מענה משפטי מקצועי בפורום נדל"ן ודיני מקרקעין המקיץ בישראל. עו"ד יהודה וישניצקי
שלום רב, מנסה לעזור לחבר טוב.
החבר ועוד שני אחיו הם יורשיי דירה של הוריהם, שני ההורים נפטרו . יש צו ירושה .
הם קיבלו מהחברה המשכנת (חברת אפרידר) את המסמך : "הפנייה להעברת זכות שכירות בנכס" חברת אפרידר חתומה על המסמך וביקשו שייגשו עם ההפנייה הזו לרמ"י מחוז ירושלים . השאלה שלנו היא מה צריך לקחת ביחד עם ההפנייה הזו ? איזה מסמכים נוספים ? האם צו הירושה מספיק ? האם משהו מעבר לכך ? יש שתי הפניות - מהאישה שנפטרה קודם לבעל שנפטר לאחר מכן , ואז הפניה מהבעל לשלושת הילדים .
תודה רבה מקרב לב
אברי
שלום אברי,
יש למסור לרמ"י את טופסי ההפניה מהחברה המשכנת ועותקים משני צווי הירושה.
ניתן לעשות זאת גם באופן מקוון, באזור האישי ברמ"י. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שכנים בקומה מתחתינו פנו אלינו בדרישה לפיצוי עקב רטיבות בסלון ביתם אשר הורחב כחריגת בנייה על ידם, באותה הרחבה התגלתה כעת הרטיבות. אציין שההרחבה מנצלת מרפסת פתוחה שלנו כגג של ההרחבה, ללא קבלת רשותנו.
האם משפטית יש מצב שנחויב לפצות את השכנים למרות שאיננ קשורים בכלל לחריגת הבנייה או לרטיבות שנוצרה בה.
שאלה שניה,האם יש סיכוי לזכות בתביעה שלנו מהשכנים לקבלת תשלום על שימוש במרפסת ביתנו כגג להרחבה.
שלום שרי,
חסרות עובדות רבות על מנת להשיב לשאלה.
כעקרון -
ככל שנגרמה מדירתכם נזילה שגרמה נזק לדירת שכן, אתם עלולים להיות חייבים בפיצוי. יש לבחון את מכלול הנסיבות כדי להגיע למסקנה כזו.
ככל שהשכנים השתמשו במרפסת שאתם שלמתם על בנייתה כגג לתוספת בניה - עליהם להשתתף בהוצאות הבניה.
ככל שהתוספת נבנתה בלא היתר כדין תוכלו לפנות לועדה לתכנון ובניה בדרישה להרוס אותה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
רכשתי דירה שעדיין לא רשומה בטאבו (תמ"א).
לאחר השלמת הרכישה הועברו לחברה המשכנת כל המסמכים הנדרשים. והם טרם רשמו על שמי את הזכויות.
מהו פרק הזמן הסביר לכל ההליך?
תודה
שלום ניר,
רישום הזכויות על שמך בחברה המשכנת עשוי לארוך מספר שבועות. כדאי לפנות לחברה המשכנת ולבדוק מה סיבת העיכוב. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
השכנים בבניין שלי מעוניינים לבנות ממד העניין שהמקום היחיד שניתן לבנות עליו הוא מעל החנייה שלי (חנייה שרשומה על הדירה בטאבו) היזם אמר שלא תהיה פגיעה ביכולת שלי להשתמש בחנייה אבל לפי הסקיצה הבנייה תייצר מצב שיהיו לי עמודים מסביב לחנייה ודה פקטו זה יקטין את שטח הגישה לחנייה (החנייה גם תהיה מקורה מבלי שהיא כך כיום) האם מותר להם לבנות לי מעל החנייה ולהקטין לי את שטח הגישה? בנוסף לפי מה שהבנתי בתקופת הבנייה לא ניתן יהיה להחנות שם, האם הם יכולים לחייב אותי להסכים לדבר כזה? המשמעות של זה היא נזק עצום אני לא אוכל להחנות את הרכב בבית מספר חודשים.
שלום אורנה,
אינך חייבת להסכים לבניית ממ"ד על החניה שלך. את רשאית להתנות זאת בהצבת העמודים מחוץ לשטח החניה.
ככל שהבניה תגרום לכך שבסיומה תהיה הפרעה לשימוש בחניה זכותך להגיש התנגדות לבקשת ההיתר.
