דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. הערה: לשאלות בנושאי מיסוי מקרקעין - אנא פנו לפורום מיסים באתר, הקישור לפניכם.
שלום צבי,
אם אתה זכאי לפטור מכוחו של המוריש מכירת הדירה בפטור לא תפגע בזכאות לפטור בגין דירה יחידה אחרת שבבעלותך.
בכל מקרה אחר - אם מדובר בדירה יחידה ניתן לקבל פטור ממס בגין דירת הירושה ואם יש לך דירות נוספות מכירת דירת הירושה תחוייב במס שבח.
בין התנאים לקבלת פטור בגין דירה יחידה יש להחזיקה במשך 18 חודשים לפחות.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נתתי למתווך בלעדיות על מכירת ביתי לחצי שנה....שבוע לאחר מכן הגיע קונה ששמע מהספר שלי שאני מוכר (סיפרתי לספר שאני מתכוון למכור ובמקרה פגש את הקונה במספרה והפנה אותה אלי)
האם במקרה שלעיל אני והקונה מחוייבים בדמי התיווך?
הדבר נכון גם לקונה שראה לדוגמה תמונות שפרסם המתווך וזיהה את הבית ומגיע באופן עצמאי.
מה בכלל במקרה זה?? המון תודה איתן
שלום איתן,
ככל שהמתווך בצע את הפעולות המנויות בחוק ( למשל פרסום הדירה) אתה תהיה מחוייב כלפיו אלא אם כן תוכל להוכיח שלא היה מעורב כלל בעסקה (לא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות).
הקונה לא יהיה מחוייב כלפי המתווך אלא אם כן חתם על הסכם תיווך עמו ביחס לדירה הספציפית. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום,
בבעלותינו דירה בירושלים שאנחנו רוצים למכור. בתחילת אישור הזכויות מהמנהל עליה רשום כי אישור זה אינו מהווה אישור זכויות וצריך לפנות לחברה משכנת בשם קרית רמת יהודה.
הפכתי את האינטרנט בניסיון למצוא איזה קצה חוט להשיג אותם וללא הצלחה (לא נמצאים גם ברשם החברות, ולא בכונס הכללי) מה עושים? איך מתקדמים?
תודה מראש.
שלום נסיה,
נסו לפנות לרמ"י, לרוב יש להם פרטי קשר עם החברה המשכנת או נציג מטעמה או עם מי שהחליף אותה.
האם מכירת דירה במחיר מופחת לקרוב משפחה מחייבת אותו במס רכישה לפי השווי המלא של הדירה או לפי המחיר בפועל
שלום שמעון,
אם הדירה נמכרת במחיר נמוך ממחיר השוק בשל הקרבה המשפחתית רשאית רשות המסים לקבוע את מס הרכישה על פי מחיר השוק. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם דירה לפני טופס 4 נחשבת כדירה כלפי מס רכישה במקרה ויש עוד דירה רגילה, ולא יהיה אפשר למכור את הדירה השניה ולקנות חדשה בלי מס, או שהדירה לא נחשבת כדירה ולכן נשאר רק דירה אחת שאם נמכרת וקונים אחרת במקומה לא משלמים מס, תודה
שלום אמיר,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה.
האם ניתן להשכיר דירה למגורים, כאשר חדר אחד נישאר אצל בעל הדירה, בשביל איכסון ארגזים וארונות ספרים, ללא מגורים וללא שימוש יומיומי, כלומר בכניסה יהיה מיסדרון וכניסות ניפרדות לשני האגפים.
