דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. עו"ד מיכאל שטרית בעלים של משרד העוסק בנדל"ן וראש תחום נדל"ן בקורסי יזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
שלום וברכה
לא מזמן נקנתה דירה בבניין שלנו, שנאמר עבור משפחה ומסתבר שקנתה אותה עמותה לעזרה לילדים יתומים. משעה 18:30 עד 22:00 בערב יום ביומו. מיותר לציין את העומס שזה מייצר בבניין כל שכן שהבניין של 6 משפחות בלבד ובניין שקט מאד. האם זה מותר? אני פונה כי כרגע הם לקראת שיפוץ הףפנים הדירה( שתי קומות) ולפי דעתי זה פשוט יוריד לנו מערך הדירה שידעו שיש עמותה עם כמות גדולה של ילדים בבניין ואיכות החיים נפגמת כל שכן.( אנחנו גם לקראת מעבר ורוצים למכור)
אם זה מותר על פי חוק-אין מה לעשות. אך אם זה דבר הדורש את הסכמת הדיירים ואישור מיוחד נשמח לדעת.
בברכה,
שלום שירין,
נא הפני שאלתך לפורום תכנון ובניה באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום
קיימת חנות על שמם של הוריי ז"ל שנפטרו לפני מספר חודשים. החנות היתה מושכרת עד כשבועיים לפני פטירת אחד מהם, ומאז היא עומדת סגורה.
התברר לי שקיים חוב ארנונה עבור כל החודשים מאז פטירתם.
האם חוב זה חל על היורשים?
שלום רוני,
החוב עבור התקופה בה לא היתה החנות מושכרת חל על היורשים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
מידע לגבי נכס מקרקעין הרשום ע"ש בעלי
שבגללו הדירה שאנו גרים בה הינה דירה שניה
האם אפשר להעביר הנכס הזה ע"ש בן משפחה כדי שתיחשב הדירה כדירה יחידה?
שלום תמיר,
ניתן להעביר את הדירה הנוספת לאדם אחר שאיננו חבר התא המשפחתי - בן זוג, ילדים עד גיל 18 - ובאופן זה להשאר עם דירת מגורים אחת.
יש לקחת בחשבון שהעברה כזו היא עסקה לכל דבר ועניין, יש לדווח עליה לרשות המסים ובהתאם לסוג הקרבה עלול להיות חיוב במס. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
המשכיר שלי התחיל לי שיפוצים באמבטיה בגלל נזילה לשכן למטה והוא הודיע לי מראש שאני צריך לצאת לשבוע, בשבוע הזה אני צריך להיות במקום אחר וכל יום לנסוע עם אשתי והילדים לעבודה, ולגנים, האם הוא חייב להוריד לי את הכסף של השכירות בימים שאני לא יכול להיות בדירה? ,במיוחד שבגלל השיפוץ הזה יש לי הרבה הוצאות שלא מרצוני.
שלום ישי,
מאחר שנמנע ממך שימוש בדירה למשך שבוע אין לחייב אותך בתשלום שכר דירה בתקופה זו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום שוקי,
לצורך רישום המניות על שמך יש לעדכן את תיק החברה ברשם החברות. אם לא שולמה אגרה לרשם החברות יתכן שהחברה נמחקה/צברה חובות ויהיה צורך להסדיר גם עניין זה.
על מנת לרשום את הזכויות במגרש על שמך תוכל כיורש של אמך לבצע פירוק מרצון של החברה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום רב,
חובתך לשלם את עלויות האחזקה השוטפות של הרכוש המשותף היא חובה נפרדת מזכותך לקבל פירוט של ההוצאות והעתקי חשבונות וקבלות. אינך חייב לשלם הוצאות שלא הוצאו לצורכי תחזוקת הקיים אלא אם הסכמת לשאת בהן.
יתכן שתוגש כנגדך תביעה בגין אי תשלום דמי הועד ואתה רשאי במקביל, או ללא קשר, להגיש תביעה כנגד הנציגות הן בטענה שלא נבחרה כדין והן לצורך קבלת פירוט ההוצאות.
