פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
דירה נוספת בחו"ל-אנא תשובתכם
אלי
09/11/14
אני תושב ואזרח ישראלי ובבעלותי דירה באנגליה.
אין לי נכסים נוספים.
אני מעוניין לקנות דירה בארץ- האם לצורך חישוב מס רכישה אני נחשב כמי שיש לו דירה ראשונה (ולא יחשבו לי את זה כאילו יש לי דירה שנייה)?
אין לי נכסים נוספים.
אני מעוניין לקנות דירה בארץ- האם לצורך חישוב מס רכישה אני נחשב כמי שיש לו דירה ראשונה (ולא יחשבו לי את זה כאילו יש לי דירה שנייה)?
האם אשלם מס רכישה כאשר בבעלותי דירה בחו"ל?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
10/11/14
אלי שלום,
ככל שאין לך דירה נוספת בארץ, תחשב כרוכש של דירה יחידה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ככל שאין לך דירה נוספת בארץ, תחשב כרוכש של דירה יחידה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חכירה מהוונת עם הגבלה בהעברה והורשה
גיא
09/11/14
אני בודק רכישת בית צמוד קרקע, בנסח כתוב שהבעלות היא של קק"ל עם חכירה עד שנת 2049
כאשר החכירה מהוונת אבל כתוב שנרשמה הגבלה בהעברה ובהורשה.
1. מה משמעות ההגבלות ?
2. האם בשנת 2049 קק"ל יבשקו תשלום על הארכת החכירה ?
3. האם ב 2049 קק"ל יכולים לבחור שלא להאריך את החכירה ?
4. אם עלות חכירה ל 49 שנה היא כמה אלפי שקלים, למה מחיר השוק הוא מעל מליון ? אמנם יש מבנה על הקרקע אבל המבנה עצמו לא שוו מליון, ואני לא קונה את הקרקע ?
תודה,גיא
כאשר החכירה מהוונת אבל כתוב שנרשמה הגבלה בהעברה ובהורשה.
1. מה משמעות ההגבלות ?
2. האם בשנת 2049 קק"ל יבשקו תשלום על הארכת החכירה ?
3. האם ב 2049 קק"ל יכולים לבחור שלא להאריך את החכירה ?
4. אם עלות חכירה ל 49 שנה היא כמה אלפי שקלים, למה מחיר השוק הוא מעל מליון ? אמנם יש מבנה על הקרקע אבל המבנה עצמו לא שוו מליון, ואני לא קונה את הקרקע ?
תודה,גיא
חכירה מהוונת עם הגבלה בהעברה והורשה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/11/14
גיא שלום,
1. משמעות ההגבלה היא כי לא ניתן לבצע העברה של זכויות ללא קבלת אישור ממנהל מקרקעי ישראל.
2. כן.
3. יש לבדוק את חוזה החכירה הקיים כדי לענות על שאלתך.
4. יש לשאול שמאי מקרקעין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
1. משמעות ההגבלה היא כי לא ניתן לבצע העברה של זכויות ללא קבלת אישור ממנהל מקרקעי ישראל.
2. כן.
3. יש לבדוק את חוזה החכירה הקיים כדי לענות על שאלתך.
4. יש לשאול שמאי מקרקעין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיכון ציבורי
אירית
09/11/14
שלום רב
אני עומדת לרכוש נכס שבנסח הטאבו כתוב "הוכרז כשיכון ציבורי". מה זה אומר? והאם זה ישפיע על עסקת המכר?
תודה
אני עומדת לרכוש נכס שבנסח הטאבו כתוב "הוכרז כשיכון ציבורי". מה זה אומר? והאם זה ישפיע על עסקת המכר?
תודה
מה המשמעות "הוכרז כשיכון ציבורי"?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/11/14
אירית שלום,
הכוונה היא לנכס שהוכרז ככזה לפני שנים רבות. אין לכך השפעה על העסקה, אולם על הרוכש לבדוק האם קיימים דמי חכירה עתידיים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
הכוונה היא לנכס שהוכרז ככזה לפני שנים רבות. אין לכך השפעה על העסקה, אולם על הרוכש לבדוק האם קיימים דמי חכירה עתידיים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירה בטאבו
אשקלוני
09/11/14
שלום אנו מעוניינים למכור דירה, הדירה היא בבניין משותף באשקלון של חברת חפציבה, כאשר הבניין רשום בטאבו והדירה שלנו לא רשומה, הדירה היא של אמא שלי אבא שלי וסבי, אבי וסבי נפטרו יש לנו צו ירושה מאבי אך אין מסבא, מה אנחנו צריכים לעשות כדי לרשום את הדירה בטאבו? וכמה זה יעלה?
רישום דירה
טל
09/11/14
ככל והזכויות רשומות בחברה משכנת (חפציבה) עליך לפנות אליהם על מנת לקבל תשובה לשאלותיך.
קיים קושי ברישום דירה בטאבו ע"ש אדם שנפטר שכן אין מי שיחתום על שטרי המכר לצורך הרישום.
