פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הפעלת מחסן גדול
מתן
24/01/16
שלום רב, אני בן ממשיך של משק באחד המושבים בשפלה, במשק יש מחסן איזכורית גדול של כמה מאות מטרים המוגדר בתוכניות שלו כלול. רציתי לדעת איזה עוד שימושים ניתן לעשות בו במצב שהוא מוגדר כיום כ"חקלאי",כמו כן,לדעת מה הם התנאים והעלויות של ביצוע שינוי יעוד למחסן,אך ברמה שהוא עדיין יוכל להניב לי רווחים מבלי שהכל יצטרך ללכת למנהל מקרקעי ישראל.
מהו שימוש חקלאי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
25/01/16
שלום מתן,
המונח שימוש חקלאי הוגדר בפסיקת בתי המשפט כמתיחס לפעילות חקלאית ממשית וישירה בלבד.
שימוש העשוי לשמש לצורכי חקלאות, כגון מחסן למכירת חומרי דישון והדברה, או שימוש במוצרים חקלאיים לצורך המשך עיבוד, כגון בית בד ליצור שמן זית, לא הוכרו כשימושים חקלאיים (לעומת זאת, מיון ואריזת ביצים בסמוך ללול כן הוכרו כפעילויות חקלאיות).
לצורך ביצוע הליך של שינוי יעוד או קבלת היתר לשימוש חורג עליך לפנות בבקשה מסודרת לועדה לתכנון ובניה ולרשות מקרקעי ישראל. ההליך כרוך בתשלומים לרמ"י.
הערכת כדאיות כלכלית חורגת מתחומי פורום זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
המונח שימוש חקלאי הוגדר בפסיקת בתי המשפט כמתיחס לפעילות חקלאית ממשית וישירה בלבד.
שימוש העשוי לשמש לצורכי חקלאות, כגון מחסן למכירת חומרי דישון והדברה, או שימוש במוצרים חקלאיים לצורך המשך עיבוד, כגון בית בד ליצור שמן זית, לא הוכרו כשימושים חקלאיים (לעומת זאת, מיון ואריזת ביצים בסמוך ללול כן הוכרו כפעילויות חקלאיות).
לצורך ביצוע הליך של שינוי יעוד או קבלת היתר לשימוש חורג עליך לפנות בבקשה מסודרת לועדה לתכנון ובניה ולרשות מקרקעי ישראל. ההליך כרוך בתשלומים לרמ"י.
הערכת כדאיות כלכלית חורגת מתחומי פורום זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור שאין בבעלותי דירה
רמי
23/01/16
לפני 6 שנים התגרשתי, חתמתי על הסכם ממון בבית משפט המעביר את מלוא הזכויות בדירה לגרושתי. הדירה עברה על שמה בלבד ומאז אין בבעלותי דירה. כעת
לצורך קבלת "אישור זכאות" (כדי להכנס להגרלה דירה במחיר מטרה) התבקשתי להציג אישור ממס רכוש שאין בבעלותי דירה.
הבית המדובר נמצא בישוב ביהודה ושומרון כלומר אחראי על השטח הממונה על הרכוש הנטוש . איזה גוף יכול לתת לי את האישור המבוקש שאין בבעלותי זכויות בדירה?
לצורך קבלת "אישור זכאות" (כדי להכנס להגרלה דירה במחיר מטרה) התבקשתי להציג אישור ממס רכוש שאין בבעלותי דירה.
הבית המדובר נמצא בישוב ביהודה ושומרון כלומר אחראי על השטח הממונה על הרכוש הנטוש . איזה גוף יכול לתת לי את האישור המבוקש שאין בבעלותי זכויות בדירה?
אישור מרשות המסים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
24/01/16
רמי, שלום,
באתר רשות המסים תוכל לאתר את המשרד אליו עליך לפנות בהתאם לישוב.
להלן הקישור:
https://taxes.gov.il/Pages/InfoTaxesGovIl/TaxesUnits.aspx
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
באתר רשות המסים תוכל לאתר את המשרד אליו עליך לפנות בהתאם לישוב.
להלן הקישור:
https://taxes.gov.il/Pages/InfoTaxesGovIl/TaxesUnits.aspx
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור מסירת דירה
רוני
22/01/16
שלום
רכשנו דירה מקבלן ודאגנו שאכן יופיע סעיף הדן בנושא איחור מסירה של שישים יום.
כעת הקבלן מתקרב לסוף תקופת השישים יום והחליט לעשות לדעתי משהו לא חוקי:
יש טופס 4 אבל המטבח לא גמור - חסר חזיתות ועוד כמה ליקויים בדירה , לטענתו אנחנו צריכים לחתום על מפתח אחרת כי הוא לא מעכב מסירה.
יש לציין שהספק מטבחים עובד עם הקבלן .
האם התרגיל חוקי? מה ניתן לעשות במצב זה?
רכשנו דירה מקבלן ודאגנו שאכן יופיע סעיף הדן בנושא איחור מסירה של שישים יום.
כעת הקבלן מתקרב לסוף תקופת השישים יום והחליט לעשות לדעתי משהו לא חוקי:
יש טופס 4 אבל המטבח לא גמור - חסר חזיתות ועוד כמה ליקויים בדירה , לטענתו אנחנו צריכים לחתום על מפתח אחרת כי הוא לא מעכב מסירה.
יש לציין שהספק מטבחים עובד עם הקבלן .
האם התרגיל חוקי? מה ניתן לעשות במצב זה?
איחור במסירת דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
24/01/16
שלום רוני,
בהסכם שלכם אור להיות סעיף המגדיר מהו המצב בו אמורה להמסר לכם הדירה, אילו פגמים יעכבו את המסירה ואילו פגמים ידרשו תיקון אך לא יגרמו לעיכוב במסירה.
"כלל האצבע" הוא האם ניתן לעשות בדירה שימוש למגורים או שהליקויים הקיימים ימנעו שימוש כזה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בהסכם שלכם אור להיות סעיף המגדיר מהו המצב בו אמורה להמסר לכם הדירה, אילו פגמים יעכבו את המסירה ואילו פגמים ידרשו תיקון אך לא יגרמו לעיכוב במסירה.
"כלל האצבע" הוא האם ניתן לעשות בדירה שימוש למגורים או שהליקויים הקיימים ימנעו שימוש כזה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי פולש
ליאור
22/01/16
שלום, אמא שלי אשה מבוגרת, בשלבי אלצהיימר. לפני 3 שנים פלש מישהו לחצר שלה והקים שם עסק שלו. לא משלם כלום, מחובר לשעון חשמל ומים שלה והיא משלמת באלפים.
מוניתי כאפוטרופוס שלה עכשיו וכשהגעתי לדבר איתו הוא טען שאמא שלי נתנה לו רשות לכך (למרות שכבר לפני 3 שנים החלה בדימנציה).
איך אני יכול לדרוש את הפינוי שלו ותשלום על השנים שהיה שם?
מוניתי כאפוטרופוס שלה עכשיו וכשהגעתי לדבר איתו הוא טען שאמא שלי נתנה לו רשות לכך (למרות שכבר לפני 3 שנים החלה בדימנציה).
איך אני יכול לדרוש את הפינוי שלו ותשלום על השנים שהיה שם?
