מענה משפטי מקצועי בפורום נדל"ן ודיני מקרקעין המקיץ בישראל. עו"ד יהודה וישניצקי
אני גר בבית פרטי.וצמוד לשכן באזור הגינה.
גובה האדמה של השכן גבוה ב85 סמ מאשר גובה האדמה שלי על פי הגרמושקה.
בין המגרשים קיימת חומת אבן- עם חיזוקי בטון בגלל הפרשי הגבהים..
כמהצד שלי החומה מאוד גבוהה 1.60 בגלל הפרשי הגובה.
אני לא רוצה חומה כל כך גבוהה אבל חדברי השכן- בגלל הפרשי הגבהים - אי אפשר להוריד מהגובה בגלל סכנת הדרדרות האדמה.
האם אני יכול לדרוש קיצור החומה?
שלום אלון,
על מנת לבדוק את התכנות הנמכת החומה יש לבדוק את הוראות התב"ע וכן את ההשלכות הבטיחותיות של מהלך כזה ביחס לשני המגרשים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש מס שבח על דירה למכירה אם יש אפשרות לבנות מרפסת אבל לא ניבנתה .תודה
שלום נחום,
קיימים מקרים בהם יחול מס שבח גם במכירת דירה יחידה אשר יש לה זכויות בניה.
לא יחול מס אם שווי הזכויות יחסית לשווי הדירה הוא מזערי ובמקרה של דירה יחידה ינתן פטור נוסף עד לכפל שווי הדירה או תקרה של 2,354,900 ש"ח (נכון ל 2023). בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום הילה,
נא פני לפורום חוזים באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
רכשנו דירה מקבלן שהתחייב למסור בחודש ינואר
יש סעיף בחוזה של כוח עליון - מלחמה רעידת אדמה וכד' המסירה תתעכב בכל זמן התרחשות הכח עליון + זמן התארגנות 7 ימים לחברה - ללא שום פיצוי מצד החברה
להבנתי המלחמה לא בשלבי סיום - היא אולי רק תתרחב לצפון
מצד שני כל התמורה שולמה כבר לקבלן. ויש כבר תשלומי משכנתא שיורדים!! מה עושים?
אין אפשרות לחייב אותו למצוא ולהתארגן עם פועלים אחרים? לפנות למישהו בממשלה? זה יכול לקחת שנה - כל הזמן הזה נשלם משכנתא + שכירות = סכומי עתק!!!
שלום אביב,
מצב המלחמה הקיים כרגע הכניס את ענף הבניה למצב קשה.
למרות הקושי שהדבר מטיל עליך כרוכשת, אם המחסור הוא ארצי - כיצד ניתן לחייב את הקבלן למצוא עובדים?
אם אכן יהיה איחור במסירת החזקה ואם האיחור הזה יהיה בנסיבות שאינן קשורות למלחמה - ניתן יהיה לתבוע פיצוי בגין התקופות שאינן קשורות למלחמה, אם יהיו כאלה. בכל מקרה, על הקבלן יהיה להוכיח שהעיכוב במסירה הינו בנסיבות המהווות "כח עליון" ומנעו בפועל את ההתקדמות בבניה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לי דירה בפריפריה שנבנתה לפני כ-40 שנה קניתי אותה לפני כ-10 שנה כשהזכויות היו רשומות בחברה המשכנת נאמר לי אז כי הנכס בהליכי רישום בטאבו,
כעת אני רואה כי הבעלות שלי טרם נרשמה בטאבו ועדיין רק בחברה המשכנת.
האם אני יכולה לדרוש מהחברה כי ירשמו את הזכויות בטאבו?
