פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
האינסטלטור שהזמין השכן, גרם נזק לכניסה לבניין
השכן לא לקח שום אחריות על הנזק וסירב אפילו לנקות את ערימת שברי הזכוכית שכיסתה את הכניסה וסיכנה את הדיירים.
האינסטלטור גם הוא מסרב לקחת כל אחריות על העניין.
ביתו של השכן עורכת דין והיא אמרה לאביה, שהאחריות לתיקון הנזק מוטלת אך ורק על וועד הבית. ושהוועד יתבע את האינסטלטור. האם היא צודקת, או מתחמקת מאחריות?
על מי חלה חובת תיקון של נזק לרכוש המשותף?
לטעמי, עורכת הדין בתו של השכן טועה במקרה זה.
האחריות על התיקון חלה על השכן.
ועד הבית צריך לפנות לשכן בדרישה לתשלום עבור הנזק.
השכן מבחינתו יכול לפנות לאינסטלטור ולדרוש ממנו לתקן את הנזק או להחזיר לו גובה התשלום בעד התיקון.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בקשר לשטח משותף בבניין
השאלה היא כזאת אני גר בבנין בן 52 שנים לעשות תמא אך צצה לנו בעיה , הקבלן שבה את הבניין רשם על עצמו את אחד המחסנים בבנין והצמיד למחסן הזה שטח של כ 300 מ"ר בערך אשר בתשריט בית משותף מופיעים כ שתי דירות גן עתידיים ו 6 חניות , החברה שבנתה את הבניין כיום נקראת חברה מחוקה ויש לה חובות בסך של כ 320000 שח השאלה היא בנוגע לתמ"א 38 , כל קבלן שנכנס אלינו לבניין מרים ידיים בגלל השטח המשותף הזה שאי אפשר לעשות איתו שום דבר למרות הפוטנציאל העצום שיש בבניין האם אנו בתור דיירים יכולים לעשות משהו בנידון כדי להחזיר לנו את השטחים המשותפים ששיכים לנו והאם זה חוקי מה השקבלן עשה לפני בערך 50 שנה ?
כיום החברה לא קיימת וכך גם הקבלנים שניהלו אותה הם לא בין החיים ? מה אנו אמורים לעדשות?
אודה לך על התיחסותך
בתודה מומי
הקבלן שמר לעצמו חלקים מהרכוש המשותף- האם חוקי?
על פניו, קבלן יכול להשאיר בבעלותו חלקים מהבניין ואף להצמיד להם חלקים נוספים ובד"כ הדבר יצויין בהסכמי המכר של הדירות בבניין, וכן יהיה לו ביטוי ברישום הבית המשותף.
אולם, יהיה קשה לענות על שאלתך הספציפית מבלי לבחון את המקרה לעומק ולצורך כך יש לראות מסמכים רלבנטיים ותשריטים וכן לקבל פרטים נוספים.
אני מציעה לך לפנות לייעוץ פרטני של עו"ד.
בנוסף, נסה להעלות את שאלתך גם בפורום תמ"א 38.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות שלא חודש
השאלות: 1. האם המשכיר יכול לבקש לפנות את הדירה?
2. במידה ואחד השותפים ירצה לעזוב, האם הוא מחוייב לתת התראה לפני עזיבה (למרות שאין חוזה)?
האם המשכיר יכול לסיים את השכירות רק עם אחד השוכרים?
פינוי דייר מדירה לאחר 20 שנות שכירות
1. כן. המשכיר יכול לבקש לפנות את הדירה לאחר התראה מוקדמת סבירה. חודש- חודשיים מראש.
2. כן. התראה סבירה מראש- חודש חודשיים.
3. אם מדובר בשותפים ששכרו את הדירה כל אחד לחוד, יכול המשכיר לבקש מאחד השוכרים לסיים את תקופת השכירות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מועד חוזה
הצדדים שנמצאים בערים אחרות
חתמו במועדים שונים על החוזה
מהו המועד הקובע עליו יש לדווח כמועד שנכרת ההסכם?
לפי הראשון שחתם או האחרון?
