דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם.
יש פסק דין הצהרתי הקובע כי הדירה שרשומה בטאבו על אשתי
מחצית ממנה היא שלי ותרשם עך שמי.
האם הפסק דין מספיק לצורך הרישום בטאבו, או צריך אישורי עיריה ומיסים? או מה עוד?
שלום דני,
יש לצרף לפסק הדין אישורי מסים ואישור עיריה, או כל אישור נוסף הנדרש על פי דין.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אני מקבל בחוץ לארץ דירה בירושה.יש לי דירה בארץ.האם אחשב כבעל שתי דירות לעינין מס שבח.
שלום דב,
חוק מיסוי מקרקעין מתיחס רק לדירות בישראל ובאיו"ש. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום,
אני לאחרונה מתעניינת בשתי אפשרויות מגורים זמניות ומתלבטת בין השתיים, והאם הקמתן אפשרית מלכתחילה.
אני רוצה להסב מכולה או וואן משא (רכב, לא קרוואן שמתחבר מאחור לרכב) למטרת מגורים, שניהם על גלגלים.
בהנחה שישנו בעל בית עם שטח פרטי שלו, והוא מצידו כמובן מסכים שאחנה את הוואן או המכולה בשטחו, האם אני יכולה ״פשוט״ להחנות את המבנה או שעליי או על בעל השטח לבצע משהו נוסף?
המבנה יעמוד בפני עצמו ללא חיבורי תשתיות של מים, ביוב וחשמל.
תודה רבה על המענה והמשך יום טוב
שלום הדר,
כעקרון הקמת מבנה, גם ארעי, דורשת היתר בניה.
בפרויקט פינוי בינוי עם 120 דירות ישנות - נבחרה בהתנדבות מנהלת ובתוכה קבינט מנהלת ויו"ר, מתוך כמובן הדיירים.
אלא שקבינט המנהלת לא פועל לפי החלטות והפרוטוקלים - כך למשל לאחרונה יו"ר המנהלת על דעת עצמו - החליט לעצור את תהליך החתמת הדיירים בלי הצבעה על כך במנהלת
השאלה - מה הסעדים המשפטיים שעומדים לרשות בעל דירה ישן - שאינו במנהלת כדי לעצור החלטות קריטיות - כמו עצירת החתימות
האם פניה לבית המשפט אפשרית? איך עושים זאת?
(מין הסתם זה בטח קורה בהרבה פרויקטים של פינוי בינוי - לכן השאלה מעניינת)
שלום דפנה,
נא פני לפורום התחדשות עירונית (תמ"א 38) באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
בניין משותף ובו 91 דירות מנוהל על ידי חברת ניהול. מה עושים במקרה ואף אחד לא מוכן להיות נציג הדיירים?
שלום ורדינה,
ניתן לפנות למפקח על רישום מקרקעין בבקשה שימנה לבית המשותף נציגות חיצונית בשכר. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
האם אני יכול לרשום הערת אזהה על דירה משותפת בחלקים שוים
שלי ושל אשתי לטובת ג בלי רשות של אשתי?
או חובה ש2 צדדים חותמים לחתום?
שלום רב,
תוכל לרשום הערת אזהרה על חלקך בלבד. לצורך רישום הערת אזהרה על חלקה של אשתך נדרשת הסכמתה וחתימתה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שותפים במקרקעין
שביניהם יש הסכם שיתוף לפי ס' 29 לחוק המקרקעין.
המקרקעין לא מחולקים באופן מוגדר פיזית. אבל ההסכם שיתוך קובע ומגדיר לכל אחד שטח מוגדר המוחזק על ידו במקרקעין למגורים.
1. איך ניתן ליצור מצב בארנונה שכל אחד ישלם בנפרד?
2. איך ניתן ליצור מצב בארנונה שלמרות שהדירה היא 130 מטר. וכיון שכל אחד מחזיק בפועל לפי הסכם רק 75 מטר
הרי שהרשות המקומית תסווג על הנכס כנכס קטן (מתחת ל120 מטר) שאז המחיר למטר ארנונה יהי בשיעור יותר נמוך מנכס גדול (מעל 120 מטר) שאז המחיר לכל מטר, החל מהמטר הראשון יהיה גבוה יותר
יש לוודא שניתן להשתמש בנכס כשתי יחידות דיור נפרדות ואין מדובר בשימוש נוגד היתר.
