דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. עו"ד מיכאל שטרית בעלים של משרד העוסק בנדל"ן וראש תחום נדל"ן בקורסי יזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
רצון של דיירים להוספת מחסן. רוצה לדעת אם מותר ,אם אחד הדיירים מתנגד?
לפני כ8 שנים הצטרפתי לקבוצת רכישה לקניית קרקע, אך עד להיום לא זכינו להיכנס לדירה עקב עיכוביים ותקלות שלא נגמרות... [אנו נמצאים בשלבים הסופיים של ה'גמר' ותהליכי טופס 4 אך תמיד צצים עיכובים נוספים..]
עקב הזמן הרב שעבר הדירה וגודלה אינם מתאימים לצרכיי היום.
ברצוני לקנות דירה חדשה/נוספת אך ברצוני לדעת האם אצטרך לשלם מס רכישה על הדירה הנוספת. ותוך כמה זמן אתחייב למכור את הדירה כדי לחסוך את מס הרכישה.
כמו כן כדי להיפטר ממס שבח במכירת הדירה הראשונה [שבקבוצת הרכישה] ממתי אוכל למכור זאת ללא תשלום מס שבח?
האם מעקה בטון על גג נחשב לקיר חצוני ורכוש משותף במקרה שנבנה באופן פרטי על ידי דייר קומת הגג במסגרת התר בניית חדר על הגג?
שלום מוריה,
לא ניתן לתבוע פעמיים בגין אותה עילה.
קיומו של פסק דין מונע הגשת תביעה נוספת באותו עניין. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
סבא הוריש את דירתו לנכד שלו ורשם בצוואה שהאימא של הנכד (בתו של הסבא) יכולה לגור בדירה עד יומה האחרון ושיתרשם הערה בעניין בטאבו ואכן נרשמה הערה " בכפוף לתנאים בצוואה". כעת הנכד מוכר לי את הדירה הזאת בהסכמת האימא. הנכד והאימא מסכימים למכירה האימא מוותרת על המגורים עד סוף חייה. האימא והנכד יחתמו על יפו"י ועל ביטול ההערה הזאת. האם זה תקף? האם יש לי איזו סכנה בעניין אם הם חותמים על כל המסמכים ועל יפו"כ בלתי חוזר?
שלום אלמוג,
לא ניתן להשיב לשאלה זו בלי לבדוק את כל המסמכים הנדרשים, כולל הצוואה עצמה. אני מציעה שתפנה לעו"ד שייצג אותך בעסקה, יבדוק את המסמכים וידאג להגן על זכויותיך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום רב אני מעוניין להגדיל את הבית שבוא אני גר, הנבתי שבמידה ואני רוכש את זכות הבעלות על הקרקע המיסוי שאני ישלם הוא משמעותית נמוך , מתשלום האגרה ללא הרכישה,
אני מנסה להבין כיצד אני עושה זאת?
באתר של רמיטק אני לא מצליח להבין, בנוסף מה ההבדל בין העברת זכויות לרכישת זכות הבעלות ?
שלום רב,
באתר של רמ"י ניתן לקבל פרטים לעניין עצם האפשרות לרכוש בעלות בנכס לאחר הזדהות.
העברת זכויות משמעה מכירת הזכויות לאדם אחר.
רכישת זכות הבעלות נעשית ע"י החוכר בעצמו ומשביחה את זכויותיו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
יש בבעלותי דירת מגורים. ב 2017 מכרתי דירה אחת מתוך שתיים שקיבלתי בירושה .
מתי ואם יכול למכור הדירה השנייה ללא תשלום מס ?
ואיזה מיסים נוספים אשלם?
תודה
שלום דן,
כיום קיים פטור ממס שבח רק במכירת דירת מגורים יחידה.
אם נוסף על דירת הירושה יש ברשותך דירה נוספת לא תקבל פטור ממס שבח במכירת דירת הירושה.
בעת מכירת דירה יתכן גם תשלום של היטל השבחה. יש לבדוק עניין זה בוועדה המקומית לתכנון ובניה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום אייזיק,
מענה לשאלתך דורש בירור עובדתי נוסף, לרבות לעניין זהות המוכרים, סוג העסקה, הסיבות לאי רישום ועוד.
אם יוצגתם ע"י עו"ד ברכישת הדירה - כדאי להתחיל בפניה אליו.
אם רכשתם מקבלן - כדאי להתחיל מפניה אל הקבלן או אל עורכי הדין מטעמו.
אם אינכם רוצים או אינכם יכולים לפנות אל הגורמים הנ"ל כדאי להתיעץ עם עו"ד מתחום המקרקעין.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום רב
לפני 26 ההורים שלי מכרו דירה, נרשמה הערת אזהרה על הדירה.
כיום לאחר 26 התקשר עו"ד מטעם הרוכשים וביקש שהורי ייחתמו על מסמכים להעברת הדירה בטאבו לטובת הרוכשים שחלקם כבר לא בחיים.
במהלך השנים הקונים פשטו את הרגל היו באיחוד תיקים וכן דיונים בביהמ"ש.
השאלה כיום למי שייכת הדירה ?? מאחר ולא הסתיימה עסקת הרכישה בטאבו כמו שהחוק דורש ?
מה ניתן לעשות ?
