פורום נדל&quot;ן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירה

ט 07/02/16

בהמשך לתשובתך לשאלה ששאלתי בענין מכירה בתאריך 5.2.16. מה המשמעות אז של סעיף 104 לחוק הירושה. האם הוא לא נותן קדימות בסילוק ההוצאות מהתמורה של המכירה. היורש לווה את הכספים של הוצאות הלוויה. ההוצאות לא היו תנאי לקבלת הזכות במקרקעין בירושה. לפי סעיף 104 לחוק הירושה לא נדרש שההוצאות היו תנאי על מנת שתהיה להם עדיפות.

לעמוד

המלא

חובות של עזבון

עו"ד לילך עתני מנהלת 08/02/16

שלום רב,

שאלתך חורגת מתחומי פורום זה.

בקיצור אומר, כי סעיף 104 הקובע סדר עדיפות בין חובות העזבון איננו נותן ליורש זכות לקזז חובות מתוך מס המוטל על מכירת נכסי העזבון, אלא ללכל היותר את הזכות לתבוע את כיסוי החוב מתוך כספי העזבון (דהיינו משאר היורשים, או מכספי תמורת המכירה).

ניכוי הוצאה ניתן רק בתנאים שנקבעו בחוק מיסוי מקרקעין, ללא קשר להוראות חוק הירושה.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס שבח

דוד 07/02/16

היו לי 2 דירות בינואר 2014

מכרתי אחת ושלמתי מס שבח.

האם השניה שתימכר תחויב במס שבח?

לעמוד

המלא

מוכר שהיה מרובה דירות ב 1/1/14

עו"ד לילך עתני מנהלת 08/02/16

שלום, דוד,

אם המכירה השניה תתבצע עד 31/12/2017, יהיה חישוב במס שבח והזכאות לחישוב לינארי מוטב תבדק בהתאם לעסקאות שבוצעו בפטור בתקופה שקדמה לתיקון החוק.

החל ב 1/1/2018, וככל שהמוכר עומד בתנאי קבלת הפטור, יחול הפטור לדירה יחידה.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שינויים בבניית בניין מקבוצת רכישה- הטבות למקורבים

מנחם גרמנוב 07/02/16

בוקר טוב,אני רוכש בקבוצת רכישה ולאחר הבנייה שמנו לב שישנן חריגות מהמסוכם בשלב החתימה על הסכם השיתוף בין הדיירים והשיווק. למשל: בהסכם החלוקה מצוין כי לדירת הגן מגיעים 3 חדרים בשטח 75 מ"ר וגן בשטח 120 מ"ר. פתאום אנו מגלים שהתוכניות שהוגשו מוסיפים עוד חצי חדר לדירה ועכשיו היא 85 מ"ר ובנסוף על כך הדירה קיבלה כניסה נפרדת שעוברת דרך השטח המשותף שדה-פקטו גורם לכך שהמעבר יהיה מוצמד לדירת הגן. ישנן עוד חריגות בנייה רבות, כמו מרפסות מוגדלות, הוספת חדר בדופלקס וכו'.השאלה היא מה ניתן לעשות? יש לנו הסכם שיתוף שכולנו חתומים עליו, כחלק מהסכם השיתוף יש הסכם חלוקה שבו מופיעות חתימות של כולנו ושבו מופיעה התוכנית המקורית. בהסכם השיתוף רשום שחתמנו בכפוף לתוכנית הבנייה, אבל בפועל נאמר לנו שאין עדיין תוכנית, ושמה שיש זו רק תוכנית רעיונית.הטענות של הדיירים המוטבים הן שעל זה חתמנו כולנו, ושהתוכניות היו חשופות לכולם לפני החתימה- דבר שהוא שקר, אבל זו הטענה שלהם.אודה מאוד על התייחסות.בתודה מראשמנחם

לעמוד

המלא

שינויים בבניה - קבוצת רכישה

עו"ד לילך עתני מנהלת 07/02/16

שלום רב, מנחם,

שאלתך מעלה שאלות עובדתיות רבות שלא ניתן להתיחס אליהן בקצרה במסגרת פורום אינטרנטי ובלא הכיר את מערכת החוזים שנחתמה ואת נסיבות החתימה.

ככלל, טענות של מרמה וחוסר תום לב ניתן להעלות בתביעה מתאימה של מי שקופחו, ככל שקופחו, כנגד מי שהרוויחו על חשבונם.

