דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. עו"ד מיכאל שטרית בעלים של משרד העוסק בנדל"ן וראש תחום נדל"ן בקורסי יזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
שלום רב,
ברצוני לשאול על ידי איזה סעיף אוכל להגן על לקוח בעסקת מקרקעין שהתחייב להסדיר את חריגות הבנייה עד למועד מסירת החזקה .
האם כדאי להוסיף סעיף ביטול או השארת כסף בנאמנות .
המוכר התחיל בהליך של הכשרת החריגות באמצעות הנדסאי והגיש תוכניות ראשוניות .
שלום מיכל,
יש לוודא שהמוכר חושף את כל המידע בנוגע לחריגות הבניה בפני הקונים ולודא שהתחייבותו להכשרת החריגות ריאלית במובן זה שהתב"ע מאפשרת אותן ושלוח הזמנים תואם את המועדים המקובלים בועדה לתכנון ובניה הרלוונטית. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
ברצוני לדעת מה הו מרחק מקו 0 שמותר לשכן לגדל צמחים ולאיזה גובה האם מותר להצמיד מחסן מפח לקיר שלי לבנות גגון מפח נוסף לגגוו שישנו בחניה.
תודה מראש.
שלום שון,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני תכנון ובניה באתר זה.
גידול צמחיה איננו מושפע או תלוי בקו הבנין. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום רועי,
בנסח הטאבו מופיעות כותרות נפרדות לבעלות ולחכירה.
אם אתה החוכר תוכל לראות שהבעלות רשומה על שם מדינת ישראל/רשות הפיתוח/קק"ל וזכות החכירה אמורה להיות רשומה על שמך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום דני,
תיקון הנזק שנגרם עקב עבודות השיפוץ מוטל על השכן. יחד עם זאת, לטעמי אין הצדקה להטיל עליו את עלויות הזזת הכבל לדירתך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
לחוזה שכירות של דירה הוסכם על שטר חוב כערבות.
בשטר יש סעיף של "מקום התשלום", וסעיף של "אם מקום התשלום הוא בבנק יש למלא" - פרטים של הבנק. אודה להבהרה לגבי השאלות הבאות:
1. מה ומתי ממלאים בסעיף מקום התשלום? האם בעת חתימת החוזה, או בעת הצורך במימוש השטר במהלך או בסוף תקופת השכירות?
2. מהו מקום התשלום שרושמים? האם את המקום הגאוגרפי בארץ בו נחתם החוזה?
3א. מתי נמלא את סעיף מקום התשלום בבנק? 3ב. האם יש עדיפות למקום התשלום בבנק על פני מקום אחר?
תודה
שלום רוני,
יש למלא את הפרטים במועד חתימת החוזה בהתאם להסכמה עם המשכיר. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום ליזה,
אינכם רשאים לחייב את בעלת הדירה להמשיך ולהשכיר לכם את הדירה ועליכם לפנות אותה בתום תקופת השכירות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום רב.
אני שוכר מזה כמה שנים דירה בבניין כאשר מראש היה ידוע שבאיזשהו שלב יתחילו להתבצע בו עבודות תמ"א 38. בהסכם השכירות ההתייחסות היחידה לכך היתה הורדת שכר הדירה בגלל רעש וזיהום כאשר יתחילו העבודות בפועל.
אתמול בערב פנה אלי בעל הדירה ועדכן אותי שהקבלן רוצה להיכנס לעבוד בתוך הדירה, לשבור חלק מהקירות וכו' והכל כבר ביום ראשון בבוקר.
מה האפשרויות שלי במקרה הזה (החוזה שלי עד שנת 2021)?
ככל שהסכם השכירות איננו כולל הוראה המחייבת אותך לאפשר ביצוע עבודות בדירה בתקופת השכירות אתה זכאי לראות בדרישת המשכיר הפרה של הסכם השכירות ולדרוש מהמשכיר פיצוי בשל כך.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום סהר,
נא הפני שאלתך לפורום בנקאות באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
קיבלתי מאמא שלי דירה במתנה. עוד לא העברנו אותה בטאבו. כעת היא ואני רוצים לבטל את המתנה מסיבות אישיות. האם תהיה עוד כמה שנים בעיה שהיא תתן לי אותה שוב כמתנה אם תחליט לעשות זאת?
שלום אלון,
אין מניעה עקרונית לתת שוב דירה במתנה לאחר ביטול עסקת מתנה קודמת.
יחד עם זאת רשות המסים עללה להתיחס לביטול המתנה כעסקת מכר חוזר וכדאי לקבל יעוץ משפטי טרם הביטול.
בנוסף חזרה ממתנה ועריכתה שוב בשלב מאוחר יותר עלולה, בהתחשב בנסיבות נוספות ובפעולות מכירה וקקניה נוספות שבוצעו, להחשב כעסקה מלאכותית ורשות המסים תהיה רשאית במקרה כזה להתעלם ממנה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום אור,
חובת הקבלן לתקן ליקויים קבועה בחוק המכר:
4א. (א) הקונה או קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה –
(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה;
(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
...
לפרוטוקול המסירה ערך ראייתי אך לא ניתן לסטות מהוראות חוק המכר אלא לטובת הקונה.
שלום חני,
האלה איננה מתחום העיסוק של הפורום.
כעקרון העובדה שיש לאדם חניה פרטית איננה גורעת מזכותו לחנות בכל מקום שהחניה בו מותרת.
בניין בתמא 38 לפני סיום יש בדירות החדשות כבר דלתות פנים מטבח ארונות אמבטיה וכלים סנטרים
מה קורה אם נכנסים לדירה לפני טופס 4 מפחנת הרשות
שלום חיים,
טופס 4 מהווה אישור לכך שהדירה נבנתה בהתאם להיתר וכי השימוש בה בטוח ואיננו מסוכן.
לפני קבלת טופס 4 אין אישור לחבר את הדירה לתשתיות (חשמל, מים וכו') וואין להשתמש בה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום רעות,
ככל שאין קביעה אחרת בתקנון הבנין - גג הוא שטח משותף ובהסכמת הדיירים וקבלת היתר מתאים תוכלי גם את לבצע הרחבה של דירתך.
שלום משה,
ממ"ד נספר בדרך כלל כחדר.
זכאותך לקבל חדר נוסף או לבצע בניה נוספת תהיה בהתאם להוראות החוזה עליו חתמת. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
הפורום איננו עוסק בהמלצות על עו"ד או בענייני שכר טרחה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום דנה,
בנסיבות המתוארות לא נראה שניתן להטיל עליכם חובה לפעול להחזרת השיקים לשוכר. מובן שאסור לכן להשתמש בהם.
שיש בה ליקויי בטיחות ולאחר קביעת מהנדס מטעם הבעלים שיש לתקנם הסכים הבעלים להשתתף רק בשלושים אחוז מהשיפוץ והשאר הדייר ישלם.
האם אין מחובת הבעלים לתקן הכל על חשבונו?
בתודה מראש
שלום ירון,
על בעל הבית לשאת ב 50% מהוצאות התיקון למעט בחלקים המצויים בתוך הדירה ואינם מפורטים בתקנות (https://www.nevo.co.il/law_html/Law01/085_022.htm), בהם חב הדייר בלבד. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום עמיקם,
ככל שנדרשת לך תשובה נוספת נא פנה לפורום דיני מסים באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום רויטל,
אין חובה להעזר בשירותי עו"ד להשכרת דירה.
לא ניתן לקבוע אם חוזה מסויים מגן על זכויותיך בלי לבחון את הוראותיו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]