דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. הערה: לשאלות בנושאי מיסוי מקרקעין - אנא פנו לפורום מיסים באתר, הקישור לפניכם.
אנחנו 3 יורשים שמחזיקים יחד דיר ה המושכרת ב9000 שח לחודש.כל יורש מקבל 3000 האם זה פטור ממס הכנסה?
שלום אלדד,
נא פנה לפורום דיני מסים באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מה תקרת הפטור למס מדמי שכירות דירה העדכני להיום?
איזה לינק ניתן לראות עדכונים אלו?
שלום רב,
המספר ברשום משמאל ללוכסן הוא מספר החלקה (בדוגמא שלך 4).
המספר הרשום מימין ללוכסן - חלקת המשנה ( 2 בדוגמא) בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם גג של תוספת בניה שעשו רק חלק מהדיירים בבניין דירות, הוא משותף לכל הדיירים בבניין?
הדייר שמתחת לגג של תוספת הבניה טוען שזה גג ״שלו״ ולא מאפשר לדיירים מהצד השני של הבניין להתקין על הגג דודים/צלחות לווין וכו.
שלום עזרא,
ככל שאין קביעה אחרת בתקנון הבניין הגג של תוספת הבניה מהווה רכוש משותף. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום ניקי,
אין איסור על פי חוק למכור דירה לפני קבלת טופס 4.
יתכנו הגבלות על אפשרות המכירה מכח הסכם הרכישה או במקרים מיוחדים (כגון דירות שנרכשו במסגרת תכנית מחיר למשתכן). בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם שייך שדירה שקניתי רשומה על שמי רק בחברה המשכנת ולא במנהל מקרקעי ישראל?
שלום איתי,
אם הדירה איננה על קרקע בניהול רשות מקרקעי ישראל יתכן שתהיה רשומה רק בחברה המשכנת. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום דניאל,
מדובר בתנאי שאיננו שכיח בחוזי שכירות.
החוק איננו קובע את גובה שכר הדירה ואיננו מתערב באופן קביעתו.
ניתן, כמובן, לנהל עם המשכיר מו"מ לגבי עניין זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לי ולחברי נכס משותף הרשום על שמנו בטאבו ביחס של 60/40 השותף רוצה למכור את חלקו בנכס ומציע לי לרכוש את חלקו, האם אני מתחייב במס שבח/רכישה או מיסים אחרים?
שלום יוני,
גם ברכישת חלק נוסף בנכס שיש לך בו זכויות מדובר בעסקת מקרקעין המחוייבת במסים ככל עסקה אחרת (מס שבח למוכר, מס רכישה לקונה, היטל השבחה ככל שקיים). אם הנכס המשותף הוא דירת מגורים יחידה יתכנו פטור ממס שבח ומדרגות מס רכישה מוטבות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום,
יש ליד הדירה שלי גן שעשועים לכלבים , יש שם במהלך כל היום רעש ממספר רב של כלבים שנובחים ,
רוב הרעש הוא בין השעות 17:30-21:30 .
הרעש הוא בלתי נסבל ואני נאלץ לסגור חלונות להפעיל מזגן וטלויזיה על מנת להמנע ממנו - מה שלא אפשרי משום שאינני יכול להפעיל מזגן כל הזמן .
מה ניתן לעשות בנושא ? איך אפשר להעביר את פארק השעשועים לכלבים למקום אחר ?
שלום רועי,
נא הפנה שאלתך לפורום נזיקין באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני שוכרת דירה מזה שנה וחצי. לפני כשלושה שבועות הייתה התלקחות של התיבה החשמלית בתוך הדירה שהובילה לשריפה. לאחר כיבוי השריפה הגיע חשמלאי מוסמך לבדוק מה היה מקור ההתלקחות ולתקן את המערכת החשמלית כיוון ולא היה חשמל בדירה. נמסר לי ממנו כי הוא החליף את הלוח החשמלי כך שיהיה חשמל ואוכל לשוב לישון בביתי אך שאין מערכת הארקה תקינה בדירה ולכן יצטרך לשוב ולהתקין מערכת כדי שהדירה תהיה ראויה למגורים.
לאחר שבועיים מבלי שבעל הדירה שלי יצור עימי קשר שלחתי לו הודעה ובה אני מבקשת לדעת מה יהיה המשך הטיפול כיוון שהבנתי שיתכן ואצטרך לצאת מהדירה לפרק זמן מסוים בזמן שמתקנים את המערכת החשמלית. בתגובתו הוא רשם שהוא לא מתכוון להמשיך טיפול בשום צורה שהיא ושזה מקובל עליו שאין הארקה בדירה וכך המצב ישאר. ביקשתי להיפגש עימו על מנת לדון בנושא ובפגישתנו הוא אמר שוב שהוא לא מעוניין להתקין הארקה בדירה אך יבדוק מה העלויות ויעדכן אותי אם הוא מוכן לבצע את התיקונים הנדרשים או לא.
