פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מיסוי על מכירת דירת מתנה
אורי
01/02/16
כאשר אדם מוכר דירה שניתנה לו במתנה - האם יש הבדל במיסים שעליו לשלם אם הדירה ניתנה לו במתנה על ידי הורה או שקיבל אותה במתנה מדודו?
מיסוי על מכירת דירת מתנה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
02/02/16
שלום אורי,
המס המוטל במכירת דירה שנתקבלה במתנה איננו תלוי בזהות נותן המתנה.
אם רוצים למכור את הדירה בפטור ממס שבח יש להקפיד שתחלוף תקופת הצינון (4 שנים ככלל או 3 שנים אם הדירה משמשת למגורי מקבל המתנה).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
המס המוטל במכירת דירה שנתקבלה במתנה איננו תלוי בזהות נותן המתנה.
אם רוצים למכור את הדירה בפטור ממס שבח יש להקפיד שתחלוף תקופת הצינון (4 שנים ככלל או 3 שנים אם הדירה משמשת למגורי מקבל המתנה).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט לעו"ד לעיסקה קטנה
ליזט חלפון
03/02/16
תודה על התשובות הברורות לאורי! אני מתכננת לתת חלק מחלקי בדירה לאחותי. לי יש 16% ולה 35%.. אני רוצה לוותר לה על 6% שזה בערך כרגע 100000 ש"ח.. איפה אפשר למצאו עוד שיקח על העסקה הקטנה הזאות שכ"ט מינימום
אני דלת אמצעים; היש מתנדבים שיכולים לבצע עסקת מקרקעים זאות?
..
אני דלת אמצעים; היש מתנדבים שיכולים לבצע עסקת מקרקעים זאות?
..
זכויות בעת רכישת דירה עם ליקויים
מב
01/02/16
שלום רב,
אנו מעוניינים לרכוש דירה יד שניה אשר קיבלו בה מפתח לפני כשנתיים וחצי. המוכר נמצא כעת
בהליכים משפטיים מול הקבלן בעקבות ליקויי רטיבות. בהנחה כי המוכר יגיע
להסדר עם הקבלן בנוגע לתיקון הליקויים, האם ככל שתהיה בעיה בעתיד (בנוגע לליקויים אחרים לגמרי או הישנות של אותם ליקויים או ליקוי שנוצר
עקב התיקון) אנו נהיה מנועים מלפנות לקבלן
בדרישה או תביעה כלשהי (בתקופת הבדק) בגלל שהמוכר מיצה את זכותו מולם?
כמו כן, ככל שהליקויים תוקנו, מתי תגמר
תקופת האחריות על התיקונים של הקבלן ?
אודה מאד לתשובתכם!!!!
זכויות בעת רכישת דירה עם ליקויים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
02/02/16
שלום רב,
זכויות על פי חוק המכר (דירות) בנוגע לאי התאמה (ליקויי בניה) קיימות גם למי שרכש את הזכויות מן הרוכש המקורי (קונה משנה).
הליכים אותם מנהל הרוכש הנוכחי מול הקבלן יהוו מיצוי זכויות רק לגבי אותו ליקוי (במקרה שתארת - רטיבות). ככל שיתגלו ליקויים נוספים/אחרים בתקופת הבדק לא תהיה מניעה לפנות לקבלן בנוגע אליהם.
חובת הקבלן היא לתקן, ואם לא הצליח (או לא רצה) לעשות זאת למרות שניתנת לו הזדמנות (החוק נוקב בתקופה של שנתיים מיום ההודעה על הליקוי) יכול הרוכש לבצע את התיקון הנדרש ולדרוש מהקבלן לשלם עבורו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
זכויות על פי חוק המכר (דירות) בנוגע לאי התאמה (ליקויי בניה) קיימות גם למי שרכש את הזכויות מן הרוכש המקורי (קונה משנה).
הליכים אותם מנהל הרוכש הנוכחי מול הקבלן יהוו מיצוי זכויות רק לגבי אותו ליקוי (במקרה שתארת - רטיבות). ככל שיתגלו ליקויים נוספים/אחרים בתקופת הבדק לא תהיה מניעה לפנות לקבלן בנוגע אליהם.
חובת הקבלן היא לתקן, ואם לא הצליח (או לא רצה) לעשות זאת למרות שניתנת לו הזדמנות (החוק נוקב בתקופה של שנתיים מיום ההודעה על הליקוי) יכול הרוכש לבצע את התיקון הנדרש ולדרוש מהקבלן לשלם עבורו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול הסתלקות מוויתור על דירה
עדנה
01/02/16
אנו 4 אחיות אשר ירשנו לפני מספר שנים דירה מאבינו ז"ל.
בהעדר צוואה הוצא צו ירושה על הרכוש המשפחתי, כולל הדירה. עקב בעיות משפחתיות, וויתרה אחת היורשות על זכותה בדירה.
המצב כיום:
לפי צו הירושה מתחלק הרכוש בין 3 האחיות האחרות.
חלוקה זו טרם נרשמה בטאבו (בטאבו רשומה עדיין הדירה על שם האב).
הדירה לא נמכרה כיוון שאנו ממתינות לפרויקט תמ"א.
לאחרונה, מבקשת האחות שהסתלקה מחלקה בדירה לשוב ולקבל חלק זה - עבורה או עבור ילדיה (בוגרים). לאחיות האחרות אין התנגדות.
כיצד יש לנהוג כדי לבצע את הרישום בטאבו (עבור 4 אנשים ולא 3 כפי שמופיע בצו הירושה)?
בהעדר צוואה הוצא צו ירושה על הרכוש המשפחתי, כולל הדירה. עקב בעיות משפחתיות, וויתרה אחת היורשות על זכותה בדירה.
המצב כיום:
לפי צו הירושה מתחלק הרכוש בין 3 האחיות האחרות.
חלוקה זו טרם נרשמה בטאבו (בטאבו רשומה עדיין הדירה על שם האב).
הדירה לא נמכרה כיוון שאנו ממתינות לפרויקט תמ"א.
לאחרונה, מבקשת האחות שהסתלקה מחלקה בדירה לשוב ולקבל חלק זה - עבורה או עבור ילדיה (בוגרים). לאחיות האחרות אין התנגדות.
כיצד יש לנהוג כדי לבצע את הרישום בטאבו (עבור 4 אנשים ולא 3 כפי שמופיע בצו הירושה)?
ביטול הסתלקות מירושה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
02/02/16
שלום עדנה,
שאלתך חורגת מנושאי פורום זה, אבל אנסה לעזור.
מאחר שהעזבון טרם חולק, הדרך הטובה ביותר היא לבקש תיקון של צו הירושה באופן שהירושה תתחלק בין כל האחיות.
