דיני מקרקעין חולשים על תחומי משפט רבים ומגוונים; קניין, תכנון ובניה, מינהל מקרקעין, רישום מקרקעין, טאבו נדלן ועוד. פורום מקרקעין מזמין להעלות שאלות בקשר לנושאים אלה ואנו נעשה את המיטב על מנת שינתן, ולו בתמצית, מענה ראוי לצרכיכם. עו"ד מיכאל שטרית בעלים של משרד העוסק בנדל"ן וראש תחום נדל"ן בקורסי יזמות והשקעות נדל"ן במכללת פסגות.
בבניין שלנו יש חניון ובו חניה פרטית (מוצמדת) לכל דירה מלבד אחת לה אין חניה כלל.
אנחנו רוצים להתקין מחסום חניה בכניסה לחניון.
1) האם נדרש רוב רגיל או מוחלט לביצוע?
2) מן הסתם, הדייר בדירה ללא החניה לא יסכים. האם ניתן להתקין את המחסום עם רוב רגיל ושהעלות שלו תהיה רק על הדיירים שהסכימו?
שלום דני,
התקנת מחסום חניה מהווה שיפור ולכן כדי לחייב את הדייר הרביעי בתשלום נדרשת הסכמתו.
אין מניעה שתתקינו את המחסום ברוב רגיל על חשבונם של בעלי החניות, במצב כזה יתכן שגם הדייר הנוסף יסכים לעצם ההתקנה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום,בביתי קיימת עליית גג עם מדרגות, הריצפה מבטון, והגג מרעפים. ב-1988 כשהבית ניבנה, עליית הגג לא נחשבה כשטח החייב בארנונה. כעבור מספר שנים נערכו מדידות לבית, וגם אז עליית הגג שוב לא נכללה כשטח החייב בארנונה.לאחרונה נערכו שוב מדידות, והפעם עליית הגג נלקחה לחישובי הארנונה, בעוד שטחה נמדד עד למקום שהרעפים פוגשים את הריצפה, כלומר גובה של מספר סנטימטר. האם העירייה רשאית לשנות את הקריטריונים שהיו נהוגים בזמן בניית הבית? ואם כן, האם היא רשאית לחייב את השטח ללא התחשבות בגובה מינימלי של 1.80 מ'?
שלום מרדכי,
העיריה רשאית לשנות קריטריונים למדידה ובלבד שהחיוב בארנונה יעשה בהתאם להוראת צו הארנונה שבתוקף.
ככל שאתה סבור שהשטח הנכלל במדידה גדול מדי או לא צריך להיות מחוייב בארנונה תוכל להגיש השגה על השומה בתוך 90 יום מעת שקבלת אותה.
בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום כרמלה,
לשאלה זו מספר פנים.
מבחינת דיני הקניין מותר לבעל דירה לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף בלא קבלת הסכמת השכנים האחרים. לא ברור אם שימו בחדר הדיירים מהווה שימוש סביר ואם איננו גורם לדיירים האחרים למטרד, שאז נדרשת הסכמת הדיירים לשימוש.
באשר לשאלה אם השימוש בחדר הדיירים מותר מבחינה תכנונית - נא פני לפורום תכנון בניה באתר זה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום שי,
נהוג למסור שיקים כאמור כדי שבמקרה הצורך יוכל המשכיר לעשות בשיקים שימוש לצורך תשלום חובותיכם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
היי.
ירשתי עם 2 אחיותיי את דירת ההורים. רכשתי שליש נוסף של אחת האחיות. כך שכיום מחזיק 2 שליש ואחות נוספת,שליש. השאלה: במידה ואני מעוניין לקנות דירה להשקעה, האם אני ממוסה כמו אדם שרוכש דירה שנייה ?
שלום אריה,
בנסיבות שתארת בשאלה אתה נחשב כמי שברשותו דירת מגורים ודירה שתרכוש תמוסה כדירה נוספת. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום,
מבקשת לשאול מה אומר החוק לגבי מחוברים שבמיצר כאשר צד אחד הוא רשות מקומית.
