דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. עו"ד מיכאל שטרית בעלים של משרד העוסק בנדל"ן וראש תחום נדל"ן בקורסי יזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
שלום,
מה המשמעות של רכישת דירה מחוכרים, כאשר הבעלים הרשומים הם חברה ממשלתית עירונית?
האם יש בזה סיכון בהשוואה לרכישה שבה הדירה נרשמת בטאבו על שם הקונה?
תודה.
שלום רב,
דירה אשר זכויותיה רשומות כחכירה הינה שיטת רישום נפוצה ונובעת בין היתר מהעובדה כי קרקעות רבות בישראל רשומות ע"ש רשות מקרקעי ישראל, קק"ל וכו'. עסקאות רבות מבוצעות במתכונת של רכישת זכויות חכירה, ואי בהכרח סיכון בהשוואה לרכישת זכויות הרשומות בטאבו. יחד זאת מומלץ להיוועץ בעו"ד מקרקעין המנוסה בעסקאות מסוג זה, לצורך בדיקת זכויות החכירה, תקופת החכירה, היוונה וגורמים נוספים.
בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין בית אמות משפט, שדרות שאול המלך 8, תל אביב טלפון: 03-6866828, מייל: [email protected]
לבני זוג יש דירות הרשומות חצי חצי על שמם. רוצים לרשום הערות אזהרה כל שאף אחד לא יוכל למכור את חלקו לצד שלישי.
1. מה צריך לעשות ?
2. האם לאחר 120 תוקף הערת האזהרה פג ?
באפשרותכם לרשום הערה אזהרה בגין הימנעות מעשיית עסקה לטובתכם על זכויותיו של בן הזוג השני. הערת האזהרה תועבר בהתאמה גם ליורשיכם. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין בית אמות משפט, שדרות שאול המלך 8, תל אביב טלפון: 03-6866828, מייל: [email protected]
ליאור שלום,
אנא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובניה באתרנו. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין בית אמות משפט, שדרות שאול המלך 8, תל אביב טלפון: 03-6866828, מייל: [email protected]
איך מאשרים במרפסת זיזית פרגולה או גגון במרפסת עליונה
דובי שלום רב,
אני גר בנכס ללא טופס 4 ( זה בתהליך ) האם אמור להיות הנחה בארנונה .
אחיאל שלום רב,
יש לבדוק באתר העירייה הרלוונטי הוראות מפורטות בעניין. על פניו אינך זכאי להנחה בארנונה. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין בית אמות משפט, שדרות שאול המלך 8, תל אביב טלפון: 03-6866828, מייל: [email protected]
אפרת שלום,
הערת אזהרה מוגדרת כזכות חוזית במקרקעין. היא אינה זכות קניינית. רצוי וחובה לסיים את העסקה ברישום זכויות הבעלות בדירה על שמכם. הותרת המצב הקיים עלולה להציב בפניכם קשיים במכירת הדירה, קבלת מימון מבנק ובעיות נוספות. מומלץ להסדיר את חריגות הבנייה לצורך השלמת רישום הזכויות בדירה על שמכם.
בהצלחה. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין בית אמות משפט, שדרות שאול המלך 8, תל אביב טלפון: 03-6866828, מייל: [email protected]
היי,
המזגן שלי הפסיק לקרר והסתבר שחסר לו גז, משהו שאמור להיות בתחזוקה שוטפת של המזגן פעם בשנתיים על פי הטכנאי שהגיע ומילא גז.
בעלת הדירה שלי מחייבת אותי לשלם על התחזוקה הזאת.
האם אכן זה באחריותי?או שתחזוקה שוטפת של המזגן היא באחריותה?
את שאר פעולות התחזוקה של ניקוי פילטרים אני מבצע כל חצי שנה כנדרש.