פנה דחוף לעורך דין, לבד לא תצא מזה
אסף
23/01/16
פינוי פולש
עו"ד לילך עתני
מנהלת
24/01/16
שלום ליאור,
עליך לדרוש את יציאתו ואת תשלום החובות וככל שמסרב, לפנות לבית המשפט בתביעה מתאימה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליך לדרוש את יציאתו ואת תשלום החובות וככל שמסרב, לפנות לבית המשפט בתביעה מתאימה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כספי ועד הבית שלא מדווחים
עודד
22/01/16
שלום
ועד הבית פרסם מאזן שנתי , סכום של 6800 ש"ח מופיע תחת "שונות" לועד הבית אין הסבר היכן הכסף ומה זה שונות , מה עושים ?
עד איזה סכום ועד הבית רשאי להשתמש בכספים ללא אישור הדיירים ,האם יש הגבלה ?
היות ולא פורסם מאזן לאורך שנים רבות , האם ניתן לדרוש ביקורת של רואה חשבון שכן מדובר על תקציב גדול .
ועד הבית פרסם מאזן שנתי , סכום של 6800 ש"ח מופיע תחת "שונות" לועד הבית אין הסבר היכן הכסף ומה זה שונות , מה עושים ?
עד איזה סכום ועד הבית רשאי להשתמש בכספים ללא אישור הדיירים ,האם יש הגבלה ?
היות ולא פורסם מאזן לאורך שנים רבות , האם ניתן לדרוש ביקורת של רואה חשבון שכן מדובר על תקציב גדול .
בקש מוועד הבית לעיין בכל דפי חשבון הבנק
אסף
23/01/16
על פי התקנון המצוי, כל הכנסה וכל הוצאה של ועד הבית חייבת לעבור דרך חשבון הבנק של הבית המשותף.
דפי חשבון הבנק לא נעלמים וניתן לאתר ולצלם צ'קים בבנק, או באמצעות גישה לחשבון דרך האינטרנט
כמו כן, היית זכאי מעת לעת לעיין בכל חשבונות ועד הבית בכל זמן סביר, ולצלם או לסרוק את כל מסמכי ועד הבית כולל דפי חשבון הבנק.
אסיפת הדיירים (או המפקח) יכולים להחליט שרואה חשבון יבדוק ויחקור, אך יש לכך, כמובן, עלות כספית.
דפי חשבון הבנק לא נעלמים וניתן לאתר ולצלם צ'קים בבנק, או באמצעות גישה לחשבון דרך האינטרנט
כמו כן, היית זכאי מעת לעת לעיין בכל חשבונות ועד הבית בכל זמן סביר, ולצלם או לסרוק את כל מסמכי ועד הבית כולל דפי חשבון הבנק.
אסיפת הדיירים (או המפקח) יכולים להחליט שרואה חשבון יבדוק ויחקור, אך יש לכך, כמובן, עלות כספית.
כידוע לקבלן מותר לסטות עד 2%- מגודל הבית והתוכניות
דוד חזן
21/01/16
כידוע לקבלן מותר לסטות עד 2%- מגודל הבית והתוכניות מבלי שזו תהיה
הפרה של החוזה .
הבית שרכשתי הוא 173 מ' נטו . כך שלאחר ה2% הבית קטן ב-כ3.5 מ' .
אני שילמתי עבור 173 מ' וקיבלתי בפועל 169.5 .
שאלתי ? . האם ניתן לדרוש מהקבלן החזר עבור ה-3.5 מ' ששילמתי עבורם
,ולא קיבלתי , תשלום עבור חלק יחסי שחסר .
האם יש לזה תקדים .
תודה מראש
חזן
דוד.
סטיה של 2% משטח הדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
24/01/16
שלום דוד,
כפי שכתבת, סטיה של עד (וכולל) 2% משטח הדירה היא סטיה סבירה על פי חוק ולא תחשב לאי התאמה, ומכאן איננה מהווה עילת תביעה.
החריג לכך - סטיה ואפילו קטנה מ 2%, אשר תביא לחריגה ממידות המינימום הקבועות בתקנות התכנון והבניה מהווה אי התאמה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כפי שכתבת, סטיה של עד (וכולל) 2% משטח הדירה היא סטיה סבירה על פי חוק ולא תחשב לאי התאמה, ומכאן איננה מהווה עילת תביעה.
החריג לכך - סטיה ואפילו קטנה מ 2%, אשר תביא לחריגה ממידות המינימום הקבועות בתקנות התכנון והבניה מהווה אי התאמה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב מס שבח למוכר (שקיבל את הדירה הזו במתנה)
ליאת
21/01/16
שלום וברכה, הדירה נקנתה על ידי פלוני ב 2006 ב 350,000 ש"ח, וב 2010 העביר את הבעלות לאשתו ללא תמורה. היום (חלפו הרבה שנים) האשה מעוניינת למכור את הדירה ב 1250,000 (זו לא דירה יחידה יש לה עוד דירות בבעלותה).
1. כיצד יחושב מס השבח?
2. אם עושים חישוב ליניארי- האם על הרווח עד 2014 יש פטור? או שבגלל שקיבלה במתנה גם על התקופה הזו יש מס שבח?
3. האם צריך קבלות והוכחות לטובת קיזוזים (למשל טענות על שיפוץ או ריביות?)
4. האם את הקיזוז עושים מהסכום של מס השבח הסופי שהתקבל או לפני החלוקה לכל ה10 שנים? תודה,
1. כיצד יחושב מס השבח?
2. אם עושים חישוב ליניארי- האם על הרווח עד 2014 יש פטור? או שבגלל שקיבלה במתנה גם על התקופה הזו יש מס שבח?
3. האם צריך קבלות והוכחות לטובת קיזוזים (למשל טענות על שיפוץ או ריביות?)
4. האם את הקיזוז עושים מהסכום של מס השבח הסופי שהתקבל או לפני החלוקה לכל ה10 שנים? תודה,
חישוב מס שבח של דירה שהתקבלה במתנה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
24/01/16
שלום ליאת,
פטור ממס שבח בעת הענקת מתנה איננו מבטל את המס על השבח עד אותה תקופה אלא דוחה אותו למועד בו מקבל המתנה ימכור (אם על המכירה חל מס שבח). לפיכך, חישוב מס השבח יעשה על פי מועד ושווי רכישה של הדירה ע"י פלוני.
מאחר שהמתנה ניתנה הרבה לפני אוגוסט 2013 ומאחר שתקופת הצינון על פי החוק חלפה עצם העובדה שמדובר בדירה שנתקבלה במתנה לא תמנע חישוב לינארי. יש, כמובן, לבדוק עמידה בתנאי החוק הנוספים (ובעיקר מכירת דירות אחרות).
ככל שמבקשים ניכוי הוצאות, יש להוכיח הוצאות אלה. רצוי לעשות זאת באמצעות קבלות/חוזים/צילומי שיקים/הוכחת משיכות בסכומים מתאימים מהחשבון ובמקרה הצורך ניתן להעזר גם בחוות דעת שמאי.
לצורך החישוב ניתן להעזר במחשבון שומה עצמית של רשות המיסים:
https://www.misim.gov.il/svtsvazmitnew/FrmHadrachaRashit.aspx
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
פטור ממס שבח בעת הענקת מתנה איננו מבטל את המס על השבח עד אותה תקופה אלא דוחה אותו למועד בו מקבל המתנה ימכור (אם על המכירה חל מס שבח). לפיכך, חישוב מס השבח יעשה על פי מועד ושווי רכישה של הדירה ע"י פלוני.
