דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. עו"ד מיכאל שטרית בעלים של משרד העוסק בנדל"ן וראש תחום נדל"ן בקורסי יזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
שלום ירדן,
עליך להגיע להסכמה בענין זה עם המתווך אחרת ההסכם מחיב אותך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
רציתי לדעת מה גובה (בחודשי שכירות) לסך הבטחונות שיכול משכיר לבקש משוכר בעבור דירה כולל שטר חוב עם ערבים, צק בטחון וערבות בנקאית/סכום שניתן לו בנוסף כפיקדון?(הכל ביחד) והאם יש מקסימום לשטר חוב בנפרד, על דירה שכורה במידה שיש דרישה לזה בנוסף על בטחונות נוספים? תודה
שלום אור,
המגבלה על גובה הבטחונות(עד 3 חודשי שכירות) שיפקיד שוכר חלה רק על בטחונות שהפקדתם גורמת לשוכר הוצאה כספית, כגון פקדון כספי/ערבות בנקאית. אין מגבלה על גובה שטר חוב/שיק בטחון וניתן לקבלם במקביל. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
לפני מספר חודשים קיבלתי הודעה ממס הכנסה על חוב למס מכירה בגלל מכירת דירה משנת 2016, תאריך המכירה אינו נכון והמכירה התרחשה בשנת 2005. מסיבה כלשהיא לא נמסר דווח למס רכוש בזמן המכירה ורק לאחרונה דווח. האם יש על זה התיישנות משנת 2005? האם יתכן שזו הסיבה שהם שינו את תאריך המכירה? בנוסף, האם קיים מס מכירה על דירה יחידה ששימשה למגורים מעל 4 שנים?
שלום יואל,
נא פנה לפורום דיני מסים באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלו עובדיה,
הגשת הצעת רכישה לכונס נכסים איננה מהווה עסקה ולא נרשמת בגינה הערת אזהרה.
עליך לדאוג לקבל מכונס הנכסים אישור על קבלת הצ'ק הבנקאי והתחייבות לגבי מועד השבתו ככל שלא תזכה בנכס. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
לפני חודש וחצי חתמתי הסכם תיווך והסכם בלעדיות עם מתווך למכירת דירה. החלטתי כעת לבטל/להקפיא המכירה. המתווך דורש ממנו תשלום הקנס המופיע בהסכם הבלעדיות. בטענה שהפרתי את הסכם הבלעדיות. האם הוא זכאי לדרוש קנס זה באשר למעשה לא הפרתי הבלעדיות.
שלום רב,
יש לקרוא את הסכם התיווך על מנת לקבוע מה נחשב כהפרה.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
בני זוג עומדים לרכוש דירה. בבעלות האשה קרקע חלקאית. האם דירתם החדשה עדיין תיחשב כדירה יחידה לצרכי גובה מס הרכישה?
שלום משה,
קרקע חקלאית איננה נחשבת דירה וממילא איננה מהווה דירה נוספת. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום דימה,
אין מניעה חוקית שעו"ד יאמת חתימות בעסקה שהוא צד לה (כמובן איננו יכול לאמת את חתימתו שלו).
יחד עם זאת זו פרקטיקה שרצוי להמנע ממנה ככל שהדבר מתאפשר. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום עידן,
רק לבעל הדירה זכות להשתתף בהחלטות הבית המשותף. לשוכר אין זכות כזו אלא אם כן בעל הדירה העניק לו את זכויותיו לתקופת השכירות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
נא פנו לפורום אתיקה מקצועית באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
כאשר מדובר בזוג נשוי, ורק אחד מבני הזוג רוכש דירה על שמו,
בן הזוג ממשכן את זכויותיו בלקיחת המשכנתא.
מה הדין לגבי זכויותיו של בן הזוג בדירה? שווים לבעל הדירה, מתוקף הנישואין? אשמח להסבר.
תודה מראש!
מבחינת דיני הקניין אין לבן הזוג זכויות בדירה ככל שלא נרשמה על שמו ועצם הנישואין אינם משנים זאת.
לגבי זכויות בן זוג בחלוקת רכוש ואיזון משאבים נא פנו לפורום דיני משפחה באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
דירה למכירה של יורשים בעיר,התגלתה כדירה בבעלות קקל.חכירה 49 שנה נרכשה לפני 30 שנה.רשומה עש המורישים בטאבו. אונו רוצים לרשום את הסכם חלוקת עזבונה -בטאבו. במה זה יהיה שונה מדירה רגילה על בעלות לגמרי פרטית?
שלום אלי,
ככל שלא מופיעה בנסח הרישום הערה כי קיימת הגבלה בהורשה ניתן לבצע את הרישום ישירות בטאבו.
אם קיימת הערה כאמור, יש לבצע קודם העברה ברשות מקרקעי ישראל. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
לפני שנתיים הצטרפנו לקבוצת רכישה ובעוד מספר שבועות מצפים בשעה טובה לקבל את הדירה. הצהרנו בזמנו שבכוונתנו למכור את הדירה הנוכחית ולפי מיטב הבנתנו לא נתחייב במס שבח וגם לא במס רכישה מכיון שמחיר הדירה החדשה הוא מתחת ל-1,7 מיליון ש"ח. כבר חצי שנה שאנחנו מנסים למכור את הדירה הנוכחית ללא הצלחה(לפי דעת המתווכים זה קשור לקורונה).
