האם אי גילוי בנייה לא חוקית בדירה מהווה הפרת זכרון דברים?

אבי שלום,

בדיני המקרקעין שהינו תחום משפטי בהקשר לעסקאות נדל"ן, מכירה ורכישה של דירות מגורים, רווח הנוהג לחתום על "זיכרון דברים", המהווה מסמך ראשוני ותמציתי שנועד להבטיח את קיום העסקה, לאחר שיסוכמו מלוא פרטיה בחוזה מחייב שייערך בשלב מאוחר יותר. אולם, במקרה שהעלית, ראוי היה לבדוק טרם עריכת זיכרון דברים, כעין מחויבות לעסקה, הכוללת פרטים מהותיים של כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם ("גמירות דעת"); וקיום הסכמה בזיכרון הדברים, על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה ("מסוימות"). רק אם יעמוד זיכרון הדברים במבחנים אלו, הוא ייחשב ממילא "מסמך בכתב" ויקיים את דרישת הכתב של סעיף 8 לחוק המקרקעין, דרישה שבלעדיה לא משתכלל חוזה במקרקעין.  

 על הקונה, חובה לערוך סדרה של בדיקות משפטיות ותכנוניות שונות על מנת לברר את מצב הזכויות בנכס.

כיוון שזיכרון הדברים הוא חוזה מחייב, אם העסקה לא תצא אל הפועל, יוכל המוכר לפנות לבית משפט, בדרישה לאכיפה (קיום החוזה) ובכך לאלץ את הצד הקונה,שאינו מעוניין בעסקה (למשל כמו במקרה שלך, שיש צורך להסדיר באופן חוקי חריגות בניה שהרוכש לא ידע עליהן מבעוד מועד, טרם החתימה על זיכרון הדברים), לקיים אותה כלשונה (הגם שמרבית תנאי העסקה לא הוגדרו במסמך התמציתי – כלומר בזיכרון הדברים).