מאחר שהמתנה ניתנה הרבה לפני אוגוסט 2013 ומאחר שתקופת הצינון על פי החוק חלפה עצם העובדה שמדובר בדירה שנתקבלה במתנה לא תמנע חישוב לינארי. יש, כמובן, לבדוק עמידה בתנאי החוק הנוספים (ובעיקר מכירת דירות אחרות).
ככל שמבקשים ניכוי הוצאות, יש להוכיח הוצאות אלה. רצוי לעשות זאת באמצעות קבלות/חוזים/צילומי שיקים/הוכחת משיכות בסכומים מתאימים מהחשבון ובמקרה הצורך ניתן להעזר גם בחוות דעת שמאי.
לצורך החישוב ניתן להעזר במחשבון שומה עצמית של רשות המיסים:
https://www.misim.gov.il/svtsvazmitnew/FrmHadrachaRashit.aspx
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כונס נכסים מכר, יש טעות במטרז', את מי טובעים?
מקס
21/01/16
קניתי דירה מכונס נכסים. למכרז הוצמד שמאות. במציאות התבבר שיש טעות במדידת כמות המטרים בדירה. זאת אומרת שיש לי עשר מ"ר פחות מהאמור בשמאות. את מי אני תובע? את הכונס? אציין כי אני לא רוצה ביטול מקח.
את מי תובעים?
מקסm
21/01/16
טעות במטראז' בחוות דעת שמאית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
24/01/16
שלום מקס,
יש לבחון את האמור בחוזה המכר לעניין שטח הדירה ולעניין הבדיקות שהיה עליך לבצע כקונה (מכאן נגזרת גם מידת ההסתמכות שיכולת להסתמך על חוות הדעת השמאית).
מאחר שאינך מעוניין בביטול החוזה, עליך להוכיח, באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין, כי נגרם לך נזק,
ככל שתוכל להוכיח נזק, ובכפוף לאמור בחוזה המכר, כדאי לתבוע את המוכר, אם היה לך איזשהו קשר איתו, וודאי אם חתם על ההסכם, את הכונס ואת השמאי, שלכאורה לפחות רשלנותו היא שגרמה לנזק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לבחון את האמור בחוזה המכר לעניין שטח הדירה ולעניין הבדיקות שהיה עליך לבצע כקונה (מכאן נגזרת גם מידת ההסתמכות שיכולת להסתמך על חוות הדעת השמאית).
מאחר שאינך מעוניין בביטול החוזה, עליך להוכיח, באמצעות חוות דעת של שמאי מקרקעין, כי נגרם לך נזק,
ככל שתוכל להוכיח נזק, ובכפוף לאמור בחוזה המכר, כדאי לתבוע את המוכר, אם היה לך איזשהו קשר איתו, וודאי אם חתם על ההסכם, את הכונס ואת השמאי, שלכאורה לפחות רשלנותו היא שגרמה לנזק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מצלמות בבניין משותף
דיירת בבניין
20/01/16
שלום, אשמח לדעת האם מותר להתקין מצלמות בלובי של הבניין ולמי מדיירי הבניין מותר לצפות במצלמות? האם ייתכן שהצפייה מותרת רק לועד הבית? תודה
לא ברור מי מתקין את המצלמות
אסף
23/01/16
וגם לא ברור אם ההתקנה היא לצורך אבטחה?
אם ועד הבית מתקין, צריך לקבוע באסיפת הדיירים כללים לגבי הפיקוח על החומר המצולם.
אם בעל דירה פרטית מתקין, הוא צריך לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות, אלא אם כן המצלמה קולטת רק את רכושו הפרטי.
אם ועד הבית מתקין, צריך לקבוע באסיפת הדיירים כללים לגבי הפיקוח על החומר המצולם.
אם בעל דירה פרטית מתקין, הוא צריך לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות, אלא אם כן המצלמה קולטת רק את רכושו הפרטי.
מצלמות בבניין משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
24/01/16
שלום רב,
התקנת מצלמות בבית משותף מעוררת, בין היתר, שאלות מתחום הקניין ומתחום זכויות הפרט
בהיבט הקנייני -
ראשית - מדובר בשימוש ברכוש המשותף - דורש הסכמת הדיירים.
שנית, מדובר בהוצאה שאיננה בגדר שימוש וניהול רגיל של הבניין, ויש לקבל בגין הוצאה כזו הסכמה של כל בעלי הדירות.
בהיבט זכויות הפרט -
מצלמות עלולות לשמש למעקב אחר תנועת הדיירים ובכך לפגוע בפרטיותם ובהנאתם מקניינם. כבר קרה שנאסרה הצבת מצלמות שנועדו לעקוב אחר תנועותיו של שכן.
מנגד - קיימת זכות לגיטימית של בעלי רכוש להגן ולשמור על רכושם מפני ונדליזם וגניבה.
יש לבחון את מטרת הצבת המצלמות, את מיקומן באופן שימנע פגיעה מיותרת בפרטיות דיירי הבניין ואת האופן בו ניתן יהיה לצפות בצילומים או לקבל העתק מהם. גם כאן ניתן לקבוע כלים שימזערו את הפגיעה בפרטיות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
התקנת מצלמות בבית משותף מעוררת, בין היתר, שאלות מתחום הקניין ומתחום זכויות הפרט
בהיבט הקנייני -
ראשית - מדובר בשימוש ברכוש המשותף - דורש הסכמת הדיירים.
שנית, מדובר בהוצאה שאיננה בגדר שימוש וניהול רגיל של הבניין, ויש לקבל בגין הוצאה כזו הסכמה של כל בעלי הדירות.
בהיבט זכויות הפרט -
מצלמות עלולות לשמש למעקב אחר תנועת הדיירים ובכך לפגוע בפרטיותם ובהנאתם מקניינם. כבר קרה שנאסרה הצבת מצלמות שנועדו לעקוב אחר תנועותיו של שכן.
מנגד - קיימת זכות לגיטימית של בעלי רכוש להגן ולשמור על רכושם מפני ונדליזם וגניבה.
יש לבחון את מטרת הצבת המצלמות, את מיקומן באופן שימנע פגיעה מיותרת בפרטיות דיירי הבניין ואת האופן בו ניתן יהיה לצפות בצילומים או לקבל העתק מהם. גם כאן ניתן לקבוע כלים שימזערו את הפגיעה בפרטיות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרקע משותפת
גרי
20/01/16
במגרש של מספר יורשים שבו לכל אחד הוקצה ע"י המוריש חלק עם מה שעליו או מה שניתן לבנות בו, ולא ניתן לפצלו יותר -
1. מה היתרונות והחסרונות של הסכם חכירה לדורות לעומת הסכם שיתוף כדי להסדיר את הזכויות בין השותפים?
2. האם הקניית זכות מעבר בחלקו של אחד לטובת השני - שווה כסף?
והאם כשנרשמת זכות מעבר יש מיסוי או היטלים מהרשות המקומית?
1. מה היתרונות והחסרונות של הסכם חכירה לדורות לעומת הסכם שיתוף כדי להסדיר את הזכויות בין השותפים?
