דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. הערה: לשאלות בנושאי מיסוי מקרקעין - אנא פנו לפורום מיסים באתר, הקישור לפניכם.
בחוזה היזם מופיע הגדרת אירוע נדלני : שינוי "תב"ע מקומי" הריסת ובינוי של 6 בנינים קיימים
של 8 קומות, 192 בעלי דירות ובנוסף בניית מבנה חדש (לדיור בר השגה) בעיר תל אביב.
שאלה: 1.האם זאת פעילות מכוח חוק פינוי /בינוי ?
2. ואם כן האם כולל את כל הזכויות הנובעות מסעיף 62 לגבי אוכלוסיות מעל גיל 75 לרבות
חולים כרוניים ובעלי מוגבלויות.
תודה על תשובתכם
שלום אביב,
העובדה שנהרסים מבנים ונבנים מחדש איננה מעידה בהכרח על תכנית מכח חוק פינוי בינוי. יש לבדוק את האמור במסמכי התכנית וכן לבדוק האם המתחם הוכרז כמתחם פינוי בינוי. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום,
היזם מנסה להחתים בחוזה בגלל מצבי האי ודאות כל כל תכנית אפשרית של היום ובעתיד על פי כל דין רלוונטי.
החוזה נקרא "הסכם התחדשות עירונית" שלטעמם של בעלי דירות זה מעין "חתול בשק"
נושא "ההכרזה" בפינוי/פינוי מופיע בחוק פינוי בינוי . שאלתי חודדה לגבי "תב"ע מקומית "שמופיעה בפירוש בהגדרות החוזה . מי מכריז אותה ? ידוע לנו שהיזם מאתגר את העיריה והפוך להכניס מבנה ציבורי על קרקע פרטית .ידוע שזה עדיין לא אושר.
במיתחם של 128 בעלי דירות יש, בעלי דירות קשישים ונכים המוגדרים בסעיף 62 בחוק פינוי בינוי
כבעלי זכויות מקלות וחלופיות. ולכן השאלה (שכרגע תאורטית ) האם תב"ע מקומית תתן את אותם
זכיות כמו בחוק פינוי בינוי. תודה על תשובתך (יש אנשים קשישים במיתחם שחרדים מכיון שתהליכים אלו לוקחים ב-10 שנים ויותר.
תב"ע נקודתית לא תתן בהכרח זכויות לפי חוק פינוי בינוי.
יש לבחון את הוראות התכנית. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם יש פער בין הטבלת תגמירים לתכניות לביצוע (לא מופיע בתכניות לביצוע דברים שסוכמו בטבלת תגמירים), האם תכניות הביצוע "מנצחות"? או שניתן לדרוש בדיעבד מהקבלן לבצע גם לאחר גילוי הטעות?
שלום איציק,
את הקבלן מחייבים המסמכים שצורפו לחוזה, או שינויים מאוחרים יותר ככל שהוסכמו, נערכו בכתב ונחתמו.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הקבלן נאחז בכך שלפי חוק מכר דירות התקנות פחות מחמירות, וזאת על אף שהפרויקט מוגדר כבנייה עצמית (בחוזה יש סעיפים שקובעים שחוק מכר דירות לא חל בפרויקט זה) ושחלק מהמסמכים המעוגנים בחוזה מחמירים יותר (המפרט הכללי, תקנים).
לצורך דוגמה: הסטייה המותרת לפי תקן במיקום מחיצת גבס הוא ס"מ אחד, במפרט הכללי חצי ס"מ בעוד הקבלן טוען כי לפי חוק מכר דירות מותר לו סטייה של 2 אחוז במידות- כלומר במפתח של 2 מטר הוא רשאי לסטייה של 4 ס"מ (!) במיקום המחיצה.
אשמח לעזרת הפורום בשתי שאלות:
1. במידה והבנייה לא הייתה בנייה עצמית וחוק מכר דירות היה מוחל על הפרויקט, האם תקנות התכנון והבנייה "מנצחות" את התקנים והמפרט הכללי? האם לזכות המזמין אין את היכולות לבחור במחמיר?
2. האם אי החלת חוק המכר הוא סעיף דרקוני?
שלום יוני,
חוק המכר (דירות) לא חל במקרה של בניה עצמית.
אם היה דובר בעסקת מכר דירה לא היה תוקף לאי החלת החוק, שכן החוק מחייב ולא ניתן לוותר עליו או לנהוג בניגוד להוראותיו.
במקרה בו החוק חל אין להתנות עליו אלא לטובת הקונה - כלומר מותר לקבוע דרישות "חמורות" יותר אך לא ניתן להקל מעבר להגדרות הקבועות בחוק.
שלום רב,
למשכירה אסור לפנות את השוכרת בכח, ואם תעשה זאת זכותה של השוכרת לפנות למשטרה ולקבל את עזרתה לשוב לדירה.
