דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. הערה: לשאלות בנושאי מיסוי מקרקעין - אנא פנו לפורום מיסים באתר, הקישור לפניכם.
שלום אלכס,
השאלה חשובה אך איננה בתחום עיסוקו של פורום זה.
נסה להפנותה לפורום הפלילי באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום אבי,
אם לא חתמת למתווך על הסכם תיווך אינך מחוייב כלפיו בדבר. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום,
במידה ויש זכויות בנייה מסוימיות לבניין שלא נוצלו, ועכשיו אני רוצה לנצל אותן להגדיל את שטח דירתי (כמובן בהסכמת השכנים), האם יש עליי לשלם היטל השבחה?
תודה רבה!
שלום אלמוג,
ככל שבכוונתך לממש זכויות בניה סביר להניח שתדרש לשלם היטל השבחה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הי אנו רוצים לרכוש דירה שהבעלים שלה תושב ארהב הדירה על שם הבת והאמא מיופת כוח בבירור משכנתא אמרו לנו שחייבים להעביר רק לבת את המשכנתא. הבת והאמא לא מתקשרות בניהן והבת לא מוכנה לתת מספר חשבון להעברת הכסף אבל לא מתנגדת למכירה כמובן מודעת שהדירה לא שלה. איזה דרכים נוספות יש לנו להעברת הכסף ולהעברת שם בטאבו. אשמח מאוד לתשובתכם
שלום כוכי,
בכל עסקת מקרקעין חשוב שיתוף הפעולה בין הצדדים וקשה לקיים עסקאות בהעדר שיתוף פעולה כזה. בוודא כך כשהמוכרת תושבת חוץ, שכן הבנקים מקפידים ומדקדקים מאוד בעסקאות עם תושבי חוץ.
ניתן לבדוק אפשרות של תשלום הכספים לחשבון נאמנות, אך גם לכך ידרש שיתוף פעולה מטעם המוכרת. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום, לגבי מסירת דירה ע"י הקבלן, כפי שאני מבינה, אם נקראתי ע"י הקבלן לקבל את הדירה, עליי לשלם תחילה את יתרת החוב עבורה. אולם, מה במקרה ששילמתי, קיבלתי את החזקה בדירה וכעבור שבועיים-שלושה התקבל דו"ח מהנדס לפיו הדירה אינה ראויה למגורים (לדוגמא, רטיבות תת רצפתית המחייבת החלפת החול מתחת לאריחים וכמובן התקנת אריחים חדשים) ? הרי מצב כזה מונע שימוש סביר בדירה, במיוחד אם מדובר במקלחת או באיזור המיועד להתקנת מטבח. האם למרות ששילמתי אוכל לתבוע את הקבלן על שכ"ד שאמשיך לשלם עד שיתוקנו הליקויים המהותיים בדירה ? תודה, אורנה
שלום אורנה,
תשלום בגין הדירה איננו גורע מזכותך לתיקון הנזקים ולפיצוי בגין הנזק בהתאם לאמור בחוזה ובכל דין. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום אלעד,
אם מכפילי החניה הוצמדו לדירות - האחריות לתחזוקתם היא על בעלי מכפיל החניה ואין לחייב את בעלי הדירות האחרים בהוצאות הקשורות אליהם.
אם מכפילי החניה מהווים רכוש משותף ניתן לגבות מדיירי הבנין את עלויות התחזוקה השוטפת שלהם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב,
כמשכיר דירה, האם בטוחה של ערבות בנקאית שווה לבטוחה של שיק בנקאי ?
תודה
שלום אסף,
גם ערובה בנקאית וגם שיק בנקאי הם ערובות טובות להסכם שכירות.
שים לב שעקרונית לשיק בנקאי יש תוקף של 6 חודשים מתאריך הוצאתו ואילו ערבות בנקאית ניתנת עד לתאריך המוסכם.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
דירה שאני רוצה לרכוש, החכירה עליה מסתיימת בעוד 20 שנים מהיום.
