דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. עו"ד מיכאל שטרית בעלים של משרד העוסק בנדל"ן וראש תחום נדל"ן בקורסי יזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
שלום רב,
יש להגיש את העתירה תוך 45 יום מיום שההחלטה הקבלה אצלכם.
ניתן להגיש כתב הגנה בתביעה לפינוי דייר. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום,
האם במכירת דירה בשנת 2021 שהתקבלה במתנה פעמיים זכאים לחישוב מס לינארי לפי סעיף 48א(ב2)?
האם חוזרים ליום ושווי המכירה המקורי?
רכישה מקורית בשנת 63, העברה במתנה בשנת 95, העברה במתנה שוב בשנת 2019.
תודה
שלום בת אל,
ככל שמדובר בדירת מגורים מזכה יש זכות לחישוב לינארי. יום הרכישה ושווי המכירה יהיו יום ושווי הרכישה משנת 1963. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום לצערי אימי נפטרה לא מכבר והורישה לי ולאחי דירה שהתגוררה בה שנים רבות. (שווי הדירה בערך 900,000 שח). לפני כמה אפשרויות וברצוני לדעת אילו מיסים חלים עלי בכל אפשרות
1. לרכוש את החלק של אחי ולהמשיך להחזיק בדירה כדירה להשקעה - האם על החלק שארכוש יש מס?
2. למכור את הדירה ולחלוק את התקבול עם אחי ולקנות דירה אחרת קטנה יותר - אלו מיסים יחולו עלי במקרה זה?
3. ברצוני לציין שיש לי דירה למגורים משלי (מוערכת בשווי מיליון 800 אלף) אלו מיסים יחולו עלי אם אמכור את שתי הדירות ואקנה דירה אחת
שלום רון.
במקרה הראשון יחול מס רכישה של דירה נוספת.
במקרה השני - אם הדירה היתה דירתה היחידה של אמך ואילו היתה מוכרת את הדירה בעצמה היתה זכאית לפטור תוכלו למכור את הדירה בפטור ממס שבח. ברכישת דירה אחרת יחול מס רכישה בגין דירה נוספת.
במקרה השלישי ניתן לבדוק את זכאותך לפטור מיוחד במכירת 2 דירות לצורך רכישת דירה גדולה יותר. במצב כזה תוכל לשלם מס רכישה מוטב במדרגות של דירה יחידה ברכישת הדירה החדשה.
ככלל כדאי להתיעץ בעו"ד מתחום המקרקעין לצורך בחירת החלופה במיטבית עבורך.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום לעורכי הדין
דייר בבניין דרש לקיים את הכתוב בתקנון המוסכם ולגבות דמי וועד הבית לפי שטח הדירות, וועד הבית הופתע מכך שפתאום צץ תקנון מוסכם והוא מחודש דצמבר 2017, ידוע לנו כי לצורך תקנון מוסכם צריך 100% חתימות מבעלי הנכסים. הבניין קיים 20 שנה והדיירים הוותיקים אמרו לוועד הבית כי לא חתמו מעולם על מסמך של תקנון מוסכם. מה עושים בנידון?בתודה, מושון
שלום מושון,
לרוב בעת רכישת דירה מקבלן חותמים הרוכשים על יפוי כח שמכוחו נרשם בשלב מאוחר יותר הבית המשותף והתקנון. יתכן שהתקנון נחתם מכח יפוי כח כזה. יתר על כן - במקרים רבים נחתם התקנון רק ע"י בעלי הקרקע והקבלן, והרוכשים כלל אינם נדרשים לתת את הסכמתם לאמור בו (בכפוף לכך שבהסכם המכר ובמפרט נכללו ההוראות שבהן שונה התקנון המוסכם מהתקנון המצוי.
חישוב דמי הוועד על פי שטח הדירות הוא החישוב הקבוע בחוק המקרקעין ואם זו גם הוראת התקנון אין בכך שינוי מהוראות החוק.
אם תרצו לתקן את התקנון ולקבוע תשלום אחיד לכל בעלי הדירות תדרש הסכמה של 100% מבעלי הדירות.
אין להשתמש בלשון פוגענית בפורום.
