דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם.
יש לי 2 דירות:
אחת שקניתי
שניה- דירצ ירטשה והיא פטורה ממס שבח במכירתה.
אני רוצה למכור את הראשונה ולרכוש חלופית.
האם יהיה מס רכישה ברכישת החלופית?- הרי יהיה י את דירת הירושה הפטורה ממס שבח באותם מועדים?
ומה המקור בחוק לתשובה
שלום רב,
אין סימטריה בין הוראות החוק לעניין מס שבח והוראות החוק לעניין מס רכישה.
בהנחה שחלקך בדירת הירושה עולה על 1/2, בעת רכישת הדירה החליפית תהיה ברשותך דירה נוספת, היא דירת הירושה. נא ראה סעיף 9.ג1ג (4) לחוק מיסוי מקרקעין. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
יש לי דירה צמודה לדירה שלי ואני רוצה לקנות חלק ממנה אבל בעלי הדירה רוצה למכור רק את כולה השאלה היא האם אני יכול לקנות את כולה ולהצמיד חלק ממנה לדירה שלי ועדיין לא לשלם מס על קניית דירה שניה כי אני מוכר מיד את מה שנשאר (את מה שלא הצמדתי לדירה שלי)
או שהאפשרות היחידה שלי זה לרשום את הדירה על מישהו שאין לו דירה ואז לקנות ממנו חלק ושימכור את מה שישאר
תודה ויום טוב
שלום ברוך,
השאלה איננה מובנת.
אם יש ברשותך דירה, רכישת כל חלק בדירה נוספת תחוייב במס רכישה של דירה נוספת ומכירת כל חלק בדירה הנוספת תחוייב במס שבח.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום תומר,
נא פנה לפורום אגודות שיתופיות באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אני קונה דירה מבן משפחה
הוא מסכים שהמשכנתא תרשם מייד עם החתימה וטרם קבלת מלוא התמורה.
זה יעזור לי מול בנק למשכנתאות
האם זה אפשרי לרשום בהסכמתו משכנתא עם שטרי משכנתא מיד בשלב זה?
שלום יוני,
לעיתים קרובות זו דרישת הבנק ברכישה מבן משפחה, ואכן נדרשת לכך הסכמת המוכר. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
מכרתי את הדירה יחד עם השוכרת והקונה קיבל את השיק בטחון. הקונה קיבל תשלום על חודש שכירות עד לכניסתו לדירה. הוא נכנס לדירה וראה שם כמה ליקויים ומאשים אותי ורוצה לתבוע אותי. הוא חתם על חוזה הקניה עם עורך דין שלו אחרי שהוא בדק את הדירה 3 פעמים כולל שמאי והכל היה תקין. אמרתי לו שהנזקים חדשים ונגרמו על ידי השוכרת. ולא הסתרתי ממנו כלום. הליקויים האלה לא היו לפני כן עד חתימת חוזה המכירה. בנוסף הוא היה יכול להשתמש בשיק בטחון ובמקום זה החזיר אותו לשוכרת. האם יש פה עילה לתביעה מצידו ?
שלום מוטי,
על מנת להצליח בתביעתו על הקונה יהיה להוכיח שהליקויים היו קיימים בטרם מסירת החזקה בדירה, שידעת עליהם ושהסתרת אותם מפניו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אני מקבל דירה בירושה
איך ניתן לרשום את הדירה בטאבו על שם נאמן
שהשם שלי- הנהנה לא יופיע. אלא רק שם של הנאמן בטאבו?
שלום נועם,
יש להעביר את הנכס לנאמן באמצעות הסכם נאמנות.
כדאי לפנות להתיעצות עם עו"ד על מנת לוודא שזה האופן הנכון משפטית כדי לענות על הצורך שלך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום .
יש לי בית צמוד קרקע משותף עם שכן . השטח הוא 1100 מר. בטאבו רשום חצי בחצי . לאחרונה גילנו כי השטח שלנו הוא רק כ 400 מר !! השכן יושב על שטח גדול יותר - וכמובן שהוא די מסרב לשתף פעולה .הקרקע רשומה על מנהל מקרקעין ישראל - אנחנו שם בחכירה . האם זה משהו שבית משפט יכול לעזור ? האם אני אמור לפנות למנהל מקרקעין ישראל שתפתור לי את הבעיה ?
יש לבדוק את הסכם החכירה ואת תשריט הבית המשותף, וכן לבצע מדידה באמצעות מודד מוסמך כדי לוודא אם השכן אכן משתמש בחלק גדול יותר מחלקו.
ככל שאכן זה המצב ניתן לפנות לבית המשפט בתביעה לסילוק ידו של השכן מהחלק בו הוא מחזיק ביתר. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
תודה על המענה . שולח אלייך במייל
האם עיכוב שנה במסירת חנות נחשב
כתקופה ארוכה? הקבלן מוסר הודעות כאלה
הפיצוי "מטופל" ולא רואים כל תוצאות.
שלום אפי,
איחור של שנה במסירת נכס בבניה הוא איחור ארוך מאוד. כדאי לקרוא את הוראות החוזה בנוגע לפיצוי לו תהיה זכאי במקרה כזה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום, בבניין שבו אני גרה הועד ברוב קולות החליט על איטום הגג ודרש מכל דייר סכום כסף. הבנו שזהו רכוש משותף, למרות שחלקנו דאגנו לרטיבויות שהיו לנו במסגרת אחריות הקבלן. (בננין בן 5 שנים). עתה הועד מתכוון לאטום את כל מעטפת הבניין, שמן הסתם הסכום יהיה הרבה יותר גדול מכל דייר, וזאת מכיוון שיש רטיבויות מהגשם לחלק לא מבוטל של דיירים. אני באופן אישי לא נמצאת בצד שמועד לפורענות של רטיבויות ומבחינה כלכלית כאם יחידנית אין לי כסף מיותר לתרום לטובת העניין. הועד כבר הודיע שהוא הולך לרתום את האגודה לתרבות הדיור , כדי שמן הסתם לא יתקל בסרובים, ואני שואלת האם יש משהו שחוקית פותר אותי מלשלם, קראתי שבמקרים של במצב סוציואקונומי נמוך יש פרוטוקולים שפותרים מתשלום במצב כזה, אני לא בטוחה אם זה אכן קיים, ורציתי לשמוע למסיונך המושכל האם יש איזשהי פירצה שעשויה לעזור לי ומתשלום שהולך להסתכם באלפי שקלים. תודה מראש, לוני.
שלום לוני,
הקירות החיצוניים הם רכוש משותף, וככל שאין הוראה אחרת בתקנון הבית המשותף יהיה עליך לשאת בחלקך היחסי בעלויות התיקון.
לעיתים ניתן לקבל באמצעות האגודה לתרבות הדיור הלוואות בתנאים נוחים למימון שיפוצים כאלה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
רציתי לדעת קיבלתי דירה שאני שוכר מלוכלכת ולא צבועה מלאה בחפצים מהדריים הקודמים אני אמרתי לבעלת הגירה שבוע הזה שלקח עד שפינו את הדברים אני לא משלם(הגעתי עם ההובלה ופתאום ראיתי את זה אז הכנסתי את החפצים שלי ולא גרתי בבית עד שסודר) בעלת הדירה טוענת שאני צריך לשלם מכיון שהשוכרים הקודמים תיאמו איתנו להשאיר את הדברים מה שכמובן לא נכון האם היא יכולה לחייב אותי לשלם על השבוע שלא גרתי בבית עקב החפצים והלכלוך?
שלום יעקב,
אם לא הסכמת לקבל את הדירה כשאיננה פנויה, אם לא ניתן היה להתגורר בדירה וכמובן ככל שאין התיחסות אחרת בהסכם השכירות מגיע לך פיצוי על האופן בו קבלת את הדירה לרשותך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
לפני שנים הדיירים השקיעו מכספם בהפיכת חצר הבניין לחניה (בין עמודי הבניין).