ממליצה לך לפנות לעו"ד לקבלת יעוץ משפטי פרטני.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רכישת מגרש

שלומי 06/02/16

רכשתי מגרש מחברת בזק. במגרש יש מרכזיה שלפי החוזה אמורים לפנות את המרכזיה לשטח ציבורי. בזק פנתה אלי שאני אאפשר להם להציב את המרכזיה בשטח הפרטי שלי. יש לי 2 שאלות
1 האם זה אפשרי באופן חוקי?
2 האם אני צריך לקבל על זה פיצוי, או שכירות עבור שימוש בשטח שלי?
אודה לתשובתכם. תודה

לעמוד

המלא

רכישת מגרש מבזק

עו"ד לילך עתני מנהלת 07/02/16

שלום שלומי,

המצב המתואר בשאלתך איננו ברור.

אם הכוונה היא שבזק, שהתחייבה לפנות את המרכזיה כחלק מתנאי מכירתו לך, מבקשת כעת לדחות את פינוי המרכזיה, יתכן שהדבר יהווה הפרה של ההסכם ויזכה אותך בפיצוי. יש לבדוק את הוראות ההסכם בנוגע לכך.

אם תהיה מוכן להגיע עם בזק להסכם בנוגע להמשך קיומה של המרכזיה על השטח, יש להבטיח את זכויותיך לעניין פינוי ומועדו ולשלם לך דמי שכירות הולמים.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קיפוח תושבים בפינוי בינוי

chen 06/02/16

הוחלט באזור מגורי לקדם תוכנית פינוי בינוי גדולה של בניינים רבים . על פי התוכנית חלק מדיירי הבניינים יקבלו שטח גדול יותר בעשרות אחוזים לעומת אחרים בקרקע העתידית לעומת המצב הנוכחי . בנוסף מתכננת העירייה להפקיע בחלק מהשטח שנמצא באזור מגורינו שטח גדול מאוד ולהעביר חלק מהדיירים לאזור רועש מאוד שנמצא על כביש ראשי מאוד. העירייה אשרה את התוכנית וגם הוועדה המחוזית. מה ניתן לעשות ? שמעתי שיש הליך שנקרא: עתירה מנהלית. מה הסכום המקובל הנדרש להליך זה ? האם ידוע לכם על גופים משפטיים הפועלים בחינם או תמורת סכום נמוך יחסית שאפשר לפנות אליהם ? אשמח לקבל טלפונים שלהם.

לעמוד

המלא

הגשת עתירה מינהלית

עו"ד לילך עתני מנהלת 07/02/16

שלום חן,

אנא הפנה שאלתך לפורום בתי משפט.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירת דירה יחידה שרשומה עליה הערת הזהרה – מה מבחינ

מיכאל 05/02/16

שלום.ב-04.2015 רכשתי דירה שהיא הדירה היחידה שלי. לכן באופן תיאורטי החל מ-10.2016 אני אוכל למכור אותה עם פטור ממס שבח. אבל יש משהו נוסף. ב-06.2015 רשמתי הערת הזהרה לטובת מישהו (בן אדם פרטי ולא קרוב משפחה שלי). המישהו הזה כמובן לא מתנגד וגם לא יתנגד למכירת הדירה ויהיה מוכן למחוק את ההערה ברגע שיימצא קונה.השאלה היא האם ברשות המיסים לא יעשו לי בעיות עם פטור ממס שבח בגלל ההערה? ואם הם כן יכולים לסרב להעניק לי פטור בתנאים מסויימים - מה הם התנאים? הכוונה היא: אם יש מקריםשהערת הזהרה כזאת כן שוללת את הפטור - מה הם המקרים? ואם יש מקרים שההערה כזאת דווקא לא שוללת את הפטור - אז מה הם המקרים האלה?תודה רבה!

לעמוד

המלא

האם יש קשר בין רישום הערת אזהרה לקבלת פטור ממס שבח

עו"ד לילך עתני מנהלת 07/02/16

שלום מיכאל,

הערת אזהרה איננה נרשמת מעצמה, אלא רק אם יש התחייבות לעשות או להמנע מלעשות עסקה במקרקעין.

לא ברורה משאלתך העילה לרישום הערת האזהרה והאם היא מגלמת עסקה במקרקעין, אשר לא דווחה לרשות המסים.

