פורום נדל"ן

שלום דוד,

הועד מוסמך לקבל החלטה לגבי עריכת ביטוח, לרבות ביטוח לנזקי רעידת אדמה.

הביטוח נועד לאפשר את בניית ושיקום הרכוש המשותף, אשר בהעדר ביטוח יחולו על הדיירים.

שלום דוד,

ההוצאה המיותרת משותפת לכל בעלי הדירות וההחלטה צריכה להיות שלהם ולא של הועד.

פרקטית, ניתן לפעול להחלפת הועד בועד פעיל יותר. לשם כך נדרש לכנס אסיפת דיירים על פי הכללים המפורטים בתקנון המצוי שבחוק המקרקעין (או אלו הנקובים בתקנון המוסכם שלכם, אם יש כזה תקנון ואם הוא מתיחס לסוגיה זו) ולקיים בחירות.

אפשרות נוספת - לאסוף כספים מבעלי הדירות ישירות לצורך ביצוע הבדיקה או לשלם עבור הבדיקה ולתבוע השבת הכספים מכל בעלי הדירות האחרים, כמובן לאחר עדכונם.

וכמובן - אם אין שיתוף פעולה מצד הועד או בעלי הדירות ניתן לפנות בתביעה מתאימה למפקח על רישום המקרקעין.

אין אפשרות לקזז הוצאה זו מדמי הועד המשולמים על ידך.

שלום חנה,

כל עוד מדובר בהשלמת עיסקה שבוצעה בעבר, והיורשים אינם מוכרים נכס ששייך להם לא עתידים לחול חיובי מסים בגין העיסקה, מעבר לחיובים בגין העיסקה המקורית.

שלום אייל,

עיסקה לרכישת נכס ובו חריגות בניה נחשבת לעיסקה "מסוכנת", בה אישורים לרישום הזכויות עלולים להתעכב, ובנק למשכנתאות עלול לא לאשר משכנתא או לא לאשר את כל הסכום המבוקש.

בעת דיווח העיסקה לרמ"י על הצדדים לחתום על תצהיר העדר חריגות בניה.

בנוסף סביר להניח שהרשות המקומית תשלח פיקוח לנכס בעת שתתבקש להמציא אישור לרישום הזכויות על שמך בטאבו.

מכאן - שאינך יכול להסתמך על כך שבמשך שנים רמ"י או הועדה המקומית לא עשו דבר בנוגע לחריגות הבניה ולא תוכל להניח שיאפשרו לך לעשות שימוש בחריגות בלי שתידרש להסירן או להסדירן.

בנוסף - השימוש בנכס שנבנה ללא היתר מהווה עבירה פלילית מתחדשת שתחול עליך גם אם לא בנית את תוספות הבניה בעצמך, מה שעלול לגרום להוצאת צווים או הטלת קנסות עליך.

מומלץ להתיעץ עם עו"ד שיבחן היטב את כל היבטי העיסקה ויפעל להכניס לחוזה תנאים שיגנו עליך מפני תוצאות קיומן של החריגות.

שלום גלי,

כשאדם קונה דירה, הוא אמור לקבל מהמוכר מסמכים להעברות הבעלות בטאבו עם סיום העסקה.

כקונה, את לא אמורה לחכות שהמוכר יסיים לערער על גובה היטל ההשבחה.

יש להכניס סעיף להסכם שקובע שתוך מספר חודשים המוכר מחויב לשלם את היטל ההשבחה ולקבל אישור כדי שתוכלי להירשם כבעלים בטאבו.

לאחר שהמוכר ישלם, כמובן שהוא יהיה רשאי לערער על גובה החיוב.

הקונה לא אמור להיות "בן ערובה" בהליכים שבין המוכר לעירייה.

שלום דוד,

מים או חשמל המשמשים לצרכים פרטיים של מי מבעלי הדירות בבית המשותף אינם נכללים בהוצאות הבית המשותף שבעל דירה חייב להשתתף בהן.

גם בהחלטת רוב לא ניתן לכפות על בעל דירה לשאת בהוצאות שטיפת הרכבים ע"י בעלי דירות אחרים.

מובן כי ניתן ואף כדאי להגיע להסכמות במסגרת החוק - כגון הסכמה לשטיפת המכוניות באמצעות דלי כנגד תשלום עלויות המים או כל הסכמה אחרת שתהיה מקובלת על כל בעלי הדירות.

ככל שלא נגבה תשלום מבעלי הדירות בגין השימוש הפרטי שהם עושים ברכוש המשותף (ומכאן - התשלום הוא, בין היתר, על חשבונך) תוכל לפנות בתביעה לצו מניעה למפקח על רישום המקרקעין.

