דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. עו"ד מיכאל שטרית בעלים של משרד העוסק בנדל"ן וראש תחום נדל"ן בקורסי יזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
נירית שלום רב,
ייפוי כוח בלתי חוזר הינו ייפוי כח שניתן לטובת צד שלישי מסוים ביחס לנכס מקרקעין ונועד להבטחת זכויותיו של אותו צד שלישי מסוים ולפיכך תוקפו של ייפוי הכוח אינו ניתן לביטול אלא בהתאם לתנאים שמכוחם ניתן בהתאם לחוזה המכר שנחתם בין הצדדים. לדוגמא: בעסקת מקרקעין ככל שייפוי הכח נועד לשם העברת זכויות בנכס הרי שלא ניתן לבטל את ייפוי הכוח אלא אם ייקבע בית המשפט כי הסכם המכר בוטל. ייפוי כח בלתי חוזר תלוי בתוכן ייפוי הכוח ולא בכותרתו. האם ייפוי הכוח הינו ספציפי ומתייחס לצד שלישי מוגדר ונכס מוגדר שאז מדובר בייפוי כוח בלתי חוזר.
בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
שואל שלום,
שאלתך אינה ברורה דיו. ככל שבכוונתך לחברה הקבלנית ממנה רכשת את הדירה, יש לבדוק את תקופות האחריות המנויות בחוק המכר. ככל שחובת תיקון הליקויים חלה על הקבלן מומלץ להיוועץ בעו"ד כדי לשקול את צעדיך. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
האם בעסקת מתנה מהורים לבנם רושמים סכום? מה הסכום שמדווחים במשח?
רחל שלום,
בתצהירי ההעברה ללא תמורה אין חובסה לנקוב בסכום, אולם במועד דיווח העסקה לרשויות המס יש לנקוב בסכום. הסכום הוא סדר"כ שווי השוק הריאלי של הדירה אילו היתה נמכרת לקונה צד ג'. ככל שאין ברשותך נתונים אלו, ניתן להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
שלום רב, אנו גרים בפרויקט בן 4 שנים, עד כה הרישום בטאבו לא הוסדר ולפיכך עדיין כבולים למשרד עו"ד מינקוביץ ה"מטפל" בנו כחברה המשכנת. בתהליך מיחזור משכנתא נתבקשתי להגיש טופס "אישור זכויות" של החברה, והם מבקשים עבור כך 650 שח..
האם הסכום הוא חוקי? ראיתי צו מ- 1999 שאוסר לגבות תעריף יחסי, אלא מחיר אחיד בהתאם למחיר שגובה רשות המקרקעין..? אך שם עוסק ברישום זכויות (300 שח) ולא באישור זכויות, לא ככ ברור לי ההבדלים והאם יש לי מה לעשות כנגד מה שנראה לי כעושק..
לעזרתכם אודה,
דניאל
דניאל שלום,
עלות אישור זכויות ודמי הטיפול בגין העברת זכויות בחברה משכנת, נקבע בצו פיקוח על מצרכים ושירותים ומדובר בתעריפים אחידים. הסכום אותו דורשים בגין אישור זכויות אינו בהתאם להוראות הדין. מומלץ להיוועץ בעו"ד אשר יבחן את זכויתיך. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
בבית משותף בגבעתיים יש גגות צמודים לדירות הגג וחדר נוסף. בעלי הדירות הרחיבו את החדר המקורי תוך שימוש בבניה קלה וגגות פח חלק עם אישורים וחלק ללא.שאלתי היא ,האם גגות הפח שמעל הרחבת הבניה נחשבים לרכוש משותף? שכן לא ניתן להשתמש בהם לדבר לכל הדיירים או מרביתם ולא ניתן להתקין עליהם דבר או לעלות עליהםבמשך שנים ביצעו אינסוף תיקונים בגגות הפח על חשבון הועד בטענה כי הם רכוש משותף
איזה מיסים צריך לשלם
מי שמוכר מגרש שזכה בו במכרז של רמ"י?
בתוך שנה מהזכייה? כיצד מחושב תשלום דמי הסכמה והאם ניתן לקבל פטור?
תודה רבה
אודי שלום,
חסרים נתונים בשאלתך. כככל יש לבחון את השווי היסודי של המגרש הקבוע בחוזה החכירה שנחתם מול רמ"י אל מול שווי היום. חישוב דמי ההסכמה תלוי בסוג הנכס, הוראות חוזה החכירה ונהלי רמ"י. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
צחייק שלום,
אנא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובנייה. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
שלום.
