דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. עו"ד מיכאל שטרית בעלים של משרד העוסק בנדל"ן וראש תחום נדל"ן בקורסי יזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
אני מכרתי את הדירה ונשארו השוכרים שלי בדירה והחוזה מכירה נגמר ב3/3/2021 ואני המוכר את רוב הסכום קיבלתי לחשבוני ו20 אלף שח נשאר אצל חשבון נאמנות ועדיין לא קיבלתי את היתרה בטענה שקונה לא קיבל ממכי טאבו ועיריה ובנוסף הקונה לא העביר את החשבנות המיסים על שמו חשמך מים וכדומה ואני המוכר עדין לא מסרתי לו את המפתח מצידי אני כבר מוכן והיצעתי לו לקחת את המפתח ומה קורה לגבי הכסף של השוכרים שעדיין נמצאים בדירה למי הולך הכסף מה הוא זכאי ומה אני זכאי
שלום יהודה,
לא ניתן להשיב לשאלה מבלי לעיין בחוזה המכירה.
כעקרון החוזה קובע את המועד לקבלת החזקה ותשלום יתרת התמורה ויש לפעול על פי ההוראות הקבועות בחוזה.
בדרך כלל המוכר זכאי לדמי השכירות עד מועד מסירת החזקה והקונה זכאי להם מאותו מועד והלאה.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום,
אח גדול (להלן: האח הגדול") נתן כספים ל-5 האחים שלו לפני הרבה שנים, והוסכם ביניהם שהדירה של הוריהם תהיה שייכת בשלמותה לאח הגדול, לאחר מותם של ההורים.
מה מומלץ לעשות? רק צוואה מספיק? האם צריך גם צוואה וגם הסכם בין האחים? או שבכלל משהו אחר?
אם נעשה הסכם בין האחים שאומר שהאח הגדול נתן בעבר כספים לאחים, ובבוא היום מוסכם על כולם שדירת ההורים תעבור במלואה לאח הגדול - האם זה הסכם שמחייב דיווח לרשויות המס ונצטרך לשלם מס? אנחנו מעדיפים כמובן להימנע מדיווחים מיותרים. מה מומלץ? אולי הסכם בנוסח אחר?
שלום רב,
דירת ההורים שייכת להורים וכך גם הזכות לקבוע למי להוריש אותה. הם רשאים כמובן להחליט להוריש אותה רק לאח הגדול, אך אינם מחוייבים בכל הסכם הקובע כי עליהם לעשות זאת.
יש גם לזכור שצוואה ניתנת לשינוי בכל עת.
על מנת שמור על זכויות כל הצדדים מומלץ לפנות ליעוץ משפטי פרטני שיבחן את כל הנסיבות הרלוונטיות.
יצאה הוראה מהעירייה לשפר את החזיתות של הבניינים.העירייה דורשת להסתיר מזגנים ולהאחיד את התריסים בכל הקומות והדירות בחזית. בבניין שלי החזית מאוד סימפטית,למרות כמה מזגנים(הבנויים באופן רגיל) ותריסים שאינם אחודים. מדוע העירייה ביטלה את האפשרות לתמ"א 38 מצד אחד ודורשת הוצאת כספים של הדיירים? האם אפשר לבטל את ההוראה ואיך?העירייה שאינה משפצת את כל אזור דרום תל אביב למשל, ובנתה את אזור רמת אביב למשל, דורשת מתושבי "האמצע" להוציא כספים.שוב אשאל: איך אפשר להתנגד לכך משפטית?אודה לתשובה מהירה ומלומדת
דבורה
שלום דבורה,
סמכות העיריה מעוגנת בחוק העזר העירוני הרלוונטי. בחוק העזר גם נכתב כיצד ניתן להגיש השגה על דרישת העיריה לשיפוץ חזיתות המבנה.
בתל אביב יש להגיש את ההשגה תוך 60 יום מקבלת ההודעה.
