פורום נדל"ן

שלום חיים,

סעיף 6ג (א) מגדיר מה הן ההוצאות המשפטיות המוגבלות בגביה, והן מתיחסות לשכר טרחת עורך הדין המטפל ברישום בלבד:

"(א) בסעיף זה, "הוצאות משפטיות" – שכר טרחת עורך דין המייצג הן את המוכר והן את הקונה בעסקה למכירת דירה, ובכלל זה שכר טרחת עורך דין בשל ייצוג המוכר באותה עסקה, בעד פעולות אלה..." (ההדגשה של הח"מ).

לפיכך ההגבלה איננה חלה על הוצאות רישום אחרות כגון תשריטים ואגרות.

שלום אייל,

נראה כי מהות התביעה שלך היא תביעה כספית ולא תביעה שמקורה במקרקעין ולכן, ככל הנראה, חלה התיישנות של 7 שנים על המקרה שתארת.

שלום ניסים,

הקניית בעלות היא תהליך שבו זכות חכירה מול רמ"י, מוחלפת בזכות בעלות מלאה.

ברגע שחוכר הופך לבעלים, הוא מתנתק מרמ"י ויכול לבצע פעולות בנכס בלי לקבל את אישור רמ"י.

שלום מנדי,

כדי להבין את מהות השוני, האם קיימת סתירה בין הרישומים השונים ואם כן מה מקורה יש לבדוק את הסכם החכירה ואת כלל מסמכי התיק ברמ"י וכן את שטר הרישום בטאבו והמסמכים שצורפו אליו.

שלום דוד,

יש חשיבות רבה לרישום הבית המשותף ובהתאם לרישום זכויות כל בעלי הדירות בדירותיהם.

לא הסברת מדוע אתה מתנגד לביצוע הרישום, שאמור להיות גם לטובתך.

אם התנגדותך נובעת מחוסר אמון בעוה"ד שבחר ועד הבית אתה רשאי להיות מיוצג ע"י עו"ד מטעמך או להתיעץ בעו"ד לפי בחירתך לפני חתימתך על מסמכי הרישום. קח בחשבון שבעלי הדירות האחרים אינם חייבים לשאת בהוצאות עורך הדין שלך.

כעקרון, כל אחד מבעלי הדירות רשאי לפנות לבית המשפט בתביעה לפירוק השיתוף ולבקש מבית המשפט כי הפירוק יעשה בדרך של רישום בית משותף. הליך כזה גורם הוצאות שניתן לחסוך אותן על ידי שיתוף פעולה של כולכם לצורך הרישום.

שלום רן,

המפקח אינו מוסמך לדון בתביעה מהסוג שתיארת בשאלה.

שלום יהושע,

רק מי שהוסמך כשמאי מקרקעין, קבל רשיון כדין ונרשם בפנקס שמאי המקרקעין במשרד המשפטים מוסמך לתת חוות דעת שמאית בנוגע לנכסי מקרקעין. אם יש לכם ספק ניתן לבדוק פרטים לגבי השמאי במאגר שמאי המקרקעין במשרד המשפטים.

אין חשיבות לגודל המשרד. יש חשיבות לנסיון ולמומחיות של השמאי.

אין אפשרות להעריך סיכויי תביעה בלי להכיר את פרטי המקרה.

שלום מיקה,

מבחינת דיני הקניין לכאורה אין לך מעמד בנוגע לקרקע.

עם זאת, יתכן שמבחינת דיני המעמד האישי, ואם תצליחי להוכיח כוונת שיתוף, כן יש לך זכויות בנוגע לנכס, ששימש למגורי המשפחה והשקעת בו כספים (תשלומי המשכנתא).

יש לבחון לשם כך, בין היתר, את התנהלותך והתנהלות בעלך במהלך השנים, מסמכים שנחתמו עם אחיו, ארועים שארעו במהלך שנות המגורים בנכס ואפילו הצהרות שניתנו בבית המשפט במסגרת התביעה לפירוק שיתוף ועוד.

כדי לבדוק זאת כדאי לפנות להתיעצות פרטנית עם עו"ד רצוי עם ידע ונסיון גם בתחום המעמד האישי.

מאחר שמתנהלת תביעה ואלי אף הסתיימה - כדי לפנות להתיעצות כזו בהקדם.

שלום רן,

מכירת הדירה אינה משפיעה על זכויות השוכר על פי חוזה השכירות.

אם אין הוראה בחוזה השכירות שקובעת אחרת יחול חוזה השכירות על הקונה, שיכנס לנעלי המשכיר.

השוכר כן ידרש להחליף את השיקים ואת הבטוחות האחרות שמסר לטובת המשכיר החדש.

