פורום נדל"ן

שלום אקו,

במקרה של מכירת דירה מושכרת ומסירת החזקה בדירה לקונה כאשר הסכם השכירות עודו בתוקף והשוכר מתגורר בדירה, נכנס הקונה לנעלי המוכר/משכיר.

אין צורך לערוך חוזה שכירות חדש, אך אפשר לעשות זאת, ככל שזכויות השוכר אינן נפגעות, או בהסכמתו.

על המוכר לדאוג להמציא לקונה את הבטוחות הנדרשות בהתאם לחוזה השכירות. חלקן ניתנות להעברה ואת חלקן יהיה עליו לדאוג להחליף (כנגד השבת הבטוחות המצויות בידו).

שלום יאן,

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) חל ומחייב את הצדדים בכל עסקה של רכישת דירה מקבלן.

ניתן לחרוג מלוח התשלומים הקבוע בתקנות שתוקנו מכוח החוק חוק רק אם ניתנת לרוכש בטוחה שהיא ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח על פי החוק הנ"ל לכל תשלום ותשלום שנתן.

מספר הדירות שמכר הקבלן איננו משפיע על תחולת החוק.

שלום אלירן,

אם הקרקע מיועדת לבניה וחלקך בה עולה על 1/3 או מקנה זכאות ליותר מ 1/3 דירה, ואם אתה רוכש אותה לפני שחתמת על הסכם ביחס לדירה בה זכית, סביר שזכייתך בהגרלת מחיר למשתכן תיפגע.

שלום רב,

ניתן להתנגד לבניה מטעמים תכנוניים. כדי לבדוק את הכדאיות בהגשת התנגדות יש להתיעץ עם עו"ד מתחום התכנון והבניה ו/או עם אדריכל, שיבדקו את התכניות ויעריכו את סיכויי ההתנגדות.

התנגדות המוגשת כדין תקבל התיחסות, ואף תזומנו לדיון בעניינה, אך לוועדה המקומית יש כמובן סמכות לדחותה.

הסברים בנוגע להגשת התנגדות באופן מקוון ניתן למצוא בקישור הבא:

https://www.gov.il/he/service/filing-objection

שלום יצחק,

הצבת מבנה יביל דורשת קבלת היתר בניה.

ניהול עסק מתוך מבנה כזה כפוף אף הוא לרגולציה (רשיון עסק, אולי גם מכרז להפעלת העסק על השטח הציבורי).

כדי לבדוק התכנות של תוכניתך יש לפנות לרשות המקומית שבתחומה אתה מבקש לפעול.

שלום עמי,

אתה רשאי לתבוע מהנציגות לבצע תחזוקה בחלק הרכוש המשותף, לרבות באמצעות הגשת תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין.

תוכל גם לתבוע החזר הוצאות ששילמת במקום הנציגות או בעלי הדירות האחרים. תצטרך להוכיח את עצם התשלום שביצעת ואת שיעורו.

שלום הלל,

אם מדובר בתוספת שבאה להשביח את המקרקעין אתה זכאי להתנגד לבניה, אך לא תוכל למנוע אותה אם תהיה החלטת רוב להקמתה.

יחד עם זאת, לא ניתן לחייב אותך בתשלום על בניית הגדר אלא בהסכמתך המפורשת לכך.

שלום אליק,

הדירה החדשה נחשבת מבחינת מיסוי כחלופה לדירה המקורית. בהתאם ליום ולשווי הרכישה של הדירה הישנה ולא נדרשת תקופת צינון אחרי מסירת החזקה בדירה החדשה.

בהיבטי מיסוי מקרקעין נחשבת הדירה בכל תקופת הפרוייקט כדירת מגורים ולכן אין מניעה למכור את הדירה במהלך תקופת הבניה ולנצל פטור ממס ככל שקיים או חישוב לינארי מוטב. מבחינה חוזית יתכנו הגבלות למכירת הדירות במהלך הבניה, כגון צורך בקבלת הסכמת היזם או הבנק המלווה.

