דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם.
האם אני כבעלת דירה
יכולה להשכיר דירה ל-2שותפים
באופן שכל שותף ישכור חלק מסוים מהדירה?
זו לא דירה מחולקת
שלום אירנה,
על פי חוק המקרקעין את יכולה לעשות זאת, אך יש לתת את הדעת להתנהלות בחלקים המשותפים.
שימי לב, אם אכן ניתן לעשות שימוש כשתי יחידות נפרדות יתכן שיהיה מדובר בשימוש בניגוד להיתר.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אין פורום תכנון ובניה.אבל אולי את יודעת:
בתיק רישוי ארכיב אופטי יש עיריות שיש שם מסמכים מלאים
ויש עיריות שרק רשום תיאור של המסמכים שיש בתיק פיזי. אבל אין בפועל אפשרות לצפיה באינטרנט במסמכים עצמם
האם יש חובה חוקית לפרסם הכל?
להנגיש הכל?
מה המקור הנורמטיבי?
שלום יאיר,
זה אכן המצב.
כיום אין חובה על עיריות להחזיק ארכיב מסמכים דיגיטלי ולתת גישה למסמכים באופן דיגיטלי/אינטרנטי. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
האם ניתן להסביר את המשמעות של סעיף 5 (2)לחוק ההתישנות?
האם אני יכול לתבוע על מקרקעין שנרשמו לשיטתי באופן שלא משקף את האמת- במשך 25 שנה ממועד הרישום?
5(2) במקרקעין – חמש עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) – עשרים וחמש שנה.
שלום יורי,
כדי להשיב על השאלה נדרשים פרטים נוספים בעניין מהות התביעה. מעילת התביעה נגזר גם המועד ממנו מתחילה הספירה.
על פי סעיף 159 לחוק המקרקעין, על תביעה לקיום זכות במקרקעין מוסדרים אין התישנות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום לעו"ד
אשתי ואני מוכרים את הדירה שלנו וקונים נכס יקר יותר, הוריה הבטיחו להעמיד לרשותנו סכום גדול במתנה וללא התחייבות או הסכם ממון.
העו" ד ששכרו הוריה הציע שלא יתנו את הכסף במזומן( כפי שאמרו שיתנו) אלא הציע שניקח אנחנו משכנתא גדולה על שמנו, הנכס יהיה על שמנו
ואת המשכנתא נשלם חצי חצי מחשבוננו המשותף.
אנחנו נשלם 5000 שח שהתכוונו לשלם והם יעבירו לנו מדי חודש 5000 שח, כך שסהכ נשלם 10 אלף בחודש.
האם המצב הזה הופך אותם לבעלים של חלק מהנכס?
אם ישלמו את חלקם במשכנתא מחשבונם הפרטי( אם נפצל את נמשכנתא במידה ויש דבר כזה ונשלם כל אחד מחשבונו 5000 שח) - האם זה הופך אותם למחזיקים בנכס?
אם מחר קורה משהו והם מפסיקים לשלם את ה5000 שלהם - מה קורה אז?
שואל כיוון שלא מוכן לשדרג את ביתינו בתמורה לכך שמישהו יהיה שותף שלי בנכס ויהיה לו מנוף עלי במקרה של פרידה חח או בכל מקרה אחר.
אשמח לדעתכם ולאיזה מהלך יכול לצמצם את ההתערבות שלהם בנכס( אין לנו ברירה, נחתם חוזה והעסקה חייבת להתרחש)
תודה
שלום עומר,
ראשית יש לבדוק עם הבנק למשכנתאות אם יתן לכם משכנתא בסכום הגבוה יותר בהנתן מבחני ההכנסה שלכם ושווי הנכס.
גם אם הבנק יאשר זאת כדאי לבחון את הכדאיות הכלכלית של מהלך כזה.
אם המתווה אפשרי מבחינת הבנק יתכן שהבנק ידרוש כי ההורים יצורפו כלווים נוספים וכך תחול המשכנתא גם עליהם והם יהיו מחוייבים כלפי הבנק לשאת בתשלומים ועלול לחשוף אותם לחוב גדול משהתכוונו.