שלום אליאב,

על פי סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, בתקופה בה אינך יכול להשתמש בדירה למגורים מטעמים התלויים בדירה עצמה או באפשרויות הגישה אליה אינך חייב לשלם דמי שכירות. במקרה כזה המשכיר יהיה זכאי לבטל את חוזה השכירות אלא אם כן תסכים להמשיך לשלם.

שים לב, שלעיתים המדינה (מס רכוש) מחייבת כחלק ממתן פתרון דיור לתקופת הפינוי כי ישולם שכר הדירה למשכיר.

שלום אנונימי,

במקרה שחו"ח תלך לעולמך, ולא תהיה לך בת זוג וילדים שלך, יהיו זכאים לרשת אותך - ההורים שלך.

אם הם לא יהיו בחיים, האחים שלך ירשו אותך או ילדיהם (במקרה שהאחים לא יהיו בחיים).

ככל שאתה מעוניין לצוות על העברת רכושך בדרך אחרת, מומלץ לערוך צוואה שמסדירה את העניין.

שלום אבי,

"זר" מוגדר בנהלי רמ"י בין היתר כמי שאינו אזרח או תושב ישראל או אינו זכאי לעלות לישראל מכח חוק השבות. יש הגדרות נוספות לגבי תאגידים.

אין כל מניעה למכור למי שהוא אזרח ישראל או לתושבי ישראל, שאינם אזרחים, אך בעלי אשרה מתאימה, ללא קשר לדתם או מוצאם.

שלום רן,

לא ברור משאלתך מה השימוש המתבקש, אך ככל שמדובר בשימוש זמני לצורך ביצוע עבודות (למשל - מעבר משאיות או חומרים דרך הרכוש המשותף, אחסנת ציוד או מכונות בחצר וכדומה) אין מניעה לבצעו.

שלום אלון

עליך לבדוק את צו הארנונה ואת הסכומים שאמורים להיות משלומים לפי הצו.

ככל שאתה חושב שיש טעות, מומלץ להגיש השגה בתוך 90 ימים מקבלת החשבון.

שלום ערן,

יש 2 אפשרויות לתשלום מס רכישה במקרה שתארת:

בתקופה שבין 30-60 ימים מהמועד שרכשת את הדירה, או לאחר שתשלם 40% ממחיר הרכישה של הדירה החדשה.

קח בחשבון שדחייה תהיה בתוספת ריבית והצמדה.

בכל מקרה, מיסוי הוא עניין מורכב ומומלץ מאוד לקבל ייעוץ בנושא טרם רכישת הדירה ולא אחרי.

שלום יעל,

אכן, לאחר סיום הבניה על הקבלן לפעול לתיקון צו הבית המשותף באופן שיבואו בו לידי ביטוי הן הדירות החדשות שנוספו והן השינויים בדירות שהיו קיימות טרם הפרוייקט.

הליך תיקון צו בית משותף עלול לארוך זמן רב.

בזמן הזה אין כל מניעה למכור את הדירה ולהתייחס לגודלה האמיתי לאחר ההרחבה.

קיימים מקרים נוספים בהם שטח הדירה אינו תואם את גודלה האמיתי.

כל עוד ניתן להראות שהדירה הורחבה על פי היתר בניה כדין לא אמורה להתעורר בעיה במכירה.

שלום רמי,

גם אם קיימות עבודות שונות אותן יכול הקבלן לבצע לפי כל אחד מהסיווגים הנ"ל, למיטב הבנתי השווי המצרפי של עבודות אותן מורשה הקבלן לבצע לפי הסיווגים הנ"ל נמוך מ 11 מלש"ח.

שלום בוב,

קבוצת הסיווג (האות) נקבעת בהתאם לענף בו עוסק הקבלן.

הספרה (1-5) מעידה על נסיון ועל היקף העבודות שמותר לקבלן לבצע.

הקבלן צריך להיות בעל הסיווג המתאים לעבודה המבוקשת בהיקף הנדרש.

למשל - קבלן בסיווג ג1 רשאי לבצע עבודות בניה בהיקף שעד כ 5,000,000 ש"ח ועד 2,000 מ"ר.

קבלן מסוג א1 רשאי לבצע עבודות שיפוץ או הרחבת מבנים בהיקף של כ 1,600,000 ש"ח.

עליכם לבדוק את רשיונו של הקבלן ואת הסיווג המופיע בו ולראות אם קיימת התאמה להיקף העבודות המתבקש את היקף עבודות הנדרשות.

שלום אבי,

הדייר מחוייב בהסכם השכירות הנוכחי שלו. גם אם הוא לא גר בדירה עצמה אלא בבית מלון.