להבנתי ברצונכם לרשום הדירה בטאבו על שם האמא ולכן נראה כי יש לבצע העברת זכויות בחברה המשכנת לשם אימך בלבד ואז לרשום הזכויות בטאבו על שם האמא בלבד.
בהצלחה.
קיים קושי ברישום דירה בטאבו ע"ש אדם שנפטר שכן אין מי שיחתום על שטרי המכר לצורך הרישום.
להבנתי ברצונכם לרשום הדירה בטאבו על שם האמא ולכן נראה כי יש לבצע העברת זכויות בחברה המשכנת לשם אימך בלבד ואז לרשום הזכויות בטאבו על שם האמא בלבד.
בהצלחה.
דירה נוספת בחו"ל
אלי
09/11/14
שלום רב,
אם אני מתכנן לקנות דירה כאן בארץ ובבעלותי דירה באנגליה (מעבר לזה אין לי נכסים נוספים), האם במקרה זה יהיה לי מס רכישה שונה (על רכישת הדירה בארץ)?
אם אני מתכנן לקנות דירה כאן בארץ ובבעלותי דירה באנגליה (מעבר לזה אין לי נכסים נוספים), האם במקרה זה יהיה לי מס רכישה שונה (על רכישת הדירה בארץ)?
דירה נוספת בחו"ל, האם גורם לשינוי במס הרכישה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
11/11/14
אלי שלום,
ככל שאין לך דירה נוספת בארץ, תחשב כרוכש של דירה יחידה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ככל שאין לך דירה נוספת בארץ, תחשב כרוכש של דירה יחידה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שחרור מחוזה שכירות
מארו
09/11/14
שלום רב. אני נמצאת באוה דירה כבר 6 שנים ברצף. כל שנה חותמים מחדש לעוד שנה...
(ומן הסתם המשכיר מעלה את המחיר כל פעם קצת...)
שאלה שלי היא: החוזה שלי מסתיים בחודש יוני... אך שמתי לב שבחורף יהיה לי יותר קל למצוא דירה אחרת במחיר סביר...
קראתי את החוזה מהתחלה ועד הסוף, ולא כתוב שם אף מילה על איך להשתחרר מהחוזה לפני הזמן... אם לא רשום, אז מה מקובל? כמה זמן התרעה מראש ומה עוד עלי לעשות?
ודבר נוסף, ראיתי כי בחוזה כתוב "כן ידוע לו שביום עריכת הסכם זה היה משוחרר מחוקי הגנת הדייר, ועל כן לא יחולו על המושכר ו/או בקשר אליו ו/או ביחסו אליו, לשכירות חוקי הגנת הדייר וזאת בהתאם לאמור בחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב 1972".
מה הכוונה? ויתרתי על הזכויות שלי כדייר? לא יכול להיות...
תודה רבה מראש,
בברכה
(ומן הסתם המשכיר מעלה את המחיר כל פעם קצת...)
שאלה שלי היא: החוזה שלי מסתיים בחודש יוני... אך שמתי לב שבחורף יהיה לי יותר קל למצוא דירה אחרת במחיר סביר...
קראתי את החוזה מהתחלה ועד הסוף, ולא כתוב שם אף מילה על איך להשתחרר מהחוזה לפני הזמן... אם לא רשום, אז מה מקובל? כמה זמן התרעה מראש ומה עוד עלי לעשות?
ודבר נוסף, ראיתי כי בחוזה כתוב "כן ידוע לו שביום עריכת הסכם זה היה משוחרר מחוקי הגנת הדייר, ועל כן לא יחולו על המושכר ו/או בקשר אליו ו/או ביחסו אליו, לשכירות חוקי הגנת הדייר וזאת בהתאם לאמור בחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב 1972".
מה הכוונה? ויתרתי על הזכויות שלי כדייר? לא יכול להיות...
תודה רבה מראש,
בברכה
שחרור מחוזה שכירות
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/11/14
מארו שלום,
אם לא נקבע בהסכם השכירות מהו המועד בו יש להודיע על סיום חוזה, יש להודיע תוך זמן סביר מראש- חודש- חודשיים.
בד"כ חוזה שכירות רגיל לא יהיה כפוף לחוק הגנת הדייר. חוק זה מסדיר שכירות בדמי מפתח שהיה נהוג בעיקר בעבר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אם לא נקבע בהסכם השכירות מהו המועד בו יש להודיע על סיום חוזה, יש להודיע תוך זמן סביר מראש- חודש- חודשיים.
בד"כ חוזה שכירות רגיל לא יהיה כפוף לחוק הגנת הדייר. חוק זה מסדיר שכירות בדמי מפתח שהיה נהוג בעיקר בעבר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה- בן והורה
יוסי
08/11/14
שלום,
שאלה: לי ולאימי יש דירות רשומות על שמנו.