אם הדירה מפוצלת כדין ניתן יהיה להתיחס לכל חלק לעניין ארנונה בנפרד.
אם הדירה מהווה בפועל יחידת מגורים אחת תתקשו לשכנע את העיריה להתיחס אליה כאל 2 דירות נפרדות לצורך חישוב הארנונה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
מה המקור הנורמטיבי הקובע לעניין
האם אני כבעלת דירה
יכולה להשכיר דירה ל-2שותפים
באופן שכל שותף ישכור חלק מסוים מהדירה?
זו לא דירה מחולקת
שלום אירנה,
על פי חוק המקרקעין את יכולה לעשות זאת, אך יש לתת את הדעת להתנהלות בחלקים המשותפים.
שימי לב, אם אכן ניתן לעשות שימוש כשתי יחידות נפרדות יתכן שיהיה מדובר בשימוש בניגוד להיתר.
אין פורום תכנון ובניה.אבל אולי את יודעת:
בתיק רישוי ארכיב אופטי יש עיריות שיש שם מסמכים מלאים
ויש עיריות שרק רשום תיאור של המסמכים שיש בתיק פיזי. אבל אין בפועל אפשרות לצפיה באינטרנט במסמכים עצמם
האם יש חובה חוקית לפרסם הכל?
להנגיש הכל?
מה המקור הנורמטיבי?
שלום יאיר,
זה אכן המצב.
כיום אין חובה על עיריות להחזיק ארכיב מסמכים דיגיטלי ולתת גישה למסמכים באופן דיגיטלי/אינטרנטי. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
האם ניתן להסביר את המשמעות של סעיף 5 (2)לחוק ההתישנות?
האם אני יכול לתבוע על מקרקעין שנרשמו לשיטתי באופן שלא משקף את האמת- במשך 25 שנה ממועד הרישום?
5(2) במקרקעין – חמש עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) – עשרים וחמש שנה.
שלום יורי,
כדי להשיב על השאלה נדרשים פרטים נוספים בעניין מהות התביעה. מעילת התביעה נגזר גם המועד ממנו מתחילה הספירה.
על פי סעיף 159 לחוק המקרקעין, על תביעה לקיום זכות במקרקעין מוסדרים אין התישנות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום לעו"ד
אשתי ואני מוכרים את הדירה שלנו וקונים נכס יקר יותר, הוריה הבטיחו להעמיד לרשותנו סכום גדול במתנה וללא התחייבות או הסכם ממון.
העו" ד ששכרו הוריה הציע שלא יתנו את הכסף במזומן( כפי שאמרו שיתנו) אלא הציע שניקח אנחנו משכנתא גדולה על שמנו, הנכס יהיה על שמנו
ואת המשכנתא נשלם חצי חצי מחשבוננו המשותף.
אנחנו נשלם 5000 שח שהתכוונו לשלם והם יעבירו לנו מדי חודש 5000 שח, כך שסהכ נשלם 10 אלף בחודש.
האם המצב הזה הופך אותם לבעלים של חלק מהנכס?
אם ישלמו את חלקם במשכנתא מחשבונם הפרטי( אם נפצל את נמשכנתא במידה ויש דבר כזה ונשלם כל אחד מחשבונו 5000 שח) - האם זה הופך אותם למחזיקים בנכס?
אם מחר קורה משהו והם מפסיקים לשלם את ה5000 שלהם - מה קורה אז?
שואל כיוון שלא מוכן לשדרג את ביתינו בתמורה לכך שמישהו יהיה שותף שלי בנכס ויהיה לו מנוף עלי במקרה של פרידה חח או בכל מקרה אחר.
אשמח לדעתכם ולאיזה מהלך יכול לצמצם את ההתערבות שלהם בנכס( אין לנו ברירה, נחתם חוזה והעסקה חייבת להתרחש)
תודה
שלום עומר,
ראשית יש לבדוק עם הבנק למשכנתאות אם יתן לכם משכנתא בסכום הגבוה יותר בהנתן מבחני ההכנסה שלכם ושווי הנכס.
גם אם הבנק יאשר זאת כדאי לבחון את הכדאיות הכלכלית של מהלך כזה.
אם המתווה אפשרי מבחינת הבנק יתכן שהבנק ידרוש כי ההורים יצורפו כלווים נוספים וכך תחול המשכנתא גם עליהם והם יהיו מחוייבים כלפי הבנק לשאת בתשלומים ועלול לחשוף אותם לחוב גדול משהתכוונו.