אנחנו בונים באחד הקיבוצים,. המועצה המקומית מנהלת את עבודות התשתיות והפיתוח ואחראית עליהן.
על פי תכנית התבע, הגביהו את המגרש שלנו ביותר 1.5 מטר. אנחנו גובלים עם מדרכה / שטח ציבורי.
נוצר מצב שאנו נדרשים לחומה / גדר משמעותית אשר תתמוך שהקרקע לא תזלוג לשטח המדרכה ו/או הכביש.
הבנתי שאם היה זה בין מגרשים, היינו מתחלקים שווה בשווה על בעל המגרש הסמוך.
האם הדין הוא גם במצב זה?
האם לפנות למועצה בדרישה לשאת בחלק מעליות הגדר?
אציין כי מדובר בסכום לא מבוטל של 50 אלף שח שאם היינו יודעים מראש כי יושת עלינו, לא בטוח שהיינו בוחרים מגרש זה...
תודה!
שלום גל,
התשובה תלויה בגורמים שונים - מיקום הגדר (בתוך המגרש שלך או חלק במרחב הציבורי?) הוראות התב"ע והוראות היתר הבניה לעניין חובת בניית קירות תומכים וכיוב'.
שלום רונית,
בהעדר תקנון מוסכם שבו איסור על השכרה כדירת נופש רשאי המשכיר לעשות בדירה כל שימוש חוקי.
אם השימוש גורם לכם מטרד - ניתן להגיש כנגד המשכיר תביעה נזיקית.
אם השימוש נוגד את יעוד הדירה כדירת מגורים ניתן לפנות לועדה המקומית לתכנון ובניה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום דורין,
ניתן להצמיד חלקים מהרכוש המשותף (בכפוף לחריגים הקבועים בחוק ) לדירות בהסכמת כל בעלי הדירות.
האם תוכלי לענות לשאלה?
ר' לעיל
שאלתי על הצמדת חלקים רכוש משותף לתת חלקה שהינה מקלט
ואיך שציינת מתמודד עם ס' 55 לחוק והפסיקה הרווחת שקובעת כי התכלית היא שמקלטים יהיו תמיד רכוש משותף?
(ג)בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן – התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעו זאת ביחס לחדרי מדרגות, מעליות, מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד.
שלום שחף,
במפרט הטכני מופיע מחירם של "פריטים מתומחרים" על פי חוק. אין חובה לפרט מחירי אינסטלציה או ריצוף.
נסה לנהל עם הקבלן מו"מ גם על הדרישות הנוספות. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום. אני מבצע העברה בטאבו באופן עצמאי. מדובר במכר ללא תמורה מאבא שלי, אליי. שילמתי שומה עצמית שהוצהרה בגובה שליש מס רכישה והוצהר על פטור שבח לפי סעיף 62 . כעת כיצד עליי להשיג עבור הטאבו אישור מס רכישה ואישור מס שבח. מצאתי באינטרנט טופס 7161 ( בקשה לקבלת אישור לטאבו), אבל אם מדובר בטופס הנכון, אינני יודע לפי איזה מסלול - סעיף 15 או 16.
תודה רבה!
שלום איתי,
לפי נתוני השאלה התבקש פטר ממס שבח ולכן סעיף 15 איננו רלוונטי. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום יואב,
התשובה תלויה בשאלה אם מנגל הוא שימוש סביר ברכוש המשותף, ושאלה זו תלויה בתדירות השימוש הנעשה, מידת ההפרעה לשכנים וכו'. ככל שמדובר בשימוש סביר יתכן שמדובר בפגיעה בזכויות דייר שאיננו מסכים לכך, ולכך אין די בהחלטת רוב.
כדאי לנסות להגיע להחלטה שתהיה מקובלת על כלל הדיירים ולשנות את תקנון הבית המשותף בהתאם.
האם ניתן לתבוע במקרקעין מוסדרים עלו מכוח החזקת שנים
שלום ויוי,
לא ניתן לתבוע במקרקעין מוסדרים בעלות מכח חזקת שנים. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום דנה,
תוכלו לממש את האופציה באופן חלקי רק בהסכמת המשכיר. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
שלום רב,
הפורום עוסק בשאלות משפטיות בלבד.