שלום חיה,
אכן, רצוי מאוד לפנות לחברה המשכנת, לדרוש את ביצוע הרישום ולהבין מה מונע אותו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בבעלותי ובחזקתי מבנה מסחרי - מלאכה שמשמש אותי כמחסן. בעלים של מבנה צמוד ( מספר יחידות בבית משותף תעשייתי קרקעי ) השכיר את הנכס שלו לאחר. השוכר בנה מבנה גדול מפח על המדרכה צמוד לחזית הנכס שלו וצמוד לחזית המבנה שלי, ועושה בו שימוש כמחסן על המדרכה. המבנה מפח לא חוסם את הכניסה למבנה שלי אבל חוסם את המעבר, בהליכה על המדרכה, אל הכניסה למבנה שלי מהצד שלו, וכן, חוסם את הגישה לצנרת המים החיצונית של המבנה שלי משום שהוא צמוד לקיר החיצוני של שני המבנים הראשיים בבית המשותף. בעל המבנה השכן - המשכיר, טוען, שהשכיר את המבנה ולא את המדרכה, ולא בנה ולא משתמש במבנה הפח, והשוכר שלו טוען, שהמדרכה לא שלי. האם אני יכול לתבוע את הבעלים של המבנה הסמוך לפנות את המדרכה ולהתרחק מהקיר החיצוני בטענה של מטרד, מדרכה משותפת, או, שעלי לתבוע את השוכר שלו שהקים ומשתמש במבנה הפח, או, את שניהם. האם ניתן לתבוע מי מהם על נזקים כספיים.
שלום יואב,
נא פנה לפורום נזיקין באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לאור העובדה שלוועד הבית שי זכות רק בעניינים השוטפים יש לי שאלה:
מתברר שבקופת ועד הבית יש סכום של 13,000 ש"ח שנמצא בקופה כבר שנים ואין לו שימוש.
זה בניין קטן ללא הוצאות גדולות וללא מעלית שאין באמת הוצאות מיוחדות
האם לוועד הבית יש זכות להמשיך לגבות דמי וועד חודשיים ולנהל קופת חסכון? כי זה לא דמי שימוש שוטפים
הערה: בסגו כזהשל בניין מספיק שיהיה בעתודה 3,000 שח למקרי חירום כמו שתימות וכו.
שלום יצחק,
לאור נתוני השאלה החזקת סכום כה גבוה בחשבון הועד כנראה איננה מחוייבת.
כדאי לערוך אסיפת דיירים, לקבל את כל המידע בעניין ההוצאות השוטפות ולקבוע מה שיעור דמי הועד המתאים בהתחשב בהוצאות הרכוש המשותף. בישיבה כזו אפשר גם לקבוע מה יעשה ביתרת הכספים - מה הסכום הראוי לקרן כזו, האם העודפים ככל שקיימים ישמשו להקטנת התשלום החודשי לתקופה מסויימת, האם ברצון הדיירים לעשות בעודפים שימוש כיום וכו'.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
תודה על תשובתך.
אשאל כך- אין אסיפה ולא נקבע כלום בעניין ע"י הדיירים
האם זה לגיטימי להשאיר יתרות גבוהות בקופה.
עוד להבהיר
אם זה בכלל נתון להכרעת הרוב. כי לדיירים זכות להכירע רק בענייםן השוטף לפי חוק מהקרקעין.
לכן אז הרוב מכריע להשאיר את הסכום האם יש בכלל סמכות לכך או לא?
זה לא כמו שהרוב יחליט לפתוח לונה פארק בחצר (Aאינו ניהול שוטך של הבניין לפי חוק) שזה צריך החלטה של כל הדיירים כולם?
בעיית רטיבות צנרת משותפת ואין ועד , מדובר באכלוסיה במצב סוציאוקנומי חלש ביותר
האם ניתן לתבוע אצל המפקחת ?
שלום אלי,
אפשר לתבוע את הדיירים אצל המפקחת גם אם אין לבניין נציגות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב.
ישנה תביעה של 80 אחוזים מהדיירים בפרויקט כנגד הקבלן בגין איחור במסירת הדירה.
1. האם הדיירים הנוספים בפרויקט שלא הצטרפו לתביעה תחת אותו עורך דין, היו זכאים לאותם התנאים במידה ואותם הדיירים יגיעו להסדר טיעון או גז''ד?
2. במידה וכן האם הדיירים ( במיעוט ) צריכים לקחת עו''ד? ואיך בכלל ההליך
שלום נדב,
נא פנה לפורום בתי משפט באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום,
בבניין יש 8 דירות
שלוש דירות בבעלות שלושה שותפים זהים
בכל אחת משלושת בדירות .
שותף אחד מתוך השלושה מסרב לתמא בכל
שלושת הדירות וגורם למצב בו יש רק רוב
של 5/8 .
האם משקלו / כוחו של אותו דייר סרבן הינו 3 שלישים
שהם משוקללים לדירה אחת במניין או שלוש דירות ?
