פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מיהו בעל הנכס לתשלום דמי ניהול?
יגאל
28/01/16
שלום רב,
מדובר על זוג ניצולי שואה בני 78, אשר חתמו לפני כ- 15 שנים על הסכם למכירת משרד בגודל 20 מ"ר בחיפה.
ההסכם נתחם, התמורה שולמה אך הקונה, חברה, לא יכולה למסור אישור להעברת בעלות מעיריית חיפה עקב חוב ארנונה - שלה, שנוצר לאחר מועד המכירה וקבלת החזקה ( כן... הם לא היו מיוצגים...). תביעה שהגישה עיריית חיפה לעניין הארנונה - נדחתה בוועדת הערר לארנונה מבסיבה שהם אינם המחזיקים וכו'.
המפקחת על הבתים המשותפים בחיפה פסקה כי מאחר והם רשומים כבעלי הנכס, למרות קיומו של הסכם המכר שבוצע בפועל וניתנה חזקה לקונה, הזוג הרשום כבעלים בטאבו ימשיך לשלם עד אין סוף את דמי האחזקה.
לא ניתן לאתר את החברה או מי מבעלי מניותיה.
כיצד מסייעים להם?
מדובר על זוג ניצולי שואה בני 78, אשר חתמו לפני כ- 15 שנים על הסכם למכירת משרד בגודל 20 מ"ר בחיפה.
ההסכם נתחם, התמורה שולמה אך הקונה, חברה, לא יכולה למסור אישור להעברת בעלות מעיריית חיפה עקב חוב ארנונה - שלה, שנוצר לאחר מועד המכירה וקבלת החזקה ( כן... הם לא היו מיוצגים...). תביעה שהגישה עיריית חיפה לעניין הארנונה - נדחתה בוועדת הערר לארנונה מבסיבה שהם אינם המחזיקים וכו'.
המפקחת על הבתים המשותפים בחיפה פסקה כי מאחר והם רשומים כבעלי הנכס, למרות קיומו של הסכם המכר שבוצע בפועל וניתנה חזקה לקונה, הזוג הרשום כבעלים בטאבו ימשיך לשלם עד אין סוף את דמי האחזקה.
לא ניתן לאתר את החברה או מי מבעלי מניותיה.
כיצד מסייעים להם?
מי בעל הנכס לצורך נשיאה בהוצאות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/01/16
שלום יגאל,
חלק מהפרטים שמסרת מבלבלים - אבל ככל שהצלחתי להבין, הבעיה נובעת מכך שהנכס רשום עדיין ע"ש המוכרים ברשויות השונות.
קשה לייעץ בלי להכיר את כל העובדות, את חוזה המכר ואת ההליכים שכבר היו, אבל ככלל - על המוכרים לפנות בתביעה לקבלת פסק דין הצהרתי, לפיו החברה היא בעלת מלוא הזכויות (והחובות) בגין המשרדהחל מתאריך מסירת החזקה בדירה.
בנוסף ולאחר מכן כדאי לשקול הגשת תביעה כנגד החברה הרוכשת לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו למוכרים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חלק מהפרטים שמסרת מבלבלים - אבל ככל שהצלחתי להבין, הבעיה נובעת מכך שהנכס רשום עדיין ע"ש המוכרים ברשויות השונות.
קשה לייעץ בלי להכיר את כל העובדות, את חוזה המכר ואת ההליכים שכבר היו, אבל ככלל - על המוכרים לפנות בתביעה לקבלת פסק דין הצהרתי, לפיו החברה היא בעלת מלוא הזכויות (והחובות) בגין המשרדהחל מתאריך מסירת החזקה בדירה.
בנוסף ולאחר מכן כדאי לשקול הגשת תביעה כנגד החברה הרוכשת לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו למוכרים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזילה מהשכן
גלינה
28/01/16
שלום, מקווה שאני פונה במקום הנכון (ואם לא אודה לכם אם תוכלו לכוון אותי עם מי להתייעץ) אני פנסיונרית, לשכן שגר בדירה מעלי יש פיצוץ בצינור - הוא לא רואה את הנזילה אצלו ואצלי בבית המים זולגים מהתקרה. השכן טוען כי מאחר ואין בעיה אצלו הבעיה היא אצלי וכל הניסיונות שלי לדבר איתו כולל להציע ולשלם על התיקון כשלו. מה אני יכולה לעשות ? למי אני יכולה לפנות על מנת לפתור את הבעיה במהירות ולא לגרור את העניין לאורך שנים בבתי משפט ?
נזילה מהשכן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/01/16
שלום גלינה,
אם נסיונותיך לשוחח עם השכן אינם עולים בהצלחה נראה שלא תהיה לך ברירה, אלא לתבוע אותו.
קודם להגשת תביעה עליך להצטייד בחוות דעת של מומחה (מהנדס בניה) שיקבע את מקור הנזילה (האם באמת מדירת השכן) ואת אופן ועלויות תיקונה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם נסיונותיך לשוחח עם השכן אינם עולים בהצלחה נראה שלא תהיה לך ברירה, אלא לתבוע אותו.
קודם להגשת תביעה עליך להצטייד בחוות דעת של מומחה (מהנדס בניה) שיקבע את מקור הנזילה (האם באמת מדירת השכן) ואת אופן ועלויות תיקונה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה אחרי עיקול
אבי
28/01/16
על דירת מגורים נרשם עיקול בהוצאה לפועל.
האם ניתן לרשום הערת אזהרה או עיקול ע"י אחרים על אותה דירה (על הלוואות שקדמו לעיקול שנרשם) ?
האם ניתן לרשום הערת אזהרה או עיקול ע"י אחרים על אותה דירה (על הלוואות שקדמו לעיקול שנרשם) ?
הערת אזהרה אחרי עיקול
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/01/16
שלום אבי,
ניתן לרשום הערת אזהרה או עיקול גם לאחר שנרשם עיקול על דירה.
הערת האזהרה לא תקבל עדיפות ביחס לעיקול שנרשם, אלא כלפי עיקולים, הערות או שעבודים מאוחרים יותר.
עיקולים נוספים שירשמו - נמצאים באותה דרגת עדיפות כמו העיקול הקיים וככל שימומשו - יחולקו הכספים בין הנושים השונים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ניתן לרשום הערת אזהרה או עיקול גם לאחר שנרשם עיקול על דירה.
הערת האזהרה לא תקבל עדיפות ביחס לעיקול שנרשם, אלא כלפי עיקולים, הערות או שעבודים מאוחרים יותר.
עיקולים נוספים שירשמו - נמצאים באותה דרגת עדיפות כמו העיקול הקיים וככל שימומשו - יחולקו הכספים בין הנושים השונים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה לאחר רכישת קרקע
משה
27/01/16
שלום, ברצוני לדעת האם הזכאות לפטור/מדרגות
מס רכישה על דירה יחידה יחולו גם אם בבעלותי קרקע לבניה.