שלום אבנר,
אין מניעה להשכיר רק חלק מדירה ולשמור חלק אחר לשימוש הבעלים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב
אני ואחי קיבלנו יחד נחלה. אנחנו רוצים לקנות את החלק של אחי. אנחנו יודעים שרק אחד יכול להיות רשום במנהל . ובעצם עושים הסכם בנינו ששנינו קונים מאחי. (לא נוכל לעשות הסכם אחר זה הדבר היחיד שהצלחנו להסכים אליו ) שאני ואחי נקנה את השליש של אחי, נהייה בעלים חצי חצי אבל רק אני נרשם במנהל. השאלה היא איך זה מסתדר עם הדיווח למס רכישה? כי גם אני וגם אחי מעבירים לאחי כסף וההסכם מדבר על זה ששנינו רוכשים את השליש שלו. אנחנו מבינים שזה אומר שאני מחזיק את הנחלה בנאמנות עבור אחי. השאלה האם עלינו להודיע למס שבח על נאמנות? בנוסף לדיווח במס שבח על הרכישה שלי ושל אחי את השליש של אחי? או רק מדווחים למס שבח על נאמנות? או רק מדווחים על הרכישה שלי ושל אחי וזה שאני מחזיק בנאמנות עבורו זה בהסכם אחר בנינו? תודה מראש
שלום מורן,
נא הפני שאלתך לפורום אגודות שיתופיות באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב אני גר בבניין משותף ובוצע אצלנו בניית מרפסות שמש .הקבלן טרם השלים את כל הפרוצדורה של השלמת טופס 4 . האם אני יכול במצב זה למכור את הדירה שלי ועל מה אני חשוף במקרה זה?
שלום יוסי,
אין מניעה למכור את הדירה כל עוד המצב החוקי ידוע לרוכש ומעוגן בחוזה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום אלי,
כאמור, השינוי בחוק חל על בתים צמודי קרקע בלבד.
המצב לגבי דירות בבתים משותפים נותר כפי שהיה. על מנת לקבל היתר לפיצול דירה בבית משותף יש לוודא שלא נוצלה מלוא קיבולת הבניה על פי התב"ע, לקבל הסכמת השכנים ולהגיש בקשה מתאימה לקבלת היתר לוועדה המקומית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני בן להורים גרושים. בהסכם הגירושין הוסכם כי מחצית הדירה של הוריי תעבור לזכותי. השאלה האם אני אחשב לבעל דירת מגורים לכשארצה לקנות דירה לעצמי?
שלום מיכאל,
אכן, כמי שמחזיק מחצית דירה תחשב כבעל דירת מגורים. כל עוד תמשיך להיות בעל הדירה תהיה לכך השפעה על שיעור המס שתשלם כשתרצה לרכוש דירה נוספת. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני גר בבניין משותף ובצעה אצלנו הוספת מרפסות שמש. הקבלן טרם סיים את כל הפרוצדורה של הוצאת טופס 4 . האם ניתן למכור את הדירה ומה ההשלכות על כך שעדיין אין טופס 4
שלום אסף,
אין מניעה למכור את הדירה כל עוד הקונה יודע והחוזה מפרט את המצב הנכון.
העדר תעודת גמר למרפסת משמעו שאין אישור של הועדה לעשות שימוש במרפסת. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לכמה זמן תקפה חתימה אצל מתווך אם הוא לא עשה דבר מעל לחצי שנה?
שלום חן,
יש לחון את הוראות ההסכם אך הללו כפופות להוראות החוק.
ככל שמדובר בהסכם בלעדיות לגבי דירה תקופת ההסכם היא ל 6 חודשים לכל היותר, ואם לא נקבעה תקופת הבלעדיות בהסכם התיווך הוא פוקע בתוך 30 יום.
אם המתווך לא מבצע פעולות שיווק כהגדרתן בחוק מתקצרות התקופות הנ"ל ב2/3 וההסכם בטל בתוך 1/3 מהתקופה.
אם אין מדובר בהסכם בלעדיות, אין כל מניעה לפנות במקביל למספר מתווכים או לבטל את ההסכם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב,
ככל שהקונה לוקח משכנתא ידרוש הבנק מטעמו חתימה של אשתך על כך שאין לה התנגדות למכירת הדירה.
אין כל קשר לשאלת רישום הנישואין במשרד הפנים וגם אין משמעות הדבר שיש לאשתך חלק כלשהו בדירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם העברת דירה בירושה מאח לאח מחייבת את האח מקבל הירושה במיסים:
1) בעת קבלת הירושה?