המהלך היעיל יהיה לקיים אסיפת דיירים ובה למנות נציגות כחוק. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום ספיר,
אם הדירה השניה תהיה בעת המכירה דירתך היחידה, ותהיה ברשותך למעלה מ 18 חודשים ותעני לשאר תנאי קבלת הפטור (תושב ישראל, דירה מזכה ששמשה בעיקרה למגורים, לא מכרת דירה בפטור ב 18 החודשים שיקדמו למכירה) תוכל לקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה השניה.
אם שווי 2 הדירות אינו עולה על 3,303,000 ש"ח יתכן שניתן יהיה לקבל פטור חלקי ממס שבח גם במכירת הדירה הראשונה.
כדאי לפנות ליעוץ משפטי כדי לתכנן את מכירת הדירות באופן שיחסוך במיסוי. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום שחר,
עליך לפנות לקבלן בכתב ולצרף את הדו"ח הכתוב. יש לעיין בחוזה הרכישה ולבדוק האם נדרש משלוח בדואר רשום, ובל מקרה כדאי לשלוח באופן כזה שיהיה לך תיעוד של קבלת המסמך ע"י הקבלן (דואר רשום/שליח/מייל שקבלת אישור שהתקבל וכו').
כדאי לדרוש תיקון מיידי של הליקויים, בוודאי אם חלפה שנה ממועד המסירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
ספיר שלום,
הפעלת פעוטון כעסק דורשת מס' אישורים ביניהם גם אישור העירייה ומחלקת רישוי עסקים, משרד הבריאות וכו'. מומלץ לבדוק את דרישות הרשויות השונות וכל ההיבטים המשפטיים/ ביטוחיים הכרוכים בהפעלת פעוטון.
בהצלחה. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין בית אמות משפט, שדרות שאול המלך 8, תל אביב טלפון: 03-6866828, מייל: [email protected]
שלום , לפני כ 4 שנים רכשתי דירה (דירה שנייה) בתשלום מס רכישה מופחת 0.5 ( אשתי ז"ל היתה נכה 100 אחוז ) . ברצוני למכור את הדירה ולקנות דירה אחרת קטנה יותר .האם אאלץ להחזיר את הפרשי המס רכישה שהרי שילמתי 0.5 אחוז במקום 8 אחוז ??
יש לציין כי גרנו במשך כל אותה תקופה בדירה ( כולל היום שאני עדיין בדירה ) .
יורם שלום,
מס רכישה בשיעור 0.5% הינה הטבה הניתנת פעמיים לנכה עבור רכישת דירה או קרקע לבניית בית מגורים ובלבד והנכס ישמש למגוריו של הנכה.
במכירת הנכס יש לבדוק חבות במס שבח. לא תתבקש לשלם את הפרשי מס הרכישה הואיל ובמועד הרכישה ההטבה הוקנתה לך במסגרת החוק.
בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין בית אמות משפט, שדרות שאול המלך 8, תל אביב טלפון: 03-6866828, מייל: [email protected]
אהלן , חתמתי שנה שניה בשכירות ביחידה ביבנה , לפני כחודש פתחו את הביובים ברחוב ומאז יש לי עכברים בבית , המשכיר שלי לטענתו אומר תשימו מלכודות בבית אין מה לעשות , והשאלה שלי היא האם אני צריכה לחיות עם מלכודות בבית ?? עם מחלות ? זה לא הרעת תנאים ?
למה אני צריכה לחיות בפחד שיש חי עברים בבית שיעבירו לי מחלות או שיאכלו לי מהאוכל , נתפסו גר שני עכברים בבית , ומסתבר שיש עוד עכבר שכנראה חי איתי כבר חודש! אני לא מוכנה לחיות בדיקה כזו יותר והייתי רוצה להפר את החוזה ולצאת , האם אני מחוייבת בתשלום של חודש לפי החוזה ? או שאני יכולה להפר את החוזה בגלל הרעת התנאים האלו?