קיימת מחלוקת משפטית אם ניתן לחזור מהסתלקות, אבל בנסיבות שתיארת, מאחר שיש הסכמה של כל האחיות ואם ניתן להראות שלא נגרמו נזקים עקב ההסתלקות והחזרה ממנה, יש סיכוי טוב שהצו יתוקן - ואז תירשם הירושה ע"ש כל האחיות.
דרך אחרת (יקרה יותר מבחינת מיסוי) - כל אחות תתן לאחות שהסתלקה במתנה את החלק שהיה אמור להיות לה. מאחר שמדובר בדירת ירושה מהורה - לא יהיה חיוב במס שבח, אך יהיה חיוב ב 1/3 מס רכישה.
בכל מקרה - העברה, אף ללא תמורה, לילדי של האחות תהיה מחוייבת במס שבח ובמס רכישה בשיעור מלא.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שאלתך חורגת מנושאי פורום זה, אבל אנסה לעזור.
מאחר שהעזבון טרם חולק, הדרך הטובה ביותר היא לבקש תיקון של צו הירושה באופן שהירושה תתחלק בין כל האחיות.
קיימת מחלוקת משפטית אם ניתן לחזור מהסתלקות, אבל בנסיבות שתיארת, מאחר שיש הסכמה של כל האחיות ואם ניתן להראות שלא נגרמו נזקים עקב ההסתלקות והחזרה ממנה, יש סיכוי טוב שהצו יתוקן - ואז תירשם הירושה ע"ש כל האחיות.
דרך אחרת (יקרה יותר מבחינת מיסוי) - כל אחות תתן לאחות שהסתלקה במתנה את החלק שהיה אמור להיות לה. מאחר שמדובר בדירת ירושה מהורה - לא יהיה חיוב במס שבח, אך יהיה חיוב ב 1/3 מס רכישה.
בכל מקרה - העברה, אף ללא תמורה, לילדי של האחות תהיה מחוייבת במס שבח ובמס רכישה בשיעור מלא.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול הפקעה לפי חוק התכנון והבניה
שמואלוביץ'
31/01/16
בתוך כמה זמן ניתן לבטל הפקעה לפי חוק התכנון והבניה ?
ביטול הפקעה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/01/16
שלום רב,
חוק התכנון והבניה קובע שהפקעה תבוצע לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור).
סעיף 14 לחוק קובע כי הרשות מוסמכת לחזור בה מהפקעה אם טרם מומשה.
אם שאלתך הינה בנוגע לביטול הפקעה ע"י הבעלים המקורי של הקרקע - קיימת פסיקה לפיה אי מימוש ההפקעה במשך תקופה העולה על הסביר יכול לגרום לביטול ההפקעה. סבירותו של פרק הזמן איננה קבועה אלא משתנה על פי הנסיבות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוק התכנון והבניה קובע שהפקעה תבוצע לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור).
סעיף 14 לחוק קובע כי הרשות מוסמכת לחזור בה מהפקעה אם טרם מומשה.
אם שאלתך הינה בנוגע לביטול הפקעה ע"י הבעלים המקורי של הקרקע - קיימת פסיקה לפיה אי מימוש ההפקעה במשך תקופה העולה על הסביר יכול לגרום לביטול ההפקעה. סבירותו של פרק הזמן איננה קבועה אלא משתנה על פי הנסיבות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה בנוסף לדירה קיימת
אל
31/01/16
שלום רב.
ברשותי דירה שקיבלתי מירושה.. אני בקרוב מעוניין לרכוש דירה נוספת. השאלה שלי היא במידה ורכשתי דירה נוספת וכעט בבעלותי דירה שרכשתי ודירה נוספת שקיבלתי בירושה... נניח בעוד כשנה אני רוצה למכור את הדירה מהירושה... האם יש מס כלשהו עליה אפילו שבבעלותי דירה נוספת? האם הדירה מירושה תמיד תהיה עם פטור ממס?
שאלה נוספת היא כאשר אני רוכש דירה נוספת אני משלם 8 אחוז מס בגלל שזו דירה נוספת לקיימת... במידה ואני רוצה למכור אותה לאחר תקופה ולקנות אחרת במקומה האם אני שוב צריך לשלם 8 אחוז על הדירה? הרי בפועל זו תהיה גם דירה שנייה שלי לאחר מכירת הדירה הנוספת
תודה :)
ברשותי דירה שקיבלתי מירושה.. אני בקרוב מעוניין לרכוש דירה נוספת. השאלה שלי היא במידה ורכשתי דירה נוספת וכעט בבעלותי דירה שרכשתי ודירה נוספת שקיבלתי בירושה... נניח בעוד כשנה אני רוצה למכור את הדירה מהירושה... האם יש מס כלשהו עליה אפילו שבבעלותי דירה נוספת? האם הדירה מירושה תמיד תהיה עם פטור ממס?
שאלה נוספת היא כאשר אני רוכש דירה נוספת אני משלם 8 אחוז מס בגלל שזו דירה נוספת לקיימת... במידה ואני רוצה למכור אותה לאחר תקופה ולקנות אחרת במקומה האם אני שוב צריך לשלם 8 אחוז על הדירה? הרי בפועל זו תהיה גם דירה שנייה שלי לאחר מכירת הדירה הנוספת
תודה :)
מיסוי מקרקעין כאשר לא מדובר בדירה יחידה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/01/16
שלום אל,
כיום קיים פטור ממס שבח במכירת דירה שנתקבלה בירושה בהתמלא התנאים המצטברים הבאים:
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
נכון להיום, מי שמקיים תנאים אלה זכאי לפטור ממס שבח גםאם יש לו דירה נוספת ונכון להיום אין הגבלה בזמן מימוש הפטור.
כדאי לדעת, כי קיימת הצעת חוק להגבלת תקופת הפטור למשך שנתיים בלבד לאחר הפטירה, אשר טרם התקבלה.
לגבי מס רכישה - מס זה חל בכל רכישה של כל דירה.
גם בעל דירה יחידה אשר מחליף דירתו חייב במס רכישה, אך מדרגות המס ברכישת דירה יחידה מקלות על הרוכשים מתוך הבנה שמדובר בדירת מגורים המשמשת את המשפחה.
כל רכישה של כל דירה נוספת שאיננה דירה יחידה, גם אם מכרת דירה אחרת לפני רכישתה מחוייבת במס רכישה על פי מדרגות גבוהות יותר מתוך חוסר רצון להקל על משקיעים ובשל כך שלא מתקיים השיקול הסוציאלי להקלה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כיום קיים פטור ממס שבח במכירת דירה שנתקבלה בירושה בהתמלא התנאים המצטברים הבאים:
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
נכון להיום, מי שמקיים תנאים אלה זכאי לפטור ממס שבח גםאם יש לו דירה נוספת ונכון להיום אין הגבלה בזמן מימוש הפטור.
