דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם.
שלום,למי שייך צידו החיצוני של קיר מרפסת הצמודה לדירה מעל קומת מסחר?ניתלו על הקיר שלטים של חנויות, ללא אישור בעלי הדירה, תוך גרימת נזק של חורים וסדקים
שלום דני,
יש לבדוק את העניין בתקנון בניין.
באין קביעה אחרת קיר חיצוני הוא רכוש משותף של כל בעלי הדירות.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום אריק,
לא ניתן להשיב לשאלה מבלי לעיין בחוזה הרכישה.
במרבית המקרים רוכש מכונס רוכש את הנכס "as is" כלומר לוקח על עצמו את הסיכון שיהיו קיימות חריגות בניה ומכאן את ההשלכות הנובעות מכך - כגון הצורך להסדיר את החריגות.
שלום לך.
אני מעוניין למכור דירה בירושה עם יורשים אחרים ובתמורתה אני רוצה לקנות דירה אחרת.
האם יש פטור ממס שבח ומס רכישה?
מדובר לא על דירה יחידה
שלום אורן,
אם הדירה איננה דירתך היחידה יחול חיוב במס שבח במכירתה אלא אם כן אתה צאצא או בן זוג של המוריש ולמוריש היתה דירה אחת שלו היה מוכר אותה היה זכאי לפטור.
בעת רכישת דירה חלופית שאיננה דירה יחידה ישולם מס רכישה של 8% לפחות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב,
שאלה נוספת ברשותכם (עו"ד במקצוע אך לא עוסק במקרקעין) .
ברשותי אישור מס שבח ואישור מס רכישה לרישום בטאבו . אין יתרה לתשלום . הופקו מהמערכת .
האישורים ללא חתימה/חותמת .
האם תקין או שמחויבת חתימה/חותמת עליהם ?
ת ו ד ה
אברי
שלום אברי,
אכן, אישורי מסים שהופקו מהמערכת הממוחשבת אינם נושאים חתימה או חותמת ומכובדים כפי שהם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום חברים וחברות,
אני עו"ד במקצועי , ייצגתי עצמי ברכישת דירה עבורי , אך לא עוסק בשיגרה במקרקעין .
יש ברשותי שטרי העברת זכות שכירות אשר אומתו ונחתמו ביום 15.07.2019 .
כעת יש ברשותי כל המסמכים/האישורים לצורך הגשת התיק לרישום על שמי בטאבו .
האם השטרות מהמועד הנ"ל יכובדו ? בכוונתי לגשת להגיש המסמכים ביום ראשון .
תודה רבה .
שטרי עסקה תקפים לשנה מיום חתימתם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום שלומי,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני גר בבניין משותף משנות ה-60 אשר בחזיתו פונה לרחוב ובאחד הצדדים גובל במדרגות ציבוריות. מונה המים הראשי של הבניין וכן מדי המים של הדיירים ממוקמים בכניסה צדדית מצד המדרגות, מרחק של כ-15 מטר מהכביש.
לאחרונה התגלתה נזילה בצינור המים של חברת הגיחון המוביל מהכביש למונה הראשי של הבניין. כיוון שהצינור ישן וחלוד והחלפתו תדרוש עבודה רבה, הגיחון רוצים לבטל אותו ולהעביר את המונה הראשי לחזית הבניין סמוך לכביש שם עובר קו המים הראשי. בין המיקום החדש לבין מדי המים של הדיירים, מרחק של כ-15 מטר כאמור, הם מתכוונים להעביר צינור פלסטיק בשטח הבניין, צינור שמעתה יהיה באחריות הבניין. כל זאת אני יודע משיחה עם הצוותים שבאו לאתר את הנזילה, לא קיבלנו על כך הודעה רשמית.
הבעיה היא שהעברת הצינור איננה פשוטה – בעיקר כי יש בדרך שביל כניסה שצריך לעבור. האם אכן מותר להם להעביר את המונה בצורה חד-צדדית למרחק כזה? האם אנחנו יכולים לסרב להעברת הצינור בשטח הפרטי של הבניין? האם מותר להם פשוט להעביר ולחפור איפה שהם רוצים בשטח הפרטי שלנו או שיש חובה לתאם איתנו את מסלול הנחת הצינור? האם מותר להם לחייב אותנו באגרות והיטלים על העברת המונה והעברת הצינור?
ברור שמצידנו אין עניין בהעברת המונה, ובטח לא בצינור פלסטיק שיעבור מעתה דרך הגינה.
תודה רבה,
חיים
שלום חיים,
כעקרון אין לרשות המקומית זכות להעביר צנרת בתחומי שטח פרטי.
