דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. עו"ד מיכאל שטרית בעלים של משרד העוסק בנדל"ן וראש תחום נדל"ן בקורסי יזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
שלום
בביניין משוטף בן 8 קומות יש 3 דירות גג אם גג פרטי וגג משותף. בנוסף יש גג משותף של חדר מעלית מעל גג פרטי. בדירת גג יש מרזב מנקז מים מגג פרטי ומגג משותף של חדר מעלית ויש מרזב מגג משותף . הביניין עובר שיפוץ וצריך להחליף מרזבים. ועד הבית החליט שניקוז מים מגג משותף של חדר מעלית יעבור דר מרזב של הגג משותף ומרזבים אחרים ישרתו רק דירות גג ובעלי דירות גג צריכים לההליף מרזבים על חשבונם. האם זה חוקי להעביר בצורה כזות בפתאומיות תשלום לבעלי דירות
תודה רבה
שלום ואדים,
ועד הבית אינו רשאי להחליט החלטה הפוגעת בזכויות בעלי דירה. ניתן לקבל החלטה כזו באסיפת דיירים רק אם אותם דיירים מסכימים לכך.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום נדב,
בדרך כלל שיטת החישוב ומדד הבסיס מופיעים בהסכם הרכישה (לרוב בנספח התשלומים).
רוב הקבלנים עורכים את החישוב הזה עבור הרוכשים, אך על פי הנתונים בחוזה תוכל לחשב זאת בעצמך. קיימים מחשבוני הצמדה באינטרנט.
ככל שהחוזה קובע הצמדה והפרשי ההצמדה אינם משולמים במועד, מרבית החוזים קובעים על כך סנקציה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום אפרים,
כעקרון כדאי שהסעיפים השנים בחוזה יתאימו זה לזה.
לא ניתן לפרש חוזה בלי להכיר את תוכנו ואת נסיבות חתימתו. אני מציעה שתעזר בעורך הדין שייצג אותך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום אסי,
על מנת לקבל פטר ממס שבח בעת מכירת הדירה עליכם להמתין 4 שנים ממועד קבלת המתנה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
דירה שנקנתה בכספי ההורים לאחד הילדים ונרשמה על שמו -
האם בהעברת חלק מהבעלות לילידים נוספים יש לשלם מס שבח?
או שקניית הדירה (נתינת הכסף) לאותו ילד על ידי ההורים נחשבת כמתנה ואז לא יחול מס שבח?
שלום שירי,
בקבלת מחצית או יותר מכספי רכישת הדירה במתנה הדירה נחשבת כדירת מתנה.
אם הדירה התקבלה במתנה יוכל האח המקבל להעבירה לאחיו בפטור ממס שבח.
מה לגבי העברת *חלק* מהדירה לאחיו? במקרה כזה?
האח שהדירה בארץ בבעלותו הינו תושב חוץ, ללא דירה במקום מגוריו, רוצה להעביר *חלק* מהדירה בארץ לאחיו.
האם יהיה פטור גם במקרה כזה ממס שבח?
שלום אבי,
נא פנה לפורום דיני נזיקין באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום רב,
זוהי הדרת דייר ממשיך מתוך החוק:
" "דייר ממשיך" – בן זוג של זכאי שנפטר או של זכאי שעבר להתגורר במוסד סיעודי, וכן ילדו, נכדו, הורהו או מי שהזכאי היה אפוטרופוסו, ובלבד שהוא התגורר עם הזכאי בדירה הציבורית תקופה של שלוש שנים לפחות סמוך למועד פטירת הזכאי או למועד שבו עבר הזכאי להתגורר במוסד הסיעודי; "
מכאן - כל עוד הדייר המקורי מתגורר בדירה אין דייר ממשיך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
השאלה נענתה מספר פעמים בתקופה האחרונה והתשובה לא השתנתה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום,
אני מחפש דירה לרכישה. לפני שנה המתווך הראה לי דירה מסוימת כאשר אני חתמתי לו על הטופס של דמי תיווך. עכשיו אני מעוניין לראות את הדירה שוב ואולי לקנות אותה. אך המתווך טוען שהדירה כבר נמכרה. מנגד, ישנו מתווך אחר שטוען שהדירה הזאת עדיין למכירה ומוכן להראות לי את הדירה. מזה אני מסיק שמתווך הראשון מאיזושהי סיבה לא מעוניין להיות איתי בקשר. כיצד אני משתחרר מההתחייבות לדמי תיווך למטווח הראשון? אם הדירה על פי דבריו כבר נמכרה, אז ההתחייבות שלי כבר לא רלוונטית.