לגבי הנזקים בזמן הבניה - תוכלי לדון עם הדיירים האחרים גם על אפשרויות פיצוי. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לי נקודת יציאה אחת בצנרת ולשכן יש שתי נקודות האם כשיש תיקון בצנרת עליו לשלם חצי או יותר?
שלום עלי,
ככל שאין קביעה אחרת בתקנון הבית המשותף, ההשתתפות בתחזוקת הרכוש המשותף היא בהתאם לשטח היחסי של הדירות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום וברכה,
לאחר חתימת חוזה במרכז מסחרי עבור הצבת עמדת טעינה לרכב חשמלי, העירייה באה ואיימה בפירוק העמדה תוך 24 שעות, מאחר והחניה אינה בבעלות של המרכז המסחרי אלא בבעלות העירייה.איך ניתן לברר מי הבעלים החוקי של החניות במתחם? מדובר בנזק כספי עצום עבורי מאחר והשקעתי מאות אלפי שקלים על הציוד והתשתיות.
תודה מראש,
אשמח לתשובתכם המהירה ואם אפשר אפילו ליצור קשר להתייעצות אישית בתשלום של מומחה בתחום
0586666545
שלום אלעד,
תוכל לבדוק אם החניה מהווה חלק מהמרכז המסחרי באמצעות הוצאת נסח טאבו, ואם המרכז רשום כבית משותף באמצעות הוצאת מסמכי הרישום.אפשרות נוספת היא בדיקת היתר הבניה של המרכז בתיק הבניין.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
קניתי דירה לפני 20 חודשים והתחייבתי למכור את הדירה שבבעלותי תוך 24 חודשים, אני עכשיו בשלבי מכירה שלה כדי שלא לשלם את מס הרכישה...
אני רוצה לקנות דירה אחרת בפטור ממס רכישה תוך התחייבות למכור את הדירה השניה שקניתי (בה אני מחזיקה 20 חודשים) האם אפשרי?
[לאחר מכירת הדירה שהתחייבתי למכור אני אהיה שוב עם דירה אחת ורוצה לקנות דירה אחרת בפטור..]
שלום אביטל,
כל עוד תהיה ברשותך דירת מגורים אחת בלבד בעת רכישת הדירה האחרת תוכלי להיות זכאית למדרגות מס רכישה מוטבות אם תמכרי את הדירה שברשותך בתוך 18 חודשים מעת שתרכשי את הדירה האחרת. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
קניתי דירה לפני 20 חודשים והתחייבתי למכור את הדירה שבבעלותי תוך 24 חודשים, אני עכשיו בשלבי מכירה שלה כדי שלא לשלם את מס הרכישה [תקופה גרועה..]...
האם אני יכולה למכור את הדירה השניה, בה אני מחזיקה 20 חודשים, בפטור ממס שבח מיד לאחר מכירת הדירה הראשונה?
יש לי חניה פרטית צמודה לבית
החניה היא מקורה עם 2 קירות צדדיים
קיר אחד משותף עם הבית שלי
וקיר שני משותף עם השכן
מהקיר המשותף עם השכן בחלק הפנימי ביותר של החניה יוצאת ארובה של היונקרס
כל הגזים הרעילים הנפלטים מהארובה נכנסים אליי לחניה הפרטית
השאלה שלי אם אני יכול לדרוש מהשכן להוציא את הארובה מהחניה שלי ולהעביר לקיר החיצוני של הבניין
אשמח לתשובה
שלום רב,
יש לבחון את הנזק שנגרם מהארובה ואת האפשרות להזיז אותה כדי להשיב לשאלה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
הגשתי תביעה כספית על גזילת חלק ממגרש למפקח על בתים ...עברו למעלה משלושה חודשים ועד כה טרם הוגש כתב הגנה לתביעה, והדיון שהיה מתוכנן החודש נדחה לעוד חודשיים . אפשר לבקש פסק דין בהעדר כתב הגנה כבר עכשיו ?
שלום יצחק,
מניין המועדים להגשת כתב הגנה הופסק בשל מלחמת חרבות ברזל עד תחילת חודש ינואר 2024.
בדוק אם חלף המועד בהתאם להארכה זו ותוכל לבקש פסק דין בהעדר הגנה ככל שאין מדובר באוכלוסיות המיוחדות שלגביהן נמשכת הארכת המועד (חיילים שגוייסו בצו 8, חטופים ומשפחותיהם, חללים ומשםחותיהם, מפונים). בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בבית שלי יש 15 חניות שהן רכוש משותף של הדיירים ועוד 34 חניות מוצמדות לדירות. סה"כ יש 42 דירות.
