דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. עו"ד מיכאל שטרית בעלים של משרד העוסק בנדל"ן וראש תחום נדל"ן בקורסי יזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
שלום,
ככל הנראה כן.
המתווך היה הגורים היעיל שהראה לך את הנכס.
בברכה,
בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין בית אמות משפט, שדרות שאול המלך 8, תל אביב טלפון: 03-6866828, מייל: ofir@taklaw.co.il
ביום 01.01.20 חתמתי על חוזה לרכישת בית, המוכר מסר לי אישור עירייה לטאבו תקף לארבעה חודשים, אקבל חזקה על הבית ביום 01.09.20 ,
בכדי שאוכל להעביר את הבעלות אצטרך אישור תקף , שאלתי מי צריך לשלם היטל השבחה בתקופה בה האישור לטאבו פג ועד קבלת חזקה בבית במידה ותפורסם תוכנית חדשה עליה יש לשלם היטל השבחה המוכר או הקונה ?
בדר"כ, המוכר הוא זה שנושא בתשלום היטלי ההשבחה בעת מכר הדירה, אך רק עד מועד חתימת החוזה ולא מועד מסירת החזקה.
ההגיון העומד מאחורי זה, היא העובדה שהמחיר שסגרתם משקף את מצב הזכויות נכון למועד החתימה.
ככל ויתווספו זכויות לדירה לאחר מועד החתימה, הרי מי שייהנה מכך הוא הקונה ולכן הוא זה שיישא באחריות התשלום בהיטלי השבחה לאחר חתימת החוזה.
בכל מקרה תשלום היטלי השבחה נדרש בעת מימוש.
[אני מניח שבחוזה המכר קבעתם שאישור העירייה שהקונה צריך לקבל יהיה תקף למועד מסירת החזקה].
לאחר בדק בית בשלב טרום מסירה, התגלו מספר ליקויים, מתוכם שני ליקויים מהותיים:
בניית קיר עקום בסטייה גדולה של המרפסת, ורוחב דלת בחדר מקלחת שקטן ב-10 ס"מ ממפרט.
הקבלן מנסה להסתיר את אופן הטיפול בתקלות השונות (גם הקטנות יותר) ולא מוכן לחשוף מה מרשימת התקלות טופל ואם כן מה נעשה.
למשל - רוחב הדלת בכל החדרים רשום במפרט "כ-80 ס"מ", כאשר בפועל צריך להיות 70 ס"מ פתח אור. מה שבפועל עשו שרוחב דלת המקלחת היא 60 ס"מ לעומת 70 ס"מ בחדר אמבטיה ( שכאמור הכל צריך להיות במידות זהות עפ"י המפרט).
טענת הקבלן היא ש- "כ-80 ס"מ" זה לא "80 ס"מ", מה שלא מחייב אותם לגודל אחיד (כאמור 70 ס"מ פתח אור) בכל החדרים.
הקבלן לא מוכן שנבצע ביקור בדק נוסף לפני התשלום האחרון.
השאלה היא, האם הוא באמת מתחכם שלא כמקובל, והאם יש דרך לחייב אותו לבדיקה ותיקון מתאים לפני תשלום אחרון ומסירה (כי לפי התנהגותם לא נראה שהם מתכננים לעשות משהו אחרי התשלום האחרון בנוגע לתיקונים)?
תודה
ראשית, זה שהצלחתם לבצע בדק בית בטרם מסירה זה לא דבר שמובן מאליו. יש הרבה קבלנים שלא מאפשרים לעשות זאת בכלל.
השאלה היא האם מדובר בליקוי מהותי המונע את כניסתכם לדירה, כך שאתם לא יכולים לגור בה בצורה סבירה בגלל הליקוי.
מבחינת החוק, אני לא מכיר אפשרות לחייב את הקבלן בבדיקה (ועוד נוספת) בטרם מסירה וכנראה תצרכו לפעול מולו משפטית לתיקון הליקויים לאחר מסירת החזקה.
בהצלחה
אני גרה בבנין משותף בקומה אחרונה, עקב חוסר טיפול בגג של כמה שנים , נגרם לי נזק רב לתקרה,
אני הבאתי אנשי מקצוע אשר נתנו 2 הצעות מחיר מסודרות, המפרטות פירוט עבודה, סוג חומר, אחריות לעבודה ורישון איטום גגות, אך הועד הביא איש מקצוע שהוא פועל ערבי אשר נתן הצעת מחיר בעל פה, מבלי לפרט סוג עבודה, ללא אחריות וגם אין לו רשיון של אוטם גגות .
וכמובן שרוב דיירי הבית מעדיפים את העבודה הזולה כי הם לא ניזוקים כמוני.