אם יש הוראה ספציפית
בחוק אשמח אם תפנה אותי, שיהיה לי ליתר
ביטחון..
תודה,
משה
מהו גובה מס הרכישה לקרקע
ורד סנה שיוביץ, עו"ד ו
28/01/16
לא, לדירת מגורים יחידה יש הטבה במדרגות מס הרכישה.
ככל שרוכשים קרקע לבנייה מס הרכישה הינו 6%.
אבל אם יש תוכנית בניין עיר לגבי הקרקע הנרכשת המתיר בנייה של יחידה אחת אשר תשמש למגורים ויתקבל היתר תוך 24 חודשים אזי יוחזר אליך שישית ממס הרכישה כלומר מס הרכישה ברכישת הקרקע יהיה 5%בלבד.
*** נמחק ע"י הנהלת האתר***
ככל שרוכשים קרקע לבנייה מס הרכישה הינו 6%.
אבל אם יש תוכנית בניין עיר לגבי הקרקע הנרכשת המתיר בנייה של יחידה אחת אשר תשמש למגורים ויתקבל היתר תוך 24 חודשים אזי יוחזר אליך שישית ממס הרכישה כלומר מס הרכישה ברכישת הקרקע יהיה 5%בלבד.
*** נמחק ע"י הנהלת האתר***
דירה יחידה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/01/16
שלום משה,
דירת מגורים מוגדרת בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין כך:
דירת מגורים" – כל אחת מאלה:
(1) דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה;
(2) זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.
קרקע, גם אם היא מיועדת לבניה, לא מהווה דירה. (למעט אם מדובר בקרקע שנרכשת מקבלן המתחייב לבנות עליה).
ככל שהנך מחזיק בנכס מקרקעין שהוא קרקע ואין לך דירת מגורים אחרת תוכל לרכוש דירה ולשלם מס רכישה בהתאם למדרגות החלות על דירה יחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
דירת מגורים מוגדרת בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין כך:
דירת מגורים" – כל אחת מאלה:
(1) דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה;
(2) זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.
קרקע, גם אם היא מיועדת לבניה, לא מהווה דירה. (למעט אם מדובר בקרקע שנרכשת מקבלן המתחייב לבנות עליה).
ככל שהנך מחזיק בנכס מקרקעין שהוא קרקע ואין לך דירת מגורים אחרת תוכל לרכוש דירה ולשלם מס רכישה בהתאם למדרגות החלות על דירה יחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת בעלות על דירת ירושה המועברת מאחים ללא תמורה
ציפי רז
27/01/16
שני אחי מבקשים להעביר לי ללא תמורה את חלקם בדירה שירשנו מאבינו והמשמשת כיום למגורי. הדירה רשומה כיום על שם אבינו.
שאלותי:
כיצד אני מעבירה את הבעלות בדירה על שמי?
אלו מיסים עלי לשלם? (1/3 מס רכישה?)
כיצד ניתן להעריך את שוויה של הדירה? (אין בכוונתי למכור את הדירה).
שאלותי:
כיצד אני מעבירה את הבעלות בדירה על שמי?
אלו מיסים עלי לשלם? (1/3 מס רכישה?)
כיצד ניתן להעריך את שוויה של הדירה? (אין בכוונתי למכור את הדירה).
הסכם בין יורשים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/01/16
שלום ציפי,
מדברייך עולה שהירושה טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין.
בנסיבות אלה, עליכם לערוך הסכם ביניכם ולפיו הדירה המצויה בעזבון תרשם על שמך בלבד.
במקרה כזה אין מדובר בעסקה במקרקעין ולא מוטל חיוב במס רכישה או במס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מדברייך עולה שהירושה טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין.
בנסיבות אלה, עליכם לערוך הסכם ביניכם ולפיו הדירה המצויה בעזבון תרשם על שמך בלבד.
במקרה כזה אין מדובר בעסקה במקרקעין ולא מוטל חיוב במס רכישה או במס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם חלק בבית מירושה מבטל פטור ממס רכישה
גילעד
26/01/16
שלום,
אני ועוד 3 אחיי (4 יחד) ירשנו חצי מבית. כלומר לכל אחד 1/8.
האם חלק זה בבית מירושה מבטל פטור ממס רכישה שהיה לי, שכן אינני בעל דירה (למעשה קיבלתי חלק מדירה ב״כפיה״ אז אני לא רואה הגיון שזה יבטל לי את הפטור ומצד שני יש לי חלק בדירה).
כמו כן אותה שאלה לעניין מחיר מטרה ומחיר למשתכן.
אני ועוד 3 אחיי (4 יחד) ירשנו חצי מבית. כלומר לכל אחד 1/8.
האם חלק זה בבית מירושה מבטל פטור ממס רכישה שהיה לי, שכן אינני בעל דירה (למעשה קיבלתי חלק מדירה ב״כפיה״ אז אני לא רואה הגיון שזה יבטל לי את הפטור ומצד שני יש לי חלק בדירה).
כמו כן אותה שאלה לעניין מחיר מטרה ומחיר למשתכן.
דירה יחידה כאשר יש חלקים בדירה נוספת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/01/16
שלום גילעד,
על פי הגדרת החוק:
"דירה יחידה" – דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א; לעניין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה ... דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש;
מכאן, אם יש לך 1/8 בדירת ירושה אתה עדיין יכול להחשב כמי שרוכש דירה יחידה ולהיות זכאי למדרגות מס הרכישה המופחתות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי הגדרת החוק:
"דירה יחידה" – דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א; לעניין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה ... דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש;
מכאן, אם יש לך 1/8 בדירת ירושה אתה עדיין יכול להחשב כמי שרוכש דירה יחידה ולהיות זכאי למדרגות מס הרכישה המופחתות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי רישום בטאבו
אור
25/01/16
שלום
אני עו"ד חדש. הגיעה אליי לקוחה לשם מכירת הדירה שלה. אין נסח טאבו. אין תת חלקה. היא טוענת שהחברה המשכנת מכרה למישהו את הבית לפני 16 שנה והיא הרוכשת השניה וכעת מעוניינת למכור. אין לה אישור זכויות. החברה המשכנת לא בתפקוד. למי פונים לשם בדיקת הזכויות? תודה
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
אני עו"ד חדש. הגיעה אליי לקוחה לשם מכירת הדירה שלה. אין נסח טאבו. אין תת חלקה. היא טוענת שהחברה המשכנת מכרה למישהו את הבית לפני 16 שנה והיא הרוכשת השניה וכעת מעוניינת למכור. אין לה אישור זכויות. החברה המשכנת לא בתפקוד. למי פונים לשם בדיקת הזכויות? תודה
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
בדיקת זכויות בדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
26/01/16
שלום אור,
1. יש להוציא נסח של החלקה בטאבו. אם לא ידועה לך חלקת המשנה תוכל להוציא נסח מרוכז. (גוש וחלקה תול לאתר באמצעות המחשבון של המרכז למיפוי ישראל)
2. יש לפנות לחברה המשכנת. אם תתקשה למצוא את פרטיה במינהל ידעו בדרך כלל להפנותך לעו"ד שיצג אותה
3. יש לקבל אישור זכויות גם מרשות מקרקעי ישראל.