עליכם לבחון את הפתרונות ההנדסיים האפשריים ולפעול לכך שהפתרון הרצוי לכם הוא שיתקבל. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום שירי,
ניתן להגיע להחלטה ברוב הקבוע בתקנון (אם חל התקנון המצוי - רוב רגיל) או לתקן את התקנון ברוב בעלי הדירות ש 2/3 מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מה הדרישות לפיצול דירה בטאבוו?
השאלה היא אלו הם התנות או החוק בהן אוכל לראות הדרישות
שלום שי,
אם כוונתך לפיצול דירה צמודת קרקע על פי הוראת השעה תמצא את התנאים בקישור הבא:
https://www.nevo.co.il/law_word/law14/law-2660.pdf
שים לב שזהו פיצול מעשי אך איננו ניתן לרישום בטאבו.
אם הכוונה לפיצול בבית משותף - כאן נדרשת פעולה תכנון של תיקון תב"ע אותה יש לבחון מול הועדה המקומית הרלוונטית. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם שתי הדירות בנויות בהיתר הפיצול בטאבו נעשה באמצעות רישום בית משותף (או תיקון הצו הקיים). בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חתמנו מספר דיירים על מכתב כוונות להתקשרות עם יזם. התברר לנו כי לאחר חתימתנו הוא הוסיף בין השורות בכתב יד סעיפים נוספים לטובת דייר, ללא ידיעתנו והסכמתנו. המכתב נחזה כאילו חתמנו לאחר הוספת הסעיפים והסכמנו להם. יתרה מזאת, הסעיפים הללו הוכנסו לחוזה, ללא ידיעתנו וללא הסבת תשומת לבנו, וחתמנו על החוזה. האם זה פלילי ונופל בגדר מרמה והונאה? מה ניתן לעשות עתה?
שלום דילן,
הוספת סעיפים לכתב ההסכמה הראשון לאחר שחתמתם עליו ובלי לקבל את הסכמתכם לכך מהווה מרמה.
העובדה שחתמתם על חוזה ובו מופיעים הסעיפים הללו עלולה להחשב להסכמתכם לסעיפים אלה.
מומלץ לפנות להתיעצות משפטית הכוללת את בדיקת המסמכים שנחתמו ונסיבות החתימה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מגשת בקשה לתיקון צו בית משותף באופן שיותאם למצב קיים בו נבנתה עפ"י היתר תוספת בניה על רכוש משותף שהוצמד לדירה פלונית. האם יש לצרף בקשה לרישום תקנון ? במידה והתשובה חיובית - האם בנסיבות שפרטו ניתן להגיש בקשה לרישום תקנון כאשר לא חתמו עליו שני שלישים מבעלי הדירות? מה ירשם בתקנון?
אם אין שינויים נדרשים בתקנון אין צורך לתקנו.
ככל שנדרש לתקן את התקנון יש לעשות זאת באופן הקבוע בחוק ונדרשת חתימה של 3/4 מבעלי הדירות שלהם צמודים לפחות 2/3 מהרכוש המשותף. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
דיירת נפטרה והותירה את הבית לכל ילדיה כיורשים. הצטבר חוב של עשרות אלפי שקלים לוועד הבית.
האם אני יכול לרשום הערת אזהרה במפקח על המקרקעין.??
שלום אסף,
לא ניתן לרשום הערת אזהרה ללא הסכמת היורשים.
תוכל להגיש למפקח תביעה כנגד היורשים לתשלום החוב ולאחר קבלת פסק דין לרשום עיקול במסגרת הליכי ההוצל"פ. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב ,
מהתקרה של שכן מעליי נוזל מים כאשר יורד גשם .בפניה אליו הוא מאשר בדיקה מטעמי ע"י איש מקצוע מטעמי ורק לאחר מכן שאיש המקצוע יאשר כי הבעיה היא ממנו הוא יתחיל לטפל .
לטענתי הוא אמור להביא איש מקצוע מטעמו לבדוק את הנושא מכיוון שהנזילה מגיעה מדירתו .
מה החוק בנידון ? מיותר לציין כי איש מקצוע מטעמי יעלה לי כסף והרי הנזילה מגיעה מדירתו ...
שלום מאיר,
אין קביעה בחוק מי ישא בעלויות איש המקצוע. התעקשות בעניין זה לא תקדם את תיקון התקלה.
לאחר שאותו איש מקצוע יקבע שהמקור לנזילה אכן אצל השכן תוכל לתבוע ממנו את כל נזקיך, לרבות התשלום לאיש המקצוע. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ועד הבית לא עונה לפניות שלי לתקן נזילה בבניין וזה גורם נזקים לדירה שלי: האם אני יכול להספיק לשלם דמי ועד בית עד שהוא יתקן, ומה המקור החוקי לכך?
