דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. עו"ד מיכאל שטרית בעלים של משרד העוסק בנדל"ן וראש תחום נדל"ן בקורסי יזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
שלום שאלה
ראיתי טופס בקשה לעירייה למחוק
צו הריסה לצורך מחיקה מנסח הרישום
ראיתי באתר עיריית תל אביב שניתן למחוק
צו הריסה שניתן עד שנת 1970 . וכן לציין את הסיבות לבקשה
-- במקרה שלי ניתן צו הריסה בטרם רכשתי את הנכס משנת 1974 - איזה סיבה אני יכול להמציא כדי למחוק את הצו - אגב לא מדובר בחריגות בניייה
תודה מראש
שלום דוד,
באתר העיריה מפורטות העילות לביטול ואחת מהן היא שצו ההריסה הוא מלפני שנת 1970והבעלים שעליו הוצא הצו כבר מכר את הנכס. זאת העילה שלך לבקשה.
https://www.tel-aviv.gov.il/Residents/Construction/Pages/ExtraServices.aspxמאחר שכתבת שלא מדובר בחריגת בניה יתכן שהיתה חריגה ותוקנה. בכל מקרה כדאי לברר מה עילת הצו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בעלי ואני רכשנו דירה כ-3 חודשים לפני שהתחתנו כאשר יותר מ80% מהבעלות על הדירה היא על שמי ואילו ה20% הנותרים על שמו וכך זה נרשם בטאבו ובהסכם זכויות בינינו. האם בעלי יוכל לרכוש עכשיו דירה בפטור ממס רכישה בגלל שיש לו פחות מ-20% מהדירה הקיימת?
אילנית שלום,
שאלה טובה :).
לצערי, אין כאן תשובה חד משמעית.
מבחינת רשויות המס, ככל והדירה שיש לשניכם היא דירת המגורים שלכם ומתנהל שם משק בית משותף או שדמי השכירות שמתקבלים בגין הדירה נכנסים ישירות לחשבון הבנק המשותף שלכם, אזי רשויות המס יסווגו את הדירה הנרכשת ע"י בן זוגך כדירת נוספת החייבת במס רכישה של דירה שנייה (8%), אפילו שבן זוגך רשום כבעלי 20% מהזכויות בדירה.
יש לציין שרשויות המס דורשות זאת אפילו במקרים שלבן זוג אין בכלל זכויות הרשומות על שמו.
אם התכוונת לכך שהסכם הזכויות שחתמתם בניכם הוא הסכם ממון, אזי צריך להוכיח שמתקיימת הפרדה רכושית מלאה בהתאם להסכם הממון (אשר היה צריך להיחתם בפני בית משפט) וככל שאתם גרים בדירה הזו, יהיה קשה מאוד להוכיח הפרדה כזו. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין בית אמות משפט, שדרות שאול המלך 8, תל אביב טלפון: 03-6866828, מייל: ofir@taklaw.co.il
שלום רב,
על פי הוראות חוק המכר (דירות), מנגנון הפיצוי במקרה של איחור במסירה הינו כפי שפירטת, וללא צורך בהוכחת נזק. יחד עם זאת לא ניתן לבטל את ההסכם בהיעדר הוראה חוזית מפורשת בהסכם הרכישה לפיה בחלוף תקופה מסוימת ניתן לבטל את הסכם הרכישה.
כל שמדובר באיחור לא סביר בהתחשב בנסיבות, ייתכן שבמסגרת הליך משפטי יורה בית המשפט על ביטולו של ההסכם.
בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין בית אמות משפט, שדרות שאול המלך 8, תל אביב טלפון: 03-6866828, מייל: ofir@taklaw.co.il
בס"ד
שלום,
בעלת דירה נפטרה, שני ילדיה ירשו אותה ונרשמו מתוקף צו ירושה כבעלי הדירה, הילדים נפטרו גם הם והילדים שלהם ירשו את הדירה (כל אחד ירש חלק קטן מ- 1/8).
האם הם יהיו זכאים לפטור דירת ירושה למרות שמדובר בשרשור שני של הירושה?
ובמידה ואינם זכאים לפטור הנ"ל, האם יש פטור כלשהו כשמדובר במכירת חלק קטן בדירה?