4. במצעות יפוי כח תוכל לבדוק במשרדי מיסוי מקרקעין אם ומתי נערכה העסקה הנטענת ואולי גם לצלם את ההסכם.
בהצלחה
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
1. יש להוציא נסח של החלקה בטאבו. אם לא ידועה לך חלקת המשנה תוכל להוציא נסח מרוכז. (גוש וחלקה תול לאתר באמצעות המחשבון של המרכז למיפוי ישראל)
2. יש לפנות לחברה המשכנת. אם תתקשה למצוא את פרטיה במינהל ידעו בדרך כלל להפנותך לעו"ד שיצג אותה
3. יש לקבל אישור זכויות גם מרשות מקרקעי ישראל.
4. במצעות יפוי כח תוכל לבדוק במשרדי מיסוי מקרקעין אם ומתי נערכה העסקה הנטענת ואולי גם לצלם את ההסכם.
בהצלחה
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול דירה
שאול
25/01/16
רכשתי דירה וברצוני לפצל אותה ל2 יחידות. אחת לגור בה והשניה להשכיר. מה הפרוצדורה?
פיצול דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
26/01/16
שלום שאול,
על פי הוראות חוק התכנון והבניה, שינוי
מספר היחידות בדירה, באמצעות חלוקתה למספר יחידות נפרדות, שלכל אחת מהן מתקנים ואבזור
נפרד, טעון קבלת היתר בניה.
במשך שנים רבות לא ניתן היה לפצל דירות אלא בהתאם להוראות התב"ע
החלה על הבניין, והמקרים בהם הותר פיצול כאמור היו מעטים.
ב- 20/12/11 נכנסו לתוקף תקנות אשר
יהיו תקפות למשך 5 שנים (כלומר עד 19/12/2016), ולפיהן התנאים לפיצול דירה הם:
- שטח הדירות המחולקות לא יהיה קטן מ – 30 מ"ר
- מספר הדירות שיתווספו לא יעלה על 30% ממספר הדירות
הקיים בבניין, או המותר לבנייה על המגרש על פי התכנית - הקטן מבין השניים (בבניין בו קיימות פחות מ-3 דירות, תתאפשר הוספת דירה
אחת באמצעות פיצול).
- יש לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות (או בעלי הזכויות
במגרש).
לשם קבלת האישור יש להגיש בקשה להיתר (שתוכן
ע"י אדריכל) וכן בקשה להקלה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
לצורך החלטת הוועדה,
דרושה חוות דעת מהנדס הוועדה, לגבי תמהיל הדירות המתקבל לאחר הפיצול והשתלבותן בסביבה,
וכי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה, בסביבת הבניין נותנים מענה
לצרכים הנובעים מתוספת הדירות.
לועדה יש סמכות במקרים מסויימים, לקבוע גם בניגוד לעמדת
המהנדס כי מספר הדירות שיתווספו יהיה קטן יותר מזה שנקבע על ידו, או לשלול את פיצול
הדירות לחלוטין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי הוראות חוק התכנון והבניה, שינוי
מספר היחידות בדירה, באמצעות חלוקתה למספר יחידות נפרדות, שלכל אחת מהן מתקנים ואבזור
נפרד, טעון קבלת היתר בניה.
במשך שנים רבות לא ניתן היה לפצל דירות אלא בהתאם להוראות התב"ע
החלה על הבניין, והמקרים בהם הותר פיצול כאמור היו מעטים.
ב- 20/12/11 נכנסו לתוקף תקנות אשר
יהיו תקפות למשך 5 שנים (כלומר עד 19/12/2016), ולפיהן התנאים לפיצול דירה הם:
- שטח הדירות המחולקות לא יהיה קטן מ – 30 מ"ר
- מספר הדירות שיתווספו לא יעלה על 30% ממספר הדירות
הקיים בבניין, או המותר לבנייה על המגרש על פי התכנית - הקטן מבין השניים (בבניין בו קיימות פחות מ-3 דירות, תתאפשר הוספת דירה
אחת באמצעות פיצול).
- יש לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות (או בעלי הזכויות
במגרש).
לשם קבלת האישור יש להגיש בקשה להיתר (שתוכן
ע"י אדריכל) וכן בקשה להקלה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
לצורך החלטת הוועדה,
דרושה חוות דעת מהנדס הוועדה, לגבי תמהיל הדירות המתקבל לאחר הפיצול והשתלבותן בסביבה,
וכי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה, בסביבת הבניין נותנים מענה
לצרכים הנובעים מתוספת הדירות.
לועדה יש סמכות במקרים מסויימים, לקבוע גם בניגוד לעמדת
המהנדס כי מספר הדירות שיתווספו יהיה קטן יותר מזה שנקבע על ידו, או לשלול את פיצול
הדירות לחלוטין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרקע בירושה
מיטל
25/01/16
אם אני ואחותי קיבלנו קרקע בירושה ואנחנו רוצים לבנות עליה דו משפחתי, על מה אנחנו צריכות להסכים או לחתום?
הסכם שיתוף בין יורשים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
25/01/16
שלום מיטל,
אם כוונתכן לחלק את המגרש באופן שלכל אחת מכן תהיה חזקה יחודית בחלק מסויים של המגרש עליכן לערוך ביניכן הסכם שיתוף, שיכלול הוראות בדבר חלקה המדוייק של כל אחת, אופן חלוקת השימוש והזכויות בקרקע, נשיאה בהוצאות וכו'.
ממליצה לכן לפעול אך ורק לאחר קבלת יעוץ פרטני של עו"ד מתחום המקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם כוונתכן לחלק את המגרש באופן שלכל אחת מכן תהיה חזקה יחודית בחלק מסויים של המגרש עליכן לערוך ביניכן הסכם שיתוף, שיכלול הוראות בדבר חלקה המדוייק של כל אחת, אופן חלוקת השימוש והזכויות בקרקע, נשיאה בהוצאות וכו'.
