מענה משפטי מקצועי בפורום נדל"ן ודיני מקרקעין המקיץ בישראל. עו"ד יהודה וישניצקי
שקיבלנו את הדירה התחלפנו בחניה עם דיירת מבניין אחר.
השכונה שלנו חדשה והדירות לא בטאבו, אנחנו רוצים רשמית להחליף את החניה, מה צריך לעשות?
האם מותר לי לתחום את החנייה שלי שרשום בטאבו בגדר גבוהה או אבן שפה נמוכה יחסית העיקר גם שלא יפתחו דלתות על הרכבים שלי ויהרסו
אשמח לתשובה
תודה .
אני מתגורר בקומה שניה של בניין משותף. אני והשכן מתחתיי קבלנו בזמנו אישור לתוספת בנייה של 2 מטר לרוחב כל הבית.
בימים אלו כשאני מבקש לבנות התוספת האמורה, אומר לי השכן שמתחתיי שהוא לא מעוניין לבנות וכי הוא מתנגד שאני אבנה, כי אסתיר לו או אור השמש.
שאלתי האם יש צדק בהתנגדות השכן?
בבנין בו אני מתגורר יש דירה בבעלות הקדש ציבורי .
ובבנין זה ישנה אפשרות להוציא היתרי בניה על קומת המרתף בבנין ולהפוך אותם למחסנים לשימוש הדירות באופן פרטי ,
אני רוצה לקנות מההקדש את חלקו , זאת אומרת לעבור הליך של הצמדת רכוש משותף בבנין , לדירה מסויימת , וכמובן הכל בהסכמת כלל השכנים ,
שאלתי היא שהרי כשהקדש ציבורי מוכר את הנכס שלו הוא צריך לעבור הליך מורכב של מכרז ואישור מבית משפט וכו' , ועל זה אני שואל האם גם כשמדובר בהצמדת רכוש משותף לדירה מסויימת , או שזה לא נחשב מכירה רגילה ועל זה אין צורך בהליך המורכב שנצרך במכירת נכס של הקדש.
תודה מראש , על האפשרות לקבל מענה בפורום
יחזקאל
שלום,אני משכיר דירה בתל אביב שמועמדת לפינוי בינוי. החוזה שלי נגמר ב21.4 ואני יוצא ב4.4.
ע"פ החוזה במקרה כזה, אני מחויב למצוא מחליף. חיפשתי מחליפים ומצאתי חמישה מועמדים שהעברתי לבעלת הדירה, אך היא הורתה לי לעצור את החיפושים בעקבות הודעה מהיזם שככל הנראה תגיע הודעת פינוי בימים הקרובים.
כעבור שבועיים ההודעה עדיין לא הגיעה, אנחנו כבר עצרנו את החיפושים ואני עוזב את הדירה עוד 4 ימים. השאלה שלי היא מי אמור לשלם על ההפרש בין ה4.4 ל21.4? אני או בעלת הדירה?
שלום מתן,
התשובה כפופה להוראות החוזה ולעובדות המלאות.
לכאורה משלא המצאת למשכירה דיירים חילופיים עליך לשאת בשכר הדירה במלואו, ואולם, לאור הנסיבות כפי שהן עולות מהשאלה נראה שלמרות נסיונותיך, המשכירה מנעה ממך את האפשרות להביא מחליפים שישכרו את הדירה ממועד הפינוי ולכן אם היא תעמוד על קבלת שכר הדירה גם לגבי התקופה שלאחר פינוי הדירה ניתן יהיה לראות בכך חוסר תום לב. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אשמח להבהרה של התשובה לשאלה שרשמתי למטה ("שימוש בשטח ציבורי). תודה רבה!
עדיין חסרה לי תשובה לשאלה: האם השטח הציבורי שייך לקבלן או לדיירים? האם הדיירים יוכלו לתבוע ממני דמי שימוש?
אני מעונינת לרכוש שתי חניות מהקבלן שמכר לי את הדירה לפני שנה וחצי. כרגע החניות חלקם מכורות וחלקם משותפות לכל דירי הבית.
הדירה עדין לא רשומה בטאבו כמו כל הדירות בבנין תהליך הרישום כרגע מתבצע יש למיטב ידיעתי דירה או שתים שאינן מכורות.
האם אני יכולה לרשום הערת אזהרה על החניות לאחר רכישתם? למרות שדירות והחניות עדין לא רשומות בטאבו? שאם תהיה בעיה להצמיד לדירה החניות עדין יהיו על שמי?
או שבגלל שאין עדין טאבו אין לי אפשרות לרישום הערת אזהרה?
