דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. עו"ד מיכאל שטרית בעלים של משרד העוסק בנדל"ן וראש תחום נדל"ן בקורסי יזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
יקיר שלום,
יש לבדוק את תשריט הבית המשותף ככל שנרשם זה מכבר. ככל שמדובר בתחימת שטחים משותפים בבניין אשר לא הוצמדו לדירתך, אין בכך כדי לקבוע חזקה או רישום זכויות בעלות בשטחים אלו. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
אופק שלום,
שאלתך לא ברורה או שלא פירטת את כל הנתונים. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
זוג רכש מקרקעין ובנה עליו את בית מגוריו. לפני המכירה לזוג, הסכים המוכר להעניק זיקת הנאה כמעבר לשכן שמעולם לא עשה שימוש במעבר. השכן גם לא יכול לעשות שימוש במעבר כי יש לו מבנה במגרשו שחוסם את המעבר. לשכן יש כניסה למגרשו מרחוב סמוך. כנראה שברשות המקומית מצוין שיש זיקת הנאה במגרשם של בני הזוג לטובת השכן. בלשכת רישום המקרקעין כנראה לא נרשמה הערה כלשהי בנושא. בני הזוג מבקשים לקבל חוות דעת משפטית מבר סמכא בעניין שמגבה את ביטול זיקת ההנאה, אם קיימת בכלל. בנוסף מבוקש לבצע בדיקה בטאבו וברשות המקומית כדי לוודא את נושא הרישומים הקיימים בעניין. בנוסף נבקש בחוות הדעת להתוות דרך פעולה בעניין. נבקש לקבוע גם פגישה כדי לקבל הצעת מחיר.
שלום רב,
יש לקבוע עם עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין לצורך בדיקה יסודית של המסמכים וגיבוש חוות דעת מקצועית בסוגיה. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
אבקש לדעת אם יש סיכון ברכישת דירה על הנייר או בשלבי התחלה מקבלן שנותן ערבות בנקאית או ליווי בנקאי.
אם הקבלן מת או פושט רגל האם הכסף מוחזר לקונה באופן מיידי
ליאורה שלום,
בהתאם לחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), בגין כל תשלום לקבלן באמצעות שוברי תשלום לחשבון הבנק המלווה בפרויקט, את מקבלת בטוחה מסוג ערבות בנקאית המשמשתץ כהגנה על כספך. במידה והקבלן פשט את הרגל לדוגמא, הבנק המלווה בפרויקט ערב לכספך. הבנק המלווה יוכל לפעול בין היתר באמצעות מינוי מנהל מיוחד לצורך מימוש הפרויקט או מציאת קבלן חלופי לצורך השלמת הפרויקט. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
שלום רב לכם,
אני מתגורר בחלקה בה שני בתי "ראי" כמעט זהים והם צימודי קרקע .
הבית אצלי הוא מיד שניה ובעת רכישתו חתמתי עם הדו על הסכם שיתוף.
כעת אנחנו רוצים להסדיר את הרישום כהסכם בית משותף עם חלוקה לתתי חלקה ורישום בטאבו.
העניין הוא שאנחנו חתומים על תשריט של חצי מהחלקה לכל אחד והיות ואני הבית הראשון , נוצר מצב שבעצם
השכן עובר דרכי עם רכב לביתו ובכך בעצם אין לי פה באמת חצי , כלומר, שטח המעבר שלו דרכי הופך את המקום לרישום כזיקת הנאה.
השאלה שלי היא :
השטח שלי בעצם מה שנקרא הוא שלי שלך ושלו שלו, כלומר אני דה פקטו לא נהנה מחצי החלקה שהופכת להיות בנקודה מסוימת משותפת עבורו.
האם לא מגיע בדיוק חצי מהחלקה (ללא שטחים משותפים).
לתשובתכם המפורטת אודה.
עופר
עופר שלום,
רישום זיקת הנאה בחלקה שלך לטובת החלקה של השכן אינו גורע בהכרח מהשטח שלך בחלקה לאחר רישום הבית המשותף, אלא מסדיר את זכות המעבר של השכן בחלקה שלך. מומלץ להיוועץ במודד לשם הסדרת האמור. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
תודה רבה על התייחסותך המקצועית – לא ברור מאליו.
שנית , הבנתי טוב את התשובה אך לא הבנתי היכן נשארת לי חצי חלקה ,
הרי החצי שלי גם אם הוא שלי הוא על הנייר בלבד, בפועל הוא משותף לשכן לטובת המעבר שלו ובחצי שלו אין לי כמובן שום דבר משותף, כלומר, החצי שלו זה נטו נטו .