ממליצה לכן לפעול אך ורק לאחר קבלת יעוץ פרטני של עו"ד מתחום המקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
דני
25/01/16
שלום,
כאשר יש הפרש גבהים בין שתי חצרות, ויש צורך בחומה מפרידה, על מוטל הנטל הכספי בביצוע החומה?
האם קיים חוק המסדיר סוגיה זו?
תודתי מראש
כאשר יש הפרש גבהים בין שתי חצרות, ויש צורך בחומה מפרידה, על מוטל הנטל הכספי בביצוע החומה?
האם קיים חוק המסדיר סוגיה זו?
תודתי מראש
מי אמור לשאת בהוצאות הקמת קיר תומך בין חצרות?
עו"ד לילך עתני
מנהלת
25/01/16
שלום דני,
קיר תומך אשר יבנה על גבול 2 המגרשים יהווה רכוש משותף של 2 המגרשים הללו ועל שני הצדדים לשאת בהוצאות הקמת והחזקתו (סעיפים 49 ו - 32 לחוק המקרקעין).
אם הקיר בנוי רק בשטח של אחד המגרשים - עלויות ההקמה והתחזוקה מוטלות על בעל המגרש בו נבנה הקיר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
קיר תומך אשר יבנה על גבול 2 המגרשים יהווה רכוש משותף של 2 המגרשים הללו ועל שני הצדדים לשאת בהוצאות הקמת והחזקתו (סעיפים 49 ו - 32 לחוק המקרקעין).
אם הקיר בנוי רק בשטח של אחד המגרשים - עלויות ההקמה והתחזוקה מוטלות על בעל המגרש בו נבנה הקיר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איבוד מסמכים ע"י שליחה
רותם ג
25/01/16
שלום
אני עו"ד מתחיל, מסרתי מסמכי מקור לרישום עסקת מכר בטאבו, כולל שטרי משכנתא.
השליחה עימה אני עובד איבדה המסמכים כשלמעלה מחדשיים לא הגיע כל אישור רישום.
האם אוכל להגיש העתק נאמן למקור מהמסמכים שנותרו אצלי?
האם ניתן לתבוע אותה על רשלנות?
בקשה זה דחוף.
אני עו"ד מתחיל, מסרתי מסמכי מקור לרישום עסקת מכר בטאבו, כולל שטרי משכנתא.
השליחה עימה אני עובד איבדה המסמכים כשלמעלה מחדשיים לא הגיע כל אישור רישום.
האם אוכל להגיש העתק נאמן למקור מהמסמכים שנותרו אצלי?
האם ניתן לתבוע אותה על רשלנות?
בקשה זה דחוף.
מסמכי רישום שאבדו
עו"ד לילך עתני
מנהלת
25/01/16
שלום רותם,
לצורך רישום עסקה בלשכת רישום המקרקעין יש להגיש מסמכים מקוריים בלבד.
תוכל להזמין שטרי משכנתא חדשים מהבנק, אישורי מסים מרשות המסים ומהרשות המקומית ולהכין שטרי מכר חדשים.
ניתן לתבוע ברשלנות ככל שהיתה כזו וככל שנגרם נזק. בשלב זה עדיין אינך יודע אם נגרם נזק ומה שיעורו.
מקווה שעזרתי,
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לצורך רישום עסקה בלשכת רישום המקרקעין יש להגיש מסמכים מקוריים בלבד.
תוכל להזמין שטרי משכנתא חדשים מהבנק, אישורי מסים מרשות המסים ומהרשות המקומית ולהכין שטרי מכר חדשים.
ניתן לתבוע ברשלנות ככל שהיתה כזו וככל שנגרם נזק. בשלב זה עדיין אינך יודע אם נגרם נזק ומה שיעורו.
מקווה שעזרתי,
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירות להשקעה
אלי
25/01/16
אבא ואמא רוצים לקנות כמה דירות להשקעה בעיקר כדי לממש מהר (לא להשכיר לזמן ארוך). יש להם כמה ילדים בוגרים רווקים ללא דירות.
בהכללה סטטיסטית, מהי הדרך הנפוצה מבחינת מיסוי לעשות כן ?
רישום ע"ש הילד וקבלת הדירה בחזרה בשליש מס רכישה, למשל?
אני מבין שזו שאלה קשה אבל מבקש בהכללה ולו גסה...
תודה רבה
בהכללה סטטיסטית, מהי הדרך הנפוצה מבחינת מיסוי לעשות כן ?
רישום ע"ש הילד וקבלת הדירה בחזרה בשליש מס רכישה, למשל?
אני מבין שזו שאלה קשה אבל מבקש בהכללה ולו גסה...
תודה רבה
תכנון מס ברכישת דירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
25/01/16
שלום אלי,
נראה שפורום מיסוי מתאים יותר לדיון בשאלתך.
ככלל, תכנון מס חייב להעשות על בסיס נתונים קונקרטיים ולא ל סמך הכללה סטטיסטית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נראה שפורום מיסוי מתאים יותר לדיון בשאלתך.
ככלל, תכנון מס חייב להעשות על בסיס נתונים קונקרטיים ולא ל סמך הכללה סטטיסטית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע למיסוי
אורן
25/01/16
שלום רב,
אין בבעלותי אף נכס נדל"ני. ברצוני לרכוש מחסן.
בעתיד אני מתכנן רכישת דירה.
האם כתוצאה מהרכישה של המחסן, אני עשוי להידרש לשלם
מס רכישה על הדירה?
תודה,
אורן
אין בבעלותי אף נכס נדל"ני. ברצוני לרכוש מחסן.
בעתיד אני מתכנן רכישת דירה.
האם כתוצאה מהרכישה של המחסן, אני עשוי להידרש לשלם
מס רכישה על הדירה?
תודה,
אורן
השפעת רכישת מחסן על מיסוי עתידי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
25/01/16
שלום אורן,
מחסן (בהנחה שהינו רשום כמחסן, משמש כמחסן ורכישתו מדווחת בהתאם) איננו נחשב דירת מגורים.
אם לאחר רכישת המחסן תרכוש דירה וזו תהיה דירתך היחידה תוכל לשלם מס רכישה על פי המדרגות של דירה יחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מחסן (בהנחה שהינו רשום כמחסן, משמש כמחסן ורכישתו מדווחת בהתאם) איננו נחשב דירת מגורים.
אם לאחר רכישת המחסן תרכוש דירה וזו תהיה דירתך היחידה תוכל לשלם מס רכישה על פי המדרגות של דירה יחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיות חניה
רונית
25/01/16
שלום,
מדובר על חדר כושר שנפתח במבנה תעשייתי עם הרבה מאד דיירים בעלי עסקים שונים. מצוקת החניה גם ככה גדולה ביותר וחדר הכושר, שפועל בשעות לא שגרתיות, גורם לנו הדיירים להגיע בשעות הבוקר המוקדמות ולא למצוא חניה לרכבינו.
