דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. עו"ד מיכאל שטרית בעלים של משרד העוסק בנדל"ן וראש תחום נדל"ן בקורסי יזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
שלום שרון,
נא פני לפורום התחדשות עירונית (תמ"א 38) באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום רפי,
כעקרון, ניתן לטעון (אך גם צריך להוכיח) שנעשה שימוש בשביל במשך יותר מ 30 שנה ולכן קיימת לחלקה שבבעלותך זיקת הנאה לגבי השביל, אך זיקת הנאה איננה כוללת החזקה ולא תוכל לסייע לך לגבי החצר. צריך לבצע מדידה מוסמכת של השטח ואז לפנות בדחיפות ליעוץ משפטי פרטני ולבחון אפשרויות פעולה
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום גלי,
יש לבדוק את הוראות החוזה.
לרוב השיק איננו מוחזר עם מסירת המפתח אלא רק לאחר שמוצגות ראיות לתשלום כל התשלומים ולאחר שמבוצעים תיקונים ככל שהשוכר גרם לנזקים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום וברכה!
אני ובעלי מעוניינים לרכוש דירה שיש בה מרפסת קיימת על גג של שכן. השכן בנה באופן לא חוקי לפני כשלושים שנה חדר גדול (38 מטר) ובעלי הדירה שמעל הפכו אותה למרפסת. אני מבינה שהם לא שילמו לו דבר על השימוש במרפסת. הבנתי גם שהשכן למטה רוצה שהרוכש הבא ישלם לו על המרפסת.
שאלתי היא: החדר שהשכן בנה שעליו המרפסת, נבנה באופן לא חוקי בחצר שהייתה בשימוש. האם יהיה צורך לשלם לשכן על השימוש בגג, אף שלכאורה הוא בעצמו פלש ועשה זאת לא חוקית?
במידה וכן, כמה מקובל לשלם על שימוש במרפסת בגודל כזה? ואיך סוגרים את הדבר מראש כדי שלא יהיו חיכוכים?
תודה רבה מראש!
שלום נירה,
חסרים פרטים עובדתיים שיכולים להשפיע על התשובה ומומלץ להתיעץ באופן פרטני עם עו"ד שיקבל את כל הפרטים הנדרשים.
השכן עשוי להיות זכאי לתשלום בשל השימוש שלכם ביסודות ובתקרה שבנה, אך חלוף הזמן בו נמנע מלדרוש תשלום כזה ממוכר הדירה עלול לפגוע בתביעתו.
לקביעת שווי השימוש יש לפנות לשמאי מקרקעין. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום ליה,
המס לגביו את שואלת הוא מס שבח (ולא מס מכירה).
במקרה הראשון - אם לכל אחד מכם דירה משלו חלה חזקת התא המשפחתי ובעת המכירה תשלמי מס שבח אלא אם כן יהיה ביניכם הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית ואתם תקיימו את הוראות ההסכם בפועל.
במקרה השני - בעת מכירת הדירה הראשונה תחוייבי במס שבח. בעת רכישת הדירה המשותפת תשלמו מס רכישה של דירה נוספת. אם לבעלך אין דירה אחרת ותערכו הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית ותקפידו לנהוג בהפרדה רכושית, יוכל בעלך להנות ממדרגות מס רכישה מוטבות בעת רכישת הדירה המשותפת.
הערב חתם שהוא ערב לכל התחייבויות השוכר.
יש נזקים בדירה.
האם ניתן לתבוע גם את הערב בבית משפט?
שלום שרונה,
כעקרון, ובכפוף להוראות החוזה ולנוסח הערבות ניתן לתבוע גם את הערב בגין הנזקים שגרם השוכר. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום אורי,
אם כוונתך האם אפשר לפצל את הבית לשתי דירות - הדבר תלוי בתב"ע החלה במקום ויש לקבל לשם כך היתר.
ככל שהפיצול התכנוני מתר ניתן לבדוק גם את האפשרות לפצל את רישום הבעלות בדירות באמצעות רישום בית משותף, למשל. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום מנו,
על פי נתוני השאלה אינך זכאי להנחה בארנונה בשל נכותך (הנחה ניתנת לבעלי דרגת אי כושר של 75% ומעלה או 90% נכות רפואית) אך תוכל לפנות לעיריה בבקשה לקבלת הנחה בשל מצבך הכלכלי. גובה ההנחה הוא על פי שיקול דעת העיריה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
בבעלותי דירה בבניין שמיועד לפינוי בינוי (בתהליך כבר מעל 10 שנים! ) שאני משכיר. מצב הבניין לא הכי הכי ורוב הדיירים לא מעוניינים להשקיע בבינין שבקרוב (בעה"ש) יהרס לטובת בניין חדש.
אם חו"ח הבניין יקרוס (חולון, בני ברק וכו') מה המצב המשפטי של השוכרים מולי ולהפך. האם אני צריך/חייב לדאוג לדיור חלופי?