כעת אני קונה דירה חדשה. האם ניתן להעביר את הדירה הקיימת על שמי לאימי ללא תמורה, לשלם על כך 1/3 מס רכישה, וכך להמנע ממס רכישה מלא בדירה חדשה שאקנה?
תודה
שאלה: לי ולאימי יש דירות רשומות על שמנו.
כעת אני קונה דירה חדשה. האם ניתן להעביר את הדירה הקיימת על שמי לאימי ללא תמורה, לשלם על כך 1/3 מס רכישה, וכך להמנע ממס רכישה מלא בדירה חדשה שאקנה?
תודה
העברה ללא תמורה- בן והורה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/11/14
יוסי שלום,
על פניו כן. אולם, יש לבדוק את הנתונים הספציפיים הרלבנטיים למקרה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
על פניו כן. אולם, יש לבדוק את הנתונים הספציפיים הרלבנטיים למקרה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת ירושה כ"דירה נוספת"
עופר
08/11/14
שלום
טרם התיקון לחוק, יחיד שהחזיק בדירת מגורים ובנוסף אליה בדירת מגורים שאותה קיבל בירושה – היה נחשב כמרובה דירות ולא היה זכאי לפטור ממס לפי סעיף 49ב(2).
מה קורה אם קיבל אדם דירה בירושה ב 2013 (טרם התיקון לחוק ) ובעצם נכנס לשנת 2014 עם שתי דירות האם יהיה זכאי לפטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים ראשונה עפ"י החוק החדש?
תודה
טרם התיקון לחוק, יחיד שהחזיק בדירת מגורים ובנוסף אליה בדירת מגורים שאותה קיבל בירושה – היה נחשב כמרובה דירות ולא היה זכאי לפטור ממס לפי סעיף 49ב(2).
מה קורה אם קיבל אדם דירה בירושה ב 2013 (טרם התיקון לחוק ) ובעצם נכנס לשנת 2014 עם שתי דירות האם יהיה זכאי לפטור ממס שבח על מכירת דירת מגורים ראשונה עפ"י החוק החדש?
תודה
דירת ירושה כ"דירה נוספת"- האם קיים פטור במכירה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/11/14
עופר שלום,
במכירת דירת הירושה יהיה זכאי לפטור ממס ככל שעונה על מספר תנאים.
א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
לגבי הדירה השניה: ניתן יהיה למכור אותה בפטור אם בנוגע לדירת הירושה התקיימו התנאים הבאים:
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
במכירת דירת הירושה יהיה זכאי לפטור ממס ככל שעונה על מספר תנאים.
א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
(ג) אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה.
לגבי הדירה השניה: ניתן יהיה למכור אותה בפטור אם בנוגע לדירת הירושה התקיימו התנאים הבאים:
(א) המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;
(ב) לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירת מגורים
יעל שטיין
08/11/14
אני מחזיקה בשלוש דירות למגורים שירשתי.אם ברצוני למכור דירה אחת מהן ולא מכרתי נכס מעולם האם יהיה עלי לשלם מס ב2014???ואם אמכור הדירה ב2015???תודה מראש
מכר דירות שנתקבלו בירושה
טל
09/11/14
ראשית יש לשאול האם כל שלושת הדירות נתקבלו מאותו המוריש?
קיים פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים שנתקבלה בירושה וזאת אם עומדים בתנאים. היורש נכנס בנעלי המוריש וככל והמוריש היה רשאי למכור הדירה בפטור אז גם היורש פטור.
הפטור ה"רגיל" הינו במכירת דירת מגורים יחידה ומשכך ככל ושלושת הדירות נתקבלו מאותו המוריש אילו היה המוריש מוכר דירה לא היה לו פטור ומשכך גם לך לא יהיה.
למרות זאת, יש לבחון את זכאותך לחישוב ליניארי של השבח. ככל ואכן לא מכרת דירה מעולם נראה כי באפשרותך לשלם מס שבח לפי החישוב הליניארי החדש.
קיים פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים שנתקבלה בירושה וזאת אם עומדים בתנאים. היורש נכנס בנעלי המוריש וככל והמוריש היה רשאי למכור הדירה בפטור אז גם היורש פטור.
הפטור ה"רגיל" הינו במכירת דירת מגורים יחידה ומשכך ככל ושלושת הדירות נתקבלו מאותו המוריש אילו היה המוריש מוכר דירה לא היה לו פטור ומשכך גם לך לא יהיה.
למרות זאת, יש לבחון את זכאותך לחישוב ליניארי של השבח. ככל ואכן לא מכרת דירה מעולם נראה כי באפשרותך לשלם מס שבח לפי החישוב הליניארי החדש.
