פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שאלה בנוגע לדירה בירושה
רונית
27/12/14
שלום סבתא נפטרה, יש לאימי עוד אח אחד שאיתו היא בסכסוך, האח גר קרוב לדירהואימי יותר רחוק ולכן הוא יתעסק עם הצגת הדירה לקונים פוטנציאליים. השאלה היא האם הוא יכול לבלף את אימי ולסגור עם הקונה על לדוגמה 750 אלף שח ולבקש ממנו לרשום בחוזה 650 אלך ו100 אלף שייתן לו ישירות ביד, לאימי לומר שמצא קונה לדוגמא ב650 אלף שח ואז אימי מקבלת חצי מ650 ואח שלה הרוויח חצי מ650 ועוד מאה אלף אליו ישירות בלי שהיא תדע. האם זה אפשרי?
העברת כספים לא חוקית
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
קיימת חובת דיווח על הסכם מכר, וכן קיים מס על מכירת הדירה, ככל שאין פטור (מס שבח), וכן מס על רכישת הדירה, ככל שהמדרגות מעל ל- 0% (מס רכישה).
אתה שואל אם יכולות להתבצע העברות של כספים שלא מדווחות. כמובן שמדובר בפעולות פליליות של הסתרת מידע מרשויות המס.
כמו כן, הקונה מסתכן בכך שאם חלילה העסקה תבוטל, הוא יוכל לתבוע רק את הסכום שכתוב בהסכם.
בנוסף, במידה והקונה לוקח משכנתא הוא מסתכן בכך שהבנק יאשר לו סכום נמוך יותר.
אני מציעה לך לפנות למתווך שאתה סומך עליו, על מנת שימצא עבורכם קונה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
קיימת חובת דיווח על הסכם מכר, וכן קיים מס על מכירת הדירה, ככל שאין פטור (מס שבח), וכן מס על רכישת הדירה, ככל שהמדרגות מעל ל- 0% (מס רכישה).
אתה שואל אם יכולות להתבצע העברות של כספים שלא מדווחות. כמובן שמדובר בפעולות פליליות של הסתרת מידע מרשויות המס.
כמו כן, הקונה מסתכן בכך שאם חלילה העסקה תבוטל, הוא יוכל לתבוע רק את הסכום שכתוב בהסכם.
בנוסף, במידה והקונה לוקח משכנתא הוא מסתכן בכך שהבנק יאשר לו סכום נמוך יותר.
אני מציעה לך לפנות למתווך שאתה סומך עליו, על מנת שימצא עבורכם קונה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות –
אלי
26/12/14
שלום רב,
אני חתום לחוזה שכירות לעוד 8 חודשים.
האם ניתן לבטל חוזה - "שחרור מוקדם" במידה ובעל הדירה לא מסכים
בחוזה רשום - שהדייר יוכל להביא שוכר חלופי במידה והדייר החדש יהיה מקובל על בעל הדירה.
הנושא התעורר בגלל שמצאתי דירה (קניה) שהכניסה היא בחודש אפריל
והחוזה עד חודש נובמבר
האם אני תלוי לחסדיו של בעל הדירה?
או שיש חוק הודעה מוקדמת והוא גובר על כל חוזה?
תודה מראש,
אלי
אני חתום לחוזה שכירות לעוד 8 חודשים.
האם ניתן לבטל חוזה - "שחרור מוקדם" במידה ובעל הדירה לא מסכים
בחוזה רשום - שהדייר יוכל להביא שוכר חלופי במידה והדייר החדש יהיה מקובל על בעל הדירה.
הנושא התעורר בגלל שמצאתי דירה (קניה) שהכניסה היא בחודש אפריל
והחוזה עד חודש נובמבר
האם אני תלוי לחסדיו של בעל הדירה?
או שיש חוק הודעה מוקדמת והוא גובר על כל חוזה?
תודה מראש,
אלי
סעיף יציאה מהסכם שכירות
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
משאלתך אני מבינה שקיים סעיף יציאה מההסכם, לפיו עליכם למצוא שוכר חלופי, להנחת דעתו של בעל הדירה.
לפיכך, יש לפעול על פי הסעיף ולמצוא שוכר חלופי.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
משאלתך אני מבינה שקיים סעיף יציאה מההסכם, לפיו עליכם למצוא שוכר חלופי, להנחת דעתו של בעל הדירה.
לפיכך, יש לפעול על פי הסעיף ולמצוא שוכר חלופי.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נאמן בעסקת מכר
מיכאל
26/12/14
האם עורך דין יכול להיות נאמן בעסקת מכר שהוא אחד הצדדים לעסקה ( הוא המוכר לדוגמא).
נאמן שהוא גם נהנה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
נאמן הוא אדם המחזיק או הפועל בנכס הנאמנות. על הנאמן חלים חיובים משמעותיים, במרכזם החובה לפעול לטובת מטרת הנאמנות ללא התחשבות באינטרס העצמי של הנאמן או בכל אינטרס זר אחר. יחד עם זאת, אין מניעה שהנאמן עצמו יהיה נהנה, על פי סעיף 13 (ד) לחוק הנאמנות.
על אף האמור, יכול להחליט צד להסכם כי זהות הנאמן אינה מקובלת עליו וכי הוא מעוניין שנאמן אחר יבצע את תפקידו בהחזקת כספים ו/או כל פעולה אחרת שנוגעת לביצוע הסכם המכר.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
נאמן הוא אדם המחזיק או הפועל בנכס הנאמנות. על הנאמן חלים חיובים משמעותיים, במרכזם החובה לפעול לטובת מטרת הנאמנות ללא התחשבות באינטרס העצמי של הנאמן או בכל אינטרס זר אחר. יחד עם זאת, אין מניעה שהנאמן עצמו יהיה נהנה, על פי סעיף 13 (ד) לחוק הנאמנות.
על אף האמור, יכול להחליט צד להסכם כי זהות הנאמן אינה מקובלת עליו וכי הוא מעוניין שנאמן אחר יבצע את תפקידו בהחזקת כספים ו/או כל פעולה אחרת שנוגעת לביצוע הסכם המכר.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה מבן לאב ללא תמורה
ירון
26/12/14
שלום לצוות הפורום
ניתן לרכוש דירה על שם בן או בנים כדי להימנע ממס הרכישה שהיה נגבה מדירה שניה על שם ההורים,ומיד אח"כ להעביר אותה בחזרה אלינו ללא תמורה?
ניתן לרכוש דירה על שם בן או בנים כדי להימנע ממס הרכישה שהיה נגבה מדירה שניה על שם ההורים,ומיד אח"כ להעביר אותה בחזרה אלינו ללא תמורה?
העברה ללא תמורה מבן לאב
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
ניתן לעשות זאת, אך יש לשים לב למספר עניינים:
1. בעסקת ההעברה ללא תמורה, מס הרכישה יהיה 1/3 ממס הרכישה שנגבה, כלומר 1/3 מ- 5% משווי הדירה, על פי עסקאות דומות שנעשו באזור. אין מס שבח בעסקה זו- פטור לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.