בתודה מראש וחג שמח
שלום זאב דב,
ככל שהבניין לא הוכרז כבניין מסוכן אך קרס - הדבר יביא כמובן לביטולו המיידי של הסכם השכירות.
אם ידעת על מצבו הרעוע של הבניין והשכרת אותו בכל זאת ניתן לטעון שאתה חייב לפצות את השוכר בגין נזק שנגרם לרכושו או הוצאות מיותרות שהוציא.
אין חיוב בחוק לדאוג למקום מגורים חלופי לשוכר. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום ניר,
ככל שאין הוראה אחרת בתקנון הבית המשותף וככל שאין הפרעה לאחרים אם חונות בחניה 2 מכוניות נראה שאין למנוע ממך להשתמש בחניה על מנת להחנות 2 רכבים ואף אין למנוע ממך זכויות אחרות הניתנות לשאר דיירי הבניין.
ככל שהעניין נמשך תוכל לבחון הגשת תביעה מתאימה ללשכת המפקח על רישום המקרקעין. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום שושנה,
ככל שלא ניתן לאתר את מסמכי הרישום, בהם יתכן שמצוי יפוי כח שיאפשר את הרישום, כדאי לבחון את הפשרות לפנות לבית המשפט ולמנות אדם שיהיה מוסמך לחתום בשם בעלך לצור רישום הנכס על שמו.
כדאי לפנות קודם כל להתיעצות עם עו"ד על מנת לבחון את כל ההשלכות של העברה כזו ואת האפשרות להבטיח את זכויות בנותייך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום תומר,
כעקרון, חובת תשלום ארנונה חלה על המחזיק (מי שמתגורר בדירה).
שלום מנחם,
אפשר להאריך חוזה שכירות באופן כזה.
כדאי לבדוק אם אין סעיפים נוספים בהם נקובים תאריכים ולעדכן את הבטוחות (הארכת תוקף ערבות בנקאית, קבלת הסכמת ערבים).
שלום,
אני גרה בבית משותף והחניות רשומות בטאבו. כדי להיכנס ולצאת מהחניות צריך לבצע פניה משביל הגישה ככה שהחרטום או תא המטען של המכונית עובר זמנית מעל החניה שליד. אין ברירה אחרת, וכולם מקפידים לא להחנות ליד קו ההפרדה כדי לאפשר לשכנים לתמרן.
לא מזמן התחלף השכן עם החניה לידי והוא לא משתמש בה לחניה אלא מאפסן בה דברים עד קו הגבול, מה שלא מאפשר לי להשתמש בחניה שלי. פניתי אליו והוא טען שבגלל שהחניה שלו רשומה בטאבו אז זכותו ובכלל אסור לי לחצות את קו הגבול לחניה שלו עם החרטום של הרכב.
לדעתי אסור לו לעשות את זה וגם ראיתי באינטרנט את פסק דין צודלר, שאומר שמי שגר בבית משותף מוותר על חלק מזכויות הבעלות שלו כדי שהחיים יוכלו להתנהל בבית המשותף, כלומר אפילו שהחניה שלו בטאבו הוא לא יכול לנצל אותה באופן שמפריע לאחרים להחנות.
מי צודק - האם מותר לי להיכנס זמנית בעת התמרון לחניה שלו כשזאת האפשרות היחידה להיכנס לשלי?( עקרונית גם הוא היה צריך להיכנס חלקית לשלי כדי לתמרן לחניה שלו, רק שהוא מחנה על הכביש), האם מותר לו לחסום לי את הגישה לחניה (עם חפצים בשטח שלו) או שאסור לו כי זה מונע ממני זכויות שלי? אם אני צודקת, מה אני יכולה לעשות בנדון?
שלום אנה,
לא ברור לי מנתוני השאלה מה ההבדל בין מצב בו חונה רכב בחניה לבין מצב שבו מונחים בה חפצים מבחינת ההפרעה לכניסה שלך לחניה.
בכפוף להוראות התב"ע והיתר הבניה, שימוש בחניה ליעוד אחר, כגון אחסון, עלול להוות שימוש חורג
לטעמי אין מניעה להכנס תוך כדי תמרון באופן קצר ביותר לחניה של השכן.
ככל שהתנהלות השכן מונעת ממך שימוש סביר בחניה תוכלי להגיש כנגדו תביעה לפקח על רישום המקרקעין. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום אמיר,
אחד הסיכונים ברכישת נכס בבניין ישן הוא מצבו הפיזי של הנכס ושל הבניין.
מומלץ כמובן לבצע בדיקה של הנכס על ידי מהנדס שיוכל להתרשם ממצבו ומבטיחותו של המבנה לפני רכישה של המבנה. עוד יש לוודא שפוליסת ביטוח המבנה (אותה תדרש להמציא לבנק למשכנתאות כתנאי לקבלת המשכנתא ) מכסה מצב של קריסה כזו.