מכירת דירה ללא טאבו
ניסים
08/11/14
ברשותי דירה מזה 20 שנים שרכשתי אותה משני שותפים קבלנים ונרשמה על שמי הערת אזהרה,אשת אחד השותפים שהקרקע דירתי נבנתה עליה רשומה על שמה בטאבו טוענת שהשותף שבנה ומכר לי את הדירה לא שילם לה את שווי הקרקע בהתאם להסכם שהיה ביניהם( הוא טען ששילם אל אין לא הוכחות) ולכן היא לא מוכנה לחתום על מנת שהדירה תירשם בטאבו, שאלתי היא האם אני יכול למכור ללא הסכמת בעלת הקרקע רק על סמך הערת האזהרה,איני חייב כסף לאף צד ושילמתי כמובן מס רכישה.
המוכר מסרב להעברת הזכויות בדירה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
09/11/14
שלום רב
בהנחה שההסכם שנחתם ביניכם בזמנו עם השותפים אינו כולל הוראות כלשהן שמגבילות או מסייגות את העברת הזכויות - הרי שחיובי המוכרים השותפים זה לזה אינם מעניינכם ולא יכולים להוות עילה לסירוב להעביר את הזכויות,
בעת מסירת החזקה בנכס היו אמורים למסור לכם או לעורך הדין שלכן יפוי כח בלתי חוזר בדיוק בשביל מקרה כזה - האם בדקתם אם קיים יפוי כח ?
בהנחה שלא - לא תוכלו למכור את הנכס ולרשום הערת אזהרה ללא הסכמת הבעלים
יש לפנות במכתב התראה למוכרת ולהדגיש בפניה כי היא תיתבע גם על נזקים עתידיים שייגרמו לכם בגין אי מכירת הנכס
ולאחר מכן - לפנות לבית המשפט לקבלת סעדים הצהרתיים ואופרטיביים
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
בהנחה שההסכם שנחתם ביניכם בזמנו עם השותפים אינו כולל הוראות כלשהן שמגבילות או מסייגות את העברת הזכויות - הרי שחיובי המוכרים השותפים זה לזה אינם מעניינכם ולא יכולים להוות עילה לסירוב להעביר את הזכויות,
בעת מסירת החזקה בנכס היו אמורים למסור לכם או לעורך הדין שלכן יפוי כח בלתי חוזר בדיוק בשביל מקרה כזה - האם בדקתם אם קיים יפוי כח ?
בהנחה שלא - לא תוכלו למכור את הנכס ולרשום הערת אזהרה ללא הסכמת הבעלים
יש לפנות במכתב התראה למוכרת ולהדגיש בפניה כי היא תיתבע גם על נזקים עתידיים שייגרמו לכם בגין אי מכירת הנכס
ולאחר מכן - לפנות לבית המשפט לקבלת סעדים הצהרתיים ואופרטיביים
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות להוספת מקומות חניה
אלון
07/11/14
שלום
ברחוב שלנו יש מספר חניות ששיכות לכל דיירי הרחוב (לא חניה פרטית).
עלתה הצעה לשנות את סידור החניה, כך שבמקום להחנות במקביל למדרכה, המכוניות יחנו ב"אלכסון" ואז יתווספו עוד מקומות חניה.
בתמורה לשינוי יהיה צורך להוריד חלק מהצמחייה שברחוב.
מה השלבים שיש לבצע כדי להוציא את זה לפועל?
תודה רבה!
ברחוב שלנו יש מספר חניות ששיכות לכל דיירי הרחוב (לא חניה פרטית).
עלתה הצעה לשנות את סידור החניה, כך שבמקום להחנות במקביל למדרכה, המכוניות יחנו ב"אלכסון" ואז יתווספו עוד מקומות חניה.
בתמורה לשינוי יהיה צורך להוריד חלק מהצמחייה שברחוב.
מה השלבים שיש לבצע כדי להוציא את זה לפועל?
תודה רבה!
הוספת מקומות חניה ברחוב
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/11/14
אלון שלום,
פנה לרשות המקומית לבדיקת הדרישות להסדרת העניין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
פנה לרשות המקומית לבדיקת הדרישות להסדרת העניין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה במקרקעין
משה
07/11/14
שלום לכולם
מכרתי דירה למגורים ולאחר שבוע קניתי דירה כמו כן בראשותי דירה להשקעה האם אני חייב במס רכישה על קניית הדירה?
מכרתי דירה למגורים ולאחר שבוע קניתי דירה כמו כן בראשותי דירה להשקעה האם אני חייב במס רכישה על קניית הדירה?
מס רכישה ברכישת דירה שניה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/11/14
משה שלום,
כן. תחויב במס רכישה בגין רכישת דירה שניה אלא אם תצהיר כי אתה מתכוון למכור את הדירה שבבעלותך תוך 24 חודשים כך שתיוותר עם דירה אחת בלבד. (זו הנרכשת על ידך עכשיו).
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
כן. תחויב במס רכישה בגין רכישת דירה שניה אלא אם תצהיר כי אתה מתכוון למכור את הדירה שבבעלותך תוך 24 חודשים כך שתיוותר עם דירה אחת בלבד. (זו הנרכשת על ידך עכשיו).