שלום ליפז,

התשובה לשאלתך היא שלילית.

הטבת מס שבח בפינוי בינוי מתיחסת למכירת הזכויות ליזם/קבלן הפרוייקט וקבלת דירה חדשה במקום הדירה הישנה.

בעת מכירת הדירות יחולו כללי הפטור הרגילים.

שלום זאב,

הקבלן מחוייב כלפיכם על פי הסכם הרכישה שלכם. אם מכר לכם חניה - עליו לספק לכם חניה וגם לרשום אותה על שמכם.

כדאי לפנות לקבלן, לברר מדוע טרם נרשם הבית המשותף ומדוע טרם נרשמו החניות. אם הבניין כולו טרם נרשם אולי כדאי לכם להתאגד ולפנות לעו"ד שייצג אתכם מול הקבלן.

מומלץ גם לבדוק את הסכם הרכישה ולראות מה רכשתם בדיוק - האם רכשתם חניה ומה המיקום שלה.

אם הקבלן מכר את החניה שמכר לכם לאדם אחר - כדאי לפנות בדחיפות לעו"ד על מנת לבחון את אפשרויות הפעולה הקיימות לכם בהתאם לחוזה, לעובדות ולזמן שחלף.

שלום רב,

ככל שאין קביעה אחרת בתקנון הבית המשותף, שטח החצר בבית משותף הינו רכוש משותף השייך לכל בעלי הדירות בבניין.

זה איננו רכוש ציבורי, ואין למי שאינו מבעלי הדירות, או מטעם מי מבעלי הדירות זכות להכנס ולחנות אצלכם בבניין.

אתם רשאים להקים שער או מחסום בכניסה לחניה ולמנוע כניסתם של מי שאינם מורשים לכך.

שלום יואב,

הוצאות פיתוח הן תשלומים המיועדים להקמת תשתיות המאפשרות שימוש במגרש (יצירת מגרשים, קירות תומכים, מדרכות, כבישים, צנרת מים וביוב, תשתיות חשמל ועוד. התשלומים כוללים גם את עלויות תכנון המערכות האלה. הסכומים משתנים בהתאם לעבודות הפיתוח הנדרשות במקום בו נמצא המגרש.

לגבי משכנתא, לרוב ניתן (כפוף לאישור הבנק, שיבדוק כושר החזר) לקבל מימון חלקי לצורך רכישת מגרש ובניה עצמית. כדאי לברר בבנקים למשכנתאות או להעזר בשירותי יועץ משכנתאות.

שלום רב,

לא ברור משאלתך האם השוכר נמנע מלשלם לך בשל החודש הנוסף.

מכל מקום, וכפוף להוראות חוזה השכירות, ככל שנגרם לך נזק כספי מהתנהלות השוכר תוכל לממש את הבטוחות שמצויות בידך, ככל שמצויות. אם לא קיימות בטוחות או שסכומן אינו מספיק, יתכן שתאלץ להגיש תביעה מתאימה כנגד השוכר.

שלום נתן,

תוכל לדווח לעיריה על הבניה הבלתי חוקית ולקוות שהעיריה תורה לשכן להרוס את הבניה הבלתי חוקית.

בנוסף תוכל לשקול הגשת תביעה לסילוק יד של השכן מהרכוש המשותף עליו בנה או הגשה תביעה לצו הריסה או לפיצוי בגין נזקיך.

שלום רולנדה,

כעקרון, כאשר קיימת גדר חיה על גבול בין שכנים - שני הצדדים אחראים לתחזוקתה, ולכן על השכן לדאוג לגיזום הגדר בצד שלו.

אבל,

אם הגדר נטועה בצד השייך לך, וענפיה גורמים נזק בלתי סביר לשכן, הוא זכאי לדרוש ממך לגזום את הגדר או לבצע זאת על חשבונך.

אם זה המצב, אני מציעה שתשוחחי עם השכן ותנסי להבין האם יסכים לסייע לך לגזום את הגדר בצד שלו. אם תגיעו להבנות, מה טוב, ואם לא - יתכן שתאלצי להסתייע בשירותיו של גנן שיסייע לך.