2. האם הקניית זכות מעבר בחלקו של אחד לטובת השני - שווה כסף?
והאם כשנרשמת זכות מעבר יש מיסוי או היטלים מהרשות המקומית?
איך מקבלים תשובה?
גרי
20/01/17
בניית בניין
דליה מ
19/01/16
שלום לך המומחה
אנחנו גרים בבית פרטי כ-400 מ"מר כולל בתוך גוש אחד עם בניין בן 3 קומות בצמוד אלינו (לא ממש)בגוש נוסף אחר בצמוד לנו יש גם בית פרטי !בעל הבית הפרטי בגוש לידנו מעוניין להרוס ולבנות איתנו ביחד בניין מגורים (קומות) ע"י קבלן כפי הנראה , האם זה אפשרי ע"פ חוק? אני שואלת בגלל שאנו בגוש אחד עם בניין ה-3 קומות והאם הם יכולים לעקב בעדנו מלבנות עם השכן השני? במידה וישנן שאלות אשמח לענות תודה רבה
אנחנו גרים בבית פרטי כ-400 מ"מר כולל בתוך גוש אחד עם בניין בן 3 קומות בצמוד אלינו (לא ממש)בגוש נוסף אחר בצמוד לנו יש גם בית פרטי !בעל הבית הפרטי בגוש לידנו מעוניין להרוס ולבנות איתנו ביחד בניין מגורים (קומות) ע"י קבלן כפי הנראה , האם זה אפשרי ע"פ חוק? אני שואלת בגלל שאנו בגוש אחד עם בניין ה-3 קומות והאם הם יכולים לעקב בעדנו מלבנות עם השכן השני? במידה וישנן שאלות אשמח לענות תודה רבה
בניה נוספת בתום אותו הגוש
מנחם מושקוביץ
19/01/16
דליה שלום
שאלתך קצת כוללנית מידי.
בכל גוש יש חלקות, ולרוב כל בניין בנוי על החלקה שלו.
מה שקובע מה ניתן לבנות וכמה ניתן לבנות היא התוכנית החלה על השטח הספציפי הנקראת תב"ע.
יש לבדוק מה התב"ע מתירה לבנות, ובמידה ואין אפשרות לבנות, יש לבדוק עם מומחה בתחום אפשרות לשינוי תב"ע.
בהצלחה.
בברכה,
מנחם מושקוביץ, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
הרב קוק 8, ירושלים
טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net
שאלתך קצת כוללנית מידי.
בכל גוש יש חלקות, ולרוב כל בניין בנוי על החלקה שלו.
מה שקובע מה ניתן לבנות וכמה ניתן לבנות היא התוכנית החלה על השטח הספציפי הנקראת תב"ע.
יש לבדוק מה התב"ע מתירה לבנות, ובמידה ואין אפשרות לבנות, יש לבדוק עם מומחה בתחום אפשרות לשינוי תב"ע.
בהצלחה.
בברכה,
מנחם מושקוביץ, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
הרב קוק 8, ירושלים
טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net
מכירה מהירה
יוסי ברל
19/01/16
שלום,
רכשתי משרד של 35 מטר ב480 אש"ח, הקנייה הייתה לפני חודש וחצי, יש אדם שמעוניין לקנות ממני את המשרד ב 700 אש"ח ואני מעוניין למכור, אציין כי יש לי דירת מגורים בבעלותי וזהו, האם אני אצטרך לשלם על המכירה מס הכנסה וביטוח לאומי או רק מס שבח של 25%?
תודה מראש על התשובה,
יוסי.
רכשתי משרד של 35 מטר ב480 אש"ח, הקנייה הייתה לפני חודש וחצי, יש אדם שמעוניין לקנות ממני את המשרד ב 700 אש"ח ואני מעוניין למכור, אציין כי יש לי דירת מגורים בבעלותי וזהו, האם אני אצטרך לשלם על המכירה מס הכנסה וביטוח לאומי או רק מס שבח של 25%?
תודה מראש על התשובה,
יוסי.
מצטרך לשאלה
בן לביא
03/02/16
מצטרך לשאלה בקשר למשרדים למכירה, עם מי אפשר להתייעץ בנושא?
הפרש בין מחיר הדירה להערכת השמאי
חיים נני
18/01/16
כאשר הבנק מבקש הערכת שמאי לשם נטילת משכנתא והערכה של השמאי נמוכה מן מחיר הדירה עליו סוכם עם המוכר, מאין משלימים ההפרש ? האם מכיסי הפרטי או שהבנק משלים את הסכום במשכנתא?
תשלום ההפרש בין מחיר מוסכם להערכת שמאי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/01/16
שלום חיים,
הבנק יסכים להלוות לך אחוז מסויים משווי הדירה כפי שנקבעה בהערכת השמאי ובהתאם לתנאים האישיים שלך (הסכום המקסימלי).
אם הסכום שבקשת נמוך מהסכום המקסימלי שהבנק מוכן להלוות לך - תוכל לבקש להגדיל את סכום המשכנתא עד לגבול המקסימלי.
אם הסכום שבקשת מהבנק הוא הסכום המקסימלי, תצטרך להשלים את ההפרש מכיסך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הבנק יסכים להלוות לך אחוז מסויים משווי הדירה כפי שנקבעה בהערכת השמאי ובהתאם לתנאים האישיים שלך (הסכום המקסימלי).
אם הסכום שבקשת נמוך מהסכום המקסימלי שהבנק מוכן להלוות לך - תוכל לבקש להגדיל את סכום המשכנתא עד לגבול המקסימלי.
אם הסכום שבקשת מהבנק הוא הסכום המקסימלי, תצטרך להשלים את ההפרש מכיסך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חריגת בניה
ירון
18/01/16
רכשתי דירה חדשה (לפני 3 שנים) בבנין בו נעשתה עסקת קומבינציה בין בעלי הקרקע לקבלן. רכשתי את הדירה מהבעלים. בדירה היה חלל אטום של כ 4 מ"ר. בחלל היו קירות תקרה ורצפה. פתחתי פתח בחלל זה, שהוא בתוך דירתי, והשמשתי אותו. כיום, לאחר 3 שנים, מתבצע הליך רישום צו בתים משותפים, ומודדים צפויים להגיע לדירה. הומלץ לי לחסום את הפתח בקיר גבס ולפנות אותו לאחר המדידה. אני מעוניין להפוך את השטח לחוקי. האם יש אפשרות כזו. אשמח לעצתכם.
הכשרת חריגות בניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/01/16
שלום ירון,
על מנת לדעת אם ניתן להכשיר את הבניה ולהוסיפה באופן חוקי לדירה יש לבדוק את התב"ע, את זכויות הבניה הקיימות על פיה והאם נוצלו כל הזכויות. מומלץ לעשות זאת באמצעות איש מקצוע מיומן (אדריכל/מהנדס).
יצירת מצב בו בעת רישום הבניין כבית משותף קיימת חריגת בניה תגרום לעיכוב ברישום הבניין כולו, ואם תבדוק את חוזה המכר שלך יתכן שמצויה בו התחייבות שלך שלא לבצע חריגות בניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת לדעת אם ניתן להכשיר את הבניה ולהוסיפה באופן חוקי לדירה יש לבדוק את התב"ע, את זכויות הבניה הקיימות על פיה והאם נוצלו כל הזכויות. מומלץ לעשות זאת באמצעות איש מקצוע מיומן (אדריכל/מהנדס).