ועד הבניין מטפל בנושא שיוך חניות לפי גודל העסק אך העניין קצת מתעכב.
השאלה המתבקשת הינה - האם אנו כדיירי הבניין יכולים למנוע מבעל חדר הכושר לאפשר תפיסת חניות מרובות ע"י לקוחותיו.
תודה
מדובר על חדר כושר שנפתח במבנה תעשייתי עם הרבה מאד דיירים בעלי עסקים שונים. מצוקת החניה גם ככה גדולה ביותר וחדר הכושר, שפועל בשעות לא שגרתיות, גורם לנו הדיירים להגיע בשעות הבוקר המוקדמות ולא למצוא חניה לרכבינו.
ועד הבניין מטפל בנושא שיוך חניות לפי גודל העסק אך העניין קצת מתעכב.
השאלה המתבקשת הינה - האם אנו כדיירי הבניין יכולים למנוע מבעל חדר הכושר לאפשר תפיסת חניות מרובות ע"י לקוחותיו.
תודה
בעיות חניה במבנה מסחרי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
25/01/16
שלום רונית,
על מנת להשיב לשאלתך יש לבדוק את אופן רישום המבנה, את הגדרות החניה, האם החניה היא רכוש משותף או לא, האם הוסדר עניין החניה בחוזי המכר ועוד. לדברייך ועד הבניין מטפל בשיוך החניות ויש להבין על בסיס מה נערך שיוך זה.
מובן, כי בהדברות עם בעל חדר הכושר תוכלו להגיע לכל הסדר שיהיה מקובל על הצדדים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת להשיב לשאלתך יש לבדוק את אופן רישום המבנה, את הגדרות החניה, האם החניה היא רכוש משותף או לא, האם הוסדר עניין החניה בחוזי המכר ועוד. לדברייך ועד הבניין מטפל בשיוך החניות ויש להבין על בסיס מה נערך שיוך זה.
מובן, כי בהדברות עם בעל חדר הכושר תוכלו להגיע לכל הסדר שיהיה מקובל על הצדדים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפעלת מחסן גדול
מתן
24/01/16
שלום רב, אני בן ממשיך של משק באחד המושבים בשפלה, במשק יש מחסן איזכורית גדול של כמה מאות מטרים המוגדר בתוכניות שלו כלול. רציתי לדעת איזה עוד שימושים ניתן לעשות בו במצב שהוא מוגדר כיום כ"חקלאי",כמו כן,לדעת מה הם התנאים והעלויות של ביצוע שינוי יעוד למחסן,אך ברמה שהוא עדיין יוכל להניב לי רווחים מבלי שהכל יצטרך ללכת למנהל מקרקעי ישראל.
מהו שימוש חקלאי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
25/01/16
שלום מתן,
המונח שימוש חקלאי הוגדר בפסיקת בתי המשפט כמתיחס לפעילות חקלאית ממשית וישירה בלבד.
שימוש העשוי לשמש לצורכי חקלאות, כגון מחסן למכירת חומרי דישון והדברה, או שימוש במוצרים חקלאיים לצורך המשך עיבוד, כגון בית בד ליצור שמן זית, לא הוכרו כשימושים חקלאיים (לעומת זאת, מיון ואריזת ביצים בסמוך ללול כן הוכרו כפעילויות חקלאיות).
לצורך ביצוע הליך של שינוי יעוד או קבלת היתר לשימוש חורג עליך לפנות בבקשה מסודרת לועדה לתכנון ובניה ולרשות מקרקעי ישראל. ההליך כרוך בתשלומים לרמ"י.
הערכת כדאיות כלכלית חורגת מתחומי פורום זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
המונח שימוש חקלאי הוגדר בפסיקת בתי המשפט כמתיחס לפעילות חקלאית ממשית וישירה בלבד.
שימוש העשוי לשמש לצורכי חקלאות, כגון מחסן למכירת חומרי דישון והדברה, או שימוש במוצרים חקלאיים לצורך המשך עיבוד, כגון בית בד ליצור שמן זית, לא הוכרו כשימושים חקלאיים (לעומת זאת, מיון ואריזת ביצים בסמוך ללול כן הוכרו כפעילויות חקלאיות).
לצורך ביצוע הליך של שינוי יעוד או קבלת היתר לשימוש חורג עליך לפנות בבקשה מסודרת לועדה לתכנון ובניה ולרשות מקרקעי ישראל. ההליך כרוך בתשלומים לרמ"י.
הערכת כדאיות כלכלית חורגת מתחומי פורום זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור שאין בבעלותי דירה
רמי
23/01/16
לפני 6 שנים התגרשתי, חתמתי על הסכם ממון בבית משפט המעביר את מלוא הזכויות בדירה לגרושתי. הדירה עברה על שמה בלבד ומאז אין בבעלותי דירה. כעת
לצורך קבלת "אישור זכאות" (כדי להכנס להגרלה דירה במחיר מטרה) התבקשתי להציג אישור ממס רכוש שאין בבעלותי דירה.
הבית המדובר נמצא בישוב ביהודה ושומרון כלומר אחראי על השטח הממונה על הרכוש הנטוש . איזה גוף יכול לתת לי את האישור המבוקש שאין בבעלותי זכויות בדירה?
לצורך קבלת "אישור זכאות" (כדי להכנס להגרלה דירה במחיר מטרה) התבקשתי להציג אישור ממס רכוש שאין בבעלותי דירה.
הבית המדובר נמצא בישוב ביהודה ושומרון כלומר אחראי על השטח הממונה על הרכוש הנטוש . איזה גוף יכול לתת לי את האישור המבוקש שאין בבעלותי זכויות בדירה?
אישור מרשות המסים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
24/01/16
רמי, שלום,
באתר רשות המסים תוכל לאתר את המשרד אליו עליך לפנות בהתאם לישוב.
להלן הקישור:
https://taxes.gov.il/Pages/InfoTaxesGovIl/TaxesUnits.aspx
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
באתר רשות המסים תוכל לאתר את המשרד אליו עליך לפנות בהתאם לישוב.
להלן הקישור:
https://taxes.gov.il/Pages/InfoTaxesGovIl/TaxesUnits.aspx
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור מסירת דירה
רוני
22/01/16
שלום
רכשנו דירה מקבלן ודאגנו שאכן יופיע סעיף הדן בנושא איחור מסירה של שישים יום.
כעת הקבלן מתקרב לסוף תקופת השישים יום והחליט לעשות לדעתי משהו לא חוקי:
יש טופס 4 אבל המטבח לא גמור - חסר חזיתות ועוד כמה ליקויים בדירה , לטענתו אנחנו צריכים לחתום על מפתח אחרת כי הוא לא מעכב מסירה.