המועד הקובע כשהצדדים חתמו על החוזה במועדים שונים
אורי שלום
מבחינה פרקטית רשות המסים תבדוק מה התאריך המתנוסס על החוזה והוא מבחינתה יהיה המועד הקובע, אלא אם כן תוכיח אחרת והנטל הוא עליך. לפיכך, יש להיצמד למועד זה.
לעומת זאת, מבחינה משפטית צרופה - אם מהחוזה משתמע כי ללא חתימת כל הצדדים לא ישתכלל בכלל חוזה(למשל - אם אחד משלושה מוכרים לא חתם והקונים לא היו קונים רק חלק מהדירה) - אזי המועד הקובע צריך להיקבע לפי המועד בו כל הצדדים חתמו על החוזה
בברכה,
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזק מבניה
תביעה בגין נזקי בניה סמוכה
שלום רב _
אם הבניה התאפשרה כתוצאה מתכנית חדשה (תב"ע) ניתן להגיש תוך 3 שנים מאישור התכנית תביעה בגין פגיעה על ידי תכנית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ולתבוע את ירידת הערך.
אם הפגיעה היא כתוצאה מהיתר שהוצא לפי התב"ע הקיימת - פגיעה באוויר ובאור מהווים באופן תיאורטי עילה של מטרד ליחיד אולם ספק בעיני האם יש לך עילת תביעה בשים לב לכך שאין לבעל דירה זכות קנויה לאוויר או לאור חופשיים מסביב לדירתו . על כל פנים, הדבר טעון ייעוץ פרטני בהתאם לנסיבות
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נאמנות
האם הנאמנות מוגבת בזמן ותוקפה יפוג?
או שיש צורך להעביר בפועל?
תודה
תוקפה של נאמנות
אין לנאמנות תאריך תפוגה אולם כדי שרשות המסים תכיר בה עליה להיות נאמנות אמת ולהיות מדווחת לרשות תוך 30 יום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מקבלן – ללא ליווי בנקאי
אנחנו מחפשים דירה מקבלן באזור מסוים , עברנו בין 3 משרדי מכירות וכולם (סוג של הסתירו ) את העובדה שאין להם ליווי בנקאי. כאשר העלתי את הנושא הם אמרו שלפי החוק הם רושמים הערת אזהרה על שמי .
האם אפשר לקבל מידע מה ההשלכות של הערת אזהרה לעומת ליווי בנקאי.
האם זה יותר מסוכן מאשר ליווי בנקאי?
האם זה בכלל נהוג ?
אחד המוכרים הסביר שחלק מהשטח יהיה רשום על שמי במידה והוא יפסיק את הבניה , האם זה מאפשר לי להשיג את הכסף בחזרה בקלות?
תודה רבה,רון
רישום הערת אזהרה כבטוחה לרכישת דירה
לפי סעיף 2 לחוק המכר דירות (הבטחת השקעות לרוכשי דירות) כנגד תשלום של למעלה מ 7% מהתמורה על הקבלן לתת לך את אחת מהחלופות המפורטות בסעיף זה שהעיקריות בהן הן ערבות בנקאית אן הערת אזהרה.
הערת אזהרה לפי טיבה היא בעלת אופי מניעתי והיא מגינה על האינטרס הקנייני שלך בקרקע (קרי - היא מונעת מהקבלן למכור את הדירה בשנית לצג ג תם לב) ולא על האינטרס הכספי להשבת כספי התמורה במקרה של ביטול החוזה - על האינטרס הכספי אמורה להגן בצורה מיטיבית הערבות הבנקאית. משכך הוא נקבע בסעיף 3 לחוק דלעיל כי הקבלן לא יוכל לדרוש ממך תשלומים נוספים על השיעורים המפורטים בתקנות המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות ) בהן נקבעו שיעורי תשלום מהתמורה לפי קצב התקדמות הבניה אם לא מסר לך תוך כדי תהליך הבניה ערבות בנקאית .
בהצלחה
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מקבלן - ללא ליווי בנקאי
תודה רבה על התגובה המהירה .