לא היה ברשותי רכב ולא השתתפתי. כעת אני רוצה לחנות. האם יכולים למנוע זאת ממני?
אם כן, האם אני יכולה לבקש כעת להשתתף בעלויות כדי שאוכל לחנות? מדובר כמובן בשטח משותף של הבניין.
שלום גילה,
התשובה לשאלה הראשונה תלויה בהסכמות שהיו קיימות בעבר בין הדיירים - הסכמים חתומים, תקנון הבית המשותף וכיוב'.
התשובה לשאלה השניה היא חיובית. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום לעורכי הדין בפורום
האם אפשר לקבל החלטת הרוב בקבוצת הווסטאפ על התקנת מצלמות אבטחה בבניין.
בתודה
ככל שכל בעלי הדירות חברים בקבוצת הווטסאפ וככל שלא הובעה מצידם התנגדות לקבל החלטות בדרך זו ניתן לקבל החלטות בענייני הבית המשותף גם בווטסאפ. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום,
דירה שנרכשה בדצמבר ( כאשר מועד המסירה נקבע ל1.7.22. יומיים לפני מועד המסירה גילה הקונה (לא ע"י המוכר) מכתב שנשלח לדיירים מהעירייה שמציין כי הבניין הינו בניין מסוכן ועל הדיירים להסדיר את הליקוי. לבניין חיפוי פסיפס שהחל לנשור ואף גרם לנזקים למספר רכבים. העניין היה ידוע ואף לפני רכישת הדירה העלה הועד את העניין באסיפה, לאחר שפנה לאגודה לתרבות הדיור ולקבלת הצעות מחיר מקבלנים שונים של כ10-20 אלף שקלים לדייר. העניין התעכב בתקופת הקורונה. בעת רכישת הדירה המוכר לא ציין כי קיימת בעיה עם החיפוי וכי ברצון הועד לבצע עבודות חיפוי והחלפת מעלית (יש בעיות עם המעלית). יום לפני המסירה גילה הקונה כי קיים צו מהעירייה המכריז על הבניין מסוכן (שניתן חודש לפני) וכי הועד עומד לכנס ישיבת ועד בשבוע הקרוב לצורך החלטה על שיפוץ בהתאם. הקונה טוען כי אם ידע על בעיות וליקויים אלו וכי נדרש שיפוץ במחירים גבוהים אלו לא היה רוכש את הדירה או שהיה נותן הצעה אחרת המגלמת בתוכה גם את ההוצאות הצפויות.
השאלה היא מי צריך לשאת בהוצאות אלו?
שלום רות,
כעקרון, ככל שהמוכר ידע על קיומו של הליקוי ולא גילה על כך לקונה, ובכפוף להוראות החוזה, מהווה הדבר הפרה של החוזה ועל המוכר לשאת בנזקי הקונה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום רב
מאילו נימוקים ניתן לפטור מערבות לקבלת היתר מלבד קושי כלכלי, מה יחשב כנימוק קביל ?
שלום ליאת,
נימוק קביל הוא כזה שמראה שניתן להבטיח עמידה בתנאי ההיתר גם בלעדי מתן ערבות.
קושי כלכלי לא יהווה בהכרח טעם מיוחד. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום לובה,
יש לבחון את הוראות חוזה השכירות ביחס לתשלום ארנונה.
אין ספק שאמך איננה חייבת בחובות קודמים של בעלת הנכס.
האם אפשר לקזז סכום בגין פיגור
כנגד סכום לשלם לקבלן בגין
פיגור במסירת החנות . בחוזה כתוב
כל פיגור של חודש גורר תשלום 5000שח
לקונה .
נשאר סכום לתשלום עי הקונה.
אם אין סעיף בחוזה שמונע זאת ניתן יהיה לקזז את הפיצוי המוסכם כנגד יתרת התשלום. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
האם הטענות הללו יעמדו לקבלן במשפט?
