דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. עו"ד מיכאל שטרית בעלים של משרד העוסק בנדל"ן וראש תחום נדל"ן בקורסי יזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
שלום גיל,
יש לבדוק את הוראות החוזה בנוגע לתיקון הליקויים.
במרבית המקרים תיקונים שאינם דחופים מבוצעים ע"י הקבלן באופן מרוכז לקראת סוף השנה הראשונה לאחר המסירה.
יחד עם זאת לעתים פניות חוזרות ונשנות גורמות לקבלן לתקן ליקויים קטנים קודם לכן. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני מעוניין לרכוש בית שרשום בטאבומדובר על בית בקומת קרקע, כאשר מעליי יש עוד שתי קומות.הבית בשטח של 35 מטר רשום בטאבו, ראיתי גם תשריטיםאבל החצר של הבית בשטח של כ-8 מטרים, מגודרת מסביב לכניסה לביתאבל לא רשומה בטאבו.המוכר הצהיר בפניי שהחצר בשימוש בלעדי שלו במשך יותר מ-30 שנים שהוא מתגורר שםלא אמורה להיות בעיה להמשיך להשתמש בחצר.הוא אומר ששטח החצר כנראה שייך לרשות המקומית או לבניין כולו, אבל אף אחד מהשכנים מעולם לא ביקש לעשות בשטח הזה שימוש וכולם חושבים באופן טבעי שזו חצר שלוהאם רכישת בית כזה עלולה לגרום להליכים מצד הרשות או השכנים בעתיד?האם כדאי פשוט להוריד את הגדרות לאחר הרכישה ובעצם לא לעשות בה שימוש?
שלום אלעד,
אם החצר איננה רשומה בטאבו על שם המוכר - היא איננה שייכת לו ואין הוא רשאי לגבות תשלום בגינה בעת מכירת הדירה.
כדאי לברר למי שייכת החצר לפני קבלת החלטה כלשהי.
בעלי הזכויות בחצר עשויים לדרוש את פינוי השטח ועלולים לדרוש דמי שימוש ראויים בגין תקופת השימוש בו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום,
לפני כחצי שנה נכנסתי לדירה שכורה ולאחר מספר שבועות החלו להופיע בעיות בניקוז הביוב בבית, מים עולים מהניקוז של מכונת הכביסה, סתימות בשטיפת כלים,דליפות מים במקומות נוספים בבית. והדבר הכי נורא, ריח חריף של ביוב בבית.
משרד התיווך שלח אינסטלטור מטעמם שטען שהבעיה היא בביוב של העירייה.
מתברר שהדירה מתחברת לבור ספיגה ולא למערכת הביוב כולה, דבר שמצריך שאיבה של הבור אחת לשבוע, כמובן שלא ידעו אותי על כך כששכרתי את הדירה.
בסופו של דבר, לאחר מספר חודשים שאני פונה לעירייה, בעירייה טוענים שהנושא באחריות פרטית של בעל הדירה והשכן שמחובר גם הוא.
למי אני פונה במקרה כזה? עורך דין? יעוץ משפטי? מה האפשרויות שיש לי במצב כזה?
שלום חיים,
תוכל לפנות למשכיר בדרישה לבטל את הסכם השכירות ובדרישה לפיצוי בגין הנזקים שנגרמו לך. ככל שיסרב מומלץ לפנות לעו"ד לצורך הגשת תביעה מתאימה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום לילך
תבעתי שכן שבנה מחסן בחצר (משותפת) בביניין בבאר שבע אצל המפקח על בתים משותפים בבאר שבע. השופט כתב בהלטה שעל השכן להרוס את המבנה עד 20.1.2020 אך השכן לא עשה זאת. לא כתוב בהחלטה "צו עשה"
שאלותי:
1-האם אני יכול לגשת להוצ"פ כבר? למרות שעברו ימים בודדים.
2-אני גר בפתח תיקווה, האם אני יכול להגשת ללשכת הוצ"פ כאן למרות שמיבנה ולשכת המפקח בבאר שבע?
3- האם אני יכול לבקש רשות להרוס בעצמי תורת פיצוי על העבודה והוצאות פינוי פסולת? מה עושים עם הרכוש שבמחסן במקרה זה? מה האפשריות שעומדות בפני?
תודה
משה
שלום משה,
נא הפנה שאלתך לפורום הוצאה לפועל באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הוריי הורישו את דירתם ל 4 יורשים.
אנו מעוניינים למכור את הדירה.
האם נשלם מס כלשהו במכירה.
איך מתחלק המס ל 4 יורשים.
שלום אורן,
אם הדירה היתה דירתם היחידה של הוריך היורשים שהינם ילדיהם יהיו זכאים לפטור ממס שבח במכירת הדירה.