שחר שלום,
יש לבדוק את הוראות הסכם השכירות בקשר עם השימוש במתקני הדירה ועלות תחזוקתם. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין בית אמות משפט, שדרות שאול המלך 8, תל אביב טלפון: 03-6866828, מייל: [email protected]
ארנון שלום רב,
הוראות חוק המכר (דירות) אינן חלות על רכישה במסגרת של קבוצת רכישה. יחד עם זאת יש לעיין במערכת הסכמי הרכישה ולבדוק מי עוה"ד נאמן חברי הקבוצה. בחלק מהמקרים תשלום חברי הקבוצה עבור רכיב הקרקע אינו מקנה בשלב הראשון אף רישום הערת אזהרה לטובת קבוצת הרוכשים אלא הפקדת הכספים בידי הנאמן אשר רשאי להעבירם בהתאם להוראות הסכם השיתוף והתקדמות הבניה בפרויקט. רישום הערת אזהרה כנגד תשלום רכיב הקרקע הגיוני בהחלט במסגרת פרויקט קבוצת רכישה.
תשלום שכ"ט לעוה"ד נאמן חברי הבקבוצה אינו מוגבל לסכום הנקוב בחוק המכר דירות הואיל והחוקק אינו חל על עסקאות המבוצעות במתכונת קבוצת רכישה.
מומלץ להיוועץ בעו"ד מקרקעין בטרם התקשרות בעסקה כזו.
אלי שלום רב,
העברת זכויות ברשות מקרקעי ישראל כפופה לנהלי הרשות. ככל שהחברה המשכנת אינה פעילה כבר יש לבדוק ברשם החברות מי מונה למפרק החברה או למהל המיוחד. בחלק גדול מהמקרים הוא אמון על השלמת הליך העברת הזכוית ככל שהחברה אינה קיימת.
על פי המתואר בשאלתך, אחיך אינו עונה להגדרה של דייר מוגן בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר. שינוי מען במשרד הפנים, יכול להתבצע ע"י אחיך. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין בית אמות משפט, שדרות שאול המלך 8, תל אביב טלפון: 03-6866828, מייל: [email protected]
תודה עו"ד קנפו על התייחסותך לשאלה. האם יש פה סוגיה משפטית בעיניך כמובן בלי שאתה מכיר את הפרטים אין פה אחריות מצדך- שעליי לפנות לאיש מקצוע ולנסח צוואה חדשה? הצוואה הקודמת מלפני השינוי כתובת של אחי. תודה מראש וערב טוב.
אביר שלום רב,
מומלץ לקבל את אישורו של בעל הדירה (המשכיר) להעברת דמי השכירות עבור מיופה כוחו. כמו כן הייתי ממליץ לציין בחוזה השכירות ולהחתים את בעל הדירה, כי תשלום דמי השכירות למיופה כוחו של הבעלים כמוה כתשלום לבעל הדירה.
שלום ותודה רבה על התגובה המהירה והעניינית. כמובן שנתע דיווחה למס שבח על ההפקעה אך זה לא סיפק אותם. יש הרבה טפסים האם כוונתך ל-7002? והאם צריך למלא גם את חלק "הרוכשים" שזו בעצם המדינה שהפקיעה. בתודה מראש.
אם יש כוונה לבקש פטור יש למלא טופס 7000.
צריך למלא גם את פרטי הרוכשת (מדינת ישראל, אם זה המצב) אך לא עניינים אחרים הקשורים אליה (הצהרות וכיוב')
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום רב.מבקש עזרתכם בענין הבא: לפני כחודשיים קבלתי מנת"ע סך כ-11500 שח (13500 בניכוי מס במקור 2000) עבור הפקעת חלק מחצר הבית המשותף בו אני גר. מדובר בדירה שנרכשה ע"י הורי ב-1973 ומאז ועד יום מותם זו היתה דירתם היחידה.אבי נפטר אחרון ב-2012 והדירה עברה לבעלותי מתוקף 2 צווי קיום צוואה,ומאז אני מתגורר בה. היא עדיין רשומה בטאבו על שמם ולי יש דירה נוספת שנרכשה לפני כ-35 שנה וזו עסקת המקרקעין היחידה שביצעתי בחיי.(שכחתי לציין שההפקעה היתה לצרכי הרכבת הקלה).שלחתי מכתב רשום למס שבח עם התיאור הנ"ל,פחות או יותר,אולם בתגובה קיבלתי מכתב שעלי לתת "טופס הצהרה מקוון מקוצר חתום ע"י המוכר\הרוכש",אחרת אשלם קנס. שאלותיי אליכם: מה זה הטופס הזה מאיפה משיגים אותו ואיך ולמי שולחים אותו? להחתים את הרוכש? זו המדינה שהפקיעה! ולסיום האם אני בכלל חייב במס?