כדאי לדעת, כי קיימת הצעת חוק להגבלת תקופת הפטור למשך שנתיים בלבד לאחר הפטירה, אשר טרם התקבלה.
לגבי מס רכישה - מס זה חל בכל רכישה של כל דירה.
גם בעל דירה יחידה אשר מחליף דירתו חייב במס רכישה, אך מדרגות המס ברכישת דירה יחידה מקלות על הרוכשים מתוך הבנה שמדובר בדירת מגורים המשמשת את המשפחה.
כל רכישה של כל דירה נוספת שאיננה דירה יחידה, גם אם מכרת דירה אחרת לפני רכישתה מחוייבת במס רכישה על פי מדרגות גבוהות יותר מתוך חוסר רצון להקל על משקיעים ובשל כך שלא מתקיים השיקול הסוציאלי להקלה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
בלה
31/01/16
שלום רב,
דירה בניין בן 40 שנה כמעט, איך אפשר לדעת אם במכירה הדירה נצטרך לשלם מס שבח?
זו דירה יחידה ואין עוד דירות בבעלות.
תודה
דירה בניין בן 40 שנה כמעט, איך אפשר לדעת אם במכירה הדירה נצטרך לשלם מס שבח?
זו דירה יחידה ואין עוד דירות בבעלות.
תודה
מס שבח במכירת דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/01/16
שלום בלה,
החבות במס שבח תלויה בנתונים האישיים של המוכר.
סכום המס עשוי להיות מושפע מתקופת ההחזקה בדירה, שכן ככל שנרכשה לפני זמן רב יותר, הרווח במכירתה כנראה יהיה גדול יותר.
בנתונים שהצגת - אם זו דירתכם היחידה, אם היא משמשת למגורים, אם אתם מחזיקים בה למעלה מ 18 חודשים (ולא קבלתם אותה במתנה בשנים האחרונות), סביר להניח שתוכלו למכור אותה בפטור ממס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
החבות במס שבח תלויה בנתונים האישיים של המוכר.
סכום המס עשוי להיות מושפע מתקופת ההחזקה בדירה, שכן ככל שנרכשה לפני זמן רב יותר, הרווח במכירתה כנראה יהיה גדול יותר.
בנתונים שהצגת - אם זו דירתכם היחידה, אם היא משמשת למגורים, אם אתם מחזיקים בה למעלה מ 18 חודשים (ולא קבלתם אותה במתנה בשנים האחרונות), סביר להניח שתוכלו למכור אותה בפטור ממס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימת הסכם שכירות באמצעות מורשה חתימה של חברה
דוד
30/01/16
ברצוני להשכיר משרד קטן המצוי בבעלותי לחברה פרטית קטנה על הסכם שכירות סטנדרטי, הציגו בפני אישור רו"ח של החברה המאשר את הפרוטוקול של החברה וכי אותו אדם מורשה לחתום בשם החברה. שאלתי האם זה מספיק או שהחוק מחייב את החברה להביא לי פרוטוקול חדש המאשר לחברה לשכור את הנכס ולבעלי החברה לחתום בשם החברה.
השכרת דירה לחברה באמצעות מורשה חתימה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/01/16
שלום דוד,
יתכן שדי באישור שהוצג לך, אך למען הסדר הטוב מומלץ שהחברה תמציא פרוטוקול לפיו הוחלט לשכור את המשרד ומי מורשה לחתום על הסכם השכירות מטעם החברה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יתכן שדי באישור שהוצג לך, אך למען הסדר הטוב מומלץ שהחברה תמציא פרוטוקול לפיו הוחלט לשכור את המשרד ומי מורשה לחתום על הסכם השכירות מטעם החברה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה שקיבלתי במתנה
ליאור
30/01/16
קיבלתי במתנה דירה
לפני חודש וחצי ביצענו באמצעות עו״ד עסקה ״הכברה ללא תמורה״
עכשיו רוצה למכור את הדירה.
אפשרי? או שאני צריך להמתין תקופה מסויימת?
לפני חודש וחצי ביצענו באמצעות עו״ד עסקה ״הכברה ללא תמורה״
עכשיו רוצה למכור את הדירה.
אפשרי? או שאני צריך להמתין תקופה מסויימת?
מכירת דירה שהתקבלה במתנה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/01/16
שלום, ליאור,
אין כל מניעה למכור את הדירה באופן מיידי
- אבל -
אם רצונך למכור את הדירה ולבקש במכירתה פטור ממס שבח עליך להמתין טרם מכירתה "תקופת צינון" של 3 שנים (אם אתה מתגורר בדירה) או 4 שנים (אם אינה משמשת למגוריך) מעת שהדירה ניתנה לך במתנה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אין כל מניעה למכור את הדירה באופן מיידי
- אבל -
אם רצונך למכור את הדירה ולבקש במכירתה פטור ממס שבח עליך להמתין טרם מכירתה "תקופת צינון" של 3 שנים (אם אתה מתגורר בדירה) או 4 שנים (אם אינה משמשת למגוריך) מעת שהדירה ניתנה לך במתנה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחיקת הערת אזהרה הרשומה לטובת קטין
בנימין
28/01/16
הנני מטפל בעיסקה בה על הנכס הנמכר נרשמה הערת אזהרה לטובת שני קטינים בגין התחייבות להימנעות מעשיית עיסקה.
אם ברצוני למחוקת את ההערה הרשומה לטובת הקטינים האם די בבקשה של האפוטרופוס הטבעי שלהם או שמא זה צריך לקבל אישור של ביהמ"ש לעניני משפחה?
אם ברצוני למחוקת את ההערה הרשומה לטובת הקטינים האם די בבקשה של האפוטרופוס הטבעי שלהם או שמא זה צריך לקבל אישור של ביהמ"ש לעניני משפחה?
מחיקת הערת אזהרה הרשומה לטובת קטין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/01/16
שלום, בנימין,
יש לבדוק את נוסח ההתחייבות לצורך מתן תשובה לשאלתך.
יש להניח כי ההתחייבות נועדה להגן על אינטרס של הקטינים אותו יש להבטיח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לבדוק את נוסח ההתחייבות לצורך מתן תשובה לשאלתך.
יש להניח כי ההתחייבות נועדה להגן על אינטרס של הקטינים אותו יש להבטיח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
eran
28/01/16
במידה ודירה נקנתה במיליון מאה חמישים אלף ונמכרה לאחר שנה וחצי ברווח של מאתתים האלף האם משלמים מס שבח?
וזו הדירה היחידה והראשונה של בני הזוג
תודה מראש
פטור ממס שבח במכירה
ורד סנה שיוביץ, עו"ד
28/01/16
ככל שהדירה הנמכרת הינה דירתכם היחידה וכפי שציינת אתם בעלי הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מהיום שהפכה לדירת מגורים (מקבלת טופס 4), ולא מכרתם במשך 18 חודשים שקדמו למכירה הנוכחית דירה אחרת בפטור ממס שבח אזי אינכם אמורים לשלם מס שבח במכירה.