2. ככל שלאב יש עוד דירה אחת נוספת, לאחר ביצוע העברה ללא תמורה, יהיו לו 2 דירות, ולכן כשהוא ירצה למכור את הדירה הנוספת הוא לא יוכל להשתמש בפטור ממס שבח של דירה יחידה.
3. אם האב ירצה למכור את הדירה שהועברה לו ללא תמורה- יש תקופת צינון של 4 שנים אם הוא לא גר בדירה ותקופת צינון של 3 שנים אם הוא גר בדירה, עד שיוכל להשתמש בפטור.
בנוסף, ניתן להשאיר את הדירה על שם הבן ולהשתמש בהגנות כמו רישום משכנתא, רישום הערת אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה וכו'.
אני ממליצה לך להתייעץ עם עורך דין על מנת שיעניק לך תמונה מלאה של האפשרויות העומדות בפניך.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
ניתן לעשות זאת, אך יש לשים לב למספר עניינים:
1. בעסקת ההעברה ללא תמורה, מס הרכישה יהיה 1/3 ממס הרכישה שנגבה, כלומר 1/3 מ- 5% משווי הדירה, על פי עסקאות דומות שנעשו באזור. אין מס שבח בעסקה זו- פטור לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.
2. ככל שלאב יש עוד דירה אחת נוספת, לאחר ביצוע העברה ללא תמורה, יהיו לו 2 דירות, ולכן כשהוא ירצה למכור את הדירה הנוספת הוא לא יוכל להשתמש בפטור ממס שבח של דירה יחידה.
3. אם האב ירצה למכור את הדירה שהועברה לו ללא תמורה- יש תקופת צינון של 4 שנים אם הוא לא גר בדירה ותקופת צינון של 3 שנים אם הוא גר בדירה, עד שיוכל להשתמש בפטור.
בנוסף, ניתן להשאיר את הדירה על שם הבן ולהשתמש בהגנות כמו רישום משכנתא, רישום הערת אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה וכו'.
אני ממליצה לך להתייעץ עם עורך דין על מנת שיעניק לך תמונה מלאה של האפשרויות העומדות בפניך.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מקבלן
אבי
26/12/14
שלום רב,
להבנתי היום שהתאם לחוק המכר - חוזה מקבלן הוא סטנדרטי והוא לא יכול לעקוף אותו.
איזה דגשים לשים לב בכל זאת בקניית דירה מקבלן בעת חתימת החוזה - ממה לברוח כמו מאש?
תודה מראש,
אבי
להבנתי היום שהתאם לחוק המכר - חוזה מקבלן הוא סטנדרטי והוא לא יכול לעקוף אותו.
איזה דגשים לשים לב בכל זאת בקניית דירה מקבלן בעת חתימת החוזה - ממה לברוח כמו מאש?
תודה מראש,
אבי
רכישת דירה מקבלן
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
הסכמי הקבלן, ברובם המוחלט, מוטים לטובת הקבלן, ולרוב אינם מספקים את ההגנות הנדרשות לרוכש הדירה.
לפיכך, מקובל ואף הכרחי לערוך נספח שינויים בהסכם הקבלני.
תפקיד עורך הדין שמייצג רוכש בעסקת רכישת דירה מקבלן, הוא לוודא, בין היתר, כי ההגנות החלות על רוכשי דירות מקבלן לפי חוק המכר (דירות), ולפי חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), חולשות על ההסכם.
לאור העובדה שמדובר ברשימה ארוכה של עניינים עליהם יש לשים דגש, אני ממליצה לך להתייעץ עם עורך דין שתחום עיסוקו מקרקעין, שינהל עבורך את המשא ומתן עם הקבלן, וידאג להכניס שינויים שיגנו עליך, בטרם תחתום על הסכם הרכישה.
בברכה,יפית יוחפז, עו"ד
הסכמי הקבלן, ברובם המוחלט, מוטים לטובת הקבלן, ולרוב אינם מספקים את ההגנות הנדרשות לרוכש הדירה.
לפיכך, מקובל ואף הכרחי לערוך נספח שינויים בהסכם הקבלני.
תפקיד עורך הדין שמייצג רוכש בעסקת רכישת דירה מקבלן, הוא לוודא, בין היתר, כי ההגנות החלות על רוכשי דירות מקבלן לפי חוק המכר (דירות), ולפי חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), חולשות על ההסכם.
לאור העובדה שמדובר ברשימה ארוכה של עניינים עליהם יש לשים דגש, אני ממליצה לך להתייעץ עם עורך דין שתחום עיסוקו מקרקעין, שינהל עבורך את המשא ומתן עם הקבלן, וידאג להכניס שינויים שיגנו עליך, בטרם תחתום על הסכם הרכישה.
בברכה,יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה שרשומה כמושע
שיראל מנדל יחיא
25/12/14
שלום, ברצוננו לקנות להשקעה דירה בתל אביב.
הנכס האמור רשום בטאבו כמושע.
לפי המתווכת, בשכונה זו לא בוצעה פרצלציה באיזורים נרחבים.
האם יש לבצע בדיקות נוספות לפני רכישה?
האם ניתן לברר מול עיריית תל אביב?
מול מי ניתן להתייעץ בנושא?
תודה רבה מראש,
הנכס האמור רשום בטאבו כמושע.
לפי המתווכת, בשכונה זו לא בוצעה פרצלציה באיזורים נרחבים.
האם יש לבצע בדיקות נוספות לפני רכישה?
האם ניתן לברר מול עיריית תל אביב?
מול מי ניתן להתייעץ בנושא?