למעשה, זכות השכירות שלו, הוסבה ע"י בעל הדירה למגורים בבית מלון.

אני מאמינה בשיח ולכן, אני ממליצה לדייר ולבעל הדירה לשוחח ביניהם ולהגיע להסכמה ו/או להבנה.

בנוסף, כדאי לדייר לבדוק האם בהסכם השכירות יש סעיף שמאפשר לו להודיע על סיום הסכם השכירות.

שלום יוסי,

כל העברת זכויות במקרקעין נחשבת "עסקת מכר".

במקרה שתארת, מי שמקבל תשלום, בעצם מוכר את חלקו לשכן אחר.

גם החלפה של חניה במחסן (לדוגמא) היא פעולת מכירה.

יש לדווח על העסקה למיסוי מקרקעין ואתם תצטרכו לשלם מס רכישה וככל הנראה גם מס שבח.

בנוסף, במקרה כזה, מכיוון שמדובר בכל דירי הבניין, אני מאוד ממליצה מאוד לתקן את צו הבית המשותף, כך שיתאים למצב החדש ולא להשאיר את הנושא כהסכמה בין שכנים. זה ימנע סכסוכים עתידיים ויקל עליכם כשתבקשו למכור את הדירות בבעלותכם.

מקווה שסייעתי לך.

שלום מיכל,

מי שקובע את סכום היטל ההשבחה הוא שמאי מטעם העיריה.

כדי לדעת מה סכום ההיטל את צריכה לפנות למחלקת היטלי השבחה בעירייה ולבקש שומה. רשות מקומית לא יודעת להגיד את גובה ההיטל בלי לערוך בדיקה מתאימה (שומה).

הדבר היחיד שלרוב יודעים לומר, זאת תשובה כללית שאומרת אם יחול היטל או לא יחול היטל.

ברגע שתקבלי את השומה, את לא מחויבת לשלם אותה עם קבלתה, אבל עומדת בפניך הזכות לערער על גובה הסכום בתוך 45 ימים מקבלת השומה.

קחי בחשבון שאחרי חלוף הימים האלה, לא תוכלי להגיש ערעור.

את הסכום לתשלום משלמים במימוש הזכות, כלומר במכירת הנכס או בקבלת היתר בניה.

שיהיה בהצלחה.

שלום אריה,

לדעתי, לא תוכל להעביר זכויות ברמ"י בלי להסדיר את החוב.

אני לא מכירה אפשרות לרשום הערה ברמ"י על חוב, כמו הערת משכנתא.

כדאי לנסות ולהגיע למשרדי רמ"י במחוז הרלוונטי אליך ולנסות להגיע איתם להסדר.

שלום אבי,

שיהיה בשעה טובה לקראת רכישת הדירה.

אני תמיד אמליץ לעשות שמאות. מטרת השמאות היא לא רק עבור קבלת משכנתא מהבנקים.

שמאי עורך בדיקות ומוסר נתונים שחלק מהם, ככל הנראה, לא תדע למצוא בעצמך.

למשל, בדיקת מסמכי הבית המשותף, קיומו של היתר בניה, האם הדירה שאתה רוכש בפועל היא הדירה הרשומה בתשריט הבית המשותף, האם יש התראות על מסנה מסוכן, האם חץ הצפון בתשריט אכן סומן במקום הנכון וכו' וכו'.

למה זה חשוב? כי ככל הנראה ביום מן הימים תרצה למכור את הבית ואם הקונה יעשה בדיקות ויגלה בעיה, הבעיה תתגלגל אליך ואתה תתקשה למכור את הבית.

מקווה שעניתי על שאלתך.

שלום אילת,

מה הסיבות שבגללן את מתנגדת? את יודעת אותן.

לא ברור לי כיצד ניתן לשנות תב"ע במרמה. גם בשלב הזה הייתם צריכים להתנגד.

מעבר לכך, יכול להיות שתקנון הבית המשותף מקנה את זכויות הבניה לדיירי הקומה העליונה ולא לכל הבניין.

בטרם תגישי התנגדות, מומלץ לברר את המצב המשפטי של הזכויות.

ככל והזכויות שייכות לכל הדיירים, כדאי לבדוק היתכנות להגשת תביעה לפיצוי על השימוש בזכויות.

שלום שלמה,

אני מקווה שיש לכם עו"ד שמלווים אתכם בעסקה המכר.

במקרה של הפר יסודית, יש לפנות אל הצד המפר בכתב ולדרוש ממנו לתקן את ההפרה בתוך הימים שנקבעו בהסכם.

במידה והמפר לא תיקן את ההפרה שלו, תוכל להגיש תביעה לביהמ"ש בגין הפרת הסכם וקבלת הפיצוי המוסכם.

בהצלחה!