האם החוק קובע שרק לבעלי דירות בבניין יש זכות לחנות בחניות משותפות ? בפועל, דיירים פותחים את שער הכניסה לחברים שלהם שגרים בסביבה והופכים את החניות המשותפות לחניון ציבורי.
מה ניתן לעשות בהתחשב בכך שאין סיכוי להגיע להסכמה פה אחד בין 42 דיירים לאופן השימוש בחניות המשותפות ?
שלוםהאם סכום הארנונה המצויין בצו הארנונה של העירייה (המחושב לפי איזור וסוג) הוא הסכום המחייב גם אם תשלומיי הארנונה התבצעו בתשלומים ולא בתשלום אחד בתחילת השנה?
שלום מוטי,
תשלום שאינו משולם בתחילת השנה נושא הפרשי הצמדה למדד עד למועד התשלום. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום,
התקלקל מזגן ישן בדירה ששכרתי למישהו. במקום לתקן, קניתי מזגן חדש 1.5 כ"ס לפי חישובים לפי גודל של הסלון אבל הדייר מסרב לקבל את המזגן והוא טוען שצריך מזגן של 2.5 כ"ס כמו המזגן הישן והוא טוען שזו הרעה בתנאים.
אני רק רוצה לציין שהדייר מאז שנכנס לדירה מסרב לשלם דמי ועד כפי שכתוב בחוזה וגם בניגוד לחוזה פירק סורגים בדירה בלי ידיעתי.
האם אני יכול לפנות לבית משפט כדי לפנות אותו מהדירה או שיש לו הצדקה בגלל המזגן?
בתודה
שלום רמי,
לא ניתן ליעץ בלי בחינת הוראות הסכם השכירות.
אלא אם כן נכתב אחרת בחוזה, כעקרון אין לשוכר זכות לקבל דווקא מזגן מסוג מסויים.
שלום רב , בתב"ע הבית שלי לא מופיע כבית לשימור .
בסקר מבנים לשימור כמבנה לשימור .
מה קובע ?
במידה והסקר מחייב לשמר האם החוק מאפשר לתבוע על הנזק הכלכלי שיגרם לי עקב שינוי הסטאטוס
שלום גל,
סקר לשימור כשלעצמו איננו תכנית. לעיתם הוא מהווה בסיס להכנת תכנית שימור ולעיתים הוא מוכן מכח הוראות תכנית. יש לבחון את כלל התכניות החלות על הנכס שלך ואת הוראותיהם.
ככל שהנכס שברשותך נפגע מהחלת תכנית עליו, קיימת זכות לפיצוי מכח הוראות חוק התכנון והבניה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שלום 2 שאלות
1. ועד הבית שלנו בבניין מסרב לפתוח קבוצת וואטסאפ ולא נותנים טלפונים של בעלי דירות כדי שאני יפתח קבוצה כזו. זה בניין עם 50 דיירים ורוב מהדירות מושכרות כך שמאוד קשה להגיע לבעלי הדירות. יש ועד שמחפש יזם לפינוי בינוי (היו כבר שתי מפגשים עם מעט בעלי דירות) ואני חושב שחשוב שבעלי הדירות יהיו בקשר אחד עם השני. מה אפשר לעשות?
2. יש דירה אחד עם יורשים שלא משלמים ועד בית כבר 5 שנים מפני שיש מריבות ביניהם. הועד פנו לתרבות הדיור אבל לא יצא מזה דבר. האם יש פעולה משפטית דרך תרבות הדיור שניתן לעשות כדי שישלמו או לפחות לרשום עיקול על הדירה?
שלום יוסי,
אינך יכול להכריח את חברי הועד לפתוח קבוצת ווטסאפ או להעביר לך פרטי מידע של בעלי דירות בבניין.
ככל שרצונך לפתוח קבוצת ווטסאפ ובעלי דירות נוספים ישתפו עמך פעולה - אתה כמובן רשאי לאתר את פרטי הבעלים האחרים (למשל באמצעות פניה לשוכרים) ולהקים קבוצה.