שלום לירון,

ככל שתרצה לאפשר לשוכרת לארח בני משפחה מחו"ל כדאי לדאוג להחתימה על מסמך בו תרשם תקופת השהות המדוייקת, כולל מועד עזיבה, שמבהיר שהיא אחראית בלעדית לכל התשלומים ולכל נזק שיגרמו האורחים, שלאורחים אין זכויות עצמאיות כלפיך ולך אין כל מחוייבות כלפיהם, וכן יכלול סעיפים שיבטיחו את פינוי האורחים.כדאי לוודא שהאורחים נכנסים למדינת ישראל כחוק ויש בידם אשרה מתאימה.

ניתן לעשות זאת בחוזה השכירות עצמו או במסמך נפרד, סמוך למועד הרלוונטי.

שלום בן,

אם קיים בדירה ליקוי המסכן את השוכר על המשכיר לתקן את הליקוי בדחיפות ולא יאוחר מאשר תוך 3 ימים.

אם הדירה נמסרה לכם כשהיא במצב שמסכן אתכם ניתן לראות בכך הפרת חוזה ע"י המשכיר ובמקרה כזה ניתן לבטל את החוזה.

שלום רבקה,

בתוך החצר הצמודה לדירתך את רשאית לבנות במגבלות החוק (כלומר - כפוף להיתר ככל שנדרש כזה) ובהסכמת השכנים.

לגבי קיר של רכוש משותף, למשל גדר הבניין, את רשאית להשתמש בו באופן סביר שאינו גורם נזק לרכוש או לשכנים.

שלום נאור,

עליך לדרוש הן מבעל הדירה והן מהנציגות את תיקון התקלה.

ככל שנגרם נזק כספי עליך לדרוש את תשלומו מהמשכיר ובמקרה המתאים לקזז את התשלום משכר הדירה או להגיש נגדו תביעה.

במסגרת התביעה יהיה עליך להוכיח מה הצריכה העודפת בגינה אתה דורש תשלום.

שלום חיים,

סמכות המפקח היא לסכסוכים בין בעלי זכויות או בעלי תפקידים בבית המשותף, העוסקים בנושאים שהוגדרו בחוק.

סכסוך עם בניין שכן שאיננו אגף בבית המשותף איננו בסמכות המפקח אלא בסמכות בית המשפט.

שלום דוד,

מי שיבצע את התיקון יוכל לומר לכם אם מדובר בצינור שבאחריות העיריה, או בצינור המוביל את המים לבניין שלכם, שאז האחריות לתיקונו היא עליכם.

שלום אוליה,

עליך להעביר את הדירה לאמך במתנה לא יאוחר מאשר תוך 24 חודשים (שנתיים) מיום רכישת הדירה החדשה.

חישוב מס הרכישה הוא בהתאם למועד רכישת הדירה החדשה.

שלום דוד,

חתימה על חוזה במקרקעין כדאי לבצע רק אחרי בדיקת כל העובדות, לרבות זכויות המוכר ולרבות זכויות הבניה, בחינת המצב המשפטי בהתאם להן וקבלת יעות משפטי מקצועי.

זכרון דברים עלול להחשב כחוזה לכל דבר ועניין, וככזה עלול לפגום בניהול המו"מ לקראת חתימת החוזה, להתחיל את מרוץ הזמנים לדיווחים לרשות המסים. זהו חוזה שנערך בלי בדיקה ראויה ומומלץ להמנע ממנו.

שלום רב,

חוזה השכירות המקורי אמור לקבוע את התנאים בהם יוחזר השיק לשוכר היוצא.

בכל מקרה, ככל שמדובר בבטוחה נכון להחזיק בה לכל הפחות עד מועד פקיעת החוזה הנוכחי.

שלום אליאן,

ככל שהזכויות רשומות על שם המוריש ובעקבות רישום הבית המשותף ייוחדו לדירה מסויימת לא צפויה בעיה ברישום הירושה.