יצירת מצב בו בעת רישום הבניין כבית משותף קיימת חריגת בניה תגרום לעיכוב ברישום הבניין כולו, ואם תבדוק את חוזה המכר שלך יתכן שמצויה בו התחייבות שלך שלא לבצע חריגות בניה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איום בתביעה ע"י שכן
אלעד אופיר
17/01/16
שלום,לפני למעלה מ20 שנה רכשתי מגרש על מנת לבנות עליו את ביתי. במגרש הסמוך אליי היה בית בנוי וגדר המקיפה את הבית (הגדר בנויה על גבולות המגרשים).בניתי את ביתי ובין היתר יצרתי לי גינה בצמוד לגדר המפרידה בין מגרשו של השכן לבין מגרשי.כיום, 20 שנה אחרי שולח לי השכן מכתב מעו"ד וטוען שהריצוף בגינה שעשיתי (לרבות הגבהת הגינה במטר אחד, לטענתו) גרמו לו לנזקים בגדר וכן שהחפירה שביצעתי על מנת לבנות את ביתי גרמה לו לנזק בגדר. עוד מאיים השכן שאם לא אשלם לו את הנזק שנגרם לו לגדר לא רק שהוא יתבע בגין הנזק לגדר אלא גם יתבע ממני מחצית מעלות הגדר.אציין כי השכן צרף למכתבו חוות דעת של מהנדס הכוללת עמוד אחד בו כותב המהנדס בדיוק את דברי האיומים של השכן וטוען שהבנייה שביצעתי היא זו שגרמה לנזקים היות והפכתי גדר הפרדה לקיר תומך כביכול.ברצוני לשאול אותך בתור עו"ד בעל נסיון את השאלות הבאות:א. התיישנות ושיהוי- לפי השכן וגם לפי המהנדס שלו אני גרמתי את הנזק בעת שבניתי את ביתי (דהיינו לפני 20 שנה), אם כך הרי שהנזק כבר התיישן ואי אפשר לתבוע בגינו?, האם הטענה נכונה?ב. האם השכן יכול לתבוע אותי בגין עלות הגדר? הוא בנה אותה עוד לפני שקניתי את המגרש הסמוך אליו לפני למעלה מ20 שנה.ג. מהי גישת בית המשפט בנושאים אלו? אני חושב לקחת מהנדס שייתן חוות דעת מטעמי למקרה שאתבע ע"י השכן- האם בית המשפט ימנה באופן אוטומטי מהנדס מכריע במידה וחוות הדעת יהיו סותרות? וכן האם בית המשפט יכריע בטענות המשפטיות (לרבות התיישנות) לפני כן?אודה להכוונה.
איום בתביעה ע"י שכן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/01/16
שלום אופיר,
פנייתך דורשת בדיקה עובדתית מרובה ואיננה מתאימה לפורום זה.
ככלל, קיימות הוראות חוק (לרבות בפקודת הנזיקין) המאפשרות לתבוע ממך פיצוי בגין נזק שגרמת. התובע יצטרך להוכיח את הקשר הסיבתי בין מעשיך או מחדליך לבין הנזק שנגרם (יש סעיפים אשר תביעה לפיהם תדרוש ממך להוכיח שלא התרשלת במעשיך או במחדליך) וכן את שיעור הנזק שנגרם.
אם רצונך להתגונן כנגד תביעה עתידית טוב תעשה אם תצטייד בחוות דעת של מהנדס מומחה מטעמך לעניין עצם קיומו של נזק, מי האחראי להווצרות הנזק ומה שיעורו.
טענת התישנות יש להעלות בהזדמנות הראשונה ובית המשפט יחליט בה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
פנייתך דורשת בדיקה עובדתית מרובה ואיננה מתאימה לפורום זה.
ככלל, קיימות הוראות חוק (לרבות בפקודת הנזיקין) המאפשרות לתבוע ממך פיצוי בגין נזק שגרמת. התובע יצטרך להוכיח את הקשר הסיבתי בין מעשיך או מחדליך לבין הנזק שנגרם (יש סעיפים אשר תביעה לפיהם תדרוש ממך להוכיח שלא התרשלת במעשיך או במחדליך) וכן את שיעור הנזק שנגרם.
אם רצונך להתגונן כנגד תביעה עתידית טוב תעשה אם תצטייד בחוות דעת של מהנדס מומחה מטעמך לעניין עצם קיומו של נזק, מי האחראי להווצרות הנזק ומה שיעורו.
טענת התישנות יש להעלות בהזדמנות הראשונה ובית המשפט יחליט בה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מס רכישה – ילד נכה 100% מביטוח לאומי
נתי
17/01/16
שאלה - זוג רוכשים הולכים לקנות דירה למגורים. זו דירתם היחידה. מחיר הדירה 2,000,000 ש"ח. הם צריכים לשלם 17,181 ש"ח מס רכישה.
לרוכשים הנ"ל יש ילד - בן 3 - שהוא מוכר כ- 100% נכה מביטוח לאומי.
האם לרוכשים הנ"ל מגיעה הנחה במס הרכישה?האם הם בכלל מחויבים במס רכישה?
במחשבון של מיסוי מקרקעין יש התייחסות לנכים רק כשמדובר שהנכה עצמו הוא הקונה. אין כל התייחסות אם הילד של הקונה נכה.
אודה לתשובתכם המהירה וכן אם אפשר לציין בתשובה הפניה לחוק ולסעיף הרלוונטי.
תודה רבה.
לרוכשים הנ"ל יש ילד - בן 3 - שהוא מוכר כ- 100% נכה מביטוח לאומי.
האם לרוכשים הנ"ל מגיעה הנחה במס הרכישה?האם הם בכלל מחויבים במס רכישה?
במחשבון של מיסוי מקרקעין יש התייחסות לנכים רק כשמדובר שהנכה עצמו הוא הקונה. אין כל התייחסות אם הילד של הקונה נכה.
אודה לתשובתכם המהירה וכן אם אפשר לציין בתשובה הפניה לחוק ולסעיף הרלוונטי.
תודה רבה.
הקלה במס רכישה - ילד נכה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/01/16
שלום נתי,
ההורים (וגם הקטין לו היה רוכש את הדירה) חייבים במס רכישה בגין רכישת הדירה,שכן מחירה עולה על מדרגת המס הראשונה, המחוייבת במס של 0% ככל שמדובר בדירה יחידה.
נכה זכאי לקבל הקלה (פטור חלקי) ולשלם מס רכישה בשיעור של 1/2% בלבד. הקלה זו ניתנת לנכה עד פעמיים בלבד במשך חייו.
קיימים מקרים בהם גם הורים לילד נכה יוכלו לקבל את הקלה.
התנאים לקבלת הקלה במס רכישה לילד נכה:
הילד זכאי לגמלת ילד נכה
נקבעה לו דרגת נכות של 100%
הדירה נרכשת למגורי הקטין
בית המשפט אישר להורים לנצל את ההקלה, שכן ניתן לקבלה רק פעמיים במהלך החיים וקים רצון להגן על נכה קטין ולאפשר לו את מירב ההקלות בעת חייו הבוגרים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ההורים (וגם הקטין לו היה רוכש את הדירה) חייבים במס רכישה בגין רכישת הדירה,שכן מחירה עולה על מדרגת המס הראשונה, המחוייבת במס של 0% ככל שמדובר בדירה יחידה.