בנוסף במקרה של הפרת חוזה תהיה השוכרת זכאית לתבוע מהמשכירה פצוי בגין כל נזק שיגרם לה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
היי, אני מברר על רכישת קרקע חקלאית באיזור השרון שעתידה להפוך לקרקע לבנייה. כרגע הקרקע היא לפני הגשת תכניות מטעם המועצה הארצית. רציתי לדעת בטרם אני פונה לעו״ד על מנת שיבצע את הבדיקות שכנראה כרוכות בדבר, אילו בדיקות מקדמיות אני יכול לעשות בעצמי? כלומר, האם ישנם מסמכים/בדיקות פרטניות שאני יכול לבצע בצורה עצמאית לגבי הקרקע? הכוונה שלי היא שאני רוצה לבצע הערכת סיכונים, כמה שניתן, באופן עצמאי כדי להבין כמה שיותר על הקרקע המיועדת.
תודה, ניב
שלום ניב,
תוכל לבדוק את מסמכי התכנית ואת המסמכים המצויים בועדות התכנון והבניה בנוגע לקרקע.
כן תוכל לבדוק מה זכויות המוכר, היכן הן רשומות והאם הן נקיות משעבודים באמצעות הוצאת נסח טאבו או בקשת אישור זכויות.
סביר להניח שתצטרך להתיעץ הן בשמאי מקרקעין והן בעו"ד ולא ברור איזה יתרון יהיה לך מדחיית ההתיעצות עמם אלא אם כן יש לך ידע או השכלה בתחום. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום גרים בביניין משותף עם 6 חניות כאשר 3 מתוכם מקורות יש חניה מקורה שעד היום היו עוברים דרכה מעורף הביניין לכניסה ואפוך אולכי רגל כעט בעל החניה לא מאפשר לעבור דרך החניה האם זה אפשרי הציין לא מדובר בכניסה הראשית והחניה רשומה בטאבו של הדייר תודה
שלום יוסי,
אם החניה היא רכושו של השכן זכותו למנוע מעבר הולכי רגל דרכה אלא אם כן נרשמה במקום זיקת הנאה להולכי רגל. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום איל,
עצם הכניסה הבלתי מורשית למקרקעין מהווה טכנית הסגת גבול, אך לא בהכרח עבירה פלילית.
עבירה פלילית של הסגת גבול היא כאשר הכניסה נעשתה לשם הפחדה, הקנטה או העלבה של המחזיק או לשם ביצוע עבירה.
בדירתי הייתה נזילה מתחת המקלחת, פניתי לחברת הביטוח של המשכנתא והגיע מישהו מטעמם לבדוק את העניין, לאחר בדיקה התברר שבקיר היה מקום שהמים חלחלו ללמטה והעניין סודר, אך בזמן שנזל נהיה נזקים לדירה למטה שהתקרה התחילה להתפורר והברזלים התחילו להחליד. פניתי ע"כ לחברת הביטוח אך שם מתנערים מזה מכיוון שזה לא מגיע מנזקי צנרת.
האם הם צודקים?
אשמח לקבל תשובה! שנה טובה לכל הצוות המקסים שמשקיע מזמנו לעזור לאחרים!
שלום אלי,
נא פנה לפורום דיני ביטוח באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רועי,
ההערה נרשמה לבקשת הועדה המקומית בגין הוראה בדבר יעוד המקרקעין.
כדי לבחון אם ניתן להסירה יש להבין מה מהות ההערה ובאיזה יעוד מדובר. בכל מקרה לצורך הסרת ההערה, ככל שהדבר יתאפשר, נדרשת הסכמת רשות הרישוי. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום יצחק,
אם תמכור את הדירה כל עוד יש בבעלותך דירה נוספת יהיה עליך לשלם מס שבח מלא (25% מהרווח במכירתה) ואין רלוונטיות למועד המכירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אישה בשנות השבעים לחייה, חיה מדמי ביטוח לאומי. ביצעו בבניין בו היא מתגוררת תמ"א 38. למרות שתהליך התמ"א הסתיים, הקבלן הותיר אחריו נזקים רבים, כמו חוטי חשמל חשופים, חלונות גבוהים מדי בשירותים שאי אפשר לפתוח או לסגור אותם, נזילות מהתקרה, ארונות שבורים, ועוד. היא פנתה לקבלן ללא הרף בבקשה שיתקן את הנזקים שהותיר אחריו או שיפצה אותה תמורתם כדי שתוכל לפנות לבעל מקצוע אחר שיבצע את התיקונים. הקבלן לא מתייחס אליה ולא מגיב לפניותיה (מנפנף אותה). היא לא מצליחה להתמודד מול הקבלן לבדה, אין לה יכולת כלכלית לשלם לעורך דין והיא נמצאת במבוי סתום שאינה יודעת כיצד להמשיך. מה תוכלו לייעץ לה לעשות במקרה כזה?
שלום מיכל,
לצערי, מן האמור בשאלתך נראה כי לא תהיה ברירה אלא לתבוע את הקבלן בבית המשפט. לצורך כך כדאי לפנות לעו"ד ויהיה צורך גם בחוות דעת של מהנדס.