כמובן, שכדאי להיוועץ בעו"ד שיקבל כל אינפורמציה נוספת אבל לפי הנתונים שמסרת ואם לא מכרתם בשנה וחצי האחרונות דירה אחרת בפטור כנראה שלא תשלמו מס שבח במכירה.
*** נמחק ע"י הנהלת האתר***
כמובן, שכדאי להיוועץ בעו"ד שיקבל כל אינפורמציה נוספת אבל לפי הנתונים שמסרת ואם לא מכרתם בשנה וחצי האחרונות דירה אחרת בפטור כנראה שלא תשלמו מס שבח במכירה.
*** נמחק ע"י הנהלת האתר***
מש שבח במכירת דירה יחידה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/01/16
שלום ערן,
אם מדובר בדירה יחידה המוחזקת על ידיכם 18 חודשים לפחות תוכלו לבקש בעת מכירתה פטור ממס שבח בלי כל קשר לרווח שיהיה בעת מכירתה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם מדובר בדירה יחידה המוחזקת על ידיכם 18 חודשים לפחות תוכלו לבקש בעת מכירתה פטור ממס שבח בלי כל קשר לרווח שיהיה בעת מכירתה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכוש משותף ואחזקתו
רן
28/01/16
שלום רב, אני גר בבניין משותף (30 דיירים) 1. הבניין מנוהל ע"יי חברת אחזקה.2. אני משלם קבוע ועד בית לשאלה:אני גר בקומה 3 - קיימת מפרסת שירות ששיכת לדירתי ומאחורי המסתור כביסה קיים "מין גג ניקוז" של מי גשמים.האזור הזה מתלכלך ולא ניתן לגשת אליו אל רק ע"י מנוף מבחוץ פניתי לועד בית על מנת שיבצע ניקיון שותף גם באזור הזה (מכיוון שאני סובל ממנו כתוצאה מאבק לכלוך וכו..)הוועד בית לא מראה נכונות בגלל בעיית גישה אמיתית במידה וזה מתחיל יהות מטרד עבורי איך עלי לפעול?על מנת שהנושא יטופל או לחילופין יטופל על ידי תמורת קיזוז מתשלום ועד הביתתודה מראש,
עידכון
eran
29/01/16
החלק שאני מדבר עליו שלא מטופל שייך לרכוש המשותף
תחזוקת הרכוש המשותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/01/16
שלום רן,
החוק קובע, כי הוצאות תחזוקת הרכוש המשותף יחולו על כל הדיירים במשותף. יחס ההשתתפות נקבע בחוק או בתקנון הבניין.
עליך לפנות לנציגות הבית המשותף/חברת הניהול בדרישה להסיר את המטרד שנגרם לך. תוכל להגיע איתם להסכמה, כי אתה תבצע את הניקוי ותקזז את התשלומים בהם תשא מן התשלומים השוטפים, אך בהעדר הסכמה מפורשת לכך - אינך רשאי לקזז סכומים שלטענתך חייבים לך מדמי ועד הבית.
אם דרישתך לא תענה ולא תגיע להסכמות עם נציגות הבית המשותף תוכל לתבוע את נציגות הבית אצל המפקח על רישום המקרקעין בדרישת צו עשה לביצוע הניקוי והסרת המטרד או, לשלם עבור הסרת המטרד ולתבוע את העלויות מן הנציגות. בשני המקרים עליך להצטייד בחוות דעת הקובעת כי הלכלוך מהווה מטרד, כי מדובר ברכוש משותף ומה העלות של ביצוע התיקון או של תחזוקה שוטפת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
החוק קובע, כי הוצאות תחזוקת הרכוש המשותף יחולו על כל הדיירים במשותף. יחס ההשתתפות נקבע בחוק או בתקנון הבניין.
עליך לפנות לנציגות הבית המשותף/חברת הניהול בדרישה להסיר את המטרד שנגרם לך. תוכל להגיע איתם להסכמה, כי אתה תבצע את הניקוי ותקזז את התשלומים בהם תשא מן התשלומים השוטפים, אך בהעדר הסכמה מפורשת לכך - אינך רשאי לקזז סכומים שלטענתך חייבים לך מדמי ועד הבית.
אם דרישתך לא תענה ולא תגיע להסכמות עם נציגות הבית המשותף תוכל לתבוע את נציגות הבית אצל המפקח על רישום המקרקעין בדרישת צו עשה לביצוע הניקוי והסרת המטרד או, לשלם עבור הסרת המטרד ולתבוע את העלויות מן הנציגות. בשני המקרים עליך להצטייד בחוות דעת הקובעת כי הלכלוך מהווה מטרד, כי מדובר ברכוש משותף ומה העלות של ביצוע התיקון או של תחזוקה שוטפת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיהו בעל הנכס לתשלום דמי ניהול?
יגאל
28/01/16
שלום רב,
מדובר על זוג ניצולי שואה בני 78, אשר חתמו לפני כ- 15 שנים על הסכם למכירת משרד בגודל 20 מ"ר בחיפה.
ההסכם נתחם, התמורה שולמה אך הקונה, חברה, לא יכולה למסור אישור להעברת בעלות מעיריית חיפה עקב חוב ארנונה - שלה, שנוצר לאחר מועד המכירה וקבלת החזקה ( כן... הם לא היו מיוצגים...). תביעה שהגישה עיריית חיפה לעניין הארנונה - נדחתה בוועדת הערר לארנונה מבסיבה שהם אינם המחזיקים וכו'.
המפקחת על הבתים המשותפים בחיפה פסקה כי מאחר והם רשומים כבעלי הנכס, למרות קיומו של הסכם המכר שבוצע בפועל וניתנה חזקה לקונה, הזוג הרשום כבעלים בטאבו ימשיך לשלם עד אין סוף את דמי האחזקה.
לא ניתן לאתר את החברה או מי מבעלי מניותיה.
כיצד מסייעים להם?
מדובר על זוג ניצולי שואה בני 78, אשר חתמו לפני כ- 15 שנים על הסכם למכירת משרד בגודל 20 מ"ר בחיפה.
ההסכם נתחם, התמורה שולמה אך הקונה, חברה, לא יכולה למסור אישור להעברת בעלות מעיריית חיפה עקב חוב ארנונה - שלה, שנוצר לאחר מועד המכירה וקבלת החזקה ( כן... הם לא היו מיוצגים...). תביעה שהגישה עיריית חיפה לעניין הארנונה - נדחתה בוועדת הערר לארנונה מבסיבה שהם אינם המחזיקים וכו'.