ככל שלא, אין קשר בין רישום הערת אזהרה לבין קבלת פטור ממס שבח.

תנאי הפטור קבועים בחוק - מכירת דירת מגורים מזכה, שהיא דירתו היחידה של המוכר, המחזיק בה לפחות 18 חודשים. אם אתה עומד בתנאים אלה אתה צפוי לקבל פטור.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירה

ט 05/02/16

הוצאות לוויה של נפטר וכל הנוגע לכך הם בדין קדימה לפי סעיף 104 לחוק הירושה. האם הם קודמים גם לתשלום למס שבח. כלומר האם במכירת נכס מקרקעין של הנפטר שהוא חלק מהעיזבון ניתן בהגשת ההצהרה על העיסקה לכתוב קיזוז של כל ההוצאות של הלוויה לפי סעיף 104 וזה יקוזז מתמורת המכר לפני המס כמו כל ההוצאות המותרות בניכוי של סעיף 39 לחוק מס שבח. האם מס שבח מכיר בזה. האם אצטרך לפנות לביהמ"ש לקבל החלטה כדי שיכירו בכך שמחובתם לקזז זאת מתמורת המכר לפני חישוב המס.

לעמוד

המלא

ניכויים מותרים ממס שבח

עו"ד לילך עתני מנהלת 07/02/16

שלום רב,

לצורך חישוב מס השבח ניתן לנכות ממחירה הוצאות "שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה".

קשה להניח, כי הוצאות לוויה של נפטר יכללו בגדר הוצאות לרכישת או למכירת הזכות, אלא אם כן ניתן להוכיח, כי ללא תשלום הוצאות אלה לא היתה מתקבלת הזכות במקרקעין בידי היורש.

בדרך כלל, יורש זוכה בחלקו בעזבון גם אם לא נשא כלל בעלויות הלוויה.

אם בכלל, אולי תהיה הסכמה להכיר בהוצאות אלה במקרה שבו היורש חוייב בצוואה לשאת בהן כתנאי לקבלת הזכות בנכס. בכל מקרה אחר, כנראה יהיה קשה להוכיח את הקשר בין תשלום הוצאות לוויה לבין רכישת הזכות במקרקעין.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ערבות בדק

יוסי 05/02/16

רכשתי דירה מקבלן במסגרת קבוצת רכישה. ניתנה ערבות בדק בנאמנות לעו"ד הקבוצה. לטענתו כדי לחלט את הערבות על כל חברי הקבוצה לפתוח חשבון בנק ולבקש להעביר לחשבון זה את דמי הערבות.

לדאבוני רק בדירתי קיימים ליקויים שלא תוקנו וחברי הקבוצה אינם משתפים פעולה.

האם כדייר בודד אני יכול לחלט את דמי ערבות הבדק מבלי לקבל את הסכמתם של יתר הדיירים

תודה

לעמוד

המלא

מימוש ערבות בדק

עו"ד לילך עתני מנהלת 07/02/16

שלום יוסי,

יש לנהוג בעניין זה על פי הוראות ההסכמים שנחתמו ביניכם לבין עצמכם וביניכם לבין הקבלן.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תביעה של שכן מלמעלה – למפקח על בתים משותפים

משה 05/02/16

ישנה נזילה קשה מאד בדירה שאותה אני משכיר מהשכן מלמעלה, רציתי לשאול מספר שאלות בעניין הגשת תביעה למפקח על בתים משותפים:

1. לאן היא היא מוגשת? (בנסח טאבו רשום לשכת רישום רחובות, בבדיקה באתרים באינטרנט חיפוש לשכה לפי גוש חלקה רשום באר שבע.. )איך אני יודע?

2. האם אני צריך לצרף תצהיר שלי ושל העדים שלי במועד הגשת התביעה ? במידה ולא מתי אני כן מצרף? יש לי גם חוות דעת מומחה שהזמנתי, מתי אותה אני מצרף?

3. מאחר ועדיין קיימת הנזילה - אין טעם לתקן את הנזק בדירה שלי, עד שהנזילה לא תטופל. בשלב הראשוני אני יכול לתבוע את השכן שקודם יטפל בבעיה ורק אחריי שהכל יטופל, אני אוכל להעריך את הנזק. האם אז אוכל לתבוע אותו על הנזק?

תודה מראש.

הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו

לעמוד

המלא

תביעה כנגד שכן

עו"ד לילך עתני מנהלת 07/02/16

שלום משה,

שאלתך מתאימה יותר לפורום בתי משפט.

תביעה ללשכת המפקח יש להגיש בלשכה בה רשום הבית המשותף. אם יש לך ספק - התקשר למוקד

076-5300900

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חדר בדירת מגורים

אורית 04/02/16

האם חדר ללא חלון בדירת מגורים נחשב לחדר?

אשמח לדעת היכן מצויה הגדרת "חדר" בחוק.

תודה.

לעמוד

המלא

הגדרת חדר בדירת מגורים

עו"ד לילך עתני מנהלת 07/02/16

שלום אורית,

הגדרת חדר מצויה בתקנות התכנון והבניה.

על פי תקנות אלה בחדר מגורים ובמטבח אמור להיות חלון.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שלום רב

צבי 04/02/16

שלום רב, האם דירה שאני הבעלים הפוטנציאלי שלה ורוצה להעביר את הזכויות על שמי מחברת עמידר על שמי היא נקראת מקרקעין לא מוסדרים?

אודה מראש לתשובתכם.

לעמוד

המלא

העברת זכויות בדירת עמידר

עו"ד יהודה וישניצקי מנהל 06/02/16

שלום רב

אין קשר בין דירת עמידר למקרקעין לא מוסדרים

ההבחנה בין מקרקעין מוסדרים לשאינם מוסדרים נעוצה באופן הרישום של המקרקעין עצמם (להבדיל מרישום הבעלים) בלשכת רישום מקרקעין ובשאלה האם הם עברו הליך של הסדר מקרקעין.

לא ברור לי משאלתך האם אתה או משפחתך גרים בדירת עמידר בדיור ציבורי וקמה לכם זכות לקנות את הדירה בהנחה הניתנת לפי חוק הדיור הציבורי או שמדובר בדירה שקנית מחברת עמידר שהוצאה למכירה במכרז ואתה מבקש להעבירה לרשותך

אם תפרט ותסביר שאלתך אנסה לסייע לך

עו"ד יהודה וישניצקי

דיני נדל"ן

ויצמן 2, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

התיישנות

גדי 04/02/16

שלום רב, ב94 נפטר דודי והוריש לי את ביתו בשנת 2008 נגלה לי כי יש פולש בבית שאמור להיות מועבר לי.

יודגש שהדירה הינה דירת עמידר והזכויות טרם הועברו על שמי

שאלתי היא- האם אני רוצה לצאת בתביעה נגד הפולש חלה התיישנות בנידון ??

?איזה הגנות יש לו אם הוא מודה בטלפון כי אין לו זכות של ממש?

אודה מראש לעונים

לעמוד

המלא

התיישנות בתביעות מקרקעין

מנחם מושקוביץ 04/02/16

גדי שלום,

תקופת ההתיישנות בתביעות מקרקעין שונה מתקופת ההתיישנות בתביעות
אזרחיות רגילות.

על מנת ליצור סדר:

זכות במקרקעין שאינם מוסדרים הינה 15 שנים.

זכות במקרקעין מוסדרים שלא נרשמה הינה 25 שנים (לדוגמא, עסקה
למכירת מקרקעין מוסדרים שהושלמה אך לא נרשמה).

זכות במקרקעין מוסדרים שנרשמה- אין התיישנות.

מאחר וגילית כי קיימת לך עילת תביעה רק בשנת 2008 מניין ההתיישנות
מתחיל להיספר מיום הגילוי.

בהצלחה,

בברכה,

מנחם מושקוביץ, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

הרב קוק 8, ירושלים

טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net

מס שבח על בית ששויו מעל 4.5 מיליון ש"ח

תמר 04/02/16

אנו
בעלים של בית פרטי, אשר שוויו כ-6 מיליון ₪.

לפי
החוק, עלינו לשלם מס שבח בעת מכירת הבית

למרות שהוא נכס המקרקעין היחיד שלנו.

לפי צוואתנו, הבית
יעבור בירושה בחלקים שווים לשלושת בנינו.
האם
היורשים יהיו פטורים ממס שבח כשירצו למכור את הבית,
כיוון
שחלקו של כל אחד מהם בנכס יהיה כ-2 מיליון ₪?