נכה זכאי לקבל הקלה (פטור חלקי) ולשלם מס רכישה בשיעור של 1/2% בלבד. הקלה זו ניתנת לנכה עד פעמיים בלבד במשך חייו.
קיימים מקרים בהם גם הורים לילד נכה יוכלו לקבל את הקלה.
התנאים לקבלת הקלה במס רכישה לילד נכה:
הילד זכאי לגמלת ילד נכה
נקבעה לו דרגת נכות של 100%
הדירה נרכשת למגורי הקטין
בית המשפט אישר להורים לנצל את ההקלה, שכן ניתן לקבלה רק פעמיים במהלך החיים וקים רצון להגן על נכה קטין ולאפשר לו את מירב ההקלות בעת חייו הבוגרים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פעולת רישום הורשה כשקיים שעבוד על נכס
אליהו
17/01/16
שלום רב למנהל הפורום,
שאלתי היא בתחום שעבוד נכס על פי סעיף 11א (2) לפקודת הגביה (מסים) לטובת משרד ממשלתי מסוים.
כאשר קיים שעבוד על נכס מקרקעין (דירה) לפי הסעיף האמור האם ניתן לבצע פעולת רישום הורשה (הורשה בלבד ולא רישום מכר) כאשר קיים השעבוד הנ"ל על הנכס?
האם דרוש הסכמת בעל השעבוד (לפי ס' 12 לפקודה) את הסכמתו לרישום ההורשה?
אודה לתשובה מוסמכת בענין.
שאלתי היא בתחום שעבוד נכס על פי סעיף 11א (2) לפקודת הגביה (מסים) לטובת משרד ממשלתי מסוים.
כאשר קיים שעבוד על נכס מקרקעין (דירה) לפי הסעיף האמור האם ניתן לבצע פעולת רישום הורשה (הורשה בלבד ולא רישום מכר) כאשר קיים השעבוד הנ"ל על הנכס?
האם דרוש הסכמת בעל השעבוד (לפי ס' 12 לפקודה) את הסכמתו לרישום ההורשה?
אודה לתשובה מוסמכת בענין.
רישום הורשה כשקיימת הערה על פי פקודת המסים (גביה)
עו"ד לילך עתני
מנהלת
19/01/16
שלום אליהו,
הירושה תרשם בכפוף לכך שהרשם יפנה לרשות, יודיע על רישום הירושה ויתן הזדמנות להתנגד לכך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הירושה תרשם בכפוף לכך שהרשם יפנה לרשות, יודיע על רישום הירושה ויתן הזדמנות להתנגד לכך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות חדר
אבי
17/01/16
האם אני יכול להשכיר חדר בדירה בשכירות מוגנת?
האם זה כפוף לחוק הגנת הדייר?
אני לא מעונין שהשוכר יעביר הזכות לצד ג
מדובר בחדר בתוך דירתי ואני מוכן שרק הוא יגור שם.
האם זה כפוף לחוק הגנת הדייר?
אני לא מעונין שהשוכר יעביר הזכות לצד ג
מדובר בחדר בתוך דירתי ואני מוכן שרק הוא יגור שם.
השכרת חדר בדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/01/16
שלום אבי.
אתה יכול להשכיר חדר בדירתך לאדם אחר בהסכם שכירות לא מוגנת ולקבוע בהסכם השכירות שהיא איננה ניתנת להעברה.
אם החוזה הוא חוזה שכירות רגיל הוא איננו כפוף לחוק הגנת הדייר. אם אתה משכיר בשכירות מוגנת היא תהיה כפופה לחוק הגנת הדייר, הקובע איך ומתי ניתן להעביר דיירות מוגנת.
אתה שואל על שכירות מוגנת אבל לא ברור לי מדוע זה רצונך. ממה שאני מצליחה להבין משאלותיך, שכירות רגילה תתן מענה טוב יותר לצרכיך.
ככל שתרצה כי משרדי יטפל בעריכת ההסכם אתה מוזמן לקבוע פגישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אתה יכול להשכיר חדר בדירתך לאדם אחר בהסכם שכירות לא מוגנת ולקבוע בהסכם השכירות שהיא איננה ניתנת להעברה.
אם החוזה הוא חוזה שכירות רגיל הוא איננו כפוף לחוק הגנת הדייר. אם אתה משכיר בשכירות מוגנת היא תהיה כפופה לחוק הגנת הדייר, הקובע איך ומתי ניתן להעביר דיירות מוגנת.
אתה שואל על שכירות מוגנת אבל לא ברור לי מדוע זה רצונך. ממה שאני מצליחה להבין משאלותיך, שכירות רגילה תתן מענה טוב יותר לצרכיך.
ככל שתרצה כי משרדי יטפל בעריכת ההסכם אתה מוזמן לקבוע פגישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי משלם מקדמה מס שבח
קונה
16/01/16
חתמנו על הסכם רכישת בית בבעלות פרטית של הקבלן.
בהסכם יש סעיף שהוא יביא אישור מס שבח תוך 6 חודשים, כך דרש העו"ד שייצג אותי.... לא הבנתי למה.
תוך כמה זמן המוכר אמור להביא לקונה אישור תשלום מס שבח?
האם אני כקונה אמורה לשלם בינתיים מקדמה מס שבח עבור המוכר?
בהסכם יש סעיף שהוא יביא אישור מס שבח תוך 6 חודשים, כך דרש העו"ד שייצג אותי.... לא הבנתי למה.
תוך כמה זמן המוכר אמור להביא לקונה אישור תשלום מס שבח?
האם אני כקונה אמורה לשלם בינתיים מקדמה מס שבח עבור המוכר?
מתי יש לשלם מקדמה למס שבח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/01/16
שלום רב,
משאלתך לא ברור האם המוכר ביקש פטור ממס שבח בגין המכירה. אם כן - לא חלה חובת תשלום מקדמה.
במקרה בו המוכר איננו מבקש פטור על הקונה לשלם מקדמה ע"ח מס השבח של המוכר לאחר תשלום 40% מהתמורה או עם הגשת ההצהרה לרשות המסים (לפי המאוחר).
חוזה המכר אמור להסדיר את עניין תשלום המקדמה ומומלץ לפנות בעניין לעורך הדין שיצג אותך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
משאלתך לא ברור האם המוכר ביקש פטור ממס שבח בגין המכירה. אם כן - לא חלה חובת תשלום מקדמה.
במקרה בו המוכר איננו מבקש פטור על הקונה לשלם מקדמה ע"ח מס השבח של המוכר לאחר תשלום 40% מהתמורה או עם הגשת ההצהרה לרשות המסים (לפי המאוחר).
חוזה המכר אמור להסדיר את עניין תשלום המקדמה ומומלץ לפנות בעניין לעורך הדין שיצג אותך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי מפתח
אבי
15/01/16
האם ניתן להתנות הסכם שכירות מוגנת ( דמי מפתח) כי השוכר לא יוכל להעביר הזכות לצד ג ? האם במקרה כזה לא ניתן יהיה לעקל את הזכות?
העברת זכות שכירות מוגנת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/01/16
שלום רב,
ככל שצדדים בוחרים לערוך ביניהם הסכם שכירות מוגנת הם מכפיפים את עצמם להוראות חוק הגנת הדייר, לרבות לעניין פינוי.
