דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. הערה: לשאלות בנושאי מיסוי מקרקעין - אנא פנו לפורום מיסים באתר, הקישור לפניכם.
ומדוע סברת כי השאלה שייכת לפורום של יעוץ משפטי?
לא נראה לך שיותר מתאים לפורום של שמאות?
שלום מיכל,
על מנת לקבל הערכת שווי של דירה יש לפנות לשמאי מקרקעין. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
במסגרת משא ומתן לפירוק שיתוף בבית וחנות שהתקבלו בירושה, היורשים קיבלו חוות דעת שמאי מקרקעין לשווי הנכסים.
לאחר שהמו"מ על פירוק השיתוף לא הביא לתוצאות, אחד היורשים מבקש לפנות לבית המשפט.
האם לצורך פירוק השיתוף במקרקעין באמצעות בית המשפט אפשר להשתמש בחוות הדעת השמאית שהוכנה במסגרת המו"מ או שנדרשת חוות דעת מיוחדת אחרת?
שלום שמואל,
ניתן להשתמש בחוות הדעת הקיימת ככלשהיא תומכת בטענות הצד שמגיש אותה. הצד השני רשאי כמובן להגיש חוות דעת אחרת מטעמו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום יש לי דירה יחידה שחתמתי על פרוטוקול המסירה שלה מקבלן באמצע מרץ האחרון. טופס 4 עבור הדירה התקבל בינואר האחרון(3 חודשים לפני פרוטוקול המסירה).
האם הספירה של 18 החודשים כדי לקבל את הפטור ממס השבח מתחיל מפרוטוקול המסירה של הדירה או מקבלת טופס 4?
תודה לעונים! :)
שלום לירן,
יש לספור 18 חודשים מיום שהדירה היתה ראויה למגורים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רלי,
אין כל חובה לחתום על חוזה או זכרון דברים בנוכחות עו"ד והעדר עו"ד לא פוגע בתוקף המסמך שנחתם.
כדאי לפנות לעו"ד לצורך בדיקת נוסח המסמך והאפשרויות העומדות בפנייך.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום
אני משכירה דירה זו השנה הרביעית. חוזה מתחדש אוטומטית בכל שנה. במעמד חתימת החוזה, לפני ארבע שנים, בעלת הדירה גבתה ערבות של שישה חודשים. בעקבות החוק החדש המתיר לגבות 3 חודשים בלבד, פניתי אליה לבדוק האם נוכל לקבל החזר של שלושת החודשים שנגבו וזאת התשובה שקיבלתי - "החוק החדש אומר שצריך לקחת פקדון/ערבות עבור 3 חודשי שכירות, או באם מוסכם אחרת בין שני הצדדים.
1) החוזה שלכם הוא לפני החלת החוק.
2) אני עומדת מאחורי סכום הפיקדון ואמשיך איתו גם בחידוש החוזה בתום 5 שנים. השוכר יכול להגיד שהוא אינו מעוניין לתת פיקדון גדול יותר מ 3 חודשים, ואז נאלץ להיפרד כידידים.
אנו לא עושים דברים בניגוד לחוק והכל בהיוועצות עם יועצים משפטיים."
האם לגיטימי?
שלום רב,
נא ראי תשובתי לשאלה זהה של אפרת.
יחד עם זאת - יש לבחון את נוסח החוזה ובעיקר סעיף החידוש האוטומטי.
לא ניתן להתנות על סעיף חוק השכירות האוסר קבלת פקדון גבוה מ 3 חודשי שכירות (או 1/3 מדמי השכירות לתקופה - לפי הנמוך) אלא לטובת השוכר (כלומר - ניתן להסכים על ערבות נמוכה יותר, לא גבוהה יותר. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בס''ד
שלום וברכה,
האם לכונס נכסים שניתן לו צו מבימ"ש שמסמיך אותו לחתום על כל מסמך שנדרש לצורך רישום בית משותף בנכס מסוים, קיימת סמכות במסגרת הבקשה לרישום בית משותף להעביר בעל הערת אזהרה לרמה של בעל זכות בעלות?
מדובר במצב שקיים רישום בעלות עתיק של אנשים שנפטרו ומי שבעל הדירה ומחזיק בה בפועל כבר יותר מ20 שנה הוא בעל הערת אזהרה בלבד?
תודה רבה,
מיטל
שלום מירב,
יש לבחון את החלטת המינוי והסמכויות שהוקנו לפיה לכונס הנכסים.
רישום הזכויות ע"ש בעל הערת אזהרה איננו חלק בלתי נפרד מרישום הבית המשותף וחתימה על מסמכי רישום הבית המשותף איננה כוללת בהכרח הסמכה להעברת זכויות.
