דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. עו"ד מיכאל שטרית בעלים של משרד העוסק בנדל"ן וראש תחום נדל"ן בקורסי יזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
שלוםיש לי סכום כסף מספיק לרכישת דירהחסר לי עוד 70 אלף שקל.הוריי נפטרו, אבל לאבי ז"ל היה חבר מאוד קרובשבנדיבות גדולה הסכים לתת לי את סכום הכסף הזה כסיוע לרכישת דירהחשוב לו שאגיע ליעד הזה, ובשבילי הוא כמו אבא שני.העניין הוא, שאותו חבר של אבי רוצה לתת שיק בנקאי לפקודת המוכר (מי שאני קונה ממנו את הדירה)האם זה מקובל? האם תהיה כאן בעיה משפטית? איך מנסחים דבר כזה בתוך חוזה מכר?שהרי - את הסכום הגדול אני משלם, לפי המקובל ולאחר הערת אזהרה וכו'ואת הסכום הנותר הוא רוצה לשלם בעצמו בשיק בנקאי לפקודת המוכר ממנו אני רוכש את הדירההוא איננו רוצה להעביר לחשבון שלי את הכסף, אלא באופן ישיר למי שאני רוכש ממנוהאם זה מקובל? קיים? בעייתי? יגרור בעיות משפטיות/בנקאיות/חוזיות?תודה
שלום אמיר,
רצוי שההסכם עם חברו של אביך יערך בכתב ויגדיר את תנאי התשלום.
אין מניעה שהתשלום יועבר ישירות למוכר.
יש לידע את המוכר על כך וכדאי לציין זאת בחוזה הרכישה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
מה הכוונה "רצוי שההסכם עם חברו של אביך יערך בכתב ויגדיר את תנאי התשלום"
הרי ביני לבין חברו של אבי ז"ל לא יערך הסכם, זה אפילו מעליב לבקש ממנו לערוך הסכםזה אדם שמתוך רצון טוב וחברות ארוכת שנים נותן לי את העזרה הזאתאני לא חושב שאני יכול לבקש ממנו הסכם תשלום בכתב, לכך התכוונת?לגבי החוזה עם המוכרבתוך החוזה מכר לציין שתשלום שני למשל יתקבל בשיק בנקאי מצד שלישי (ולציין את שם החבר?)
תודה
שלום
אני מעוניין למכור דירה שקיבלתי מאבי בירושה לפני מספר שנים. בעת פטירתו של אבי הדירה הזאת הייתה דירת מגוריו היחידה אך היה לו 1/3 של דירה שירש מאמו, אבל לא היה רשום על שמו, מאחר וצו הירושה שלה התעכב והוצא רק לאחר פטירתו של אבי, כך שבעצם ה-1/3 שירש מאמו כבר נרשם ישירות ע"ש ילדיו היורשים ולא על שמו.
השאלה שלי היא האם העובדה שלא נרשם כבעלים של ה-1/3 מחשיבה את דירתו כדירת מגורים יחידה לפטור של יורש או עצם העובדה שהיה יורש גם אם לא נרשם מבטלת את הזכאות לפטור יורש?
שלום אבי,
כעקרון אם היו למוריש יותר מדירה אחר (וגם אם מדובר בחלק קטן של דירה) לא יהיה היורש זכאי לפטור מכוחו של המוריש.
כדאי לבדוק את כל העובדות הרלוונטיות, כולל מועדי הפטירה ונוסח צווי הירושה, ע"י עו"ד העוסק במיסוי מקרקעין כדי לקבל תשובה וודאית בעניינכם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
הי,
אנחנו זוג צעיר שרוצה לחתום על הסכם מכר עם קבלן וישנו סעיף שאם אנחנו מפרים את החוזה מכל סיבה שהיא אז חייבים לשלם פיצוי של 10% מערך הדירה וכן כתוב המשפט הבא שהקבלן לא מוכן לשנות או להוריד אותו - "החברה תחלט ותיגבה לעצמה סכום השווה להוצאות, הנזקים וההפסדים שניגרמו לה עקב כריתת חוזה זה והפרתו על ידי הקונה ומכירת הזכויות בשנית." זה מותיר אותנו חשופים לתביעה שאיינו יודעים מה גובהה... הקבלן אמר שכל החברות הקבלניות הגדולות מחוייבות לשים סעיף כזה שמגן עליהם. האם נכון? האם היית ממליץ לחתום על החוזה למרות ההערה הגורפת הזאת?
שלום רווית,
החוק איננו מחייב קבלן להכניס סעיף כאמור בחוזה, אך זה אכן סעיף שמגן עליהם מפני מצב בו יגרמו להם הפסדים והוצאות עקב הפרת החוזה ע"י הקונה.
