דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. הערה: לשאלות בנושאי מיסוי מקרקעין - אנא פנו לפורום מיסים באתר, הקישור לפניכם.
שלום רב, אני משכיר דירה לדייר. בדירה מעל הדירה שלי יש פיצוץ מים. יש נזילות שחודרות לדירה שלי ויש קצר בחשמל. אין מים חמים. כל חדר האמבטיה מוצף מים והמים שם זורמים. ככה זה כבר חודש ימים. המצב בלתי נסבל והדייר שלי הודיע לי שהוא מפנה את הדירה ושוכר דירה אחרת כי לא ניתן לגור בדירה שלי. לשכן יש ביטוח אך החברה מתמהמהת ולא מתקנת. אני מפסיד את הדייר ויש לי המון נזקים. השכן לא מסכים לעשות דבר ומחכה לביטוח, שממש לא ממהר לשום מקום.
מה אפשר לעשות?
האם יש הליך מהיר שמאפשר לפתור את הבעיה?
מהו בית המשפט המתאים לכך, מהו ההליך ומהי הפרוצדורה?
שלום ניר,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני נזיקין באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום דודו,
יש לבדוק עם הכונס מה דרישותיו לעניין מועדי התשלום.
במרבית המקרים הכוונה היא לסיים את המכירה תוך זמן קצר ואז יתכן שמשפר דיור לא יצליח למכור דירה ולקבל תשלומים במועד והתאמת העסקה תלויה במקורות תשלום אחרים (הון עצמי, הלוואת גישור וכיוב') בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כשמדובר בשיפוץ לובי בבניין משותף, מה המבחן שקובע אם מדובר בשמירה על הקיים או שיפור? מדובר בבניין בן 6 שנים בלבד, הלובי לא עבר שיפוץ, אך נראה סביר בהחלט, ומטרת השיפוץ היא שיהיה "יותר יפה" נטו. האם ניתן להגדיר את זה כשיפור או שזה אפור? תודה רבה.
שלום דניאל,
המבחן הוא מבחן המציאות השכל הישר כאשר כל מקרה נבחן לגופו.
סיוד ותחזוקת הקיים - נדרשים.
תוספות על המצב הקיים - יש לקבל הסכמה מכלל הדיירים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אז איך מסווגים את המקרה שתיארתי לעיל? האם ניתן לסווג אותו כשיפור או שזה לא חד משמעי? תודה רבה.
שלום יגאל,
ככל שמדובר ברכוש משותף אין למי מהדיירים זכות לקבל בו חזקה יחודית אלא בהסכמת כל הדיירים.
כעקרון אין לאחסן במקלט חפצים אלא באופן שלא ימנע שימוש בו בשעת חירום. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
התשובה מעניינת אבל עדיין משאירה אותי ללא תשובה למה שהתכוונתי. מהפירוש הסרת מבנים בלתי חוקיים.האם המוכר שלא בנה שום דבר חייב להסיר על חשבונו מבנה במידה ונבנה על ידי שכן אחר או על ידי הקבלן. ואם השכנים מתנגדים
ואם הוא לא יסיר אז הוא לא יוכל לקנות את הדירה . מה פירוש סוג ההגבלה אילו סוגים יש.
ובכלל אולי לא כדאי להכנס לדבר שיש עליו שאלה
שלום רב,
מתן תשובה לשאלה מצריך בדיקה של עובדות ומסמים. מומלץ לפנות ליעוץ משפטי פרטני. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום,
איפה בודקים אם מתווך הוא מתווך מורשה?
יום טוב.
שלום סלבי,
ניתן לבדוק זאת בפנקס בעלי רשיונות לתיווך בקישור הבא:
https://www.gov.il/he/departments/general/activebrokers בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום,אני גרה בקומה ראשונה וברצוני להעביר צינור ביוב על הקיר החיצוני.האם נדרש אישור של דיירים?
בברכה,
שלום רחל,
כעקרון נדרש אישור הדיירים, אא"כ אין מניעה שכל שכן אחר יעשה שימוש דומה בקיר החיצוני. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני עו"ד במקצועי אך לא עוסק בכך בשגרה . לאחרונה רכשתי דירה וייצגתי את עצמי בתהליך . העסקה הסתיימה .
עורך הדין של המוכר אימת חתימות של מוכרים ורוכשים על הצד האחורי של שטר המכר בחלק העליון, אך שכח לאשר/לאמת בחלק התחתון יותר של אישור בדיקת פרטים המופיעים בשטר .
שאלתי : האם אני יכול לאשר חלק זה בעצמי על אף העובדה שאני מופיע שם כרוכש או שזה בעייתי?
תודה רבה מראש על הסבלנות והסיוע.
בברכה
אברי
שלום אברי,
כעקרון אין מניעה שתאשר כי בדקת את השטר והמסמכים שצורפו לו, והם מתאימים לעסקה.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום
אני גרה בבניין משותף בן 3 קומותאני מתגוררת בקומה השלישית והאחרונהמשני הצדדים שלי יש שתי דירות, שכנים שליהגג הוא משותף, מוצמד לכל הדירות יחד בטאבו.אני נעדרתי מהארץ לתקופה של חודשיים, וכשחזרתי גיליתישפתחו לי על הגג, שמעל הדירה שלי מרפסת שמששמו שם עציצים ומיטות שיזוף ומנגלמעל הראש שלי יש עכשיו סוג של גג של מלון ובשימוש השכנה שבנתה ליד הדירה שלה סולם קטן מסתלסל למעלה הגגשם היא וילדיה מבלים ועושים מסיבות קיץ ואולי גם חורףהרעש לא ממש מפריע, אבל האם יש לי מה לעשות בנידון?למה אני צריכה את כל המסיבת גן הזאת מעל הראש שלי?יש לי מה לעשות? השכנה אומרת שזה לא צריך להפריע לי מה היא עושה על הגגושאני יהיה בדירה שלי ולא אפתח עיניים עליה.זה חוקי כל זה?
שלום הראלה,
אם הגג מהווה רכוש משותף אין לאף שכן זכות "להשתלט" עליו ולקבל בו חזקה יחודית.
תוכלי לתבוע סילוק יד אצל המפקחת. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כידוע, לאחר קבלת דירה במתנה, חלה על מקבל המתנה תקופת צינון, שאם ימכור במהלכה יבוטל הפטור ממס. אבל האם תקופת הצינון תקפה גם לגבי עסקת מתנה נוספת? לדוגמה: אדם קיבל דירה במתנה מאביו ורוצה להעבירה במתנה לבנו לפני תום תקופת הצינון. האם ההעברה הנוספת תבטל את הפטור בהעברה הראשונה?
שלום ערן,
העברה בתקופת הצינון איננה מבטלת את הפטור שניתן בגין ההעברה הראשונה.
תקופת הצינון מונעת קבלת פטור בגין מכירת דירת המתנה לפי פרק 5 לחוק, אך איננה מונעת פטור לפי סעיף 62 (העברה לקרוב). בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום וברכה,
מכרנו דירה בטבריה וחוייבנו לשלם היטל השבחה. האם אפשר לשלם את ההיטל ואח"כ להגיש השגה? או שאם שילמנו את ההיטל אז כבר אי אפשר להגיש השגה?
תודה מראש.
שלום אהרן,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מדוע יש הגבלות והאם רמ"י יכולים לסרב להעביר ומאילו סיבות והאם העברה עולה כסף וכמה .האם ההגבלןות הללו הם יחייבו גם את הקונה שירצה להוריש אחרי 120 את הדירה ליורשיו
שלום שרה,
במרבית המקרים רמ"י איננה מסרבת להעברת זכויות אלא מתנה אותה בתנאים רלוונטיים לעיסקה ולנכס, למשל הסרת או הכשרת מבנים בלתי חוקיים.
לעיתים קבלת ההסכמה כרוכה בתשלום, למשל אם החכירה איננה מהוונת או אם נדרש לשלם בגין תוספות בניה שבוצעו.