לאחר שיחה נוספת עימו, הבהרתי לו שהנושא לוקח יותר מידי זמן ושזה לא מקובל עליי שכרגע אני נמצאת, לפי הגדרת חברת החשמל, בסכנת חיים ממשית. ביקשתי ממנו לסיים את החוזה מיידית והוא הסכים רק במידה ואמצא שוכר חלופי מה שאני לא מעוניינת לעשות כי איני רוצה להכניס אדם נוסף לסכנה שכזו ולדירה שמנוהלת בצורה כזו.
האם עצם העובדה שאין הארקה בדירה הינה מספיקה על מנת לבטל את החוזה הקיים?
מבירור עם חברת החשמל הובא לידיעתי שבמידה והוא לא יטפל בנושא באופן מיידי הדירה תנותק מאספקת חשמל עד להמשך טיפול. האם במידה והדבר קורה אוכל לצאת מהדירה מבלי למצוא שוכר חלופי?
תודה מראש,
שחר
שלום שחר,
על פי הוראות התוספת הראשונה לחוק השכירות והשאילה דירה איננה נחשבת ראויה למגורים אם היא מהווה סיכון בלתי סביר לבריאות השוכר או לבטחונו וכן במקרה בו לא קיימת בה מערכת חשמל.
כל עוד הדירה איננה ראויה למגורים הדבר מהווה הפרה של חוזה השכירות, המזכה אותך, בין היתר לבטל את חוזה השכירות.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בית המשפט העליון קבע בפסק דין כדלקמן (עוד טרם תיקון חוק השכירות) - ציטוט :
"ראוי להטיל עליהם את החובה לבצע את הפעולות האלמנטריות לשמירה על שלמות גופם וחייהם של הנמצאים במקרקעין באמצעות התקנת אמצעי הבטיחות הבסיסים ביותר - קיומה של הארקה תקינה וקיומו של ממסר פחת. הימנעות מעשות כך אינה רק רשלנות - אלא זילות של ממש בחיי אדם..."
[ע"א 7436/13 מנורה חברה לביטוח בע"מ נ' פלוני]
יש לי דירה על שמי שרכשתי לפני מספר שנים כדירה חלופית לדירת מתנה מאמא שלי. שכר הדירה נכנס לחשבון בנק על שמי ולא נכנס לחשבון הבית המשותף. אנחנו גרים בבית הרשום על שמינו (אני ובעלי). אנחנו רוצים למכור את הבית ולרכוש דירה חלופית. מה אני יכולה לעשות כדי למכור את בית מגורינו ולרכוש דירה חלופית כדירה יחידה?
שלום ורדינה,
כדי שהפרדה רכושית בין בני זוג תוכר יש להוכיח לרשות המסים הן הפרדה רכושית בפועל (רישום על שמך בלבד, שכ"ד נכנס לחשבון נפרד) והן קיומו של הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית ביחס לדירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נניח שאני מעוניין להקטין את מס הרכישה בעת רכישת דירה שניה להשקעה.
ברמת העיקרון - האם אפשרי שבתי תקנה את הדירה (מיסוי לפי דירה ראשונה), ולאחר מכן תעביר לי אותה ללא תמורה (שליש ממס רכישה)?
כדי שהדירה שהיא קונה תירשם על שמה (מבחינת מיסוי) היא חייבת להיות מעל גיל 18?
לאחר כמה זמן מרגע הרכישה היא יכולה להעביר לי את הדירה?
לאחר שהעבירה לי את הדירה היא תוכל לקנות בעתיד דירה אחרת לפי מיסוי דירה ראשונה, נכון?
תודה!
שלום עידן,
ילדים עד גיל 18 נחשבים כחלק מהתא המשפחתי לצורכי מיסוי ולכן רכישת הדירה ע"י קטין לא תביא להקלה במס כאשר להורה דירה נוספת.