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם העברה ללא תמורה מאח לאחותו לרבות בעלה פטור ממס
יוסי
07/11/14
אח רוצה להעביר לאחותו ובעלה קרקע האם פטור ממס שבח? האם בעלה של האחות הינו גם קרוב לפי הגדרת מס שבח?
האם העברת מקרקעין לגיס פטורה ממס שבח
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
07/11/14
שלום רב
לענין מס שבח - לפי הוראות סעיף 62 (א) לחוק מיסוי מקרקעין הפטור הוא רק בהעברה אל – "אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה".
לענין מס רכישה (בשלב זה, עלול להיות מתוקן) – אין מגבלה על מקור המקרקעין, אך הגדרת קרוב כוללת מראש רק "אח או אחות" ואז מס הרכישה 1/3 המס ה"רגיל".
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
לענין מס שבח - לפי הוראות סעיף 62 (א) לחוק מיסוי מקרקעין הפטור הוא רק בהעברה אל – "אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה".
לענין מס רכישה (בשלב זה, עלול להיות מתוקן) – אין מגבלה על מקור המקרקעין, אך הגדרת קרוב כוללת מראש רק "אח או אחות" ואז מס הרכישה 1/3 המס ה"רגיל".
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה שניה
עופר
06/11/14
אשתי ואני בבעלותינו דירת מגורים כ 11 שנה (המחיר שלה פי 3 ממחיר הקניה לפני 11 שנה) . אישתי ירשה דירה ב 2013 ( צו ירושה בפועל ב 2014)
ברצוננו לקנות דירה חדשה , לכן עלינו למכור את דירת המגורים . הבנתי שרצוי למכור את דירת הירושה כי יש פטור ממסים ולאחר מכן למכור את דירת המגורים שיכול להיות פטור ממס שבח אך לא בטוח מפני שרשיות המס יכולות לטעון שהיו לנו שתי דירות ב 2013 ( זמן פטירת אמא של אשתי ) וזה עפ"י החוק המיסוי החדש שנכנס בינואר 2014 .
אם נמכור את דירת המגורים קודם האם נשלם מס ? אם נמכור את דירת הירושה בעתיד לאחר שמכרנו את דירת המגורים ונקנה חדשה האם נשלם גם עליה מס ?
מה ניתן לעשות והאם ניתן להימנע מתשלום מס שבח ?
תודה
עופר
ברצוננו לקנות דירה חדשה , לכן עלינו למכור את דירת המגורים . הבנתי שרצוי למכור את דירת הירושה כי יש פטור ממסים ולאחר מכן למכור את דירת המגורים שיכול להיות פטור ממס שבח אך לא בטוח מפני שרשיות המס יכולות לטעון שהיו לנו שתי דירות ב 2013 ( זמן פטירת אמא של אשתי ) וזה עפ"י החוק המיסוי החדש שנכנס בינואר 2014 .
אם נמכור את דירת המגורים קודם האם נשלם מס ? אם נמכור את דירת הירושה בעתיד לאחר שמכרנו את דירת המגורים ונקנה חדשה האם נשלם גם עליה מס ?
מה ניתן לעשות והאם ניתן להימנע מתשלום מס שבח ?
תודה
עופר
פטור ממס שבח על דירת הירושה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
08/11/14
שלום רב, נראה לי שרצוי ייעוץ ספציפי , בכל מקרה אציין כדלקמן -
המועד הרלבנטי הוא מועד פטירת המוריש ולא מועד מתן צו הירושה.
היורש זכאי "לרשת" פטור ממס בגין מכירת "דירת הירושה" (סעיף 49ב (5) לחוק מסמ"ק) בתנאי שהיורש הוא בן זוג או צאצא של המוריש, למוריש זו הייתה דירה יחידה והמוריש היה פטור ממס אם היה מוכרה.
בנסיבות אלה אין חשיבות לסדר מכירת הדירות, ועקרונית ניתן יהיה לקבל פטור ממס גם בגין מכירת "הדירה המקורית" - בהנחה שהמוכר תושב ישראל, הדירה המקורית הייתה בבעלותו לפחות 18 חודשים - כעולה מהשאלה והיא הדירה היחידה (דירת הירושה לא תיחשב לעניין זה כדירה נוספת (סעיף 49ג (4)).
את "הדירה החדשה" יש לרכוש לאחר המכירה הראשונה, אחרת יחושב מס הרכישה לפי מדרגות של דירה נוספת (5% ומעלה).
אם הדירה המקורית תימכר שניה – על הרכישה להתבצע לא יותר מ- 18 חודשים לפני המכירה (אחרת הדירה החדשה לא תיחשב כדירה חליפית לצורך פטור ממס שבח במכירת הדירה המקורית כדירה יחידה).
אם הרכישה מקבלן – יש לקחת בחשבון גם טווח של 12 חודשים ממסירת הדירה החדשה עד מכירת הדירה השניה לצורך מס הרכישה המופחת.