סעיף כזה או דומיו מופיע בחוזים רבים של קבלנים.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
בוקר טוב לך,אני אחראי על וועד בית , יש לי מקרי שבו באחת הקומות בקיר החיצוני של הדיר יש ריטובות וכתוצאה מזה יש קילוף בקיר החציוני של הבניין ,עכשיו מעל הדירה יש פנטהוז ויש מרזב.בנוסף רואים שבוצע קילוף של האזור על ידי מישהו ,לא רק הדייר אמר שתיקן את הנזק לפני כמה חודשים איך לא. בחודים האחרונים לא ירד גשם , השאלה ממה יש נזילה??בעל הדירה טוען שהתיקון צריך להתבצע על ידי הוועד ?אשמח לעזרה .תודה רבה
שלום רב,
יש לקבל חוות דעת מקצועית מאדם שעיסוקו בניה/שיפוצים לגבי מקור הנזילה ואיך יש לתקן אותה.
אם הנזילה היא מהרכוש המשותף על כל הדיירים יהיה לשאת בעלויות התיקון. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום שרי,
מרבית הבנקים דורשים אישורה של האשה למכירת הנכס גם אם הוא רום על שם הבעל בלבד, על מנת לוודא שלא יהיו לאשה טענות עתידיות כנגד המכירה שיגרעו מהבטוחה שמקבל הבנק. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אין בחוק הגבלה של תאריך סיום החוזה. יש לבחון אם יש מגבלה כזו בחוזה השכירות.
החוזה החדש רלוונטי ככל שכל הצדדים אינם מתכחשים לו.
שימי לב, כי משכיר איננו חייב להאריך את חוזה שכירות לתקופה נוספת ולולא הוארך החוזה היה עליכם לצאת מהדירה כבר במועד סיום השכירות על פי החוזה הקודם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אני מתכנן לרכוש דירה , איך אני אמור לדעת שבעל הדירה לא מבצע עסקה עם מישהו אחר ?
שלום מני,
עליך לבדוק את נסח הרישום ביום עריכת החוזה ולעכב את קבלת התשלום עד אחרי רישום הערת אזהרה לטובת הקונה.
יחד עם זאת, במקרה הנדיר שבו לעסקה הנוספת אין ראיות/רישומים לעיתים לא ניתן יהיה לדעת על קיומה ויש להכניס לחוזה סעיפים המבטיחים אותך במקרה כזה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
מעוניין לדעת,
- מכר שבוצע בהתאם לצו המכר 2008, הקובע כי הדירה תימדד לפי תקן 9.0.
- במכר רשום במפורט כי מדידת הדירה לצורך טאבו תכלול קירות חיצוניים. - בפועל, בשנת 2018, מדדו לנו ללא קירות חיצוניים, בניגוד למוסכם, כך שאיבדנו 10% משטח הדירה. השאלות: - זאת טעות מצד המודד או שלקבלן יש אינטרס שבטאבו הדירה תירשם כקטנה יותר? (למשל מיסוי על שטח שבנה)
- אנחנו מעוניינים במדידה חוזרת לטאבו, שתכלול את הקירות החיצוניים. האם יש לי קייס במקרה זה, לבקש תיקון הגשת הבקשה של היזם/קבלן לטאבו? - המודד מוכן לזה, אבל מבקש שזה יהיה בתשלום. האם זו טעות או שיטת מצליח להשיג תשלום על שתי מדידות לבניין אחד.
במידה והקבלן לא ירצה למדוד שנית, מה אני עושה? איך אוכל ליצור רישום מדויק בטאבו?
תודה רבה!
איתי.
שלום איתי,
עד תחילת שנת 2020 חושב שטח דירה לצורך רישום בטאבו ללא שטח הקירות החיצוניים בהתאם להוראות חוק המקרקעין.
החל ב-1/1/2020 חל נוהל חדש שמטרתו להתאים בין שטח הדירה לפי תקן 9 לבין שטחה לצורך הרישום בטאבו.
לפיכך המדידה שנעשתה לצורכי רישום הבית המשותף בשנת 2018 בוצעה על פי הנחיות לשכת המפקח דאז ולא מהווה טעות של המודד ואיננה משקפת אינטרס כלשהו של הקבלן.
אם הבית המשותף טרם נרשם ממילא יש לבצע מדידה חדשה בהתאם לנוהל החדש. אם הבית המשותף נרשם אין צורך בשיתוף פעולה של הקבלן לצורך ביצוע התיקון והעלויות יחולו עליכם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
בצו המכר מ-2008 מצוין כי שטח הדירה ימדד כולל קירות חיצוניים, עפ"י תקן 9- ועדיין לטאבו מדדו לפי תקן ישן וזה היה תקין? במילים אחרות, עד 2020, בחסות החוק, הייתה אפשרות לקבלן לציין במכר לקונה שטח גדול ממה שהוא יכול לרשום בטאבו?איתי.