לעמוד

המלא

שאלה במס שבח

עו"ד יהודה וישניצקי מנהל 06/02/16

שלום רב

אנא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים

עו"ד יהודה וישניצקי

דיני נדל"ן

ויצמן 2, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תשלום שכר דירה על ידי ערב

שמואל 03/02/16

האם ערב בחוזה שכירות יכול לשלם בפועל את שכר הדירה של השוכר, ולהיות מחוייב לתשלום כל תקופת השכירות ולבטחונות לקיום החוזה, והאם מצב כזה פוגע באופן כלשהו באחריות ובהתחייבויות השוכר בחוזה (או אפילו מבטל אותן)?

לעמוד

המלא

חבויות ערב

מנחם מושקוביץ 04/02/16

שמואל שלום,

שאלתך אינה מופנית לפורום הנכון.

הסוגיה העולה משאלתך עוסקת
ב"חוק הערבות" ואינה קשורה למקרקעין ועל כן הנך נדרש לפנות לפורום
המתאים על מנת לקבל מענה.

בהצלחה רבה,

בברכה,

מנחם מושקוביץ, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

הרב קוק 8, ירושלים

טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net

מס רכישה

אלעד גואטה 03/02/16

לפני כחצי שנה רכשתי מגרש ממנהל מקרקעי ישראל בגודל של כ-500 מ"ר. כיום, המגרש ממתין לתחילת עבודות פיתוח.

ברצוני לדעת, במידה ואני רוכש דירה (בשווי של כ-800000) האם יחול עליי מס רכישה? האם המגרש נחשב "דירה יחידה"?

-אציין כי הצפי לאפשרות להתחלת הבנייה היא בעוד כשנתיים ומעלה.

לעמוד

המלא

מס שבח

עו"ד יהודה וישניצקי מנהל 06/02/16

שלום רב

נא הפנה שאלתך לפורום דיני מסים

עו"ד יהודה וישניצקי

דיני נדל"ן

ויצמן 2, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

האם אני צריך לשלם דמי תיווך

אלירן 03/02/16

חתמו עם מתווך בלעדיות לפני 10 חודשים למשך 3 חודשים בלבד.

כעבור 4 חודשים לערך כעסתי על התנהלות המתווך וביקשתי ממנו לא להגיע אלי גם אם יהיה לו קונה בסכומים אסטורונומים. בכל אותם הזמנים פרסמנו במקביל את הנכס ובאו הרבה אנשים מכל הסוגים והמינים לראות את הנכס.

כעבור 7 חודשים של נתק מוחלט עם המתווך הגיע קונה ונחתם זכרון דברים.

מיד לאחר החתימה צץ המתווך וטען כי הקונה הוא אותו קונה שהגיע איתו לפני 8 חודשים והקונה התבקש לציין בפני המוכרים כי הוא הגיע דרך המתווך (מה שלא קרה בפועל וכמובן שאנחנו לא זכרנו את הקונה) הינו מופתעים מאחר שלא לקחנו בחשבון את הוצאת התיווך ותמחרנו את הנכס בהתאם לידיעה והציפייה כי אותו הקונה הגיע באופן עצמאי.

כיום המתווך דורש דמי תיווך ומאיים בתביעה ואנו דוחים דרישה כזאת.

האם הצדק עמנו ?

לעמוד

המלא

מתי חלה חובה לשלם דמי תיווך ?

עו"ד יהודה וישניצקי מנהל 06/02/16

שלום רב

כדי להשיב על שאלתך יש לבחון את התקיימות דרישת הכתב לגבי הסכם התיווך וכן את תוכן ההסכמות שהושגו ביניכם (לנוכח חילוקי הדעות שציינת) ואת השאלה האם המתווך אכן היה הגורם היעיל בעסקת המכר עם הקונה, כאשר יש חשיבות גם לשוני ככל שקיים בתנאי העסקה בעת הגעת הקונה לראשונה עם המתווך לעומת העסקה שנסגרה לבסוף כעבור חודשים

כדי לבחון את החבות בדמי תיווך יש לבחון את הנסיבות לעומק ועליך לקבל ייעוץ פרטני מעורך דין הבקיא בתחום

בהצלחה ושבוע טוב

עו"ד יהודה וישניצקי

דיני נדל"ן

ויצמן 2, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חברת *****

אלון 03/02/16

מישהו כאן השקיע או מכיר מישהו שהשקיע בפרויקטי נדלן מסחרי של חברת "*****"? השקעה של החל מ-100 אלף והבטחת תשואה של בין 7-11% תשואה במסלול השמרני ביותר. יש דבר כזה?לצערי לא מצאתי שום עדות עליהם לא בגוגל ולא כאן בפורום.תודה