תודה רבה מראש,
רכישת דירה בקרקע מושע
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
25/12/14
שיראל שלום
ככלל, ברכישת דירה המצויה על מקרקעין שטרם נרשם בגינם בית משותף או שאף טרם הוסדרו - יש לערוך בדיקה דקדקנית לגבי זכויות המוכר בדירה - לרבות קיומו של הסכם ייחוד דירות בין בעלי הזכויות המקוריים, הסכם שיתוף בין הבעלים, תשריט הבנין, עיון בשטרות המצויים בלשכת רישום המקרקעין וכן בלשכת הסדר מקרקעין , זאת לצד הבדיקות ה ״רגילות״ שיש לבצע בועדה המקומית לתו״ב בעיריה וכו,
רצוי כמובן להיעזר בבדיקה זו בעורך דין שזו התמחותו - וזאת כחלק מתנאי ההתקשרות לליווי המשפטי בביצוע העסקה עצמה
בהצלחה
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
ככלל, ברכישת דירה המצויה על מקרקעין שטרם נרשם בגינם בית משותף או שאף טרם הוסדרו - יש לערוך בדיקה דקדקנית לגבי זכויות המוכר בדירה - לרבות קיומו של הסכם ייחוד דירות בין בעלי הזכויות המקוריים, הסכם שיתוף בין הבעלים, תשריט הבנין, עיון בשטרות המצויים בלשכת רישום המקרקעין וכן בלשכת הסדר מקרקעין , זאת לצד הבדיקות ה ״רגילות״ שיש לבצע בועדה המקומית לתו״ב בעיריה וכו,
רצוי כמובן להיעזר בבדיקה זו בעורך דין שזו התמחותו - וזאת כחלק מתנאי ההתקשרות לליווי המשפטי בביצוע העסקה עצמה
בהצלחה
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם זה חוקי להחתים אותי על טופס שאומר שלא יהיה פית
שלומי בסון
25/12/14
לפני שבניתי ניגשתי לחברה הכלכלית באשקלון לשלם פיתוח ולקבל היתר בניה ושם החתימו אותי של טופס שאני יודע שלא יהיה פיתוח עד ש80אחוז מהשטחים יהיו מאוכלסים יש לציין שיש בשכונה הזאת 600 מגרשים בטאבו שמתוכם 40 אחוז מאוכלסים.האם זה חוקי לבקש דבר כזה ?למרות שיש באשקלון שטחים שקודם עשו פיתוח ורק אחר כך התחילו לבנות
התניית ביצוע עבודות הפיתוח באכלוס המגרשים
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
25/12/14
שלום רב
ככלל מדובר בתנאי שכיח הנובע מכך שעבודות הפיתוח מבוצעות מכספי רוכשי הזכויות בדירות וכן מכך שאת שלבי הפיתוח הסופיים מבצעים רק כשהבתים בשכונה נבנו ברובם. יחד עם זאת, התנאי אותו אתה מציין גורף מזה המוכר, כי בדרך כלל ההתניה היא לגבי היא מדורגת לפי שלבי ביצוע של עבודות הפיתוח
כדי להשיב על שאלתך באופן קונקרטי מעבר לכלליות האמור לעיל - יש לבחון כמובן את כלל הוראות החוזה
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
ככלל מדובר בתנאי שכיח הנובע מכך שעבודות הפיתוח מבוצעות מכספי רוכשי הזכויות בדירות וכן מכך שאת שלבי הפיתוח הסופיים מבצעים רק כשהבתים בשכונה נבנו ברובם. יחד עם זאת, התנאי אותו אתה מציין גורף מזה המוכר, כי בדרך כלל ההתניה היא לגבי היא מדורגת לפי שלבי ביצוע של עבודות הפיתוח
כדי להשיב על שאלתך באופן קונקרטי מעבר לכלליות האמור לעיל - יש לבחון כמובן את כלל הוראות החוזה
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקופת אחריות/בדק
רועי
25/12/14
שלום, הבניין בו אני גר עומד להתקשר בהסכם להוספת מרפסות. ברצוני לדעת האם קיימת בחוק תקופת בדק/אחריות מחייבת למרפסת ולרכיביה או שהדבר תלוי מו"מ בלבד?
הרחבת מרפסת - אחריות הקבלן
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
27/12/14
שלום רב
על הרחבת מרפסת לא חלה אחריות לפי חוק המכר (דירות) אלא עסקינן ביחסי מזמין קבלן בגינם חל חוק חוזה קבלנות. בחוק זה אמנם מעוגנת אחריות הקבלן לתקן כל פגם תוך זמן סביר מעת שהמזמין הודיע לו על הליקוי, בסייגים המפורטים בחוק. ברם, רצוי מאוד להרחיב את האחריות דל הקבלן ולכלול הוראות מפורטות בענין זה בחוזה ההתקשרות בין הצדדים
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
על הרחבת מרפסת לא חלה אחריות לפי חוק המכר (דירות) אלא עסקינן ביחסי מזמין קבלן בגינם חל חוק חוזה קבלנות. בחוק זה אמנם מעוגנת אחריות הקבלן לתקן כל פגם תוך זמן סביר מעת שהמזמין הודיע לו על הליקוי, בסייגים המפורטים בחוק. ברם, רצוי מאוד להרחיב את האחריות דל הקבלן ולכלול הוראות מפורטות בענין זה בחוזה ההתקשרות בין הצדדים
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה
מורן
24/12/14
שלום רב,
האם על נכס שרשום בטאבו אבל בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, ומצריך העברת זכויות המנהל,ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו?
האם על נכס שרשום בטאבו אבל בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, ומצריך העברת זכויות המנהל,ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו?
רישום הערת אזהרה על נכס בבעלות רשות מקרקעי ישראל
א.א
24/12/14
שלום,
ניתן לרשום הערת אזהרה כאשר הנכס בבעלות רשות מקרקעי ישראל אך רשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
ניתן לרשום הערת אזהרה כאשר הנכס בבעלות רשות מקרקעי ישראל אך רשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
מספר שאלות לגבי מס רכישה
יקי
24/12/14
ברצוני לרכוש דירה נוספת ולרשום אותה על שם בתי , או להעביר את הדירה שברשותי כעת לבתי. בכדי לשלם מס רכישה מופחת:
א. אם הדירה הנוספת תהיה על שם בתי אז
התשלום למס רכישה יהיה המס הרגיל לפי ערך הקניה? מדובר בדירה ראשונה שלה.
ב. לחילופין אם ארשום את הדירה שיש ברשותי כעת על שם בתי אזי מס רכישה יהיה מופחת ? קראתי שדירה הניתנת
במתנה ע"י בן משפחה וזוהי הדירה הראשונה שלה אזי משלמים 1/3 מס הרכישה. האם זה
נכון ?
ג. כאשר אחת הדירות תהיה על שם בתי איך אבטיח שלא תמכור את הדירה ללא רשותי ? האם
ניתן לרשום הערת אזהרה מתאימה בטאבו ? בנוסף ניתן לערוך הסכם אצל עו"ד שערך הדירה היא הלוואה עומדת שבתי תצטרך להחזיר לי ? כל זאת להבטיח שבן זוג והיה
ותתחתן ואז חלילה תתגרש לא ירצה חלק
מערך הדירה.
א. אם הדירה הנוספת תהיה על שם בתי אז
התשלום למס רכישה יהיה המס הרגיל לפי ערך הקניה? מדובר בדירה ראשונה שלה.
ב. לחילופין אם ארשום את הדירה שיש ברשותי כעת על שם בתי אזי מס רכישה יהיה מופחת ? קראתי שדירה הניתנת
במתנה ע"י בן משפחה וזוהי הדירה הראשונה שלה אזי משלמים 1/3 מס הרכישה. האם זה
נכון ?
ג. כאשר אחת הדירות תהיה על שם בתי איך אבטיח שלא תמכור את הדירה ללא רשותי ? האם
ניתן לרשום הערת אזהרה מתאימה בטאבו ? בנוסף ניתן לערוך הסכם אצל עו"ד שערך הדירה היא הלוואה עומדת שבתי תצטרך להחזיר לי ? כל זאת להבטיח שבן זוג והיה
ותתחתן ואז חלילה תתגרש לא ירצה חלק
מערך הדירה.