יש לבדוק את הוראות חוזה השכירות עליו חתמת. ככל שלטעמך בעל הדירה אינו מקיים את חובותיו על פי הוראות חוזה השכירות עלייך להתריע בפניו כי ככל שלא יטפל בבעיה, ברצונך להפסיק את יחסי השכירות ולעזוב את הדירה. כמובן בעל הדירה יוכל לטעון כי הפרת חוזה וברצונו לדרוש את הסעדים המוקנים לו במסגרת החוזה בגין ההפרה. מומלץ להתייעץ עם עו"ד בטרם נקיטה בצעדים חד צדדיים. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין בית אמות משפט, שדרות שאול המלך 8, תל אביב טלפון: 03-6866828, מייל: [email protected]
ראיתי נכס שרשום בהיתר כמחסן ובטאבו כדירה.
בארנונה הוא מופיע כדירת מגורים (אך אני יודע שאין לזה השפעה מיסויית)
האם מס הרכישה נקבע ע"פ סוג הנכס בהיתר או בטאבו?
ומה הגובה של מס הרכישה למחסן?
רז שלום,
יש להפריד בין הרישום לטאבו לפי השימוש בפועל. לא ברור משאלתך כיצד הנכס רשום בהיתר כמחסן ובטאבו כדירה. ככלל מס הרכישה נקבע על פי מבחן השימוש ולא דווקא על פי הרישום. מס רכישה עבור מחסן הינו בשיעור של 6% מתמורת הנכס.
אני מנסה לברר ולהבין בעצם מי אמור לשלם היטל השבחה וכל מס אחר אם קיים בפרוייקט של פינוי בינוי או תמ"א 38 מהסוג שבו הורסים ובונים מחדש.אני שואל כי סבתא שלי בת 78 חיה בדירה שלה כבר 50 שנהבאיזור ישן מאוד עם בנייני רכבת, הדירה של בת 2 חדרים, בקושי 35 מטר
ושלושת הבנייני רכבת באיזור שלה הוכנסו לתוך תוכנית שקיבלה אישור לפינוי בינוי
אני לא יודע מה זה אומר מבחינה עתידית, אולי זה יקרה בעוד שנה ואולי בעוד עשור
אבל השאלה החשובה - האם סבתא שלי תידרש לשלם איזה שהוא סכום לטובת היטל השבחה או מס שבח או כל דבר אחר שאין לי מושג בו?היא מודאגת כי לא ברור לה מאיפה היא תביא סכומים כמו היטל השבחהכי הבנו שהדירה שלה אמורה אחרי הבינוי מחדש לקבל ממ"ד ומרפסת חדשה ובכלל הגדלה של השטח. מה בדרך כלל קורה במקרים כאלה?
ערן שלום,
לצורך מענה לשאלתךיש צורך בפרטים נוספים. ככלל במסגרת הסכמי פינוי בינוי היזם לוקח על עצמו את תשלום היטל ההשבחה עבור הדיירים, כחלק מתמריץ שניתן לדיירים לצורך התקשרות בעסקת פינוי בינוי, אם כי הדבר תלוי בתמורות שמקבלים הדיירים ובהסכמות אליהם הגיעו עם היזם. לאחרונה התקבלה החלטה בועדת ערר לפי היטל השבחה בפרויקט מסוים יחול על הדיירים, וככל הנראה הדיון בסוגיה יגיעו שוב לפתחו של בית המשפט.
עם קבלת תמונה יותר מפורטת לגבי דירת סבתך, אנא הפנה שאלתך לפורום תמ"א 38 והתחדשות עירונית באתרנו. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין בית אמות משפט, שדרות שאול המלך 8, תל אביב טלפון: 03-6866828, מייל: [email protected]
יבגני שלום,
אנא הפנה שאלתך לפורום נזיקין לצורך קבלת תשובה מפורטת בנושא מפגעים לדירות כתוצאה מבניית הכרמלית.
אני מעוניינת למכור קרקע חקלאית 188 מ"מ (הופקדה במחוזית) באזור יוקרתי מאד ומבוקש, אך עם צפי בניה לטווח של כ- 10 שנים קדימה ואולי יותר
פרסמתי מודעות מכירה במס' אתרים רלוונטיים ( גם לפני "הקורונה") אך ללא הצלחה (כמעט אפס פניות)
שאלתי היא: בנוסף לליווי המשפטי המקובל, האם יש ביכולתם של עו"ד מקרקעין אמצעים ספציפיים נוספים (כמו לקוחות מתעניינים למשל) שיכולים לסייע במכירה של קרקע?