תודה רבה,
משה
שלום משה,
נסה לקבל מהמתווך אישור בכתב לכך שהדירה נמכרה והסכם התיווך ביחס אליה מבוטל.
שלום אור,
רצוי לפנות אל המתווך בכתב בהודעה ברור על סיום ההתקשרות ודרישה להשבת המפתח ולהסרת הפרסומים באופן מיידי. כדאי גם לציין שלא ישולמו דמי תיווך בגין פעולות הנמשכות ללא הרשאה.
רצוי לתעד את התקשורת עמו.
נסי לקבוע עמו פגישה כדי לקבל לרשותך את המפתח. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
כעקרון הסכם במקרקעין נכרת באמצעות מסמך כתוב החתום ע"י הצדדים.
יחד עם זאת, ולמען הבהירות, תוכל לתקן את הביטוי ל - חתימת חוזה מכירת הדירה ע"י המוכר והקונה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום תקווה,
למיטב הבנתי הסכם הגירושין לא בוטל ולכן מחייב אותך.
יחד עם זאת קיימת התישנות לעניין מקרקעין מוסדרים ולעניין אכיפת פסקי דין של 25 שנה, וככל שתקופת ההתישנות לא הושעתה על פי חוק זו עשויה להיות טענת הגנה כנגד תביעה. בברכה,לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
כעקרון, המשמעות הרגילה של הביטוי "בתוך" בהקשר של תשלום על פי חוזה היא "עד".
ככל שאין מגבלה בחוזה ("ולא לפני") הפרשנות הרגילה היא בכל מועד עד לתאריך הנקוב.
האמור לעיל כפוף כמובן להוראות החוזה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
איך ניתן לקבל תעודת היוון
יש לפנות לרשות מקרקעי ישראל.
שלום אודי,
נא פנה לפורום דיני מסים באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום חני,
אי נעימות קטנה עכשיו עשויה לחסוך אי נעימות גדולה ואבדן כספי אחר כך.
הסכם ממון הוא דרך המלך, אך ניתן להבטיח את זכויותיכם גם בדרך של רישום חלק מהדירה על שמכם או באמצעות חתימת הסכם הלוואה ורישום משכנתא לטובתכם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
כפי שכתבתי לעיל, ניתן לערוך הסכם הלוואה ולרשום משכנתא להבטחת זכויותיכם.
את התנאים המסחריים של ההלוואה אתם יכולים לקבוע כרצונכם (בכפוף להסכמת הבן וזוגתו). בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שני בניינים המהווים בית משותף אחד החליטו על חלוקת הוצאות ברכוש המשותף הכללי של שני הבניינים לפי מפתח החלוקה שנקבע בתקנון המצוי. עם זאת, בהסכמה משותפת, הוחלט להשאיר מחוץ לחלוקה הזו חלקים מסויימים ברכוש המשותף ושני הבניינים מבקשים לעגן את ההסכמות החדשות האלו בתקנון חדש.
האם אפשר שהתקנון החדש יירשם בצורה של חוזה משפטי? הכוונה היא לאפשר בעתיד לאחד מן הצדדים (אחד הבניינים) להחליט על שיתוף ההוצאות גם לחלקים ברכוש המשותף שלא הוכנסו כרגע, בלי שהבניין השני יוכל להתנגד (בעצם לציין כי הבניין השני יהיה חייב להיענות לדרישה).
האם אפשרי?
שלום אילן,
כעקרון ניתן לקבוע הוראות בעניין היקף הרכוש המשותף בתקנון.
לא ניתן ליעץ בעניין תוקף הוראות ספציפיות במסגרת הפורום. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום פבלו,
הדבר תלוי בתב"ע החלה במקום וביעוד המקום לפי התב"ע. יש לבחון כל נכס לגופו. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
ניתן לרכוש חניה או מחסן רק אם הם רשומים כיחידה נפרדת ולא כהצמדה של דירה.
כדאי לפנות ליעוץ כלכלי בנוגע לסוגי הנכסים שנכנסים לתקציבך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
נא פנה לפרום דיני מסים באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום מריאנה,
תקופת הבדק היא התקופה בה כל פגם שיתגלה (בסייגים הקבועים בחוק) הוא באחריות הקבלן.
לגבי הגשת תביעה חל חוק ההתישנות והגשת התביעה איננה מוגבלת לשנת הבדק. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]