מענה משפטי מקצועי בפורום נדל"ן ודיני מקרקעין המקיץ בישראל. עו"ד יהודה וישניצקי
שלום וברכה!
ברשותי חניה חצי מקורה (נמצאת בקו הבניין) השייכת לדירה שלנו בטאבו, בבניין רב קומות.
במידה ואני מעוניין להכניס לשם מכולה במה זה כרוך? והאם בכלל ניתן
שלום טל,
חניה מיועדת לחניה ולא לאחסון.
אפשר לבדוק בועדה המקומית אם ניתן לקבל היתר לשימוש חורג. גם אם ניתן, יש לקבל הסכמת בעלי הדירות הנוספים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום,
מעוניינת להפיק נסח טאבו לנכס.יש לי מס' גוש ומס' חלקה, אך חסר לי המידע בנוגע למס' תת חלקה.איך ואיפה ניתן לברר.
תודה
שלום יעל,
ניתן להפיק נסח מרוכז לחלקה ובו יופיעו כל תתי החלקה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנחנו שוכרים בית עם גינה ובעלת הבית מעירה לנו באופן תדיר על השקיית הגינה, ונותנת לנו תחושה של "אח גדול" שמשקיף עלינו במהלך תקופת השכירות. אנחנו מרגישים מוטרדים. מה אפשר לעשות?
שלום שירי,
אם אכן קיימת בעיה בהשקית הגינה - כדאי לטפל בכך גם בלי הערות בעלת הבית, שמן הסתם רוצה שהגינה תטופל ותמשיך להתקיים.
אם אין להערות בסיס - אפשר לשוחח על כך עם בעלת הדירה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אימי רכשה בית מעמידר ב2008 אבי נפטר ב2004 . שילמנו משכנתא עד 9/23 .
בטאבו רשום בעלים עש אימי החלק בנכס בשלמות.
במהות הפעולה רשום מכר ללא תמורה. רציתי לדעת מה הכוונה מכר ללא תמורה. הבית נקנה ושולמה משכנתא למה רשום מכר ללא תמורה
שלום ליאת,
כדי להבין מדוע נרשם כפי שנרשם יש להזמין את השטר לפיו נרשמה הזכות על שם אמך.
סיבה אפשרית היא שבעבר היתה רשומה על שם אמך חכירה אשר שודרגה ע"י רמ"י לבעלות ללא תמורה. במקרה כזה יתכן שאמך קבלה על כך הודעה במכתב מרמ"י.
קיימות כמובן סיבות אפשריות נוספות (לעיתים מדובר בטעות) ועל מנת לוודא יש לפעול כאמור לעיל.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אכן בעבר הבית היה רשום בחכירה גם בזמן שאימי רכשה את הבית מעמידר.
אחר כך הייתה רפורמה על בעלות במקרקעין . הבעלות הייתה של מינהל מקרקעי ישראל ולפי הנתונים של אימי ביקשתי להעביר את הבעלות על הקרקע מהמינהל לאמא שלי כי היה מגיע לה לפי הנתונים שלה ואכן העבירו את הבעלות על הקרקע ממינהל מקרקי ישראל על שם אמא שלי וקיבלנו מכתב על זה.
ב10/9/23 סיימנו לשלם משכנתא.
הוצאתי נסח טאבו וכתוב שהבעלים זה אמא שלי אבל רשום מכר ללא תמורה .
גם קיבלנו ביטולים על שטר משכנתא על בעלות של המינהלוכו...... ובכל זאת רשום מכר ללא תמורה מה הכוונה. הבית נקנה בכסף שולמה משכנתא האם יכול להיות שרשום מכר ללא תמורה האם הכוונה לקרקע כי המינהל היוםצועוד מלפני שנים לא זוכרת תאריך מדוייק נתן לאמא שלי את הקרקע בבעלותה...
אודה לתשובתך
שלום, לאחר הליך הגשת תביעה נגד השכן בבית דין של המפקח למקרקעין, התיק נסגר והשכן אינו מוכן לקבל את פסק הדין אשר קבע המפקח. מדובר בגוש אשר מחולק ל2 חלקות והמפקח קבע כי על שני בעלי החלקות לקבל חוות דעת של מודד מוסמך ולפיה להקים גדר בין החלקות. המודד קבע ששכני צריך להחזיר לי שטח, אך הוא מסרב, כיצד עליי לפעול מכאן? תודה מראש
שלום נעה,
לא ניתן להשיב לשאלה בלי לעיין בפסק הדין ולקבל עובדות נוספות. מומלץ לפנות לעו"ד לצורך כך.