תוכניות לבית אשר נבנה בתחילת שנות ה- 50 אינן נמצאות ברשות המקומית וגם לא במנהל,
1. האם יש חובת שמירת התוכניות ברשויות אלה וגם החברה שבנתה ?
2. מה ניתן לעשות במצב שהן מתנערות מכך שהחומר לא קיים בתיקים ?
דרורי שלום רב,
אנא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובנייה באתרנו.
נורה שלום רב,
שאלתך אינה מתאימה לפורום זה. ככלל ניתן לפנות למפקחת על בתים משותפים, האגודה לתרבות הדיור ועמידר במידת הצורך.
שלום רב ,בבניין המגורים שלנו יש חדר דיירים לשימוש דיירי הבניין. לפני מספר שנים, במהלך אסיפת הדיירים, הועלתה הצעה לדרוש תשלום ממי שמבקש להשתמש בחדר הדיירים תשלום חד פעמי עבור השימוש בחדר הדיירים. מעבר לכך הוחלט שהסכומים שייצברו יופרדו מדמי הועד הקבועים וישמשו כדי להבטיח חידוש הציוד ותקינות חדר הדיירים. יובהר - עבור כל ארוע/ שימוש - ישולם סכום חד פעמי. שאלתי: האם מותר לאסיפת הדיירים לקבוע זאת?האם מותר לדרוש שהסכומים יועברו לתשלומי ועד/בניין אחרים? תודה מראש
שלום רב,
יש לעיין בהוראות התקנון המוסכם בקשר עם שימוש ברכוש המשותף ואחזקתו. ככל שאין התייחסות לכך, אסיפת דיירים יכולה לקבל החלטה כזאת באמצעות הרוב הדרוש מבין בעלי הזכויות בבניין. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
מיכל שלום רב,
ככלל רשות המיסים מסתמכת על הצהרתו של המוכר, ומוטב שהצהרתו אכן תואמת את המצב העובדתי. לעיתים מבוצעת בדיקה רנדומלית כדי לוודא את נכונות ההצהרה. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
שלום,
רכשתי דירה שנייה , עליה שילמתי 8% מס רכישה, בתאריך 08/20.
הבנתי, ששינו את אחוז מס הרכישה שצריך לשלם והפוחת ל- 5%, לא יודע ממתי, יכול להיות שאני זכאי להחזר יחסי?
דוד שלום,
מדרגות מס רכישה לרוכשי דירה שנייה ומעלה, אכן הופחתו ועודכנו בעסקאות שבוצעו החל מ-29.7.2020. ככל שביצעת את העסקה לאחר תאריך זה יש לבדוק מדוע שולם מס רכישה בשיעורו לפני התיקון. ככל שהעסקה בוצעה לפני כן, שיעור מס הרכישה ברכישת דירה שנייה הינו 8%. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
כיצד אני יכולה לדעת מה הפעולות שמותר למושב לבצע בשטח במוגדר כ"שטח פרטי פתוח" (שאגב הופקע בעבר מתוך חלקה א' של נחלה).
יש לעיין בהוראות התב"ע ובמסמכי הרשות התכנונית. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
חסרים נתונים בשאלתך. יש לבחון את נהלי חברת השיכון הציבורי ואת סטטוס הדייר. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
אני חד הורית לקטינה ובגיר. בעלי נפטר לפני 5 שנים וירשתי יחד עם ילדי דירה הרשומה על שמו. 50 אחוז אני, ו 25 אחוז כל אחד מילדי. אנחנו לא מתגוררים בדירה אלא משכירים ושוכרים בעצמנו.
אני מעוניינת לרכוש דירה, האם אני זכאית לחישוב מס רכישה כרוכשת דירה ראשונה, היות ובבעלותי רק 50 אחוז מהדירה שבירושה? או שגם ילדי הקטין נחשב לרוכש, כך שבבעלותינו יחד, 75% מהירושה, ואז הדירה שארכוש נחשבת כדירה שניה?
אשמח לעצתך. תודה
שלום רב
שאלתך חורגת מתחום פורום זה- נא פני לפורום דיני מסים ותיעני בשמחה בברכה, יהודה וישניצקי, עו"ד מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה טל': 03-6097577; מייל: [email protected]
בס"ד
שלום וברכה,
רכשתי דירה שנייה להשקעה לפני כשמונה חודשים, ושילמתי עליה מס רכישה 8%.
אם אמכור אותה בחודשים הקרובים ומיד אקנה דירה אחרת, האם אתחייב במס שבח (בגין הדירה) ומס רכישה (בגין הדירה האחרת)?
שאלתך חורגת מתחום ההתמחות של פורום זה- נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים בברכה, יהודה וישניצקי, עו"ד מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה טל': 03-6097577; מייל: [email protected]