אני רק מבקש להבין יותר טוב את המשפט האחרון :" משכך הוא נקבע בסעיף 3 לחוק דלעיל כי הקבלן לא יוכל לדרוש ממך תשלומים נוספים על השיעורים המפורטים בתקנות המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות ) בהן נקבעו שיעורי תשלום מהתמורה לפי קצב התקדמות הבניה אם לא מסר לך תוך כדי תהליך הבניה ערבות בנקאית "
האם זה אומר שהוא יכול לפי חוק לגבות תשלומים עבור כל שלב בנייה (שלד וכו' ) , אך במידה ויפשוט את הרגל לא יהיה לי כלים להחזיר את הכסף שכבר נקבע?
האם אפשר לבקש מקבלן כזה ערבות בנקאית רק לדירה שלי ?
תודה
הסכמים בין האחים בעניין נכס משותף
מה כוללת דרישת הכתב בעסקה במקרקעין
יריב שלום
דרישת הכתב מתייחסת אך ורק להתחייבות לעסוק עסקה במקרקעין - כלומר, מכירתם , השכרתם , משכונםו , מתן זכות קדימה או זיקת הנאהן
אם בכוונתם לבצע אחד מאלה עליכם לעשות זאת בכתב.
לענין זה אין רלבנטיות ליחסי הקרבה בין המתקשרים בעסקה במקרקעין (אם כי בפסיקה יש ריכוך מסויים לדרישת הכתב כאשר מדובר בקרובי משפחה )- בכל מקרה כל עסקה גם אם לא נעשתה בכתב תיבחן במשקפיים של תום לב, כאשר צד הטוען להיעדרה של דרישת כתב כאשר הוא הכשילה או ויתר עליה ייחשב חסר תום לב וביהמ"ש ייטה להכיר בעסקה על סמך ראשית ראיה בכתב והנסיבות האחרות המוכיחות קיומה של עסקה או התחייבות לעשות עסקה
בברכה,
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מבצע " צוק איתן " כעילה לדחיית מסירת דירה
צוק איתן כעילה לאורכה למסירת הדירה
שלום רב
"צוק איתן" על אף שלא הוכרז כ "מלחמה" הוא לפחות "פעולה מלחמתית" ולפיכך בא בגדרו של הסעיף שציינת.
יחד עם זאת, לפי נוסח הסעיף צריך להראות קשר סיבתי בין מצב הלחימה לבין העיכוב הנגרם
בברכה,
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מבנה יביל
אני מתעניין ברכישת מגרש בצפון (מגדל ,ליתר דיוק )
וחושב להציב עליו מבנה יביל ..נגיד משהו כמו 90 מ"ר ..
האם מישהו יודע האם ישנה הגבלת זמן בהצבת מבנה יביל ? האם בהמשך אפשר להפוך מבנה יביל למבנה קבוע ...בקיצור , כל אינפורמציה תתקבל בברכה ..
ותודה רבה מראש ...
הצבת מבנה יביל
שלום רב
למיטב הבנתי אין מגבלה על הצבת מבנה יביל לתקופת קבע. יחד עם זאת, מומלץ כי תיעזר לצורך כך במתכנן כאיש מקצוע אותו ממילא עליך לשכור לצורך הליכי ההיתר והוא גם יבדוק עבורך את כל תנאי הוצאת ההיתר בועדה המקומית
בברכה,
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערעור במחוזי ומכירת דירה
בתודה
השכן הנתבע מכר את הדירה מה עושים ?
שלום רב,
אין לך עילה משפטית למנוע מכירת דירה של שכן שנתבע על ידך. יתרה מזאת, אף אם הייתה לך עילה היית צריכה להפקיד ערבות כבטוחה כספית להבטיח את כל נזקי השכן במקרה של עיכוב במכירת הדירה אם צו המניעה יפקע.
החשש שלך ממכירת הדירה על ידי השכן אינו שונה מהחשש שהיה לך אם יינתן פסק דין והשכן לא יבצעו. אם תינתן הוראה על ידי המפקחת על בעל הדירה קיימת חובה לבצע את הצו גם אם מכר את הדירה, אלא אם כן העביר את חבותו זו לקונה ו.