תודה
ככל שהמוריש היה זכאי לפטור ממס שבח במועד פטירתו (כלומר מדובר בדירתו היחידה של המוריש בעת פטירתו), אזי היורשים יוכלו למכור את הדירה בפטור ממס שבח עד לגובה תקרת הפטור.
במידה והיורשים אינם זכאים לפטור הנ"ל, יחול עליהם מס שבח גם כשמדובר במכירת חלק קטן בדירה.
כמה קשיים
א בשעה של לפני חתימה על חוזה מתגלה ברישום של אחת משני הבעלים בטאבו מספר לא תואם את תעודת הזהות סרבתי להתקדם בקנייה עד שלא יתוקן המעוות
ב המוכרים גם רוצים שאפקיד את סכום הקניה הראשון בנאמנות [רבע מסכום הדירה ] עד אשר תפתר התסבוכת של הרישום ובנוסף
ג שאמשיך לשלם שכר דירה כרגיל עד להשלמת הסכום האחרון בקניית הנכס המדובר שבו אני שוכרת עכשיו מה עלי לעשות ?אינני מוכנה להתקדם בקנייה זה מוצדק?
מובן שכדאי מאוד לברר את הסיבה לשוני ברישום. ככל שמדובר בטעות סופר וניתן להוכיח מי הבעלים ניתן לתקן את הרישום בתוך זמן קצר יחסית ובמקרה כזה לדחות במעט את מועד החתימה על החוזה. אפשרות אחרת היא לחתום על חוזה מותנה שיתבטל אם הרישום בטאבו לא יתוקן תוך פרק זמן קצוב. במקרה כזה יופקד התשלום הראשון בנאמנות.
הדרישה לשלם שר דירה עד למועד סיום התשלומים היא דרישה מוצדקת ומקובלת. הדירה איננה עוברת לרשותך עד שתסיימי את התשלומים בגין רכישתה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום נעמה,
אופן הרישום מגדיר את זכויותיו הקניניות של כל אחד מבני הזוג בדירה.
במקרה של פירוק שיתוף (ואין רלוונטיות לילדים בהקשר זה) האשה תהיה זכאית ל 20% והגבר ל 80%.
במקרה של פטירה ישאר חלקו של כל בן זוג ברשות וככל שיהיה זכאי לחלק מעזבונו של בן הזוג האחר יתווסף חלק זה על מה שכבר יש לו.
מחלה אינה משפיעה על זכויות קנייניות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לדוגמא שטח המקרקעין במושע לאחר חישוב נכון הוא 200 מ'ר
בפועל במדידה יש 150 מ'ר
היתכן טעות מצד הרישום בטאבו אם כן
ממה נובעת הטעות
או איך מתקנים זאת בטאבו
שאלתך דורשת בירור עובדתי ורצוי לפנות ליעוץ משפטי פרטני.
כעקרון יכולות להיות טעויות רישום. טעויות ברישום שטח חלקה הן נדירות, ויש להוכיחן באמצעות מפת מדידה.
סביר יותר שסימון החלוקה בשטח איננו מדוייק או שקיימות עובדות אחרות המשנות את אופן החישוב/מדידה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם זה סביר שכבר ארבע וחצי שנים לאחר אכלוס , לא נרשמו הבניינים כבתי משותפים ? (פינוי בינוי)
שלום ורדינה,
רישום בית משותף הוא הליך מורכב ועלול להמשך מספר שנים, בעיקר אם נדרשת פרצלציה (חלוקה למגרשים/חלקות בשונה מהמצב הרישומי הקיים). בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שכן החליט להרחיב את דירתו והמדחס שעל גבי הקיר שלנו מפריע לו כדי לבנות מדרגות. על דעת עצמו הוא פירק את מתקן המדחס ואת המדחס כנ"ל עשה לדוד שמש. שניהם מותקנים על גבי הקיר שלנו.
מה עלי לעשות?
שלום מיכל,
השכן לא רשאי לבצע את הפעולות הללו בלי הסכמתכם ובלא רשותכם.
זכותכם לדרוש השבת המצב לקדמותו ולתבוע את השכן ככל שנגרמו לכם נזקים ממעשיו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני גר עם אבי בבית עמידר כבר 20 שנה .
אבי כבר בן 70 ב"ע רציתי לשאול האם אני יכול לבוא להתגורר עם אישתי בבית אבי ? ומה יקרה אם אבי ילך לעולמו אחרי 120? ומה הזכויות שלי עכשיו?