בכל מקרה יש לערוך הסכם מסודר ביניכם לבין ההורים שמסדיר את תנאי המתנה, סכומה, ההתנהלות מול הבנק וכל העניינים הטעונים הסדרה ביניכם, לרבות ביחס להתערבות ההורים בעניינים הקשורים למכירת הדירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
בשנת 2001 אבי נפתר והוריש לי 1/3 דירה, (לא היתה דירה יחידה) ב 2013 רכשתי מאחי 1/6 דירה, (כרגע ברשותי 1/2), אני מעוניין למכור את 1/2 הדירה שבבעלותי לאח שלי - איך יחושב מס השבח? האם על ה 1/3 הראשונים לפי דירה מזכה חישוב לינארי על פי תאריך הירושה 2001 או אפילו תאריך הרכישה של אבי את הדירה (1959), ועבור 1/6 אותה רכשתי ב 2013 לפי חישוב לינארי שבפועל זה כמעט מלוא מס השבח 25% על הרווח בבשווי הדירה בין 3013 ל 2022 ,(כמובן החלק היחסי 1/6)?
שלום דן,
אכן, החישוב יערך לגבי כל חלק בנפרד, כפי שכתבת. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אני שותף 50% בדירה במתחם שמיועד לפינוי בינוי, עדין לא הוצע היתר בניה, כי הליך החתמות הדיירים לא הסתיים, אבל ישנה תב"ע
במידה ואמכור היום, (טרם הוצעת היתר בנייה של היזם שיהיה בפרויקט פינוי בינוי), את מחצית הדירה לשותף שלי - האם אחוייב בתשלום הטל השבחה. הפרויקט פינוי בינוי נקבע תחת פטור מהיטל השבחה. במידה ולא יתקיים בפועל הפרויקט פינוי בינוי - ברור שהדירה לא יכולה לממש תוספת בנייה עקב התב"ע החדשה?
שלום דודו,
נא פנה לפורום התחדשות עירונית (תמ"א 38) באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
מגרש שלא רשום בטאבו
נרש/ם עליו מישכון ברשם המשכונות לפני שנים.
בינתים המגרש כבר נרשם בטאבו
האם במכירת המגרש יש בדיקה ברשם המשכונות? או ניתן למכור אותו למרות המישכון?
שלום לואיס,
במסגרת ההסכם עליך להצהיר שלא קיימת זכות לצד ג' כלשהו בנכס. אם קיים משכון עליך להצהיר על כך ולא להסתיר זאת מהקונה.
שלום רב, האם נכון שאם אני מוכרת דירה שבבעלותי, והיא הדירה היחידה שלי, ולא מכרתי מעולם דירה לפני כן - אני זכאית לפטור ממס שבח?
שלום נורית,
ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים יחידה ובלבד שאת מחזיקה בדירהה לפחות 18 חודשים מעת שהיתה לדירת מגורים ושלא מכרת דירה אחרת ב"פטור דירה יחידה" ב- 18 החודשים שקדמו למכירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
איך ניתן להשיג העתק בקשה להזמנת תיק / שטר מקרקעין שהוגשה בנכס שלי?
שלום שנהב,
ניתן לנסות לפנות ללשכת רישום המקרקעין הרלוונטית.
שלום לעו"דהאם בכל מקום (מגרש) שבונים בו בניין מגורים, חייב לפי החוק להיות שלט מי הבעלים ומי היא חברת הבניה במקום?בתודה, משה
שלום משה
על קבלנים רשומים לעבודות הנדסה בנאיות מוטלת חובה להציב שלט ובו פרטי הקבלן. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום רב,
נא פנו לפורום נזיקין באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
קניתי דירה עם שותף
איננו מסתדרים ורוצה לתבוע פירוק שיתוף
על הדירה הערת אזהרה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין לטובת פלוני, על הימנעות מעשיית עסקה
האם לצרף את פלוני כנתבע?
שלום שגיא,
יש לבחון את תוכן העסקה שביסוד הערת האזהרה.
ככל שזכויות הצד השלישי עלולות להפגע יש לצרפו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
הדייר והכלב מתועדים במצלמות הבניין. נניח שאנחנו מבקשים לאכוף את החוק - בלי להזהיר ולדבר וכול' - מול איזו סמכות?
האם לעירייה סמכות להטיל קנס אם מביאים בפניה התיעוד?
שלום אילן,
השאלה איננה בתחומי העיסוק של הפורום. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
האם כשרשום עיקול זמני מבית משפט בטאבו על דירה
ניתן לרשום עיקול זמני נוסף מבית משפט אחר?
שלום אלון,
ניתן לרשום עיקולים מרובים ממקורות שונים על נכס מקרקעין. רישום עיקול אחד איננו חוסם רישומים נוספים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום.
אני מעוניין להקים צריף קטן על קרקע חקלאית שאינה בשימוש.
המבנה לא ישמש למגורים, עסק, מסחר או כל דבר דומה אלא לצרכי פנאי בלבד.