שלום רועי,

נשמע שלא מדובר בשיפור, אלא בהחזקה תקינה של הרכוש המשותף, במיוחד בעת הזו שאנחנו נמצאים כאן במדינה תחת איומי טילים כעניין שכשגרה.

מכיוון שמדובר בעניין שמציל חיים, אני מבינה את הקושי בתשלום הגבוה, אך יחד עם זאת, ממליצה לך לנסות ולהגיע להסדר תשלומים מול הספקים בעזרת וועד הבית.

שלום חיים,

צו מבנה מסוכן מחייב את בעלי הנכסים לתקן את הליקוי, אך לא בהכרח קובע מי הנכס האחראי לתיקון. כעקרון קיר משותף הבנוי על גבול המגרשים ומצוי בשניהם, הוא באחריות משותפת של בעלי שני המגרשים. אבל יתכן שהקיר מצוי רק באחד המגרשים או שגורם הנזק הוא במגרש אחד, ויש לבחון את המצב העובדתי.

כדי לבדוק את זכותכם להשתתפות בעלויות התיקון כדאי לקבל חוות דעת הנדסית בנוגע למיקום התיקון ולגורמים לנזק ולפנות עמה ועם המסמכים הנוספים שבידיכם להתייעצות משפטית.

שלום א,

לצערי, אני חושבת שהאחריות כאן מוטלת עליך ולא על המתווך.

כשרוכשים דירה, יש לבדוק אותה באמצעות בעלי מקצוע מתאימים.

אם בדירה הובא לידיעתך שיש ליקוי מהותי, היה עליך להסתמך על בעל מקצוע מטעמך ולא על מתווך, כדי לבדוק את מהות הליקוי ואת העלות לתיקונו.

נשמע שהמוכר גילה לך ולמעשה יצא ידי חובתו.

המתווך אינו איש מקצוע לשיפוצים ותיקונים, אלא כשמו כן הוא - מתווך בין הצדדים עד להשלמת העסקה.

בהצלחה!!!

שלום עע,

מניסיוני, לא אמורה להיות התנגדות לחברה המשכנת להנפיק לך אישור זכויות.

עליך לקחת בחשבון שהנפקת אישור עולה כסף ועליך לשלם.

יכול להיות שבעל הקרקע לא מוכן לחתום על משכנתא שניה עבורך כקונה? ככל שכן, אני מאמינה שהייתה לכך התייחסות בהסכם המכר שחתמת עליו בעת שרכשת את הנכס.

ממליצה לך לבדוק בהסכם.

שלום שלמה,

צר לי לשמוע שזה מפריע לך, אבל אין לך ממש מה לעשות, אלא להמתין לסיום הבנייה.

אנשים צריכים דירות לגור בהם ואם לא יבנו דירות, תהיה כאן אוכלוסיה גדולה בבעיה ולכן לפעמים צריך להסתכל גם על טובת הכלל ולא רק על טובתנו האישית.

לגופו של עניין - ישנן תקנות למניעת רעש (וכנראה גם חוקי עזר עירוניים, יש לברר את הנושא) שקובעות מה הן שעות העבודה המותרות לבנייה.

במידה שהקבלן חורג מהשעות המותרות, תוכל להגיש תלונה ובקשה לצו הפסקת עבודה כנגדו.

שלום עופרי,

אם את מוטרדת לעניין המיסוי שיחול על הילדים, אני שמחה לעדכן שיש מספר דרכים לתכנן מס ליורשים, אך תידרשי לקבל ייעוץ מס באופן פרטני.

אם את רוצה לוודא שהחלוקה תהיה שווה והילדים לא יריבו, את יכולה לחלק באחת הדרכים שרשמת.

מניסיוני, עדיף לערוך צוואות ברורות וחד משמעיות עם הנחיות לפעולה ליורשים, כדי למנוע סכסוכים עתידיים.

לצפות שהילדים יסתדרו ויתחשבנו ביניהם אח"כ, זאת טעות ומתכון וודאי לבעיות וסכסכוך ירושה.

שלום דור,

אינך בעל הזכות, ולכן לא תוכל לשעבד אותה.

בעל הזכות רשאי לשעבד אותה גם לצד ג' כל עוד אין בהסכם, אשר מכוחו שועבדה הזכות לך, איסור על כך.

אותו צד ג' יוכל להפרע מהנכס רק לאחר שיסולק החוב שבגינו שועבד הנכס לך.

ניתן ליצור שיעבודים נוספים בדרגה שווה רק בהסכמתך.

