דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. עו"ד מיכאל שטרית בעלים של משרד העוסק בנדל"ן וראש תחום נדל"ן בקורסי יזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
אבא נתן לי דירה מתנה. יש רק הסכם -מסמך קצר ענייני על פרטי הדירה ואפילו לא רשום שם שטח הדירה. ותו לא.
אין לי אישור זכויות של הדירה הרשומה בחברה משכנת.
כך שאין לי כמעט מסמכים.
השאלה היחידה שלי היא לעניין דווח במועד למיסוי מקרקעין: האם מספיק לצרף רק את ההסכם הקצרצר? אין לי כרגע מאומה מעבר להסכם הקצר הזה. ולא יהיה לי בקרוב
שלום יששכר,
אם אביך מתכוון לתת לך דירה במתנה, חזקה עליו שהוא מתכוון שהמתנה תקבל תוקף חוקי וישתף פעולה בעניין הדיווח למסמ"ק.
מתנה נעשית לרוב בהסכם קצר או בתצהירים ואין מניעה לצרף הסכם כזה לדיווח, אלא שיש למסור בו פרטים נוספים לעניין הבניין והדירה.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
הבעיה שאין לנו אישור זכויות. כי הדירה לא רשומה בטאבו. רק בחברה משכנת.
שעדיין דוחה אותנו שוב ושוב לעניין הנפקת האישור.
האם ניתן לוותר עליהם בדווח?
האם מספיק רק תצהירים וההסכם
שלום רב,
אם אין בידכם אישור זכויות עד מועד הגשת ההצהרה חשוב שתגישו אותה במועד ובמידת הצורך תשלימו את המסמכים בהמשך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
בני זוג עשו הסכם גירושין על חלוקה של הרכוש הכולל דירות מגורים .שני בני הזוג נפטרו ולא הספיקו לבצע את ההעברה בטאבו. מה הפרוצדורה מול הטאבו לצורך העברה אגב גירושין לאחר מות שני בני הזוג?
שלום מיכאל,
יורשי בני הזוג יפעלו לרישום ההסכם יחד עם רישום ההורשה.
מה חובה לצרף למש"חים של עסקת מתנה?
ולרשום סכום שווי דירה לפי שמאות?
האם מספיק זכרון דברים?
על איזה טופס מצהירים משח
הדיווח למסמ"ק נעשה באופן מקוון, לרוב ע"י עוה"ד שערך את העסקה.
אם אינכם מיוצגים יש אפשרות להגיש את הדיווח באמצעות מחשב ציבורי המצוי במשרדי מסוי מקרקעין. יש לבדוק את האפשרות לעשות זאת בעת הזו במשרד הרלוונטי.
יש לצרף טופס חתימות חתום בפני עו"ד, הסכם או תצהירי מתנה, נסח או אישור זכויות, חשבון ארנונה אחרון.
שלום רב ,
האם מותר לשלם במזומן חלק מהתמורה לקניית דירה ?
ואם כן .... עד איזה סכום מותר ? או האחוז ממחיר הדירה ?
תודה
שלום אלי,
אם הרכישה היא של אדם פרטי מאדם פרטי מותר לשלם עד 50,000 ש"ח במזומן, בהנחה שהעניין מוסכם על שני הצדדים.
אם הרכישה היא מקבלן הסכום המירבי לתשלום במזומן הוא 11,000. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום חן,
כדאי לפנות ליעוץ משפטי פרטני כבר עכשיו כדי לשקול לאחר בדיקת כל המסמכים והנסיבות כיצד כדאי לפעול.
שלום רם,
על היורשים להגיש תביעת פינוי כנגד הפולש. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
השאלה איננה בתחומי עיסוק הפורום.
תמיד ניתן לנסות לפנות לרשות המים ולבקש העברת השעון. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום רב
בבעלותי דירה ראשונה . במידה ואני מעוניין לרכוש דירה נוספת [ דירה שניה ] עם בת זוגתי
בחלוקה של 25% בבעלותי ו75% בבעלותה.
א. האם אני מחוייב במס רכישה או כל מס אחר ?
ב. במידה ואני אכן מחוייב במס , לפי איזה חישוב [ האם מס חלקי בלבד בהתאם לאחוזי בעלותי ? ]
או מס מלא
שלום יהושע,
ברכישת כל חלק בדירה נוספת יחול מס רכישה מלא, ללא הטבת דירה יחידה.
המס יחושב לגבי הדירה כולה ואתה תשלם את חלקך היחסי מתוך החישוב.
אם יש ביניכם הסכם ממון ולפיו דירתך שייכת רק לך, ולאשתך אין דירה אחרת, אשתך עשויה לשלם לגבי חלקה מס רכישה כשל דירה יחידה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
האם סעיף 49 ג קובע פטור מס שבח ורכישה גם למי שיתן במתנה במשפחה את הדירה הראשונה תוך 18 חודש מאז שיקנה חליפית?