אין קשר ישיר למקצועות חקלאיים.
תודה.
שלום טל,
הקמת מבנה כלשהו טעונה קבלת היתר בניה.
הסיכוי לקבל היתר בניה למבנה שאיננו למטרה חקלאית על קרקע ביעוד חקלאי איננו גבוה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום, יש לי דירה שקיבלתי בירושה לפני כמה שנים, רציתי לשאול אם העובדה שהיא ניתנה לי בירושה פוטרת אותי מתשלום מס שבח בעת מכירתה ? ואם לא פוטרת - איך אני יכולה לברר אם אני צריכה לשלם מס שבח וכמה?
מכירת דירת ירושה עשויה להיות פטורה ממס שבח אם הדירה היתה דירתו היחידה של המוריש בעת פטירתו, אם את נמנית על קרובי המשפחה הזכאים לפטור (בן זוג, צאצא, בן זוג של צאצא) ואם המוריש, לו היה מוכר את הדירה בעצמו היה זכאי לפטור.
בכל מקרה אחר ישולם מס שבח על ההפרש שבין מחיר מכירת הדירה למחיר בה נרכשה ע"י המוריש. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
מוגשת תביעה לסעד הצהרתי לבעלות בדירה ופירוק שיתוף של הדירה
על הדירה משכנתא
האם הבנק יהיה גם נתבע או אין צורך וימכר בכפוף לזכויותיו
שלום לביא,
סילוק המשכנתא יוסדר כחלק מהליכי פירוק השיתוף גם אם הבנק לא יהיה חלק מההליכים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום,
האם ניתן לא לקחת עורך דין משלי או להשתמש בעורך דין של הצד השני לצורך רכישת דירה יד שנייה.
בפעם הקודמת נכוותי מאוד מהעורך דין והוא גם הוסיף סעיף בחוזה: "הצדדים מאשרים, כי הובהר להם היטב על ידי עוה"ד, וכי הם מסכימים לכך, כי אין זה מתפקידם של עוה"ד לבדוק ולוודא קיומם ותוקפם של היתרי בניה ו/או זכויות בניה ו/או פטור או חיוב בהיטל השבחה ו/או קיומם של הליכים משפטיים ו/או חריגות בניה"
אני גם זה שתיקן את החוזה שהמוכרים שלחו. לכן, לא הבנתי מה הוא למעשה עושה ומדוע עליי לשלם לו כסף.
לכן הפעם ברצוני לייצג את עצמי. האם זה אפשרי?תודה
כעקרון אין חובה להעזר בשירותי עו"ד.
בפועל, ובעיקר בתחום המקרקעין, יש חשיבות רבה להעזר בעו"ד שייצג רק אותך ולא יהיה במצב של ניגוד אינטרסים מול המוכר. עו"ד מקצועי מתחום המקרקעין יבחן שתנאי ההסכם מיטביים מבחינתך ויחסוך לך זמן רב גם בדיווח העסקה לרשות המסים ורישום הזכויות וגם בכל הקשור למשכנתא, ככל שזה רלוונטי לגביך.
אני מבינה שהיית מאוכזב מהטיפול המשפטי שקבלת, ויתכן שנכון מצדך להחיף את היצוג המשפטי, אך לא הייתי מיעצת לך לוותר עליו לגמרי.
שלום תמיר,
ברכישת כל דירה שאיננה דירה יחידה יש לשלם מס רכישה של דירה נוספת (כיום 8%) על כל סכום הרכישה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
רכשתי דירה בבניין שנמצא בהליך תמ"א. נרשמה לזכותי הערת אזהרה על הדירה. אני מעוניין להציע עצמי כחבר נציגות לעניין התמ"א. שאלתי היא - האם בשלב זה, כשיש לטובתי רק הערת אזהרה, אך הבעלות בדירה עדיין לא נרשמה על שמי (העסקה בטיפול עורכי דין) אני יכול לכנס אסיפת דיירים ולהיבחר כנציג? תודה ויום נעים
שלום אלדד,
אם העסקה טרם הסתיימה (טרם שלמת את התמורה וטרם קבלת את החזקה) תוכל לפעול רק באמצעות המוכר, ככל שירצה לשתף פעולה.
לאחר סיום העסקה ואף טרם רישומה תוכל לפנות לדיירים ולנסות לכנס אסיפה ולהבחר כנציג (בהנחה שטרם נבחרה נציגות או שקיימת נכונות להוסיף אליה נציגים), אך יש להסדיר את רישום הדירה על שמך לפני שתוכל לחתום על מסמכי התמ"א. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]