הערה להימנע מעשיית עסקה/רישום משכנתא
א.א
24/12/14
שלום רב,
ראשית, חשוב לציין כי בן/בת זוג, ידוע/ידועה בציבור, וילדים עד גיל 18 לא נשואים נחשבים כתא משפחתי אחד לעניין מס רכישה.
בהנחה שבתך מעל גיל 18, והיא עתידה לרכוש את הדירה על שמה, היא תהנה מתשלום מס רכישה במדרגות מס רכישה מופחתות (עבור דירה ראשונה).
לעניין שאלתך בדבר העברה ללא תמורה - באם הדירה דנן בבעלותך ואתה מעביר אותה לבתך אתה תהיה פטור ממס שבח ובתך תשלם שליש מס רכישה בלבד.
בכדי למנוע מצב עתידי בו בתך תמכור את הדירה ללא ידיעתך ו/או בכדי למנוע מצב בו צד ג' עשוי לתבוע חלק מזכויותיה בדירה מומלץ לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בדבר "הימנעות מעשיית עסקה" ו/או לרשום משכנתא לטובתך לפיה הדירה נרכשה באמצעות הלוואה ועד לפירעון ההלוואה הנך נושה מובטח.
מקווה שהייתי לעזר
ראשית, חשוב לציין כי בן/בת זוג, ידוע/ידועה בציבור, וילדים עד גיל 18 לא נשואים נחשבים כתא משפחתי אחד לעניין מס רכישה.
בהנחה שבתך מעל גיל 18, והיא עתידה לרכוש את הדירה על שמה, היא תהנה מתשלום מס רכישה במדרגות מס רכישה מופחתות (עבור דירה ראשונה).
לעניין שאלתך בדבר העברה ללא תמורה - באם הדירה דנן בבעלותך ואתה מעביר אותה לבתך אתה תהיה פטור ממס שבח ובתך תשלם שליש מס רכישה בלבד.
בכדי למנוע מצב עתידי בו בתך תמכור את הדירה ללא ידיעתך ו/או בכדי למנוע מצב בו צד ג' עשוי לתבוע חלק מזכויותיה בדירה מומלץ לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין בדבר "הימנעות מעשיית עסקה" ו/או לרשום משכנתא לטובתך לפיה הדירה נרכשה באמצעות הלוואה ועד לפירעון ההלוואה הנך נושה מובטח.
מקווה שהייתי לעזר
תחילת בניה לפני קבלת אשור ממ"י
אנני
24/12/14
קיבלתי מהוועדה אישור ראשוני לסגירת קומת עמודים. נדרש להכניס שינויים קלים ואז להשיג אישור ממינהל מקרקעי ישראל בחיפה.
הפחידו אותי שזה יכול לקחת המון זמן ואני לא יודע למתי לשריין קבלן.
1. אם אין בעיות מיוחדות, כמה זמן בד"כ לוקח אישור ממ"י?
2. עד כמה בעייתי אם אתחיל לבנות לפני קבלת האישור? (זה יכול להפריע לקבלת האישור? קנסות וצווי הריסה? בעיות אחרות?)
תודה
הפחידו אותי שזה יכול לקחת המון זמן ואני לא יודע למתי לשריין קבלן.
1. אם אין בעיות מיוחדות, כמה זמן בד"כ לוקח אישור ממ"י?
2. עד כמה בעייתי אם אתחיל לבנות לפני קבלת האישור? (זה יכול להפריע לקבלת האישור? קנסות וצווי הריסה? בעיות אחרות?)
תודה
אישור המינהל להיתר הבניה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
25/12/14
שלום רב
אם כחלק מתנאי הוצאת ההיתר את נדרשת לקבל את הסכמת המינהל - הרי שכל עוד לא נתקבלה הסכמה כאמור - אין בידך היתר בניה בתוקף, על כל המשתמע מכך . כל עוד אין בידך היתר בניה העבודות ככל שתבוצענה תהיינה ללא היתר בניה והדבר חושף אותך להוצאת צו הפסקת עבודה על ידי הועדה המקומית וכן להגשת כתב אישום בגין ביצוע העבודות ללא היתר
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן
אם כחלק מתנאי הוצאת ההיתר את נדרשת לקבל את הסכמת המינהל - הרי שכל עוד לא נתקבלה הסכמה כאמור - אין בידך היתר בניה בתוקף, על כל המשתמע מכך . כל עוד אין בידך היתר בניה העבודות ככל שתבוצענה תהיינה ללא היתר בניה והדבר חושף אותך להוצאת צו הפסקת עבודה על ידי הועדה המקומית וכן להגשת כתב אישום בגין ביצוע העבודות ללא היתר
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם מכר
אירית
23/12/14
שלום רב
אני עומדת לרכוש נכס שמעיון בנסח הטאבו שלו הבעלים הם רשות הפיתוח ויש חכירה ל-49 שנים.
האם פרוצדורת העברת הנכס על שמי היא בעייתית? נאמר לי שאולי יש צורך לעבור גם דרך מנהל מקרקעי ישראל.... על הנכס לא רשום האם מדובר בבניה רוויה או לא...ולא נרשמה הערה של הגבלה בהעברה וירושה.
תודה
אני עומדת לרכוש נכס שמעיון בנסח הטאבו שלו הבעלים הם רשות הפיתוח ויש חכירה ל-49 שנים.
האם פרוצדורת העברת הנכס על שמי היא בעייתית? נאמר לי שאולי יש צורך לעבור גם דרך מנהל מקרקעי ישראל.... על הנכס לא רשום האם מדובר בבניה רוויה או לא...ולא נרשמה הערה של הגבלה בהעברה וירושה.
תודה
אין הגבלה בהעברה וירושה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/12/14
אירית שלום,
ברוב המקרים אם לא קיימת הגבלה בהעברה וירושה אין צורך לעבור דרך רשות מקרקעי ישראל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ברוב המקרים אם לא קיימת הגבלה בהעברה וירושה אין צורך לעבור דרך רשות מקרקעי ישראל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עבריין מין ששוכר דירה
שגית
23/12/14
שלום, הדירה שלידנו הושכרה לאם ולבנה שגילינו, תוך כדי חיפוש בגוגל שהורשע בעבר בעבריינות מין. החוזה נערך עם האם בלבד ולא בכדי.. כעת בעל הדירה מבקש לחדש עם האם את החוזה וביקשנו ממנו שישקול זאת שוב לאור ההיסטוריה של אותו הגבר. שאלותיי:
האם בעל הדירה, לא אמור להודיע לשאר השכנים לגבי זה שגר לידם עבריין מין?
אם הוא כן היה אמור להודיע, האם זה יכול לעזור לנו, איכשהוא לדרוש מבעל הדירה להוציא את אותו הגבר מהדירה?
איני יודעת במה בדיוק פשע, נראה לי שלא מדובר באונס אלא בתקיפה מינית ומכאן שאלתי השנייה - היכן ניתן לברר במה בדיוק הואשם?