כעקרון - אם על פי מדידה השכן פלש לחלקך ניתן להגיש כנגדו תביעה לסילוק יד מהחלק השייך לך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום, אשמח לדעת האם ישנה פסיקה בעניין מימוש משכון של נכס הננמצט בבעלות חברה זרה?
שלום קרן,
נא פני לפורום הוצאה לפועל באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב
אני נמצא במצב שבו מתנהל תיק במשך שלוש שנים של התעללות לגבי הירושה שקיבלתי מאבי
אבי כתב בצוואה שתירכש דירה חדשה מקבלן שתרשם על שמי
הצד השני מנהל העיזבון שהוא נהנה בצוואה ממרר לי את החיים ונתן הצעה של דירת תמ"א 38 1 ופה הוא קיבל סירוב מהשופט
עכשיו הוא עירער פעם שניה שבתחשיב השמאית יחושב גם תמ"א 2
הסכמתי לקבל מזומן ולכן מונתה שמאית
הוא מנסה להוריד בכל דרך בסכום שבו אני אמורה לקבל
השאלה היא האם תמ"א 2 היא נחשבת לדירה חדשה מקבלן ומה ההבדל בין תמ"א 2 לדירה שנבנתה מיסוד חדש?
ואיך בודקים שהשמאית לא מעגלת פינות הרי היו הרבה נוכלים בתיק הזה ואני כבר לא מאמינה יותר?
שלום יוני,
אם במונח "תמ"א 2" הכוונה היא להריסת הבניין ובניית חדש במקומו - כן - רכישת דירה בפרוייקט כזה שקולה כנגד רכישת דירה חדשה מקבלן ומדובר בדירה בבניין חדש שנבנה מן היסוד. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום רב,
לקראת קבלת דירה שנרכשה מקבלן. על פי ההסכם ,הערבויות הבנקאיות יישארו בנאמנות אצל עוה"ד עד לרישום הערת אזהרה. היום הודיעו לי ממשרד עוה"ד כי אין צורך להשיב את הערבויות פיזית לבנק. (לא מדובר בערבויות דיגיטאליות) אם כך כיצד אוכל לוודא שתירשם לטובתי הערת אזהרה? האם החזקת הערבויות אינן ערובה לרישום הערה?
שלום לי,
בנוסח הערבות מופיעים התנאים לפקיעתה, והבנק אינו רשאי לבטל אותה בטרם התקיימו התנאים המנויים שם.
על פי החוק לא די בסיום הבניה ומסירתה לקונה אלא יש צורך גם (בחלופה הרלוונטית לשאלה זו) ברישום הערת אזהרה לטובתך וקבלת מכתב החרגה סופי מהבנק לעניין שחרור השעבוד מדירתך.
גם אם הערבות מוחזקת על ידך וגם אם היא מופקדת בנאמנות יהיה עליך לעקוב ולדרוש מהקבלן עדכון בנוגע לרישום הערת האזהרה.
שאלתי מתייחסת לאחריות לתיקון תקרה/רצפה משותפת:אני בעלת דירה בקומה ראשונה מעל דירה בקומת קרקע, בבניין ישן מאוד.כלומר לבעל הדירה בקומת הקרקע ולי, יש תקרה/רצפה משותפת.הטיח בתקרת הדירה בקומת הקרקע נופל והברזלים שבתקרה חשופים וחלודים.
לאור ס' 49, השאלה על מי יחול תשלום התיקון: האם יחול במשותף על בעל התקרה ובעל הרצפה, או רק על בעל התקרה, שהרי לבעל הרצפה אין כל יכולת השפעה על מצב התקרה של הדירה שמתחתיו?
שלום לאה,
נזק הנובע מתחזוקה לא נאותה של התקרה ע"י בעל הדירה התחתונה יהיה קשה להשית על בעל הדירה העליונה.
עם זאת - ניתן לטעון כי תיקון בלאי סביר (כמו בבניין ישן) ישולם במשותף וכמובן כי נזקים שנוצרו באחריות הדירה העליונה - למשל נזקי רטיבות שמקורם בדירה זו - ישולמו ע"י בעלי הדירה העליונה.
לפיכך - במקרה של דרישת השתתפות בתיקון התקרה כדאי לבקש חוות דעת הנדסית בנוגע למקור הנזק. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
איך ניתן לקבל אישור העברת זכויות מרמ"י בנסיבות:
כאשר נכס בבעלות (לא חכירה) ורשומה הערה על צורך בהסכמה בהעברה
ובנכס יש חריגות בניה.