לגבי בעלי דירה שאינם משלמים - ככל שלא נענו למכתב התראה ניתן להגיש כנגדם תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לפני כשנה ירשתי עם מות הורי 5 חניות בדמי מפתח בשיתוף דודי (אח של אבי ) חלקו של דודי הינו 2/3 וחלקי הינו 1/3 בחניות אלו . לפני מס חודשים החליט דודי לתבוע אותי בפירוק שיתוף על דרך חלוקה של עיין בעין היות ואין רצונו בי כשותף
הצגתי בפני דודי שאין ברצוני לריב עמו אך רצונו של פירוק שיתוף של חלוקה של עיין בעין אינה מקובלת עלי וברצוני פירוק שיתוף של "מכירה" כלומר דודי ירכוש את חלקי בחניות במכיר מוסכם על שנינו או תבוצע מכירה של החניות לצד ג וחלוקת הרווח בהתאם ליחס חלוקת הרכוש היות ואין ברצוני להיות בעלים של מושכר בדמי מפתח
לצערי דודי לא הסכים לדבר עקב אי כסף ברשותו לרכישת חלקי , בדיון אשר נערך בבית המשפט פסק השופט שברצונו לבדוק את נושא חלוקת עיין בעיין על ידי מודד אשר יוסמך על ידי בית המשפט על מנת לראות אופציה זו היות ואין באפשרות דודי לרכוש את חלקי
שאלתי הינה לאחר קבלת תשובת המודד על אופן חלוקת עין בעין יקבע הדבר שהנני עלול להישאר עם חנות או יותר בדמי מפתח אך לצערי היות ואין ברצוני להמשיך להחזיק בחניות אלו הנני מעדיף למכור אותם לצד ג האם בית המשפט עלול להכריאך אותי לקבל אופן חלוקה זה
בתודה אבי
שלום אבי,
כעקרון - אם ניתן לבצע חלוקת מקרקעין בעין - זו הדרך המועדפת על פי חוק המקרקעין.
לאחר פירוק השיתוף תוכל למכור את הנכסים שישארו ברשותך בלי קשר לדודך. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אני משכיר דירה אשר שייך לה מחסן (בחניון) אך אני מעוניין להשאיר את המחסן לרשותי ואיני מתכוון לכלול את המחסן בשכירות. רק את הדירה.
האם על פי חוק, אני מחוייב ליידע את השוכר על קיומו של המחסן ועל החרגתו מהנכס לשם ההשכרה?
האם מותר לי לומר שהדירה אינה כוללת מחסן (הסיבה היא להימנע מלחצים שיופעלו על הכללת המחסן)
(בחיוב הארנונה המחסן לא מוזכר).
שלום איתי,
מותר להשכיר דירה ללא המחסן הצמוד לה.
מאחר שהצמדה נחשבת חלק מהדירה מומלץ לכתוב בחוזה במפורש שהשכירות איננה כוללת את המחסן. התעלמות מהעניין בחוזה השכירות עלולה להוביל לפרשנות שהמחסן הוא חלק מהמושכר. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
תיווכתי לאדם זכיינות בעסק שלו וכבר עברו חמישה חודשים והוא לא משלם את הדמי תיווך המסוכמים, מה החוק אומר על זה ?
נא פנה לפורום חוזים באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שכנים החליטו לשנות תוכניות בניין באמצע ההליך וזיפו לגרמושקה חדשה ללא חתימות. ההיתר ניתן לפי הגרמושקה המזויפת האם ההיתר תקין? או שזו עבירה על החוק. בגרמושקה המזויפת 1. אין חתימות של שכנים המסכימים לבנייה ואין חתימת מי שהיה אמור לאשר את החתימות. 2. זייפו עמה מחתימות המבקשים במקום אחר בגרמושקה. 3. אין שם וחתימה של המודד ומתי מדד. 4. אין שם וחתימה של העורך הראשי והקונסטרוקטור 5. אין חתימה וחותמת על מי שמבקש חריגות והקלות בבנייה. האם זו עבירה פלילית?
נא פנה לפורום הפלילי באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שכנים הצמודים אליי מרחיבים את הדירה בשני מטר לכיוון שלי. בין הבתים קיים שביל סלול ברוחב 2 מטר. האם השכנים חייבים לקבל את האישור שלי ואחרים לצורך בנייה המתקרבת אליי מאד? או שקיום שביל צר פוטר אותם מקבלת הסכמה ממני ומאחרים?
שלום רחל,
יש לבדוק את הוראות התב"ע החלות במקום, לרבות לעניין קוי בניין או דרישות אחרות ככל שקיימות.
אם הבניה כפי שמתוכננת איננה תואמת תכנית או תגרום לנכס שלך נזק - את רשאית להגיש התנגדות מטעמים תכנוניים, או תביעה נזיקית. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com