החכירה מקרן קיימת לישראל. הדירה רשומה בטאבו תחת סעיף חכירה מקרן קיימת.הדירה רשומה כחכירה מהוונת והבנתי שזה אומר שדמי חכירה שולמו מראש.האם הם שולמו גם עבור הארכת חכירה עתידית? האם קרן קיימת יכולה להגיד לי בעוד 20 שנה לפנות את הדירה כי היא לא רוצה להחכיר? האם רכישת דירה כזאת היא כאב ראש ולא כדאי בכלל להיכנס לזה?
שלום מלי
ניתן לחדש את החכירה, ובדירות בבית קומות לרוב הדבר איננו כרוך בתשלום.
אפילו שנותרו רק 20 שנה לסיום החכירה?
איך אוכל לדעת בוודאות שלא אצטרך לשלם הרבה כסף בעוד 20 שנה?
אני מעוניינת לשכור דירה ובחוזה השכירות יש סעיף שאומר שהשוכר מתחייב לחתום על מסמכים במקרה שבעל הדירה מחליט למכור אותה. (בזמן שהשוכר בפנים)
המשכיר אומר שיש מסמכים שהוא יהיה חייב להחתים את השוכר במקרה של מכירת הדירה. באילו מסמכים מדובר?
שלום יונה,
עלייך לשאול את המשכיר לאילו מסמכים הוא מתכוון.
יתכן שכוונתו היא לחתימת הסכם חדש מול הרוכש (אין חובה לעשות זאת, הרוכש כפוף להוראות חוזה השכירות) או להסבת הערבויות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בבניין חדש יש חניית נכה לפי דרישת העירייה. בפועל אף דירה לא נרכשה על ידי נכה, אז הקבלן מסר את החניה לדייר שאינו נכה.
1. האם מותר לקבלן למכור את החניה למי שאינו נכה?
2. מה יקרה אם בעתיד יקנה נכה דירה בבניין?
3. האם אנו שאר הדיירים יכולים להתנגד למהלך הזה, ואם כן כיצד?
שלום בועז,
אם לא נכלל בין רוכשי הדירות נכה מותר לקבלן למכור את החניה גם למי שאיננו נכה ולהצמידה לדירתו והדיירים אינם יכולים להתנגד לכך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
העץ הגדול של השכנה פולש לחצר שלנו. העץ אינו מתוחזק ואנו חוששים שיקרוס ויפגע בנו. בנוסף ענפים שלו נופלים בחצר שלנו. פנינו לשכנה מספר פעמים אך היא מסרבת לגזום או לכרות את העץ (אנו גרים בבית פרטי וכך גם השכנה).
1. כיצד עלינו לפעול?
2. האם מותר לנו להזמין גוזם ולגזום את העץ בצד שלנו?
3. האם מותר לנו לכרות את כל חלק העץ שמצוי בצד שלנו?
4. האם נוכל לתבוע מהשכנה להחזיר לנו את עלויות הגיזום, ואם כן באיזה בית משפט?
שלום אתי,
עליכם לפעול בהתאם להוראות סעיף 51 לחוק המקרקעין:
"עצים או צמחים אחרים הגדלים סמוך למיצר וענפיהם או שורשיהם מתפשטים לתוך מקרקעין שכנים, אין בעל המקרקעין השכנים או המחזיק בהם (להלן - השכן) רשאי לדרוש סילוק הענפים או השרשים, אלא אם יש בהם כדי להזיק למקרקעין או להפריע לו במידה בלתי סבירה בהנאה מן המקרקעין; דרש השכן מבעל הצמחים לסלק ענפים או שרשים כאלה ולא סולקו תוך זמן סביר, רשאי הוא לסלקם בעצמו על חשבון בעל הצמחים."
כלומר - לאחר שדרשתם מהשכנה לפעול להסרת הענפים ומניעת המטרד והיא לא עשתה כן זכותכם לגזום את הענפים המפריעים ולתבוע ממנה (סביר להניח שהסכום יתאים לתביעה קטנה) את העלויות שנגרמו לכם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לי שתי דירות בבעלותי שאחת מושכרת.אני מעוניינת לקנות עוד אחת על שמי ועל שם שתי בנותיי.ידוע לי שנשלם את ה8% כי גם לבנותי יש דירה.השאלה היא האם במכירת הדירה נהיה פטורות ממס שבח .כלומר מי שיש לו שליש דירה בנוסף לדירת המגורים יהיה פטור ממס שבח במכירתה ?