כדאי לקבל יצוג משפטי ראוי מעו"ד שמבין בתחום הייצוג. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
היתה נזילה מדירה למעלה לדירתי בקשתי צו עשה מהמפקחת על בתים משותפים כדי שיתקנו. הם לא הגישו כתב הגנה וזכיתי בתיק אבל עם אישור להוצאות מצחיקות של 1000 שח בלבד כאשר שלמתי לעו"ד ואגרות וכו פי עשר הוצאות עם קבלות. איך אקבל החזר בפרט שהביטוח שלהם משלם הכול? למי לפנות ו/או תביעה חדשה?
שלום דור,
נא פנה לפורום בתי משפט או לפורום הוצאה לפועל באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
מדובר בקירות פנימיים. יש רטיבות מהתקרה כלפי מטה לאורך צינור הביוב של הדירה.
האם זה עניין של וועד הבניין ( צנרת משותפת) או שבמפורש אחראי על כך השכן שמעל?
2. כשיש רטיבות מהשכן, האם חייבים לכתוב דו"ח ליקויים או שאפשר להגיש תביעה ללא דו"ח שכזה?- הבנתי שחייב שהדו"ח יהיה קביל בבימ"ש. כלומר חייב שמאי מקרקעין וגם דו"ח ע,י מהנדס בניין ולא סתם אינסטלטור? ומנגד שקראתי פסקי דין, תמיד המפקח ממנה מי מטעמו.
אז האם כדאי להסתפק בדו"ח מאינסטלור?
תודה על המענה
שלום יעל,
יש לבדוק ולהוכיח באמצעות חוות דעת של איש מקצוע מהו מקור הנזילות. אם המקור הוא בצנרת משותפת האחריות לתיקון היא על כלל בעלי הדירות. אם המקור הוא בצנרת פרטית האחריות לתיקון היא על בעל הדירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום הלל,
מתווך איננו רשאי לדרוש תשלום כל עוד לא חתמת על הסכם להזמנת שירותי תיווך.
המוכר מחויב על פי ההסכם שהוא עצמו חתם.
יתכן שבשל התחייבויות המוכר כלפי המתווך העובדה שאינך משלמת תגדיל את הסכום שעליו לשלם, ואולי זה יהפוך את העסקה לפחות כדאית מבחינתו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אימי בת 81 סובלת מנזילה לאחר שיפוץ אמבטית שכן בקומה שלמעלה.
כנראה שאין מנוס מתביעה. פנינו אליו כמה פעמים הנזק מחמיר ויש עובש.
שאלות ברשותך:
1. האם אפשר להגיש תביעה לבית משפט שלום?
2. הבנתי שלא חייבים עו"ד. אין לה תקציב. שאלות בקשר לכתב תביעה:
א. הנסח טאבו של הבניין חייב להיות מקור או שאפשר להגיש צילום שלו?
ב.האם חייבים להביא איש מקצוע שירשום דו"ח ליקויים וכאן יש בעיה את מי?( כל אחד לפי רמתו לוקח תעריף אחר) או שאפשר לתאר את הנזק+ תמונות ואם בימ"ש יחליט אז ימנה איש מקצוע מטעמו?
ג. איך אני מבקשת תיקון הרטיבות והעובש אצלנו?- האם זה נחשב כפיצוי כספי או שבצו עשה חלק מהתיקון יכלול לא רק את דירת השכן שבה הנזילה, אלא גם אצל אימי.
ד.אם לשכן יש ביטוח דירה-התיקון חל על 2 הדירות או רק הנזילה אצלו.
מנסה להבין אם אני אמורה להכניס סעיף של פיצוי כספי על הדירה של אימי או שזה חלק מצו עשה...
ה. האם עליי לקבוע מראש את העלות לפיצוי הכספי ע"י שמאי? או להשאיר את הסעיף לתביעה בעתיד..
תודה
בפני המפקח ניתן להגיש תביעה לצו עשה לתיקון הנזילה.