לעמוד

המלא

אני מכיר

אבי גולדברג 03/02/16

הם בסך הכל בסדר גמור. הפרויקטים אמיתיים והמספרים עושים שכל

רכישה נכס עם שותפים

יעקב 03/02/16

אני ועוד 3 שותפים רוצים לרכוש נכס ב מיליון ש"ח,כמה מימיון אני יקבל מהבנק,בבעלותי יש דירה אחת,והאם כל אחד מחברי הקבוצה צריך להגיש מסמכים ולקבל אישור עקרוני ,או שאדם אחד מתנהל מול הבנק

לעמוד

המלא

רכישת נכס על ידי שותפים

עו"ד יהודה וישניצקי מנהל 06/02/16

שלום רב

הבנק יבקש כי כל השותפים במקרקעין יקחו את ההלוואה כנגד משכון זכויותיהם ויבקש לבחון את כושר ההחזר של כולם

השאלה מה המימון שיינתן אינה משפטית אלא טעונה בירור מול הבנק

בהצלחה

עו"ד יהודה וישניצקי

דיני נדל"ן

ויצמן 2, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רישום עסקה בטאבו העברה ללא תמורה

ליאת 02/02/16

האם שמגישים את העסקה לטאבו צריכים לצרף את אישורי מס השבח ואישור מס הרכישה? או שמספיק לצרף את המש״ח עם החותמת נתקבל?

שאלה נוספת...
אם הנכס רשום בשכירות במנהל, צריך לצרף לרישום בטאבו הסכם חכירה ואישור זכויות?
תודה!!!

לעמוד

המלא

מסכים לרישום בטאבו

מנחם מושקוביץ 04/02/16

ליאת שלום,

כאשר מגישים ללשכת רישום המקרקעין מסמכים לרישום עסקה, יש לצרף את "אישור לרישום" מאת מס שבח ומס רכישה כפי שנתקבלו
ממיסוי מקרקעין כאשר מצוין על גביהם שמדובר באישור לרישום ואין די בהגשת טפסי
המש"ח הנושאים חותמת "נתקבל".
המון הצלחה,

בברכה,

מנחם מושקוביץ, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

הרב קוק 8, ירושלים

טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net

שכירות קצרה מול שכירות ארוכה מי זוכה?

מאיר 02/02/16

אבי עשה הסכם שכירות לשנה ולפני שקיבל החזקה בדירה, בעל הדירה עשה הסכם שכירות ל15 שנה, השוכר נכנס לדירה אך לא רשם את הזכות. מי זוכה במצב כזה?

לעמוד

המלא

ביצוע עסקאות כפולות/ נוגדות

מנחם מושקוביץ 04/02/16

מאיר שלום,

סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע כי מקום בו התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין
ולפני שהסתיימה העסקה ברישום, חזר והתחייב כלפי אדם אחר בעסקה נוגדת, זכותו של
הראשון עדיפה.

חשוב לציין כי ישנו חריג לכך לפיו אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעסקה
לטובתו נרשמה, זכותו של השני עדיפה.

עוד יצוין כי לפי חוק המקרקעין, עסקת שכירות לתקופה של מעל 10 שנים, חייבת
ברישום בלשכת רישום המקרקעין.
לכן, בעניינו של אביך, ומאחר
ולא נרשמה העסקה של השני בלשכת רישום המקרקעין, מסתמן כי זכותו של אביך עדיפה.
בהצלחה,

בברכה,

מנחם מושקוביץ, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

הרב קוק 8, ירושלים

טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net

דחוף אישור עריה לטאבו

אורנה 02/02/16

באישור עריה כתוב שאין חובות עד לחודש פברואר 016

האם ניתן להגיש אותו לאבו כל השנה או רק עד לאותו חודש?

כי עדיין לא מצבעים בפועל את ההעברה בטאבו מסיבות שונות

לעמוד

המלא

הגשת אישור עירייה לרישום נכס בטאבו

מנחם מושקוביץ 04/02/16

אורנה שלום,

אישור עירייה תקף לחצי שנה מיום הנפקתו ללא קשר לשאלה מתי יירשם הנכס בטאבו.