למרות ש 1/3 דירה איננו נמנה כדירה נוספת, ככל שבמועד מכירת החלק בדירה הנוספת יהיו בבעלות כל אחת מכן דירה או דירות נוספות לא ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח במכירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום שמרית,
יפוי כח לעוה"ד המייצג אותך איננו חייב להיות נוטריוני כל עוד נחתם בפני עוה"ד מיופה הכח.
סביר להניח שכשיוודעו פרטי הרוכש תתבקשי לחתום על יפוי כח בלתי חוזר לטובתו.
אשמח לעזרה בסוגיה הבאה:
יש ברשותי בית קרקע בבעלות מלאה ללא משכנתא. מלבד בית זה, אין ברשותי נכסים נוספים.
אני מתעתד לקנות מגרש שעליו יצוקה כבר רצפה וחומה היקפית של המגרש (מעבר לרצפה ולחומה אין שום דבר בנוי), כאשר הכוונה היא לבנות עליו בית חדש.
את ביתי הנוכחי אני מתכוון למכור בתוך 18 חודשים.
מספר שאלות -
1. האם אהיה חייב במס רכישה ?
2. בסיס חישוב מס הרכישה שאחויב בו בגין רכישת המגרש, יהיה בגין 1. דירת מגורים / 2. דירת מגורים יחידה / או 3. קרקע (מזכיר שעל הקרקע יצוקה רצפה) ?
3. האם על תשלום מס הרכישה יש להוסיף מע"מ ?
4. בתוך כמה זמן מרגע חתימת החוזה צריך לשלם את מס הרכישה וכיצד עושים זאת?
תודה מראש!
שלום דניאל,
לא ברור משאלתך אם מדובר בבניה עצמית - ואז הרכישה היא של קרקע ומס הרכישה יחושב בהתאם, או שמדובר ברכישה מקבלן או ממוכר שמתחייב להשלים את הבניה ולמסור לך דירה - ואז מס הרכישה יחושב כמס לרכישת דירה.
ככל שמדובר ברכישת דירה, אם תעמוד בתנאי החוק (מכירת הדירה הראשונה בתוך 18 חודש מחתימת החוזה או בתוך שנה מקבלת מפתח) תוכל להיות זכאי לחישוב מוטב של דירה יחידה.
על תשלום מס רכישה אין מוסיפים מע"מ. המס משולם גם על מרכיב המע"מ ככל שמדובר ברכישה מעוסק.
את מס הרכישה יש לשלם תוך 60 יום מחתימת החוזה.
בדר"כ, עוה"ד שלך ידאג להגשת הדיווח המתאים לרשות המסים ולהמצאת שובר תשלום. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כיצד אוכל לדעת אם זכות הרשומה פקעה : בתיקון צו בית משותף המפקחת הוסיפה רישום בהקשר לחלוקת הקולות באסיפות דיירים .
אני מעוניינת להסיר את הרישום לפני שייהרס הבניין .
האם תמ"א הריסה יכולה להוות מאורע שנקבע כמפקיע תוקפו של רישום ?
תודה רבה
לא ניתן להשיב לשאלה מבלי לבחון את הוראות התקנון ואת הוראות הסכם תמ"א.
כעקרון, כדי לבטל תקנון יש לפעול על פי הוראות החוק.
אם רוצים לבטל את רישום הבית המשותף בהמשך להריסתו, ניתנת זכות טיעון לבעלי הזכויות, להעלות טענותיהם כנגד ביטול זה.
במקרה שהסכם התמ"א כולל הוראות לעניין התקנון החדש שירשם - תהיה לך משמעות גם לעניין דיון זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום קניתי מעו"ד דירת חדר, שהייתה מוחכרת מהחברה שבנתה את הבניין [לפני 60 שנה]. הדירה חכורה ל999 שנים. החברה ההיא כבר לא קיימת מזמן. העו"ד שמכר לי אמר לי שאין הבדל בין אם זה רשום בטאבו על שמי או שאני רשום כחוכר. שאלתי היא, האם במקרה של פינוי בינוי שבו יקבל כל אחד מבעלי הדירות בבניין, דירת שני חדרים, תהיה ללי בעיה כל שהיא לקבל את חלקי?