המפקחת על הבתים המשותפים בחיפה פסקה כי מאחר והם רשומים כבעלי הנכס, למרות קיומו של הסכם המכר שבוצע בפועל וניתנה חזקה לקונה, הזוג הרשום כבעלים בטאבו ימשיך לשלם עד אין סוף את דמי האחזקה.
לא ניתן לאתר את החברה או מי מבעלי מניותיה.
כיצד מסייעים להם?
מי בעל הנכס לצורך נשיאה בהוצאות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/01/16
שלום יגאל,
חלק מהפרטים שמסרת מבלבלים - אבל ככל שהצלחתי להבין, הבעיה נובעת מכך שהנכס רשום עדיין ע"ש המוכרים ברשויות השונות.
קשה לייעץ בלי להכיר את כל העובדות, את חוזה המכר ואת ההליכים שכבר היו, אבל ככלל - על המוכרים לפנות בתביעה לקבלת פסק דין הצהרתי, לפיו החברה היא בעלת מלוא הזכויות (והחובות) בגין המשרדהחל מתאריך מסירת החזקה בדירה.
בנוסף ולאחר מכן כדאי לשקול הגשת תביעה כנגד החברה הרוכשת לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו למוכרים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חלק מהפרטים שמסרת מבלבלים - אבל ככל שהצלחתי להבין, הבעיה נובעת מכך שהנכס רשום עדיין ע"ש המוכרים ברשויות השונות.
קשה לייעץ בלי להכיר את כל העובדות, את חוזה המכר ואת ההליכים שכבר היו, אבל ככלל - על המוכרים לפנות בתביעה לקבלת פסק דין הצהרתי, לפיו החברה היא בעלת מלוא הזכויות (והחובות) בגין המשרדהחל מתאריך מסירת החזקה בדירה.
בנוסף ולאחר מכן כדאי לשקול הגשת תביעה כנגד החברה הרוכשת לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו למוכרים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזילה מהשכן
גלינה
28/01/16
שלום, מקווה שאני פונה במקום הנכון (ואם לא אודה לכם אם תוכלו לכוון אותי עם מי להתייעץ) אני פנסיונרית, לשכן שגר בדירה מעלי יש פיצוץ בצינור - הוא לא רואה את הנזילה אצלו ואצלי בבית המים זולגים מהתקרה. השכן טוען כי מאחר ואין בעיה אצלו הבעיה היא אצלי וכל הניסיונות שלי לדבר איתו כולל להציע ולשלם על התיקון כשלו. מה אני יכולה לעשות ? למי אני יכולה לפנות על מנת לפתור את הבעיה במהירות ולא לגרור את העניין לאורך שנים בבתי משפט ?
נזילה מהשכן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/01/16
שלום גלינה,
אם נסיונותיך לשוחח עם השכן אינם עולים בהצלחה נראה שלא תהיה לך ברירה, אלא לתבוע אותו.
קודם להגשת תביעה עליך להצטייד בחוות דעת של מומחה (מהנדס בניה) שיקבע את מקור הנזילה (האם באמת מדירת השכן) ואת אופן ועלויות תיקונה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם נסיונותיך לשוחח עם השכן אינם עולים בהצלחה נראה שלא תהיה לך ברירה, אלא לתבוע אותו.
קודם להגשת תביעה עליך להצטייד בחוות דעת של מומחה (מהנדס בניה) שיקבע את מקור הנזילה (האם באמת מדירת השכן) ואת אופן ועלויות תיקונה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה אחרי עיקול
אבי
28/01/16
על דירת מגורים נרשם עיקול בהוצאה לפועל.
האם ניתן לרשום הערת אזהרה או עיקול ע"י אחרים על אותה דירה (על הלוואות שקדמו לעיקול שנרשם) ?
האם ניתן לרשום הערת אזהרה או עיקול ע"י אחרים על אותה דירה (על הלוואות שקדמו לעיקול שנרשם) ?
הערת אזהרה אחרי עיקול
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/01/16
שלום אבי,
ניתן לרשום הערת אזהרה או עיקול גם לאחר שנרשם עיקול על דירה.
הערת האזהרה לא תקבל עדיפות ביחס לעיקול שנרשם, אלא כלפי עיקולים, הערות או שעבודים מאוחרים יותר.
עיקולים נוספים שירשמו - נמצאים באותה דרגת עדיפות כמו העיקול הקיים וככל שימומשו - יחולקו הכספים בין הנושים השונים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ניתן לרשום הערת אזהרה או עיקול גם לאחר שנרשם עיקול על דירה.
הערת האזהרה לא תקבל עדיפות ביחס לעיקול שנרשם, אלא כלפי עיקולים, הערות או שעבודים מאוחרים יותר.
עיקולים נוספים שירשמו - נמצאים באותה דרגת עדיפות כמו העיקול הקיים וככל שימומשו - יחולקו הכספים בין הנושים השונים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה לאחר רכישת קרקע
משה
27/01/16
שלום, ברצוני לדעת האם הזכאות לפטור/מדרגות
מס רכישה על דירה יחידה יחולו גם אם בבעלותי קרקע לבניה.
אם יש הוראה ספציפית
בחוק אשמח אם תפנה אותי, שיהיה לי ליתר
ביטחון..
תודה,
משה
מהו גובה מס הרכישה לקרקע
ורד סנה שיוביץ, עו"ד ו
28/01/16
לא, לדירת מגורים יחידה יש הטבה במדרגות מס הרכישה.
ככל שרוכשים קרקע לבנייה מס הרכישה הינו 6%.
אבל אם יש תוכנית בניין עיר לגבי הקרקע הנרכשת המתיר בנייה של יחידה אחת אשר תשמש למגורים ויתקבל היתר תוך 24 חודשים אזי יוחזר אליך שישית ממס הרכישה כלומר מס הרכישה ברכישת הקרקע יהיה 5%בלבד.
*** נמחק ע"י הנהלת האתר***
ככל שרוכשים קרקע לבנייה מס הרכישה הינו 6%.
אבל אם יש תוכנית בניין עיר לגבי הקרקע הנרכשת המתיר בנייה של יחידה אחת אשר תשמש למגורים ויתקבל היתר תוך 24 חודשים אזי יוחזר אליך שישית ממס הרכישה כלומר מס הרכישה ברכישת הקרקע יהיה 5%בלבד.
*** נמחק ע"י הנהלת האתר***
דירה יחידה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/01/16
שלום משה,
דירת מגורים מוגדרת בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין כך:
דירת מגורים" – כל אחת מאלה:
(1) דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה;
(2) זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.
קרקע, גם אם היא מיועדת לבניה, לא מהווה דירה. (למעט אם מדובר בקרקע שנרכשת מקבלן המתחייב לבנות עליה).