האם אין פה עיוות של חלוקה לא שווה בחלקה ?
ואגב, למי צריך בעצם צריך להיות אינטרס להסדיר את זיקת ההנאה.
תודה בשנית על התייחסותך.
שלום עינב,
אין הגדרה משפטית כללית של המונח "החזקת הבית המשותף" והוא נתון לפרשנות.
סביר שבעלי הדירות יטענו שהכוונה רק להוצאות תחזוקה שוטפות ואילו העיריה תטען שמדובר בפטור מכל הוצאה.
מציעה לכם לפנות לעיריה ולהגיע להסכמות בעניין זה.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
בחיפוש דירה לקניה ראיתי נסח טאבו לדירה הרשומה בפנקס הבתים המשותפים כאשר מצויין שם שהקרקע מסוג מירי ובהערות הרשם מצוין שיש הגבלה בהעברה ובירושה. מה זה אומר?
תודה
שלום ברוך,
לצורך מתן תשבה מדוייקת יתר יש לראות את הנסח.
להערכתי מדובר בחכירה אשר נדרש אישור המחכיר לביצוע העברה או ירושה.
כדאי לפנות לעו"ד לבירור הפרטים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום וברכה אני מעונין לרכוש דירה מסוימת בירושלים ובנסח טאבו רשום הערה 27 על ייעוד מקרקעין, רציתי לברר האם עלי לדרוש להוציא את המסמכים לברר מה המשמעות של זה או שאין לזה משמעות בעייתית ואני יכול להתקדם. תודה רבה
שלום נתי,
לא ניתן לדעת אם ההערה בעייתית לפני שמעיינים במסמכיה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום ל,
כאשר נערך בין יורשים הסכם חלוקה ניתן לרשום אותו בטאבו. יש לצרף את צו הירושה אך הרישום יערך בהתאם להסכם החלוקה.
אין מניעה לערוך הסכם חלוקה המתייחס לנכס אחד בלבד מנכסי העזבון.. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום מורדי,
השאלה אם תוכל להציב מבנה יביל על שטח קרקע תלויה, בין היתר ביעוד הקרקע.
אם הקרקע איננה מיועדת למגורים לא תוכל להתגורר עליה.
אם הקרקע מיועדתלמגורים יהיה עליך לקבל היתר על מנת להציב עליה מבנה ולחברו לתשתיות.
לפיכך לפני ביצוע רכישה כלשהי עליך לוודא מה השימושים המותרים בשטח.
את השאלות הטכניות עליך להפנות למהנדס בניה.
אני נמצא בבניין של תמ"א, וכבר במשך מספר חודשים נפגע לנו קו האינטרנט והטלפון הביתי על ידי העבודות המבוצעות בבניין. אדגיש כי הדבר מפריע לעבודתי השוטפת מהבית.
בכל פעם שהדבר מתרחש, אנו פונים לאחראים על הפרויקט, והם שולחים אותנו להזמין טכנאי של בזק.
קווי התשתית נפגעים על ידי העבודות, כך שההנחה הבסיסית היא כי על בעלי הפרויקט לתקן את הפגיעה שנוצרה, ולהזמין בעצמם טכנאי בזק ולטפל מיידית בתקלה.
שאלותיי הן:
1. מי אחראי באותו הרגע לטפל בפגיעה שנוצרה? הדייר או בעל הפרויקט?
2. במידה ותדירות הפגיעות היא גבוהה, כיצד עליי לפעול על מנת שלא תהיה פגיעה בתשתית?
האם בעלי הפרויקט אחראים למצוא פתרון של ארון תקשורת קבוע? אל מי אני יכול לפנות בנושא, על מנת שהדבר לא יחזור על עצמו בעתיד?
(אציין כי אנו נכנסים לשנה השנייה של הבנייה, ועדיין יש פגיעות תשתית).
אודה לעזרה בנושא.
נא פנה לפורום תמ"א 38 באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום
בהמשך להודעתי מקודם
אז עשיתי תוספת בניה שלא נרשמה בטאבו. מה עלי לעשות על מנת לרשום אותה בטאבו? התוספת בוצעה על שטחים בבית משותף בהיתר מהדיירים בעריה
תודות על המענה
שלום אילן,
כדי לרשום בטאבו תוספת בניה יש לפנות לעו"ד לצורך ביצע הליך של תיקון צו רישום בית משותף. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום דנה,
ככל שנגרם לך נזק עשויה להיות לך עילת תביעה בגין הטעיה. כדאי לפנות ליעוץ משפטי כדי לבדוק את העובדות ואת התקיימות עילת התביעה והדרכים להוכחתה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום,
בדירה בבעלותינו ישנם 2 מקלחות, כאשר אחת (הפנימית) בחדר ללא חלונות אך עם צינור אוורור בתקרה שנפתח לגג, לצורך מניעת עובש וכו'.
