דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. עו"ד מיכאל שטרית בעלים של משרד העוסק בנדל"ן וראש תחום נדל"ן בקורסי יזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
שלום רני,
בטופס מסמ"ק נדרש צרוף של אישור זכויות. אם קיים אישור זכויות ישן יתכן שניתן יהיה להסתפק בו במקרה כזה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום דניאל,
אם לא תוכל להגיע להסכמות עם השכן ולא ניתן לטפל בבעיה מתוך החצר שלך, יתכן שיהיה עליך לפנות לבית המשפט בבקשת צו עשה, שיאפשר את ביצוע התיקון. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אני גר בבית משותף- מדורגשנבנה לפני כ- 25 שנים. בדירה אחת יש בעיות רטיבות עוד מתקופת האחריות של הקבלן והבעיה לא נפטרה. עתה דורשים בעלי אותה דירה שכל הדיירים ישאו בהוצאות התיקונים עד שהבעייה הזאת תיפתר. לא ברור מדוע הדייר הזה לא דרש מספיק מן הקבלן (הוא רוכש מקורי, ואילו מחצית הדיירים קנו את הדירות "יד שנייה".
השאלה: האם החוק מחייב את הדיירים לשלם עבור תיקוני ליקויים, כאשר אפילו אין יודעים מה הפתרון.
שלום פנחס,
אם הרטיבות נובעת מהרכוש המשותף יהיה על כלל הדיירים להשתתף בעלויות תיקון הרכוש המשותף ומניעת הרטיבות.
כדאי לקבל חוות דעת הנדסית לגבי הפתרון הנחוץ כדי לא להוציא כספים לשווא. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום ירון,
העברת דירה במתנה נחשבת "מכירה" לצורך מיסוי מקרקעין.
העברת לבת תסייע בידך בהקשר זה רק אם הבת היא בגירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום רב,
אין כל מניעה לדווח דיווח משותף של מוכר ורוכש. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום תקווה,
לא ניתן להשיב לשאלה זו בלי לבדוק את המסמכים שנחתמו. כדאי להתיעץ בעו"ד בהקדם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום צביה,
במתנה מילד להורה הילד יכול לקבל פטור ממס שבח וההורה ישלם 1/3 ממס הרכישה שהיה חל עליו לו היה רוכש את הדירה בתמורה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
משאלתך עולה כי עומדת בפניך האפשרות לעזוב את הדירה בהודעה מוקדמת בת חודשיים. ככל שלוחות הזמנים אינם תואמים את לוחות הזמנים בהליך חיפוש דירה חלופית, נסה לשוחח עם בעל הדירה ולהגיע איתו להבנות. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
אורטל שלום רב,
אנא בקשו מעוה"ד שלכם כל שניתן, לשוחח עם ב"כ הצד השני ולהסביר לו את רגישות המצב. אני סבור כי ב"כ המוכר יגלה הבנה, וינחה את הלקוח שלו לפעול בתום לב בקשר עם חתימת העסקה. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
שלומית שלום רב,
לא ניתן לבצע חלק מהמכירה לפני תום תקופת הצינון. זכרון דברים משפטי מחייב עשוי להיחשב כחוזה ותאריך חתימתו ייקבע כיום ביצוע העסקה. יש להימנע מ"תאונות מס" ולהיוועץ בעו"ד בתחום המקרקעין הבקיא גם במיסוי מקרקעין. בחלוף 3 שנים ממועד קבלת המתנה וככל שאתם עומדים בתנאים לקבלת פטור ממס שבח, תוכלו למכור את הדירה בפטור כאמור.
אין קשר בין מס הרכישה, לבין מכירת הדירה שהתקבלה במתנה. מס רכישה ישולם ברכישת הדירה החדשה לפי מדרגות המס של דירה יחידה או דירה נוספת.
בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
משאלתך עולה כי הנתונים שציינת היו ידועים לבעל הדירה, ולא הוצגו בפניכם כפי שהיה מתבקש. יש לבדוק את הוראות חוזה השכירות, לרבות הצהרותיכם והצהרות המשכיר. ככל שהמסקנה היא כי בעל הדירה הפר את חובת תום הלב, מומלץ להיוועץ בעו"ד לפני שאתם מבצעים צעדים חד צדדיים. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
נירית שלום רב,
ייפוי כוח בלתי חוזר הינו ייפוי כח שניתן לטובת צד שלישי מסוים ביחס לנכס מקרקעין ונועד להבטחת זכויותיו של אותו צד שלישי מסוים ולפיכך תוקפו של ייפוי הכוח אינו ניתן לביטול אלא בהתאם לתנאים שמכוחם ניתן בהתאם לחוזה המכר שנחתם בין הצדדים. לדוגמא: בעסקת מקרקעין ככל שייפוי הכח נועד לשם העברת זכויות בנכס הרי שלא ניתן לבטל את ייפוי הכוח אלא אם ייקבע בית המשפט כי הסכם המכר בוטל. ייפוי כח בלתי חוזר תלוי בתוכן ייפוי הכוח ולא בכותרתו. האם ייפוי הכוח הינו ספציפי ומתייחס לצד שלישי מוגדר ונכס מוגדר שאז מדובר בייפוי כוח בלתי חוזר.
שואל שלום,
שאלתך אינה ברורה דיו. ככל שבכוונתך לחברה הקבלנית ממנה רכשת את הדירה, יש לבדוק את תקופות האחריות המנויות בחוק המכר. ככל שחובת תיקון הליקויים חלה על הקבלן מומלץ להיוועץ בעו"ד כדי לשקול את צעדיך. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
האם בעסקת מתנה מהורים לבנם רושמים סכום? מה הסכום שמדווחים במשח?
רחל שלום,
בתצהירי ההעברה ללא תמורה אין חובסה לנקוב בסכום, אולם במועד דיווח העסקה לרשויות המס יש לנקוב בסכום. הסכום הוא סדר"כ שווי השוק הריאלי של הדירה אילו היתה נמכרת לקונה צד ג'. ככל שאין ברשותך נתונים אלו, ניתן להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
שלום רב, אנו גרים בפרויקט בן 4 שנים, עד כה הרישום בטאבו לא הוסדר ולפיכך עדיין כבולים למשרד עו"ד מינקוביץ ה"מטפל" בנו כחברה המשכנת. בתהליך מיחזור משכנתא נתבקשתי להגיש טופס "אישור זכויות" של החברה, והם מבקשים עבור כך 650 שח..
האם הסכום הוא חוקי? ראיתי צו מ- 1999 שאוסר לגבות תעריף יחסי, אלא מחיר אחיד בהתאם למחיר שגובה רשות המקרקעין..? אך שם עוסק ברישום זכויות (300 שח) ולא באישור זכויות, לא ככ ברור לי ההבדלים והאם יש לי מה לעשות כנגד מה שנראה לי כעושק..
לעזרתכם אודה,
דניאל
דניאל שלום,
עלות אישור זכויות ודמי הטיפול בגין העברת זכויות בחברה משכנת, נקבע בצו פיקוח על מצרכים ושירותים ומדובר בתעריפים אחידים. הסכום אותו דורשים בגין אישור זכויות אינו בהתאם להוראות הדין. מומלץ להיוועץ בעו"ד אשר יבחן את זכויתיך. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
בבית משותף בגבעתיים יש גגות צמודים לדירות הגג וחדר נוסף. בעלי הדירות הרחיבו את החדר המקורי תוך שימוש בבניה קלה וגגות פח חלק עם אישורים וחלק ללא.שאלתי היא ,האם גגות הפח שמעל הרחבת הבניה נחשבים לרכוש משותף? שכן לא ניתן להשתמש בהם לדבר לכל הדיירים או מרביתם ולא ניתן להתקין עליהם דבר או לעלות עליהםבמשך שנים ביצעו אינסוף תיקונים בגגות הפח על חשבון הועד בטענה כי הם רכוש משותף
איזה מיסים צריך לשלם
מי שמוכר מגרש שזכה בו במכרז של רמ"י?
בתוך שנה מהזכייה? כיצד מחושב תשלום דמי הסכמה והאם ניתן לקבל פטור?
תודה רבה
אודי שלום,
חסרים נתונים בשאלתך. כככל יש לבחון את השווי היסודי של המגרש הקבוע בחוזה החכירה שנחתם מול רמ"י אל מול שווי היום. חישוב דמי ההסכמה תלוי בסוג הנכס, הוראות חוזה החכירה ונהלי רמ"י. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]