אם רוצים להגיש תביעה בגין נזקים שנגרמו לדירת אמך יש לתמוך אותה בחוות דעת מקצועית של מהנדס שיצביע על מקור הנזילה, יפרט את הנזק שנגרם ואת העלויות הדרושות לתיקונו. תביעה כזו איננה בסמכות המפקח ויש להגישה לבית המשפט. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
תודה רבה,
הנזק שנגרם לאימי זה רק טיח ופיצוץ ועובש. מהרטיבות.
כרגע אני רוצה להתמקד בצו עשה כי השכן עקשן.
האם אני יכולה להגיש תביעה למפקחת, ללא חוו"ד הנדסית שעולה מלא כסף ולאמא אין.?
גם את העו"ד אני רוצה כעת לחסוך..
כמובן שנכניס סעיף על תביעה כספית בעתיד..
מה דעתך אפשרי?
צד לחוזה איננו רשאי לבטל אותו באופן חד צדדי (אם הצד השני איננו מפר את הוראותיו).
אתם זכאים לעמוד על קיומו של החוזה או להחליט לבטל אותו ותהיו זכאים לפיצוי המוסכם, ככל שנקבע כזה בחוזה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום אביטל,
בהתאם לנתוני השאלה המשכירה רשאית להעלות את דמי השכירות בתקופת האופציה כרצונה וללא מגבלה. אתם, כמובן, רשאים לנהל עמה מו"מ.
הדברים כפופים, כמובן לנוסח הסכם השכירות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום מירב,
כדאי לדעת, חשוב לצרף עו"ד לתהליך רכישת הזכויות בשלב מוקדם ככל שניתן,
על פי דברייך, ככל הנראה מדובר בנכס הבנוי על אדמות מדינה/רשות הפיתוח/קק"ל ומנוהל ע"י רשות מקרקעי ישראל. בטרם רישום העברת הזכויות בטאבו יש לקבל את הסכמת רשות מקרקעי ישראל בהתאם לנהליה.
נכסים רבים רשומים באופן דומה ומנוהלים ברמ"י ובמקרים רבים לא מתעוררת בעיה בלקיחת משכנתא, אך יש לבחון את כלל נתוני הנכס הספציפי. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום נורית,
בהתאם להוראות חוק השכירות והשאילה מותר לגבות משוכר תשלומים בשל צריכת שירותי חשמל. לטעמי את רשאית להתעקש על תשלום לפי צריכה בפועל - ולא צריכה ממוצעת, בעיקר כשקיים מונה המאפשר לדעת מה הצריכה בפועל. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום אסף,
חוק הגנת הדייר איננו חל על חוזי שכירות "רגילים". אולי כוונתך לחוק השכירות והשאילה.
לפי חוק השכירות והשאילה רק אם למשכיר יש אפשרות לבטל את החוזה בלא הפרה גם לך תהיה זכות כזו, ורק במקרה זה יחולו המועדים הקבועים בחוק וזאת בין אם לשוכר קיימת זכות כזו בחוזה ובין אם לא.
כאשר קיים סעיף הקובע התראה של 90 ימים, ככל הנראה הוראות החוק קובעות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אם לתושב חוץ יש דירה בארץ (שהכסף לדירה ניתן במתנה מההורים) ואין לו דירה נוספת במקום מגוריו בחו"ל (וגם לא בארץ), האם הוא יכול להעביר חלק מהדירה (כמתנה ללא תמורה) לאחיו המתגוררים בארץ ללא תשלום מס שבח?
שלום שירי,
כעקרון תושב חוץ יכול להעביר נכס במתנה לקרוב בפטור ממס.
גרה בבית קרקע קיר משותף עם השכן.
בניתי גדר מבטון על השטח שלי ומכספי.
השכן הרים גדר מאלמונייום על הגדר שלי ,כדי לתמוך בגדר שלו קדח בבית שלי וכן בגדר שלי
מכל הכיוניים האפשריים ובנה תגדר על הגדר שלי ,מה עושים?
שלום רבקה,
אם הגדר בנויה רק על השטח שלך (ולא על גבול החלקות) השכן איננו רשאי להשתמש בה. כדאי להתיעץ בעו"ד לבדיקת מכלול הנסיבות ולבחינת דרכי הפעולה העומדות לרשותך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום יניב,
נא פנה לפורום תמ"א 38 באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
מעוניינת לדעת מה עלות עורך דין בהעברת בעלות בטאבו
שלום תאי,
שכר טרחת עו"ד נתון להסכמה בין עוה"ד והלקוח.
הפורום אינו עוסק בשאלות שכר טרחה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
בביניין משותף בן 8 קומות יש 3 דירות גג אם גג פרטי וגג משותף. בנוסף יש גג משותף של חדר מעלית מעל גג פרטי. בדירת גג יש מרזב מנקז מים מגג פרטי ומגג משותף של חדר מעלית ויש מרזב מגג משותף . הביניין עובר שיפוץ וצריך להחליף מרזבים. ועד הבית החליט שניקוז מים מגג משותף של חדר מעלית יעבור דר מרזב של הגג משותף ומרזבים אחרים ישרתו רק דירות גג ובעלי דירות גג צריכים לההליף מרזבים על חשבונם. האם זה חוקי להעביר בצורה כזות בפתאומיות תשלום לבעלי דירות
שלום אדים,
נא ראה תשובה לשאלתך הקודמת למטה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
בבניין שלי יש דיירת מבוגרת של עמידר, הגברת אגרנית והפכה את דירתה למחסן מלא וגדוש בגדים, שמיכות ושאר חפצים שהיא מוצאת בזבל. בשל מצב הדירה היא לא ישנה שם אלא אצל ילדיה הבוגרים.
לפני מספר חודשים הופיעו אצלי בדירה מזיקים מסוג פשפש המיטה, הם גרמו לפריחה קשה אצל כל דיירי הבית וכתוצאה מכך נאלצנו לבצע הדברה ולזרוק לפח את המיטות והספות הנגועות. המקור הוא ככל הנראה בדירתה של האגרנית, גם שם נמצאו פשפשים.
האם אפשר לתבוע את הדיירת או את עמידר על הנזקים שנגרמו לי בעקבות המפגע? יש לציין שפניות חוזרות ונשנות לעמידר לגבי הדיירת והשימוש שהיא עושה בדירה לא הועילו.
שלום מאיה,
נא פני לפורום נזיקין באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אני מתגוררת בישוב קהילתי. קנינו בית בפרויקט. שורת המגרשים שלנו גבוהה מהמגרשים מתחתינו. הגובה הוא 2 מטר בערך. ישנו קיר תמך על גבול הגבול בין המגרשים. מעל קיר התמך נמצאת גדר ברזל. השכן מתחתנו בנה על הגדר בית עץ (וזה בדיוק יושב על אזור הישיבה שלנו בחצר ומאד מטריד כשמשחקים שם- מפגע רעש). הוא דרש מאיתנו לגזום צמחיה שלנו שהיתה על הגדר ברזל ויצאה לכוון שלו (באויר)ואנחנו גזמנו. הוא דורש לבנות גדר עץ על גדר הברזל כדי שתחסום את הצמחיה שלנו. לזה לא הסכמנו. הוא טוען שהוא לא צריך את הסכמתנו. מה דינה של הגדר ומה זכויותינו? בית העץ מחובר לגדר והצד האחורי שלו פתוח לגמרי לכוונינו. בית העץ חוסם את הנוף מהגינה.
הגדר המשותפת שייכת לשני הצדדים אלא אם כן נבנתה בתוך השטח שלכם בלבד.
ביחס למטרדים הנובעים מבית העץ - נא פני לפורום נזיקין באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]