אם הבת בגירה עליה להמתין לפני העברת הדירה אליך שכן העברה תוך זמן קצר עלולה להחשב מבחינת רשות המסים כעסקה מלאכותית. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום
אני משכיר יחידת דיור לסטודנטיתהחוזה נחתם לפני כ-7 חודשים, לתקופה של שנה.לא הכנסתי לחוזה סעיף אופציה, והשוכרת גם לא שאלה לגבי סעיף כזה.בתחילת החוזה, בדיבור שלנו בעל-פה בלבד, היא אמרה שהיא מעוניינת לטווח ארוך.עניתי שאני משכיר לשנה, ואז משם ממשיכים הלאה אם זה מתאים לשני הצדדים.לא הוכנס סעיף כלשהו שמדבר על אפשרות להארכת השכירותהחוזה הוא עם תאריך כניסה ותאריך סיום חוזה, וזהו.מסיבותיי שלי, ומבלי שהשוכרת הפרה את סעיפי החוזהאני רוצה לסיים עימה את החוזה, במועד הסיום ולא להמשיך יותרהאם עליי במצב כזה להודיע לה לפי חוק תקופה מסויימת מראש?או שפשוט לחכות שהיא תפנה אליי ואז לומר לה בצורה נעימהשהחוזה שלנו מסתיים בסוף השנה ואני מבקש ממנה שתפנה את הדירהלפי החוזה?אני חושב שלא נכון להגיד לה משהו כמו "אני לא רוצה להאריך את החוזה שלנו"כדי לא ליצור בכלל מצב שאולי היתה אפשרות כזאת.מה דעתך? האם החוק מחייב אותי להודיע תקופת זמן מראש? ואם כן - מהי?(במידה ובמצב כמו שלי - אין אופציה כלל כסעיף בהסכם)
רב תודות
שלום ליאור,
אם אין בהסכם סעיף אופציה תקופת השכירות מסתיימת במועד הקבוע בהסכם ואין דרישה חוקית להודיע על כך לשוכרת, שהרי היא חתומה על ההסכם ומודעת לתנאיו.
יחד עם זאת פרקטית כדאי לפנות לשוכרת זמן סביר קודם לסיום תקופת השכירות כדי להתריע על התקרבות מועד הפינוי. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום דנה,
ראשית חשוב לשמור את כל ההתכתבויות הנ"ל.
בנוסף ולמען הסר ספק ניתן לשלוח מכתב בדואר רשום ובו הודעה על הביטול (מהתאריך בו הודעתם על כך) וכל דרישה אחרת שיש לך כלפי המתווך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום תמר,
בעת תשלום לקבלן בפרוייקט שאין לגביו ליווי בנקאי לא ניתן להבטיח כי הכספים המשולמים יופנו לבניה ולא לכל צורך אחר.
בתקנות מכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירה) קבוע לוח תשלומים אותו מותר לקבלן לגבות כאשר הבטוחה היא הערת אזהרה. ניתן להעזר בלוח זה אם קיים צורך בהקדמת תשלומים, אך מבחינת הגנת הכספים מוטב לדחות את התשלומים ככל שניתן. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום, בעל הדירה שלנו רוצה להעלות את שכר הדירה ביותר מ10%, למרות שבחוזה כתוב שמותר לו להעלות כל שנה בשלושה אחוזים בלבד. האם יש מה לעשות עם זה? תודה רבה!
שלום אמיר,
בחוק לא קיימת הגבלה להעלאת שכר הדירה.
אם קיימת הגבלה כזו בחוזה היא תקפה ומחייבת את המשכיר בכפוף לנוסח החוזה.
יש לשים לב אם ההגבלה תקפה גם במצבים של חידוש החוזה לאחר תום תקופת השכירות או שהיא רק לגבי תקופת החוזה (אם היא עולה על שנה). בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום אהובה,
לא ניתן להשיב לשאלתך בלי לעיין בנוסח הסכם הפשרה ובכתבי הטענות שהוגשו מטעמך ולהבין את מהות הליקויים.
מומלץ לפנות לעו"ד לשם בחינת אפשרות התביעה.
שלום שאול,
אם החכרת החניה נעשתה לפני שרכשת את הדירה אין לך זכויות אפקטיביות לגבי החניה ואתה כפוף לחכירה שאף נרשמה בטאבו.
אם הסכם החכירה כולל תשלום חודשי תהיה זכאי לתשלום זה מיום מסירת החזקה, יחד עם זאת, סביר להניח שהתמורה שולמה מראש. ניתן לבדוק עניין זה בשטר/תנאי החכירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
את שטר החכירה ניתן להזמין בלשכת רישום המקרקעין באמצעות הטופס בקישור המצורף.
https://formspdf.justice.gov.il/FirstRegistration/InfoRequest.aspx
סביר להניח שדמי החכירה שולמו מראש אך אם לא - תוכל לתבוע רק 7 שנים אחרונות.
שלום יניב,
ניתן לעקל את חלקה של האחות החייבת בלבד ולא את זכויות האב. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם מדובר בבית פרטי בודד הבנוי על חלקה אחת הרישום בטאבו הוא לכל החלקה ולא מצויין קיומו של מבנה כלשהו. אם זה המצב, אין כל טעות או התרשלות ואין צורך לעשות דבר.