את רישום הדירה על שם בעל הערת האזהרה ניתן לבצע אחרי רישום הבית המשותף. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב
אודה לתשובה- לאחר תביעה של פירוק שיתוף הסכמנו כי עורכי הדין שלנו (של התובע ושל הנתבע) ימונו ככונסי נכסים . לאחר התמחרות זכינו ואנחנו קונים את הדירה . השאלה שלי מי צריך לדווח למס שבח על העסקה? האם כונסי הנכסים? האם אני באופן עצמאי או מטעם עורך דין מטעמי? תודה מורן
שלום מורן,
התשובה תלויה בהגדרת תפקידו וסמכויותיו של הכונס.
לעתים קרובות מי שמדווח לרשות המסים הוא עוה"ד של הקונה מטעם הקונה והכונס מטעם המוכר.
ניתן כמובן להסכים או לקבוע אחרת.
שלום,
במסגרת פרויקט של הוספת ממ"ד ומחסן, נשאלת השאלה האם שני אלה גורעים לי מאחוזי הבניה שנותרו לי לנצל?
בנוסף האם מותר לי למכור את המחסן לאחד השכנים? ואז אם התשובה לשאלה הקודמת חיובית, אני מוכרת את זכויות הבניה שלי לשכן?
ושאלה אחרונה, האם מותר לי למכור בדרך של חכירה לדורות ואז אין צורך בדיווח על העסקה כעסקת מכר לכל דבר? וגם לא אאבד את זכויות הבניה שלי?.
תודה על המענה המקצועי.
שלום טלי,
נא פני לפורום תמ"א 38 באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שילמתי לרשות מקרקעי ישראל חוב בגין דמי חכירה בכרטיס אשראי ב 6 תשלומים .
1. האם האישור- אסמכתא על התשלום ישמש בעבורי להעביר את הזכויות בנכס בטאבו על שמי לאלתר?
2. מה נדרש עוד להציג במעמד העברת הזכויות בנכס?
לצורך רישום הזכויות בטאבו נדרשת חתימת רמ"י על שטרי חכירה מתאימים, חתומים גם על ידי הצדדים לעסקה (מוכר, קונה) אותם מגישים ללשכת רישום המקרקעין בצרוף המסמכים המתאימים לעסקה (אישורי מסים/אישור הרשות המקומית וכיוב'). בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
במסגרת בקשה להיתר בניה, נתבקשתי ע"י העיריה להפקיד ערבות עבור תצ"ר. כעת, עם סיום הבניה וקבלת טופס 4, העיריה מסרבת לשחרר את הערבות עד לרישום הפקעה בטאבו, לטובת העיריה. האם זה חוקי? יתר הדיירים בבנין לא מוכנים לחתום, והיחסים בינינו לא כ"כ טובים, וכעת אין לי אפשרות לרשום הפקעה בטאבו וגם לא לקבל חזרה את הערבות. מה אפשר לעשות?
בתודה מראש,
אהרן
שלום אהרן,
מטרת הפקדת הערבות במקרה כזה היא להבטיח את רישום התצ"ר הכולל את ההפקעה.
בדוק את המסמכים עליהם חתמת, סביר להניח שקיימת בהם התחייבות לביצוע הרישום.
מבלי לגרוע מהאמור לעיל, השוכרים יהיו מנועים מלמסור חזקה ו/או לתת שימוש
בדירה או בחלק ממנה ו/או לשכפל מפתח לאדם אחר זולתם ללא אישור המשכיר
בכתב, במשך כל תקופת השכירות. במידה שלא יתקיים התנאי הנ"ל במלואו, יהווה
הדבר הפרת הסכם מצדם של השוכרים ולמשכיר תהא הזכות לדרוש פינוי מהדירה
ללא כל שיהוי וללא הודעה מוקדמת. באם שכפלו השוכרים מפתח נוסף לאדם אחר
לאחר קבלת אישורו של המשכיר בכתב, מתחייבים השוכרים למסור למשכיר את
המפתח ששוכפל עם תום חוזה זה.
אני מעוניין לקשר בין שני גורמים שונים לגבי עסקה נדלנית גדולה - אך אינני מתווך. אין לי ידע בנדל"ן ואני מעוניין להרוויח אך ורק על הקישור בין שני הצדדים במידה והעסקה נסגרת. האם יש דרך חוקית לעשות זאת מבלי רישיון תיווך?
שלום לעו"ד בפורוםקיים סעיף בהסכם השכירות שיש לי מול השוכר, במקרה של אי תשלום דמי השכירות במשך שלושה חודשים, "המשכיר יכול להגיע לדירה ולהחליף צילינדר בדלת הכניסה לדירה, להוציא את החפצים של השוכר החוצה לחצר ולחזור לחיות בדירה שלי". האם אפשרי לבצע זאת מבחינה חוקית.תודה ובכבוד רב, חוליו
רכשתי על הנייר דירה חדשה מקבלן. בנספח לחוזה המכירה נכתב שבכל מקרה לא ינתן פיצוי בגין עיכוב של 60 יום. כלומר, הפיצוי (שכר דירה) ינתן רק החל מהיום ה-61. חוק מכר קובע שלאחר 60 ימי עיכוב במסירת בדירה, ינתן פיצוי רטרואקטיבי, קרי החל מהיום הראשון לעיכוב.