זהו חלק מהתכנון המקורי של הבניין, הצינור אף מופיע בשרטוטים.
לאחרונה גילינו שששכן מהפנטהאוז עשה שיפוץ ובמהלכו סתמו את יציאת צינור האוורור ובנו מעל, ואז מכר את הדירה. זה קרה מלפני כ-5 שנים, אך עד כה הדירה הייתה מושכרת לזוג צעיר שלא עשה שימוש במקלחת השנייה, אז הדבר לא התגלה.
כעת התברר לנו המצב עקב תלונות של השוכר החדש. השכן החדש מהפנטהאוז טוען שזה לא מעניין אותו מאחר שהוא קנה את הדירה כפי שהיא ועבר זמן מאז.
האם ניתן לעשות משהו?
נא פנו לפורום נזיקין באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
היי,
נציגות דיירים פנו אליי לעזור להם למצוא יזם שיקדם את הפרויקט.
את ההחתמה של הדיירים על החוזים אני אעשה בשביל היזם אשר יבחר.
האם ניתן לגבות עמלת תיווך מהיזם לאחר שיקבל את חתימות הדיירים בהסכם מחייב?
תודה מראש,
יונתן.
שלום יונתן,
כדי שמתווך יהיה רשאי לגבות דמי תיווך עליו לעמוד בדרישות הקבועות בהוראות החוק.
אם המתווך יסכים בכתב לשלם דמי תיווך אינני רואה מניעה לגבותם.
אני מעוניינת למכור את החצי שלי בדירה לגרוש שלי בעיסקת ״אגב גירושין״.
כדי להעביר את זכויות הדירה בטאבו נדרש אישור של העירייה. הבנתי שבעת הזאת העירייה עלולה לדרוש תשלום על היטל השבחה (ואולי גם היטל פיתוח, תיעול וכל היטל אחר).
במידה ונדרש לשלם - האם התשלום אמור להתחלק ביני לבין הגרוש (כי זה תשלום על כל התקופה של הבעלות המשותפת על הדירה)? או שבגלל שעסקת ״אגב גירושין״ היא על מכירת החצי שלי - האם ההיטלים שהם עלולים לדרוש הם גם יהיו מחושבים רק על החצי ולכן אני זאת שאצטרך לשלם אותם במלואם?
יש לי ולגרוש שלי מחלוקת על מי אמור לשלם את ההיטל (במידה ויהיה כזה) וכרגע זה מה שמונע מאיתנו לחתום על הסכם המכר.
אודה מאוד על ההבהרה לגבי מי אמור לשלם את ההיטלים במידה ויש בעת עסקת אגב גירושין והאם ההטלים המחושבים הם על חצי הנכס או על הנכס כולו.
תודה מראש!
יעל
שלום יעל,
גם העברת דירה עקב גירושין נחשבת מימוש וחייבת בהיטל השבחה.
יחד עם זאת כדאי לבדוק קיומו של פטור.
היטל השבחה משולם ע"י המוכר. כאשר לדירה מספר בעלים היטל ההשבחה משולם באופן יחסי, כל אחד לפי חלקו. כלומר אם את מעבירה את חלקך תחוייבי בחלק היחסי בהיטל ההשבחה, ככל שיוטל. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
השאלה נענתה בעת האחרונה פעמים רבות והתשובה לא השתנתה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום יהלום,
הממשכן הוא בעל הנכס עליו נרשמת המשכנתא. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום עזיז,
כיום יתן לרשום משכנתאות מקוונות לכל הפחות של הגופים הבאים:
בנק מזרחי-טפחות בע"מ, בנק דיסקונט לישראל בע"מ, בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ, בנק לאומי לישראל בע"מ, בנק הפועלים בע"מ, בנק ירושלים בע"מ, הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ, בנק איגוד לישראל בע"מ, חברת טריא פי2פי בע"מ, הראל חברה לביטוח בע"מ וכלל חברה לביטוח בע"מ. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום מרי,
מדרגות מס רכישה יתפרסמו סמוך לאחר תחילת חודש ינואר 2021.
ככלל שיעור השינוי הצפוי הוא כשיעור השינוי המדד. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]