שלום רינה,
על פי נתוני שאלתך ובהעדר טענה לכך שהקונים הפרו את החוזה והחוזה בוטל, הדירה שייכת לקונים. במקרה כזה מומלץ לשתף עמם פעולה ולחתום על המסמכים הנדרשים. אם אינכם בטוחים לגבי המסמכים הנדרשים או לגבי תוכן המסמכים תוכלו להתיעץ עם עו"ד בנוגע לכך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
מענה לשאלתך דורש בחינת נוסחו של הסכם השכירות וקבלת מידע לגבי סיבת הדחיה של שוכרים פוטנציאליים. אני מציעה לפנות להתיעצות פרטנית עם עו"ד כדי לבחון האם המשכיר נוהג בחוסר תום לב.
לגבי שיקים להבטחת תשלומי חשמל - יש לבדוק בחוזה מה התנאים להשבתם אליך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום אהובה,
ככל שלא הוסכם אחרת בחוזה השכירות או במועד אחר, השוכרים לא אמורים להשאיר בדירה ציוד שניתן לפרקו כגון גופי תאורה או מזגן. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
הטופס תלוי בין היתר בסוג הזכות המועברת. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום חנית,
מוכר דירה יכול להצהיר רק על אותם דברים הידועים לו. לכן אם איננו יודע את העובדות לאשורן ובוודאי אם ידוע לו שההצהרה איננה נכונה כדאי שלא יצהיר.
הצהרה לא נכונה בהסכם עלולה להוות הפרת הסכם ולזכות את הצד השני בסעדים הנתונים לו בחוק או בהסכם (למשל - פיצויים או ביטול ההסכם). בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום יוחאי,
ככל שתמכור את הדירה הראשונה בטווח הזמן המותר על פי החוק תוכל לקבל החזר של מס הרכישה ששילמת ביתר. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אין לי אישור זכויות בדירה הרשומה בחברה משכנת. והחברה לא מנפיקה לי לצערי ולמרות פניותי.. אני רוצה לדווח על עסקת מתנה. האם ניתן לדווח למסמק בעסקת מתנה בתוך משפחה בלי לצרף אישור זכויות?
שלום לואי,
חשוב יותר לדווח על העסקה במועד. ככל שתדרשו תוכלו להשלים מסמכים בהמשך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום טובה,
עקרונית אין מניעה לרשום דירה שנרכשה במהלך נישואין על שם אחד מבני הזוג בלבד (בהנחה שנרכשה על ידי בן זוג אחד).
יחד עם זאת, ככל שקיימת תכלית לרישום כזה (למשל לעניין פטור ממס בעתיד) אין די בעצם הרישום וכדאי לפנות ליעוץ משפטי בשאלה כיצד ניתן להגשים את התכלית המבוקשת. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אנחנו גרים מזה ארבע שנים בבית שכור, ופתאום השנה בעל הבית התחיל לטעון שאנחנו אמורים לעשות על חשבונינו שימון לדק עץ חיצוני.
למיטב הבנתי, מדובר בחלק תחזוקת המבנה ובתור שכזה זאת אמורה להיות האחריות של המשכיר - האם אני מבין נכון?
שלום מארק,
השאלה אם הטיפול בדק מהווה טיפול תחזוקה שוטף במושכר או לא נתונה לפרשנות ותלויה גם בנוסח חוזה השכירות וגם בגורמים מקצועיים שאינם משפטיים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
בחוזה כן נכתב במפורש שאנחנו מחויבים לטפל בגינה, אבל אין שום אזכור לדק.
האם עדיין תיתכן פרשנות שתחייב אותנו לעשות את זה?במיוחד שבעל הבית בכלל לא העלה את הדרישה הזאת בשלוש השנים הראשונות שגרנו בבית הזה?
העדר דרישה לטיפול בדק בשלוש השנים הקודמות עשוי לתמוך בפרשנות שלכם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אבא נתן לי דירה מתנה. יש רק הסכם -מסמך קצר ענייני על פרטי הדירה ואפילו לא רשום שם שטח הדירה. ותו לא.
אין לי אישור זכויות של הדירה הרשומה בחברה משכנת.
כך שאין לי כמעט מסמכים.
השאלה היחידה שלי היא לעניין דווח במועד למיסוי מקרקעין: האם מספיק לצרף רק את ההסכם הקצרצר? אין לי כרגע מאומה מעבר להסכם הקצר הזה. ולא יהיה לי בקרוב
שלום יששכר,
אם אביך מתכוון לתת לך דירה במתנה, חזקה עליו שהוא מתכוון שהמתנה תקבל תוקף חוקי וישתף פעולה בעניין הדיווח למסמ"ק.
מתנה נעשית לרוב בהסכם קצר או בתצהירים ואין מניעה לצרף הסכם כזה לדיווח, אלא שיש למסור בו פרטים נוספים לעניין הבניין והדירה.
הבעיה שאין לנו אישור זכויות. כי הדירה לא רשומה בטאבו. רק בחברה משכנת.
שעדיין דוחה אותנו שוב ושוב לעניין הנפקת האישור.
האם ניתן לוותר עליהם בדווח?
האם מספיק רק תצהירים וההסכם
אם אין בידכם אישור זכויות עד מועד הגשת ההצהרה חשוב שתגישו אותה במועד ובמידת הצורך תשלימו את המסמכים בהמשך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
בני זוג עשו הסכם גירושין על חלוקה של הרכוש הכולל דירות מגורים .שני בני הזוג נפטרו ולא הספיקו לבצע את ההעברה בטאבו. מה הפרוצדורה מול הטאבו לצורך העברה אגב גירושין לאחר מות שני בני הזוג?
שלום מיכאל,
יורשי בני הזוג יפעלו לרישום ההסכם יחד עם רישום ההורשה.