ברור לי שגם לעברייני מין יש זכות שיקום, אבל אותו הגבר כבר פשע נגדנו בדברים אחרים (גנב כסף מאחת הדירות, אך לא הוגשה תלונה במשטרה) ולא פשוט לגור לידו מבחינות רבות, ומכאן שאלותיי.
תודה רבה
האם בעל הדירה, לא אמור להודיע לשאר השכנים לגבי זה שגר לידם עבריין מין?
אם הוא כן היה אמור להודיע, האם זה יכול לעזור לנו, איכשהוא לדרוש מבעל הדירה להוציא את אותו הגבר מהדירה?
איני יודעת במה בדיוק פשע, נראה לי שלא מדובר באונס אלא בתקיפה מינית ומכאן שאלתי השנייה - היכן ניתן לברר במה בדיוק הואשם?
ברור לי שגם לעברייני מין יש זכות שיקום, אבל אותו הגבר כבר פשע נגדנו בדברים אחרים (גנב כסף מאחת הדירות, אך לא הוגשה תלונה במשטרה) ולא פשוט לגור לידו מבחינות רבות, ומכאן שאלותיי.
תודה רבה
האם בעל הדירה חייב לגלות לשכן שהשכיר לעבריין מין?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/12/14
שגית שלום,
בעל הדירה לא מחוייב לספר לך אודות עברו הפלילי של השוכר בדירתו. את יכולה לבקש ממנו שלא להשכיר לו את הדירה אולם הוא אינו מחוייב להסכים לבקשתך.
בעקרון, אם יש לך את מספר התיק שנפתח כנגד העבריין תוכלי לבדוק בדיוק במה פשע.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעל הדירה לא מחוייב לספר לך אודות עברו הפלילי של השוכר בדירתו. את יכולה לבקש ממנו שלא להשכיר לו את הדירה אולם הוא אינו מחוייב להסכים לבקשתך.
בעקרון, אם יש לך את מספר התיק שנפתח כנגד העבריין תוכלי לבדוק בדיוק במה פשע.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
איילת
23/12/14
ברצוני להתייעץ איתך בנוגע לנסח טאבו המצורף.
הנסח הינו עבור דירת מגורים של הוריי.
אבי נפטר לפני 3 שנים.
בתאריך 30/6/14 נרשמה פעולה בנסח טאבו.
בשורה הראשונה של הבעלים - מופיע השם אל אמי ומצויין מכר ללא תמורה.
ובשורת ההערות באותו תאריך מצויין הערה בדבר - העברה לזרים.
השאלה שלי היא כזו:
מדוע מצויין מכר ללא תמורה על החלק של אמי?
מה זה העברה לזרים?
איך אני יכולה לדעת למי הועבר?
ישנו צו ירושה על החלק של אבא ועדיין לא עדכנו זאת בטאבו. (יש לנו עו"ד ואין לי מושג למה לא ביצע זאת).
הנסח הינו עבור דירת מגורים של הוריי.
אבי נפטר לפני 3 שנים.
בתאריך 30/6/14 נרשמה פעולה בנסח טאבו.
בשורה הראשונה של הבעלים - מופיע השם אל אמי ומצויין מכר ללא תמורה.
ובשורת ההערות באותו תאריך מצויין הערה בדבר - העברה לזרים.
השאלה שלי היא כזו:
מדוע מצויין מכר ללא תמורה על החלק של אמי?
מה זה העברה לזרים?
איך אני יכולה לדעת למי הועבר?
ישנו צו ירושה על החלק של אבא ועדיין לא עדכנו זאת בטאבו. (יש לנו עו"ד ואין לי מושג למה לא ביצע זאת).
מה משמעות הערה בדבר- העברה לזרים?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/12/14
איילת שלום,
המשמעות היא שבשנת 1966 מחצית מהדירה הועברה ללא תמורה בין הורייך.
ההערה בדבר העברה לזרים משמעותה כי לא יהיה ניתן למכור את הדירה לזרים אלא רק לתושבי ישראל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
המשמעות היא שבשנת 1966 מחצית מהדירה הועברה ללא תמורה בין הורייך.
ההערה בדבר העברה לזרים משמעותה כי לא יהיה ניתן למכור את הדירה לזרים אלא רק לתושבי ישראל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
זהבית
23/12/14
לכבוד עורכת הדין ענת קציר והפורום הנכבד,
שלום רב.
רציתי לשאול כמה זמן צריך לקחת עסקה של העברה ללא תמורה. אנחנו באמצע התהליך הזה, ואמרו לנו שאנחנו לא חייבים שום מיסים, מכיוון שמדובר בדירה קטנה, וכו' וכו', זה דירה שאנחנו גרים בה המון שנים וכו' וכו'. בכל אופן זה כבר כמעט עשרה חודשים, והעסקה עוד לא הועברה בטאבו. אני שואלת, האם זה צריך לקחת כל כך הרבה זמן?! העורך דין שלקחנו כל הזמן אומר שזה לא תלוי בו, ושינו את המערכת של המחשוב בטאבו וכו' וכו', הם זה הגיוני?
תודה זהבית
שלום רב.
רציתי לשאול כמה זמן צריך לקחת עסקה של העברה ללא תמורה. אנחנו באמצע התהליך הזה, ואמרו לנו שאנחנו לא חייבים שום מיסים, מכיוון שמדובר בדירה קטנה, וכו' וכו', זה דירה שאנחנו גרים בה המון שנים וכו' וכו'. בכל אופן זה כבר כמעט עשרה חודשים, והעסקה עוד לא הועברה בטאבו. אני שואלת, האם זה צריך לקחת כל כך הרבה זמן?! העורך דין שלקחנו כל הזמן אומר שזה לא תלוי בו, ושינו את המערכת של המחשוב בטאבו וכו' וכו', הם זה הגיוני?
תודה זהבית
כמה זמן לוקח לבצע רישום של מכר ללא תמורה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/12/14
זהבית שלום,
ככל שהוגשו ללשכת רישום המקרקעין כל המסמכים הנדרשים לביצוע ההעברה, סיום ההליך תלוי בעומס שקיים בטאבו, ואכן בכמה מלשכות רישום המקרקעין בארץ עברו לעבוד במערכת חדשה ועל כן משך ההליכים מתמשך יותר מהרגיל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ככל שהוגשו ללשכת רישום המקרקעין כל המסמכים הנדרשים לביצוע ההעברה, סיום ההליך תלוי בעומס שקיים בטאבו, ואכן בכמה מלשכות רישום המקרקעין בארץ עברו לעבוד במערכת חדשה ועל כן משך ההליכים מתמשך יותר מהרגיל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה על מיסוי במקרקעין
משקיע
22/12/14
שלום,
יש בידי סכום כסף ואני רוצה לקנות דירה לשפץ אותה ולמכור ברווח וכך לעבור מדירה לדירה.