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
המועד הרלבנטי הוא מועד פטירת המוריש ולא מועד מתן צו הירושה.
היורש זכאי "לרשת" פטור ממס בגין מכירת "דירת הירושה" (סעיף 49ב (5) לחוק מסמ"ק) בתנאי שהיורש הוא בן זוג או צאצא של המוריש, למוריש זו הייתה דירה יחידה והמוריש היה פטור ממס אם היה מוכרה.
בנסיבות אלה אין חשיבות לסדר מכירת הדירות, ועקרונית ניתן יהיה לקבל פטור ממס גם בגין מכירת "הדירה המקורית" - בהנחה שהמוכר תושב ישראל, הדירה המקורית הייתה בבעלותו לפחות 18 חודשים - כעולה מהשאלה והיא הדירה היחידה (דירת הירושה לא תיחשב לעניין זה כדירה נוספת (סעיף 49ג (4)).
את "הדירה החדשה" יש לרכוש לאחר המכירה הראשונה, אחרת יחושב מס הרכישה לפי מדרגות של דירה נוספת (5% ומעלה).
אם הדירה המקורית תימכר שניה – על הרכישה להתבצע לא יותר מ- 18 חודשים לפני המכירה (אחרת הדירה החדשה לא תיחשב כדירה חליפית לצורך פטור ממס שבח במכירת הדירה המקורית כדירה יחידה).
אם הרכישה מקבלן – יש לקחת בחשבון גם טווח של 12 חודשים ממסירת הדירה החדשה עד מכירת הדירה השניה לצורך מס הרכישה המופחת.
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חומה בין שכנים
אלינור
06/11/14
שלום יש לי פרטי על מגרש של חצי דונם בהרחבה ביישוב. לפני שבנינו את הבית השכנים החליטו לעשות חומה שמפרידה בין הצדדים וביקשו שנשתתף בהוצאה ואנחנו סירבנו אמרנו שאין לנו כרגע תקציב עבור זה. הם החליטו לבנות חומה עד חצי המגרש על דעת עצמם וביקשו שבעתיד אנחנו נשלים אותה. לפני כשנה בנינו את הבית. עכשיו הם התקשרו אלי ואמרו שהם דורשים להשלים את החומה אם לא הם ישלימו אותה ויחייבו אותי. השאלה היא האם אני מחוייבת לעשות חומה? אין לי כסף לזה כרגע והאמת אני ממש לא רוצה בכלל חומה וגם לא רציתי כשהם בנו. האם זה חובה באמת?
חומה בין שכנים
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/11/14
אלינור שלום,
אין מדובר בחובה.
אולם, אם השכנים יבנו אותה ואת נהנית ממנה, יוכלו השכנים להגיש כנגדך תביעה על מנת לקבל את השתתפותך הכספית בבנייתה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אין מדובר בחובה.
אולם, אם השכנים יבנו אותה ואת נהנית ממנה, יוכלו השכנים להגיש כנגדך תביעה על מנת לקבל את השתתפותך הכספית בבנייתה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי ישא בתשלום למהנדס קונסטרוקציה ?
דנה
05/11/14
שלום רב,
בעת שיפוץ בנין ע"י קבלן מורשה, נוצרה לדבריו בעיה בלתי צפויה של חשש להתמוטטות קיר. לדברי הקבלן הבעיה מחייבת התיעצות דחופה עם מהנדס קונסטרוקציה ויתכן שגם פיקוח על ידו.
מי אמור לשאת בתשלום למהנדס הקונסטרוקציה?
האם נהוג שאתחלק ב-50% מהתשלום עם הקבלן ?
אני מודה לך מאוד מראש.
דנה
בעת שיפוץ בנין ע"י קבלן מורשה, נוצרה לדבריו בעיה בלתי צפויה של חשש להתמוטטות קיר. לדברי הקבלן הבעיה מחייבת התיעצות דחופה עם מהנדס קונסטרוקציה ויתכן שגם פיקוח על ידו.
מי אמור לשאת בתשלום למהנדס הקונסטרוקציה?
האם נהוג שאתחלק ב-50% מהתשלום עם הקבלן ?
אני מודה לך מאוד מראש.
דנה
סכנה להתמוטטות קיר
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
07/11/14
שלום רב
אין לשאלתך תשובה בחוק, אלא היא פועל יוצא של ההסכמות החוזיות בינך לבין הקבלן וכן בשאלה האם סכנת ההתמוטטות נבעה מעבודה לקויה של הקבלן אן תוך הפרת חובה חקוקה
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
אין לשאלתך תשובה בחוק, אלא היא פועל יוצא של ההסכמות החוזיות בינך לבין הקבלן וכן בשאלה האם סכנת ההתמוטטות נבעה מעבודה לקויה של הקבלן אן תוך הפרת חובה חקוקה
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצויים
אירית
05/11/14
שלום
רציתי לשאול מה הסכום המקובל בחוזה מכר עבור כל יום איחור במסירת דירה יד שנייה?
