פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מס שבח
אני רוצה למכור נכס שקניתי ב-2013 ואני מעוניין למכור אותה היום.
האם חל עלי מס שבח למרות שלא מכרתי ב-4 שנים האחרונות?
אם צריך לשלם האם אני מקזז הוצאות תיווך וכדומה?
תשלום מס שבח על נכס מקרקעין
שלום רב, שאלתך כללית מידי- ולא ברור
א. האם מדובר בדירת מגורים מזכה או בנכס שאינו דירת מגורים
ב. האם יש ברשותך דירה / דירות מגורים אחרות אם לאו
ג. האם הדירה מומנה מכספך או מכספי מתנה ?
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נופל בין הכסאות
15 שנה.
את הבעלות על שמי במינהל
קיבלתי. ואז יצא חוק שהם צריכים להעביר אותנו לטאבו, הקבלן התחיל את ההעברה, ואז
פשט את הרגל.
נוצר מצב שלחוק אין
'שיניים' לחייב אותו לגמור את התהליך, ומאידך השכנים לא מעוננים לשלם לעו"ד
להוציא מהקבלן את הניירת בכח, (הוא מבקש על זה תשלום שלא מגיע לו), ולהשלים את
העברת הבעלות בטאבו.
היום משפחתי מונה 9 נפשות,
אך עקב זאת שהדירה לא רשומה על שמי בטאבו,
אין לי בכלל אפשרות להגיש בקשה להיתר להרחבת דיור. (אין כרגע אחוזי בניה לא
מנוצלים).
מה באפשרותי לעשות?
וכן (שאלה שאני לא רוצה
לשאול, אך אולי זאת הדרך היחידה), אם אבנה בלא רשיון, וכמובן יגיע צו מבית משפט
וכו', האם אוכל להפיל את האשמה על הקבלןאו על המצב בכלל, שבגללם אין לי אפשרות
לבנות חוקי, ולכן לא היתה לי ברירה?
תודה מראש
אי רישום בית משותף ע"י החברה הקבלנית
מנחם שלום,
לא ברור משאלתך האם הקבלן פשט את הרגל והוא או החברה שבשליטתו נעדרי כשרות משפטית לרישום הבית כבית משותף או שרק מדובר בהיעדר יכולת כלכלית/ דרישה לתשלום כסף נוסף. על כל פנים, ניתן לפנות לאגף בעלות ורישום במינהל מקרקעי ישראל כדי שיאכוף עליו לרשום בית משותף, לרבות באמצעות הגשת תביעה יזומה על ידי המינהל כנגד הקבלן ו/או הכרזתו כ "סרבן רישום".
בניה ללא היתר בשל אי רישום בית משותף ע"י הקבלן אינה מהווה טענת הגנה טובה בפני הליך פלילי ולא תוכל לגלגל את האשמה על הקבלן. לכל היותר עומדת לך עילה לפיצוי כספי כנגד הקבלן בגין הנזקים הנגרמים לך ולשאר הדיריים בשל העיכוב הבלתי סביר ברישום
שיהיה בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם דיני חוזים ושטרות מתירים הוספת שם על צ'ק ביטחו
על צ'ק הביטחון (שמסר שוכר אשר השאיר אחריו חובות גדולים ) רשום לפקודת:"צק ביטחון".
מאחר והמילה בלבד לא כתובה בצ'ק, קרי לא כתוב צ'ק ביטחון בלבד. ניתן למעשה להוסיף את שם המשכיר ולפדות את הצ'ק בבנק.
שאלתי היא:
האם בנסיבות האלו לפי דיני חוזים ושטרות (בתחום דיני המקרקעין) הוספת השם הנ"ל (קרי כתיבת שם המשכיר על גבי הצ'ק אחרי המילים צ'ק ביטחון לצורך הפקדתו בבנק) הינה חוקית ומותרת לביצוע?
שיק בטחון לפקודת המשכיר
שלום רב
שאלתך אינה נוגעת לדיני מקרקעין אלא לדיני שטרות - אנא הפנה שאלתך לפורום בנקאות
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מינהל מקרקעי ישראל
א. לפי מה מינהל מקרקעי ישראל קובע את התעריף לדמי חכירה /היוון ?
ב. האם מדובר על החלטה של גוף פנימי של המינהל ?
ג. למה קשישים ומבוגרים לא מקבלים הנחות מוסדרות ומשמעותיות מהמינהל ?
ד. מי מבקר את המינהל ?
דמי חכירה - מינהל מקרקעי ישראל
שלום לך א,
מינהל מקרקעי ישראל (לאחר הרפורמה מכונה כיום "רשות מקרקעי ישראל") קובע את תעריף דמי החכירה בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל , שהיא הגוף האמון על קביעת המדיניות על מקרקעי ישראל, ובהתאם אף לשומות (פרטניות או על פי טבלה) שנערכות על ידי השמאי הממשלתי. המינהל הינו הגוף המיישם בלבד של מדיניות זו.