שלום ורדינה,
אם מדובר בחוזה רכישה מקבלן, הקבלן מתחייב לשטח מסויים ומותרות לו סטיות במסגרת החוק (עד 2% משטח הדירה וההצמדות, כולל הרכוש המשותף). אם הסטיה גדולה מכך ניתן להגיש כנגד הקבלן תביעה.
במידה ואין הסכם פירוק שיתוף, איך מפרקים שיתוף -לעניין זכות ראשונים- מבחינת החוק?
מי מציע הצעה ואיך?
שלום אביהו,
כל אד מהשותפים רשאי לפנות לשותפיו בדרישה לפירוק השיתוף ורשאי להציע כיצד יפורק השיתוף.
בהעדר הסכמה בין השותפים יש לפנות לבית המשפט בתביעה לפירוק שיתוף. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
כונס נכסים פנה לבית המשפט להצמיד חוות דעת שמאית ב-2% ולאור העובדה כי פג תוקף השמאות. האם זו עבירה פלילית? למרות שבית המשפט הכשיר את השרץ
שלום לאה,
הכונס רשאי לפעול כפי שאישר בית המשפט. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שמאי הכין חוות דעת שמאית, לביהמ"ש לנכס ביום 1/1 אחרי כמה חודשים פג תוקף דוח השמאות וצריכים להכין תיקון לשומה או חוות דעת חדשה.
שלום רחל,
שומת מקרקעין נכונה למועד עריכתה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום דניאל,
אם זכות המעבר רשומה כזיקת הנאה בטאבו א ברורה לי דרישת העיריה.
אם הזכות איננה רשומה עליך לפנות לעו"ד לצורך רישום זיקת ההנאה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אם השכן איננו מאפשר לך מעבר עליך לפנות לאכיפת הזכות בתביעה לבית המשפט.
שים לב שזכות מעבר איננה מחייבת את רישום השטח על שמך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום, אני דיירת עמידר כבר 28 שנה גרה בדירות מחוברות עם שני מטבחים ושני חוזים, כל דירה בגודל 59 מ"ר אני חד הורית אם לשישה מהם 2 קטינות (16,17) שני ילדים מעל גיל 21 וילד מעל גיל 21 נכה 100% לצמיתות על רקע נפשי שמתגוררים עמי. עמידר ביקשה ממני לפנות דירה אחת ולהחזיר תוך 90 יום, הילד הנכה זקוק למרחב בשל בעיתו מה עלי לעשות בכדי להשאיר את שתי הדירות ברשותי ואף לקנות אותן. תודה אשמח לקבל תשובה במהירות ככל האפשר.
שלום יהודית,
על מנת לברר אם את זכאית לרכוש את הדירה ובאילו תנאים יהיה עליך לפנות לעמידר.
על מנת להתגונן מפני דרישת עמידר לפנות את אחת הדירות יש לקבל את נימוקי הדרישה ולהגיש ערר. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום,
לפני כמה חודשים קנינו דירה בבניין 3 קומות. התקנו מזגנים בחדרים ושמנו צינור ניקוז ארוך לכל מזגן. הבניין כולו מוקף בדירות גן ואין שום דרך לכוון את צינור הניקוז כך שלא יהיה בגינה של השכן. הבניין ישן (שנת 2000) ואין הכנה למזגן מיני מרכזי. כמו כן, הניקוז ברצפה רחוק מהחדרים, ובשביל להתחבר לביוב צריך לפרק כ5 מטרים של רצפה עבור כל מזגן. בעל דירת הגן מתלונן שהוא לא יכול כל הזמן לשים דליים מתחת לצינורות המזגן שלנו, כי הם מתמלאים מהר ודורש שננקז את מי המזגן לא דרך הגינה שלו.
הסתכלנו בבניינים ליד שדומים לשלנו ואנחנו רואים שהרבה קומות עליונות מורידות את צינורות הניקוז לדירות הגן. השאלה היא מה אומר החוק? האם הדרך היחידה שלהו זה באמת לפרק את הרצפה? או שהמצב הנוכחי (צינורות ניקוז ארוכים לגינת השכן) זה מצב מקובל?
תודה!
שלום סבטלנה,
עליכם למצוא פתרון לכך שניקוז מי המזגן לא יטריד את השכן מדירת הגן ולא יפריע לשימוש שלו ברכושו.