תודה
מאיה שלום,
ייתכן מאוד שחלק מעורכי הדין העוסקים במקרקעין יכולים לסייע לך באיתור לקוחות פוטנציאליים לרכישת הקרקע שבבעלותך.
מוזמנת להעביר לדואר אלקטרוני של משרדנו פרטים אודות הקרקע ונבדוק כיצד ניתן לסייע. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין בית אמות משפט, שדרות שאול המלך 8, תל אביב טלפון: 03-6866828, מייל: [email protected]
שי שלום,
הצבת קרוואן בשטח חקלאי עלולה להוות שימוש בקרקע שלא למטרה חקלאית, קרי שימוש חורג.
אנא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובניה לצורך קבלת תשובה מפורטת בדבר שימוש חורג בקרקע חקלאית. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין בית אמות משפט, שדרות שאול המלך 8, תל אביב טלפון: 03-6866828, מייל: [email protected]
במסגרת תביעה של שכנה על נזקי מים מצינור בדירתי שחדרו לדירתה, הסתבר ואושר על ידי העירייה כי השכנה ערכה שיפוץ נרחב בדירתה לפני מספר שנים - בו סגרה מרפסת בצורה לא חוקת המהווה גם מפגע בטיחותי, פתחה חלון רחב במקום אחר ופתחה קיר ליציאה לחצר הבניין המשותפת לכולם. כאמור ללא כל היתר כחוק. לולא הייתה סוגרת המרפסת והופכת אותה לחדר שינה לילדות (מעבר לסכנה לילדות) הרי הנזילה מהצינור הייתה מתגלה מיד, לא מחמירה, כתוצאה מהסתרה על ידי קירות גבס הנזילה התגלתה רק לאחר חודשים כשהגבס כבר נרקב. אני רוצה להגיש תביעה על השיפוץ ללא היתר ו/או הסכמת הדיירים - האם אני רשאי להגיש במסגרת התביעה למפקחת? או לעירייה? או לשניהם? האם בסמכות המפקחת לדון בתביעה במקביל? אודה מאוד על תשובה דחופה.
גיל שלום,
אנא הפנה שאלתך לפורום תכנון ובניה באתרנו. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין בית אמות משפט, שדרות שאול המלך 8, תל אביב טלפון: 03-6866828, מייל: [email protected]
נועה שלום,
משכיר הדירה אמור להיות בעליה או מי שסכאי להירשם כבעליה. אין מניעה להגדיר את בעל הנכס כ"משכיר" אולם חתימתו על חודה השכירות תתבצע באמצעות נציגו עפ"י ייפוי כוח שקיבל מהבעלים. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין בית אמות משפט, שדרות שאול המלך 8, תל אביב טלפון: 03-6866828, מייל: [email protected]
היי
לפני כשנה וחצי רכשתי דירה שניה בבאר שבע,
שילמתי מס רכישה, לפני מספר מכרתי אותה, נותרתי עם דירה אחת, האם ניתן לדרוש החזר
לירן שלום,
ככל שבמועד רכישת הדירה בב"ש היית בעלים של דירה נוספת, שילמת מס רכישה לפי מדרגות של דירה נוספת. אם מכרת אותה לאחר מכן לא תהיה זכאי להחזר. שיעור המס נקבע על פי מס' הדירות אשר ברשותך במועד הרכישה ולא לאחר מכן. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין בית אמות משפט, שדרות שאול המלך 8, תל אביב טלפון: 03-6866828, מייל: [email protected]
שכן בקומת קרקע בנה חומה ומדרגות מהדירה וגן, הכל בשטח המשותף שח הבניין.
האם מותר לדיירים לפנות ולהרוס מה שבנה בלי אזהרה? או שצריך הליכים משפטיים?
שלום גידי,
סעד עצמי מותר רק במהלך 30 הימים הראשונים לפלישה ואיננו מומלץ.
עליכם לפנות בהליך משפטי לסילוק ידו של השכן הפולש מן הרכוש המשותף. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב טל': 03-6091011; מייל: [email protected]