שלום יצחק,

היתר בניה הוא אכן אישור תכנוני לבניה. אישור לתחילת עבודה, כשמו כן הוא - מאפשר את תחילת העבודות בפועל. אלה מסמכים שונים ונפרדים.

היתר בניה הוא בתוקף גם אם טרם ניתן אישור תחילת עבודות.

שלום יוסי,

יש לברר מה המצב הרישומי של המקרקעין וכיצד רשומות זכויות בעלי הדירה.

אם מדובר בדירה הרשומה בחברה משכנת על שם רוכשיה או אם רשומות חכירות על הדירות לטובת בעלי הזכויות בדירות - לא תהיה בעיה לקבל משכנתא.

אם הנכס רשום בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות (מושע) ואין ביניהם הסכם שיתוף - ככל הנראה יתעורר קושי לקבל משכנתא.

שלום מעיין,

כעקרון מותר לקבלן למכור מחסנים לרוכשים במסגרת מחיר למשתכן. מחיר מ"ר מחסן הינו עד 50% ממחיר מ"ר דירה. קיימות מגבלות על שטח המחסן ועל מספר המחסנים שרשאי כל דייר לרכוש. מגבלות אלה מוסרות אחרי שנתיים מתום הבניה.

למרות זאת - יש לבדוק אם בפרוייקט שבו רכשתם היו מגבלות או תנאים אחרים שחלו על הקבלן.

שלום חי פז,

חישוב היטל ההשבחה הינו פעולה שמאית במסגרתה נבחנת השאלה האם בעל הנכס התעשר. השמאי יתחשב, בין היתר בגריעת השטחים שהופרשו לצרכי ציבור, אך לא ניתן לקבוע מהכרח כי במצב כזה לא תהיה כלל השבחה.

שלום גלית,

לפי מה שאת מתארת, כולם צריכים לרשת שווה בשווה.

אם היתה טעות ושמו של אחיך נשמט בטעות מהצו של הרשם, זה לא גורע מזכותו לרשת.

ממליצה לפנות לרשם לבקש תיקון של צו הירושה של האבא ואחכ לפעול לרישומי הבעלות.

אם נעזרתם בעו"ד, פנו אליו שיפעל לתיקון הטעות.

שלום שי,

זה תלוי מה קובע תקנון הבית המשותף ביחס להוצאות מיוחדות.

אם אכן קבוע שמשלמים באופן יחסי, אז גם גבייה מיוחדת צריכה להיעשות באופן יחסי.

שלום ורד,

מומלץ לפנות לדיירים החוסמים ולנסות להסביר.

את יכולה לפנות גם לבעלי הדירות שמשכירים.

במידה שלא יעזור, תוכלו לפנות למפקחת על המקרקעין כדי שתיתן צו האוסר על חניה במקומות האלו.

ממש כדאי לערב את וועד הבית.

שלום אלה,

מס שבח משלמים במכירה של דירה.

אם את קונה דירה, בנוסף לזו שכבר יש לך, ואת לא מתחייבת למכור אותה במועד הקבוע בחוק, את תשלמי מס שבח כשתמכרי.

במילים פשוטות - מי שמחזיק 2 דירות ורוצה למכור אחת, לרוב ישלם מס שבח (לא תמיד, זה תלוי).

שלום סי,

אם וועד הבית ניסה לברר והחפץ לא שייך לאף אחד מבעלי הדירות, ניתן להוציא, אלא אם אתם מאחסנים שם בהסכמת כולם, ציוד שלא שייך רק לדיירי הבניין.

שלום יהודה,

הדיווח לרשות המיסים מהווים הצהרה של המוכר או של הקונה.

בדיווח יש שאלה ספציפית שנוגעת לזיכרון דברים - אם דווחת שלא נחתם זיכרון דברים וכעת אתה טוען שנחתם, עליך להגיש בקשה לתיקון שומה.

כמובן שעליך לקחת בחשבון שיכול להיות ותצטרך להוכיח קיומו של מסמך כזה.

שלום גלית,

אם אימך היא היורשת של אביך ואח"כ נקבע שכל האחים יורשים, אז הירושה אמורה להתחלק בין כולם בצורה שווה.

שלום אריה,

פרצלציה היא חלוקה של קרקע ליחידות רישום נפרדות.

בדירה לא ניתן לבצע פרצלציה, אלא רק חלוקה.

אני משערת שאתה רוצה לחלק את הדירה שתי דירות נפרדות.

זה הליך שדורש אישור ובדיקה.

עליך לפנות לאדריכל - הוא בעל המקצוע שיוכל לעזור לך במקרה זה.