1. הזמן שעומד לרשותנו כדי למכור את הדירה(כמובן כדי לזכות עדיין בפטורים ממס) האם הוא של שנה וחצי או שנתיים?
2. מה יקרה במידה ולא נצליח לעמוד בזמן שקבע החוק?
3. והיה ונצליח למכור את הדירה הנוכחית, ייתכן ונרצה למכור גם את הדירה החדשה ולהשתדרג לדירה יותר טובה, מתי נוכל למכור את הדירה החדשה ללא מס שבח?
תודה רבה
נא פנו לפורום מסים באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום רב.ברשותי פסק דין המעביר נחלה בירושה אליי.איך מתבצעים השלבים ולמי צריך לדווח.תודה
שלום מירית,
יש לרשום את הירושה ברשות מקרקעי ישראל וככל שניתן גם בטאבו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום איתן,
הפקעה ע"י רשות במסגרת החוק איננה נחשבת פסק דין. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום רב
אני ושותף רוצים לקנות שטח אדמה של כחצי דונם בתל-אביב , שאלתי היא כיצד אני מבטיח שהשטח יתחלק חצי חצי בטאבו , והאם הוספת השמות בטאבו(בלי ציון נוסף) מספיקה לשם כך
בתודה מראש
יוסי
שלום יוסי,
כדאי לחתום עם החבר על הסכם שיתוף קודם לרכישת השטח ולהסדיר במסגרתו את כל הנושאים הללו. כדאי לתת לכך ביטוי גם בחוזה הרכישה.
בנוסף, יש להקפיד ששטרי המכר יערכו באופן שהחלקה תרשם בחלקים שווים.
שלום גלעד,
תביעה בסכומים נמוכים כדאי במקרים רבים לברר במסגרת בית המשפט לתביעות קטנות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום לעו"דיש ברשותי דירה נוספת ובני רשום בה כמחזיק לפעמים הוא מתגורר בה ולפעמים משכיר אותה, המקום בו נמצאת הדירה מיועד לפינוי בינוי, מי צריך להתנהל מול היזם, בעל הדירה או המחזיק.תודה ובכבוד רב,מושון
שלום מושון,
היזם יתנהל מול בעל הזכויות ולא מול המחזיק. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום רב. אנו גרים בדירה שכורה (כבר 8 שנים), חידשנו חוזה השנה והוא תקף עד סוף מאי. לפני כשבוע קיבלנו הודעה מבעל הדירה שהוא החליט למכור את הדירה ואנשים מתחילים כבר להגיע לראות את הדירה בעזרת חב' תיווך. בחוזה ישנו סעיף שכל אחד מהצדדים יכול להודיע לשני על תום החוזה חודשיים מראש. מכירת הדירה יכולה לקחת זמן וגם יכולה לקרות בתוך חודשיים כפי שהוא אמר, בכפוף לחוזה. שאלתי היא, במידה שאני מוצאת דירה חלופית והכניסה לשם היא בתוך זמן של פחות מחודשיים ומאחר שיוזמת הפסקת השכירות באה מכיוון בעל הדירה ולא מכיווני, האם בכל מקרה חובת הודעה של חודשיים מראש חלה גם עלי ואם אעזוב תוך פחות מחודשיים - עלי להשלים תשלום עד לחודשיים שכירות?בהתחשב בכך שלמצוא שוכר חלופי איני יכולה, כי הוא מוכר את הדירה... ומרבית הדירות להשכרה הן לכניסה מיידית או תוך חודש מקסימום... תודה
שלום מיכאלה,
הודעה על הכוונה למכור דירה לא מהווה הודעה על הפסקת השכירות. בסופו של יום יתכן שהמשכיר לא יצליח למכור בקרוב או שהקונה יהיה משקיע שיעדיף לרכוש דירה מושכרת.
אפשר לנסות להגיע עם המשכיר להסכמות בעניין זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
תודה רבה על המענה המהיר. שאלת הבהרה נוספת - האם זה נכון שלמרות שרשום בחוזה שכל אחד מהצדדים יכול להודיע על פינוי חודשיים לפני, החוק מחייב את המשכיר להודיע 3 חודשים לפני? או שהחוזה הוא הקובע?תודה שוב
נכון,
על פי חוק השכירות על המשכיר לתת הודעה בת 90 יום מראש. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום, לי ולשכן שלי יש גבול משותף לאורך החלקות שלנו. השכן שלי בונה בחלקה שלו ופלש אל תוך החלקה שלי (כ4 מ"ר) תוך שהוא חורג מקו הבניין המסומן בתוך המגרש שלו.
היות ועבודות הבניה של השכן נמשכו מעל 3 שנים הוא ביקש לחדש את ההיתר ונדרש לערוך הליך פרסום לפי חוק. הגשתי התנגדות ובין היתר אני טוען (בליווי חוות דעת מודד) שיש פלישה לשטח שלי. ידוע לי כי הפלישה היא עניין קנייני שהועדה לא תדון בו בהתנגדות אך האם היא לא מחויבת לדון בעובדה שיש כאן חריגה מקווי בניין? האם הועדה בכלל יכולה לאפשר לשכן לחדש את ההיתר ולהמשיך לבנות כשהיא יודעת שהוא חורג מקווי הבניין שלו ופולש לשטח שלי?
תודה
שלום אופיר,
נא פנה לפורום תכנון ובניה באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]