פורום נדל"ן

שלום ללא מרפה,

כשמוכרים דירת יד שניה, שטרם נרשמה כתת חלקה בבית משותף, יש לפנות אל החברה המשכנת טרם החתימה על ההסכם ולקבל ממנה מסמך שנקרא "נוהל העברת זכויות".

ככל שתפעל לפי הנוהל, סביר להניח שתרשם הערת אזהרה לטובת הקונה בספרי החברה המשכנת.

החברה לא מונעת רישום, אלא מבקשת למלא אחר ההנחיות שלה.

אני משערת שאם הגעת למצב שהחברה המשכנת לא רושמת הערת אזהרה, כנראה שלא פעלתם לפי הנחיותיהם.

מקווה שעזרנו לך. בהצלחה!!!

שלום לבנה,

הערת על שיכון ציבורי היא הערה היסטורי שנועדה להקל על רישום זכויות.

ככל שאתם רשומים כבעלים, היא אינה אמורה להוות בעיה או מכשול בהעברה.

בהצלחה!

שלום אסף,

חוק רישום שיכונים ציבוריים איננו קשור לדיירי הדיור הציבורי אלא עוסק בהקלה על רישום בטאבו של בעלי זכויות בנכסים שהוכרזו כשיכון ציבורי ואינו קובע מועד או חובה לכך.

אם השאלה התיחסה לרכישת זכויות בדיור הציבורי, גם חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) אינו קובע חובה כזו באופן מפורש.

שלום רב,

אם טרם נרשם הבית המשותף וזכויות המוכר טרם נרשמו ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה רק בהסכמת בעלי הזכויות הרשומים.

אם מדובר בחברה משכנת יש לקבל את הנחיותיה ולפעול על פי נהליה ככל שהיא מאפשרת רישום הערת אזהרה.

שלום אורי,

רכישת מגרש לבניה עצמית איננה מהווה רכישה של דירה. כל עוד בניית הדירה על המגרש לא הסתיימה אין בבעלותך 2 דירות אלא דירה אחת בלבד. אם תמכור את הדירה הקיימת בטרם תסתיים בניית הדירה החלופית, וככל שתעמוד בתנאי הפטור, תוכל לבקש פטור ממס שבח בעת מכירתה. לעניין זה מועד המכירה הוא הקובע ולא מועד מסירת החזקה בדירה הנמכרת.

שלום טל,

החוק מקנה לנפגע מהפרת חוזה סעד של פיצויים.

אם לא נקבע אחרת בחוזה הרכישה או בהעדר הסכמה של הצד המפר - הנפגע לא יוכל לכפות על המפר להמיר את הפיצוי הכספי בנכס אחר השייך למפר.

את כן יכולה לנסות להגיע עם חלמיש להבנות או הסכמות, בין לפני הגשת תביעה לפיצוי בגין נזקייך ובין לאחריה.

שלום רב,

לרוב כדאי לפעול כנגד סרבני תשלום מבלי להמתין תקופה כל כך ארוכה.

ניתן להגיש למפקח על רישום המקרקעין תביעה כנגד הדיירת סרבנית התשלום, ואם לא תשלם גם לאחר קבלת פסק דין לפנות לביצוע פסק הדין בלשכת ההוצאה לפועל.

קחו בחשבון שכנראה לא תוכלו לקבל יותר מאשר חובות לגבי 7 השנים האחרונות. לגבי כל חוב שקדם לכך קיימת טענת התיישנות.

שלום דנית,

התשובה תלויה באופן בו דווחה המכירה למסמ"ק -

אם האח המעביר היה זכאי לפטור מכח סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין ובקש לעשות שימוש בפטור זה - חישוב השבח במכירה יהיה על פי יום ושווי הרכישה של נותן המתנה.

אם התבקש פטור אחר (למשל - דירה יחידה) או שולם מס שבח בגין העיסקה - חישוב המס במכירה יערך לפי יום ושוויי הדירה במועד קבלת המתנה.

שלום גפן,

ארנונה חלה על המחזיק בנכס.

ככל שהשוכרת נרשמה בעיריה כמחזיקת הנכס בתקופה הרלוונטית חובות הארנונה יחולו עליה בלבד ולא על המשכיר.

התשובה זהה גם לגבי חובות מים.

בכל מקרה, כדאי להחזיק בנאמנות סכום כסף מתאים עד לקבלת אישור העיריה לרישום הזכויות על שמך כקונה.

שלום רב,

כדי להתחבר לקומת המרתף של בניין סמוך יש לקבל הסכמת כל בעלי הזכויות בבניין. ללא הסכמה כזו מדובר בהסגת גבול.

בנוסף יש לקבל היתר בניה.