לא ניתן להתיחס להליכים כלשהם מבלי לעיין במסמכי התיק, בפרוטוקולים ובהחלטות. ככל שיש השגות על פסק דין שניתן בהליך ניתן להגיש ערעור.
שלום יקיר,
הערת האזהרה באה למנוע ממך את מכירת הדירה אלא אם יובטח פרעונה של ההלוואה.
לא ניתן להתיחס לטענות כנגד הסכם ההלוואה בלי לעיין בתנאי ההסכם. יש לשים לב שתקופת ההתישנות לגבי הסכם הלוואה מתחילה במועד שנועד לפרעון ההלוואה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום דודי,
התשובה לשאלה תלויה בתוכנו של הסכם השכירות.
אם מטרת השכירות היא מגוריה של השוכרת ומשפחתה ואם אין איסור על החזקת בעלי חיים או על שינויים במבנה המשפחה יתכן שלא תוכל לבטל את ההסכם או לשנותו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום גבי,
במקרה של גירושין ניתן לפנות לועדת החריגים ולהעביר את הזכויות לאחד מבני הזוג. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום מוטי,
נא פנה לפורום תכנון ובניה באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום דניאל,
אפשר להוציא נסח טאבו מרוכז של כל הדירות בבניין ובו ניתן לראות אם לדירה צמודה חניה ואיזו.
על מנת לוודא את מיקום החניה יש להזמין את מסמכי הבית המשותף, הכוללים גם תשריט.
גם נסח וגם את מסמכי הבית המשותף ניתן להזמין באינטרנט. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
לא ניתן להוציא נסח טאבו רק של החניות, אלא נסח טאבו מרוכז של כל הדירות בבניין. אפשר להוציא נסח כאן: https://www.gov.il/he/service/land_registration_extract
לגבי תביעת הקבלן עקב שימוש בדירה - ניתן לעשות זאת בכפוף להוראות החוזה ולנזק שנגרם.
בניין שלנו חתום לפינוי-בינוי. אני עם אשתי מתגוררים כ-20 בדירה של X אני נכה עבודה, 100% נכות, אנחנו בני 59. כשקיבלנו דירה לפני כ-20 שנה, התגוררו איתנו שני ילדים קטינים. הם כבר מבוגרים כמובן וגרים בערים אחרות.
על מה חתמה X לגבי פינוי-בינוי עם קבלן, לא ניתן לדעת.
האם אחרי פינוי-בינוי יש לנו זכות לקבל דירה זהה שהייתה מ-X ולא סוג של דיור אחר כגון הוסטל?
שלום רוני,
בקישור הבא מפורטות זכויות דיירי הדיור הציבורי במקרים של התחדשות עירונית.
https://www.gov.il/he/departments/guides/zchuyot_hadayar_renew?chapterIndex=1
אנו מעוניינים להקים מחסום לחנייה משותפת ואותו כביש גישה משמש גם לפינוי חדר האשפה.
האם עלות הקמת השער מחסום היא על כל הבניין. או רק על בעלי החנויות.?
השאלה איננה ברורה.
אם המחסום אמור לשמש את בעלי כל הדירות על כולם לשאת בעלותו, אך שים לב, שלא ניתן לחייב בעלי דירות לשלם את עלות המחסום אם לא הסכימו לכך, שכן מדובר בהוספת מתקן חדש ולא שיפוץ הקיים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום יונתן,
שלום
יש לי בית שאני משכיר תמורת 5150ש"ח 150 ש"ח מתוך הסכום הוא מיסי מושב.
בחזה לא מופיע החלוקה הזו. האם שינוי חוזה שמסביר את החלוקה קביל עבור פטור מלא ? או אישור של ע"ד שכך הדבר? או אישור מהמושב שהוא מקבל ממני את מיסי המושב?
שלום אור,
נא פנה לפורום דיני מסים באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
תודה על תשובתך המהירה לשאלתי הקודמת. אם ארשום גם את אישתי על הדירה שנתקבלה בירושה שבה אני מתגורר, האם אישתי תאלץ לשלם מס שבח כשתמכור דירה אחרת אשר רשומה על שמה ושנירכשה שנים לפני הנישואין?