תודה
שלום רב,
לא ניתן להשיב לשאלה בלי להבין כיצד רשומות הזכויות ומה הוראות הסכם הרכישה בהתיחס לרישום הערות אזהרה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום גליה,ככל שמתמלאים התנאים הקבועים בסעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין ניתן יהיה לקבל פטור בהעברת החנויות לבעלי המניות אגב פירוק החברה.
כדאי לקבל יעוץ משפטי פרטני בטרם ביצוע הפעולה כדי לברר את כל השלכות המיסוי. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום, אני גר בבית משותף. שכן שלי מטאטא את העלים והפסולת מחצרו לשטח המשותף כל הזמן, גם הכלב שלו עושה את צרכיו בשטח המשותף והשכן לא אוסף. ביקשנו ממנו לאסוף ולא עוזר. הוא איש נקמן וגס רוח ואין עם מי לדבר. מה אפשר לעשות? האם אפשר לפנות למפקח על המקרקעין בתביעה להורות לשכן להפסיק ללכלך את הבניין? זה בסמכות שלו?
האם הצעת החוק לביטול הטבת מס שבח ליניארי , של האוצר מחודש ינואר - התקבלה
ואושרה כבר בכנסת ? אם כן - איפה אפשר לראות את הנוסח החדש ?
חיפשתי בנוסח של "חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963" באתר "נבו" -
ולא מצאתי עידכון כזה.
תודה.
שלום מקס,
בשלב זה טרם תוקן החוק. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עד לפני כמה שנים כולם ידעו שאפשר להגדיל את זכויות הבנייה בהיתר מעבר לתב"ע באמצעות הקלות שבס-כחלון, אבל זה נגמר.השאלה היא האם בימינו עדיין ייתכנו פערים גדולים בין התב"ע המאושרת לבין היתרי הבנייה בפועל?
שלום דודו,
פער יתכן רק בגבולות המותרים בתקנות התכנון והבנייה (הקלה, שימוש חורג וסטייה מתוכנית), תשפ"ג-2023, לרבות בהוראות המעבר שבה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב. בבניין שלנו יש ביטוח שהועד עשה לרכוש המשותף. עכשיו הועד רוצה לחייב אותי לעשות ביטוח לדירה שלי (ביטוח כנגד שריפה ,בטוח מבנה וכיוצא בזה). האם הועד יכול לחייב אותי לעשות ביטוח לדירה שלי ? האם זה תלוי בהחלטות האסיפה הכללית או שאי אפשר לחייב אותי (גם לא בהחלטת אסיפה) ?
שלום דוד,
הנציגות או החלטת אסיפה כללית לה לא הסכמת אינן יכולות לחייב אותך לבטח את רכושך הפרטי.
כדאי, כמובן לשקול ולבחון מה התועלות שיש בביטוח כזה במקרים המתוארים בשאלה ויתכן שתגיע למסקנה שכדאי לבטח את הדירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האם יש חובה לשלם מיסי ועד בית לחברת ניהול, על התקופה שהדירה טרם הועברה לחזקתי ? שאר הדיירים נכנסו לפני .
שלום גילי,
ככל שאין הוראה אחרת בחוזה הרכישה, חיוב בדמי התחזוקה של הבית המשותף הוא ממועד קבלת הדירה לחזקתך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלו, שימשתי כנציגת ועד הבית במשך ארבע וחצי שנים, ניהלתי דוחות כל חודש, העברתי לוועד החדש את הדוחות ואת כל התשלומים בצירוף החשבוניות. כל דייר ששילם קיבל קבלה וגם לעצמי הוצאתי. בשלב מסוים הפסקתי להוציא לעצמי קבלות כי לא הייתי צריכה להוכיח לעצמי ששילמתי. הקופה הועברה מאוזנת ועם יתרת זכות גבוהה כ-7,000 ש"ח. הוועד רואה בזה ניהול לקוי ואיני יודעת מה עליי לעשות בשלב הזה. אודה על כל עזרה.
שלום ציפי,
אכן, היה עליך להוצא גם לעצמך קבלות בגין התשלום לועד הבית.אם אין מחלוקת ששילמת, ניתן אולי להוציא קבלה באיחור ולצרף לה מכתב הסבר.