שלום לעורכי הדיןאני בת 74 ויש לי דירה וחניה שלי פרטית בצפון הדירה בקומה 5 בבניין משותף ישן.אני רכשתי הדירה שלי לפני 22 שנה משלמת ארנונה לדירה והחניה הצמודהלא יודעת עם חשוב בהקשר זה לציין בשאלה זו שלא הסדרתי הדירה והרשומה בטאבו.השאלה שלי עורכי הדין. אני רוצה לברר את - בדיקת מצב רישום הדירה שלי הנכס שלי במקרקעין שרשום המידע ומופיע החניה והבית ולא חלילה יש טעות או פרטים שאני מפספסת הרבה זמן.מבקשת לדעת איך ההליך ואיך עושים זאת למי וכמה משלמים בשביל הבדיקה כזו ?תודה רבה לכם על עזרתכם
שלום אסתר,
כדי לדעת מה מצב רישום הדירה עליך להוציא נסח רישום (אפשר לעשות זאת באינטרנט). כדי לעשות זאת יש צורך בפרטי הגוש והחלקה, אותם ניתן לאתר במחשבון גוש חלקה (למשל בקישור זה: https://www.mapi.gov.il/Pages/LotAddressLocator.aspx )
בכל מקרה אני ממליצה לך לפנות לעו"ד לענייני מקרקעין כדי להשלים את רישום הדירה על שמך בטאבו בהקדם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
היי בחוזה שכירות בלתי מוגנת לתקופה של כשנה ראיתי מספר סעיפים אשר לא ברור לי האם הם חוקיים ולא מצאתי איזהשהו תימוכין ברשת. אשמח לתגובה בנושא.
הוראות סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה לא יחולו על הסכם זה.
השוכר מאשר ומצהיר כי ידוע לו וכי הוסכם בין הצדדים מפורשות:שאינו מוגן ולא יהיה מוגן בעתיד לפי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב –1972 ו/או אינו מוגן לפי כל חוק קיים או שיחוקק בעתיד המגן על שוכר ו/או דייר בכל צורה שהיא, וכל הוראות חוק הגנת הדייר הנ"ל או כל הוראות חוק עתידי אחר הבא להגן על הדייר ללא יוצא מהכלל אינן חלות ולא יחולו בעתיד על שכירות זו ו/או על הסכם זה, וכי השוכר שוכר את המושכר מתוך ידיעה ברורה כי על פי החוק לא יוכל להמשיך ולהחזיק במושכר לאחר תום תקופת הסכם זה.
שלום שגיא,
סעיף 22 לחוק השכירות הוא סעיף שניתן להתנות עליו בחוזה.
כמו כן ניתן להסכים בחוזה על כך שלא יחולו הוראות חוק הגנת הדייר, שאינן חלות ממילא אלא בהתאם להוראות אותו חוק.
שלום, יש לנו מקלט משותף בבניין, יש אדם שיש לנו חנות בבניין והוא טוען שמוצמד לו מחסן לחנות והוא טוען שזה שטח המקלט ולכן הוא משתמש במקלט המשותף כמחסן פרטי שלו.. לאחרונה התחלנו באגרסביות בלחץ לפנות אותו אך הוא טוען שידענו שהוא שם ושלא פינו אותו ושהוא שם כבר 19 שנה בבלעדיות ואף אחד לא הוציא אותו ולכן יש לו חזקה, האם זה נכון? האם אכן תיתכן חזקה כלשהי מדין התיישנות רבת שנים?
ככל שטענת בעל החנות היא שמוצמד מחסן לחנות - ניתן לבדוק את נכונות הטענה ע"י עיון בנסח הרישום ובמסמכי רישום בית המשותף.
אם על פי המסמכים מדובר בשטח שהינו רכוש משותף לא ניתן לרכוש בו חזקה מכח שנים, אלא רק מכח הסכמה של כל בעלי הדירות האחרים.
יש לשים לב, שלגבי מקלט והשימוש בו קיימות גם הוראות של הג"א אשר יש להבטיח קיומן. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
כיצד מבצעים הצמדת חלק מרכוש משותף לדירה ספציצפית?
כלומר איך אני מצמיד חלק מן הגג שעל דירתי אל הדירה שלי?
שלום לוי,
יש לבצע זאת באמצעות תיקון צו הבית המשותף.
שמי שחף ואני גר בקיבוץ. בחוזה השכירות מוזכרים סעיפים בלתי חוקיים כמו ניתוק החשמל המים וקו הטלפון במידה ואסרב להתפנות מהדירה. כעת עקב סכסוך עם הקיבוץ הקיבוץ דורש ממני שאפנה את הדירה למרות שאני בן משק יליד הקיבוץ ואני נדרש לצאת ולהתגורר מחוץ לקיבוץ. אני רוצה לדעת האם זכותי להחליף את מנעול הדירה ולפרוץ לדירה במידה והם יחליפו את המנעולקודם. אשמח לתשובה למייל [email protected] בתודה מראש.
שחף.
שלום שחף,
קשה להשיב לשאלה בלי להבין את שורשי הסכסוך ולקרוא את הוראות החוזה.
כעקרון המשכיר איננו יכול לנקוט בצעד של החלפת מנעולים חד צדדית וככל שיש כוונה לפנותך עליו לפנות לבית המשפט לשם כך.