האם יש חוק או חובה לקחת לעבודה כה חשובה, איש מקצוע עם רשיון עבודה ולקבל הצעת מחיר תקנית ומקצועית? מה עלי לעשות? תודה
מומלץ לפנות למפקח על הבתים המשותפים באיזור מגורייך.
[כמובן שטענה שהפועל ערבי לא תישמע...].
אביבית שלום,
ראשית, לעניין הגירושים, כדאי להתייעץ עם עו"ד לדיני משפחה.
שנית, ככל והרוכש יצטרך משכנתא למימון הרכישה, אזי הבנק דורש את הסכמת בת הזוג למכירה.
שלום רב,
אני משמש כוועד הבית ומעוניין להרכיב מחסן בגודל 2 מטר על 2 מטר בכניסה לבניין שישמש לחומרי ניקוי ושאר דברים הקשורים לוועד. האם אני צריך לקבל הסכמה מכלל הדיירים או שמספיק רוב?
מכיוון שככל הנראה מדובר בפגיעה קניינית של זכויות הבעלות של בעלי הדירות ברכוש המשותף, יש צורך בהסכמת כל הבעלים.
בנוסף, (תלוי בגודל המחסן וכו,,,) יש צורך בקבלת היתר מהרשות המקומית או במתן הודעה לרשות המקומית (שוב, תלוי בגודל המחסן וכו...).
שלום שרון,
יש לפעול על פי הוראות החוזה. יש להניח שקיימת שם התיחסות למצב של איחור בתשלום.
מומלץ להתייעץ בעורך הדין שייצג אותך בעסקה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום
בהמשך לתשובתך לפנות לעו"ד שערך את החוזה למכירת דירה ... אם לא היתה בעיה איתו ביצוג ואו בטיפול לא ההיתי פונה לשאלה בפורו ם התשובה היא שאני צריכה להחליט האם להתפשר או לא בשעה שלקוח רוצה שארקוד לפי חלילו ...
בנוסףן ברצוני לשאול האם ברישום הערת אזהרה לטובת הבנק יתכן שרשום סכום כלשהו חצי מהסכום ובנוסף יתרת הסכום תהיה רשומה במקום אחר ... הלקוח טוען שמישכן חלק מנכס שלו לכן אני לא רואה את זה בטופס של הערת אזהרה לטובת הבנק ... נכון להיום הם לא שלחו לי מסמך כלשהו
רק אבהיר שהתשלום לא שולם משום שהערב למשכנתא בחו"ל ולא יכול להגיע בגלל המצב לארץ
והקונסוליה סגורה שם ...
האםזאת סיבה שיכולה לפתור אותו מתשלום ריבית על איחור
תודה מראש
שרון
הגשתי תלונה על עבירת בניה במחלקה לפיקוח על הבניה בעיריה.
האם אני רשאי לקבל לידי את כל המסמכים/ תכתובות/ תיעוד במהלך טיפול העיריה בתלונה?
לדוג', הנילון הגיש בקשה לצמצום צו מנהלי לעצירת עבודות שהעיריה הוציאה לו, האם אני רשאי לקבל לידי את הבקשה?
תודה.
שלום רו,
נא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובניה באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום אירית,
נא הפני שאלתך לפורום נזיקין באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רונית,
נא הפני שאלתך לפורו תמ"א 38 באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום אורי,
אם החצר מהווה חלק מהרכוש המשותף (ולא שטח פרטי פתוח) אין כל מניה לגדר אותה ולמנוע כניסה של מי שאינם דיירי הבניין. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אשמח לדעת מה ההבדל בין תקופת בדק לתקופת אחריות.
בחוק המכר מוגדר כי "תקופת בדק" - תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה;
ואחריות "תקופת אחריות" - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.
בתוספת כתוב למשל "כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;"
האם זאת אומרת כי תקופת הבדק לאיטום היא 4 שנים ולאחר מכן עוד 3 שנים אחריות, היינו 7 שנים סה"כ???
תודה רבה
שלום אביהו,
ההבדל בין שתי התקופות הוא הבדל ראייתי:
בתקופת הבדק הקבלן אחראי לתיקון ליקויים אלא אם כן יוכיח שנגרמו באחריות הקונה.
בתקופת האחריות על הקונה להוכיח שהליקוי נגרם בשל תכנון, חומרים או עבודה לקויה כתנאי לאחריות הקבלן לתיקון.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
תודה על התגובה.
אבל לא הבנתי ממתי תיספר כל תקופה האם הן חופפות ?
האם האחריות מתחילה לאחר תקופת הבדק?