אם מדובר בדיירות מוגנת קיימת על אחת כמה וכמה שאין להתנות על זכויות הדייר המוגן הקבועות בחוק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שצדדים בוחרים לערוך ביניהם הסכם שכירות מוגנת הם מכפיפים את עצמם להוראות חוק הגנת הדייר, לרבות לעניין פינוי.
אם מדובר בדיירות מוגנת קיימת על אחת כמה וכמה שאין להתנות על זכויות הדייר המוגן הקבועות בחוק.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פגם נסתר שלא דווח בשעת הסכם מכר
סימה
14/01/16
שלום רב, רכשתי דירה יד שניה ורק לאחר שנכנסתי אליה "גילו" לי השכנים שנגד הבניין עומד פס"ד בסכום גבוה במיוחד אותו הם נדרשים להעביר לבניין השכן בגין הריסה של חומה.בחוזה המכר שחתמתי עם המוכר כתוב "שהקונה חותם על כך שבדק את הנכס ומוותר בזה על טענה כל שהיא, להוציא פגם או מום נסתר שהמוכר לא גילה לו".
מיותר לציין שהמוכר לא טרח מעולם לומר לי על כך וגם אין שום אזכור של העניין בחוזה.על מי מוטלת חובת התשלום ואיך אוכל להוכיח שהוא לא סיפר על כך ?
מיותר לציין שהמוכר לא טרח מעולם לומר לי על כך וגם אין שום אזכור של העניין בחוזה.על מי מוטלת חובת התשלום ואיך אוכל להוכיח שהוא לא סיפר על כך ?
לפעמים זה מום נסתר ולפעמים לא
אסף
16/01/16
ישנם שופטים הנוהגים להורות על רישום הערת אזהרה בטאבו כשיש פסק דין נגד בעלי הדירות בבית המשותף
אם נרשמה הערת אזהרה כזו על קיומו של פסק הדין, הרי שזה לא יחשב למום נסתר.
לפעמים החלטה של אסיפת הדיירים, שמהווה חלק מספר ההחלטות של הבית המשותף, המאזכרת את פסק הדין, אף היא תחשב כשוללת את ההגדרה "נסתר" מפסק הדין.
לעומת זאת, יתכן מצב הפוך, שלא קיים אזכור לפסק הדין בשום מקום, ואז חובת תום הלב וחובת הגילוי הנאות, מחייבות את המוכר להצהיר על כך ואף לכלול זאת בחוזה המכר של הדירה.
אם נרשמה הערת אזהרה כזו על קיומו של פסק הדין, הרי שזה לא יחשב למום נסתר.
לפעמים החלטה של אסיפת הדיירים, שמהווה חלק מספר ההחלטות של הבית המשותף, המאזכרת את פסק הדין, אף היא תחשב כשוללת את ההגדרה "נסתר" מפסק הדין.
לעומת זאת, יתכן מצב הפוך, שלא קיים אזכור לפסק הדין בשום מקום, ואז חובת תום הלב וחובת הגילוי הנאות, מחייבות את המוכר להצהיר על כך ואף לכלול זאת בחוזה המכר של הדירה.
חוב קודם של המוכר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/01/16
שלום סימה,
חוזה המכר מסדיר בדרך כלל את תשלום החובות בגין הנכס. מקובל שהתשלומים בגין התקופה שעד למועד המסירה חלים על המוכר וממועד המסירה חלים על הקונה. בכל מקרה - יש לבדוק את הוראות הסעיף הרלוונטי בהסכם.
ככל שאני מבינה - מדובר בחוב לועד הבית.
ככל שקיים חוב קודם לתקופת החוזה וככל שהחוזה אינו קובע אחרת (כלומר - ככל שלא נתת הסכמתך לתשלום החוב), על המוכר לשלמו.
אי גילוי קיומו של החוב מתוך מטרה להשיתו על הקונה עלול להחשב לחוסר תום לב מצד המוכר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוזה המכר מסדיר בדרך כלל את תשלום החובות בגין הנכס. מקובל שהתשלומים בגין התקופה שעד למועד המסירה חלים על המוכר וממועד המסירה חלים על הקונה. בכל מקרה - יש לבדוק את הוראות הסעיף הרלוונטי בהסכם.
ככל שאני מבינה - מדובר בחוב לועד הבית.
ככל שקיים חוב קודם לתקופת החוזה וככל שהחוזה אינו קובע אחרת (כלומר - ככל שלא נתת הסכמתך לתשלום החוב), על המוכר לשלמו.
אי גילוי קיומו של החוב מתוך מטרה להשיתו על הקונה עלול להחשב לחוסר תום לב מצד המוכר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי הכללת מחסן+חניה בהסכם שכירות דירה
מרדכי
14/01/16
ברשותי דירה שקיבלתי מהקבלן שברצוני להשכירבחוזה השכירות שיש לי ברישא מופיע תיאור הנכס : הואיל והמשכיר הינו בעלים של דירה אשר כתובתה ברחוב XXX בעיר בית שמש. המושכר הינו דירה בת 3 חדרים, בקומה שניה (דירה מספר 4) הכוללת מזגן חדש בסלון + חניה צמודה במגרש הבניין (להלן: "המושכר"); לדירה מוצמד בטאבו מחסן בקומת המרתף + חניה במגרש חניה של הבנין שאותם איני רוצה להשכיר האם פשוט צריך להשמיטם מנוסח זה ?או שנוסח הגדרת "המושכר" צריך להיות מפורט ככל האפשר (ע"מ להגדיר על מה הבעלות) ובגוף החוזה להוסיף סעיף שחלקים אלו אינן חלק מהסכם השכירות ?בתודה מראשמרדכי
רצוי לציין בחוזה במפורש שהמושכר לא כולל חניה ומחסן
אסף
16/01/16
השכרה של חלק מנכס
עו"ד לילך עתני
מנהלת
17/01/16
שלום מרדכי,
ניתן להשכיר חלק מנכס או לגרוע מהנכס חלקים מסויימים.
במקרה שלך - יש לציין במפורש בגוף ההסכם ובתאור המושכר כי המחסן והחניה אינם מושכרים ביחד עם הדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ניתן להשכיר חלק מנכס או לגרוע מהנכס חלקים מסויימים.
במקרה שלך - יש לציין במפורש בגוף ההסכם ובתאור המושכר כי המחסן והחניה אינם מושכרים ביחד עם הדירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי פרטים בייפוי כח
שושנה
14/01/16
שלום,
במסגרת ייפוי כח שנמסר לי ע"י הרוכש, עו"ד שערך את ייפוי הכח ואימת את הרוכש ביצע שינוי ידני בייפוי הכח במס' גוש וחלקה ע"י רישום ידני בצירוף חתימה וחותמת עו"ד ומחיקת הפרטים הישנים שהיו בייפוי הכח.
האם המנהל והטאבו יקבלו את ייפוי הכח כמו שהוא? כאשר עו"ד ביצע שינויים באופן ידני? עו"ד טוען כי אין שום הוראה בחוק המונעת זאת ממנו....
תודה מראש
במסגרת ייפוי כח שנמסר לי ע"י הרוכש, עו"ד שערך את ייפוי הכח ואימת את הרוכש ביצע שינוי ידני בייפוי הכח במס' גוש וחלקה ע"י רישום ידני בצירוף חתימה וחותמת עו"ד ומחיקת הפרטים הישנים שהיו בייפוי הכח.