מודה לכם על הסבלנות ותשומת הלב
שלום מיכאל,
יש למלא הצהרה על מכירת זכות במקרקעין. כדאי לעשות זאת בסיוע עו"ד, אך אם תבחר שלא לעשות זאת ניתן למלא את הטופס במחשבים יעודיים המצויים במשרדי מיסוי מקרקעין בשעות קבלת הקהל.
מאחר שלדבריך נוכה מס במקור אני מציעה שתבדוק עם נת"ע האם ביצעו הם את הדיווח לרשות המסים, ואם כן - בקש העתק ממנו. כעקרון בהפקעה משולם מס בשיעור 50% מהמ הרגיל, אך על פי תאורך יתכן שמגיע לך פטור.
כדאי לפנות לעו"ד להתיעצות ולבדיקת כל המסמכים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום דנה,
בדרך כלל נדרשת הסכמה של האשה למכירה. הדבר נדרש בעיקר ע"י בנקים אך גם ע"י רוכשים אחרים, וזאת כדילמנוע מצב בו יתעוררו טענות קנייניות של האשה לגבי הנכס מכח דיני המשפחה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום לכם אמא שלי נתנה לי ולאחותי מתנה דירה חי בחצי אני מעוניינת למכור את החלק שלי האם זה אפשרי ? אחותי לא רוצה למכור את הדירה ולא יכולנ לרכוש את החלק שלי
את רשאית למכור את חלקך בדירה בלי קשר לאחותך, אך מעטים הקונים שירצו בכך והדבר יפגע בערך הדירה.
תוכלי להגיש כנגד אחותך תביעה לפירוק השיתוף ובית המשפט רשאי לחייב מכירת הדירה כולה.
יש לקחת בחשבון כי לתביעה כזו יהיו כמובן השלכות משפחתיות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלוםיש לי סכום כסף מספיק לרכישת דירהחסר לי עוד 70 אלף שקל.הוריי נפטרו, אבל לאבי ז"ל היה חבר מאוד קרובשבנדיבות גדולה הסכים לתת לי את סכום הכסף הזה כסיוע לרכישת דירהחשוב לו שאגיע ליעד הזה, ובשבילי הוא כמו אבא שני.העניין הוא, שאותו חבר של אבי רוצה לתת שיק בנקאי לפקודת המוכר (מי שאני קונה ממנו את הדירה)האם זה מקובל? האם תהיה כאן בעיה משפטית? איך מנסחים דבר כזה בתוך חוזה מכר?שהרי - את הסכום הגדול אני משלם, לפי המקובל ולאחר הערת אזהרה וכו'ואת הסכום הנותר הוא רוצה לשלם בעצמו בשיק בנקאי לפקודת המוכר ממנו אני רוכש את הדירההוא איננו רוצה להעביר לחשבון שלי את הכסף, אלא באופן ישיר למי שאני רוכש ממנוהאם זה מקובל? קיים? בעייתי? יגרור בעיות משפטיות/בנקאיות/חוזיות?תודה
שלום אמיר,
רצוי שההסכם עם חברו של אביך יערך בכתב ויגדיר את תנאי התשלום.
אין מניעה שהתשלום יועבר ישירות למוכר.