שלום רונן,
כאשר הנכס בבעלות המוכר (ולא בחכירה) לא נדרשת הסכמת רמ"י להעברת זכויות, אלא רק במקרה של העברת זכויות למי שאינם תושבי ישראל. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אשוב ואבהיר
יש נכסים רבים שהם בבעלות ולא בחכירה ויש הערה על הגבלה בהעברה . (הערה זו נורתה כתנאי לאחר שבעבר נכסים אלו היו בחכירה ועברו לבעלות בהמלך שמובילה רמי
ונדרשת הסכמה
מכאן באה שאלתי ואודה למענה כמפורט בשאלה לעיל
אימי חברת קיבוץ שגרה בדיור מוגן בשנותיה האחרונות, היא נפטרה והורישה לי את הבית בקיבוץ , הקיבוץ עבר הפרטה לקיבוץ מתחדש
אך קבע שעד סוף 2028 משכיר את הדירות הפנויות והכסף נכנס לקופת הקיבוץ. כלומר רק מ 2029 ניתן יהיה למכור את הבית.
הקיבוץ שולח את מי שרוצה לרשום את הבית במנהל למשרד עו״ד שלו על חשבון היורש לחתום על הסכם ליורשים שהינו לטובת הקיבוץ.
אני רוצה להעביר עם צו הירושה את הבית על שמי במינהל עם עו״ד שלי מבלי לערב את עו״ד של הקיבוץ.
האם זה אפשרי?
נא פנה לפורום אגודות שיתופיות באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום
אנו גרים בדירת גן, בבלוק משותף
נוצרה הצפה בכל הגינה של הבלוק (הביוב של הבלוק נמצא בגינה אצלנו), הבאנו אינסטלטור
זה היה בערב חג
מדובר בהוצאה גדולה מאוד, הועד לא מוכן להשתתף למרות שהסברנו לו שהייתה הצפה והיו שם שורשים של עצים
כמובן, הביוב בגינה היה סתום מכל הביוב של הבלוק המשותף
הבנו שלפי החוק הועד חייב להשתתף אבל הוא לא מוכן להשתתף בתשלום בכלל
מה ניתן לעשות חוץ מתביעה למפקחת הבתים המשותפים ?
תודה רבה.
שלום רב יובל,
ככל ואכן מקורו של הנזק מצוי באחריות הבית המשותף,
ראשית מומלץ להסתייע בחוות דעת אשר תאשר זאת.
שנית ניתן להוציא מכתב התראה בטרם נקיטת הליכים על ידי עורך דין.
ככל ואינך מעוניין לתבוע את בעלי הזכויות על ידי פנייה למפקח על הבתים המשותפים/בית משפט
והם אינם מתכוונים לשלם על אף מכתב ההתראה - לא נותר לך אלא לספוג את ההוצאה.
בברכה.
בברכה, גואל פילוריאן, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין הרצל 32, נתניה טלפון: 054-8073949 ; מייל: goel.gfadv@gmail.com
האם ניתן להגיש תביעה למפקחת לאחר שהוגשה בתביעות קטנות וניתן פסק דין למחיקת התביעה מחוסר מעש .
שלום צחי,
נא פנה לפורום בתי משפט באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש רטיבות בתקרת דירתי ולפני מס ימים טפטפו משם מים וזה נובע מהשכן מלמעלה.
ככל ואפנה למפקח על הבניינים המשותפים, האם כדאי לפנות אליו עם חוו"ד מומחה מטעמי?
איך זה הולך מבחינת חוות דעת? אודה להסבר .
תודה רבה
שלום רב חגית,
מומלץ בחום להסתייע בחוות דעת בטרם פניה למפקח על הבתים המשותפים על מנת שתוכלי לבוסס את טענותייך כלפי השכן (ככל והרטיבות אכן נובעת מדירתו).
כמו כן מומלץ לפנות במכתב התראה על ידי עורך דין לשכן על מנת למצות את ההליכים בטרם פניה למפקח על הבתים המשותפים.
בברכה. בברכה, גואל פילוריאן, עו"ד מנהל פורום נדל"ן ודיני מקרקעין הרצל 32, נתניה טלפון: 054-8073949 ; מייל: goel.gfadv@gmail.com
אני מתגורר בדירת קרקע,השכן שלי ביקש ממני שצינור הביוב שלו ימוקם בשטח שלי ואף חתמתי לו שאני מסכים,כעת אני רוצה להעביר את הצינור לשטח שלו,הוא מתנגד לכך,מה אומר החוק?האם לשכן יש חזקה על מיקום הצינור?סך הכל מדובר בעשיית טובה.