ככל שהנך מחזיק בנכס מקרקעין שהוא קרקע ואין לך דירת מגורים אחרת תוכל לרכוש דירה ולשלם מס רכישה בהתאם למדרגות החלות על דירה יחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
דירת מגורים מוגדרת בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין כך:
דירת מגורים" – כל אחת מאלה:
(1) דירה המשמשת או המיועדת לשמש למגורים, ובדירה שבנייתה טרם נסתיימה, למעט דירה שאין עמה התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה;
(2) זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים.
קרקע, גם אם היא מיועדת לבניה, לא מהווה דירה. (למעט אם מדובר בקרקע שנרכשת מקבלן המתחייב לבנות עליה).
ככל שהנך מחזיק בנכס מקרקעין שהוא קרקע ואין לך דירת מגורים אחרת תוכל לרכוש דירה ולשלם מס רכישה בהתאם למדרגות החלות על דירה יחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת בעלות על דירת ירושה המועברת מאחים ללא תמורה
ציפי רז
27/01/16
שני אחי מבקשים להעביר לי ללא תמורה את חלקם בדירה שירשנו מאבינו והמשמשת כיום למגורי. הדירה רשומה כיום על שם אבינו.
שאלותי:
כיצד אני מעבירה את הבעלות בדירה על שמי?
אלו מיסים עלי לשלם? (1/3 מס רכישה?)
כיצד ניתן להעריך את שוויה של הדירה? (אין בכוונתי למכור את הדירה).
שאלותי:
כיצד אני מעבירה את הבעלות בדירה על שמי?
אלו מיסים עלי לשלם? (1/3 מס רכישה?)
כיצד ניתן להעריך את שוויה של הדירה? (אין בכוונתי למכור את הדירה).
הסכם בין יורשים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/01/16
שלום ציפי,
מדברייך עולה שהירושה טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין.
בנסיבות אלה, עליכם לערוך הסכם ביניכם ולפיו הדירה המצויה בעזבון תרשם על שמך בלבד.
במקרה כזה אין מדובר בעסקה במקרקעין ולא מוטל חיוב במס רכישה או במס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מדברייך עולה שהירושה טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין.
בנסיבות אלה, עליכם לערוך הסכם ביניכם ולפיו הדירה המצויה בעזבון תרשם על שמך בלבד.
במקרה כזה אין מדובר בעסקה במקרקעין ולא מוטל חיוב במס רכישה או במס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם חלק בבית מירושה מבטל פטור ממס רכישה
גילעד
26/01/16
שלום,
אני ועוד 3 אחיי (4 יחד) ירשנו חצי מבית. כלומר לכל אחד 1/8.
האם חלק זה בבית מירושה מבטל פטור ממס רכישה שהיה לי, שכן אינני בעל דירה (למעשה קיבלתי חלק מדירה ב״כפיה״ אז אני לא רואה הגיון שזה יבטל לי את הפטור ומצד שני יש לי חלק בדירה).
כמו כן אותה שאלה לעניין מחיר מטרה ומחיר למשתכן.
אני ועוד 3 אחיי (4 יחד) ירשנו חצי מבית. כלומר לכל אחד 1/8.
האם חלק זה בבית מירושה מבטל פטור ממס רכישה שהיה לי, שכן אינני בעל דירה (למעשה קיבלתי חלק מדירה ב״כפיה״ אז אני לא רואה הגיון שזה יבטל לי את הפטור ומצד שני יש לי חלק בדירה).
כמו כן אותה שאלה לעניין מחיר מטרה ומחיר למשתכן.
דירה יחידה כאשר יש חלקים בדירה נוספת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/01/16
שלום גילעד,
על פי הגדרת החוק:
"דירה יחידה" – דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א; לעניין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה ... דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש;
מכאן, אם יש לך 1/8 בדירת ירושה אתה עדיין יכול להחשב כמי שרוכש דירה יחידה ולהיות זכאי למדרגות מס הרכישה המופחתות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי הגדרת החוק:
"דירה יחידה" – דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א; לעניין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה ... דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש;
מכאן, אם יש לך 1/8 בדירת ירושה אתה עדיין יכול להחשב כמי שרוכש דירה יחידה ולהיות זכאי למדרגות מס הרכישה המופחתות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי רישום בטאבו
אור
25/01/16
שלום
אני עו"ד חדש. הגיעה אליי לקוחה לשם מכירת הדירה שלה. אין נסח טאבו. אין תת חלקה. היא טוענת שהחברה המשכנת מכרה למישהו את הבית לפני 16 שנה והיא הרוכשת השניה וכעת מעוניינת למכור. אין לה אישור זכויות. החברה המשכנת לא בתפקוד. למי פונים לשם בדיקת הזכויות? תודה
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
אני עו"ד חדש. הגיעה אליי לקוחה לשם מכירת הדירה שלה. אין נסח טאבו. אין תת חלקה. היא טוענת שהחברה המשכנת מכרה למישהו את הבית לפני 16 שנה והיא הרוכשת השניה וכעת מעוניינת למכור. אין לה אישור זכויות. החברה המשכנת לא בתפקוד. למי פונים לשם בדיקת הזכויות? תודה
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
בדיקת זכויות בדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
26/01/16
שלום אור,
1. יש להוציא נסח של החלקה בטאבו. אם לא ידועה לך חלקת המשנה תוכל להוציא נסח מרוכז. (גוש וחלקה תול לאתר באמצעות המחשבון של המרכז למיפוי ישראל)
2. יש לפנות לחברה המשכנת. אם תתקשה למצוא את פרטיה במינהל ידעו בדרך כלל להפנותך לעו"ד שיצג אותה
3. יש לקבל אישור זכויות גם מרשות מקרקעי ישראל.
4. במצעות יפוי כח תוכל לבדוק במשרדי מיסוי מקרקעין אם ומתי נערכה העסקה הנטענת ואולי גם לצלם את ההסכם.
בהצלחה
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
1. יש להוציא נסח של החלקה בטאבו. אם לא ידועה לך חלקת המשנה תוכל להוציא נסח מרוכז. (גוש וחלקה תול לאתר באמצעות המחשבון של המרכז למיפוי ישראל)
2. יש לפנות לחברה המשכנת. אם תתקשה למצוא את פרטיה במינהל ידעו בדרך כלל להפנותך לעו"ד שיצג אותה
3. יש לקבל אישור זכויות גם מרשות מקרקעי ישראל.
4. במצעות יפוי כח תוכל לבדוק במשרדי מיסוי מקרקעין אם ומתי נערכה העסקה הנטענת ואולי גם לצלם את ההסכם.
בהצלחה
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול דירה
שאול
25/01/16
רכשתי דירה וברצוני לפצל אותה ל2 יחידות. אחת לגור בה והשניה להשכיר. מה הפרוצדורה?