שאלתי היא האם ישנן מגבלות שעלולות להגביל אותי מבחינת מס.
מבחינת מס רכישה-אף דירה לא תעבור את המקסימום ותמיד זו תהיה דירת יחיד השאלה אם אין הגבלות אחרות.
יש בידי סכום כסף ואני רוצה לקנות דירה לשפץ אותה ולמכור ברווח וכך לעבור מדירה לדירה.
שאלתי היא האם ישנן מגבלות שעלולות להגביל אותי מבחינת מס.
מבחינת מס רכישה-אף דירה לא תעבור את המקסימום ותמיד זו תהיה דירת יחיד השאלה אם אין הגבלות אחרות.
אילו מיסים חלים ברכישה ומכירת דירה לאחר שיפוץ?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/12/14
שלום לך,
כל עוד תמיד תרכוש דירה יחידה יהיה לך פטור ממס רכישה עד לגובה של 1,517,210 ש"ח.
אולם, יכולות להיות הגבלות מבחינת מס שבח. לא בכל מכירה יהיה לך פטור ממס שבח.
יש לבדוק את המודל לפיו אתה מתכוון לעבוד (רכישה ומכירה) ופרקי הזמן הרלבנטיים למודל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
כל עוד תמיד תרכוש דירה יחידה יהיה לך פטור ממס רכישה עד לגובה של 1,517,210 ש"ח.
אולם, יכולות להיות הגבלות מבחינת מס שבח. לא בכל מכירה יהיה לך פטור ממס שבח.
יש לבדוק את המודל לפיו אתה מתכוון לעבוד (רכישה ומכירה) ופרקי הזמן הרלבנטיים למודל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת צו עשה ובקשה לסעד כספי
אלעד
22/12/14
הי,
הגישו נגדי תביעה לצו עשה במקרקעין וכן ביקשו לקבל אפשרות לפיצול סעדים כך שלאחר הצו עשה יוכלו לתבוע אותי כספית.
האם זה אפשרי בכלל? בכתב ההגנה התנגדתי בטענה שאין כל עילה לפיצול סעדים ואילו היו רוצים להגיש סעד כספי היו מגישים כעת-האם זו טענה רלוונטית?
הגישו נגדי תביעה לצו עשה במקרקעין וכן ביקשו לקבל אפשרות לפיצול סעדים כך שלאחר הצו עשה יוכלו לתבוע אותי כספית.
האם זה אפשרי בכלל? בכתב ההגנה התנגדתי בטענה שאין כל עילה לפיצול סעדים ואילו היו רוצים להגיש סעד כספי היו מגישים כעת-האם זו טענה רלוונטית?
פנה בבקשה לפורום בתי משפט
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/12/14
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בית משותף על קרקע שיש עליה הערת אזהרה
ארז
22/12/14
שלום,
עשיתי עסקאת קומבינציה עם בעל קרקע לפיה אני אבנה על הקרקע שלו 4 דירות ואקבל את הקרקע ובתמורה הוא יקבל 2 דירות.
סיימתי את הבנייה אך יש לנו סכסוך לגבי זכויות הבניה.
שמעתי שהוא מתכנן להגיש בקשה לרשום את הבניין כבית משותף או על שמו או על שמי אך עם כל הזכויות אליו.
שאלתי היא האם הוא יכול לעשות את זה כאשר יש לי הערת אזהרה על הקרקע?
כלומר האם עם הערת אזהרה ניתן לרשום בית משותף בלי הסכמה של בעלי הערת האזהרה?
ועוד שאלה-האם זכויות בניה עתידיות שייכות לקרקע או למבנה (אם בחוזה אין התייחסות לזכויות בניה).
תודה מראש
עשיתי עסקאת קומבינציה עם בעל קרקע לפיה אני אבנה על הקרקע שלו 4 דירות ואקבל את הקרקע ובתמורה הוא יקבל 2 דירות.
סיימתי את הבנייה אך יש לנו סכסוך לגבי זכויות הבניה.
שמעתי שהוא מתכנן להגיש בקשה לרשום את הבניין כבית משותף או על שמו או על שמי אך עם כל הזכויות אליו.
שאלתי היא האם הוא יכול לעשות את זה כאשר יש לי הערת אזהרה על הקרקע?
כלומר האם עם הערת אזהרה ניתן לרשום בית משותף בלי הסכמה של בעלי הערת האזהרה?
ועוד שאלה-האם זכויות בניה עתידיות שייכות לקרקע או למבנה (אם בחוזה אין התייחסות לזכויות בניה).
תודה מראש
רישום בית משותף על קרקע שיש עליה הערת אזהרה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/12/14
ארז שלום,
לא יהיה ניתן לרשום הערת אזהרה ללא קבלת הסכמת בעלי הערת אזהרה על המקרקעין אלא אם קיים בידי בעל הקרקע יפוי כוח ממך לחתום בשמך על המסמכים שיש להגיש ללשכת המפקח על המקרקעין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לא יהיה ניתן לרשום הערת אזהרה ללא קבלת הסכמת בעלי הערת אזהרה על המקרקעין אלא אם קיים בידי בעל הקרקע יפוי כוח ממך לחתום בשמך על המסמכים שיש להגיש ללשכת המפקח על המקרקעין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אנחנו היורשים בכל
גאנה
22/12/14
שלום,
חמי נפטר לאחרונה וחמותי קיבלה צו פינוי מהדירה.
היא הייתה גרה בדירה (פלישה)
יש לציין חמתי משלמת חשבון מים ארננוה וחשמל.
חמתי גרה לבדה בדירה.
לפני כחודש חמתי קיבלה חוב של ארנונה על סך 48 אלף שח שתובעים גם את בעלי ואת כל האחים ואחיותיו כשהלכתי לעיריית תל אביב לשאול מה פשר העניין ומה אנחנו קשורים לחוב בעצם כל ילדיה של חמותי.
נעננו בתשובה כי אנחנו היורשים החוקיים
האם יש לך הסבר האם זה חוקי? למי ומה אני אמורה לעשות בנדון ואיך אני מורידה את שמו של בעלי מחוב זה
תודה.
חמי נפטר לאחרונה וחמותי קיבלה צו פינוי מהדירה.
היא הייתה גרה בדירה (פלישה)
יש לציין חמתי משלמת חשבון מים ארננוה וחשמל.
חמתי גרה לבדה בדירה.
לפני כחודש חמתי קיבלה חוב של ארנונה על סך 48 אלף שח שתובעים גם את בעלי ואת כל האחים ואחיותיו כשהלכתי לעיריית תל אביב לשאול מה פשר העניין ומה אנחנו קשורים לחוב בעצם כל ילדיה של חמותי.
נעננו בתשובה כי אנחנו היורשים החוקיים
האם יש לך הסבר האם זה חוקי? למי ומה אני אמורה לעשות בנדון ואיך אני מורידה את שמו של בעלי מחוב זה
תודה.