בכל מקרה יש לערוך הסכם מסודר ביניכם לבין ההורים שמסדיר את תנאי המתנה, סכומה, ההתנהלות מול הבנק וכל העניינים הטעונים הסדרה ביניכם, לרבות ביחס להתערבות ההורים בעניינים הקשורים למכירת הדירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
בשנת 2001 אבי נפתר והוריש לי 1/3 דירה, (לא היתה דירה יחידה) ב 2013 רכשתי מאחי 1/6 דירה, (כרגע ברשותי 1/2), אני מעוניין למכור את 1/2 הדירה שבבעלותי לאח שלי - איך יחושב מס השבח? האם על ה 1/3 הראשונים לפי דירה מזכה חישוב לינארי על פי תאריך הירושה 2001 או אפילו תאריך הרכישה של אבי את הדירה (1959), ועבור 1/6 אותה רכשתי ב 2013 לפי חישוב לינארי שבפועל זה כמעט מלוא מס השבח 25% על הרווח בבשווי הדירה בין 3013 ל 2022 ,(כמובן החלק היחסי 1/6)?
שלום דן,
אכן, החישוב יערך לגבי כל חלק בנפרד, כפי שכתבת. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אני שותף 50% בדירה במתחם שמיועד לפינוי בינוי, עדין לא הוצע היתר בניה, כי הליך החתמות הדיירים לא הסתיים, אבל ישנה תב"ע
במידה ואמכור היום, (טרם הוצעת היתר בנייה של היזם שיהיה בפרויקט פינוי בינוי), את מחצית הדירה לשותף שלי - האם אחוייב בתשלום הטל השבחה. הפרויקט פינוי בינוי נקבע תחת פטור מהיטל השבחה. במידה ולא יתקיים בפועל הפרויקט פינוי בינוי - ברור שהדירה לא יכולה לממש תוספת בנייה עקב התב"ע החדשה?
שלום דודו,
נא פנה לפורום התחדשות עירונית (תמ"א 38) באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
מגרש שלא רשום בטאבו
נרש/ם עליו מישכון ברשם המשכונות לפני שנים.
בינתים המגרש כבר נרשם בטאבו
האם במכירת המגרש יש בדיקה ברשם המשכונות? או ניתן למכור אותו למרות המישכון?
שלום לואיס,
במסגרת ההסכם עליך להצהיר שלא קיימת זכות לצד ג' כלשהו בנכס. אם קיים משכון עליך להצהיר על כך ולא להסתיר זאת מהקונה.
שלום רב, האם נכון שאם אני מוכרת דירה שבבעלותי, והיא הדירה היחידה שלי, ולא מכרתי מעולם דירה לפני כן - אני זכאית לפטור ממס שבח?
שלום נורית,
ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה ובלבד שאת מחזיקה בדירהה לפחות 18 חודשים מעת שהיתה לדירת מגורים ושלא מכרת דירה אחרת ב"פטור דירה יחידה" ב- 18 החודשים שקדמו למכירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
איך ניתן להשיג העתק בקשה להזמנת תיק / שטר מקרקעין שהוגשה בנכס שלי?
שלום שנהב,
ניתן לנסות לפנות ללשכת רישום המקרקעין הרלוונטית.
שלום לעו"דהאם בכל מקום (מגרש) שבונים בו בניין מגורים, חייב לפי החוק להיות שלט מי הבעלים ומי היא חברת הבניה במקום?בתודה, משה
שלום משה
על קבלנים רשומים לעבודות הנדסה בנאיות מוטלת חובה להציב שלט ובו פרטי הקבלן. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
נא פנו לפורום נזיקין באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
קניתי דירה עם שותף
איננו מסתדרים ורוצה לתבוע פירוק שיתוף
על הדירה הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין לטובת פלוני, על הימנעות מעשיית עסקה
האם לצרף את פלוני כנתבע?
שלום שגיא,
יש לבחון את תוכן העסקה שביסוד הערת האזהרה.
ככל שזכויות הצד השלישי עלולות להפגע יש לצרפו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
הדייר והכלב מתועדים במצלמות הבניין. נניח שאנחנו מבקשים לאכוף את החוק - בלי להזהיר ולדבר וכול' - מול איזו סמכות?
האם לעירייה סמכות להטיל קנס אם מביאים בפניה התיעוד?
שלום אילן,
השאלה איננה בתחומי העיסוק של הפורום. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]