יורשים אחרים, או אם היתה להורים דירה נוספת - כלל היורשים - יחוייבו במס כל אחד כפי חלקו ובהתאם לנתוניו האישיים (האם בעלי דירה נוספת או לא, האם זכאים לפטור אחר). בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ביצענו צו ירושה בבית בדין הרבני עבור 2 הוריי ז"ל.
בוצע פרסום בעיתונים על ידי בית הדין הרבני לפני הדיון ברבנות.
הירושה הועברה בטאבו.
פתאום יש צוואה שאף אחד לא יודע מממנה לאחר שנים רבות.
האם הרשם המקרקעין טאבו בודק אם יש צוואה לפני ביצוע פעולה בטאבו?
רשם המקרקעין רושם ירושה על פי צו ירושה או צו קיום צוואה המועברים אליו. אין זה מתפקידו לבדוק עובדות נוספות.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם ניתן לבצע עיקול לבעל נכס החייב כספים על הנכס שבבעלותו ובו הערת אזהרה בטאבו כי כל עסקה בנכס כרוכה באישור הוריו?
שלום רם,
ניתן רשום עקול גם אחרי רישום הערת אזהרה.
אפשרות המימוש תלויה בין היתר בתוכן ההערה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לפני כשנה וחצי נכנסתי לדירה חדשה מהקבלן, בה תוקנו רוב הליקויים בתום שנת הבדק. ליקוי משמעותי אחד לא תוקן עד עכשיו. מדובר בשיפוע של כ-6 ס"מ מצד אל צד בתקרת המטבח (שאורכה כ 3.5 מטרים). שיפוע זה לדעתי חריג (לא בדקתי את החוק), והליקוי די בולט לעין. אין ספק שליקוי שכזה עלול להוריד את ערך הדירה.
שאלתי, מה ניתן לעשות, לאן לפנות?
הליקוי בולט וחד משמעי, כך שאין כאן ספקות - מבחינת מודד / מהנדס בודק וכו'.
תודה.
שלום קובי,
עליך לפנות לשמאי מקרקעין לצורך הערכת הנזק שנגרם לדירה וככל שהקבלן לא יתקן זאת תוכל לתבוע ממנו פיצויים.
האם ניתן למכור דירה,שנקנתה במחיר למשתכן וטרם
עברו חמש שנים אך אנו מתגרשים
שלום רני,
החוק לא מתיחס למצב בו יש אילוץ למכירת הדירה עקב גירושין או מסיבה אחרת.
תוכלו בשלב ראשון להשכיר את הדירה ולחלוק בדמי השכירות או לנסות לפנות למוקד של משרד השיכון ולבדוק אם קיימת ועדת חריגים שתוכל לסייע לכם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם צידו החיצוני של קיר מרפסת הצמודה לדירה בקומה מעל חנויות מסחר שייך לדירה או לכלל הבנייו?
ניתלו על הקיר שלטי חנויות שלמטה ללא אישור, תוך גרימת נזק לקיר (חורים, קידוחים וכו)
שלום דני,
אם אין קביעה אחרת בתקנון הבניין, הקירות החיצוניים מהווים רכוש משותף.
אם מישהו גרם נזק לקיר החיצוני ניתן לתבוע אותו ולדרוש את תיקון הנזק. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום יעל,
לא ניתן לחייב את הקבלן בהתקנת גנרטור אם החוק איננו מחייב אותן לכך או אם לא התחייב לכך בהסכם המכר.
אם יש הסכמה של בעלי הדירות בבניין תוכלו להתקין גנרטור בעצמכם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום אלי,
אם עמידר נשאה בעלויות זיפות הגג המשותף לכלל הדיירים היא זכאית להחזר חלקו היחסי של כל דייר.
על עמידר להוכיח מה הסכומים ששלמה ומתי באמצעות הצגת חשבוניות. כן עליה להוכיח ששלחה דרישות תשלום ומתי (למשל באמצעות אישורי משלוח דואר רשום).
ככל שיש לדיירים טענות לגבי קיזוז בגין הוצאות בהן לא השתתפה עמידר - ניתן להעלותן.
אם הדרישה נשלחה למספר דיירים מציעה שתתארגנו ותפנו ליעוץ משפטי יחד. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום, ביקשתי מגרושי יפוי כוח בלתי חוזר לפעולות העברת זכויות בטאבו. הוא גר בלוס אנגלס. הקונסול בלוס אנג'לס חתם על יפויי כוח קונסולארי ב - 10.1.2020 עם מס הדרכון שהוא פג תוקף ממרץ 2019. לאחר חמישה ימים ב - 16.1.2020 הקונסוליה עשתה לו הארכת דרכון אבל עם מספר חדש. שאלותיי: 1. האם אפשר לעשות פעולות בטאבו עם יפוי כוח של דרכון פג תוקף. 2. האם זה חוקי מה שעשה הקונסול, ואם לא אפשר לחייב אותו לחתום מחדש ללא תשלום? הרי שקונסול יש לו מעמד של עו"ד בחו"ל.