תודה.
רציתי לשאול מה הסכום המקובל בחוזה מכר עבור כל יום איחור במסירת דירה יד שנייה?
תודה.
פיצוי בגין איחור במסירת הדירה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
07/11/14
שלום רב
מקובל לקבוע כי 7-10 ימים בקיום מי מחיובי שני הצדדים לא יהווה הפרה של החוזה ( למשל - איחור במסירת הדירה מצד המוכר או איחור בתשלום מצד הקונה). מעבר לכך נקבע הפיצוי המוסכם שהמקובל הינו 10%
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נגל״ן ומקרקעין
מקובל לקבוע כי 7-10 ימים בקיום מי מחיובי שני הצדדים לא יהווה הפרה של החוזה ( למשל - איחור במסירת הדירה מצד המוכר או איחור בתשלום מצד הקונה). מעבר לכך נקבע הפיצוי המוסכם שהמקובל הינו 10%
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נגל״ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת נכס ללא תמורה כאשר קיים סיכון בחוב
משה
05/11/14
בס"ד
אני מעוניין להעביר 40% מדירה שלי לבני הנכה הבוגר למען הבטחת עתידו וללא
תמורה. יש לי ילדים אחרים להם שאר החלקים בדירה. שאלתי היא האם אם יתבעו
אותי בעקבות איזהו חוב שייתכן ויהיה בעתיד - כרגע- לא ידוע על תביעה בבית
משפט /הוצל"פ ההעברה תתפוס או שזה יחשב הברחת נכסים - מה שלא נכון כלל?
אני מעוניין להעביר 40% מדירה שלי לבני הנכה הבוגר למען הבטחת עתידו וללא
תמורה. יש לי ילדים אחרים להם שאר החלקים בדירה. שאלתי היא האם אם יתבעו
אותי בעקבות איזהו חוב שייתכן ויהיה בעתיד - כרגע- לא ידוע על תביעה בבית
משפט /הוצל"פ ההעברה תתפוס או שזה יחשב הברחת נכסים - מה שלא נכון כלל?
העברה ללא תמורה האם מהווה הברית נכסים
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
07/11/14
משה שלום
למיטב הבנתי קיבלת כבר תשובה בפורום אחר
אוסיף רק כי גם אם כעת לא ידוע על חוב אולם בעתיד תוכרז כפושט רגל במועדים המפורטים בפקודת פשיטת רגל הנושים יוכלו לבקש לבטל את ההענקה ובמקרה כזה תצטרך להוכיח כי אכן פעלת בתום לב ללא קשר לחוב נשוא פשיטת הרגל ולא מתוך כוונה להבריח נכסים
למידע נוסף: פורום פשיטת רגל
למיטב הבנתי קיבלת כבר תשובה בפורום אחר
אוסיף רק כי גם אם כעת לא ידוע על חוב אולם בעתיד תוכרז כפושט רגל במועדים המפורטים בפקודת פשיטת רגל הנושים יוכלו לבקש לבטל את ההענקה ובמקרה כזה תצטרך להוכיח כי אכן פעלת בתום לב ללא קשר לחוב נשוא פשיטת הרגל ולא מתוך כוונה להבריח נכסים
למידע נוסף: פורום פשיטת רגל
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם מכר
מורן
05/11/14
שלום רב
אני עו"ד צעירה שעורכת בימים אלו הסכם מכר דירה.
נתקלתי במצב שבו לפני מספר שנים המוכרת שינתה את שם משפחתה בתעודת הזהות, כך שהשם כיום שונה בנסח הטאבו.
שמה הפרטי ותעודת הזהות תואמים, ורק שם המשפחה שונה.
האם זה מהווה בעיה לצורך העסקה? ואם כן, מה עליי לעשות?
המון תודה, מורן.
אני עו"ד צעירה שעורכת בימים אלו הסכם מכר דירה.
נתקלתי במצב שבו לפני מספר שנים המוכרת שינתה את שם משפחתה בתעודת הזהות, כך שהשם כיום שונה בנסח הטאבו.
שמה הפרטי ותעודת הזהות תואמים, ורק שם המשפחה שונה.
האם זה מהווה בעיה לצורך העסקה? ואם כן, מה עליי לעשות?
המון תודה, מורן.
שם המוכר בתעודת הזהות שונה מהשם שמופיע בטאבו
עו"ד ענת קציר
מנהלת
09/11/14
מורן שלום,
עדיך שעל כל מסמכי העסקה יופיע שם המוכרת כפי שהוא מופיע בטאבו.
ניתן לצרף צילום ת.ז. של המוכרת בליווי אישור ממשרד הפנים על שינוי שם.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
עדיך שעל כל מסמכי העסקה יופיע שם המוכרת כפי שהוא מופיע בטאבו.
ניתן לצרף צילום ת.ז. של המוכרת בליווי אישור ממשרד הפנים על שינוי שם.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עמותת בנייה
דניאל
05/11/14
מה הסיכונים ברכישת דירה באמצעות עמותת בנייה?