נסי לפנות ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
זכיתי במחיר למשתכן ולא רוצה הדירה.
אם אני מודיע שלא רוצה האם הזכויות שלי והסיכויים לזכות בעתיד במחיר למשתכן נפגעו? פחתו?
שלום מאיה,
לאחר מתן הודעת הביטול וקבלת אישור על הביטול ניתן להרשם להגרלות פתוחות אחרות, ככל שהזכאות שלך בתוקף.
ביטל מבטל את ההרשמה לכל ההגרלות להן נרשמת.
ניתן לבטל זכיה עד פעמיים בסדרה א' או ב' ולאחר מכן עוברים לסדרה הבאה. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
האם אפשר לרשום מקלט כתת חלקה נפרדת?
לפי הרשום בספר של דיני קניין עמוד 383 נראה שלא רק שלא ניתן להצמיד מקלט לדירה מסוימת אלא כלל לא ניתן להחריגו מרכוש משותף?
שלום אהוד,
זו אכן דעתו של המחבר.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
והאם ניתן?
דעת המחבר היא דעתי בלבד או שזהו הדין למעשה?
אודה מאוד לתשובתך כדי שאבין
האם ניתן (בהסכמה כמובן) לרשום זיקת הנאה על זכות שימוש במקרקעין
שלי יש זכות לבנות סוכה בשטח משותף המוצמד לדירה הפלונית
?
כלומר עם עקרון זיקת הנאה נועד לזכות כזו
זיקת הנאה היא זכות להשתמש בנכס בלי להחזיק בו.
אפשר לטעון שהשימוש בסוכה כולל זכות חזקה לתקופת החג.
שלום ר,
קווי הבניין, התחום שבו מותר לבנות, קבועים בתב"ע החלה על המקום. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]
מתברר שלא רשמו את הדירה שאימי רכשה לפני 40 שנה על שמה בטאבו. רשומה רק החברה המשכנת כבעלים. כך גם עוד דירה של אישה נוספת בבניין. שאר הדירות רשומות על הבעלים.
צריך עכשיו הסכמה של החברה או יש דרך אחרת לרשום אחרי כ"כ הרבה שנים?
לביצוע הרישום יש צורך במסמכים חתומים ע"י החברה המוכרת.
נסו לאתר את החברה אם היא קיימת או להעזר ברשות מקרקעי ישראל, ככל שהדבר רלוונטי.
ככל שלא תצליחו, פנו להתיעצות עם עו"ד לשם בחינת האפשרויות העומדות בפניכם.
תת חלקה נרשם לא כדין בבעלות הקבלן ברישום ראשוני. תת חלקה זה אמור להיות חלק מהרכוש המשותף לפי חוק המקרקעין. (אדגיש כי ברישום הראשוני כל תתי נחלקה נרשמו על שם הקבלן וממנו עברו לרישום על שם ברוכשים, רק התת חלקה שציינתי לעיל נותר רשום בשם הקבלן)
הקבלן התחייב להעבירו לצד ג. בפועל לא עבר לצד ג.
חלפו מעל 30 שנה. האם הדיירים מנועים בטענת התישנות מלתבוע שהשטח הרשום כ תת החלקה בניגוד לחוק המקרקעין, ירשם כרכוש משותף על הרישום הראשוני הלזה?
שלום יעל,
השאלה איננה ברורה. אם נרשמה תת חלקה משמע שהשטח איננו נכלל ברכוש המשותף.
אם לטענתכם השטח היה אמור להיות רכוש משותף הרי לאחר 30 שנה נראה שהתביעה התישנה.
אני ממליצה לכם לפנות לעו"ד עם כל המסמכים הרלוונטיים לשם בדיקה מעמיק יותר של טענותיכם. בברכה, לילך עתני, עו"ד מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין מגדל WE, דרך מנחם בגין 150, תל אביב. טל': 03-6091011; מייל: [email protected]