את אישור העירייה יש להגיש יחד עם כלל מסמכי הרישום בעת שמבקשים לרשום
את ביצוע העסקה בלשכת רישום המקרקעין.

המון הצלחה,

בברכה,

מנחם מושקוביץ, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

הרב קוק 8, ירושלים

טל': 077-5560080; מייל: Menachem@EM-law.net

טיוטת הסכם

שושנה 02/02/16

לאחרונה הוגש למשרדי הסכם מכר במקרקעין הנושא את הכותרת: טיוטה - לצורך מו"מ בין הצדדים" לכל רוחבו של הסכם - ברקע. עו"ד ב"כ מטעם המוכרים טוען כי אין ברשותו הסכם מכר ללא ההערה הזו.

טוען כי בלשכת הטאבו יקבלו זאת, הבהרתי לא כי לא ניתן לכבד הסכם זה מכיוון שהוא טיוטה שנועד למו"מ - התשובה בגוף השאלה.

גישתו של מי צודקת?

לעמוד

המלא

אודה לקבלת מענה בנדון

שושנה 06/02/16

שינוי תכנית בגג שלא בהסכמת הרוכש

איציק 02/02/16

לפני כשנה רכשתי דירת 4 חדרים מקבלן. דירה זו ממוקמת בקומה האחרונה של הבנין, והגג של הבנין הוצמד לה. במקור הדירה נבנתה כשל 3 חדרים, ובעקבות הקלות בניה שקיבל הקבלן לקראת סוף הבניה הוסיף בה חדר רביעי על חשבון המרפסת. מכיון שכך תחילה בנה הקבלן מעקה (בטון) סביב הגג במקביל לחדר השלישי, ומשהוסיף בו חדר רביעי, בנה מעקה סביב החדר הרביעי, כעת נוצר מצב שבו הגג שנבנה מעל החדר הרביעי תחום כולו בקירות, אלה שהוסיף הקבלו, ואלה שהיו קודם לכן בגג, כך שאין גישה לשטח הזה בגג.כאשר גיליתי זאת תבעתי מהחברה שיסירו את הקירות הללו, שכן שאין זה תואם את התשריט של הגג עליו חתמתי. בתגובה הם אמרו לי שלא ניתן לבצע זאת מכמה סיבות טכניות. באשר לטענתי שאין זה כמופיע בתשריט, הם מפנים אותי לסעיף בחוזה הקובע את הדבר הבא: "עד למסירת כל הדירות בבנין, זכאי המוכר לערוך, לפי שיקול דעתו, שינויי תכנון בבנין, ובלבד שלא יחול שינוי בתכניות הדירה אלא בהסכמת הרוכש". מאידך גיסא בנספח לחוזה, מצוינים ההצמדות, ובסמוך כתוב "הכל בהתאם לתכניות והמיפרט המצורפים לחוזה", נראה לי לא סביר למכור למישהו גג עם תכניות ולבסוף לבצע בו שינוי.?אשמח לקבל את חוו"ד.

לעמוד

המלא

האמת היא שזה יכול לעזור לך כשתרצה לבנות על הגג

יעקב 03/02/16

הרי יש לך כבר חצי קיר בנוי.

רישום הערת אזהרה

בנימין 02/02/16

המדובר באשה מבוגרת אשר אנשים שונים ומשונים מנסים לשכנע אותה למכור את דירתה.

הילדים חוששים מכך שמישהו עלול להחתים את האם על אי אלו מסמכים.

האם ניתן לרשום הערה (כמובן בהסכמתה של האמא) לטובת הילדים על כך שהיא מתחייבת להימנע מעשיית עיסקה?

באיזו עילה אני יכול לתמוךאת אותו הסכם שעליו תתבסס ההערה? האם די באיזו התחייבות של האמא מתוךרצון שלה וללא כל הסבר או עילה, או שיש צורך באיזו עילה להתחייבות כמו החזר הלוואה וכדו'?

לעמוד

המלא

הערה על צורך בהסכמה

עו"ד לילך עתני מנהלת 02/02/16

שלום בנימין,

אני מציעה לרשום הערה על צורך בהסכמת הילדים, כולם או חלקם, לכל עסקה ביחס לדירה.

יש, כמובן, להגן על זכויות האם בהסכם בינה לבין הילדים שיקבע מתי ובאילו תנאים תינתן ההסכמה.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב