דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. עו"ד מיכאל שטרית בעלים של משרד העוסק בנדל"ן וראש תחום נדל"ן בקורסי יזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
יש לי בית על שם שמי ושם בעלי. קניתי עוד דירה. אני מבקשת להעביר את הדירה הראשונה על שם בני. מה עלי לעשות? קיבלתי לשלם מס רכישה מה עלי לעשות ? אנא זה דחוף לי
שלום רותי,
כדי להעביר את הדירה על שם בנך עליכם לפנות לעו"ד ולבצע עסקה (אם או ללא תמורה, כפי שתחליטו).
ככל שלא בקשת לחייב אותך במדרגות דירה יחידה בעת רכישת הדירה החדשה תוכלי לבקש לתקן את השומה לאחר העברת הזכויות.
יובהר כי אם רק את תעבירי את הזכויות בבית על שם בנך או אם בנך עדיין קטין לא תוכלי לקבל הקלה במס הרכישה לגבי הדירה החדשה, שכן חלקו של בעלך יחשב לך כדרה נוספת מכח חזקת התא המשפחתי. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
רוב הדיירים בבניין ריצפו את שטח הגינה אני הישארתי גינה והימשכתי להשקות בצנרת הציבורית מי שיקמה מחייבים אותי להתנתק מה אומר החוק .עלי לציין שרק אני משתמשת בגינה הזו
שלום שרה,
השאלה איננה ברורה.
אם הגינה היא גינתך הפרטית עליך להשקות אותה על חשבונך. אם הגינה היא רכוש משותף - ניתן להשקותה באמצעות צינור ציבורי. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום עזרא,
ככל שאין קביעה אחרת בתקנון הבניין או בהסכם בין הדיירים דין המעטפת החדשה כדין המעטפת הקודמת.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום גיל,
לא ברור משאלתך אם החוזה נחתם גם ע"י המשכיר. ככל שכן, לא תוכל לבטלו באופן חד צדדי ושלא בהסכמת המשכיר אלא אם כן המשכיר הפר את ההסכם.
לגבי דמי התיווך - ככל שנחתם הסכם ובכפוף להסכם התיווך - ככל הנראה המתווך זכאי לשכרו.
שלום,
רכשתי דירה חדשה בתל אביב מקבלן בבניין שעבר הליך תמ"א-1. בבניין 24 דירות חדשות שבנה הקבלן. במשך 6 שנים מאיכלוס הבניין הקבלן טרם רשם חידוש בית משותף ומן הסתם לא רשם את הדירות החדשות בטאבו שזוהי חובתו ע"פ החוק והסכמי המכר.
ידוע לי כי לקבלן הסכם עם עירית תל אביב ששטח ששימש לפחי זבל לשני בניינים סמוכים הוסב לחניות לרוכשי הדירות החדשות ובתמורה דיירי בניינים אלה יוכלו להשתמש בחדר זבל מרכזי שנבנה בבניין שלנו.
לטענת הקבלן ועורכי דינו העיריה מסרבת לרשום חידוש בית משותף לבניין כל עוד לא יחתמו דיירי הבניינים הסמוכים על זיקת הנאה לצורך שימושם בחדר הזבל שלנו (שבפועל הם משתמשים בו) ומכאן טוענים עורכי הדין כי החתמת דיירי הבניינים הסמוכים לא צלחה ואף בלתי אפשרית לטענתם ונסיונות להניע את העיריה מדרישתה העלו חרס.
מה לדעתכם ניתן לעשות בסיטואציה זו והאם תובענה אישית לפיצוי שיגיש כל דייר כנגד הקבלן היא בעלת סיכוי ?
תודה
שלום רב,
לא ניתן להשיב לשאלה בלי לקבל פרטים רבים נוספים.
אם הבעיה נעוצה בדיירי הבניין הסמוך ניתן לצפות שהקבלן יגיש כנגדם תביעה מתאימה.
תביעה אישית בשלב זה לא בהכרח תביא לקידום הרישום על שמכם ויש להבין את מהות הבעיה על מנת להציע דרכים לפתרונה. אני מציעה שתתארגנו ותפנו ליעוץ משפטי על סמך כל העובדות הרלוונטיות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום אורנה,
למיטב ידיעתי אין חיוב בארנונה לשטח שטרם נבנה.
שלום דניאל,
השאלה איננה שתחומי עיסוקו של הפורום. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום דפנה,
התשובה לשאלתך תלויה בנסיבות. לטעמי ככל שהקרבה רבה יותר כך המידע נחשב מהותי יותר. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אנו עומדים להרוס את הבנין ולהקים תחתיו חדש. האם הקבלן יכול להקטין לי את שטח החניה לעומת החנייה הקיימת.
שלום לייזר,
נא פנה לפורום תמ"א 38 באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
בעל דירה רשאי להשתמש בשטחים המשותפים באופן סביר שאיננו מונע שימוש דובה מבעלי הדירות האחרים ואיננו גורם מטרד לבעלי הדירות האחרים.
לגבי הדרכים להתמודד עם מטרד נא פנה לפורום דיני נזיקין באתר זה.
הבית שלי הוא נקרא בית משותף בטאבו. אין לנו גבולות ברורים. השכן הצליח למכור את הבית שלו בלי הסכם שיתוף איתי . אני לא יכולה למכור את הבית כי השכנים החדשים לא מעוניינים לחתום על הסכם שיתוף. השאלה האם אני יכולה להגיש בקשה לבית המשפט לפרצלציה, ובשביל זה בית המשפט מחייב את שנינו לשלם? האם אני אוכל לתבוע את השכן הקודם שמכר לשכן החדש, כי אני תקועה ולא יכולה למכור?
אני רוצה להוסיף.
האם אני יכולה להוציא נסח טאבו כדי לבדוק שהשכן אכן עשה העברת בעלות? כי הוצאתי ונתן רק את שלי.
שלום לי,
אם הבית רשום כבית משותף אין צורך בהסכם שיתוף (וגם אין אפשרות לרשום הסכם כזה).
כל בעל דירה רשאי לעשות עסקאות בזכויותיו בלי תלות בבעלי הדירות האחרות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום סימונה,
כל עסקה של רכישת דירה נוספת מחוייבת במס רכישה.
גם דירה יחידה מחוייבת במס רכישה, אלא ששם קיימות מדרגות מס שעשות להביא לפטור מתשלום. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום רננה,
מאחר שמדובר בעניין ארוך שנים וקיימים מסמכים שונים (כתבי ויתור, פסק דין, מסמכי רישום הבית המשותף) וחסרים פרטים עובדתיים רבים לא ניתן להשיב על השאלה במסגרת זו.
כעקרון, דיירים רשאים לוותר על זכות חניה השייכת להם, כלל בעלי הדירות רשאים להעניק זכות שימוש יחודית לאחד הדיירים בחניה המהווה רכוש משותף, ויש לבחון את המסמכים והעובדות כדי להבין מה נעשה, ומה זכויותיו של אותו דייר.
שלום אריה,
השאלה איננה משפטית אלא כלכלית.
בשולי הדברים יוער, שביטול חד צדדי של הסכם מהווה את הפרתו וכי הצד הנפגע מהביטול יכול לדרוש את אכיפתו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
האם קיימת עילה לתביעה נגד העירייה בגין עיכוב במתן אישור לטאבו. אני כבר מחכה לאישור קרוב לארבעה חודשים, וכל הזמן הזה התשלום האחרון עבור מכירת הדירה, מעוכב אצל העו"ד. מבחינתי, לא נוצר שום עיכוב במהלך התהליך עם העירייה.
שלום מוטי,
4 חודשים הם זמן ארוך מהמקובל. כדאי לפנות שוב לעיריה ולבדוק מדוע האישור מתעכב.
ככל שתוכל להראות כי העיכוב נובע מהתרשלות של העיריה וכי נגרם לך נזק ומה שיעורו של נזק זה תוכל לתבוע את העיריה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום אלונה,
על פני הדברים איחור בתשלום מהווה הפרה של הסכם המכר.
יחד עם זאת יש לבדוק את הוראות החוזה ולבחון אם ישנם תנאים נוספים לתשלום שטרם התקיימו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
1)אם מדובר בדירה יחידה שמוכרים (שניתנה בירושה) האם יש מס כלשהו שצריך לשלם?
2) בנוסף, מה לגבי קניה, אם רוכשים דירה שזו דירה יחידה, מלבד עלות הדירה אילו עוד הוצאות יש? אשמח אם תוכלי לעזור.
תודה.
אם דירת הירושה היא דירתכם היחידה תוכלו לקבל פטור ממס שבח בעת מכירתה.
אם דירת הירושה הייתה דירתו היחידה של המוריש, ואילו היה מוכר אתה בעצמו היה זכאי לפטור, אולי גם אתם זכאים לפטור מכוחו.
מס נוסף שיתכן שיחול במכירה הוא היטל השבחה.
בעת רכישת דירה מוטל מס רכישה, אם זו דירה יחידה מדרגות המס מוטבות וכוללות מדרגה בה לא ישולם כלל מס.
הוצאת נוספות שיש לקחת בחשבון הן הוצאות הכרוכות בלקיחת משכנתא, שכ"ט עו"ד, דמי תיווך ככל שמעורב בעסקה מתווך, הוצאות שיפוץ במקרה הצורך וכיוב'.
שלום
דירה שקיבלנו אני ואחותי בירושה ,היתה צוואה ונעשה קיום צוואה, מחכים לרישום מינהל מקרקעי ישראל זה לוקח זמן. השאלה שלי האם אפשר למכור דירה שעדיין לא נרשמה במינהל מקרקעי ישראל על שם היורשות ?
אין מניעה חוקית למכור את הדירה גם בטרם נרשמה ברמ"י, אבל פרקטית קונים לא ישלמו כספים לידיכם בטרם יושלם הרישום על שמכם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום יחזקאל,
לא כל קבוצת רכישה מוגדרת ככזו בחוק מיסוי מקרקעין.
יש לבחון אם קבוצת הרכישה עונה על ההגדרות הקבועות בחוק ובנוסף יש לבדוק את הוראות החוזה ביחס לזכות הנמכרת.
המלצתי היא להתיעץ בעו"ד תך בחינת כל המסמכים הרלוונטיים.
שלום גיתית,
נא פני לפורום תכנון ובניה באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]