יש לציין שהספק מטבחים עובד עם הקבלן .
האם התרגיל חוקי? מה ניתן לעשות במצב זה?
רכשנו דירה מקבלן ודאגנו שאכן יופיע סעיף הדן בנושא איחור מסירה של שישים יום.
כעת הקבלן מתקרב לסוף תקופת השישים יום והחליט לעשות לדעתי משהו לא חוקי:
יש טופס 4 אבל המטבח לא גמור - חסר חזיתות ועוד כמה ליקויים בדירה , לטענתו אנחנו צריכים לחתום על מפתח אחרת כי הוא לא מעכב מסירה.
יש לציין שהספק מטבחים עובד עם הקבלן .
האם התרגיל חוקי? מה ניתן לעשות במצב זה?
איחור במסירת דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
24/01/16
שלום רוני,
בהסכם שלכם אור להיות סעיף המגדיר מהו המצב בו אמורה להמסר לכם הדירה, אילו פגמים יעכבו את המסירה ואילו פגמים ידרשו תיקון אך לא יגרמו לעיכוב במסירה.
"כלל האצבע" הוא האם ניתן לעשות בדירה שימוש למגורים או שהליקויים הקיימים ימנעו שימוש כזה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בהסכם שלכם אור להיות סעיף המגדיר מהו המצב בו אמורה להמסר לכם הדירה, אילו פגמים יעכבו את המסירה ואילו פגמים ידרשו תיקון אך לא יגרמו לעיכוב במסירה.
"כלל האצבע" הוא האם ניתן לעשות בדירה שימוש למגורים או שהליקויים הקיימים ימנעו שימוש כזה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי פולש
ליאור
22/01/16
שלום, אמא שלי אשה מבוגרת, בשלבי אלצהיימר. לפני 3 שנים פלש מישהו לחצר שלה והקים שם עסק שלו. לא משלם כלום, מחובר לשעון חשמל ומים שלה והיא משלמת באלפים.
מוניתי כאפוטרופוס שלה עכשיו וכשהגעתי לדבר איתו הוא טען שאמא שלי נתנה לו רשות לכך (למרות שכבר לפני 3 שנים החלה בדימנציה).
איך אני יכול לדרוש את הפינוי שלו ותשלום על השנים שהיה שם?
מוניתי כאפוטרופוס שלה עכשיו וכשהגעתי לדבר איתו הוא טען שאמא שלי נתנה לו רשות לכך (למרות שכבר לפני 3 שנים החלה בדימנציה).
איך אני יכול לדרוש את הפינוי שלו ותשלום על השנים שהיה שם?
פנה דחוף לעורך דין, לבד לא תצא מזה
אסף
23/01/16
פינוי פולש
עו"ד לילך עתני
מנהלת
24/01/16
שלום ליאור,
עליך לדרוש את יציאתו ואת תשלום החובות וככל שמסרב, לפנות לבית המשפט בתביעה מתאימה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליך לדרוש את יציאתו ואת תשלום החובות וככל שמסרב, לפנות לבית המשפט בתביעה מתאימה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כספי ועד הבית שלא מדווחים
עודד
22/01/16
שלום
ועד הבית פרסם מאזן שנתי , סכום של 6800 ש"ח מופיע תחת "שונות" לועד הבית אין הסבר היכן הכסף ומה זה שונות , מה עושים ?
עד איזה סכום ועד הבית רשאי להשתמש בכספים ללא אישור הדיירים ,האם יש הגבלה ?
היות ולא פורסם מאזן לאורך שנים רבות , האם ניתן לדרוש ביקורת של רואה חשבון שכן מדובר על תקציב גדול .
ועד הבית פרסם מאזן שנתי , סכום של 6800 ש"ח מופיע תחת "שונות" לועד הבית אין הסבר היכן הכסף ומה זה שונות , מה עושים ?
עד איזה סכום ועד הבית רשאי להשתמש בכספים ללא אישור הדיירים ,האם יש הגבלה ?
היות ולא פורסם מאזן לאורך שנים רבות , האם ניתן לדרוש ביקורת של רואה חשבון שכן מדובר על תקציב גדול .
בקש מוועד הבית לעיין בכל דפי חשבון הבנק
אסף
23/01/16
על פי התקנון המצוי, כל הכנסה וכל הוצאה של ועד הבית חייבת לעבור דרך חשבון הבנק של הבית המשותף.
דפי חשבון הבנק לא נעלמים וניתן לאתר ולצלם צ'קים בבנק, או באמצעות גישה לחשבון דרך האינטרנט
כמו כן, היית זכאי מעת לעת לעיין בכל חשבונות ועד הבית בכל זמן סביר, ולצלם או לסרוק את כל מסמכי ועד הבית כולל דפי חשבון הבנק.
אסיפת הדיירים (או המפקח) יכולים להחליט שרואה חשבון יבדוק ויחקור, אך יש לכך, כמובן, עלות כספית.
דפי חשבון הבנק לא נעלמים וניתן לאתר ולצלם צ'קים בבנק, או באמצעות גישה לחשבון דרך האינטרנט
כמו כן, היית זכאי מעת לעת לעיין בכל חשבונות ועד הבית בכל זמן סביר, ולצלם או לסרוק את כל מסמכי ועד הבית כולל דפי חשבון הבנק.
אסיפת הדיירים (או המפקח) יכולים להחליט שרואה חשבון יבדוק ויחקור, אך יש לכך, כמובן, עלות כספית.
כידוע לקבלן מותר לסטות עד 2%- מגודל הבית והתוכניות
דוד חזן
21/01/16
כידוע לקבלן מותר לסטות עד 2%- מגודל הבית והתוכניות מבלי שזו תהיה
הפרה של החוזה .
הבית שרכשתי הוא 173 מ' נטו . כך שלאחר ה2% הבית קטן ב-כ3.5 מ' .
אני שילמתי עבור 173 מ' וקיבלתי בפועל 169.5 .
שאלתי ? . האם ניתן לדרוש מהקבלן החזר עבור ה-3.5 מ' ששילמתי עבורם
,ולא קיבלתי , תשלום עבור חלק יחסי שחסר .
האם יש לזה תקדים .
תודה מראש
חזן
דוד.
סטיה של 2% משטח הדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
24/01/16
שלום דוד,
כפי שכתבת, סטיה של עד (וכולל) 2% משטח הדירה היא סטיה סבירה על פי חוק ולא תחשב לאי התאמה, ומכאן איננה מהווה עילת תביעה.
החריג לכך - סטיה ואפילו קטנה מ 2%, אשר תביא לחריגה ממידות המינימום הקבועות בתקנות התכנון והבניה מהווה אי התאמה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כפי שכתבת, סטיה של עד (וכולל) 2% משטח הדירה היא סטיה סבירה על פי חוק ולא תחשב לאי התאמה, ומכאן איננה מהווה עילת תביעה.