תודה
שלום אילן,
נא מפנה לפורום תמ"א 38 באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב אם הורים מורשים לילדים מספר דירות האם חל עליהם מס .
הורשה איננה מחייבת במס.
במכירת הדירות ע"י היורשים עשוי לחול חיוב במס בהתאם לנתונים הספציפיים של כל יורש. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנחנו רחוב קטן בתל אביב עם 10 בתים דו משפחתיים.
במרכז הרחוב יש שביל/כביש עם אבנים משתלבות (רחוב הולנדי).
כל התשתיות של הרחוב (תקשורת ביוב מים), עוברות ברחוב ההולנדי.
לטובת הוספת תשתית תקשורת של סיב אופטי, בזק צרכים להרים את האבנים המשתלבות ואז להחזירן. יש פה לפחות דייר אחד שמתנגד ולכן בזק לא מתקדמים. איך ניתן לפתור את הבעיה אם הדייר ממשיך להתנגד?
שלום אורי,
כעקרון חוק התקשורת (בזק ושידורים) מקנה לבזק סמכות להכנס למקרקעין ולבצע שם עבודות התקנת רשת, בתנאים המפורטים בחוק.
לעניין בתים משותפים נקבעו הוראות המאפשרות לבזק לפעול על פי בקשת דייר אחד בלבד, כפוף לזכות התנגדות של בעלי זכויות אחרים או לתנאים שיקבעו, ככל שיקבעו ע"י הנציגות. על ההתנגדות להיות אקטיבית - פניה למפקח על רישום המקרקעין תוך 30 יום מקבלת ההודעה על כוונה לבצע את העבודות.
אם הרחוב המתואר בשאלה הוא שטח פרטי - נדרשת הסכמת בעלי המקרקעין.
אם מדובר בשטח ציבורי - יש לפעול מול הרשות המקומית.
שלום רב
ברשותי דירה יחידה למכירה האם חל מס כל שהוא ואם אין הגבלה בסכום המכירה ,
ושאלה נוספת אם העורך דין של הקונה עורך חוזה,האם אני יכול למכור ולעשות את התהליך לבד ללא עורך דין.תודה
מכירת דירה יחידה ששוויה עד 4,846,000 ש"ח. כל סכום מעבר לתקרה יחויב במס שבח.
בנוסף יש לבחון חבות בהיטל השבחה.
אין חובה להעזר בשרותי עו"ד לצורך מכירת דירה, אך מדובר בהליך מורכב, הכולל את ניסוח החוזה באופן שיגן על זכויותיך, דיווח לרשות המסים (גם במקרה של פטור) וכיוב' ולכן מומלץ מאוד להיות מיוצגע"י עו"ד מטעמך בעת המכירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני רוצה לקנות דירה להשקעה , כרגע לא נשוי .
במידה ואנשא ואמשיך לשלם משכנתה מכספי , הדירה בשמי בלבד האם בת הזוג שלי תקבל חלק מהדירה בשל העובדה כי דילמתי משכנתה לאחר הנישואין???
והאם אפשר לעשות על כך הסכם ממון?
שלום רב,
עצם הנישואין איננו מקנה זכויות ברכוש שהיה ברשותך לפני הנישואין.
על מנת להמנע מאפשרות של רכישת זכויות במהלך חיי הנישואין כדאי לערוך הסכם ממון וכן להקפיד על ההפרדה, כך שהמשכנתה תשולם מחשבון פרטי שלך ולא מחשבון משותף. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
קניתי דירה לא מזמן שמגיעה עם חניה ויש לי שכן שלא מפסיק לחנות לי בחניה.
הזמנתי משטרה פעמיים אבל הם רק מבקשים ממנו לזוז ואומרים שלא יכולים לעשות כלום כי הדירה לא בטאבו (זאת גם התשובה שקיבלתי מהשוטר הקהילתי שמטפל בבעיות מסוג זה)
יש לי את התרשימים שמשייכים את החניה לדירה ובקרוב יהיה לי אישור זכויות (יש של רמ"י ובקרוב יהיה של החברה המשכנת) אבל לא יהיה לי אישור טאבו כי זה כבר מעל עשור בתהליך שכנראה לא יגמר מחר (אם בכלל).
השוטר הקהילתי אמר שללא טאבו (גם אם יש את כל האישורים האחרים) הוא לא יכול לעשות כלום,
יש לכם המלצה בשבילי ?