אם קיימת מחלוקת לעניין ביצוע התשלום יהיה עליך להוכיח את התשלום (למשל - באמצעות הרישום בדוחות או באמצעות הצגת העברות בנקאיות, ככל שהיו). בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב, רכשתי דירת גן מקבלן, בבניין משותף.ביקשתי ממנו להצמיד לדירתי שטח שסמוך לה (חלק מהגינה של הבניין) והוא הסכים (בע"פ). בחוזה של הדירה כתוב שהשטחים הציבוריים כולל הגינה מוצאים מהשטח המשותף ולקבלן יש זכות לכלול את השטחים האלה ברכוש המשותף או להצמיד לדירה מסוימת לפי שיקול דעתו הבלעדי.השאלה היא: האם בתקופה שעד לרישום בטאבו אני רשאי לספח אלי את השטח לגדר אותו ולהשתמש בו או שעלי להמתין לסיום הרישום בטאבו כי עד אז הוא לא שלי? (בהתאם לתשריט המקורי שקיבלתי בעת חתימת החוזה השטח הוא גינה ולטאבו יוגש תשריט חדש ומתוקן ובו השטח מוצמד לדירתי)
תודה רבה על התשובה, אבקש לדעת:
האם עלי לקבל את הסכמת הדיירים לשימוש בשטח?
אם בכל זאת אשתמש בשטח - האם לדיירים יכולה להיות טענה כלפי, שהרי לפי החוזה השטח הוא של הקבלן ולא שלהם?
הם יכולים לדרוש ממני דמי שימוש?
אני מחזיק בדירה בה אני גר מתוקף צו קיום צוואה ליתרת חיי כשהסעלים הם אחי ואחותי. אני עומד להעתיק את מגורי לחו"ל ואני שואל זכויותי בהשכרת הנכס? איזה משקל יש לי מול הבעלים הרשומים בטאבו? כמה אני צריך את הסכמתם? האם החוזה הוא בינם לבין השוכר ואני אינני קשור בכלל לעניין ותלוי לחלוטין בהסכמתם? ואם יש להם הזכות לדרוש לחלוק בדמי השכירות כאשר אני לפי הצוואה המחזיק הבלעדי בנכס עד הסתלקותי?
כתוב בצוואה שאם הבעלים מוכרים את הנכס הם חייבים ללספק לי דיור חליפי אקוויוולנטי אך עלי לא חלות שום הגבלות עשה או אל תעשה.זה רק שאני אינני הבעלים.
היי
אם שוכרים דירה לכמה חודשים האם יש חובה להעביר את הדירה על שם השוכרים? האם ניתן להשאיר על שם המשכיר את הדירה וגם חשמל מים וארנונה ופשוט להעביר למשכיר את הכסף שצריך? בנוסף, האם באופן כזה הוא יכול לדווח ולשלם מיסים שמשכיר את הדירה כשהכל עדיין רשום על שמו?
שלום רב,בשכירות (כלשהי) הנכס נשאר רשום בטאבו על שם המשכיר.לעניין התשלומים - העברת החשבונות על שם השוכר באה להגן על המשכיר מפני חובות שיצור השוכר.
העיריה לא מאפשרת להעביר את חשבונות הארנונה על שם שוכר שתקופת השכירות שלו פחותה מ 12 חודשים. החשבונות יגיעו על שם המשכיר והשוכר ישלם אותם או יעביר למשכיר כסף.חשמל אין מניעה להעביר על שם השוכר גם כשמדובר בתקופה קצרה ומים יש לברר מול תאגיד המים.העברת החשבונות על שם השוכר או השארתם על שם המשכיר אינה משנה את חבות המס של המשכיר. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום לכולם,
ראיתי פעמיים דירה בבניין דירות ישן, לא הבאתי איש מקצוע לבדוק הכל היה נראה תקין למעט כמה רטיבויות קלות . המוכרים הציגו לי אישור שהמבנה לא מסוכן שנחתם באותו שבוע ע״י העיריה. שבוע אחרי כבר חתמתי איתם על חוזה מכר בעסקה מהירה ללא משכנתא. בזמן הזה גרה שם שוכרת ששילמה שכירות למוכרים. אחרי שסיימתי לשלם להם את התשלום האחרון וקיבלתי דמי שכירות יחסיים של מרץ, בעלי הדירות בבניין קיבלו מכתב מבנה מסוכן מהעיריה שמספר שהגיע בודק מטעמם (אחרי שחתמתי את החוזה) ומצא ליקויים במעטפת המבנה והקונטרוקציה ושעל כל בעלי הדירות לתקן את הליקויים. המכתב מיועד בשם לבעלי הדירה שקניתי מהם, התאריך על המכתב עצמו וגם הבדיקה של הבודק נעשו לפני ששילמתי את התשלום האחרון על הדירה כלומר לפני שרשמית אני בכל הדירה החדש (ובזמן שהמוכרים קיבלו את השכירות מהשוכרת) .
1. מי צריך לשלם על הליקויים? אני או המוכר?
2. לא ידוע מתי הליקויים יתוקנו וכמה זה יעלה, יש פה הרבה בעלי דירות שקיבלו את ההודעה הזאת אבל טכנית אני עדיין לא רשום בטאבו כבעל הדירה כי יש לי הקפאה של המס רכש בגלל דירה נוספת שאני מוכר.