ירשנו דירה. האם ירשנו גם את חוב הארנונה לעיריה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/12/14
גאנה שלום,
בעיקרון, יש צדק בדברי נציג העירייה.
יחד עם הדירה, ירש בעלך ואחיו את החוב בגין תשלום הארנונה.
לדברייך חמותך שילמה כל העת ארנונה עבור הדירה, אם כך, יש לבדוק מה פשר החוב ולקבל פירוט עבור התשלום הגבוה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעיקרון, יש צדק בדברי נציג העירייה.
יחד עם הדירה, ירש בעלך ואחיו את החוב בגין תשלום הארנונה.
לדברייך חמותך שילמה כל העת ארנונה עבור הדירה, אם כך, יש לבדוק מה פשר החוב ולקבל פירוט עבור התשלום הגבוה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סכסוך
אלכס
22/12/14
שלוםאני שוכר יחידת דיור ליד בית בו מתגוררים בעלים .dאני גר שם כמעט ארבע שנים ועד עכשיו התנהלתי מול האישה בהסכם שכירות.כעת נודע לי מבעלה שהם נמצאים בסכסוך. הוא טוען שהוא בעל הנכס והיא מצידה טוענת שהיא בעלת הנכס.היום הבעל הודיע לי שעלי לעזוב את הדירה עוד סוף השבוע וזאת למרות ששילמתי לאישה את הסכום לחודש מראש. כמו כן שילמתי לה את כל הכספים המגיעים לה עד כה. על מנת להפסיק את המתיחות שכופתה עלי ביקשתי מאישה לסיים את חוזה ההתקשרות בעוד חודש .בחוזה לא מצוינים תנאי עזיבה אך בהסכם שבעל פה סוכם שאני יכול לעזוב מתי שאני רוצהץ היא מסרבת להפסיק את החוזה ורומזת שהיא תפרע צ'ק בטחון שנמצא אצלה.
סיום שכירות לפני המועד
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/12/14
אלכס שלום,
ראשית, בדוק של מי הנכס. ניתן להוציא נסח טאבו דרך האינטרנט על פי גוש וחלקה, או לאתר את הגוש והחלקה על פי כתובת הדירה.
בעיקרון, אם לא נקבע בחוזה השכירות אופן הפסקת השכירות בטרם סיום התקופה, נהוג לתת הודעה מראש תוך זמן סביר, דהיינו חודש- חודשיים מראש.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ראשית, בדוק של מי הנכס. ניתן להוציא נסח טאבו דרך האינטרנט על פי גוש וחלקה, או לאתר את הגוש והחלקה על פי כתובת הדירה.
בעיקרון, אם לא נקבע בחוזה השכירות אופן הפסקת השכירות בטרם סיום התקופה, נהוג לתת הודעה מראש תוך זמן סביר, דהיינו חודש- חודשיים מראש.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת בעל בית שלקח שכר דירה מראש
פנינה
22/12/14
שלמתי שכר דירה מראש לדירתו של בני בתל אביב. הדירה דלפה והיו ליקויים נוספים שגרמו לבני ולשותף לדירה לעזוב. בעל הבית מסרב להחזיר את כספינו. ניסינו תביעות קטנות אבל זה לא צלח. צריכה יעוץ משפטי מסודר.
פני בבקשה לייעוץ פרטני
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/12/14
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם ממון המייחס דירה אלי
אמיר
22/12/14
שלום
יש לי דירה על שמי מלפני הנישואים. הדירה נרכשה מכספי בלבד, השכירות בגינה נכנסת לחשבון שלי, והיא רשומה אך ורק על שמי. העובדה שדירה זו היא רכושי הבלעדי ולא של אשתי נקבעה בינינו בהסכמה שבעל פה.
כעת אני ואישתי מעוניינים לרכוש דירה יחדיו. עבורה תהא זו דירה ראשונה. על מנת להינות מפטור על חלקה במס הרכישה - האם אנחנו נדרשים להציג הסכם ממון בכתב המייחס את הדירה שעל שמי אלי? האם ניתן להמציא הסכם זה אחרי הנישואים או שזה מאוחר מדי?תודה אמיר
יש לי דירה על שמי מלפני הנישואים. הדירה נרכשה מכספי בלבד, השכירות בגינה נכנסת לחשבון שלי, והיא רשומה אך ורק על שמי. העובדה שדירה זו היא רכושי הבלעדי ולא של אשתי נקבעה בינינו בהסכמה שבעל פה.
כעת אני ואישתי מעוניינים לרכוש דירה יחדיו. עבורה תהא זו דירה ראשונה. על מנת להינות מפטור על חלקה במס הרכישה - האם אנחנו נדרשים להציג הסכם ממון בכתב המייחס את הדירה שעל שמי אלי? האם ניתן להמציא הסכם זה אחרי הנישואים או שזה מאוחר מדי?תודה אמיר
הלכת פלם
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/12/14
אמיר שלום,
ככל הנראה במקרה זה חלה הלכת פלם על פיה לא מחילים את חזקת התא המשפחתי על דירות שנרכשו טרם הנישואין.
אין חובה להציג הסכם ממון.
במקרה זה, יחול מס רכישה מופחת היות ועבור אשתך הדירה הנרכשת היא הדירה הראשונה ועבורך היא השניה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ככל הנראה במקרה זה חלה הלכת פלם על פיה לא מחילים את חזקת התא המשפחתי על דירות שנרכשו טרם הנישואין.
אין חובה להציג הסכם ממון.
במקרה זה, יחול מס רכישה מופחת היות ועבור אשתך הדירה הנרכשת היא הדירה הראשונה ועבורך היא השניה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כמה מס רכישה נשלם בינואר 2015
alm
22/12/14
אני לפני חתימת הסכם קניית דירה שניה האם ידוע תחשיב מס רכישה לינואר 2015
כמה מס רכישה נשלם בינואר 2015 בגין רכישת דירה שניה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/12/14
שלום רב,
דרגות מס רכישה – רכישת דירה נוספת (דירה שאינה יחידה) מיום 1.1.2015 ואילך - (בהתאם לסעיף 9(ג1ד)1(1) לחוק מיסוי מקרקעין)–
על חלק השווי שעד 1,055,935 ₪:3.5%–
על חלק השווי שבין 1,055,935 – 4,500,000 ₪: 5%–
על חלק השווי שבין 4,500,000 ₪ – 15,000,000 ₪ – 8%–
על חלק השווי שמעל– 15,000,000 ₪ – 10%
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
דרגות מס רכישה – רכישת דירה נוספת (דירה שאינה יחידה) מיום 1.1.2015 ואילך - (בהתאם לסעיף 9(ג1ד)1(1) לחוק מיסוי מקרקעין)–
על חלק השווי שעד 1,055,935 ₪:3.5%–
על חלק השווי שבין 1,055,935 – 4,500,000 ₪: 5%–
על חלק השווי שבין 4,500,000 ₪ – 15,000,000 ₪ – 8%–
על חלק השווי שמעל– 15,000,000 ₪ – 10%
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות "מניות מיעוט" בנכס
לנדאו חנן
21/12/14
אני הבעלים של 20% בחברה,שמחזיקה בנכס ,בנין מגורים+מסחר בת"א.