2) בעת מכירת הדירה?
שלום צופי,
קבלת דירה בירושה איננה מחוייבת במס.
לעניין מכירת הדירה - ההתיחסות היא ככל דירה אחרת. אם תהיה דירתו היחידה של היורש - יוכל לקבל פטור במכירתה.
אני גרה בבית משותף.
נזילה בדירת השכן גרמה לנזקים בביתי, אולם הם מסרבים לתקן.
מעוניינת להגיש תביעה בגין הנזקים.
לאיזה בימ"ש עלי לפנות?
האם חייבת ייצוג עו"ד?
אודה לתגובתכם בהקדם.
בברכה
סול
אין חובה להעזר ביצוג עו"ד לצורך הגשת תביעה,אך פעמים רבות יש בכך תועלת.
אם התביעה היא בגין הנזקים יש להגישה לבית משפט השלום.
אם התביעה היא לצו שיורה לשכנים לתקן את הנזילה יש להגישה למפקח על רישום המקרקעין. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני ואחיי קבלנו דירה בירושה, הוחלט מחמת אי הבנות וכו' למכרה לכל המרבה במחיר.
במידה והמחיר יהיה נמוך אני מעוניין לרוכשה, רק היות וזה יעורר שוב ריב ובלאגאן הייתי מעוניין שלא יידעו שאני הוא הרוכש, כגון באמצעות עו''ד מיופה כח וכד'.
א. האם ישנה אפשרות כזו? כמובן שאשלם את המס רכישה כנדרש וכו', רק לא הייתי רוצה ששמי יופיע לעין כל בטאבו, במכירה וכדו'
ב. במידה וזה אפשרי האם עליי לשלם מס רכישה גם על החלק כביכול אותו אני רוכש מעצמי?
ג. כנ''ל סעיף ב', במידה וישנה חבות מס שבח האם עליי לשלם אותו גם על החלק שלי?
תודה
שלום רוני,
ניתן לרכוש את הדירה באמצעות נאמן.
לעמדת רשות המסים יש לחייב העברות כאלה במס.
יחד עם זאת לאחרונה ניתן פס"ד של ועדת ערר ולפיו הקניית נכס לנאמן פטורה ממס.
בהתאם לפסק הדין הנ"ל, העברת חלקך לנאמן תהיה פטורה ממס, רכישת חלקי האחים תחוייב במס רכישה והעברת חלקם מהנאמן אליך תהיה אף היא פטורה ממס. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש הסכם גירושין. בהסכם נקבע כי דירת המגורים תעבור לידי הרישה והילד היחיד. לא נרשמה החלוקה באחוזים בהסכם כמה לכל אחד באחוזים. האם ניתן לבקש בטאבו לרשום 90 אחוז על שם האישה ו- 10 אחוז על שם הילד כמובן שהשניים מסכימים לחלוקה זו.
ניתן לנסות לבצע את הרישום אך יתכן (ובעיקר אם מדובר בקטין) שרשם המקרקעין ידרוש הסכם מתוקן ומאושר ע"י ביהמ"ש. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני גר בבניין של 18 קומות שנמצא ליד בית-ספר שכולל מגרש ספורט פתוח. מגרש הספורט היה תמיד סגור מחוץ לשעות פעילות בית-הספר כי הוא נמצא ממש קרוב לבניין שאני מתגורר בו אבל השנה פתחו אותו גם בשישי-שבת וגם בערבים. אני מעוניין לדעת האם קיים חוק המגדיר את המרחק המינימאלי בין בנייני מגורים ובתי-ספר ומגרשי ספורט ומה שם החוק? תודה
שלום משה,
את הפרטים המבוקשים תמצא בתב"ע החלה על מקום מגוריך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום אהובה,
הדיירים לא יהפכו לדייר מוגןאם המגורים שלהם בדירה הם מכח הסכם שכירות בלתי מוגנת.
מומלץ להחתים את הדיירים על הסכם חדש בתום תקופת השכירות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com