החריג לכך - סטיה ואפילו קטנה מ 2%, אשר תביא לחריגה ממידות המינימום הקבועות בתקנות התכנון והבניה מהווה אי התאמה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב מס שבח למוכר (שקיבל את הדירה הזו במתנה)
ליאת
21/01/16
שלום וברכה, הדירה נקנתה על ידי פלוני ב 2006 ב 350,000 ש"ח, וב 2010 העביר את הבעלות לאשתו ללא תמורה. היום (חלפו הרבה שנים) האשה מעוניינת למכור את הדירה ב 1250,000 (זו לא דירה יחידה יש לה עוד דירות בבעלותה).
1. כיצד יחושב מס השבח?
2. אם עושים חישוב ליניארי- האם על הרווח עד 2014 יש פטור? או שבגלל שקיבלה במתנה גם על התקופה הזו יש מס שבח?
3. האם צריך קבלות והוכחות לטובת קיזוזים (למשל טענות על שיפוץ או ריביות?)
4. האם את הקיזוז עושים מהסכום של מס השבח הסופי שהתקבל או לפני החלוקה לכל ה10 שנים? תודה,
1. כיצד יחושב מס השבח?
2. אם עושים חישוב ליניארי- האם על הרווח עד 2014 יש פטור? או שבגלל שקיבלה במתנה גם על התקופה הזו יש מס שבח?
3. האם צריך קבלות והוכחות לטובת קיזוזים (למשל טענות על שיפוץ או ריביות?)
4. האם את הקיזוז עושים מהסכום של מס השבח הסופי שהתקבל או לפני החלוקה לכל ה10 שנים? תודה,
חישוב מס שבח של דירה שהתקבלה במתנה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
24/01/16
שלום ליאת,
פטור ממס שבח בעת הענקת מתנה איננו מבטל את המס על השבח עד אותה תקופה אלא דוחה אותו למועד בו מקבל המתנה ימכור (אם על המכירה חל מס שבח). לפיכך, חישוב מס השבח יעשה על פי מועד ושווי רכישה של הדירה ע"י פלוני.
מאחר שהמתנה ניתנה הרבה לפני אוגוסט 2013 ומאחר שתקופת הצינון על פי החוק חלפה עצם העובדה שמדובר בדירה שנתקבלה במתנה לא תמנע חישוב לינארי. יש, כמובן, לבדוק עמידה בתנאי החוק הנוספים (ובעיקר מכירת דירות אחרות).
ככל שמבקשים ניכוי הוצאות, יש להוכיח הוצאות אלה. רצוי לעשות זאת באמצעות קבלות/חוזים/צילומי שיקים/הוכחת משיכות בסכומים מתאימים מהחשבון ובמקרה הצורך ניתן להעזר גם בחוות דעת שמאי.
לצורך החישוב ניתן להעזר במחשבון שומה עצמית של רשות המיסים:
https://www.misim.gov.il/svtsvazmitnew/FrmHadrachaRashit.aspx
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
פטור ממס שבח בעת הענקת מתנה איננו מבטל את המס על השבח עד אותה תקופה אלא דוחה אותו למועד בו מקבל המתנה ימכור (אם על המכירה חל מס שבח). לפיכך, חישוב מס השבח יעשה על פי מועד ושווי רכישה של הדירה ע"י פלוני.
מאחר שהמתנה ניתנה הרבה לפני אוגוסט 2013 ומאחר שתקופת הצינון על פי החוק חלפה עצם העובדה שמדובר בדירה שנתקבלה במתנה לא תמנע חישוב לינארי. יש, כמובן, לבדוק עמידה בתנאי החוק הנוספים (ובעיקר מכירת דירות אחרות).
ככל שמבקשים ניכוי הוצאות, יש להוכיח הוצאות אלה. רצוי לעשות זאת באמצעות קבלות/חוזים/צילומי שיקים/הוכחת משיכות בסכומים מתאימים מהחשבון ובמקרה הצורך ניתן להעזר גם בחוות דעת שמאי.
לצורך החישוב ניתן להעזר במחשבון שומה עצמית של רשות המיסים:
https://www.misim.gov.il/svtsvazmitnew/FrmHadrachaRashit.aspx
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כונס נכסים מכר, יש טעות במטרז', את מי טובעים?
מקס
21/01/16
קניתי דירה מכונס נכסים. למכרז הוצמד שמאות. במציאות התבבר שיש טעות במדידת כמות המטרים בדירה. זאת אומרת שיש לי עשר מ"ר פחות מהאמור בשמאות. את מי אני תובע? את הכונס? אציין כי אני לא רוצה ביטול מקח.
את מי תובעים?
מקסm
21/01/16
טעות במטראז' בחוות דעת שמאית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
24/01/16
שלום מקס,
יש לבחון את האמור בחוזה המכר לעניין שטח הדירה ולעניין הבדיקות שהיה עליך לבצע כקונה (מכאן נגזרת גם מידת ההסתמכות שיכולת להסתמך על חוות הדעת השמאית).
מאחר שאינך מעוניין בביטול החוזה, עליך להוכיח, באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין, כי נגרם לך נזק,
ככל שתוכל להוכיח נזק, ובכפוף לאמור בחוזה המכר, כדאי לתבוע את המוכר, אם היה לך איזשהו קשר איתו, וודאי אם חתם על ההסכם, את הכונס ואת השמאי, שלכאורה לפחות רשלנותו היא שגרמה לנזק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לבחון את האמור בחוזה המכר לעניין שטח הדירה ולעניין הבדיקות שהיה עליך לבצע כקונה (מכאן נגזרת גם מידת ההסתמכות שיכולת להסתמך על חוות הדעת השמאית).
מאחר שאינך מעוניין בביטול החוזה, עליך להוכיח, באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין, כי נגרם לך נזק,
ככל שתוכל להוכיח נזק, ובכפוף לאמור בחוזה המכר, כדאי לתבוע את המוכר, אם היה לך איזשהו קשר איתו, וודאי אם חתם על ההסכם, את הכונס ואת השמאי, שלכאורה לפחות רשלנותו היא שגרמה לנזק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מצלמות בבניין משותף
דיירת בבניין
20/01/16
שלום, אשמח לדעת האם מותר להתקין מצלמות בלובי של הבניין ולמי מדיירי הבניין מותר לצפות במצלמות? האם ייתכן שהצפייה מותרת רק לועד הבית? תודה
לא ברור מי מתקין את המצלמות
אסף
23/01/16
וגם לא ברור אם ההתקנה היא לצורך אבטחה?