מעוניין להחליף חנייה פרטית שלי בחנייה אחרת בבניין שלא שייכת לאף אחד (הקבלן לא הצליח למכור את החנייה והיא עברה לאחריות וועד הבניין ולשימוש כלל הדיירים). מה הפרוצדורה?
שלום זיו,
החניה "שלא שייכת לאף אחד" שייכת למעשה לכלל הדיירים.
להחלפת החניות נדרשת הסכמה של כל דיירי הבניין.
החלפת החניות מהווה למעשה 2 עסקאות - מכירת החניה שלך לכלל הדיירים ורכישת החניה המהווה רכוש משותף מכלל הדיירים. עסקאות אלה יהיה חייבות במס רכישה ובמס שבח.
השלמת ההחלפה באופן שתרשם בטאבו תהיה באמצעות תיקון צו הבית המשותף. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
קניתי דירה והתחייבתי למכור את שלי בתוך שנתיים כדי לקבל פטור ממס רכישה, במצב שנוצר עם הריבית ועכשיו מלחמה.. אני לא מצליחה למכור ואני חושבת שאת הדירה החדשה יהיה לי סיכוי טוב יותר למכור.. מס שבח כנראה שלא יהיה כי רווח כבר לא יהיה שם.. אבל האם אפשר "להחליף" את מס הרכישה לעניין הפטור.. כי אני מוכרת דירה אחרת.. ?
שלום אביטל,
לא ניתן "להחליף" את הפטור.
ככל שלא תמכרי את הדירה הראשונה תדרשי לשלם מס רכישה גבוה על הדירה החדשה בין אם תמכרי אותה ובין אם לא. מס הרכישה יחשב כהוצאה בחישוב השבח (ככל שיהיה).
כדאי לדעת שבימים אלה פורסם תזכיר חוק שממנו נלמדת כוונה להאריך את המועד למכירת הדירה הראשונה. רצוי להתעדכן כדי למצות את זכויותיך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חוזה זכירות , אם בעל הדירה שולח לי מה החשמל והמים שאני אמורה לשלם , אבל הוא שולח בלי מונה ובלי תאריך מתי נבדק המונה , האם חוקית אני יכולה לבקש הוכחה שאכן זה הסכום שיצא לי, ומה קורה אם הוא לא מוכן לתת לי את המונה שיצא ומתי נבדק) שלפי זה עשה את החישוב ) משלמת חשמל ומים ישירות לבעל הבית אמורה לשלם אחת לחודשיים ,אבל הוא מתעכב בלי הסברים
השאלה אם אני אדרוש לראות מונה וזמן הבדיקה ברגע שיישלח את החיוב האם חובתו להוכיח לי או שהוא יכול לסרב ? ואז באם אני צריכה לשלם את המים וחשמל אם לא ניתן לי את צילום המונה ותאריך הבדיקה?
מאחר שעל פי הוראות חוק השכירות את אמורה לשלם על פי הצריכה שלך בפועל, את זכאית לראות את נתוני החיוב - כולל קריאת המונה.
ככל שאין שיתוף פעולה מצד המשכיר ולא תשלמי תהיי חשופה לתביעה מצידו, שהרי אין מחלוקת שאת משתמשת במים ובחשמל. עם זאת - גם אם יתבע יהיה על המשכיר להוכיח את שיעורי התשלום בהם עלייך לשאת. ככל שאת יכולה לבדוק את קריאות המונה בעצמך עלייך לשלם לפי הצריכה בפועל. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום. אני גר בשדרות ועקב המלחמה פינו אותנו מהבית כך שאני לא גר בבית כבר מעל חודש האם אני חייב לשלם על הזמן הזה לשוכר כסף?
שכן תבע אותי אצל המפקחת בקשר לרטיבות בדירה , המפקחת מינתה מומחה מטעם בית המשפט שיבדוק את הנושא , לפני כחודשיים , המומחה דורש תשלום לפני הבדיקה , התובע טרם העביר תשלום , צריך.אישור של סיוע משפטי לפי מה שהבנתי כדי שיממנו את החלק שלו .
1. האם אפשר לבקש מהמפקחת למחוק את התביעה מחוסר מעש מטעם התובע ?
2 .האם יש פרק זמן לתוקף של מומיה מטעם בית משפט ?
3 .האם יש פרק זמן שנדרש כדי לתת חוות דעת ?
שלום אבי,