דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. עו"ד מיכאל שטרית בעלים של משרד העוסק בנדל"ן וראש תחום נדל"ן בקורסי יזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
שלום עליזה,
החוק מאפשר הליך מהיר יחסית של פינוי שוכר שהפר את חוזה השכירות. במסגרת הליך זה רשאי השוכר להגיש כתב הגנה ויש לקבוע את התיק לדיון בתוך חודשיים, להבדיל מהליכים משפטים רגילים שאורכים זמן רב יותר. ההליך המהיר מוגבל לתביעת פינוי ותביעות כספיות כנגד השוכר יש לברר בהליך נפרד, אך כשמדובר בשוכר שאיננו משלם היתרון של פינוי הנכס במהירות יחסית ברור.
יש לזכור שגם אחרי מתן פסק דין יתכן שידרש הליך של פינוי באמצעות רשות האכיפה (הוצאה לפועל). בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מתקן ברזל אומגה עובר בין שני בתי מגורים ויוצר הפרעה חמורה בכל שעות היום במיוחד בשעות הלילה המאוחרות שמגיעים לגלוש הרעש מדיר שינה מהתושבים ועירית רכסים לא מתייחסת
שלום אלונה,
נא הפני שאלתך לפורום דיני נזיקין באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום,
נמצא לפני שלב מסירת דירה מקבלן. יש קרבה גדולה (מטרים בודדים) של פחי אשפה לבניין.
ומחלון המרפסת (קומה 2)ממש מרגישים את הקרבה וחשש שיכול גרום לריח לעלות לדירה.
האם טיפול בנושא הזה הוא מול הקבלן או מול הערייה, ויש דבר שניתן לעשות מידיעה ממקרים דומים?
ואם הטיפול מול הקבלן, זה מצריך טיפול משפטי אם גורם לירידת ערך הדירה?
תודה
שלום רב,
לא ברור משאלתך מי הציב את הפחים ומדוע הם מוצבים שם.
ככל שלא הוצבו ע"י הקבלן יש לבדוק העניין מול העיריה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
התקבלה שומת מס בגובה כ 190,000 ש"ח בגין מס רכישה ומס שבח עקב מעבר דירה (מכירה ורכישה) בטענה שבני הזוג לא באמת פרודים ולכן יש לשם את מס הרכישה עבור בית שרשום על אחד מהם. עו"ד הצליח לבטל את שומת המס.
מה גובה שכר הטרחה שמגיע לו?
שלום רחלי,
הפורום איננו עוסק בשאלות שכר טרחה.
כעקרון נקבע שכר הטרחה בהסכם בין עוה"ד ללקוח. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום ליאת,
במכירת דירה מאדם פרטי לחברה בע"מ שהיא "עוסק" כהגדרתו בחוק מע"מ יחול על החברה תשלום מע"מ. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על הדייר המוגן להשתתף במחצית ההוצאות אותן חייב בעל הבית לבצע. בעל הבית איננו חייב יותר מכפי חלקו בהשתתפות בהוצאות הבית המשותף על פי התקנון והדייר איננו חייב אלא ב 50% מהתשלום המתיחס לדירתו.
ניתן להניח כי גם לבעל הבית יש אינטרס להקטין את התשלומים החלים עליו ולא לשלם יותר מכפי חלקו. אם בכל זאת אתה נדרש לשלם יותר תוכל לפנות לבית הדין לשכירות בתביעה כנגד בעל הבית. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אחי רוצה להעביר אלי במתנה את רבע חלקו בדירה שירשנו כולנו. אני כבר בעלת דירה משלי, לפיכך, האם אצטרך לשלם מס רכישה או מס כל שהוא על המתנה?
אגב, אף אחד מארבעת האחים היורשים, לא רשום בפועל בדירה האמורה. (אך יש צו ירושה)
שלום עדינה,
ככל שההעברה מתבצעת במסגרת הסכם חלוקת עזבון לראשונה ובטרם נרשם העזבון לא תהיה לך חבות במס רכישה.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נתוני השאלה לא מאפשרים אינדיקציה של בחינת החשיפה למס.
יש לבחון מס פרמטרים נוספים: כמה דירות יש למוכר, האם זו דירה יחידה? כמה זמן החזיק המוכר בדירה וכו',
המלצתי היא לפנות לעורך דין לצורך בחינת הנושא עוד בטרם ביצוע העסקה בפועל על מנת לבחון את החשיפה למס.
בברכה, עו"ד מיכאל שטרית מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין בן צבי 7א, בית שמש טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
אני ואחי קיבלנו חנות בירושה (עפ"י צוואה).
חלק מכספי הירושה כבר חולקו, את החנות לא העברנו עדיין על שמנו.
האם אנו יכולים למכור את החנות לפני שהועברה על שמנו?
מבחינת מיסוי, האם זה משנה אם נמכור לפני או אחרי הרישום על שמנו?
מבחינה משפטית ניתן לבצע מכירה עוד בטרם העברת הזכויות בפועל (הסכם מתונה אשר יתנה את ביצוע ההסכם ברישום הזכויות) עם זאת, המלצתי היא להסדיר את נושא רישום הזכויות ואז לבצע את העסקה.
מבחינה מס שבח, אין הבדל האם החנות עברה או עתידה לעבור על שמכם.
ליאת שלום רב,
משעה שהדיירים עשו דין לעצמם ואת מחזיקה בבטוחות (שיקים) אני סבור שהדרך המהירה היא באמצעות לשכת ההוצאה לפועל, אך לפני כן יהיה על מי שמטפל לבחון את הוראות ההסכם.
המלצתי היא לשכור שירותי עורך דין לטיפול בעניין אשר יבחן האם נכון להגיש תביעה כספית או הגשת השטרות לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל וזאת בהסתמך על הסכם השכירות בברכה, עו"ד מיכאל שטרית מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין בן צבי 7א, בית שמש טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
שלום!