שלום קדיר,

הערת אזהרה במסגרת עסקת רכישת דירה נרשמת אחרי חתימת החוזה.

מטרתה להזהיר כל אדם אחר כי נערכה עסקה בנכס ולהבטיח את זכויות הקונה לקבל נכס נקי משעבודים או עיקולים.

כפי שראית, עסקה במקרקעין היא עניין מורכב, לכן כדאי להעזר בעו"ד מטעמך, כבר מתחילת הדרך.

שלום אלקס,

לא כתבת בשאלתך אם העבודות מבוצעות על ידי הרשות המקומית או ע"י אדם פרטי.

כעקרון, לרשות יש סמכות לבצע תיקונים במערכת ביוב ציבורית גם אם היא עוברת בחצר פרטית. באחריות הרשות לבצע את העבודה בזהירות וללא נזקים, ועליה לתקן כל נזק שנגרם.

תיקון כזה אינו מהווה הפקעה.

כדאי לבדוק מי בדיוק מבצע את העבודות ולדרוש מהרשות אישור שהן מבוצעות בשמה אם זה המצב, ומה היקף העבודות שיבוצעו.

ככל שמדובר בגורם פרטי - ההתיחסות עשויה להיות שונה, למשל, יש לקבל ממנו את כל הערבויות וההתחייבויות לשמירה על רכושכם ולפיצוי בגין נזקים לפני שמתירים לו כניסה לחצרכם.

מומלץ לפנות לעו"ד לקבלת יעוץ פרטני בהתאם לכלל העובדות וסיוע בהתנהלות מול הרשות או מול כל גורם אחר.

שלום נתן,

אם הדירה נמכרת במס מלא ואין כוונה או אפשרות לקבל פטור במכירתה עשויים לחול 2 סוגי חיובים:

מס שבח מחושב על ההפרש בין מחיר הרכישה של הדירה למחיר המכירה שלה, בניכוי הוצאות. עשויים לחול שיעורים שונים בהתאם למועד הרכישה ולזכאות לחישוב לינארי רגיל או מוטב, אבל שיעור המס כיום הוא 25% מההפרש הנ"ל. קיים מחשבון של רשות המסים שיוכל לסייע לכם בחישוב.

היטל השבחה - מחושב כ 50% משווי עליית ערך הנכס עקב תכנית בניין עיר שנכנסה לתוקף. לצורך קביעת עליית השווי נדרשת הערכת שמאי.

שלום רב,

לפי העובדות שפירטת, לכאורה אין לך זכויות במקרקעין, ולכן ככל הנראה לא תוכל לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין. פירוק שיתוף ניתן לבצע רק בין מי שהם בעלים משותפים במקרקעין.

יש לבדוק במסמכי החברה אילו זכויות מקנה לך המניה שבידיך, האם יש תוקף להחזקה במניה בלא שנלוית לה זכות כלשהי במקרקעין וכיצד נוצר המצב בו קיימת מניה בחברה אך אין בצידה דירה ספציפית. לאחר בירור כזה ניתן יהיה לבחון מה האפשרויות העומדות בפניך.

שלום נעמה,

המכירה של דירת הירושה לא תהיה פטורה ממס שכן אמך, המורישה, היתה בעלת דירה נוספת בעת פטירתה.

בהנחה שאמך נפטרה אחרי שנת 1981, בחישוב מס השבח יום הרכישה של הדירה יהיה יום רכישתה על ידי אמך.

ניתן לבצע חישוב לינארי מיטיב לגבי החלק הבנוי אך אם התמורה הושפעה מזכויות בניה נוספות המס על זכויות הבניה אינו מחושב על פי לינאריות מוטבת.

קחי בחשבון שזו תשובה כללית, ומוטב להתיעץ עם עו"ד שתבדוק את הפרטים לאשורם.

שלום רב,

פטירת המוכר איננה מוחקת את החוב לרמ"י.

מי שירש את זכויות היורש בנכס ירש יחד איתו גם את החובה לשלם לרמ"י את החוב.

כעקרון - כדי לסיים את העברת הזכויות יש לסלק את החוב לרמ"י.

שלום יעל,

עליך להציג לקונה היתר בניה (מילולי וגרפי - גרמושקה) וכן טופס 4 או תעודת גמר.

היזם שבצע את ההרחבה יוכל למסור לך מסמכים אלה וכן ניתן למצוא אותם בתיק הבניין בוועדה המקומית לתכנון ובניה (בעיריה לרוב במחלקת הנדסה). ברשויות רבות ניתן למצוא את המסמכים גם בארכיב האינטרנטי של הוועדה.