בנוסף, גובה הפיצוי (שכר הדירה) נקבע כ- 0.3% ממחיר העלות של הדירה בתוספת הצמדה למדד תשומות הבנייה. סכום זה מהווה למעשה 100 אחוז מדמי השכירות של דירה זהה באותו האזור. חוק מכר קובע שהפיצוי אמור להיות 150% מדמי השכירות של דירה דומה באותו האזור.
שאלותי הן: מה גובר על מה? האם החוזה עליו חתמתי (אשר מנוגד לחוק המכר) גובר על הוראות החוק? או שחוק המכר הוא המחייב את הקבלן (למרות החוזה עליו חתמתי).
תודה
חתמנו חוזה עם קבלן בפרויקט בבנייה. לאחר מכן הראה לנו אחד הרוכשים סעיף בחוזה (שהעו"ד שלי משום מה התעלם ממנו) שהגג של הבניין שייך לקבלן, ואנחנו מתחייבים שבמקרה שהוא יעשה שינוי תב"ע כדי לבנות דירות נוספות על הגג, לא נתנגד לכך, ואם נידרש לחתום לו אף נעשה כך.
האם יש תוקף חוקי להתחייבות כזו?
השאלה הנשאלת היא שאלת רחבת היקף המתייחסת הן להצמדת הגג והן לזכויות בנייה עתידיות עם זאת, בקצרה ככל והקבלן הבהיר לכלל הדיירים כי זכויות הבנייה נתונות לו הרי שעליו היה לעשות כן באופן ברור לחלוטין, בנסיבות בהן הנושא לא הובהר הרי שניתן יהיה לעתור לבית המשפט על מנת שיבחן הסוגיה.
בברכה, עו"ד מיכאל שטרית מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין בן צבי 7א, בית שמש טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
האם יורש א' יכול לדרוש שכ"ד מהיורש ב' השני המתגורר בדירה שהגיעה לשני היורשים בירושה?
יצוין כי היורש א' שאינו מתגורר בדירה מעולם לא שלח דרישת תשלום ליורש ב' המתגורר בדירה ומצד שני מסרב להוציא צוו ירושה לדירה.
ואם מגיע לו ליורש א' שכ"ד מהי תקופת ההתיישנות עבורה הוא זכאי לדרוש שכ"ד רטרואקטיבית
יורש שלא מתגורר בדירה יכול לדרוש מחצית שכר דירה מקובל מאת יורש שמתגורר בדירת ירושה. הדרישה יכולה להיות רטרואקטיבית 7 שנים אחורה.
שלום, היזם הודיע לי שמעוניין להפגש איתי בדירה שרכשתי כדי לראות יחד מה התיקונים הנדרשים ולחתום על פרוטוקול מסירה. האם אני רשאית על סמך העובדה שאין עדיין טופס 4 לבנין לדחות את בקשתו ? תודה, אורנה
הדיווח על עסקת המכר עליו להעשות בתוך 30 ימים מהמועד בו נמכרת הדירה. ככל ובזמן זה יהיה עליכם לשלם מס שבח החיוב יהיה לאלתר בברכה, עו"ד מיכאל שטרית מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין בן צבי 7א, בית שמש טל': 02-9925566 ; מייל: michael@sb-law.co.il
ככל והנך זקוק לסיוע משפטי וידך אינה משגת הנך מוזמן לפנות לסיוע המשפטי, כמו כן הנך רשאי להגיש תביעה לבית המשפט לתביעות קטנות בבקשה לצו עשה
הגשתי בפני המפקחת על המקרקעין תביעה ובכותרתה ציינתי "צו עשה" אף על פי שנושא חשוב ומפורט בתביעה היה גם תביעה כספית שהנתבעת חייבת לוועד. אני אינני חבר וועד.
בפסק הדין קיבלתי הוצאות (משמע זכיתי) אך נאמר שהיות שהתביעה איננה כספית (אע"פ שעיקרה כספי), ואף על פי שהחוק לצידי (פסק הדין ציטט את מספר הסעיף), רק וועד הבית רשאי לבקש את הכספים שביקשתי בשמו.
שאלות:
1. האם הוועד צריך להגיש תביעה חדשה ולזכות בוודאות על פי פסק הדין שניתן לי ?
2. האם אפשר לבקש הבהרה/החלטה אחרי מתן פסק הדין או שזה אבוד?
מה עושים במקרה כזה ?
שלום עדיאל,
לאור העובדה שאתה לא זכאי לקבל את הסעד הכספי, על נציגות הבית המשותף להגיש תביעה חדשה.