הגוף המבקר את המינהל הינו מבקר המדינה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם שכירות
אני שוכרת דירה מיזה 13שנים. ביני לבין המשכיר היה חוזה בשנה הראשונה, ולאחריו אותו חוזה רק בע"פ ולא בכתב.
כעת הוא רוצה למכור את הדירה, האם יש לי זכות להישאר בדירה זו עם אותו שכירות ותנאים.
תודה
מאיה
האם ישמרו זכויות שוכר בדירה כשבעליה מוכר אותה?
יש לבדוק האם בהסכם השכירות המקורי מוזכר עניין העברת זכויות בדירה על ידי בעל הדירה.
אם נכתב כי במקרה שבעל הדירה מוכר אותה יישמרו זכויות השוכר כפי שקיימות במועד החתימה גם כלפי בעל הדירה החדש, אזי, תוכלי להשאר באותם תנאים.
במידה ולא, רשאי בעל הדירה החדש לשנות את תנאי השכירות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה במתנה
העברת דירה במתנה בין ידידים
למעשה מדובר בהליך דומה למכר רגיל. יש לחתום על חוזה מתנה, תצהירים, לדווח למיסוי מקרקעין, ולחתום על כל המסמכים להעברת הזכויות על שם מקבל המתנה.
במקרה זה לא חלות ההטבות במס שניתנות בהעברה ללא תמורה לקרוב.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה בטאבו
העברת דירה בטאבו
לא ניתן להעביר דירה בטאבו רק עם חוזה.
יש צורך בשטרי מכר, יפויי כוח, בקשה לרישום מקרקעין, אישורי מס, אישור עירייה, תעודות זיהוי של הצדדים, שטרי משכנתא (אם נלקחת לצורך רכישת הדירה).
אין אפשרות לבצע את ההליך ללא עו"ד!
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מועצה מקומית פגעה בזכויות של דייר בבית פרטי
מתי ניתן לתבוע את המועצה המקומית בגין פגיעה בשטח?
יש לבדוק את התב"ע החלה על המקרקעין עליהם בנוי הבית ואת כל המסמכים הרלבנטים לרבות חילופי הדברים בינך לבין המועצה כדי לענות על שאלתך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירות מגורים ניידות
ברצוני להשכיר בית נייד (זמני) ולהציב אותו בחצר ולגור בו עם משפחתי איזה אישורים העירייה תבקש ??
היתר להצבת קרוואן
על
מנת להציב קראוון על קרקע, יש צורך בהיתר בניה. יש לפנות לועדה מקומית לתכנון
ולבניה ולברר מה יעוד הקרקע על השטח בו אתה מעוניין להציב את הקרוואן, והאם התב"ע מאפשרת בניה על הקרקע. ככל שאינה מאפשרת, ההליך עשוי להיות ממושך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלן רשום אך לא מוכר
אני לפני עבודת שיפוץ ומחפש קבלנים רשומים בלבד. העניין הוא שמצאתי קבלן רשום אך בפנקס הקבלנים בקטגוריה של "רשום כקבלן מוכר" כתוב "לא מוכר" - מה הקטע? אם הוא רשום בפנקס הקבלנים אך לא מוכר? אפשר הבהרה על זה?
קבלן רשום אך לא מוכר
לטעמי, הכוונה היא כי מדובר בקבלן מבצע ולא קבלן שגם מוכר דירות לרוכשים חדשים.
כדאי לפנות לארגון הקבלנים לבירור נוסף.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צו עיקול
לטובתי רשומה הערת אזהרה בדבר הימנעות מעשיית עסקה, לגבי דירה שברשות בת משפחה.
אני מעוניין לקבל הלוואה מגורם אשר ירצה לרשום הערת אזהרה.
האם ניתן לרשום הערת אזהרה על הערת האזהרה שלי?
תודה
האם ניתן לרשום הערת אזהרה שניה על נכס?
ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה נוספת לאחר קבלת הסכמת בעלי הדירה הרשום ובהסכמתך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
מהי המשמעות של הערת אזהרה בדבר הימנעות מעשיית עסקה? היכן ניתן לראות את פרטי ההערה?
תודה.
מהי הערה בדבר הימנעות מעשיית עסקה?
בד"כ נרשמת הערה כזו לטובת צד ג' על מנת שהבעלים הרשומים של הדירה לא יוכלו לבצע כל טרנזאקציה בדירה מבלי לקבל את הסכמתו של אותו צד ג' שלטובתו רשומה ההערה.