אם ועד הבית מתקין, צריך לקבוע באסיפת הדיירים כללים לגבי הפיקוח על החומר המצולם.
אם בעל דירה פרטית מתקין, הוא צריך לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות, אלא אם כן המצלמה קולטת רק את רכושו הפרטי.
אם ועד הבית מתקין, צריך לקבוע באסיפת הדיירים כללים לגבי הפיקוח על החומר המצולם.
אם בעל דירה פרטית מתקין, הוא צריך לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות, אלא אם כן המצלמה קולטת רק את רכושו הפרטי.
מצלמות בבניין משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
24/01/16
שלום רב,
התקנת מצלמות בבית משותף מעוררת, בין היתר, שאלות מתחום הקניין ומתחום זכויות הפרט
בהיבט הקנייני -
ראשית - מדובר בשימוש ברכוש המשותף - דורש הסכמת הדיירים.
שנית, מדובר בהוצאה שאיננה בגדר שימוש וניהול רגיל של הבניין, ויש לקבל בגין הוצאה כזו הסכמה של כל בעלי הדירות.
בהיבט זכויות הפרט -
מצלמות עלולות לשמש למעקב אחר תנועת הדיירים ובכך לפגוע בפרטיותם ובהנאתם מקניינם. כבר קרה שנאסרה הצבת מצלמות שנועדו לעקוב אחר תנועותיו של שכן.
מנגד - קיימת זכות לגיטימית של בעלי רכוש להגן ולשמור על רכושם מפני ונדליזם וגניבה.
יש לבחון את מטרת הצבת המצלמות, את מיקומן באופן שימנע פגיעה מיותרת בפרטיות דיירי הבניין ואת האופן בו ניתן יהיה לצפות בצילומים או לקבל העתק מהם. גם כאן ניתן לקבוע כלים שימזערו את הפגיעה בפרטיות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
התקנת מצלמות בבית משותף מעוררת, בין היתר, שאלות מתחום הקניין ומתחום זכויות הפרט
בהיבט הקנייני -
ראשית - מדובר בשימוש ברכוש המשותף - דורש הסכמת הדיירים.
שנית, מדובר בהוצאה שאיננה בגדר שימוש וניהול רגיל של הבניין, ויש לקבל בגין הוצאה כזו הסכמה של כל בעלי הדירות.
בהיבט זכויות הפרט -
מצלמות עלולות לשמש למעקב אחר תנועת הדיירים ובכך לפגוע בפרטיותם ובהנאתם מקניינם. כבר קרה שנאסרה הצבת מצלמות שנועדו לעקוב אחר תנועותיו של שכן.
מנגד - קיימת זכות לגיטימית של בעלי רכוש להגן ולשמור על רכושם מפני ונדליזם וגניבה.
יש לבחון את מטרת הצבת המצלמות, את מיקומן באופן שימנע פגיעה מיותרת בפרטיות דיירי הבניין ואת האופן בו ניתן יהיה לצפות בצילומים או לקבל העתק מהם. גם כאן ניתן לקבוע כלים שימזערו את הפגיעה בפרטיות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרקע משותפת
גרי
20/01/16
במגרש של מספר יורשים שבו לכל אחד הוקצה ע"י המוריש חלק עם מה שעליו או מה שניתן לבנות בו, ולא ניתן לפצלו יותר -
1. מה היתרונות והחסרונות של הסכם חכירה לדורות לעומת הסכם שיתוף כדי להסדיר את הזכויות בין השותפים?
2. האם הקניית זכות מעבר בחלקו של אחד לטובת השני - שווה כסף?
והאם כשנרשמת זכות מעבר יש מיסוי או היטלים מהרשות המקומית?
1. מה היתרונות והחסרונות של הסכם חכירה לדורות לעומת הסכם שיתוף כדי להסדיר את הזכויות בין השותפים?
2. האם הקניית זכות מעבר בחלקו של אחד לטובת השני - שווה כסף?
והאם כשנרשמת זכות מעבר יש מיסוי או היטלים מהרשות המקומית?
איך מקבלים תשובה?
גרי
20/01/17
בניית בניין
דליה מ
19/01/16
שלום לך המומחה
אנחנו גרים בבית פרטי כ-400 מ"מר כולל בתוך גוש אחד עם בניין בן 3 קומות בצמוד אלינו (לא ממש)בגוש נוסף אחר בצמוד לנו יש גם בית פרטי !בעל הבית הפרטי בגוש לידנו מעוניין להרוס ולבנות איתנו ביחד בניין מגורים (קומות) ע"י קבלן כפי הנראה , האם זה אפשרי ע"פ חוק? אני שואלת בגלל שאנו בגוש אחד עם בניין ה-3 קומות והאם הם יכולים לעקב בעדנו מלבנות עם השכן השני? במידה וישנן שאלות אשמח לענות תודה רבה
אנחנו גרים בבית פרטי כ-400 מ"מר כולל בתוך גוש אחד עם בניין בן 3 קומות בצמוד אלינו (לא ממש)בגוש נוסף אחר בצמוד לנו יש גם בית פרטי !בעל הבית הפרטי בגוש לידנו מעוניין להרוס ולבנות איתנו ביחד בניין מגורים (קומות) ע"י קבלן כפי הנראה , האם זה אפשרי ע"פ חוק? אני שואלת בגלל שאנו בגוש אחד עם בניין ה-3 קומות והאם הם יכולים לעקב בעדנו מלבנות עם השכן השני? במידה וישנן שאלות אשמח לענות תודה רבה
בניה נוספת בתום אותו הגוש
מנחם מושקוביץ
19/01/16
דליה שלום
שאלתך קצת כוללנית מידי.
בכל גוש יש חלקות, ולרוב כל בניין בנוי על החלקה שלו.
מה שקובע מה ניתן לבנות וכמה ניתן לבנות היא התוכנית החלה על השטח הספציפי הנקראת תב"ע.
יש לבדוק מה התב"ע מתירה לבנות, ובמידה ואין אפשרות לבנות, יש לבדוק עם מומחה בתחום אפשרות לשינוי תב"ע.
בהצלחה.
בברכה,
מנחם מושקוביץ, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
הרב קוק 8, ירושלים
טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net
שאלתך קצת כוללנית מידי.
בכל גוש יש חלקות, ולרוב כל בניין בנוי על החלקה שלו.
מה שקובע מה ניתן לבנות וכמה ניתן לבנות היא התוכנית החלה על השטח הספציפי הנקראת תב"ע.
יש לבדוק מה התב"ע מתירה לבנות, ובמידה ואין אפשרות לבנות, יש לבדוק עם מומחה בתחום אפשרות לשינוי תב"ע.
בהצלחה.
בברכה,
מנחם מושקוביץ, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
הרב קוק 8, ירושלים
טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