שלום אביתר,
אם אתה גר עם אביך בפועל במשך 20 שנה רצופות יתכן שתהיה זכאי להיות דייר ממשיך בדירה ולקבל את זכויותיו של אביך אחרי 120.
אם אינך גר עם אביך בפועל ותכנס לגור ביחד עמו עכשיו בהסכמתו, לאחר פטירתו תהיה זכאי להיות דייר ממשיך רק אם קיימת לך ולמשפחתך זכות לקבל דירה בדיור הציבורי. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום. האם יש בעיה לרכוש דירה מוכנה למגורים בבנין שנמסר לפני שנה.הנין נבנה על ידי קבוצת רכישה ואחד מחברי הקבוצה הוא המוכר.לדבריו אחרי שנה וחצי לא צריך לשלם מס שבח.
שלום ציפי,
בכפוף לביצוע כל הבדיקות הנדרשות (זכויות המוכר, אופן הרישום, מצב הנדסי ותכנוני וכיוב') אין מניעה לרכוש דירה שנבנתה ע"י קבוצת רכישה.
לגבי חבות מס השבח של המוכר - עליו לוודא את עמידתו בתנאי הפטור במועד החתימה על החוזה (אחד התנאים הוא החזקתו בדירה במשך 18 חודשים לפחות לאחר סיום בנייתה) או לשלם מס שבח בגין המכירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לפני 10 שנים קניתי דירה במגדל בתל אביב. הנכס לא היה רשום כבית משותף ולכן הייתה חברה משכנת. עורך הדין שלי מחק את ההערת האזהרה של המוכר ורשם הערת אזהרה לטובתי. קיבלתי אישור זכויות והעסקה הסתיימה. כעת לאחר 10 שנים נרשם בית משותף אבל בבעליות הם החזירו את המוכר ולטובתי רשומה בנסח רק הערת אזהרה. השאלות: האם זה תקין החברה המשכנת לא הייתה צריכה לרשום בעלות שלי? איך מתקנים את זה ומי אמור לבצע התיקון?
שלום אלמוג,
יש מקרים בהם החברה המשכנת מתחייבת לרשום את הרוכש הראשון בלבד ואת השלמת הרישום על שם רוכשים מאוחרים מבצעים אותם רוכשים, באמצעות עורכי הדין שלהם.
עליך לבדוק עם עוה"ד שיצג אותך ברכישת הדירה מה היו התחייבויות החברה המשכנת לגבי רישום הזכויות וכן לבדוק את הסכם שכר הטרחה עם עוה"ד שלך ומה היו התחייבויותיו כלפיך, כלומר האם הוא מחוייב לרשום את הזכויות על שמך.
העברת הזכויות משם המוכר לשמך נעשית בהליך פשוט יחסית, ככל שקיימים כל המסמכים הנדרשים לשם כך (חלקם מסמכים שהתקבלו לצורך רישום זכויותיך בחברה המשכנת). ככלל תצטרך שטרי מכר (או העברת זכות שכירות), שטרי משכנתא אם רלוונטיים אותם יש להזמין בבנק, אישור עדכני מהרשות המקומית ואישורי מס שבח ומס רכישה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום ליאור,
תקלות ורטיבויות עלולות לקרות. תיקון הרטיבות הוא לטובת המשכיר אך גם לטובת הוריך המתגוררים בדירה ויתכן שאף לטובת שכנים אחרים העלולים להנזק ממנה. סירוב של הוריך לאפשר את התקון עלול לחשוף אותם לטענות לגרימת נזק הן למשכיר והן לאחרים.
על המשכיר לפצות את הוריך על חוסר האפשרות להשתמש בחלק מהמושכר באמצעות ניכוי חלק יחסי משכר הדירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום משה,
כעקרון שיק שניתן בין שני צדדים לעסקה ניתן לביטול מטעמים שונים.
במקרה של ביטול ניתן להגיש את השיק לביצוע בלשכת ההוצל"פ והשוכר רשאי להתנגד לבקשה.