האיחור בגלל חפירות
האיחור בגלל קורונה
האיחור בגלל דרישות מכבי אש
דרישות נוספות.
הפיגור כשנה והקבלן מתעלם מהפניות
של רוכשי הנכס ולא עונה לפניות .
קניית חנות בקניון .
טלפון מנציג אחד למישנהו תוך חוסר
התייחסות . בחוזה רשום פיגור גורר
5000שח פיצוי.
יש לבחון את הוראות החוזה לעניין טענות כח עליון.
טענות כוח עליון יעמדו לקבלן רק אם יוכיח כי אכן נמנע ממנו בגין אותן טענות למסור את החנות במועד והוא לא יכול היה לעשות דבר על מנת למנוע את העיכוב. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אהלן,
בבניין משרדים שאני עובד בו יש מפרץ חנייה, ע"פ הסימון חלקות חצי (לרוחב כלומר כל החניות) נמצאות בחלקה של המשרד וחצי אני מנחש בזכות הדרך.
בבניין לידי המצב אותו הדבר, ואם אתה מחנה שם אז יוצא אליך מישהו מהמשרד שאומר שהחניה שלהם בטאבו והם יזמינו גרר.
אז השאלה אם הם צודקים (הבניין השכן) ואם כן אז איך אני יכול לשייך את החנייה כפרטית אלי?
תודה,
טל
שלום טל,
יש לבדוק את רישום החלקה והחניות וכן לבדוק את התב"ע וההיתר כדי לבחון אם יש הוראות המתירות חניה לכלל הצבור בחניות אלה או לא.
אם חלק מהחניה בנוי על קרקע ציבורית לא תוכל לפעול לשימוש בחניה כפרטית ללא הסכמת בעלי החלקה הסמוכרה (או הרשות במקרה של דרך).
דירה בנאמנות איך זה עובד?
האם הנאמן יכול לעשות את כל התהליכים ע''ש,
ואיך עובד המשכנתא, האם צריך את ההכנסות של הנאמן, או של הבעלים?
משכנתא כדאי מאוד לבדוק בבנק
יש בנקים שלא נותנים לדירה בנאמנות או מערימים קשיים
שלום אלי,
ניתן לרכוש דירה בנאמנות על שם הנאמן ולא על שם הנהנה. במקרה כזה החוזה נחתם ע"י הנאמן, והנכס ירשם בטאבו על שמו.
כדי שהנאמנות תוכר במסמ"ק יש לדווח בעת מתן ההצהרה על עצם הנאמנות ועל זהות הנהנה.
דיווח כאמור מאפשר להעביר את הנכס מהנאמן לנהנה בפטור ממס שבח ומס רכישה.
לגבי משכנתא - יש לבדוק מול בנק או יועץ משכנתאות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אשתי ירשה בית פרטי בנוי כ - 110 מ"ר וזכויות הבניה שבו הם כ-250 מ"ר בשטח כולל של 318 מ"ר. מדובר בדירת יחיד שפטורה ממס אלא שזכויות הבניה שבו , כך נאמר לי חייבות במס.
1. האם זה נכון ?
2. איך קובעים מה השווי של זכויות הבניה, שמאי ? של מי השמאי, שלי או של שלטונות המס ?
3. מה שיעור המס המדויק במקרה כזה , והאם ניתן לערער עליו בתוך כמה זמן ?
שלום יצחק,
נכון, זכויות בניה חייבות במס. ניתן לקבל פטור על שווי הבית ללא זכויות הבניה ואפ שווי זה נמוך מסכום התקרה (כיום כ 2,215,000 ש"ח) ניתן לקבל פטור עד גובה התקרה. יתרת הסכום חייבת במס כזכות אחרת במקרקעין (ללא חישוב לינארי).
שווי הזכויות נקבע ע"י שמאי מקרקעין וכדאי לקבל חוות דעת בעניין בטרם המכירה כדי שניתן יהיה להגיש שומה עצמית מבוססת. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]