יחד עם זאת, ממליץ לך לבדוק עם עורך דינך האם ניתן לרשום הערה במרשם המקרקעין לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין כלומר - שזו הערה שנרשמת על עצם ניהולו של ההליך המשפטי. בכך הקונה של המוכר יוכל לראות שקיים הליך משפטי ולהיות ערוך לכך.
בברכה,
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלן מחייב אותי לחתום על כל שלב בבניה
האם אין זו דרישה הגובלת בפלילים ?
קבלן מחייב לחתום על כל שלב בבנייה
שלום רב,
כדי לחייב אותך לעשות כן - הקבלן צריך להצביע על הוראה וזוזית בה התחייבת לחתום . אין הוראה בחוק המחייבת אותך לחתום ולכן החוזה הוא שקובע.
בברכה,
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם זאת עבירה?
התמחרות בין השותפים
הדס שלום
חוששני שלא הבנתי את שאלתך - מי מבקש לסגת מהעסקה ?
הקונה ? המוכר ?
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת שעון מים על ידי השכן לשטח שלי
אשתי אומרת לא לעשות לשכן בעיות.
מבחינת בעלות על הבית אני ואשתי רשומים חצי חצי בצד שלנו, וכנל השכן בצד שלו.
הם יש לי עילה לתבוע אותו לפנות את השעון מים לשטח שלו בכל עת , או שישנה הגבלת זמן כלשהיא ?
תודה רבה,
שגיא
אגב
(יש לי תיעוד של לפני ואחרי)
וגם אמרתי לו בעל פה שהוא צריך להעביר את השעון
אבל עוד לא שלחתי לו
"הודעה ראשונה לפני נקיטת הליכים משפטיים " וכולי וכולי ."
והאם העובדה שהבעלות היא חצי חצי משפיעה על עוצמת התביעה ?
תודה רבה .
(לי זה מפריע מאוד שהשעון שלו בשטח שלי ).
פלישה של השכן - בניה ונטיעה במקרקעי הזולת
אם שטח החניה הוא אכן שטח שלך - ככלל הצדק עמך. במקרה כזה הצבת שעון המים בשטח שנמצא בבעלותך מהווה הסגת גבול של השכן וכן בניה ונטיעה במקרקעי הזולת ויש לך זכות לפי דין לדרוש את סילוק השעון ולחייבו בהוצאות הסילוק ככל שהוא לא מבצע זאת בעצמו.
שאלה היא האם השטח הזה אכן רשום כשטח בהחזקה בלעדית שלך ולא מהווה רכוש משותף. כדי להוכיח את טענתך זו עליך להראות כי החניה הוצמדה כדין לדירה שלך (אם שני הבתים מהווים בית משותף) או שקיים הסכם שיתוף שמקנה לך זכויות בלעדיות בשטח החניה.
לצד עילת התביעה שקיימת לך - השאלה ששאלת צריכה להיבחן גם במבחן של "עלות מול תועלת" ועם כל ההבנה לתחושת חוסר הצדק שלך - ייתכן וכדאי להקשיב לעצות של אשתך
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי מקרקעין בעסקת מתנה
אבקש לדעת כיצד נקבע שווי הדירה במתקבלת במתנה. האם נכתב בהסכם מה שהצדדדים רוצים או שיש צורך בדו"ח שמאי?. האם מהשווי אשר נכתב בהסכם מחושב 1/3 ממס הרכישה שחל על הקונה?
מה שווי דירה שנתקבלה במתנה
בהסכם המתנה או בתצהירי המתנה נרשם כי הדירה עוברת ללא תמורה, ולא נהוג לנקוב בשוויה הריאלי של המתנה.
לעומת זאת, בטפסי הדיווח לרשויות המס נדרשים הצדדים למלא את שווי המתנה. רשות המיסים אינה חייבת לקבל את השווי שהצדדים קבעו והיא רשאית לקבוע את השווי בעצמה (כפוף לזכות השגה שלכם)אולם בככל שמדובר בסטייה סביר (של 10%-15%)^ היא אינה נוהגת להתערב בשווי הנקוב על ידי הצדדים.
אין חובה בשלב זה להסתייע בחו"ד שמאית אלא אם כן היא כבר קיימת וניתן לצרפה כתימוכין לדיווח לרשות המסים
בברכה, עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן כתר
שאלתי היא כדלקמן: למי פונים? ליועמש של הממשלה? למועצה עצמה? למי?