סיכומים ברכישה באמצעות עמותה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
07/11/14
שלום רב
שאלתך כללית מידי - ולכן אענה באופן כללי
ככלל, חלים כל הסיכונים החלים על עסקה רגילה
ובנוסף - יש לבדוק מי העמותה מה כשרותה לבצע את העסקה המיועדת, מי עומד מאחוריה (מי הועד המנהל מיהם לברי האגודה) , מהן הוראות תקנון העמותה ואילן מגבלות ברכישה בשימוש בדיר. ובהעברת זכויות הוא מטיל עליך, מהן הוראות המכרז אליו ניגשת העמותה (ככל שהדבר רלבנטי) ועוד
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
שאלתך כללית מידי - ולכן אענה באופן כללי
ככלל, חלים כל הסיכונים החלים על עסקה רגילה
ובנוסף - יש לבדוק מי העמותה מה כשרותה לבצע את העסקה המיועדת, מי עומד מאחוריה (מי הועד המנהל מיהם לברי האגודה) , מהן הוראות תקנון העמותה ואילן מגבלות ברכישה בשימוש בדיר. ובהעברת זכויות הוא מטיל עליך, מהן הוראות המכרז אליו ניגשת העמותה (ככל שהדבר רלבנטי) ועוד
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנושא תיווך
אוסנת
05/11/14
שלום רב,
ברצוננו למכור את הדירה שלנו. לפני 3 ימים, חתמנו עם משרד שירותי תיווך על הסכם בלעדיות.
יומיים לפני החתימה, הגיע אלינו מתווך אחר מאיזור אחר בעיר. הוא התקשר ושאל פרטים אודות הדירה ואמר שאמנם זה לא האיזור שלו, אך יש לו לקוחה פוטנציאלית והוא מעוניין להגיע ולראות את הדירה עבורה. אם זה יהיה שייך לפי מה שהיא מחפשת, הוא יביא גם אותה.
הוא אכן הגיע לבדו לפני החתימה על הסכם הבלעדיות, ראה את הדירה וטען שהיא באמת עשוייה לעניין את הלקוחות שלו.
יום לאחר חתימת הסכם בלעדיות, הוא יצר איתנו קשר וביקש לבוא לראות את הדירה עם הלקוחה שלו הפעם.
הסכמנו, ושאלנו את המתווך שלנו- מהו הדין במקרה זה.
המתווך שלנו הסביר כי אם היה מדובר בלקוח פרטי שראה את הדירה- לא היינו חייבים בדמי תייוך במקרה זה. אך בגלל שמדובר במתווך שראה את הדירה (אפילו שזה היה עבור לקוחה ספיציפית), אנחנו חייבים בדמי תיווך.
רצינו לשאול האם תשובת המתווך שלנו היא נכונה מבחינה חוקית.
תודה רבה מראש!
ברצוננו למכור את הדירה שלנו. לפני 3 ימים, חתמנו עם משרד שירותי תיווך על הסכם בלעדיות.
יומיים לפני החתימה, הגיע אלינו מתווך אחר מאיזור אחר בעיר. הוא התקשר ושאל פרטים אודות הדירה ואמר שאמנם זה לא האיזור שלו, אך יש לו לקוחה פוטנציאלית והוא מעוניין להגיע ולראות את הדירה עבורה. אם זה יהיה שייך לפי מה שהיא מחפשת, הוא יביא גם אותה.
הוא אכן הגיע לבדו לפני החתימה על הסכם הבלעדיות, ראה את הדירה וטען שהיא באמת עשוייה לעניין את הלקוחות שלו.
יום לאחר חתימת הסכם בלעדיות, הוא יצר איתנו קשר וביקש לבוא לראות את הדירה עם הלקוחה שלו הפעם.
הסכמנו, ושאלנו את המתווך שלנו- מהו הדין במקרה זה.
המתווך שלנו הסביר כי אם היה מדובר בלקוח פרטי שראה את הדירה- לא היינו חייבים בדמי תייוך במקרה זה. אך בגלל שמדובר במתווך שראה את הדירה (אפילו שזה היה עבור לקוחה ספיציפית), אנחנו חייבים בדמי תיווך.
רצינו לשאול האם תשובת המתווך שלנו היא נכונה מבחינה חוקית.
תודה רבה מראש!
הסכם תיווך
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
07/11/14
שלום רב
נא הפנו שאלה זו לפורום דיני חוזים
נא הפנו שאלה זו לפורום דיני חוזים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חברה משכנת
אלעד
05/11/14
איך ניתן לאתר פרטים (טלפון או דוא"ל) של חברה משכנת בשם "בתים חברה לבנין ופיתוח בע"מ"?
כתובת חברה משכנת
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
06/11/14
ניתן לבדוק את פרטי החברה ומענה הרשמי
ברשם החברות- הנה מצאתי לך (שים לב שהחברה מפרת חוק...)
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