שלום יהודה,
על פי הפסיקה אין אפשרות להתנות על תשלום דמי הועד ואינך יכול להפסיק לשלמם על דעתך בלבד.
אם הועד איננו נענה לדרישתך לתקן את הנזילה תוכל להגיש למפקח על הבתים המשותפים תביעה לקבלת צו שיורה לועד לפעול לתיקן הנזילה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רוית,
על פי פסיקת בתי המשפט, מקום בו החוב לעיריה התישן אין באפשרותה לנקוט באמצעי גביה כלשהם, לרבות גביה פאסיבית. העיריה אינה רשאית בנסיבות כאלה לסרב להוציא אישור עיריה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
תשלום בגין קבלת טופס 4 בגין עבודות שנעשו ברכושם הפרטי של בעלי דירות אחרים לא מהווה הוצאות לתחזוקה של הרכוש המשותף ונראה כי לא ניתן לחייב אתכם בתשלום. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב...אחרי 20 שנה שבהם אני יוצאת מהבניין לחנייתי היחידה (דרך חנייתם הכפולה של השכנים -בטאבו) אוסרים עלי השכנים מעבר דרכם. חונים בצמידות לדלת היציאה שלי..טוענים שאעשה הסיבוב לחנייתי מהדלת הראשית של הבניין...האם זו זכותם?? דלת היציאה(השנייה) נועדה לשם יציאתי לחנייה. כך קניתי הבית. אין לה שום שימוש אחר..כל השכנים האחרים(3) חונים בקדמת הבית..בנוסף חוששת מה אעשה כשאצטרך בעתיד נגישות (כסא גלגלים )מהרכב הביתה ...בקידמת הבית הכניסה עם מדרגה של 20 ס"מ.. האם זכותם?תודה.
שלום טלי,
כעקרון חניה צמודה נחשבת שטח פרטי של בעלי אותה חניה.
עליך לבדוק אם נרשמה בטאבו זיקת הנאה לטובתך לצורך מעבר לחניה שלך. אם לא - זכותם של השכנים למנוע מעבר שלך בשטחם.
ניתן כמובן לשוחח עם השכנים, להבין מה מפריע להם ולנסות להגיע איתם להבנות לעניין המעבר שלך לחניה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום צביקה,
נא הפנה שאלתך לפורום בתי משפט באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום,
כיצד מבצעים הליך פירוק שותפים (3) לקרקע שעדיין חקלאית (250 מ"ר).
כמו כן האם חל היטל השבחה על מכירת חלק מהקרקע הנ"ל (62 מ"ר) (שהועברה אלי בירושה) ואושרה במקומית אך עדיין לא במחוזית?מדובר על קרקע שהייתה בבעלותו של אבי משנות ה-70 בערך, במיקום מאוד יוקרתי בארץ.
תודה!
שלום מאיה,
תוכלי לפנות לועדה המקומית וברר האם חל היטל השבחה במכירת השטח ואם כן - לבקש שתערך שומה לחישוב היטל ההשבחה.
על מנת להחליט מה הדרך היעילה והטובה ביותר לפירוק השיתוף יש לבדוק את נתוני הקרקע והתכניות החלות עליה והאפשרויות העולות מנתונים אלה.
דירה מירושה. צו ירושה ניתן כבר לפני יותר משנה. למרות זאת, מסיבה שאינה ידועה לי, הדירה לא נרשמה ע"ש היורשים. לא מונה מנהל עיזבון. יש עו"ד שקיבל ייפוי כוח (אולי בעייתי) לטפל במכירת הדירה.
האם אפשר למכור/לקנות את הדירה? האם יש קושי במכירתה? האם קיים סיכון בקנייתה?
היורשים הם תושבי חוץ.
רכישת דירה מיורשים שטרם נרשמו בטאבו היא עסקה בסיכון. רצוי שלא לפעול בעניין זה אלא ביעוץ וליווי משפטי צמוד.
רישום צו ירושה הוא הליך קצר ויחסית פשוט. לכן יש לברר ולוודא מדוע הרישום לא בוצע במשך תקופה כה ארוכה והאם יבוצע קודם לחתימת החוזה.
אם התשובה שלילית - יש להבין מדוע ולא להעביר כספים למוכרים לפני רישום הדירה על שמם.
בנוסף - אין להסתפק ביפוי כח כללי אלא יש לדרוש יפוי כח קונסולארי ובלתי חוזר למכירת הדירה לרוכשים הספציפיים.