פיצול דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
26/01/16
שלום שאול,
על פי הוראות חוק התכנון והבניה, שינוי
מספר היחידות בדירה, באמצעות חלוקתה למספר יחידות נפרדות, שלכל אחת מהן מתקנים ואבזור
נפרד, טעון קבלת היתר בניה.
במשך שנים רבות לא ניתן היה לפצל דירות אלא בהתאם להוראות התב"ע
החלה על הבניין, והמקרים בהם הותר פיצול כאמור היו מעטים.
ב- 20/12/11 נכנסו לתוקף תקנות אשר
יהיו תקפות למשך 5 שנים (כלומר עד 19/12/2016), ולפיהן התנאים לפיצול דירה הם:
- שטח הדירות המחולקות לא יהיה קטן מ – 30 מ"ר
- מספר הדירות שיתווספו לא יעלה על 30% ממספר הדירות
הקיים בבניין, או המותר לבנייה על המגרש על פי התכנית - הקטן מבין השניים (בבניין בו קיימות פחות מ-3 דירות, תתאפשר הוספת דירה
אחת באמצעות פיצול).
- יש לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות (או בעלי הזכויות
במגרש).
לשם קבלת האישור יש להגיש בקשה להיתר (שתוכן
ע"י אדריכל) וכן בקשה להקלה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
לצורך החלטת הוועדה,
דרושה חוות דעת מהנדס הוועדה, לגבי תמהיל הדירות המתקבל לאחר הפיצול והשתלבותן בסביבה,
וכי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה, בסביבת הבניין נותנים מענה
לצרכים הנובעים מתוספת הדירות.
לועדה יש סמכות במקרים מסויימים, לקבוע גם בניגוד לעמדת
המהנדס כי מספר הדירות שיתווספו יהיה קטן יותר מזה שנקבע על ידו, או לשלול את פיצול
הדירות לחלוטין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי הוראות חוק התכנון והבניה, שינוי
מספר היחידות בדירה, באמצעות חלוקתה למספר יחידות נפרדות, שלכל אחת מהן מתקנים ואבזור
נפרד, טעון קבלת היתר בניה.
במשך שנים רבות לא ניתן היה לפצל דירות אלא בהתאם להוראות התב"ע
החלה על הבניין, והמקרים בהם הותר פיצול כאמור היו מעטים.
ב- 20/12/11 נכנסו לתוקף תקנות אשר
יהיו תקפות למשך 5 שנים (כלומר עד 19/12/2016), ולפיהן התנאים לפיצול דירה הם:
- שטח הדירות המחולקות לא יהיה קטן מ – 30 מ"ר
- מספר הדירות שיתווספו לא יעלה על 30% ממספר הדירות
הקיים בבניין, או המותר לבנייה על המגרש על פי התכנית - הקטן מבין השניים (בבניין בו קיימות פחות מ-3 דירות, תתאפשר הוספת דירה
אחת באמצעות פיצול).
- יש לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות (או בעלי הזכויות
במגרש).
לשם קבלת האישור יש להגיש בקשה להיתר (שתוכן
ע"י אדריכל) וכן בקשה להקלה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
לצורך החלטת הוועדה,
דרושה חוות דעת מהנדס הוועדה, לגבי תמהיל הדירות המתקבל לאחר הפיצול והשתלבותן בסביבה,
וכי מוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה, בסביבת הבניין נותנים מענה
לצרכים הנובעים מתוספת הדירות.
לועדה יש סמכות במקרים מסויימים, לקבוע גם בניגוד לעמדת
המהנדס כי מספר הדירות שיתווספו יהיה קטן יותר מזה שנקבע על ידו, או לשלול את פיצול
הדירות לחלוטין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרקע בירושה
מיטל
25/01/16
אם אני ואחותי קיבלנו קרקע בירושה ואנחנו רוצים לבנות עליה דו משפחתי, על מה אנחנו צריכות להסכים או לחתום?
הסכם שיתוף בין יורשים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
25/01/16
שלום מיטל,
אם כוונתכן לחלק את המגרש באופן שלכל אחת מכן תהיה חזקה יחודית בחלק מסויים של המגרש עליכן לערוך ביניכן הסכם שיתוף, שיכלול הוראות בדבר חלקה המדוייק של כל אחת, אופן חלוקת השימוש והזכויות בקרקע, נשיאה בהוצאות וכו'.
ממליצה לכן לפעול אך ורק לאחר קבלת יעוץ פרטני של עו"ד מתחום המקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם כוונתכן לחלק את המגרש באופן שלכל אחת מכן תהיה חזקה יחודית בחלק מסויים של המגרש עליכן לערוך ביניכן הסכם שיתוף, שיכלול הוראות בדבר חלקה המדוייק של כל אחת, אופן חלוקת השימוש והזכויות בקרקע, נשיאה בהוצאות וכו'.
ממליצה לכן לפעול אך ורק לאחר קבלת יעוץ פרטני של עו"ד מתחום המקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
דני
25/01/16
שלום,
כאשר יש הפרש גבהים בין שתי חצרות, ויש צורך בחומה מפרידה, על מוטל הנטל הכספי בביצוע החומה?
האם קיים חוק המסדיר סוגיה זו?
תודתי מראש
כאשר יש הפרש גבהים בין שתי חצרות, ויש צורך בחומה מפרידה, על מוטל הנטל הכספי בביצוע החומה?
האם קיים חוק המסדיר סוגיה זו?
תודתי מראש
מי אמור לשאת בהוצאות הקמת קיר תומך בין חצרות?
עו"ד לילך עתני
מנהלת
25/01/16
שלום דני,
קיר תומך אשר יבנה על גבול 2 המגרשים יהווה רכוש משותף של 2 המגרשים הללו ועל שני הצדדים לשאת בהוצאות הקמת והחזקתו (סעיפים 49 ו - 32 לחוק המקרקעין).
אם הקיר בנוי רק בשטח של אחד המגרשים - עלויות ההקמה והתחזוקה מוטלות על בעל המגרש בו נבנה הקיר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
קיר תומך אשר יבנה על גבול 2 המגרשים יהווה רכוש משותף של 2 המגרשים הללו ועל שני הצדדים לשאת בהוצאות הקמת והחזקתו (סעיפים 49 ו - 32 לחוק המקרקעין).
אם הקיר בנוי רק בשטח של אחד המגרשים - עלויות ההקמה והתחזוקה מוטלות על בעל המגרש בו נבנה הקיר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איבוד מסמכים ע"י שליחה
רותם ג
25/01/16
שלום
אני עו"ד מתחיל, מסרתי מסמכי מקור לרישום עסקת מכר בטאבו, כולל שטרי משכנתא.
השליחה עימה אני עובד איבדה המסמכים כשלמעלה מחדשיים לא הגיע כל אישור רישום.
האם אוכל להגיש העתק נאמן למקור מהמסמכים שנותרו אצלי?
האם ניתן לתבוע אותה על רשלנות?