ניתן לבדוק אם קיימות דירות נוספות בהן קיימים נזקים ולהתארגן יחד בנסיון לצמצם את העלויות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום קניתי דירה מקבלן בקומת 4 בביניין. הקבלן מסר לי שהדירה מוכנה למרות שהמעלית עדין לא פעילה.
האם אפשר לדרוש לקבל פיצויים בגין האיחור במסירה?
שלום דוד,
יש לבחון את האמור בחוזה הרכישה והאם יש התחייבות של הקבלן כי בעת המסירה המעלית תפעל. ככל שאין התחייבות מפורשת לא ניתן לסרב לקבל את הדירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם הנכס עבר אליך מהוריכם ?
שלום אביאל,
בהעברת קרקע חקלאית במתנה בין אחים יחול עליך מס שבח (אלא אם כן הקרקע ניתנה לך במתנה או בירושה מהוריכם - במקרה זה יחול פטור) ואילו אחיך ישלם 1/3 ממס הרכישה הרגיל החל על עסקה כזו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום אילן,
הפורום הוא פורום משפטי ואיננו עוסק ביעוץ כלכלי.
בחישוב הכדאיות קח בחשבון כי יהיה עליך לשלם 25% מהרווח כמס שבח. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בבית משותף (שני בנינים) שיש בו מערכות שמשותפות לשני הבניינים החלוקה היא (פחות או יותר) לפי רמת שימוש. יש מערכות שנקבעה חלוקה לפי אחוזים (למשל - תחזוקת חניון של בניין אחד, המשמש כמעבר לחניון של הבניין השני), ויש מערכות שהחלוקה היא 50/50 (למשל - תחזוקת שער החניון הנ"ל המשמש לכניסה ויציאה של דיירי שני הבניינים). באחד הבניינים קיים שער חשמלי שנמצא בשטח שהטאבו קבע שהינו רכוש משותף לשני הבניינים. אבל השימוש בשער הזה הוא אך ורק של הבניין בשטחו נמצא השער הזה. כעת השער התקלקל ונדרש לתקן (אלפי ש"ח). איך נכון יהיה לקבוע את חלוקת ההוצאה עבור התיקון? 50/50 או לפי %? ואם לפי %, אז מהו השיעור כאשר לאחד הבניינים אין כל שימוש בשער הזה?
שלום משה,
אם אין קביעה אחרת בתקנון הבניין יש לחלק את הוצאות הרכוש המשותף בין כל הדיירים.
ניתן להגיע להסכמה שונה באסיפת דיירים (ובלבד שכל דיירי הבניין שישאו בהוצאות יסכימו לכך) או לפנות למפקחת בבקשה לקבוע חלוקה שונה בנוגע לשער. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שכבלי החשמל מהווים סיכון בטיחותי (לא לדעתכם אלא על פי חוות דעת מקצועית) או ככל שהם מצויים בשטחכם תוכלו להגיש כנגד השכן תביעה להעברתם לשטחו.
אם החומה נבנתה תוך פלישה לשטח שלכם תוכלו אף לתבוע את הריסתה והקמתה על קו הגבול או בשטח השכן. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שכני ביקש לבנות על הגג דירות נוספות, אנו אשרנו לו אך בתנאי לכמה דרישות, אחת מהן, היות והמעלית החדשה אותה הוא בונה תשמש אך ורק את דירותיו (אין כלל פתח בקומות התחתונות), אנו דורשים כי היא תחובר לחשמל הפרטי של הדירות, הוא חתם על כך. אלא שלטענתו חברת החשמל מבחינה חוקית חייבת לחבר זאת לחשמל הציבורי.
ראשית האם זה נכון? במידה וכן, האם יש אפשרות להכניס לספר הבתים המשותפים שחובת תשלום על המעלית כולל ביטוחים וכדו' חלה אך ורק על הדירות העליונות (כמובן הם חתמו על כך בתמורה לחתימתנו) אלא א''כ זה ישונה ברוב של 90%.
תודה
שלום אהרן,
את השאלה הטכנית יש לברר עם חשמלאי מוסמך.
אין כל מניעה לתקן את תקנון הבית המשותף ולקבוע בו את המוסכם עליכם מבחינת התשלומים הכרוכים במעלית. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לי דירה שחצי שלי וחצי של אבא שלי, אבי נפטר והוריש לי את חצי של הדירה שלו, לאבי לא היו עוד דירות. אני מעוניין למכור את הדירה הזאת. (לי יש עוד מספר דירות בבעלותי). האם ניתן לפצל את השומה שלי כך שעל החלק שירשתי מאבי אני יכול לבקש פטור לפי סעיף 49 ב (5) לחוק ועל החצי שלי לשלם מס ?
שלום ארז,
אכן ניתן לפצל את החישוב בהתאם לאופן בו רכשת או קבלת כל חלק בדירה ולהנות מהפטור לפי סעיף 49ב (5) ככל שתנאיו מתקיימים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום ורדינה,
לטאבו יש להגיש מסמכים מקוריים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא ראי תשובה לשאלה המקורית. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com