שלום צבי,
מתנה נחשבת "מכירה" בחוק מיסוי מקרקעין. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
וזה תואם את העקרון של הסעיף שמאפשר לאדם למכור ובכסף לקנות חליפית?
בטוח אפשר לתת מתנה ולהיות פטורים ממס שבח ורכישה תוך 18 חודש מהרכישה של החליפית?
שלום רני,
בטופס מסמ"ק נדרש צרוף של אישור זכויות. אם קיים אישור זכויות ישן יתכן שניתן יהיה להסתפק בו במקרה כזה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום דניאל,
אם לא תוכל להגיע להסכמות עם השכן ולא ניתן לטפל בבעיה מתוך החצר שלך, יתכן שיהיה עליך לפנות לבית המשפט בבקשת צו עשה, שיאפשר את ביצוע התיקון. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אני גר בבית משותף- מדורגשנבנה לפני כ- 25 שנים. בדירה אחת יש בעיות רטיבות עוד מתקופת האחריות של הקבלן והבעיה לא נפטרה. עתה דורשים בעלי אותה דירה שכל הדיירים ישאו בהוצאות התיקונים עד שהבעייה הזאת תיפתר. לא ברור מדוע הדייר הזה לא דרש מספיק מן הקבלן (הוא רוכש מקורי, ואילו מחצית הדיירים קנו את הדירות "יד שנייה".
השאלה: האם החוק מחייב את הדיירים לשלם עבור תיקוני ליקויים, כאשר אפילו אין יודעים מה הפתרון.
שלום פנחס,
אם הרטיבות נובעת מהרכוש המשותף יהיה על כלל הדיירים להשתתף בעלויות תיקון הרכוש המשותף ומניעת הרטיבות.
כדאי לקבל חוות דעת הנדסית לגבי הפתרון הנחוץ כדי לא להוציא כספים לשווא. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום ירון,
העברת דירה במתנה נחשבת "מכירה" לצורך מיסוי מקרקעין.
העברת לבת תסייע בידך בהקשר זה רק אם הבת היא בגירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
אין כל מניעה לדווח דיווח משותף של מוכר ורוכש. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום תקווה,
לא ניתן להשיב לשאלה זו בלי לבדוק את המסמכים שנחתמו. כדאי להתיעץ בעו"ד בהקדם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום צביה,
במתנה מילד להורה הילד יכול לקבל פטור ממס שבח וההורה ישלם 1/3 ממס הרכישה שהיה חל עליו לו היה רוכש את הדירה בתמורה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
משאלתך עולה כי עומדת בפניך האפשרות לעזוב את הדירה בהודעה מוקדמת בת חודשיים. ככל שלוחות הזמנים אינם תואמים את לוחות הזמנים בהליך חיפוש דירה חלופית, נסה לשוחח עם בעל הדירה ולהגיע איתו להבנות. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
אורטל שלום רב,
אנא בקשו מעוה"ד שלכם כל שניתן, לשוחח עם ב"כ הצד השני ולהסביר לו את רגישות המצב. אני סבור כי ב"כ המוכר יגלה הבנה, וינחה את הלקוח שלו לפעול בתום לב בקשר עם חתימת העסקה. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
שלומית שלום רב,
לא ניתן לבצע חלק מהמכירה לפני תום תקופת הצינון. זכרון דברים משפטי מחייב עשוי להיחשב כחוזה ותאריך חתימתו ייקבע כיום ביצוע העסקה. יש להימנע מ"תאונות מס" ולהיוועץ בעו"ד בתחום המקרקעין הבקיא גם במיסוי מקרקעין. בחלוף 3 שנים ממועד קבלת המתנה וככל שאתם עומדים בתנאים לקבלת פטור ממס שבח, תוכלו למכור את הדירה בפטור כאמור.
אין קשר בין מס הרכישה, לבין מכירת הדירה שהתקבלה במתנה. מס רכישה ישולם ברכישת הדירה החדשה לפי מדרגות המס של דירה יחידה או דירה נוספת.
בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]
משאלתך עולה כי הנתונים שציינת היו ידועים לבעל הדירה, ולא הוצגו בפניכם כפי שהיה מתבקש. יש לבדוק את הוראות חוזה השכירות, לרבות הצהרותיכם והצהרות המשכיר. ככל שהמסקנה היא כי בעל הדירה הפר את חובת תום הלב, מומלץ להיוועץ בעו"ד לפני שאתם מבצעים צעדים חד צדדיים. בברכה, אופיר קנפו, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין מגדל H-TOWER רסיטל (קומה19), דרך מנחם בגין156, תל אביב טלפון: 03-5732424, פקס: 073-2858255 מייל: [email protected]