ניתן לקבל בטאבו את השטר לפיו נרשמה אותה ההערה ולראות את הפרטים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חריגות בניה
אילו סנקציות יטיל עלי בית המשפט בגין חריגות בניה?
למיטב ידיעתי הדבר אפשרי.
הדירה כן בבעלותך. אני מניחה שאם מדובר בדירה שרשומה בטאבו הרי שיש רק הערת אזהרה לקבלן.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סמכות ייחודית
תביעה שמוגשת כנגד "נוהל חנייה" בבית משותף, האם מדובר בניהול של הרכוש המשותף והסמכות ייחודית למפקח או שהסמכות היא מקבילה גם לבית המשפט?
תודה,
המושג "נוהל חניה" לא ברור
מאיפה הגיע אותו נוהל?
האם זה תקנון מוסכם שנרשם בטאבו?
זה נובע מהיתר הבניה?
אולי מחוק עזר עירוני?
או שזה סתם נוהג שהשתרש לאורך השנים?
מתי לביהמ"ש קיימת סמכות מקבילה למפקח על המקרקעין?
על פי הנתונים שמסרת התביעה יכולה להתברר מול המפקח על המקרקעין, אולם אם מדובר בהסגת גבול במקרקעין התביעה יכולה להתברר גם בפני בית המשפט.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
מס רכישה ומס שבח
תשלום מס שבח ורכישה בהעברה ללא תמורה לקרוב
כאשר המתנה המועברת היא הדירה שבה מתגוררים בני הזוג, לא ישלמו בני הזוג מס שבח או מס רכישה בהעברה.
לגבי יתר בני המשפחה, בהנחה שמדובר בהעברה לבן משפחה שהוא נחשב "קרוב" לפי הגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין, המעביר לא ישלם מס שבח והנעבר ישלם מס רכישה מופחת (1/3).
יש לשים לב גם לתקופות ה"צינון" בחוק לאחר קבלת מתנה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רעש בלתי נסבל
אני גרה בלוד בשכונת מגורים חדשה יחסית מרוחקת ואמורה להיות שקטה.
כל שני וחמישי כל פעם בדירה אחרת עושים ערבי קריוקי עם מכשירי הגברה מטורפים ורעש בלתי נסבל.
לעתים אפילו פותחים באירועים מתחת לבניין בגינה הצמודה ממש תחת חלונות של השכנים. כל זה בשעות הערב המאוחרות + - מהשעה 8-9 ואף עד השעה שגולשת אחרי 00.00.גם בימי חול.
לדוגמה באחד הימים של חול המועד סוכות עשו מסיב חלקה מתחת לבניין בסוכה שהתחילה ב08.30 ונגמרה ב00.00 עם ציוד כבד הגברה רמקולים זמר צעקות... וכל זה תחת החלון ממש. בקשות להנמיך לא צלחו,משטרה שלחה ניידת אחרי 40 דקות וגם אמרו שאין מה לעשות עד השעה 23.00 ואתמול זה היה הקש ששבר את גב הגמל מסיבת שמחת תורה בלב שכונת מגורים כולל ראש העיר ומפקדי משטרת לוד עם ווליום שלא שמעתי כזה מאז שאני בשכונה...
אני מנסה להבין האם כל רעש שנעשה הוא מותר כל עוד הוא בשעות מוגדרות לפי החוק עד 23.00 ו 00.00?
האם יש הגבלה לרמת הרעש שמותר לעשות בצמוד לבניין?
מטרד ליחיד- רעש בלתי נסבל
פני לפורום דיני נזיקין בשאלה של מטרד ליחיד.
שאלתך אינה רלבנטית לפורום זה.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה שנתקבל ללא תמורה
תודה
תקופת צינון- בעסקת מתנה בין קרובים
הבת תחויב בתשלום מס רכישה מופחת (1/3).
ההורים יחוייבו במס שבח בגין העברת ה- 40% כל עוד לא חלפה תקופת הצינון הקבועה בחוק (3-4 שנים בהתאם לנסיבות).
הבן לא יחויב במס שבח בגין העברת 60% מהדירה שהיו בבעלותו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעלית מפתח
לאחרונה החלטתי לבדוק אפשרות לקבל מפתח ולשאול מה העלות שהיתה לכל דייר בזמנו אולם:
1. חברת המעליות שביצעה את ההתקנה פורקה.
2. למי אני אמור לשלם במידה ואני רוצה לקבל מפתח למעלית? חברת המעליות קיבלה את התמורה והיא פורקה.
3. לפי מיטה ידיעתי אין תקנון מוסכם של הבית המשותף האוסר על דיירים שלא שילמו על התקנת המעלית להשתמש בה. האם לאור זה ולאור מה שרשמתי לעיל יש לי זכות לקבל מפתח למעלית ולהשתתף מעתה ואילך בהוצאות האחזקה למרות שלא השתתפתי בעלות ההתקנה?