בכבוד רב
שלום יניב,
כדי להשיב לשאלה יש לעיין בהסכמות שנחתמו ביניכם.
כדאי לפנות להתיעצות פרטנית ובדיקת כל מסכת העובדות ע"י עו"ד. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
קנינו דירה חדשה מקבלן - 4 חדרים עם מרפסת.
המרפסת בנויה ככה שלנו ולשכנים יש גג משותף והקיר המפריד בינינו לא מגיע עד הגג (גובה הקיר הוא כ-190 ס"מ). מכוון שכך, ובגלל כווני הרוחות, בכל פעם שהשכנים שלנו מעשנים במרפסת (כל כמה שעות) הריח החזק נכנס אלינו לדירה וחונק אותנו (כולל 2 ילדים קטנים בגיל 10 חודשים).
פנינו לדיירים (ששוכרים את הדירה) כדי למצוא פיתרון משותף לבעיה אבל הם לא רוצים לשתף פעולה וטוענים שזכותם לעשן מתי שהם רוצים (ולא להתקין מאוורר או אמצעים אחרים שיכולים להפחית את הסירחון של עשן סיגריות אצלינו).
רציתי לשאול אם יש לנו סיכוי להשיג משהו בערכאות משפטיות (כמו להכריח אותם למקוט באמצעים לפיזור עשן או משהו אחר)?
תודה מראש,
דימה
שלום דימה,
נא פנה לפורום נזיקין באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עוד 4 חודשים אני בן 18. אבא שלי רוצה להעביר לי חצי מהדירה במתנה. הבנתי שמקבל המתנה חייב לשלם שליש מס הרכישה. האם זה נכון? אם כן מתי משלמים את המ, ביום העברת המתנה אלי? חשוב לי לציין שהערך של חצי הדירה זה כ 600 אלף שח.אז כמה יוצא לי
שלום רב דן,
סעיף 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974
קובע נכון להיום כי:
במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל.
כלומר במקרה שלך: ככל והסכם ההעברה ללא תמורה (מתנה) תתבצע לאחר שתהיה בן 18 ובהנחה שאין דירות אחרות שרשומות על שמך, שאינך נשוי או בעל ילדים ושעל אף אחד מהם לא רשומה/בעל זכות לדירה.
כמו כן, בהנחה ורשות המיסים תעריך כי שוויה של מחצית מהדירה הינה בסך של 600,000 ש"ח - אינך צפוי לשלם (נכון להיום) מס רכישה.
שלום.אני גר בבניין א שהוקם יחד עם בניין נוסף ב. יש דברים שמשותפים בין שני הבניינים, למשל:1. גנרטור משותף2. יש דיירים שחונים בחנייה שבבניין האחר. דיירים כאלה משלמים וועד רק לבניין שבו הם גרים.3. התשלום על תאורה בחנייה מתחלק חצי-חצי בין שני הבניינים.אני גר בבניין א וחונה בבניין ב.על החנייה שלי נשפך ביוב מהצינורות של בניין ב.מי אחראי לנקות את החנייה שלי?הוועד של א, הוועד של ב או חצי-חצי?
שלום בועז,
כדי להשיב לשאלה יש לבדוק את התקנון המוסכם של הבניינים.
ככל שלא קיים תקנון כזה וקיים נוהג לפיו כל בניין נושא בהוצאותיו בנפרד - האחריות על דיירי בניין ב'.
על פי הוראות החוק והתקנון המצוי - האחריות לתיקון וניקוי היא על דיירי 2 הבניינים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בתהליך גירושים. הפרוד תיקשר עם מתווכת לגבי מכירת הדירה המשותפת לצד ג' לכל המרבה במחיר, מבלי ליידע אותי.
אני לא יודעת מה סגר מולה בנוגע לשכר טירחת התיווך , נדמה ל שהקונים ישלמו למתווכת.
היה ואני, בעלת 50% מהבית, ארצה להשוות את מחיר של הקונה , צד ג, וארכוש את הדירה, מה הדין לגבי עמלת התיווך?
האם צריך לשלם לה?
יש חובה עלי לשלם לה,למרות שלא היתה התנהלות מולי, נהפוך הוא, התנהל בדיסקרטיות, שמא אני אדע.. ואולי אטרפד??
יפה
שלום יפה,
כעקרון, אם לא חתמת למתווכת על הסכם לקבלת שירותי תיווך לא תהיי מחוייבת לשלם לה.