אשמח לתשובתכם.
פניה לביטול כתב אישום
או לחלופין לפנות ליועמ"ש לממשלה (שהתובע בבית המשפט לעניינים מקומיים הוא נציגו) בבקשה לעיכוב ההליכים בתיק
בברכה,
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר טרחה של עו"ד על חוזה שכירות
אני עומדת לשכור דירה. בעל הדירה החליט שהוא רוצה חוזה שכירות ערוך ע"י עורך דין מטעמו. יחד עם זאת הודיע לי כי עלי יהיה לשלם שליש משכ"ט של אותו עו"ד. החוזה שקיבלתי הינו חד צדדי, שבשום צורה לא מגן על הזכויות שלי, אלא רק על זכויותיו של המשכיר. השאלה שלי היא: האם במידה ואני משתתפת בתשלום שכ"ט של עו"ד הוא אמור לייצג גם את הצד שלי?
חשוב לציין כי לא רציתי חוזה ערוך ע"י עו"ד והודעתי למשכיר והוא זה שהחליט לעשות זאת, ולקח עו"ד משלו, כך שכלל לא היתה לי ברירה מי יהיה עוה"ד וכמה כסף יגבה על עריכת חוזה.
תודה מראש
האם השוכר צריך להשתתף בשכ"ט עו"ד של המשכיר ?
משאלתך עולה כי המשכיר מבקש ממך להשתתף בשכר הטרחה של עורך הדין שלו. עורך הדין ככלל יכול לייצג בחוזה שכירות את שני הצדדים, אולם נראה כי זה לא המצב כאן - את רק נדרשת להשתתף בעלות שכר הטרחה אולם סביר להניח שהחוזה כולל סעיף בו נאמר כי עורך הדין מייצג את המשכיר בלבד וכי את רשאית להתייעץ עם עורך דין מטעמך (האם נכון?). השתתפות שלך בשכ"ט שמשלם המשכיר לעורך דינו אינה מחייבת את עורך הדין לייצג "גם את הצד שלך" כלשונך. יחד עם זאת, עורך דין חייב חובת זהירות ונאמנות גם כלפי הצד השני ולא רק כלפי הצד אותו הוא מייצג, קל וחומר כאשר הצד השני אינו מיוצג.
בכלל מקרה, אין איסור בחוק על דרישתו של המשכיר ממך והדבר נתון להסכמה חוזית כזו או אחרת. אם את מרגישה שהחוזה אינו מאוזן בצורה מהותית אל תחתמי עליו או תיעזרי בעו"ד מטעמך לשם איזון החוזה
בברכה,
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה על 4/5 חלקים בדירה
אחיי העבירו אלי את יתרת 4/5 חלקים האחרים בדירה.
נמסר לי שאני לא צריכה לשלם מס רכישה כי היו לי פחות משליש חלקים בדירה.
פתאום קיבלתי חיוב במס רכישה. מדוע? אין לי דירות נוספות.
האם 20% מדירה היא "דירה יחידה"
רוית שלום
הפיסקה לפיה חלקו של הרוכש אינו עולה על 1/3 במסגרת הגדרת
"דירת יחידה" אינה עוסקת בדירה הנרכשת, אלא בדירה אחרת שבידי הרוכש.
בענייננו, אם בידך דירות אחרות המדובר אכן ברכישת "דירה
יחידה" מבחינתך. ברם, חישוב מס הרכישה נערך לפי המס שהיה נדרש בגין רכישת
הדירה במלואה, ולאחר
מכן הכפלת התוצאה ב- 4/5 (אם המדובר בהעברה במתנה – יידרש 1/3
מס הרכישה ה"רגיל"). מדרגת מס רכישה של 0% הינה עד שווי דירה של כ- 1.5
מ' ₪ (הסכום מתעדכן אחת לרבעון). אם שווי הדירה בכללותה עולה על הסך הנ"ל
יוטל מס רכישה
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצמדת גג משותף
יש לי אפשרות לעשות הצמדה של חלק מהגג המשותף בבניין שלנו לדירה שלי (הדיירים מסכימים). בהמשך אני מתכנן אולי לבנות שם איזה חדר נוסף. האם דבר כזה מחייב בתשלומים של מס או היטלי השבחה, אני שואל גם לגבי ההצמדה וגם אם אני יחליט בסוף לבנות חדר או לא.