האם זוהי זכותי לקבל מפתח למעלית הבניין?
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה ראשונה
אנו ובעלי רוצים לרכוש דירה במיליון מאתים וחמישים שקלים.זאת דירתנו הראשונה. האם נשלם מס רכישה.
תודה מראש
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום, הסבר : רכשתי דירה חדשה 4.5 חדרים בפרויקט
ירידת ערך דירה בשל ביטול חדרים בה
לטעמי הערך ירד.
ממליצה לשאול שמאי מקרקעין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעלית שבת בבנין חדש עם מעלית אחת
לפני כשנה נכנסנו להתגורר בדירה חדשה מקבלן בו ישנה מעלית אחת עם מנגנון שבת ומרבית הדיירים ככל הנראה שומרי שבת (לא כולם מהם זקוקים למעלית שבת כיוון שלמשל גרים בקומת הכניסה).
לפני כשבועיים, בעקבות לחצים של דיירים שומרי שבת החלו להפעיל מעלית שבת בזמני תפילות (4 פעמים כאשר כל סבב הינו שעה החל מליל שישי ־ סה״כ 4 שעות).
העניין הוא שבעת רכישת הדירה, בדקתי שמופיע בחוזה כי לבניין אין מעלית שבת והדבר התאים.
מצד אחד, מדוע דייר שומר שבת יקנה דירה בקומה גבוהה כאשר לפי החוזה אין מעלית שבת ויבוא לאחר מכן בדרישה למעלית שבת. מצד שני, אני מעוניין לשמור על שלום בי. ולהתחשב במי שזקוק לכך וכנראה להפעיל מעלית שבת בשעות התפילות למרות שהדבר מאוד מפריע בייחוד כאשר ישנם ילדים קטנים.
רציתי לשאול מה אומר החוק בנושא:
1. האם אני מחוייב להתפשר למעלית שבת בשעות התפילה (לפי החוזה אין מעלית שבת)?
2. מהן שעות התפילה הסבירות? 4 שעות זה נראה מוגזם בייחוד כאשר ההפעלה הינה בשעות השימוש העיקריות במעלית. מדוע כל סבב צריך להיות שעה ולא רבע/חצי שעה? האם יש לי מה לעשות בעניין? (מרבית הדיירים הינם ככל הנראה שומרי שבת).
תודה מראש,
מייק
מעלית שבת
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיוסי דירות לרכישה
הלכת פלם
על מנת להעריך את גובה המס, לבדוק את העניין לעומק.
על פניו, נראה כי ניתן להחיל במקרה זה את הלכת פלם, לפיה לא מחילים את חזקת התא המשפחתי על דירות קודמות לנישואין, ולכן, מס הרכישה יופחת ממס מלא בגין דירה שניה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס על מכירת דירה שקיבלתי במתנה
חוץ מזה יש לי עוד דירה. מעולם לא מכרתי דירה. אני רוצה למכור היום את רבע הדירה. האם אצטרך לשלם מס שבח במכירה
תקופת צינון בהעברה ללא תמורה לקרוב
על פניו, כיום החוק קובע כי אם התגוררת בדירה ממועד קבלת המתנה- יש לספור 3 שנים של תקופת צינון בהן לא ניתן למכור את הדירה בפטור ממס שבח.
אם לא גרת בדירה- יש לספור 4 שנים של תקופת צינון בהן לא ניתן למכור את הדירה בפטור ממס שבח.
כמו כן, יש לבדוק האם ישנן השלכות לכך שמדובר בדירת ירושה של אמך. לצורך כך יש לקבל את מלוא הפרטים בקשר למכירה לשם הכנת תחשיב מס אופטימלי והיערכות מראש למס הצפוי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רעש בלתי נסבל
תביעה בעילה של מטרד ליחיד
ניתן להגיש תביעה כנגד בעל הדירה בעילה של "מטרד ליחיד" לפי פקודת הנזיקין.
החוק קובע:
"מטרד ליחיד הוא כשאדם מתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפושים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם."
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
י
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לדרוש מקבלן לראות הסכם מכר של דייר אחר?
שאלתי: האם אני יכולה לדרוש מהקבלן להוכיח לי או לראות את החוזה של הדייר השני שאכן כך הדברים?
האם ניתן לדרוש מקבלן לראות הסכם מכר של דייר אחר?
אתה יכול לנסות לבקש אולם הוא אינו מחויב להראות לך.
ככל שהעניין יגיע לכתלי בית המשפט, באמצעות הליך משפטי ניתן יהיה לדרוש לקבל את ההסכם הנוסף.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