מוטי
כן. אם לאשתך יהיו יותר מדירה אחת בעת שתמכור את דירתה האחרת היא לא תהיה זכאית לפטור ממס שבח.
רכשתי דירה לקחתי כמובן עו"ד שייצג אותי ויבדוק את העסקה, אישר את העסקה.
כשפניתי לקחת משכנתא מהבנק שלחתי שמאי, שגילה שיש טעות ברישום, בנסח טאבו הדירה רשומה כקומה שניה, ואילו בתשריט בית משותף זה מופיע כקומה ראשונה. מה שמונע ממנו, לטענתו, לבצע את השמאות.
האם לעו"ד יש חובה לבדוק בעיות כאלו?
שלום ישראל,
עו"ד אמור לבדוק את המסמכים המעידים על זהות הנכס. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום רב.
ברצוני להגיש תביעה כנגד הקבלן שבנה את הבית שלי בשל רטיבות, בין היתר רטיבות המכונה רטיבות קפילארית.
הבית נקנה במאי 2012 , האם עדיין אוכל להגיש תביעה כנגדו?
תודה מראש
שלום גיא,
תקופת הבדק בגין כשל באיטום היא 4 שנים ותקופת האחריות היא 3 שנים נוספות. לפיכך נראה שלא ניתן כיום לתבוע את הקבלן. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אני חבר ב'קבוצת רכישה' מסוימת. בתוכנית הבניה שניתן לי קיימת 'מרפסת מקורה' (כפי שניתן לראות בתמונת התרשים המצו"ב). בפועל, על המרפסת אין תקרה, אלא בגובה שתי קומות מעל - בערך 6 מטר מרצפת המרפסת - קיים תקרה שאינו אלא רצפה של הדירה בקומותיים מעלי. כמובן שאין ביכולתי להשתמש בתקרה זו כלל. האם זה אכן נחשב למרפסת מקורה - כטענת הקבלן - או שמא לא - כפי הבנתי הפשוטה. ואם אני צודק, מה ביכולתי לעשות בנידון? המעניין הוא, שבשלב של 'שינויי דיירים' שהתקיים לפני כשנתיים - הוספתי - מול נציג הקבלן - נקודת תאורה על התקרה כביכול של המרפסת, ואף שילמתי על כך סכום מכובד... כלומר, מבחינת נציג הקבלן היה אמור להיות שם תקרה!
למיטב ידיעתי אין בחוק התכנון והבניה הגדרה של מרפסת מקורה.
לשם מתן מענה לשאלה יש לבחון את הוראות החוזה והמפרט הטכני.
אם אתה צודק ניתן לפנות לשמאי מקרקעין על מנת שיעריך את הנזק שנגרם לך, ככל שנגרם, ולהגיש תביעה כנגד הקבלן. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום עו"ד לילך,
הגשתי צו עשה על נזילה וקבעו לי ל-11/2021. איך אפשר לחכות כל כך הרבה זמן?
המזכירה ביקשה שאאשר. אמרה שלא לבקש כרגע הקדמה כי אולי זה ידחה.
הגשנו את התביעה גם אחרי הרבה זמן כי אמי לא רצתה להיכנס להליך משפטי ואין לה כסף לעו":ד.
בסוף הגשנו בלי עו"ד בקשה אחרי 10 חודשים.
האם ניתן למשוך תביעה ולהגיש בבימ"ש שלום או תביעות קטנות לצו עשה?
או אולי את יודעת איך אפשר להקדים או אם תמיד זה מתנהל בעצלתיים?
תודה רבה לך ועל הפורום
ניתן להגיש בקשה להקדמת הדיון וניתן להגיש בקשה לקבלת סעד זמני, לשם מניעת הנזק הנגרם עקב הנזילה.
כמה כסף להוצאות על עו"ד שייצג בתיק יכול לפסוק מפקח בתים משותפים? מדובר כשזוכים בפסק דין
שלום דור,
קביעת ההוצאות נתונה לשיקול דעתו של המפקח. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום נונה,
נא פני לפורום בנקאות באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]