למשל בעיות איטום - התוספת קובעת 4 שנים, השאלה ממתי? לאחר תום תקופה הבדק?
כשיש בעיה בביניין שאין בו ועד ולא חברים באגודה לתרבות הדיור מי מטפל? הבעיה הספציפית היא שהחשמל בחדר המדרגות נשלט על ידי אחד השכנים בבלעדיות ולא ידוע מי מהם ולכן קיים בזבוז בהתחברות הדייר לחשמל המדרגות אז מה עושים?
שלום אמיר,
בשלב ראשון כדאי לכנס אסיפת דיירים ולהעלות את הבעיות הקיימות.
באותה הזדמנות אפשר גם לפעול להקמת ועד בית.
אם לא תצליחו להתארגן, ניתן לפנות בתביעה מתאימה למפקח על הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שכרתי דירה עד חודש אוגוסט עם חוזה שכותרתו \"הסכם שכירות בלתי מוגנת\" והמשכיר דורש ממני לעזוב כבר בחודש יוני
,מה אפשר לעשות בנידון ?
שלום טלי,
המשכיר איננו רשאי לשנות את תקופת השכירות באופן חד צדדי אלא אם כן קיימת הוראה המאפשרת זאת בחוזה השכירות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שמגיע החזר מס עקב טעות בשומה ניתן להגיש בקשה מנומקת לתיקון שומה ולקבל את ההחזר.
על מנת לבדוק אם מגיע החזר מס כדאי לפנות ליעוץ משפטי על כל המסמכים הרלוונטיים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום יובל,
בעל קרקע רשאי למנוע מאחרים לחנות בשטחו.
לא ניתן לעשות שימוש למגורים בקרקע שיעודה איננו מגורים.
3 שכנים החליטו להוסיף חדרים לנכסים שלהם. 2 שכנים מוסיפים חדר אחד לנכס שלהם ( ז״א חדר נוסף לכל שכן ) ושכן שלישי מוסיף 2 חדרים ( גודל של חדרים שווה לכל דייר) . שאלה - האם הוצאות שנבעו מהכנה לבנייה (אדריכל, אישורים של ערייה ואישורים אחרים ) - לא כולל מחיר של בנייה וחומרי גלם אמורים להתחלק בצורה שווה - 0.33333 לכל דייר או החלוקה של הוצאות נובעת מהשטח ,הרי בסופו של דבר שכן שלישי בונה 2 יחידות ואז העלות מחולקת 0.25 לכל יחידה -במקרה הזה שכן שלישי אמור לשאות 50% מכל הוצואת
בכבוד רב,
ארתור
שלום ארתור,
כעקרון כל צד אמור לשאת בהוצאות הנובעות מבקשתו שלו.
יחד עם זאת, השאלה היא שאלה מסחרית ותלויה בהסכמות אליהן יגיעו הצדדים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני לפני חתימת חוזה שכירות של הדירה שלי לזוג צעיר .לדבריהם הם כרגע מתגוררים (בשכירות) ביחידת דיור , שאין לה ממש כתובת [ נבנתה מחוץ לבנין קיים ללא היתר ]ולכן גם בספח תעודת הזהות של כל אחד מהם עדיין רשומה הכתובת הקודמת לנוכחית (בעיר אחרת) .
1. ברישא של חוזה השכירות שאחתום איתם איזו כתובת למלא בפרטים שלהם ? מה שמופיע בדיוק בספחים ?
2. בת.ז. הזהות של שניהם מופיע הקשר נישואין עם שם+ת.ז. של בן הזוג האחד לשני , אבל השם של בת-הזוג הוא השם לפני הנישואין (לא שינתה את שמה בת.ז )
בחוזה , אני צריך מסתמא להשתמש גם כן באותו שם בדיוק המופיע בת.ז שלה , נכון ?
בתודה מראש.
שלום מרדכי,
כדאי שכתובת השוכר בחוזה שכירות תהיה כתובת שיש לו אליה זיקה קרובה יותר מאשר יחידת דיור זמנית או דירה שכורה קודמת. למשל כתובת ההורים.
שם השוכרת הוא כפי שמופיע בתעודת הזהות שלה. אין חובה על נשים נשואות לשנות את שם משפחתן. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפנה שאלתך לפורום תמ"א 38 באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום אריה,
לא ניתן להגביל את כניסתם של דיירים לחדר כושר משותף (דבר המהווה פגיעה בזכות קיימת) אלא באמצעים שהוסכמו על כל הדיירים.
לגבי הדרישה להעברת מידע ביומטרי - זו מהווה פגיעה בפרטיות וספק אם הועד רשאי לדרוש דרישה כזו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com