האם המנהל והטאבו יקבלו את ייפוי הכח כמו שהוא? כאשר עו"ד ביצע שינויים באופן ידני? עו"ד טוען כי אין שום הוראה בחוק המונעת זאת ממנו....
תודה מראש
שינויי ידני בייפוי כוח
מנחם מושקוביץ
14/01/16
שושנה שלום,
לשכת רישום המקרקעין בודקת בקפידה מסמכים המוגשים לרישום דירה ו/או
לרישום הערת אזהרה וכיו"ב, ואינה מקלה ראש בכל הקשור לאופן מילוי הפרטים.
בנוהל מספר 1.2.1090 של האגף לרישום והסדר מקרקעין נקבע:
"שטרי עסקה, ייפוי כוח, ומסמכים אחרים שמשמשים יסוד לרישום עסקה במקרקעין,
יהיו מודפסים וערוכים ללא שיבושים ומחיקות לרבות תיקונים הנעשים בנוזל למחיקת
דיו".
יחד עם זאת, רשם המקרקעין רשאי לאשר, כחריג, ביצוע תיקון קל ערך ובלבד כי עורכי המסמך יחתמו
לצד התיקון או התוספת. [חשוב להקפיד על כך שהתיקון או התוספת יהיו קריאים].
על כן, עקב כך שמשאלתך מובן שלא הצדדים לעסקה ביצעו וחתמו על השינוי אלא העו"ד, אמליץ להנפיק ייפוי כוח חדש ולהחתימו כדין פעם נוספת.
בהצלחה.
בברכה,
מנחם מושקוביץ, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
הרב קוק 8, ירושלים
טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net
לשכת רישום המקרקעין בודקת בקפידה מסמכים המוגשים לרישום דירה ו/או
לרישום הערת אזהרה וכיו"ב, ואינה מקלה ראש בכל הקשור לאופן מילוי הפרטים.
בנוהל מספר 1.2.1090 של האגף לרישום והסדר מקרקעין נקבע:
"שטרי עסקה, ייפוי כוח, ומסמכים אחרים שמשמשים יסוד לרישום עסקה במקרקעין,
יהיו מודפסים וערוכים ללא שיבושים ומחיקות לרבות תיקונים הנעשים בנוזל למחיקת
דיו".
יחד עם זאת, רשם המקרקעין רשאי לאשר, כחריג, ביצוע תיקון קל ערך ובלבד כי עורכי המסמך יחתמו
לצד התיקון או התוספת. [חשוב להקפיד על כך שהתיקון או התוספת יהיו קריאים].
על כן, עקב כך שמשאלתך מובן שלא הצדדים לעסקה ביצעו וחתמו על השינוי אלא העו"ד, אמליץ להנפיק ייפוי כוח חדש ולהחתימו כדין פעם נוספת.
בהצלחה.
בברכה,
מנחם מושקוביץ, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
הרב קוק 8, ירושלים
טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net
הטלת עיקול על קרקע של מינהל מקרקעי ישראל
אבישי
13/01/16
בידי פסק דין של בית משפט נגד חייב. לאחר חקירה כלכלית שערכתי אין בחשבונות הבנק שלו כספים.
1. האם פסק דין שיש לי, מספיק לצורך הטלת עיקול על מקרקעין שלו הרשומים במינהל מקרקעי ישראל? איך עושים זאת?
2. האם אני יכול להטיל עיקול על זכויות עתידיות שלו במקרקעין שהוא תובע מאנשים אחרים?
1. האם פסק דין שיש לי, מספיק לצורך הטלת עיקול על מקרקעין שלו הרשומים במינהל מקרקעי ישראל? איך עושים זאת?
2. האם אני יכול להטיל עיקול על זכויות עתידיות שלו במקרקעין שהוא תובע מאנשים אחרים?
הבהרה ושאלה נוספת
אבישי
13/01/16
לא פתחתי תיק נגדו בהוצאה לפועל כי אין לו כספים . האם אני חייב ראשית לפתוח תיק בהוצאה לפועל כדי להטיל עיקול על מקרקעין שרשומים במינהל מקרקעי ישראל?
אכיפת פסק דין
מנחם מושקוביץ
14/01/16
אבישי שלום,
שאלתך אינה מתאימה לפורום מקרקעין מאחר ומדובר בסוגיה המשתייכת לדיני ההוצאה לפועל.
מכל מקום, אמליץ לך לגשת ללשכת ההוצאה לפועל ולפתוח בהליך לביצוע פסק
דין.
מתוקף הליך זה, תוכלי להטיל עיקולים הן על מקרקעיו והן על מטלטליו של החייב.
בברכה,
מנחם מושקוביץ, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
הרב קוק 8, ירושלים
טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net
שאלתך אינה מתאימה לפורום מקרקעין מאחר ומדובר בסוגיה המשתייכת לדיני ההוצאה לפועל.
מכל מקום, אמליץ לך לגשת ללשכת ההוצאה לפועל ולפתוח בהליך לביצוע פסק
דין.
מתוקף הליך זה, תוכלי להטיל עיקולים הן על מקרקעיו והן על מטלטליו של החייב.
בברכה,
מנחם מושקוביץ, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
הרב קוק 8, ירושלים
טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net
ירושה מקרובים ערירים
יהודה
13/01/16
שלום רב רציתי לשאול יש לי קרוב שהוא אח של אמא שלי נפטר לפני 20 שנה לערך והוא השאיר לאשתו בית ולא ידוע אם הייתה צוואה הבית היה מחולק חצי חצי בינהם לא היה להם ילדים ואשתו נפטרה מיד אחריו והורישה את הבית לאחיינים שלה השאלה שנשאלת היא האם יש אפשרות לפי החוק לתבוע את היורשים או את בעלי הנכס כיום היות ולא כל הנכס היה שייך לאשה אלא כמו הנ"ל וגם לפי דין תורה אשה לא יורשת במקרה שאין ירושה מסודרת מהבעל אז האם אוכל לקבל לידי את החצי של הדוד? אימי נפטרה כבר ולא נשאר אף אחד קרוב יותר חוץ ממני
ירושה
מנחם מושקוביץ
14/01/16
יהודה שלום רב,
שאלתך אינה מתאימה לפורום מקרקעין מאחר ומדובר בסוגיה המשתייכת לדיני
הירושה.
מכל מקום, אמליץ לך לבדוק האם
דודך ערך צוואה.
במאמר מוסגר אציין כי עפ"י חוק הירושה, התשכ"ה- 1965, אשת
דודך הינה יורשת עפ"י דין.
בהצלחה.
בברכה,
מנחם מושקוביץ, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
הרב קוק 8, ירושלים
טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net
שאלתך אינה מתאימה לפורום מקרקעין מאחר ומדובר בסוגיה המשתייכת לדיני
הירושה.
מכל מקום, אמליץ לך לבדוק האם
דודך ערך צוואה.
במאמר מוסגר אציין כי עפ"י חוק הירושה, התשכ"ה- 1965, אשת
דודך הינה יורשת עפ"י דין.
בהצלחה.
בברכה,
מנחם מושקוביץ, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
הרב קוק 8, ירושלים
טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