במשך כמה זמן אפשר לערער את החוות דעת של שמאי?
תודה על תשובה!
שמאי נתן את החוות דעת על שווי דירה לפי פס"ד בה"ד במסגרת גירושין. אבל הוא נתן לא לתאריך הקרע אלא לתאריך הביקור בית. האם יש לי זכות לערער? במשך כמה זמן? או בכלל אני צריכה לעשות מהשהו אחר? האם אפשר לדבר שבה"ד הזמין לעשות שמאות?
שלום וברכה,
אומנם השאלה מתאימה לפורום בתי המשפט אך יחד עם זאת, ההליך הוא לא "ערעור" אלא ניתן להגיש שאלות הבהרה למומחה בית הדין ביחס לחוות הדעת באמצעות בית הדין בברכה, עו"ד מיכאל שטרית מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין בן צבי 7א, בית שמש טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
האם להעברת זכויות בדירה אני חייבת לקחת עו"ד?
בה"ד בהחלטה מחייב אותי לקחת עו"ד להעברת זכויות כתוצאה מגירושין. במנהל מקרקעי הסבירו שלא חובה לקחת עו"ד. אני מבינה יותר נוח ומקובל כל כך בישראל להשתמש בשירותיו של עורך דין. אבל מבחינת החוק - זה חובה? האם החלטה של בה"ד חוקית?
אנה שלום רב,
אין חוק המחייב אותך להשתמש בשירותי עורך דין לצורך העברת זכויות.
עם זאת, יש פעולות בהעברת הזכויות אותן לא ניתן יהיה לבצע ללא עורך דין.
לא ניתן לומר שהחלטת בית הדין היא "לא חוקית" ככל ואכן זו ההחלטה אני סבור שהחלטה זו תסייע לך לבצע את ההעברה בצורה חלקה. בברכה, עו"ד מיכאל שטרית מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין בן צבי 7א, בית שמש טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
נועה שלום רב,
1. ביחס להעברת הדירה מס הרכישה יהיה 1/3 ממס הרכישה בעסקה רגילה.
2. אם היא תרכוש דירה נוספת, אזי היא תחוייב במדרגות מס של דירה נוספת (8%).
בברכה,
בהמשך לשאלתי לעיל לקוח שקנה ממני דירה חתום על טופס הערת הזהרה לבנק על סכום מסויים בחודש אפריל ויש לו אישור עקרוני על סכום גבוה יותר כפול ליתר דיוק מתאריך 12.3.20 ... טענתו היא שמשכן חלק מנכס אחר לטובת ההלוואה וכו'
האם יתכן שלא תהיה רשומה בהערת אזהרה כל הסכום ?
או שצריך להיות מסמך אחר , אישור עקרוני יכול להתבטל ?
כאמור עו"ד עונה לי תשובות לא מובנות לכן אני פונה אליכם
תודה מראש
שרון שלום רב,
שאלתך רחבה מאוד ומעלה נושאים שונים ביחס לעסקת המכר.
אנסה למקד את תשובתי ביחס לסכום המשכנתא, ככל והרוכש לוקח 2 משכנתאות (אחת על נכס קיים ואחת על הנכס הנרכש) אזי סכום המשכנתא על הדירה הנרכשת יהיה נקוב בהערת האזהרה מנגד לא יהיה נקוב סכום המשכנתא אותה הוא לקח עבור דירה אחרת
אני ואחי שותפים בדירה. כעת אני רוצה למכור והוא לא. מה החוק קובע בענין? אם אגיש לבית המשפט בקשה לפירוק שיתוף מה ההשלכות לזה?
שימי שלום רב,
בשים לב לעובדה, כי אתה ואחיך שותפים בדירה, הרי שאת התביעה יהיה עליך להגיש לבית המשפט לענייני משפחה- בבית המשפט יכול לקרות אחת מ-2:
או שבית המשפט יביא אתכם לפשרה או שבית המשפט ימנה כונס נכסים למכירת הדירה ולחלוקת התמורה בינכם.
חנן שלום רב,
את התשובה אחלק ל-2,
ראשית, ההתקשרות בניכם המשיכה על בסיס ההסכם המקורי - אומנם לא הוערך בכתב אך הוערך "בהתנהגות" לכן ניתן לומר שהתנאים נמשכים.
עם זאת, אתה מציין שההסכם נמשך מספר שנים, ולכן רצוי להגיע על מנגנון הודעה בהסכמה כחודש מראש. הצעתי היא לשוחח עם בעל הדירה.
שלום,אם אני מוכר דירה שניה, ורוצה להשקיע במקום זה בדירה אחרת? (הדירה האחרת תהיה שוב דירה שניה. האם יש דרך לקבל פטור ממס שבח? תודה
על פי העובדות שתיארת, אין דרך לקבל פטור ממס שבח על מכירת הדירה השנייה.
בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין בית אמות משפט, שדרות שאול המלך 8, תל אביב טלפון: 03-6866828, מייל: ofir@taklaw.co.il
עקרונית, הסכמת בעלים זו סוג של התחלה, אך צריך לבדוק למי שייך המגרש.
האם הוא רכוש משותף של דיירי הבניין? האם הוא שייך לבעלים אחרים?
דבר נוסף חשוב זו בדיקה מול העירייה האם התב"ע מאפשרת הכשרת חנייה וכמובן לבקש את האישורים המתאימים להכשרת המגרש.
מבלי אישורים של העירייה, ברור שיש בעיה משפטית להכשרת המגרש לחנייה.
זה בהחלט משהו שהעירייה יכולה לפעול נגדו משפטית ולדרוש צו הריסה.