במקרה שהצגת ככל הנראה יטען השוכר שהתמורה לשיק לא התקבלה. אם אכן לא ניתן להתגורר בדירה יתכן שהטענה תתקבל, אם לא זה המצב ומדובר בתיקון נקודתי הטענה ככל הנראה לא תתקבל בבית המשפט. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני מתכוון למכור שתי דירות מגורים כאשר שווי האחת 2 מיליון ש"ח והשנייה 2.8 מיליון ש"ח בסכום שיתקבל אני מתכוון לקנות בית ששוויו כ 3.5 מיליון ש"ח .אילו מסים אצטרך לשלם? האם ניתן לקבל פטור?
שלום אשר,
כעקרון תדרש לשלם מס שבח בגין מכירת הדירה הראשונה שתמכור ואתה עשוי להיות זכאי לפטור במכירת הדירה השניה.
ברכישת הדירה החדשה תשלם מס רכישה. אם תרכוש את הדירה החדשה לאחר מכירת 2 הדירות או לכל הפחות לאחר מכירה של אחת מהן ובלבד שתמכור גם את השניה בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה תהיה זכאי למס רכישה על פי מדרגות של דירה יחידה.
כדאי לקבל יעוץ משפטי בהתאם לנתוני הדירות לפני ביצוע העסקאות על מנת להחליט מה המתווה המועיל ביותר לחסכון במס. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום שי,
מחובת הקבלן להמציא לך את החוזה המקורי החתום על ידו.
יתכן שפניה מטעם עוה"ד שיצג אותך תמריץ את הקבלן ובמקביל כדאי לברר מה קורה בשטח, אם הבניה מתנהלת כסדרה וכיוב'.
אם קבלת ערבות בנקאית כנגד התשלומים ששלמת ככל הנראה קיים חוזה חתום אשר אף דווח לבנק, והדבר עשוי להפחית את החשש. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום אורן,
ככלל, תמיד תוכל להשאיר ברשותך את הקרקע עד שתגייס את הכסף הדרוש להשבחתה.
בנוסף ניתן לחפש יזם/קבלן שירכשו חלק מהקרקע ויבנו עליה עבורך ועבור עצמם ("עסקת קומבינציה") בחלוקה ובתנאים שיסוכמו ביניכם.
מדובר בעסקה מורכבת אשר כדאי לבצע רק בליווי צמוד של עו"ד מטעמך ולא להסתמך על עוה"ד של היזם לצורך יצוגך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לפני כ 10 שנים העו"ד קיבל מאתנו שכ"ט עבור רישום הקרקע בטאבו על שמנו. לפני 3 שנים הוא נפטר מבלי לבצע את הרישום.
מונה עתה במקומו עו"ד אחר שמבקש שכ"ט על הרישום. מה ניתן לעשות?
תודה,
שלום הגר,
קשה להשיב לשאלתך בלי לקיים בירור עובדתי נוסף, ולבדוק, בין היתר מדוע לא בוצע הרישום, מה עוה"ד שנפטר כן בצע, אם בכלל, מטעם מי פעל אותו עו"ד וכיוב'. כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני בעניין זה.
לצערי, קיימות נסיבות בהן מוצאים עצמם רוכשים נאלצים לשלם שוב לעו"ד על מנת לרשום את זכויותיהם כעבור זמן רב כל כך.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום מיכאל,
הרישום בטאבו הוא בעל עדיפות על פני רישום בכל מקום אחר.
לעיתים אין אפשרות לרשום בטאבו ואז מתבצע הרישום באופן אחר, במקרה שלכם ברמ"י.
עליכם לבדוק היטב את הזכויות הרשומות ברמ"י על מנת לוודא שהן משקפות את מלוא הזכויות הידועות לכם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם רכשתי דירה שנייה , ושילמתי עליה - מס רכישה כחוק, אני יכול להשכיר אותה , ולהינות משכירות.
האם זכות זו קיימת לי - אם אנו זוג פנסיונרים , ואני נכה - 100% , ושילמתי את מס הרכישה - בתעריף מופחת , כחוק. חצי אחוז במקום - 8 אחוזים . זה החוק.
האם גם אז אני רשאי להשכיר אותה...או שאני חייב לגור בה.....?
שלום רמי,
קבלת ההקלה מותנית במגוריך בדירה ונעשתה על סמך הצהרתך כי תעשה כן.
ככל שהדירה לא תשמש למגוריך תהא רשות המסים רשאית לבטל את הפטור ולדרוש את תשלום מלוא מס הרכישה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com