תחולת ההגבלה על הקונה תלויה בסוג ההגבלה וסוג הנכס. סביר להניח שההגבלה תחול גם על הקונה ועל יורשיו.
לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ירשתי מאמי דירה עם הערת אזהרה בטאבו סעיף 126 הימנעות מעשית עסקה על כל הבעלים , המוטבים הם אחותי ואחיניתי.
האוכל להחכיר את הדירה לטוח ארוך ללא הסכמת המוטבים?
שלום דוד,
יש לבדוק את הוראות הצוואה על מנת להבין מה זכויות המוטבים ומה בדיוק נאסר עליך לעשות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לכאורה האריחים תוקנו ולא קיימת בעיה, אך לאחרונה קיימת בפסיקה להחמיר עם מוכרי דירות שלא גילו פגמים שהיו ידועים להם, כך שלמען הזהירות כדאי להציג בפני הקונה את המצב.
סיכויי התביעה כנגד הקבלן נמוכים במיוחד, שכן על פי חוק המכר תקופת הבדק על חיפוי חוץ היא 7 שנים.
לגבי השפעת התיקון על ערך הדירה יש לקבל חוות דעת שמאי מקרקעין. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הועברה אלי בירושה קרקע(עדיין בסטטוס חקלאית) בגודל 62.5 מ"מ באזור מאוד יוקרתי בארץ. צפי הבנייה מוערך כנראה בעוד כ-10-15 שנים. הדיון בעניין הבנייה באזור עבר בוועדה המקומית וממתין להפקדה במחוזית.
שאלתי: 1. באיזה אופן אוכל לאמוד את ערך הקרקע אם ברצוני למכור אותה?
2. אילו מסים ועלויות עלי לקחת בחשבון בעת המכירה, בהנחה שאין ולא הייתה לי מעולם דירה?
תודה
שלום מאיה,
לשם קביעת ערך הקרקע יש לפנות לשמאי מקרקעין.
עליך לקחת בחשבון מס שבח, היטל השבחה (בהתאם לתכניות שנכנסו לתוקף) ועלויות נלוות (שמאות, תיווך, שכ"ט עו"ד).
השאלה אם היתה או לא היתה לך דירה איננה רלוונטית במכירה של מגרש/קרקע. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום אליהו,
יש לבדוק את תוכן הערת האזהרה ואת המסמך מכוחו נרשמה על מנת לוודא מה זכויות המשכיר.
היי
בבעלותינו דירה אחת ואנו רוצים לרכוש דירה נוספת, האם הסכם ממון בינינו ןהעברת הבעלות לאחד מבני הזוג, תחסוך במס רכישה בקניית הדירה החדשה?
שלום לירון,
קיומו של הסכם ממון איננו תנאי מספיק להוכחת הפרדה רכושית.
יש להוכיח גם הפרדה רכושית בפועל, דבר אותו תתקשו לעשות במתווה שתיארת. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בבית משותף בן 12 דיירים, יש 4 חניו מקורות המועדפות עי כל הדיירים. מלבדן יש חניות לא מקורות שהן בעדיפות נמוכה. כל החניות הן רכוש משותף. מי שמגיע נכנס על בסיס מקום פנוי. אחד הדיירים גר בחו"ל דירתו ריקה משך מספר שנים ברצף והרכב שלו חונה אחת מתוך 4 החניות המקורות -המועדפות במשך מספר שנים. אבקש לברר את המצב המשפטי לעניין זכותו לחנות שם במשך יותר מאלף ימים כאשר מקופחת זכות שאר הדיירים לחנות שם מפעם בפעם. אודה לתשובה שתשפו אור על המצב ותבהיר את זכות הדיירים מול זכות החונה המתמשך. רב תודות
שלום חלי,
איש מבעלי הדירות אינו רשאי לתפוס חזקה יחודית בחלק כלשהו של הרכוש המשותף אלא בהסכמת שאר בעלי הדירות. חניה במשך מספר שנים במקום חניה אחד מבין מספר מקומות משותפים עלולה להחשב כנטילת חזקה יחודית.