שלום אורי,
מומלץ לבצע בדיקה מקיפה של זכויותיך על פי שטר החכירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום חן,
יפוי כח לעוה"ד המייצג אותך ברכישה איננו חייב להיות יפוי כח נוטריוני. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בת זוגי חברה בעמותה שבנתה דירות עוד מלפני הנישואין שלנו,
כשנרשמו הדירות בטאבו (לחברי העמותה) כבר היינו נשואים, אך הדירה רשומה רק עליה בטאבו.
אני מעוניין כעת לקנות דירה חדשה, ולרשום אותה עלי, האם אצטרך לשלם מס רכישה?
אין בינינו הסכם ממון
שלום יצחק,
לצורך מיסוי מקרקעין נבחנות כלל הדירות שיש לתא המשפחתי, ולכן, לכאורה תחוייב במס רכישה בשיעור 8%.
על מנת שתוכל לרכוש דירה ולקבל מדרגות מס רכישה מוטבות של דירה יחידה יש להציג בפני רשות המסים הסכם ממון הקובע הפרדה רכושית וכן להוכיח הפרדה רכושית בפועל ( דמי שכירות משולמים לחשבון נפרד, משכנתא או הוצאות אחרות אינן משולמת מהחשבון המשותף וכיוב'). בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום
אני רוצה לרכוש דירה של 60 מטרמדדתי, הדירה אכן בגודל 60 מטר, כי בוצעה בה הרחבה של 20 מטרבדקתי בעירייה, יש היתרי בניה שהתקבלו בזמנו כחוק, והארנונה אכן משולמת עבור 60 מטר.אך בנסח הטאבו מופיע שטח הדירה כ-40 מטר, השטח המקורי לפני היתר הבניה וההרחבה שבוצעה לפני יותר מעשר שנים.בנוסף, הדירה רשות בבעלויות:רישום בית משותף - קרן קיימת לישראל - בשלמותובסעיף חכירות:העברת שכירות | רמה: ראשית | תאריך סיום: 11/02/2039 | נרשמה חכירה מהוונת | חלק בנכס: בשלמות.האם דירה כזאת "חשודה" לרכישה, האם כדאי בכלל להתעסק איתה?בהתאם לכך שמדובר על דירה שבוצעה בה הרחבה כחוק ועם היתראבל בטאבו השטח הרשום כאמור הוא השטח המקורי שלה ללא ההרחבה.בנוסף, מה לגבי החכירה/שכירות שרשומה? ומה זה "העברת שכירות"זה אומר שבעלת הדירה הנוכחית היא בעצם לא בעלת הדירה האמיתית?ואני אם ארכוש אצטרך להתעסק מול הקרן הקיימת בכל עניין ובכל נושא ההעברה?
אפשר בכלל לשים הערת אזהרה לדירה כזאת?
רב תודות
שלום דוד,
שטח הדירה הרשום בטאבו אכן לא בהכרח משקף את גודלה במציאות, הן במקרים של תוספת בניה והן במקרים אחרים. ניתן לתקן את צו הבית המשותף אך במקרים רבים לא עושים כן. כל עוד בדקתם שכל שטח הדירה נבנה על פי היתר אין בכך כדי להשפיע על החלטתכם אם לרכוש את הדירה או לא.
לגבי חכירה - מרבית הדירות במדינת ישראל בנויות על אדמות מדינה או אדמות קק"ל. דירות אלה מושכרות בשכירות ארוכת מועד (חכירה) ומנוהלות ע"י רשות מקרקעי ישראל. אין בכך בלבד כדי להפוך את הדירה ל"חשודה". יש לבחון, בין היתר, את מועד סיום החכירה ואת עלויות הארכתה. במקרים מסויימים אכן רכישת ומכירת הזכויות בדירה ידרשו התעסקות מרובה יותר מאשר במקרה של זכויות בעלות.
אם החכירה רשומה בטאבו לרוב לא תהיה מניעה לרשום הערת אזהרה.
שלום רביב,
כעקרון יש לדווח על הרכישה באופן מקוון אלא אם כן התקיימו תנאי הפטור.
אם הדירה נרכשה מקבלן יש לדווח בטופס 7000ב.