תודה לכם. ניסים
האם הצמדה של גג מחייבת תשלום מס
ניסים שלום
מס שבח - ההצמדה מהווה אירוע מס של מכירה (בידי השכנים) / רכישת
זכויות במקרקעין. ברם, ניתן להגדיר סכומים ככל שישולמו לשכנים כתשלומי איזון, ואז
יחול בגינם פטור ממס שבח לפי סעיף 49ז1 לחוק, כל עוד סכומם אינו עולה על מחצית
שווי כל אחת מדירות השכנים. יחול חיוב במס רכישה כרכישת זכויות בדירה (אם זו דירה
יחידה שיעור המס עשוי להיות 0%).
היטל
השבחה – חיוב בהיטל השבחה עשוי לחול אם אושרה לגבי המקרקעין תכנית משביחה. אלא שגם
אז, ייתכן שניתן לקבל פטור (למעשה, דחיית תשלום ההיטל), אם הדירה תשמש למגורי
הרוכש או קרוביו 4 שנים לפחות. הנושא מחייב בירור עובדתי נוסף
בברכה,
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תפיסת ירושה עתידית
אנחנו 3 אחים. רוצינו לעשות צו ירושה לאבינו המנוח. כשלאחת האחיות יש חובות כבדים.
בשאלה בפורום זה בעבר, הומלץ לנו לוותר על חלקנו לטובת האמא ושהיא תכין צוואה.כדי למנוע תפיסת ירושה עתידית של האחות.
לאחרונה התברר לנו כי רשמו על שמה הערה בהוצאה לפועל .
השאלה היא, האם במהלך תהליך צו הירושה במשרד המשפטים קיים סיכון לתפיסת ירושה/או עיכוב ,כאמור בגלל הרישום בהוצאה לפועל.
תודה
עיקול על זכויות ירושה עתידית
לא ברור לי איך רשמו על שם האחות הערה בהוצאה לפועל אם היא הסתלקה לטובת האמא מעזבון אביכם המנוח (אלא אם כן כוונתכם לעיקול שהוטל בהוצל" פ על זכויות הירושה העתידיות שלה)
בכל מקרה הסוגיה שאתם מעלים מצריכה התעמקות החורגת משיג ושיח בפורום וממליץ לכם בחום לקבל ייעוץ פרטני מעורך דין הבקיא בתחום
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול הערת אזהרה
בבעלותי דירה משנת 1987. ברישום בטאבו קיימת הערת אזהרה מאז לפיה אין לבצע שום פעולה ללא הסכמת 2 מתוך 3 קרובי משפחה שלי. האם גם בשביל לבטל את ההערה מספיקה חתימה של 2 מתוך 3?
ביטול הערת אזהרה
בשביל לבטל את ההערה נדרשת הסכמה וחתימה על מסמכים למחיקת הערת אזהרה של אותם קרובי משפחה הרשומים בהערת האזהרה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הורשה בטאבו
רישום הורשה בטאבו
יש להסדיר את רישום הירושה של האמא של היורשת ולאחר מכן את רישום הדירה על שם יורשי היורשת.
למיטב ידיעתי ניתן להגיש לטאבו את המסמכים בתיק אחד בהפקדה לביצוע הפעולות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה.
יש לי מספר שאלות ממש חשובות ודחופות ואשמח למענה .
