני צריכה לשנות את השם של השוכר בחוזה הקיים ולהחתים אותו גם?

לעמוד

המלא

חוזה שכירות - החלפת שוכר

עו"ד גיא ראשין 29/08/13

שלום רב,

מוצע להחתים על הסכם חדש, כולל כל הבטחונות הדרושים מהשוכר החדש.

בברכה,

עו"ד גיא ראשין

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

בניה לא חוקית בחלקה חקלאית

יהודה 28/08/13

שלום

אם אני יודע על בניה לא חוקית בשטח חקלאי (יחידות דיור) ואני רוצה להתלונן, ניכן אני עושה את זה?

תודה

לעמוד

המלא

בניה לא חוקית

עו"ד גיא ראשין 29/08/13

שלום רב,

ניתן לעשות זאת במחלקת הפיקוח על הבניה בועדה המקומית המתאימה.

בברכה,

עו"ד גיא ראשין

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

חובת חתימה על תיקוני ליקויי בניה

צבי דייר חדש בפרוייקט 28/08/13

מנהל עבודה מחייבני לחתום על כך שקיבלתי שרות תיקונים ,ואפילו שאני מרוצה, אחרי שהוא עושה תיקונים ,ומתנה את שאר התיקונים בחתימה עקרונית כזו.

מה נהוג?

אני רוצה לסרב לחתום או/ו להשהות את חתימתי כמה ימים, עד שאתייעץ עם בעל מקצוע...

מה מקובל?

לעמוד

המלא

ליקויי בניה

עו"ד גיא ראשין 29/08/13

שלום רב,

הדבר תלוי מה סוכם ביניכם מלכתחילה. כמובן שאתה רשאי להיוועץ בבעל מקצוע, לא ניתן להכריח אותך לחתום - על המשתמע מכך.

בברכה,

עו"ד גיא ראשין

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

רוב ומיעוט וקבלת החלטות בנכס משותף

טארק 28/08/13

השאלה המשפטית : האם יוכלו רוב הבעלים בנכס המושכר כעסק מוגן לכפות על המיעוט עסקת דירות מוגנת נוספת?

במלים אחרות, האם כפיית הרוב על המיעוט עסקת שכירות מוגנת נחשבת לשימוש רגיל או חריג לפי סע' 30 לחוק המקרקעין ?!

לעמוד

המלא

שיתוף במקרקעין

עו"ד גיא ראשין 29/08/13

שלום רב,

ככלל, השכרת הנכס היא אינטרס שמהווה שימוש סביר, אולם יש לבחון הנסיבות המיוחדות, כולל בחינה של דעת המיעוט - החייבת להישמע.

בברכה,

עו"ד גיא ראשין

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

טענה לחוזה שכירות לא חוקי

שי 28/08/13

שלום, חתמתי חוזה שכירות בתחילת החודש מול חברה המחזיקה בנכס. כשבועיים לאחר מכן קיבלתי מכתב ממשרד עורכי דין של חברה אחרת שטוענת כי החוזה שחתמתי לא חוקי כי הוא נחתם מול חברה ששכרה מהם את הנכס, והשכירות ביניהם בוטל כבר. דיברתי עם בעל הדירה והוא אומר שזה שטויות ושהוא תובע אותם. לי יש מולו חוזה שכירות חתום והוא רשום בחוזה כבעלי הדירה. החברה השניה דורשת ממני באיום לפנות את הדירה ומצהירה כי היא רואה בחומרה את העובדה שנכנסתי לדירה למרות שידעתי שהיא לא בבעלות האדם שהשכרתי ממנו (טענה מגוחכת כמובן). אני לא יודע למי מהם להאמין ומהי האחריות המשפטית שלי בנושא, האם חלה עליי אחריות משפטית לעזוב את הדירה למרות שאני חתום על חוזה ומשלם למישהו עליה? איך אני יודע למי היא שייכת באמת? אודה לעזרתכם.

לעמוד

המלא

שכירות מבעל הזכויות האמיתי

עו"ד גיא ראשין 29/08/13

שלום רב,

יש לבדוק מי בעל הזכויות. בדוק ראשית באמצעות נסח רישום [טאבו], לפי גוש וחלקה. מוצע להיוועץ בעו"ד במקרה זה.

בברכה,

עו"ד גיא ראשין

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

העברת נכס מחברה ליחיד

שני 28/08/13

האם בהעברת נכס מחברה ליחיד נדרשים מסמכים נוספים

לצורך העברת הזכויות מעבר לעסקה רגילה.

תודה

לעמוד

המלא

העברה מחברה ליחיד

עו"ד גיא ראשין 29/08/13

שלום רב,

ניתן לברר בלשכת רישום המקרקעין מה נדרש בעסקה מסוג זה. כיוון שמדובר בחברה יש לקבל בין היתר פרוטוקול חברה המעיד על הסכמה לבצע העסקה וכיו"ב.

בברכה,

עו"ד גיא ראשין

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

מנהלי פורום נדל"ן

קניית דירה

מס רכישה לדירה שניה

האם מותר לקבלן למכור משהו שלא ברור מתי יהיה אישור בניה עבורו?

רכישת דירה מקבלן

שימוש העירייה בשטח פרטי לצורך השכרת דוכנים

חוזה שכירות

דירה עם גג חוקי שנבנה על המרפסת, אך סגירת השטח לא חוקית

קניית דירה

מס שבח

מס שבח

קניית דירה ותשלומי ריבית

קניית דירה מכונס

סיכום בע"פ לגבי השארת מזגן בדירה

מזגן במכירת דירה

תשלומי ועד בית ע"י שוכרים

תשלומי ועד בית

אגרת כבאות

אגרת כבאות

הערה לפי 123 לחוק

סעיף 123 לחוק

מס שבח

פטור ממס שבח

החלפת דירה לאחר רכישת דירה שוות ערך לבעלות על השטח

מס שבח

תשלום מיסים על עסקאות אקזיט

מס הכנסה

אי תשלום דמי שכירות

סעד עצמי

תוקף חוקי להסכם הארכת חוזה שכירות

יפוי כוח

חוזה שכירות

הסכם שכירות

קניית דירה מכונס נכסים

התמחרות

תהליך תמחור אצל כונס נכסים

התמחרות

מה זכויות של דייר בבית שמיועד לירושה

זכויות בנכס

חוזה שכירות

חוזה שכירות - החלפת שוכר

בניה לא חוקית בחלקה חקלאית

בניה לא חוקית

חובת חתימה על תיקוני ליקויי בניה

ליקויי בניה

רוב ומיעוט וקבלת החלטות בנכס משותף

שיתוף במקרקעין

טענה לחוזה שכירות לא חוקי

שכירות מבעל הזכויות האמיתי

העברת נכס מחברה ליחיד

העברה מחברה ליחיד