כדאי להיות מודעים לסכנה ולבדוק את בטיחות המבנה באופן תקופתי וסדיר. כך ניתן יהיה לגלות בעיות כבר בראשיתן ובמקרים המתאימים לטפל בהן בהקדם ולמנוע את הקריסה.
כיום קיימות אפשרויות של התחדשות עירונית - תמ"א 38 או פינוי בינוי - וכדאי לבעלי דירות בבניינים ישנים לבדוק את האפשרות לקיים פרוייקט כזה בבניין או בשכונה. היתרון הוא קבלת דירה חדשה בבניין חדש בלא עלויות כמעט.
גם במקרה של קריסת הבניין, חלילה, ההפסד איננו מוחלט (אם כי בהחלט משמעותי). זכויותיך בקרקע אינן נעלמות עם קריסת הבניין וככל שלמספיק דיירים יש ביטוח מבנה או יכולת כלכלית אולי תוכלו לגייס את הכספים הנדרשים לשם בנייתו מחדש.
יש לציין ש סעיף 60 לחוק המקרקעין קובע הוראות החלות על בית משותף שנהרס ומאפשר לדיירים ש 3/4 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם להחליט על בנייתו מחדש. במקרה כזה יחוייבו כל הדיירים לשלם כל אחד עבור דירתו ואת חלקו יחסי בבניית הרכוש המשותף. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום עמית,
קבלת הקלת מס רכישה כאשר קיימת דירת מגורים נוספת מותנית בכך שהדירה הנוספת היא דירה יחידה. ככל שבעת רכישת הדירה החדשה יש ברשותכם 2 דירות לא תהיו זכאים להקלה במדרגות מס רכישה (וגם לא לפטור ממס שבח במכירת דירת המגורים, למקרה שתרצו קודם למכור את דירת המגורים).
שלום אני ממתין בתור (בין 4 הראשונים) לדיור ציבורי בבניין רב קומות או בית קרקע עקב נכות לכיסא גלגלים.
1. האם לאחר שאכנס לדירה, משרד השיכון ימשיך להגביל את הכנסתי עד השכר הממוצע או שמא, תהיה לי האפשרות להשתכר ללא הגבלת שכר או שאצטרך להמתין לרכישת הדירה בפועל כדי שתהיה לי האפשרות להשתכר מעבר לשכר הממוצע?
2. האם לאחר כניסתי לדירה, אוכל לרשום נכס נדלן על שמי או שאצטרך להמתין לרכישת הדירה בפועל?
3. אני יודע שהחוק אומר שניתן לרכוש דירה לאחר 5 שנים, האם יש מצבים/סיכויים שאוכל לרכוש את הנכס לפי תום 5 שנים ומהם?
3.א. יש דברים שאוכל לעשות כדי לנסות להקדים את רכישת הנכס לפי תום 5 שנים?
שלום רותם,
שאלה 1 אינה בתחומי העיסוק של הפורום.
הקריטריונים לרכישת דירה בדיור הציבורי קבועים בחוק ומשך הזמן הנדרש הוא 5 שנים.
החזקת נכס מקרקעין נוסף שוללת זכויות רכישה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום
שכרתי דירה חדשה לפני שנה וחצי.
במשךכל השנה באו בעלי מקצוע וסידרו תיקונים.
האם אני חייבת לאפשר להם?
איזה בלאי בדירה חל על המשכיר?
הם שמו מוצרים בטנדרט מהקבלן והאיכות מאוד ירודה כלהטוש וחלקיו החליד ונפל והם לא מוכנים להחליף?
אציין שכל הליקויים שהיו בדירה תיקנו מכספינו אבל יש גבול.
תודה
שלום רב,
כעקרון, תיקונים במושכר הנובעים משימוש לא סביר בו חלים על השוכר ואילו תיקונים הנובעים מבלאי סביר חלים על המשכיר.
תיקונים בדירה במהלך שנת הבדק ואף אחריה הם דבר נפוץ מאוד. אם יש ליקויים בדירה עלייך לאפשר את תיקונם אחרת תפגעי בזכויות המשכיר כלפי הקבלן.
במסגרת עסקת פינוי בינוי נחתם הסכם ובו בין השאר תנאי מתלה על התמורות לבעלי הדירות.
באחת הדירות לא מתקיים התנאי המתלה והתמורה לבעלי הדירה אינה ככתוב בהסכם.
האם רשאי בעל הדירה לבטל את חתימתו/הסכמתו עקב אי קיום התנאי המתלה?
אם כן האם די בהודעה כתובה לבעלי העניין (ייזם/בעלי הדירות/עורכי דין מייצגים)?
השאלה מתאימה יותר לפורום תמ"א 38 באר זה.
לטעמי לא ניתן לתת תשובה לשאלה בלי לעיין בכלל הוראות החוזה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
האם ניתן לקחת משכנתא הפוכה על נכס שאמור לעבור פינוי בינוי בעוד כמה שנים?
אין מניעה משפטית לעשות זאת אך יש לברר לגבי הנכס הספציפי עם הגופים העוסקים במתן "משכנתא הפוכה". בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]