לפני 13 שנים רכשנו בעלי ואני דירה. לאחרונה החלטנו למכור אותה מאחר ורכשנו דירה גדולה יותר, הוצאתי נסח טאבו עדכני ולדאבוני גיליתי שהדירה לא הועברה על שמנו ככתוב בחוזה אותו עשינו בעת רכישת הדירה והיא בעצם נחשבת עדיין כדירה של מי שמכר לנו אותה . מסתבר שהעורך דין היה נוכל שלא טיפל בעניין (מדובר בעו"ד שהונה את לקוחותיו וזאת גילינו רק היום רשיונו נשלל ממנו לפני כמה שנים )ואנחנו בזמנו לא ידענו שאנו אמורים לקבל אישור על כך שהדירה הועברה על שמנו בטאבו. יש לי את כל המסמכים הרלוונטיים לעניין (חוזה , קבלות של התשלומים שהעברנו למוכר בזמנו וכו'...) השאלות שלי הן: א. האם אני יכולה ללכת עם כל המסמכים ללשכת רישום המקרקעין ולבצע העברת הדירה על שמי ללא צורך בגברת ממנה רכשנו את הדירה( היא אינה מתגוררת בארץ אלא בחו"ל) ב. האם אפשר לעשות זאת באופן עצמאי או שחייב להיעזר בשירותיו של עורך דין?
ג. כמה זמן (הערכה) לוקח לטפל בעניין זה?
מאחר ואנו זקוקים לכסף אנחנו דיי בלחץ רציתי לדעת האם כל העניין הזה לא יגרר הרבה זמן.
אשמח לתשובה בהקדם האפשרי. תודה.
אילו מסמכים דרושים כדי להעביר זכויות בדירה בטאבו?
יש לבדוק אילו מסמכים בדיוק נמצאים בידך על מנת לענות על שאלתך.
המסמכים שתצטרכי הם הבאים:
1. שטרי מכר חתומים ומאומתים על ידי שני הצדדים לעסקה.
2. יפוי כוח מהמוכרת להעברת הזכויות בנכס על שמכם.
3. בקשה לרישום במקרקעין חתומה ומאומתת על ידי שני הצדדים.
4. אישורי מיסים בגין תשלום מיסים או פטור ממס (מס שבח ומס רכישה).
5. אישור עירייה תקף ליום הגשת המסמכים לטאבו להעברת הזכויות בנכס.
6. בשל משך הזמן שחלף ככל הנראה יהיה צורך באישור עו"ד על כך שהצדדים לעסקה עדיין בחיים או לחלופין אישור ממשרד הפנים.
7. שטרות משכנתא ככל שנטלתם משכנתא לרכישת הדירה.
אני ממליצה לך לעשות את ההליך בעזרת עו"ד.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38 ללא הסכמת כל הדיירים
נודע לי ששני בעלי דירות בבניין שגם לי יש בו דירה עוסקים כבר שנה בתכניות לתמ"א 38 מול חברה קבלנית מסוימת, בשעה ששלושה בעלי דירות מתוך ה-12 מתנגדים. הסיבה להתנגדות היא שאחד הדיירים שהוא עורך דין, רשם את עצמו ב"הסכמה העקרונית" כביכול כעורך הדין של הפרויקט מול החברה המבצעת. אנו דורשים עו"ד ניטרלי, אחרת יש ניגוד אינטרסים. האם ייתכן מצב כזה, שבו יפעלו מאחורי הגב? מה עושים במקרה כזה?
ידוע לי שיש קודם כל להחתים את בעלי הדירות על הסכמה עקרונית לביצוע ה-תמ"א, ורק אחר כך ניגשים לתכנן מול החברה הקבלנית. כיוון שלא היתה הסכמה גורפת, הם "עובדים" מאחורי גבינו. מה עושים? האם ייתכן שמיזם כזה יצא לפועל ללא הסכמת חלק מבעלי הדירות? מה עושים כדי לעצור אותם? תודה.
פנה בבקשה לפורום תמ"א 38. בהצלחה!
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כוח בלתי חוזר
האם גם כשהמייפה מת הייפוי עדיין נשאר בתוקפו?
מתי בטל יפוי כוח בלתי חוזר?
בעיקרון, ליפוי כוח בלי חוזר אין תוקף כשם שיש תוקף של 10 שנים ליפוי כוח רגיל.
אולם, כיום בלשכת רישום המקרקעין מגבילים גם את תוקפו של יפוי הכוח הבלתי חוזר ל- 10 שנם לצורכי רישום.
בעיקרון, גם כשמייפה הכוח מת, יפוי הכוח נשאר בתוקף.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
