יקיר שלום,
נתייחס לשני סוגי התמ"א: תמ"א 38/1 ו- לתמ"א 38/2, הגם שנעשו בהם תיקונים. בתמ"א 38/1 אנו מדברים על פרויקט בו מבצעים חיזוק של הבניין הקיים וככל הניתן מוסיפים לדירות הקיימות תוספות (ממ"ד מרפסת וכיוצ"ב) וכן מוסיפים יחידות דיור נוספות (וחניות) שיהיו שייכות ליזם וימכרו על ידו לצדדים שלישיים. בתמ"א 38/2 (לרבות תיקוניו) אנו מדברים על פרויקט של הריסת הבניין הקיים והקמת בניין חדש תחתיו, בו ימסרו לבעלים הקיימים דירות חדשות בתנאים שיקבעו (תוספת מטרז, קומה, חניה וכו') ושאר הדירות שיבנו ימסרו ליזם וימכרו על ידו לצדדים שלישיים. מובן, כי אין באמור לעיל כדי למצות את אפשרויות התמורות לבעלים הקיימים או את המו"מ. הבחירה הטבעית הינה לביצוע פרויקט של הריסה ובניה מחדש (בין אם מדובר בתמ"א 38/2 ובין אם מדובר במתחם בו ניתן לבצע פרויקט פינוי בינוי שאף הוא פרויקט של הריסה ובניה מחדש, במתחם). אלא מאי, השאלה הינה כמובן היתכנות כלכלית של הפרויקט התלויה בזכויות התכנוניות. ככל שהזכויות התכנוניות, בין על פי התב"ע ובין על פי התמ"א, מאפשרות הקמת פרויקט הריסה ובניה, בהיבט ההיתכנות הכלכלית, נבחר במסלול זה (או, במקרים המתאימים, במסלול פינוי בינוי). ככל שהזכויות אינם מקיימות היתכנות כלכלית, אזי נבדוק האם ניתן לקדם פרויקט תמ"א 38/1.
מקווה שכעת אינך מבולבל ...
בברכה,
אריה בדנר, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מגדל ב.ס.ר. 3, מצדה 9, בני ברק
טלפון: 03-6120890 ; מייל: Arie@Badner.co.il
|