שלום לילך,

זכות קדימה ליורשים קיימת רק לעניין נכס שהוא משק חקלאי, וככל שלא נרשמה - רק למשך שנתיים אחרי חלוקת העזבון.

לגבי דירת מגורים, או כל נכס אחר, הזכות קיימת רק בטרם חולק העזבון.

אם דירת הירושה כבר נרשמה על שם היורשים, אין להם זכות קדימה לרכישת חלקו של יורש אחר.

שלום גל,

לא ברור מדוע יש בעיה שהשיקים יעברו לחשבונו של בעל הדירה ?

לאחר קבלת השיקים בעל הדירה יכול לבצע העברה בנקאית לביתו. היום מדובר בהליך פשוט מאוד שניתן לבצע באפליקציה או באמצעות המחשב, או אפילו בשיחת טלפון לבנק.

בהצלחה!

שלום חי פז,

לפי דעתי, אם הדירה השכורה נהרסה ואתה לא יכול לגור בה, אז ברור שאין חיוב לתשלום שכירות.

אבל אם סופק לך דיור חלופי, לדוגמא, בית מלון, או דירה אחרת, עליך להמשיך ולעמוד בהתחייבויות שלך מול בעל הדירה.

שלום שי,

יש לפנות לבית משפט השלום ולהגיש תביעה לסילוק יד ממקרקעין.

שלום אלי,

השטח המשותף, כשמו כן הוא - משותף לכלל הדיירים.

אם אתם רוצה לבנות ממד על השטח המשותף, המשמעות היא שאתם משתמשים לצורך הפרטי שלכם ברכוש ששייך לכולם.

הדיירים יכולים לדרוש תשלום. למעשה אתם רוצים לרכוש מהם את החלק שלהם ברכוש המשותף.

יש לבדוק באיזה חלק מדובר והאם בכלל ניתן למכור אותו ולהוציא אותו מחזקת הרכוש המשותף.

זאת לא השאלה הראשונה שלכם בנושא, ומכיוון שהתשובות שאנחנו יכולים לספק הן מוגבלות ומבוססות על מעט המידע שאתם מעבירים לנו, אני ממליצה לכם בחום לפנות אל עו"ד מומחה בתחום שיעזור לכם.

שלום צבי,

מס רכישה משלמים לרשויות המס של מדינת ישראל. תשלום המס (או אי תשלומו) הינו עניין שבמישור היחסים בינך לבין רשויות המס.

הקבלן אינו צד לכך ולכן אין קשר בין החוב שלך לרשות המיסים לבין מסירת הדירה לידיך מהקבלן.

ככל שעמדת בהתחייבויות שלך לפי ההסכם בינך לבין הקבלן, לא אמורה להיות סיבה לכך שלא תקבל לידיך את החזקה בדירה.

יחד עם זאת, חשוב שתדע שהקבלן לא יוכל לרשום את דירת המגורים על שמך אם לא תשלם את מס הרכישה.

בנוסף, איש תשלום מס רכישה במועד, גורר קנסות, ריביות והצמדות ואפילו עיקולים על חשבון הבנק.

בהצלחה!

שלום שי,

במידה שהפולש לא יפנה את השטח בהתאם למכתב ההתראה ששלחתם, הצעד הבא הוא הגשת תביעה לסילוק יד לבית משפט השלום.

במידה שבית המשפט יקבע שאכן מדובר בפולש, ובידה שאותו פולש לא יפעל לפי החלטת בית משפט, תוכלו להגיש בקשה לביזיון בית המשפט ואז הפולש יקבל קנס או אולי אפילו מאסר.

בהצלחה!

שלום רב,

כל שותף במקרקעין זכאי לחלקו בדמי השכירות.

מעת שהרוכש ירשם כבעל הזכויות בטאבו הוא בוודאי זכאי לחלקו בדמי השכירות.

עם זאת, לטעמי, המועד הנכון לתשלום לרוכש החדש הוא המועד בו קבל את החזקה בדירה על פי הסכם הרכישה, וזאת אלא אם כן הוסכם אחרת בהסכם המכר.

שים לב שהשותפים הקיימים לא צריכים לנחש שהיתה מכירה או מה תנאיה, וזכותם לדרוש הן מהשותף שמכר את חלקו והן מהרוכש את כל הפרטים המגבשים את זכותו של הרוכש לדמי שכירות. כל עוד לא יתקבל מידע כאמור וכל עוד לא נרשמו זכויות הרוכש בטאבו כדאי לשמור את הכספים בחשבון נפרד כדי לא להיות חשופים לתביעות של מי מהצדדים.

מובן, שאם שולם למוכר חלקו בדמי השכירות בנוגע לתקופה שבה כבר לא היה זכאי להם יש לדרוש ממנו להעביר את חלקו לרוכש.