דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. עו"ד מיכאל שטרית בעלים של משרד העוסק בנדל"ן וראש תחום נדל"ן בקורסי יזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
שלום דנה,
ככל שנגרם לך נזק עשויה להיות לך עילת תביעה בגין הטעיה. כדאי לפנות ליעוץ משפטי כדי לבדוק את העובדות ואת התקיימות עילת התביעה והדרכים להוכחתה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום,
בדירה בבעלותינו ישנם 2 מקלחות, כאשר אחת (הפנימית) בחדר ללא חלונות אך עם צינור אוורור בתקרה שנפתח לגג, לצורך מניעת עובש וכו'.
זהו חלק מהתכנון המקורי של הבניין, הצינור אף מופיע בשרטוטים.
לאחרונה גילינו שששכן מהפנטהאוז עשה שיפוץ ובמהלכו סתמו את יציאת צינור האוורור ובנו מעל, ואז מכר את הדירה. זה קרה מלפני כ-5 שנים, אך עד כה הדירה הייתה מושכרת לזוג צעיר שלא עשה שימוש במקלחת השנייה, אז הדבר לא התגלה.
כעת התברר לנו המצב עקב תלונות של השוכר החדש. השכן החדש מהפנטהאוז טוען שזה לא מעניין אותו מאחר שהוא קנה את הדירה כפי שהיא ועבר זמן מאז.
האם ניתן לעשות משהו?
שלום רב,
נא פנו לפורום נזיקין באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
היי,
נציגות דיירים פנו אליי לעזור להם למצוא יזם שיקדם את הפרויקט.
את ההחתמה של הדיירים על החוזים אני אעשה בשביל היזם אשר יבחר.
האם ניתן לגבות עמלת תיווך מהיזם לאחר שיקבל את חתימות הדיירים בהסכם מחייב?
תודה מראש,
יונתן.
שלום יונתן,
כדי שמתווך יהיה רשאי לגבות דמי תיווך עליו לעמוד בדרישות הקבועות בהוראות החוק.
אם המתווך יסכים בכתב לשלם דמי תיווך אינני רואה מניעה לגבותם.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אני מעוניינת למכור את החצי שלי בדירה לגרוש שלי בעיסקת ״אגב גירושין״.
כדי להעביר את זכויות הדירה בטאבו נדרש אישור של העירייה. הבנתי שבעת הזאת העירייה עלולה לדרוש תשלום על היטל השבחה (ואולי גם היטל פיתוח, תיעול וכל היטל אחר).
במידה ונדרש לשלם - האם התשלום אמור להתחלק ביני לבין הגרוש (כי זה תשלום על כל התקופה של הבעלות המשותפת על הדירה)? או שבגלל שעסקת ״אגב גירושין״ היא על מכירת החצי שלי - האם ההיטלים שהם עלולים לדרוש הם גם יהיו מחושבים רק על החצי ולכן אני זאת שאצטרך לשלם אותם במלואם?
יש לי ולגרוש שלי מחלוקת על מי אמור לשלם את ההיטל (במידה ויהיה כזה) וכרגע זה מה שמונע מאיתנו לחתום על הסכם המכר.
אודה מאוד על ההבהרה לגבי מי אמור לשלם את ההיטלים במידה ויש בעת עסקת אגב גירושין והאם ההטלים המחושבים הם על חצי הנכס או על הנכס כולו.
תודה מראש!
יעל
שלום יעל,
גם העברת דירה עקב גירושין נחשבת מימוש וחייבת בהיטל השבחה.
יחד עם זאת כדאי לבדוק קיומו של פטור.
היטל השבחה משולם ע"י המוכר. כאשר לדירה מספר בעלים היטל ההשבחה משולם באופן יחסי, כל אחד לפי חלקו. כלומר אם את מעבירה את חלקך תחוייבי בחלק היחסי בהיטל ההשבחה, ככל שיוטל. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
השאלה נענתה בעת האחרונה פעמים רבות והתשובה לא השתנתה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום יהלום,
הממשכן הוא בעל הנכס עליו נרשמת המשכנתא. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום עזיז,
כיום יתן לרשום משכנתאות מקוונות לכל הפחות של הגופים הבאים:
בנק מזרחי-טפחות בע"מ, בנק דיסקונט לישראל בע"מ, בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ, בנק לאומי לישראל בע"מ, בנק הפועלים בע"מ, בנק ירושלים בע"מ, הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ, בנק איגוד לישראל בע"מ, חברת טריא פי2פי בע"מ, הראל חברה לביטוח בע"מ וכלל חברה לביטוח בע"מ. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום מרי,
מדרגות מס רכישה יתפרסמו סמוך לאחר תחילת חודש ינואר 2021.
ככלל שיעור השינוי הצפוי הוא כשיעור השינוי המדד. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום ירון,
מדרגות מס רכישה החדשות יתפרסמו סמוך לאחר תחיל חודש ינואר 2021.