שלום רב,
זיהוי חותם לצורך שימוש בלשכת רישום המקרקעין צריך להיות על פי ת.ז. או דרכון בתוקף.
שלום האם מהנדס בניין העוסק בליקויי בנייה מוסמך לתמחר בדיקת לוח חשמל ללא אישור מחשמלאי מוסמך על תקינות החשמל ולקבוע סכום של בדיקת חשמל 5000 שח בתוספת מ.ע.מ?
שלום ציון,
אם למהנדס יש מומחיות בתחום הוא יכול לחוות את דעתו. ניתן להגיש חוות דעת נגדית על מנת להוכיח שהקביעה איננה נכונה או מאיננה מבוססת ובית המשפט יחליט איזו חוות דעת עדיפה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום שרון,
הקבלן מחוייב לספק לך את מה שהתחייב על פי המפרט הטכני, גם אם זה שונה מהדירה שהוצגה בפנייך.
במרבית חוזי הרכישה יש סעיף שלפיו רק החוזה מחייב ולא כל מצג שהוצג לפני חתימתו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני שוכר דירה כבר עשר שנים, התקלקל לי הדוד חשמל בדירה (בלאי כנראה) ובעל הדירה טוען שאני חייב לתקן על חשבוני את הנזק כי אני כבר עשר שנים בדירה והבלאי זה עלי.
עוד הוא טוען שבחוזה הוא כתב שכל קלקול בדירה אני אשלם את התיקון לא חשוב מה.
האם הוא צודק או שאני יכול לדרוש ממנו לתקן את זה על חשבונו?
תודה רבה
שלום אורי,
מאחר שמדובר בשכירות שהחלה לפני התיקון לחוק השכירות, התיקון יחול בהתאם לאמור בהסכם השכירות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מי הבעלים של הקרקע?:
בעל עסק. עפ"י רשות התאגידים הנכס בבעלות חברה אחרת בפרצלציה רצונית. (בעלים מדינת ישראל)
הנכס בחכירה ל49 שנים. (נשאר 21). קיימת הגבלה בהעברה ובירושה.
האם אני בעל הקרקע? האם אני יכול למכור את הנכס? את הקרקע? להשכירו?
כדי לקבל נתונים על בעלי הזכויות בנכס יש להוציא נסח רישום.
לפי הנתונים שמסרת אינך בעל הקרקע שכן הבעלים היא מדינת ישראל.
אם יש לך זכות חכירה האפשרות שלך לבצע בנכס עסקאות תלויה בתוכן הסכם החכירה. במרבית המקרים ניתן לבצע עסקאות אך נדרשת הסכמת המדינה ויתכן שידרשו תשלומים שונים לשם כך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מה היה סכום האגרות ב2019 ברישום ידני ולא מקוון:
רישום הערת אזהרה
רישום משכנתא
רישום מכר
שלום שיר,
רישום מכר 38 ש"ח
רישום משכנתא ורישום הערת אזהרה 159 ש"ח כ"א. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום זאב,
עליך לברר מה מהות התשלום והאם תשלו זה חל עליך על פי חוזה המכר.
כדאי לשאול את עורך הדין שייצג אותך במכירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנחנו 4 אחים שקיבלנו את דירת ההורים בירושה , עשינו העברה בטאבו , להורים ז"ל לא היה דבר מלבד הדירה ( דירה יחידה ) .
שלושה אחים ( שלכל אחד מאיתנו יש דירה על שמו ועל שם בת זוגו ) מעוניינים לקנות את החלק -25% - מהאח הרביעי .
1- לפי הבנתי על ה 25 % של כל אחד יש פטור ממס שבח , האם זה נכון ? .
2- בהנחה ששלשה אחים יקנו את חלקו של האח הרביעי , לכל אחד יהיה 33.33 % , האם עדיין יהיה פטור ממס שבח , או שנצטרך לשלם מס עבור החלק היחסי ( 8.33 % ) .
3 . אם נצטרך לשלם מס שבח , האם זה יהיה בשיעור של 25% ?
תודה מראש
שלום אלירן,
אם תמכרו את דירת הירושה תהיו זכאים לפטור ממס מכוחם של הוריכם המורישים.
אם אחד האחים ימכור לשאר האחים את חלקו - הוא יוכל לקבל פטור ממס והרוכשים יהי חייבים במס רכישה בשיעור 8%.
בעת מכירת הדירה ע"י שלושת האחים יהיו זכאים לפטור ממס שבח לגבי החלק שקבלו בירושה בלבד.
ניתן היה לחסוך במס באמצעות תכנון ההעברות טרם רישום הירושה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com