הנכס הינו אחזקתה היחידה של החברה,והוא מושכר למחזיקים בשכ"ד חודשי(למעט 3 בדמ"פ)
-ניהולה השוטף של החברה מתבצע על ידי בעלי מניות הרוב.
במהלך 25 השנים האחרונות,חילקה החברה את הכנסותיה כדיבדנד לבעלי המניות,מדי שנה.
מאז פטירת הורי,בשנת 2009,והעברת חזקתם
בחברה/בנין לנו היורשים, הפסיקה החברה לחלק דיבדנד לבעלי המניות וצברה בקופתה מזומנים
בסך 4 מיליון ₪.
שאלתי הינה : האם זוהי זכותם החוקית של בעלי "מניות הרוב" להחליט על הפסקת חלוקת דיבדנד ולמנוע מ"מניות המיעוט" להנות מהשקעתם ?
{ להבנתי,מטרת הצעד הנ"ל,לגרום לבעלי "מניות המיעוט" להתייאש מאחזקתם,ולאפשר ל"מניות
הרב" להשתלט על חלקם במחיר מופחת. }
ובנוסף עוד שאלה: איך יכולים בעלי "מניות מיעוט" להתנגד להשתלטות ? משנפתח מו"מ
לרכישה על ידי הרוב, האם יכול המיעוט להציע BMBY על המוכרים ולכפות עליהם מכירת חלקם
במחיר שהוצע על ידם? מה התוקף החוקי ,ומה הפרוצדורה הטכנית לבצע BMBY. ?תודה.
הנכס הינו אחזקתה היחידה של החברה,והוא מושכר למחזיקים בשכ"ד חודשי(למעט 3 בדמ"פ)
-ניהולה השוטף של החברה מתבצע על ידי בעלי מניות הרוב.
במהלך 25 השנים האחרונות,חילקה החברה את הכנסותיה כדיבדנד לבעלי המניות,מדי שנה.
מאז פטירת הורי,בשנת 2009,והעברת חזקתם
בחברה/בנין לנו היורשים, הפסיקה החברה לחלק דיבדנד לבעלי המניות וצברה בקופתה מזומנים
בסך 4 מיליון ₪.
שאלתי הינה : האם זוהי זכותם החוקית של בעלי "מניות הרוב" להחליט על הפסקת חלוקת דיבדנד ולמנוע מ"מניות המיעוט" להנות מהשקעתם ?
{ להבנתי,מטרת הצעד הנ"ל,לגרום לבעלי "מניות המיעוט" להתייאש מאחזקתם,ולאפשר ל"מניות
הרב" להשתלט על חלקם במחיר מופחת. }
ובנוסף עוד שאלה: איך יכולים בעלי "מניות מיעוט" להתנגד להשתלטות ? משנפתח מו"מ
לרכישה על ידי הרוב, האם יכול המיעוט להציע BMBY על המוכרים ולכפות עליהם מכירת חלקם
במחיר שהוצע על ידם? מה התוקף החוקי ,ומה הפרוצדורה הטכנית לבצע BMBY. ?תודה.
פנה בבקשה לפורום דיני חברות
עו"ד ענת קציר
מנהלת
22/12/14
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלטת מנהל 1315
אופיר
20/12/14
ברצוני לעבור להתגורר בישוב המאוגד כאגודה שיתופית. על פי הפרסום לקליטה בישוב, החלטת מנהל מס' 1315 תקפה בעניין הקצאת המגרשים. בבעלותי מגרש לבניית בית בישוב אחר. מגרש זה רכשתי מרמ"י, לפני כשלוש שנים בהליך של מכרז (במחיר מלא). שאלתי היא האם החלטה 1315 חלה גם לגבי סיטואציה זו והאם האגודה תוכל להקצות לי מגרש ? במידה והתשובה שלילית מה ביכולתי לעשות ?
[הכוונה לסעיף 5.5.1 "מגרשי בניה למגורים יוקצו בפטור ממכרז על פי החלטה זו רק ליחידים אשר אינם בעלי זכות בנחלה, במשק עזר או במגרש מגורים כלשהו אשר הזכויות בו נמסרו לראשונה למומלץ ו/או בן/בת זוגו, בתמורה או ללא תמורה"]. תודה, אופיר
[הכוונה לסעיף 5.5.1 "מגרשי בניה למגורים יוקצו בפטור ממכרז על פי החלטה זו רק ליחידים אשר אינם בעלי זכות בנחלה, במשק עזר או במגרש מגורים כלשהו אשר הזכויות בו נמסרו לראשונה למומלץ ו/או בן/בת זוגו, בתמורה או ללא תמורה"]. תודה, אופיר
החלטה 1315 - האם בעל מגרש זכאי להקצאת מגרש נוסף
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
20/12/14
שלום רב
על פי נוסח ההחלטה החדשה - החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1315, נראה כי אינך זכאי להיות מועמד להקצאת מגרש בהרחבה מאחר והמגבלה של בעל זכויות במגרש מגורים אחר חלה על כל מגרש מגורים שנמסר לראשונה (להבדיל מרכישה ״יד שניה״), וזאת בין אם המגרש נמסר לראשונה בפטור ממכרז ובין אם לאו.
השווה למשל - נוסח החלטה 1253 שקדמה להחלטה 1315, (וכן להחלטות 1271 ו1305) בה נוסח הסעיף המקביל (סעיף 5.3.2) אכן תיחם את מגבלת המגרש הנוסף על מגרש שהתקבל בפטור ממכרז
יחד עם זאת., אני מציע לך לפנות למחלקת עסקאות במרחב הרלבנטי ברשות מקרקעי ישראל , לוודא מסקנה זו וכן להגיע להסדר בקשר למגרש הנוסף
בברכה
יהודה וישניצקי עורך דין
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
על פי נוסח ההחלטה החדשה - החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1315, נראה כי אינך זכאי להיות מועמד להקצאת מגרש בהרחבה מאחר והמגבלה של בעל זכויות במגרש מגורים אחר חלה על כל מגרש מגורים שנמסר לראשונה (להבדיל מרכישה ״יד שניה״), וזאת בין אם המגרש נמסר לראשונה בפטור ממכרז ובין אם לאו.
השווה למשל - נוסח החלטה 1253 שקדמה להחלטה 1315, (וכן להחלטות 1271 ו1305) בה נוסח הסעיף המקביל (סעיף 5.3.2) אכן תיחם את מגבלת המגרש הנוסף על מגרש שהתקבל בפטור ממכרז
יחד עם זאת., אני מציע לך לפנות למחלקת עסקאות במרחב הרלבנטי ברשות מקרקעי ישראל , לוודא מסקנה זו וכן להגיע להסדר בקשר למגרש הנוסף
בברכה
יהודה וישניצקי עורך דין
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