ככלל, שיעור השינוי הפוי הוא שיעור עליית המדד. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום
לפני 5 שנים ביצעתי תוספת בניה בהסכמת שכנים ובהתר בעריה. את תוספת הבניה לא רשמתי בטאבו. עכשיו, אני מעוניין למכור את הדירה, האם לאי רישום התוספת בטאבו השלכות על כך? שמאות? ירידת ערך? או כל דבר אחר שיכול לצוץ לי?
תודה על המענה
שלום אילן,
כעקרון רצוי לתקן את צו הבית המשותף באופן שיתן ביטוי להרחבת הדירה.
בעת מכירה עשויה להיות לכך השפעה על המחיר (כדאי להתיעץ בעניין זה עם שמאי מקרקעין) אך אם כל הניירת קיימת, מסודרת ותקינה לרוב ניתן לבצע את העסקה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום ליאור,
נא פנה לפורום נזיקין באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום עינת,
גגון שתלית בעצמך, גם אם הוא נסמך על הרכוש המשותף, איננו באחריות הועד אלא באחריותך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אם הגגון איננו רכוש משותף הוא איננו באחריות הועד. הועד אחראי רק לתחזוקת הרכוש המשותף.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
חובה אפוטרופוס הכללי לענות על שאלון לפי סע 113 ו 114 לתקנון. מצב משפטי: התנגדות לצו ירושה וביטול צוואה. אפוטרופוס הכללי מופיע במשפט התנגדות כי משיבה. בשליטה האפוטרופוס הכללי נמצאים מסמכים למינוי ייפוי כוח המתמשך למנוחה. שאלה: אם לאפוטרופוס הכללי חלה חובה לענות על שאלון של ניתבע, להודיע על קיים מסמכים רלוונטיים לתביעה? חובתו לענות על שאלון שהוגש לפי סע 113 ו 114 לתקנון. יש פסיקה מחייבת
נא פנה לפורום דיני משפחה באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
הדיירת שלי מבקשת להוסיף להסכם שכירות את בן זוגה שעבר לגור איתה . האם יש צורך בחוזה חדש או שניתן להכין נספח?
שלום אורי,
אין חובה לחתום על הסכם חדש, אלא ניתן להוסיף נספח.
עליך לוודא שהנספח מבטיח אותך מבחינת פינוי הנכס, השמירה עליו ותשלום דמי השכירות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
הפרוייקט בו אני מתגורר הקבלן המבצע לא מסר לנו את חדרי העגלות וניכס אותם עבורו ומשתמש בהם לצרכיו, ציוד בניה כנראה לצורך עבודות בפרוייקטים שונים באזור.
הנ"ל כבר מעל 7 שנים משתמש ומסרב למסור אותם לוועד המתחם למרות שמפרט הטכני רשום
" חדר עגלות בקומת החניון"
וובחוזה יש סעיף שאומר "שאין מחסנים שלא צמודים לדירה " משמע המחסנים הינם בחניון.
כמו כן ישנה תקנה 39 שאוסר על שימוש בניכס שלא למטרתו. משמע החדרי עגלות אינם לשימושו והיעוד שקבע להם.
האם ניתן לתבוע את החדרים חזרה? ולתבוע אותו כספית על שימוש בחדרים?
לדעתי אנו משלמים ארנונה על אותם חדרים.
אשמח לתשובה ולהכוונה.
בתודה .
שלום אורן,
כדי להשיב לשאלה יש לבחון את הוראות החוזה, ככל שקיימות, בייחס לזכותו של הקבלן להוסיף ולהשתמש בחלק מהרכוש המשותף. אם אין הוראות כאלה, או בכפוף לאמור בהן אתם רשאים לדדרוש את השבת הרכוש המשותף לרשותכם וואף דמי שכירות ראויים.
לצורך בחינת המשך צעדיכם מומלץ להתיעץ עם עו"ד. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
האם מרתף בשיפוץ בנין נושא בעלויות על"פ מספר המ"ר שלו? אם מהתוכנית המקורית של השיפוץ הוציאו את איטום קירות המסד (כאשר בהצעה המקורית נכלל האיטום) וזאת על מנת לחסוך בעלויות השיפוץ .
שלום נירית,
אם יש לבנין תקנון יש לבדוק אם יש בו הוראות לעניין נשיאה בהוצאות.
ככל שאין הוראות כאלה על כל יחידה בבית המשותף לשאת בהוצאות התחזוקה של בהתאם לחלקה היחסי - שטח רצפת הדירה ביחס לשטח כלל הדירות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום ענת,
אם המשכיר מפר את החוזה ואת אינך יכולה לחנות בחניה את רשאית לבטל את החוזה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
על פי ניסוח זה הצדדים (כולל השוכר) הסכימו שהשוכר לא יהיה דייר מוגן.
יש לבדוק נסיבות נוספות - מועד תחילת השכירות, האם שולמו דמי מפתח, הסכמות מאוחרות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
כפי שכתבתי, יש לברר את כלל הנסיבות ולא להסתפק בסעיפים בודדים ונטולי הקשרשל ההסכם.
על פני הדברים אין מדובר בדיירות מוגנת. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
נא פני לפורום אגודות שיתופיות באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום ריף,
אין מניעה חוקית לכך שמוכר יחתום על מסמכי העסקה בחו"ל וישלח אותם לישראל.