בקשה זה דחוף.
אני עו"ד מתחיל, מסרתי מסמכי מקור לרישום עסקת מכר בטאבו, כולל שטרי משכנתא.
השליחה עימה אני עובד איבדה המסמכים כשלמעלה מחדשיים לא הגיע כל אישור רישום.
האם אוכל להגיש העתק נאמן למקור מהמסמכים שנותרו אצלי?
האם ניתן לתבוע אותה על רשלנות?
בקשה זה דחוף.
מסמכי רישום שאבדו
עו"ד לילך עתני
מנהלת
25/01/16
שלום רותם,
לצורך רישום עסקה בלשכת רישום המקרקעין יש להגיש מסמכים מקוריים בלבד.
תוכל להזמין שטרי משכנתא חדשים מהבנק, אישורי מסים מרשות המסים ומהרשות המקומית ולהכין שטרי מכר חדשים.
ניתן לתבוע ברשלנות ככל שהיתה כזו וככל שנגרם נזק. בשלב זה עדיין אינך יודע אם נגרם נזק ומה שיעורו.
מקווה שעזרתי,
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לצורך רישום עסקה בלשכת רישום המקרקעין יש להגיש מסמכים מקוריים בלבד.
תוכל להזמין שטרי משכנתא חדשים מהבנק, אישורי מסים מרשות המסים ומהרשות המקומית ולהכין שטרי מכר חדשים.
ניתן לתבוע ברשלנות ככל שהיתה כזו וככל שנגרם נזק. בשלב זה עדיין אינך יודע אם נגרם נזק ומה שיעורו.
מקווה שעזרתי,
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירות להשקעה
אלי
25/01/16
אבא ואמא רוצים לקנות כמה דירות להשקעה בעיקר כדי לממש מהר (לא להשכיר לזמן ארוך). יש להם כמה ילדים בוגרים רווקים ללא דירות.
בהכללה סטטיסטית, מהי הדרך הנפוצה מבחינת מיסוי לעשות כן ?
רישום ע"ש הילד וקבלת הדירה בחזרה בשליש מס רכישה, למשל?
אני מבין שזו שאלה קשה אבל מבקש בהכללה ולו גסה...
תודה רבה
בהכללה סטטיסטית, מהי הדרך הנפוצה מבחינת מיסוי לעשות כן ?
רישום ע"ש הילד וקבלת הדירה בחזרה בשליש מס רכישה, למשל?
אני מבין שזו שאלה קשה אבל מבקש בהכללה ולו גסה...
תודה רבה
תכנון מס ברכישת דירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
25/01/16
שלום אלי,
נראה שפורום מיסוי מתאים יותר לדיון בשאלתך.
ככלל, תכנון מס חייב להעשות על בסיס נתונים קונקרטיים ולא ל סמך הכללה סטטיסטית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נראה שפורום מיסוי מתאים יותר לדיון בשאלתך.
ככלל, תכנון מס חייב להעשות על בסיס נתונים קונקרטיים ולא ל סמך הכללה סטטיסטית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע למיסוי
אורן
25/01/16
שלום רב,
אין בבעלותי אף נכס נדל"ני. ברצוני לרכוש מחסן.
בעתיד אני מתכנן רכישת דירה.
האם כתוצאה מהרכישה של המחסן, אני עשוי להידרש לשלם
מס רכישה על הדירה?
תודה,
אורן
אין בבעלותי אף נכס נדל"ני. ברצוני לרכוש מחסן.
בעתיד אני מתכנן רכישת דירה.
האם כתוצאה מהרכישה של המחסן, אני עשוי להידרש לשלם
מס רכישה על הדירה?
תודה,
אורן
השפעת רכישת מחסן על מיסוי עתידי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
25/01/16
שלום אורן,
מחסן (בהנחה שהינו רשום כמחסן, משמש כמחסן ורכישתו מדווחת בהתאם) איננו נחשב דירת מגורים.
אם לאחר רכישת המחסן תרכוש דירה וזו תהיה דירתך היחידה תוכל לשלם מס רכישה על פי המדרגות של דירה יחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מחסן (בהנחה שהינו רשום כמחסן, משמש כמחסן ורכישתו מדווחת בהתאם) איננו נחשב דירת מגורים.
אם לאחר רכישת המחסן תרכוש דירה וזו תהיה דירתך היחידה תוכל לשלם מס רכישה על פי המדרגות של דירה יחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעיות חניה
רונית
25/01/16
שלום,
מדובר על חדר כושר שנפתח במבנה תעשייתי עם הרבה מאד דיירים בעלי עסקים שונים. מצוקת החניה גם ככה גדולה ביותר וחדר הכושר, שפועל בשעות לא שגרתיות, גורם לנו הדיירים להגיע בשעות הבוקר המוקדמות ולא למצוא חניה לרכבינו.
ועד הבניין מטפל בנושא שיוך חניות לפי גודל העסק אך העניין קצת מתעכב.
השאלה המתבקשת הינה - האם אנו כדיירי הבניין יכולים למנוע מבעל חדר הכושר לאפשר תפיסת חניות מרובות ע"י לקוחותיו.
תודה
מדובר על חדר כושר שנפתח במבנה תעשייתי עם הרבה מאד דיירים בעלי עסקים שונים. מצוקת החניה גם ככה גדולה ביותר וחדר הכושר, שפועל בשעות לא שגרתיות, גורם לנו הדיירים להגיע בשעות הבוקר המוקדמות ולא למצוא חניה לרכבינו.
ועד הבניין מטפל בנושא שיוך חניות לפי גודל העסק אך העניין קצת מתעכב.
השאלה המתבקשת הינה - האם אנו כדיירי הבניין יכולים למנוע מבעל חדר הכושר לאפשר תפיסת חניות מרובות ע"י לקוחותיו.
תודה
בעיות חניה במבנה מסחרי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
25/01/16
שלום רונית,
על מנת להשיב לשאלתך יש לבדוק את אופן רישום המבנה, את הגדרות החניה, האם החניה היא רכוש משותף או לא, האם הוסדר עניין החניה בחוזי המכר ועוד. לדברייך ועד הבניין מטפל בשיוך החניות ויש להבין על בסיס מה נערך שיוך זה.
מובן, כי בהדברות עם בעל חדר הכושר תוכלו להגיע לכל הסדר שיהיה מקובל על הצדדים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת להשיב לשאלתך יש לבדוק את אופן רישום המבנה, את הגדרות החניה, האם החניה היא רכוש משותף או לא, האם הוסדר עניין החניה בחוזי המכר ועוד. לדברייך ועד הבניין מטפל בשיוך החניות ויש להבין על בסיס מה נערך שיוך זה.
מובן, כי בהדברות עם בעל חדר הכושר תוכלו להגיע לכל הסדר שיהיה מקובל על הצדדים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