יש לידע את המוכר על כך וכדאי לציין זאת בחוזה הרכישה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
מה הכוונה "רצוי שההסכם עם חברו של אביך יערך בכתב ויגדיר את תנאי התשלום"
הרי ביני לבין חברו של אבי ז"ל לא יערך הסכם, זה אפילו מעליב לבקש ממנו לערוך הסכםזה אדם שמתוך רצון טוב וחברות ארוכת שנים נותן לי את העזרה הזאתאני לא חושב שאני יכול לבקש ממנו הסכם תשלום בכתב, לכך התכוונת?לגבי החוזה עם המוכרבתוך החוזה מכר לציין שתשלום שני למשל יתקבל בשיק בנקאי מצד שלישי (ולציין את שם החבר?)
תודה
שלום
אני מעוניין למכור דירה שקיבלתי מאבי בירושה לפני מספר שנים. בעת פטירתו של אבי הדירה הזאת הייתה דירת מגוריו היחידה אך היה לו 1/3 של דירה שירש מאמו, אבל לא היה רשום על שמו, מאחר וצו הירושה שלה התעכב והוצא רק לאחר פטירתו של אבי, כך שבעצם ה-1/3 שירש מאמו כבר נרשם ישירות ע"ש ילדיו היורשים ולא על שמו.
השאלה שלי היא האם העובדה שלא נרשם כבעלים של ה-1/3 מחשיבה את דירתו כדירת מגורים יחידה לפטור של יורש או עצם העובדה שהיה יורש גם אם לא נרשם מבטלת את הזכאות לפטור יורש?
שלום אבי,
כעקרון אם היו למוריש יותר מדירה אחר (וגם אם מדובר בחלק קטן של דירה) לא יהיה היורש זכאי לפטור מכוחו של המוריש.
כדאי לבדוק את כל העובדות הרלוונטיות, כולל מועדי הפטירה ונוסח צווי הירושה, ע"י עו"ד העוסק במיסוי מקרקעין כדי לקבל תשובה וודאית בעניינכם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
הי,
אנחנו זוג צעיר שרוצה לחתום על הסכם מכר עם קבלן וישנו סעיף שאם אנחנו מפרים את החוזה מכל סיבה שהיא אז חייבים לשלם פיצוי של 10% מערך הדירה וכן כתוב המשפט הבא שהקבלן לא מוכן לשנות או להוריד אותו - "החברה תחלט ותיגבה לעצמה סכום השווה להוצאות, הנזקים וההפסדים שניגרמו לה עקב כריתת חוזה זה והפרתו על ידי הקונה ומכירת הזכויות בשנית." זה מותיר אותנו חשופים לתביעה שאיינו יודעים מה גובהה... הקבלן אמר שכל החברות הקבלניות הגדולות מחוייבות לשים סעיף כזה שמגן עליהם. האם נכון? האם היית ממליץ לחתום על החוזה למרות ההערה הגורפת הזאת?
שלום רווית,
החוק איננו מחייב קבלן להכניס סעיף כאמור בחוזה, אך זה אכן סעיף שמגן עליהם מפני מצב בו יגרמו להם הפסדים והוצאות עקב הפרת החוזה ע"י הקונה.
סעיף כזה או דומיו מופיע בחוזים רבים של קבלנים.
בוקר טוב לך,אני אחראי על וועד בית , יש לי מקרי שבו באחת הקומות בקיר החיצוני של הדיר יש ריטובות וכתוצאה מזה יש קילוף בקיר החציוני של הבניין ,עכשיו מעל הדירה יש פנטהוז ויש מרזב.בנוסף רואים שבוצע קילוף של האזור על ידי מישהו ,לא רק הדייר אמר שתיקן את הנזק לפני כמה חודשים איך לא. בחודים האחרונים לא ירד גשם , השאלה ממה יש נזילה??בעל הדירה טוען שהתיקון צריך להתבצע על ידי הוועד ?אשמח לעזרה .תודה רבה
יש לקבל חוות דעת מקצועית מאדם שעיסוקו בניה/שיפוצים לגבי מקור הנזילה ואיך יש לתקן אותה.
אם הנזילה היא מהרכוש המשותף על כל הדיירים יהיה לשאת בעלויות התיקון. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]